Tiểu luận tình huống xử lý tình huống từ vụ việc giải quyết tranh chấp về đất đai

I. LỜI NÓI ĐẦU:

Khiếu nại là một trong những quyền cơ bản của công dân đã được
ghi nhận tại Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt nam. Dưới
góc độ pháp lý, khiếu nại được hiểu là: “việc công dân, cơ quan, tổ chức
hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có
thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ
quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành
chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ
cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi
ích hợp pháp của mình”. Từ khái niệm có thể thấy rằng khiếu nại là đề nghị
của cá nhân, cơ quan, tổ chức chịu tác động trực tiếp của quyết định hành
chính hay hành vi hành chính hoặc là đề nghị của cán bộ, công chức chịu
tác động trực tiếp của quyết định kỷ luật đối với cơ quan, tổ chức hoặc
người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại.
Cùng với khiếu nại, quyền tố cáo của công dân đã được tiếp tục ghi
nhận trong Hiến pháp, Luật khiếu nại, tố cáo và nhiều văn bản pháp luật
khác. Khái niệm tố cáo có thể được hiểu dưới nhiều góc độ khác nhau.
Dưới góc độ pháp lý, tố cáo được hiểu: “là việc công dân theo thủ tục báo
cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp
luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây
thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ
quan, tổ chức”. Như vậy, công dân dù bị ảnh hưởng trực tiếp hay không bị
ảnh hưởng bởi hành vi vi phạm pháp luật là đối tượng của việc tố cáo đều
có quyền thực hiện việc tố cáo khi biết được có hành vi vi phạm pháp luật
xảy ra trong đời sống xã hội. Khi thực hiện quyền tố cáo là công dân đã
thực hiện quyền làm chủ của mình trong việc xây dựng và củng cố bộ máy
nhà nước làm cho bộ máy nhà nước ngày càng phát huy hiệu quả trong
quản lý nhà nước, quản lý xã hội; hay nói rõ hơn thực hiện quyền tố cáo
chính là việc tỏ rõ trách nhiệm của công dân không chỉ trong việc giám sát

hoạt động quản lý của Nhà nước để xây dựng bộ máy nhà nước ngày càng
trong sạch, vững mạnh mà còn đối với cả việc xây dựng đội ngũ cán bộ,
công chức nhà nước để đây thực sự là những “người đại biểu của nhân
dân”, góp phần ngăn chặn, tiến tới loại trừ những hành vi quan liêu, hách
dịch, cửa quyền, sách nhiễu quần chúng của một bộ phận cán bộ công chức
nhà nước.
Có thể lấy ví dụ trong lĩnh vực đất đai. Khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất
đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội; đặc biệt khi nước ta
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện cơ chế quản lý
mới bằng việc trả lại đất đai những giá trị vốn có thì tranh chấp đất đai phát
sinh có xu hướng ngày càng tăng cả về số lượng cũng như tính chất phức
tạp về mặt nội dung. Tính phức tạp của tranh chấp đất đai, khiếu kiện kéo
dài không chỉ bắt nguồn từ những xung đột gay gắt về lợi ích kinh tế, từ hệ
quả của sự quản lý thiếu hiệu quả của cơ quan công quyền, sự bất hợp lý và
thiếu đồng bộ của hệ thống chính sách, pháp luật đất đai… mà còn do
những nguyên nhân có tính lịch sử trong quản lý và sử dụng đất đai qua các
thời kỳ.
Như vậy, quan hệ dân sự cụ thể là là quan hệ đất đai đó là những
quan hệ phức tạp và có thể giải quyết bằng nhiều cách như: Cơ quan hành
chính, cơ quan tư pháp…nhiều phương án, cách thức để đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của người dân. Song để giải quyết quan hệ đó một cách
thấu tình, đạt lý bảo vệ lợi ích chính đáng của công dân thì không phải điều
đơn giản.
Sau một thời gian được tham dự lớp bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà
nước chương trình Chuyên viên từ tháng 8/2015 đến tháng 11/2015 do
Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong tổ chức, tôi đã được học tập, tiếp
thu và nhận thức được rất nhiều kiến thức quản lý nhà nước từ giáo trình và
những bài giảng của giảng viên trên lớp.

2


Qua thực tiễn và tiếp thu kiến thức từ các bài giảng trong chương trình
bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước của Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng
Phong tổ chức, tôi lựa chọn tình huống với tiêu đề "Xử lý tình huống từ
vụ việc giải quyết tranh chấp về đất đai” để làm tiểu luận tình huống lớp
bồi dưỡng tiêu chuẩn ngạch chuyên viên K6A- 2015.
Mục tiêu của việc giải quyết tình huống này là tìm hiểu cơ sở pháp lý về
giải quyết khiếu nại, tố cáo trong một trường hợp cụ thể về tranh chấp đất
đai xảy ra tại địa phương. Trên cơ sở đánh giá thực tiễn khiếu nại, tố cáo
trong lĩnh vực tranh chấp đất đai và giải quyết khiếu nại tố cáo; những bất
cập trong cơ chế, chính sách để từ đó nêu ra một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực này. Năm 2003 là
thời điểm xảy ra tình huống nên các căn cứ để giải quyết tình huống là Luật
Khiếu nại, tố cáo năm 1998, Luật Đất đai 2003 và các văn bản có liên quan
để giải quyết vấn đề.
Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế, kinh nghiệm công tác trong ngành
Tài nguyên và Môi trường chưa sâu, nên tình huống quản lý đưa ra và biện
pháp giải quyết không tránh khỏi thiếu sót, cần được sự hoàn thiện. Tôi rất
mong được sự quan tâm giúp đỡ và đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo.
Nội dung bài tiểu luận tình huống gồm các phần chính sau:
I. Lời nói đầu.
II. Nội dung:
1. Mô tả tình huống.
2. Xác định mục tiêu, xử lý tình huống.
3. Phân tích nguyên nhân, hậu quả.
4. Xây dựng, phân tích, lựa chọn phương án giải quyết tình huống.
5. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã lựa chọn.
III. Kết luận và kiến nghị

3


II. NỘI DUNG:
1. Mô tả tình huống:
Do hoàn cảnh gia đình khó khăn, hộ gia đình anh Nguyễn Văn A
năm 1990 đã bán toàn bộ đất đai, nhà cửa tại địa phương để đi tỉnh khác
làm ăn. Năm 2003, sau khi tích góp giành dụm được một khoản tiền, bản
thân đã có tuổi nên gia đình anh A đã trở về quê và mua một mảnh đất 300
m2 mặt đường của hộ gia đình anh Lê Tiến B để làm ăn buôn bán tại quê
hương. Sau khi bán đất cho anh A, anh B cũng đưa cả gia đình vào miền
Trung làm ăn.
Giấy tờ mua bán giữa anh A và anh B được lập thành văn bản có xác
nhận của UBND xã VK. Sau đó, tháng 3/2003 anh A làm hồ sơ gửi UBND
xã VK để xin cấp GCN QSDĐ, gia đình anh A đã nộp lệ phí trước bạ đầy
đủ theo quy định của Pháp luật. Trong thời gian chờ được cấp GCN QSDĐ,
anh A vẫn làm ăn ở tỉnh ngoài thì tháng 4/2003 anh Đỗ Văn N là người xã
khác chở gạch đến để xây nhà trên phần đất mà anh A đã mua của anh B.
Người nhà của anh A thấy vậy liền ra ngăn cản thì anh N cũng đưa một
giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung tương tự như giấy
chuyển nhượng giữa anh A và anh B. Lúc này anh N cũng đang xin UBND
huyện ĐA cấp GCN QSDĐ. Hai gia đình anh A và anh N xảy ra mâu thuẫn
tranh chấp, vì cả hai bên đều cho rằng mình là người được chuyển nhượng
mảnh đất trên. Mâu thuẫn giữa hai gia đình ngày càng trầm trọng, có lúc đã
xảy ra xô xát do khi gia đình anh N xây tường thì gia đình anh A ra xô đổ.
Để kiên quyết xây dựng nhà, gia đình anh N tổ chức lực lượng hùng hậu
con cháu, họ hàng để bảo vệ xây dựng, sẵn sàng đánh nhau đổ máu để kiên
quyết xây. Trước tình hình như vậy, anh A đã làm đơn gửi đến UBND xã
VK đề nghị được giải quyết. Xã VK không giải quyết mà chuyển đơn của

anh A lên UBND huyện ĐA. Sau khi thụ lý đơn, UBND huyện ĐA ra
Quyết định hủy giấy chuyển nhượng giữa anh A và anh B với lý do trước
khi chuyển nhượng cho anh A, anh B đã chuyển nhượng cho anh N, đồng

4


thời trả lại toàn bộ lệ phí anh A đã nộp cho nhà nước. Anh A không đồng ý
với Quyết định của UBND huyện nên làm đơn khiếu nại nhưng hết thời
hiệu giải quyết khiếu nại lần đầu, đơn của anh A vẫn không được UBND
huyện ĐA giải quyết; anh A đã làm đơn khởi kiện UBND huyện ĐA ra Tòa
án nhân dân huyện ĐA. Ngày 20/12/2004, Tòa án nhân dân huyện ĐA mở
phiên tòa sơ thẩm hành chính xét xử vụ kiện giữa người khởi kiện là anh A
và người bị kiện UBND huyện ĐA.
Kết quả phiên tòa: Tòa án nhân dân huyện ĐA “ bác đơn khởi kiện
của anh A, công nhận Quyết định của UBND huyện ĐA ”
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, anh A làm đơn kháng cáo với Tòa
án nhân dân huyện ĐA, hy vọng phiên tòa phúc thẩm sẽ bảo vệ được quyền
và lợi
2. Xác định mục tiêu xử lý tình huống:
- Đây là vụ việc về tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người có quyền lợi, việc giải quyết vụ việc cơ bản theo quy định
của Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Khiếu nại, tố
cáo.
- Nâng cao trách nhiệm của UBND các cấp trong quản lý đất đai, gải
quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về đất đai thuộc thẩm quyền.
- Nâng cao hiệu quả công tác xét xử, công minh, khách quan, có lý,
có tình trong quá trình giải quyết của Tòa án đối với các vụ án liên quan
đến tranh chấp đất đai.
- Phổ biến tuyên truyền Pháp luật sâu rộng đến mọi tầng lớp nhân

dân, góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền của dân, do dân, vì dân mà
ở đó Hiến pháp, Pháp luật phải được triệt để tuân thủ và chấp hành.
- Giữ gìn đoàn kết làng xóm vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc
ta, đồng thời đảm bảo ổn định an ninh trật tự tại địa phương.
3. Phân tích nguyên nhân, hậu quả:

5


Về nguyên nhân:
3.1. Việc UBND xã VK xác nhận vào 2 giấy chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa anh A và anh B, anh N và anh B đối với cùng một mảnh
đất là sai. Điều này thể hiện sự buông lỏng quản lý, thiếu trách nhiệm trong
công tác quản lý hồ sơ đất đai.
Có thể nói, trường hợp anh A nhận chuyển nhượng từ anh B được
thực hiện trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004).
Đây là trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, đó là quy định về việc cấp Giấy
chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.
Theo quy định nêu trên, anh A và anh B đã giao kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 thì anh A có thể
nộp hồ sơ (trong đó có Giấy tờ mua bán giữa hai bên) tại cơ quan có thẩm
quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng quy định.
Trong trường hợp, gia đình anh B không hợp tác trong việc thực hiện
thủ tục đăng ký sang tên cho anh A, không nộp giấy tờ về quyền sử dụng
đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về

quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất
đai) để anh A làm thủ tục chuyển quyền thì căn cứ vào khoản 2 Điều 11
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, anh A có thể
thực hiện các thủ tục sau đây:
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại
UBND cấp xã, gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về
chuyển quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận.

6


- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy
tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển
quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc:
+ Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền
và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao
cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ
diện tích đất;
+ hoặc: về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận
chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với
trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất;
- Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng
tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận cho người nhận chuyển quyền mà:
+ Không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy
chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy
chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không
nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì

chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
+ Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 135 và
Điều 136 của Luật Đất đai.
3.2. Vụ việc tranh chấp đất đai giữa anh A và anh N thuộc thẩm
quyền giải quyết của UBND huyện ĐA là đúng quy định tại Thông tư
01/2002/TTLT-Tòa án nhân dân huyện ĐA-VKSNDTC-TCĐC ngày
03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, VKS nhân dân tối cao, Tổng cục

7


địa chính hướng dẫn thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh
chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Cụ thể: Mục I.22. Trường hợp đất đã có một trong các giấy tờ quy
định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo
Nghị định số 79.
2.1. Các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 và đã
được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 bao gồm:
h. Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm
tra là đất đó không có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn.
2.2. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã được sửa
đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì người sử dụng đất có một trong các
giấy tờ nói tại tiểu mục 2.1 mục 2 này cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để được thực hiện các quyền theo Nghị định số 17; do

đó, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất
cần phân biệt như sau:
a. Nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đó thì do Uỷ ban
nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
b. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất thì Toà án nhân dân thụ lý giải quyết. Theo Nghị định
số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì trong trường hợp
này người sử dụng đất cần làm thủ tục để được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp
hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; do đó, khi giải
quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc trường hợp này thì
Toà án nhân dân áp dụng Nghị định số 17 đã được sửa đổi bổ sung theo

8


Nghị định số 79 và các điều tương ứng của Bộ Luật dân sự tuyên bố hợp
đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Tuy nhiên, thực tế UBND huyện ĐA ra Quyết định hủy giấy tờ
chuyển nhượng giữa anh A và anh B là không đúng. Cũng theo quy định tại
thông tư trên thì việc tuyên hủy thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân
huyện ĐA.
3.3. Việc UBND huyện ĐA không giải quyết khiếu nại của anh A
dẫn đến hết thời hiệu khiếu nại lần đầu mà không có lý do là sai.
Điều 37 Luật Khiếu nại, tố cáo 1998 quy định:
Khi cần thiết, người giải quyết khiếu nại lần đầu gặp gỡ, đối thoại
trực tiếp với người khiếu nại, người bị khiếu nại để làm rõ nội dung khiếu
nại, yêu cầu của người khiếu nại và hướng giải quyết khiếu nại.
Người giải quyết khiếu nại lần đầu phải ra quyết định giải quyết

khiếu nại bằng văn bản và phải gửi quyết định này cho người khiếu nại,
người có quyền, lợi ích liên quan; khi cần thiết thì công bố công khai quyết
định giải quyết khiếu nại đối với người khiếu nại và người bị khiếu nại.
3.4. Anh B là người có hành vi lừa dối trong việc chuyển quyền sử
dụng đất nhưng chưa được đề cập đến trong quá trình xử lý.
3.5. Việc Tòa án nhân dân huyện ĐA tuyên bác đơn của anh A, công
nhận Quyết định của UBND huyện ĐA là không đúng; vì bản thân Quyết
định của UBND huyện ĐA huyện tuyên hủy giấy chuyển nhượng giữa anh
A và anh B đã là sai.
Tóm lại, với các nguyên nhân cơ bản nêu trên đã đưa anh A vào
vòng tố tụng mà kết quả chưa biết đến khi nào mới có. Bởi lẽ, nếu tại phiên
tòa phúc thẩm xét xử công minh tuyên hủy Quyết định của UBND huyện
ĐA thì UBND huyện ĐA lại phải ra một Quyết định hành chính khác, để
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, anh A lại phải khởi kiện ở một vụ án
dân sự khác. Rõ ràng là sự quan liêu, thiếu trách nhiệm, làm việc không
công tâm, không dựa trên các quy định của Nhà nước, của Pháp luật của

9


các cơ quan chức năng đã đưa người dân vốn dĩ sự hiểu biết pháp luật còn
hạn chế phải đi từ khiếu kiện này đến khiếu kiện khác. Hậu quả của vụ việc
để lại là rất lớn, đó là sự mất uy tín của cán bộ, công chức Nhà Nước và
giảm sút lòng tin của nhân dân với cơ quan công quyền nhà nước, gây bất
bình trong dư luận xã hội.
4. Xây dựng, lựa chọn phương án giải quyết tình huống:
Phương án 1:
Anh A làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện ĐA yêu cầu hủy
Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và anh B với lý do anh bị
anh B lừa dối.

* Ưu điểm:
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
một cách nhanh chóng, đúng quy định của pháp luật.
- Thủ tục đơn giản, không tốn kém về thời gian, tiền bạc cho gia
đình.
- Giải quyết được mâu thuẫn giữa gia đình anh A và anh N.
* Nhược điểm:
Trách nhiệm của các cán bộ, công chức Nhà nước liên quan đến việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và anh B không được làm rõ,
gây mất niềm tin của nhân dân đối với cán bộ, công chức Nhà nước có
thẩm quyền.
Phương án 2:
Anh A làm đơn đến UBND huyện ĐA yêu cầu giải quyết tranh chấp
đất đai giữa anh và anh N. UBND huyện ĐA căn cứ giấy chuyển nhượng
giữa anh B và anh N sẽ từ chối cấp GCN quyền sử dụng đất cho anh A
đồng thời hướng dẫn anh A khởi kiện anh B ra Tòa án nhân dân huyện ĐA
để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

10


* Ưu điểm:
- Thực hiện đúng quy trình, quy định của Pháp luật.
- Giáo dục ý thức tuân theo Pháp luật, tôn trọng pháp chế XHCN của
nhân dân.
- CB CC cơ quan Nhà nước thấy được trách nhiệm của mình do lối
làm việc quan liêu, thiếu trách nhiệm.
* Nhược điểm:
Tốn kém tiền bạc và thời gian cho gia đình anh A.
Phương án 3:

Anh A chủ động gặp anh B để thương lượng lấy lại tiền và xin rút lại
hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Ưu điểm:
- Các bên tự dàn xếp ổn thỏa, không cần có sự can thiệp của cơ quan
Nhà nước.
- Củng cố giữ gìn tình đoàn kết làng xóm
* Nhược điểm:
Phương án này khó thực hiện vì khi ký giấy chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, anh B đã có ý định lừa dối anh A. Anh B cũng đã chuyển gia
đình đi làm ăn xa nên việc thỏa thuận sẽ khó khăn hơn.
Nếu các đương sự tự thảo thuận thì cũng chưa làm rõ được trách
nhiệm của CBCC nhà nước liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa anh A và anh B.
Lựa chọn phương án:
Từ những phân tích ưu nhược điểm nêu trên, tôi lựa chọn phương án
1 là hợp lý hơn cả. Ưu điểm trước hết của phương án này là anh A tiết kiệm
được thời gian, công sức, kinh tế. Vụ việc chỉ cần tòa án giải quyết mà

11


không cần qua cơ quan chính quyền, bởi lẽ bản chất chính của vụ việc là:
Cho dù qua bao nhiêu cấp, ngành cơ quan chính quyền giải quyết thì anh A
cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì anh A bị anh
B lừa. Do đó để được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì anh A
phải kiện anh B ra tòa vì hành vi lừa đảo, Tòa án nhân dân huyện ĐA có
trách nhiệm tuyên hủy giấy chuyển nhượng giữa anh A và anh B đồng thời
yêu cầu anh B phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi của
mình gây ra.
Theo Bộ luật dân sự 1995:

Điều 142.
Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ
1- Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe
doạ, thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên nhằm làm cho
bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của
giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.
2- Bên lừa dối, đe doạ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của bên lừa dối, đe doạ bị tịch thu sung
quỹ nhà nước.
Điều 146.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được
bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi
thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản
giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của
pháp luật.

12


Ưu điểm lớn nhất của phương án này là giải quyết được mâu thuẫn
giữa hai gia đình anh A và anh N. Khi đó giấy chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của anh N là hợp pháp và hoàn toàn có quyền làm thủ tục để được
UBND huyện ĐA cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà trên
mảnh đất này.

Mâu thuẫn giữa anh A và anh N được giải quyết mà không cần hòa
giải ở cơ sở, do đó góp phần củng cố tình đoàn kết xóm làng vốn là truyền
thống tốt đẹp của nhân dân ta.
5. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã lựa chọn:
Nội dung CV

STT

T/g

T/g kết

thực

thúc

Người t/hiện

hiện
1

Hủy QĐ hành chính của

1/2005

1/2005

UBND huyện ĐA
2

Anh A làm đơn xin rút đơn

Tòa án nhân dân
huyện ĐA

1/2005

2/2005

UBND

huyện

khiếu nại đồng thời làm đơn

ĐA; Tòa án nhân

gửi Tòa án nhân dân huyện

dân huyện ĐA

ĐA đề nghị hủy giao dịch dân
sự
3

Tòa án xử sơ thẩm theo đơn

2/2005

2/2005

của anh A
4

Tòa án xử phúc thẩm (nếu có)

Tòa án nhân dân
huyện ĐA

3/2005

3/2005

Tòa án nhân dân
huyện ĐA

5

Thực hiện thi hành án

4/2005

4/2005

Chi cục thi hành
án huyện

III. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ:

13

Qua phần trình bày trên, một vụ việc cụ thể về tranh chấp đất
đai, cho chúng ta một số kết luận sau:
- Tranh chấp đất đai là một thuật ngữ, một khái niệm đã trở lên rất
phổ biến trong đời sống xã hội. Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này hiện
nay vẫn chưa được hiểu một cách đồng nhất, kể cả trong giới luật học. Việc
xác định nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng kể cả
về mặt lý luận cũng như thực tiễn, đặc biệt là trong việc xác định cơ chế,
thẩm quyền, trình tự và thủ tục giải quyết.
- Theo khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì, tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai.
- Hiện nay, có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tranh chấp
đất đai trong Luật Đất đai năm 2003. Thứ nhất, có quan điểm cho rằng,
tranh chấp đất đai chỉ là những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2003 lại không có khái niệm hay định
nghĩa nào về tranh chấp về quyền sử dụng đất, cho nên thế nào là tranh
chấp về quyền sử dụng đất là hoàn toàn phụ thuộc vào cách hiểu của các
bên có liên quan và đặc biệt là của cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Điều
136 Luật Đất đai năm 2003 quy định tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự
không nhất trí thì được giải quyết như sau:
+ Một là: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
+ Hai là: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy
tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì

do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải
quyết lần đầu; nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết

14


định giải quyết lần đầu của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh, thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải
quyết cuối cùng; hoặc do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương giải quyết lần đầu, nếu một bên hoặc các bên đương sự
không đồng ý với quyết định giải quyết, thì có quyền khiếu nại đến Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Từ đó dẫn đến những bất cập của quy định về giải quyết tranh chấp
đất đai:
- Về thủ tục giải quyết:
Như trên đã phân tích, trong Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản
hướng dẫn thi hành, thì khái niệm tranh chấp đất đai là khái niệm rộng bao
hàm tất cả các tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai như tranh chấp về
quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên
quan đến địa giới hành chính… Nếu hiểu theo nghĩa này, thì mọi tranh
chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp
trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai (chuyển
nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế...) đều phải qua thủ tục hòa giải và
phải được ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết trước khi vụ việc được giải
quyết tại Tòa án hoặc tại ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Vấn đề đặt ra ở
đây, ủy ban nhân dân cấp xã có đủ năng lực và trình độ để đứng ra hòa giải,
giải quyết mọi tranh chấp đất đai hay không? Nếu ủy ban nhân dân cấp xã,

phường, thị trấn không tổ chức hòa giải hoặc không hòa giải theo yêu cầu
của các bên tranh chấp, thì các bên tranh chấp sẽ mất quyền khởi kiện ra
Tòa án để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình cho dù về bản chất,
các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất này hoàn toàn là tranh chấp dân
sự thuần túy. Đồng thời, về mặt khoa học và chức năng, nhiệm vụ trong tổ
chức bộ máy nhà nước, thì việc các cơ quan quản lý nhà nước đứng ra giải

15


quyết các tranh chấp về tài sản và quyền tài sản sẽ không đúng thẩm quyền
và không phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội. Chính vì vậy, những
quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã
gây ra nhiều khó khăn cho các bên tranh chấp trong quá trình giải quyết.
Đồng thời, tạo ra những kẽ hở pháp lý dẫn đến việc gây nhũng nhiễu, hách
dịch đối với nhân dân và là mầm mống cho các hoạt động tiêu cực của
những người có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
- Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì có hai hệ thống cơ quan có
thẩm quyền chịu trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai là hệ thống cơ
quan xét xử (Tòa án nhân dân các cấp) và hệ thống cơ quan quản lý nhà
nước (ủy ban nhân dân các cấp). Cơ sở để Luật Đất đai năm 2003 và các
văn bản hướng dẫn thi hành phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai là giấy tờ pháp lý của đất tranh chấp mà đương sự có và tài sản gắn
liền với đất.
+ Về giấy tờ pháp lý của đất tranh chấp
Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền giải quyết
tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì do Toà án nhân dân giải quyết.

Mặc dù vậy, Luật Đất đai năm 2003 lại không quy định rõ đương sự là
những ai nên trong trường hợp này có thể hiểu là người đang sử dụng đất
hoặc các bên trong tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, Điều 160 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai thì lại không
sử dụng khái niệm đương sự như Luật Đất đai năm 2003 mà quy định cụ
thể các bên tranh chấp đất đai. Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2003 và các
văn bản hướng dẫn thi hành thì có thể hiểu đương sự là người sử dụng đất
và cũng có thể là các bên tham gia tranh chấp đất đai. Theo Bộ luật Tố tụng
dân sự năm 2004 thì đương sự bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tức là bao gồm tất cả những người tham gia

16


tranh chấp đất đai. Cùng với việc không quy định rõ đương sự là những ai
trong quan hệ tranh chấp đất đai, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi
hành còn quy định không chính xác về cơ sở để xác định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 và Điều
160 Nghị định 181 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
đều dựa vào việc đương sự có hay không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc các loại giấy tờ khác về đất để xác định thẩm quyền.
Việc Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy
định không rõ ràng như trên đã gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước
cũng như các bên tranh chấp trong việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải
quyết. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, pháp luật không quy định thống nhất về cách hiểu đương
sự trong tranh chấp đất đai nên trong thực tế có thể hiểu đương sự là người
đang sử dụng đất hoặc những người trong tranh chấp đất đai. Nếu hiểu
đương sự theo Điều 136 của Luật Đất đai là người sử dụng đất cũng sẽ
không đúng vì bản chất của việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là

xác định chủ sử dụng thực sự của đất tranh chấp tức là xác định chính xác
ai có quyền sử dụng đất. Đối với đất đang tranh chấp thì chưa có cơ sở để
xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc về ai, người đang có giấy tờ
hay những người tham gia tranh chấp. Đồng thời, trên thực tế hiện nay
người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đang quản
lý, sử dụng đất chưa chắc đã phải là chủ sử dụng đất, chẳng hạn như chủ sử
dụng đất ủy quyền cho người khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, hoặc các đồng chủ sử dụng đất có thỏa thuận cho một người
đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Vì vậy, quy định này
đã tạo ra kẽ hở cho cơ quan tòa án trong quá trình thụ lý vụ án lợi dụng gây
khó khăn cho người khởi kiện và có thể phát sinh tiêu cực.
Thứ hai, bản chất của việc giải quyết tranh chấp đất đai là xác định
phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, ai là chủ sử dụng
hợp pháp đất đang tranh chấp, nhưng pháp luật lại quy định thẩm quyền

17


giải quyết căn cứ theo người có giấy tờ về đất. Mặt khác, các giấy tờ về đất
chỉ có một bản gốc duy nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và
thường do một bên tranh chấp giữ. Vì thế, khi phát sinh tranh chấp các bên
còn lại sẽ không thể có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp
cho tòa và yêu cầu Tòa án thụ lý vụ án được. Trong trường hợp này, Tòa án
có thể từ chối thụ lý vụ án do viện vào quy định của pháp luật là đương sự
không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, theo quy
định của pháp luật, những bên còn lại trong tranh chấp đất đai chỉ có thể
xin được bản sao của giấy tờ đất hoặc xin thông tin liên quan đến đất tranh
chấp từ Văn phòng đăng ký nhà và đất mà thôi. Có thể nói, đây cũng là kẽ
hở phát sinh tiêu cực vì thực tế Tòa án có thể thụ lý hoặc không thụ lý vụ
án.

+ Tiêu chí về tài sản
Bên cạnh tiêu chí về giấy tờ pháp lý mà đương sự có, Điều 136 Luật
Đất đai năm 2003 còn quy định thẩm quyền giải quyết của Tòa án căn cứ
vào tài sản gắn liền với đất. Theo tiêu chí về tài sản có thể được hiểu nếu
các bên tranh chấp về tài sản sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án bất
luận tình trạng pháp lý của đất mà tài sản gắn liền như thế nào. Tuy nhiên,
do tài sản gắn liền với đất nên việc giải quyết tranh chấp về tài sản vẫn phải
liên quan đến giải quyết quyền sử dụng đất chẳng hạn như giải quyết tranh
chấp nhà ở trên đất hay cây ăn quả thì khi giải quyết không thể tách biệt với
quyền sử dụng đất được. Vì thế, trên thực tế hiện nay, nhiều cơ quan tòa án
cho rằng, việc giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì vẫn cần phải
căn cứ vào tình trạng pháp lý của đương sự có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hay không? Như vậy, nếu đương sự không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác về đất như quy định tại khoản 1,
2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của
ủy ban nhân dân các cấp cho dù các tranh chấp này là tranh chấp tài sản
thuần túy. Về mặt khoa học và chức năng nhiệm vụ trong tổ chức bộ máy
nhà nước, thì việc các cơ quan quản lý nhà nước đứng ra giải quyết các

18


tranh chấp về tài sản và quyền tài sản sẽ không đúng thẩm quyền và không
phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội.
Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách
rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng vì trục lợi mà người có thẩm quyền
của ủy ban nhân dân coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà án là đã
có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất và
ngược lại. Đồng thời, có trường hợp cùng một vụ việc nhưng Tòa án và ủy
ban nhân dân giải quyết theo các hướng cho kết quả trái ngược nhau. Thậm

chí, trong nhiều trường hợp các bên trong tranh chấp không thể đưa vụ việc
ra cơ quan tòa án hoặc ủy ban nhân dân để giải quyết do các cơ quan này
đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.
Như vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành về tranh chấp và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã gây ra
nhiều khó khăn cho các bên tranh chấp trong quá trình giải quyết. Đồng
thời, tạo ra những kẽ hở pháp lý tạo cơ sở cho việc gây nhũng nhiễu nhân
dân và là mầm mống cho các hoạt động tiêu cực của những người có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Đề xuất và kiến nghị:
Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp
phải hướng tới tính ổn định, tạo điều kiện thuận lợi, đơn giản cho các bên
tranh chấp trong việc giải quyết và đặc biệt phải hướng tới việc giải quyết
triệt để các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh tạo sự ổn định cho xã hội. Trên
cơ sở phân tích những bất cập trong quy định về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai hiện nay, tôi đề nghị sửa đổi những quy định này
như sau:
Thứ nhất: Cần phải quy định, giải thích và phân biệt rõ hơn, cụ thể
hơn về khái niệm tranh chấp đất đai và tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Thứ hai: Bỏ quy định về hòa giải tranh chấp đất đai được quy định
tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 159 Nghị định 181 như hiện
nay vì quy định này gây khó khăn, tốn kém cho các bên trong giải quyết

19


tranh chấp đất đai và không mang lại hiệu quả, đồng thời tạo thêm gánh
nặng công việc cho ủy ban nhân dân cấp xã trong quá trình hoạt động;
Thứ ba: Sửa đổi thuật ngữ “đương sự” trong Điều 136 Luật Đất đai
thành thuật ngữ “người khởi kiện” để chính xác, phù hợp với Bộ luật Tố

tụng dân sự và đảm bảo quyền lợi cho bất cứ người nào bị xâm hại về
quyền lợi đối với quyền sử dụng đất tranh chấp đều có quyền khởi kiện.
Đồng thời, cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
phải căn cứ vào bản chất pháp lý của đất đai đang tranh chấp như đất tranh
chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Đất tranh
chấp có giấy tờ hợp pháp hay không cho dù các giấy tờ này do người đang
quản lý, sử dụng đất cất giữ.
Thứ tư: Cần quy định cụ thể trường hợp tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.
Khi giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì Tòa án sẽ giải
quyết và xác định ai có quyền sử dụng đất vì trong trường hợp cần thiết,
Tòa án có quyền tham vấn hoặc đề nghị cơ quan quản lý nhà nước (ủy ban
nhân dân các cấp) cung cấp thông tin liên quan đến đất tranh chấp để tạo sự
thống nhất và phân định đúng thẩm quyền trong tổ chức bộ máy nhà nước.
ủy ban nhân dân các cấp cần tập trung vào công tác quản lý về đất đai và
chỉ giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan tới việc xác định ai có
quyền quản lý, sử dụng đất trong các trường hợp đất không có giấy tờ hợp
pháp theo quy định của pháp luật mà thôi.

20