Hình thức của giao dich dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định

A. Lời mở đầu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, các giao dịch dân sự ngày càng phức tạp hơn, các tranh chấp dân sự
xảy ra ngày càng tăng. Một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay là
tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự. Với đề tài này,
nhóm chúng tôi xin đưa ra 3 vụ việc có tranh chấp liên quan đến hình thức
của giao dịch dân sự.

B. Giải quyết vấn đề:
Theo khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự thì “ Hình thức của giao dich dân sự
là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy
định ”. Hình thức cuả giao dịch dân sự là cách thức thể hiện ý chí của các
chủ thể ra bên ngoài, thể hiện được nội dung của giao dịch. Thông qua hình
thức thể hiện các bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội
dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa hết sức
quan trọng trong Tố tụng dân sự, nó là bằng chứng xác nhận các quan hệ dân
sự đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có
hành vi vi phạm xảy ra. Giao dịch có thể thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản
hay một hành vi cụ thể tuỳ theo sự lựa chọn của các chủ thể tham gia, trừ
trường hợp pháp luật có quy định một số giao dịch phải được lập thành văn
bản.
1. Vụ án số 1:
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Nguyền Quốc Bảo và chị
Đặng Thị Thanh, anh Trần Văn Đoàn về mua bán nhà đất.
Đối tượng tranh chấp: là ngôi nhà của vợ chồng chị Thanh- anh Đoàn trú
tại số 8, ngõ 50, Long Biên, Hà Nội.
Tại phiên toà DSST:

1

- Nguyên đơn: anh Nguyễn Quốc Bảo , trú tại 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn,
Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Bị đơn: Vợ chồng chị Đặng Thị Thanh và anh Trần Văn Đoàn trú tại số 8,
ngõ 50, Long Biên I, Ngọc Lân, Long Biên, Hà Nội.
Tại phiên toà DSPT:
- Nguyên đơn: anh Nguyễn Quốc Bảo, trụ tại 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn,
Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Bị đơn kháng cáo: anh Trần Văn Đoàn trú tại số 8, ngõ 50, Long Biên I,
Ngọc Lân, Long Biên, Hà Nội.
a. Nội dung của vụ việc
Ngày 25/3/2007, anh Bảo và chị thanh có làm hợp đồng mua bán nhà đất tại
số 8, ngõ 50, phố 50 với nhau, hợp đồng viết tay không có công chứng,
chứng thực. Khi bán nhà cho anh Bảo, chị Thanh có giấy uỷ quyền của anh
Đoàn (chồng chị) về việc chị Thanh có toàn quyền bán ngôi nhà trên để trả
nợ, trong quá trình mua bán anh Đoàn không có ý kiến gì. Tuy nhiên, đến
thời điểm đến nhận nhà và trả nốt số tiền trong hợp đồng thì anh Đoàn xuất
hiện, không đồng ý bán nhà với lý do anh không uỷ quyền cho vợ là chị
Thanh bán nhà, do vậy hợp đồng mua bán nhà không thể thực hiện được.
Anh Bảo đã làm đơn lên toà án yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán
nhà giữa anh và chị Thanh.
Không đồng ý với quyết định của TAND quận Long Biên, anh Đoàn làm
đơn kháng cáo.
b. Giải quyết của toà
- Tại bản án số 15/DSST ngày 14/9/2009, Toà án DSST quyết định: buộc
anh Đoàn, chị Thanh phải giao nhà cho người mua là anh Bảo, buộc các bên
phải đến phòng công chứng để hoàn tất thu tục mua bán và chuyển nhượng
quyền sở hữu.
2

- Tại bản án số 08/DSPT ngày 14/10/2008, Toà án DSPT quyết định: Tuyên
hợp đồng mua bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh là vô hiệu, ghi nhận thoả
thuận giữa anh Bảo và chị Thanh bán một nửa ngôi nhà số 8 cho anh Bảo.
c. Ý kiến của nhóm
Về quyết định của toà án sơ thẩm đã tuyên đối với giao dịch này là có căn cứ
pháp lý:
- Theo quy định tại Điều 450 BLDS thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác.
- Điều 134 BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu
của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nàh nước có thẩm quyền khác quyết
định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một
thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Trong vụ việc này, giao dịch mua bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh có
daúa hiệu của sự lừa dối vì anh Đoàn (chồng chị Thanh) khẳng định không
uỷ quyền cho chị Thanh trong việc xác lập hợp đồng mua bán nhà với anh
Bảo. Do đó, căn cứ vào Điều 132 BLDS năm 2005, thì giao dịch này sẽ bị
tuyên bố vô hiệu nếu có yêu cầu của bên bị lừa dối là anh Bảo, nhưng anh
Bảo vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với chị Thanh, do
đó giao dịch này không mặc nhiên vô hiệu khi không có yêu cầu từ phía anh
Bảo. Như vậy, căn cứ theo Điều 450 và Điều 234 BLDS thì giao dịch mua
bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh vẫn có hiệu lực pháp lí. Việc anh Đoàn,
chị Thanh bị toà án sơ thẩm buộc phải đến phòng công chứng và các cơ
quan có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục mua bán và chuyển nhượng quyền
sở hữu là có căn cứ pháp lí.

3

Về quy định của toà án phúc thẩm khi tiếp nhận đơn kháng cáo của anh
Đoàn
- Khoản 4 Điều 451 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà ở thì bên bán nhà
ở có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định
của pháp luật.
- Căn cứ theo Điều 134 BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô
hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của giao dịch thì việc
chị Thanh không thực hiện và hoàn tất các thủ tục mua bánnhà cho anh Bảo
theo quy định của pháp luật, vì vậy, toà án phúc thẩm tuyên hợp đồng mua
bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh vô hiệu là đúng với quy định của pháp
luật.
Về việc toà án ghi nhận sự thoả thuận giữa anh Bảo và chị Thanh
Trong trường hợp này toà án ghi nhận sự thoả thuận giữa anh Bảo và chị
Thanh là không đúng khi không được sự đồng ý của anh Đoàn.
- Thứ nhất, căn cứ theo Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình, thì tài sản có
trong thời kì hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng. Như vậy, mặc dù chị
Thanh đã có thoả thuận về hợp đồng mua bán nhà với anh Bảo,nhưng ngôi
nhà đó vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng chị Thanh và anh Đoàn.
Khoản 2, 3, 4 Điều 129 BLDS quy định vợ, chồng cùng nhau tạo lập phát
triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; các quyền ngang
nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Do đó, khi bán
ngôi nhà phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng chị Thanh mới đúng theo
quy định pháp luật.
- Thứ hai, về nguyên tắc chung giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát
sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Các bên phải khôi
phục lại tình trạng ban đầu ( hoàn nguyền) khi chưa xác lập giao dịch. Cho
nên, khi giao dịch chưa được thực hiện, thì các bên không được thực hiện
4

giao dịch đó. Nếu giao dịch đã được thực hiện toàn bộ hay một phân, thì các
bên không được tiếp tục thực hiện giao dịch và phải hoàn trả cho nhau
những lợi ích vật chất đã nhận của nhau. Nếu không hoàn trả lại được bằng
hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
thiệt hại (Điều 137 BLDS năm 2005).
Do đó, việc toà án ghi nhận sự thoả thuận mua bán nhà giữa chị Thanh và
anh Bảo mà không được sự đồng ý của anh Đoàn là không phù hợp với quy
định của pháp luật.
2. Vụ án số 2:
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa chị Nguyễn Thị Phương Thảo với
anh Phạm Khắc Dũng và bà Nguyễn Thị Tiên Đan về mua bán ngôi nhà số 5
Hàng Chuối, Hà Nội.
Đối tượng tranh chấp: Ngôi nhà được tranh chấp trong vụ mua bán này là
ngôi nhà thuộc địa chỉ: số 5, phố Hàng Chuối, quận Hoàn Kiếm, tp. Hà Nội.
Nguyên đơn: chị Nguyễn Thị Phương Thảo, 30 tuổi, địa chỉ: ngõ 61, Ngọc
Lâm, Long Biên, Hà Nội. Nghề nghiệp: buôn bán tự do.
Bị đơn: - anh Phạm Khắc Dũng, 39 tuổi, địa chỉ: số 5, Hàng chuối, Hoàn
Kiếm, Hà Nội. Nghề Nghiệp: công nhân.
- bà Nguyễn Thị Tiên Đan, 66 tuổi, địa chỉ: số 5, Hàng chuối, Hoàn
Kiếm, Hà Nội. Nghề nghiệp: công nhân đã nghỉ hưu.
a. Nội dung của vụ việc:
Ngày 27/7/2006, chị Thảo, anh Dũng và bà Đan đã ký hợp đồng mua bán
nhà ở, ngôi nhà số 5, phố Hàng Chuối, quận Hoàn Kiếm, tp. Hà Nội (hợp
đồng không công chứng hoặc chứng thực).
Ngày 9/8/2007, các bên đã bỏ qua nhiều lỗi và ký vào bản kê khai mua bán
quyền sở hữu nhà ở tại UBND phường Phạm Đình Hổ.

5

Tuy nhiên, sau đó anh Dũng lại đề nghị chị Thảo phải mở tài khoản tại ngân
hàng nông nghiệp chi nhánh Láng Hạ đứng tên anh Dũng và chuyển 50%
giá trị còn lại của hợp đồng vào tài khoản đó và không được sử dụng khi
không có sự đồng ý của anh Dũng. Tuy nhiên chị Thảo đã không đồng ý với
việc này nên nảy sinh mâu thuẫn và chị Thảo đã làm đơn khởi kiện yêu cầu
anh Dũng thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã ký.
b. Giải quyết của toà:
- Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng: Bản án số 16/DSST từ ngày 2123/5/2009 của TAND quận Hai Bà Trưng đã tuyên: xác nhận bản khai mua
bán quyền sở hữu nhà ở giữa chị Thảo và anh Dũng, bà Đan là hợp pháp.
Buộc anh Dũng, bà Đan phải có trách nhiệm nộp hồ sơ gốc ngôi nhà số 5
Hàng Chuối để hoàn tất thủ tục mua bán nhà với chị Thảo.
- Toà án nhân dân thành phố Hà Nội: Tại bản án số 208/DSPT ngày 14
1/11/2009, TAND tp. Hà Nội đã quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Toà án nhân dân tối cao: tại Quyết định của Giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS
ngày 23/3/2010 của TAND tối cao quyết định: huỷ bản án phúc thẩm số 208
của TAND tp. Hà Nội, giao cho TAND tp.Hà Nội xét xử phúc thẩm lại.
Tại bản án số 13/DSPT ngày 18/1/2011 của TAND tp. Hà Nội đã quyết định
Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do chưa tuân thủ theo các quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Buộc anh Dũng và bà Đan phải
thanh toán số tiền đã nhận của chị Thảo và bồi thường thiệt hại do lỗi hoàn
toàn là thuộc về bên bán.
c. Ý kiến của nhóm:
Theo quyết định của TAND Thành phố Hà Nội: Tuyên bố hợp đồng
mua bán nhà giữa chị Thảo với anh Dũng và bà Đan là giao dịch dân sự vô
hiệu do chưa tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở. Quyết định này dựa vào Điều 450 BLDS năm 2005: “Hợp đồng mua bán
6


nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác” . Ở đây, khi các bên chưa thực hiện
hình thức bắt buộc theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này chưa có giá
trị pháp lí để buộc các bên phải thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Như vậy,
hợp đồng chưa có giá trị pháp lí nhưng không phải là hợp đồng vô hiệu. Nói
cách khác, việc các bên không thể hiện hợp đồng bằng hình thức bắt buộc
không đương nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu. Bởi Điều 134 BLDS có quy
định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong
một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch đó vô hiệu”.
Tòa án không được quyết định hợp đồng vô hiệu ngay. Cụ thể, anh Dũng và
bà Đan bán cho chị Thảo ngôi nhà số 5,Hàng Chuối, chị Thảo đã thanh toán
một nửa giá trị ngôi nhà nhưng vì không đồng ý với hợp đồng phụ do anh
Dũng đề ra nên chị Thảo mới khởi kiện. Khi có tranh chấp, lẽ ra anh Dũng,
bà Đan là chủ sở hữu ngôi nhà đã nhận một phần tiền, còn chị Thảo đồng ý
trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận thì Tòa án phải buộc các bên thực hiện
quy định về hình thức theo Điều 134 BLDS năm 2005, bên nào không thực
hiện phải bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự. Như vậy, việc
TAND Thành phố Hà Nội đã quyết định hợp đồng vô hiệu ngay, buộc bên
bán trả lại tiền đã nhận của bên mua và bồi thường thiệt hại là chưa đúng.
Tuy nhiên, nếu sau một khoảng thời gian do TAND Thành phố Hà Nội quy
định mà anh Dũng và bà Đan không thực hiện quy định về hình thức của
hợp đồng thì quyêt định của TAND Thành phố Hà Nội tại bản án số
13/DSPT ngày 18/1/2011là đúng theo Điều 134. Nhưng điều đó dường như

7


không hợp lí bởi bên nguyên đơn là chị Thảo cần ngôi nhà chứ không phải

khoản tiền đặt cọc và tiền được bồi thường. Có thể trong thời gian này với số
tiền đó chị Thảo đã mua được một căn nhà khác. Điều này đã phần nào bộc
lộ sự hạn chế của Điều 134. Để tránh những trường hợp lợi dụng những quy
định trên nhằm không thực hiện hợp đồng, trong một số trường hợp chúng ta
nên cho phép thay thế hình thức bắt buộc bằng một hình thức khác. Chẳng
hạn đối với trường hợp phải thực hiện bằng văn bản có công chứng hay
chứng thực như trường hợp của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hay quyền
sử dụng đất, quyết định của Tòa án sẽ thay thế hình thức đó nếu sau một
khoảng thời gian ấn định mà một bên vẫn không tuân thủ hình thức trong khi
bên kia muốn thực hiện hợp đồng.
Về cơ sở pháp lí thì chúng ta có thể viện dẫn Điều 9, Khoản 2 BLDS
năm 2005 theo đó: “Khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ
thể có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này hoặc yêu cầu cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền: công nhận quyền dân sự của mình; buộc chấm dứt
hành vi vi phạm; buộc xin lỗi, cải chính công khai; buộc thực hiện nghĩa vu
dân sự; buộc bồi thường thiệt hại đó”. Ở đây, bên không thực hiện hình thức
bắt buộc có thể được coi là bên vi phạm nghĩa vụ dân sự làm ảnh hưởng đến
quyền lợi của bên kia nên bên bị vi phạm có quyền yêu cầu Tòa án buộc
chấm dứt vi phạm và thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp họ vẫn
không làm thì việc cho phép thay thế bằng bản án, quyết định của Tòa án
giúp bảo vệ hiệu quả cam kết mà các bên đã giao kết. Hơn nữa, giá trị của
bản án xác định nội dung hợp đồng còn có độ tin cậy hơn công chứng,
chứng thực.
Thực ra việc thay thế bản án, quyết định của Tòa án cho hình thức bắt buộc
nhưng không được thực hiện là hoàn toàn có thể đối với hợp đồng chuyển

8


nhượng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, theo Điều 246 BLDS năm 2005: “quyền

sở hữu có thể xác lập căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác”. Như vậy, trong bản án,
quyết định của Tòa, ngoài việc nêu một khoảng thời gian để các bên tự tiến
hành hình thức bắt buộc, Tòa án có thể căn cứ vào những quy định nêu trên
để quyết định rằng, qua thời hạn ấn định nếu một bên không tiến hành hình
thức bắt buộc và nếu bên kia vẫn muốn tiếp tục hợp đồng thì quyết định này
thay thế văn bản công chứng, chứng thực và có thể sử dụng để đăng kí
quyền sở hữu.
3. Vụ án số 3
Vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở giữa vợ chồng ông bà Trần Tấn
Hiệp- Vũ Thị Thục Đức với vợ chồng ông bà Lê Trọng Đỉnh- Nguyễn Thị
Kim Hồng Thịnh.
Nguyên đơn: Ông Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943 và Bà Vũ Thị Thục Đức,
sinh năm 1943 (vợ ông Hiệp). Cùng trú tại: Số 75 đường Âu Cơ, phường
Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949 và Bà Nguyễn Thị Kim Hồng
Thịnh, sinh năm 1952 (vợ ông Đỉnh). Cùng trú tại: Số 6 đường Âu Cơ,
phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
a. Nội dung của vụ việc
Theo bản án dân sự số 09/DSST của Tòa án nhân dân quận Tây Hồ thì vợ
chồng ông bà Trần Tấn Hiệp và Vũ Thị Thục Đức có một ngôi nhà ở số 6,
Đường Âu Cơ,phường Quảng An, q. Tây Hồ, HN. Từ tháng 3-6/2004, vợ
chồng ông bà Hiệp có nhiều lần vay tiền của vợ chồng ông bà Lê Trọng
Đỉnh và Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh để kinh doanh. Sau đó, đã cho vợ
chồng ông bà Đỉnh vào ở nhờ tại ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ (ngôi nhà lúc
9


này đang được ông bà Hiệp thế chấp tại ngân hàng Hàng Hải để vay tiền).
Khoảng cuối năm 2004, ngân hàng thúc ép ông Hiệp thanh toán tiền, vợ

chồng ông đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền để giải chấp ngôi nhà,
2/2005 ngân hàng đã trả toàn bộ giấy tờ nhà. Sau khi giải chấp ngôi nhà,
ngày 6/3/2005, vợ chồng ông Hiệp đã viết giấy ghi nợ và chuyển toàn bộ
giấy tờ ngôi nhà số 6, đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh. Ngày
26/3/2005, vợ chồng ông Hiệp và vợ chồng ông Đỉnh đã lập tờ khai mua bán
ngôi nhà nói trên, với giá thỏa thuận ghi trên giấy là 2,5 tỉ đồng (giá trị thực
tế của ngôi nhà hai bên khai không thống nhất). Trên bản khai mua bán này
có đầy đủ chữ kí của 4 người và được UBND phường Quảng An xác nhận
(theo lời khai của ông Hiệp thì ông Đỉnh tự động mang bản khai ra UBND
phường). Hai bên thống nhất khi nào ông Đỉnh trả đủ tiền thì sẽ làm HĐ
mua bán nhà đất. Sau thời gian đó, vợ chồng ông Đỉnh đã bỏ tiền ra sửa
chữa, cải tạo căn nhà, tổng cộng tốn hơn 700 triệu. Ông Đỉnh cho rằng việc
mua bán chuyển nhượng giữa vợ chồng ông và vợ chồng ông Hiệp là đã
thực hiện xong. Tuy nhiên, vợ chồng ông Hiệp lại khẳng định là không có
việc mua bán nhà đất như ông Đỉnh nói vì hai bên chưa sang tên nhà đất, do
vậy, vợ chồng ông đã gửi đơn đến TAND quận Tây Hồ đề nghị hủy thỏa
thuận mua bán nhà nói trên,và buộc vợ chồng ông Đỉnh trả lại nhà.
b. Giải quyết của toà
- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 Toà án nhân dân
quận Tây Hồ đã xử: “ Bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số 6
đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê
Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.Thừa nhận quyền sở hữu ngôi
nhà trên của ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.Yêu cầu
đối với phần đất chưa hợp thức vợ chồng ông Đỉnh phải chấp hành các
quyết định của cơ quan nhà đất địa phương”.
10


Ngày 07-11-2006, ông Hiệp, bà Đức có đơn kháng cáo.
- Tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2007 Toà án nhân dân

thành phố Hà Nội đã sửa toàn bộ án sơ thẩm, xử:
“ Giao dịch mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ ở trên là vô hiệu, đồng thời
quyết định: quan hệ ở nhờ nhà số 6 đường Âu Cơ giữa vợ chồng ông Hiệp
với vợ chồng ông Đỉnh và quan hệ vay tiền giữa ông Hiệp và ông Đỉnh do
hai bên tự giải quyết, nếu không xong các bên có quyền khởi kiện tại Toà án
bằng vụ kiện dân sự khác”.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Đỉnh có đơn đề nghị xem xét lại bản án phúc
thẩm nêu trên.
- Tại Quyết định số 79/DS-TK ngày 01-12-2007 Chánh án Toà án nhân dân
tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên .
- Tại Quyết định giám đốc thẩm số 49 ngày 26-4-2008 Toà dân sự Toà án
nhân dân tối cao đã chấp nhận kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối
cao và quyết định huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006
và bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2007 để Toà án nhân
dân thành phố Hà Nội giải quyết sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân
thành phố Hà Nội đã quyết định:
1- Chấp nhận yêu cầu xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu
Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ở trên và xác định
hợp đồng mua bán trên là vô hiệu
2- Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có
trách nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đó.
Ngoài ra,Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về số tiền mà ông Hiệp và bà
Đức phải thanh toán cho ông Đỉnh và bà Thịnh (tổng là 16.579.199.000

11


đồng), về nghĩa vụ trả lại giấy tờ nhà cho vợ chồng ông Hiệp của vợ chồng
ông Đỉnh và một số nội dung khác.

Ngày 14-01-2009, ông Hiệp và bà Đức làm đơn kháng cáo. Ngày 18-012009, ông Đỉnh, bà Thịnh cũng kháng cáo.
- Tại bản án dân sự phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc
thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội sửa một phần của bản án dân sự sơ
thẩm, xử:
Chấp nhận một phần nội dung đơn kháng cáo của ông Lê Trọng Đỉnh và bà
Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. Bác nội dung đơn kháng cáo của ông Trần
Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức. Sửa một phần quyết định của bản án dân
sự sơ thẩm như sau:
Áp dụng Điều 122; 134; 137; 450 Bộ luật dân sự.
Xử: Giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An,
quận Tây Hồ giữa vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với
ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh là hợp đồng vô hiệu.
Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách
nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận
Tây Hồ, Hà Nội cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức.
Ngoài ra, Tòa án phúc thẩm còn quyết định về trách nhiệm thanh toán của
vợ chồng ông Hiệp với vợ chồng ông Đỉnh (là 19.736.455.128 đồng),và một
số nội dung khác
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Hiệp, bà Đức có đơn đề nghị xem xét giám
đốc thẩm bản án phúc thẩm nêu trên.
- Tại Quyết định số 57/QĐ-KNGĐT-DS ngày 26-6-2010 Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên
và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc
thẩm, huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 của Toà án
12


nhân dân thành phố Hà Nội và bản án dân sự phúc thẩm số 172/2009/DSPT
ngày 19-8-2009 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội; giao
hồ sơ vụ án về cho Toà án nhân dân thành phố Hà Nội xác minh, xét xử lại

từ giai đoạn sơ thẩm với lý do
- Tại phiên toà giám đốc thẩm thì đã quyết định: “Không chấp nhận kháng
nghị số 57/QĐ-KNGĐT-DS ngày 26-6-2010 của Viện trưởng Viện kiểm sát
nhân dân tối cao, giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm số 172/2009/DSPT
ngày 19-8-2009 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội đã
xét xử vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn là
ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức với bị đơn là ông Lê Trọng Đỉnh
và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.”
Như vậy, ta thấy vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở giữa vợ
chồng ông bà Trần Tấn Hiệp và Vũ Thị Thục Đức với vợ chồng ông bà Lê
Trọng Đỉnh và Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh đã qua 5 lần xét xử.
c. Ý kiến của nhóm
Theo những chi tiết của vụ việc và quyết định của các cơ quan trên, chúng
em nhận thấy rằng: Giữa vợ chồng ông Hiệp và vợ chồng ông Đỉnh đã có
những hoạt động tiến hành mua bán nhà ở như lập bản khai mua bán quyền
sở hữu nhà, công trình và quyền sử dụng đất trong khuôn viên có nội dung
chi tiết về đặc điểm nhà ở, chữ kí của hai bên và xác nhận của UBND
phường Quảng An. Tuy nhiên, việc mua bán nhà này lại chưa được lập
thành văn bản có công chứng, chưa thực hiện được thủ tục sang tên trước bạ.
Mà theo quy định tại điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 thì “hợp đồng mua bán
nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”, và
theo quy định của pháp luật thì để mua bán nhà ở, các bên cần phải thực hiện
thủ tục trước bạ (sang tên) và thủ tục chuyển quyền sở hữu nên có thể thấy ở
đây giao dich dân sự mua bán nhà ở giữa vợ chồng ông Hiệp và ông Đỉnh
13


vẫn chưa thực hiện đủ các quy định của pháp luật. Vậy nên, theo điều 134
Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở ở trên đã vi phạm về mặt
hình thức do vậy hợp đồng này không có giá trị. Đồng thời, theo quy định

của pháp luật thì Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác sẽ buộc
các bên tiếp tục thực hiện giao dịch theo yêu cầu của một bên hoặc cả hai
bên trong một thời hạn nhất định, nếu không thực hiện thì giao dịch đó sẽ vô
hiệu. Tại cấp xét xử sơ thẩm lần 2, Tòa đã yêu cầu ông Hiệp tiếp tục thực
hiện hợp đồng trong một tháng nhưng ông đã không thực hiện, do đó hợp
đồng này là hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức pháp luật quy định, và
vì ông Hiệp là bên làm cho hợp đồng không thực hiện được nên là người có
lỗi.
Theo quy định tại khoản 2 điều 137 về hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự
vô hiệu thì “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu…..nếu không hoàn trả
được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”. Ở đây, ta thấy trong thời
gian hai bên đang thực hiện hợp đồng thì ông Đỉnh đã sửa chữa, cải tạo lại
ngôi nhà, do đó, khi hoàn trả lại ngôi nhà thì ông Hiệp cần thanh toán cho
ông Đỉnh chi phí cải tạo đó.
- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 Toà án nhân dân
quận Tây Hồ đã xử có nhiều điểm chưa hợp lí. Thứ nhất, việc bác yêu cầu
xin hủy hợp đồng mua bán nhà là không đúng pháp luật, vì hợp đồng mua
bán này đã bị vô hiệu. Thứ hai, việc xác định ngôi nhà là của ông bà Đỉnh là
không đúng, vì hợp đông mua bán nhà đã vô hiệu nên ông bà Đỉnh không có
quyền sở hữu đối với ngôi nhà này. Do đó, chúng em không đồng ý với cách
giải quyết này
Quan điểm của nhóm:
- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân
thành phố Hà Nội mới chỉ giải quyết vấn đề hiệu lực của bản hợp đồng và
14


vấn đề vay nợ của hai bên mà chưa xác định phần lỗi và quy định bồi thường
là chưa đầy đủ, nên nhóm chúng em cũng không đồng ý.
- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân

thành phố Hà Nội cũng có một điểm xử chưa hợp lí. Đó là việc ông bà Đỉnh
phải chịu 20% lỗi,như đã phân tích ở trên việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu
là do lỗi của ông Hiệp chứ không phải lỗi của ông Đỉnh cho nên ông Hiệp
phải chịu 100% lỗi.
- Tại bản án dân sự phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc
thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội đã xử là hợp lí, đúng pháp luật và
giải quyết được vụ việc.
- Tại bản án xét xử giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao
thì đã không chấp nhận kháng nghị số 57/QĐ-KNGĐT-DS ngày 26-6-2010
của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, giữ nguyên bản án dân sự
phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 của Toà phúc thẩm Toà án
nhân dân tối cao tại Hà Nội theo chúng em cũng là quyết định hợp lí, đúng
pháp luật.
Tóm lại, chúng em đồng ý với cách giải quyết theo như bản án xét xử phúc
thẩm lần 2 số 172/2009/DSPT của Tòa phúc thẩm TAND tối cao cũng như
quyết định Giám đốc thẩm của HĐ thẩm phán TAND tối cao về tranh chấp
này.

C. Kết thúc vấn đề
Qua các tình huống giao dịch dân sự ở trên chúng ta có thể thấy được: khi
các giao dịch được xác lập phù hợp với quy định của pháp luật thì quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể luôn được pháp luật bảo đảm thực hiện.
Vì vậy, ngoài việc xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh thì chúng ta
cần có những biện pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật một cách rộng rãi
tới quần chúng nhân dân, để tránh phải những sai lầm không đáng có.
15


Tài liệu tham khảo
1.

Giáo trình luật dân sự Việt Nam (tập 1)

2.

Bộ luật dân sự năm 2005

3.

Bộ luật đất đai năm 2003

4.

Luật hôn nhân và gia đình năm 2000

5.

TS. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam- Bản án và bình luận bản

án, Nxb.CTQG, Hà Nội, 2008.
6.

Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy

định về thi hành Luật đất đai.
7.

Bùi Đăng Hiếu, “GDDS vô hiệu tương đối và vô hiệu tuyệt đối”, Tạp

chí luật học, số 5/2001, tr.37 – 44.

8.

http:// www.thesaigontimes.vn

16