CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sảnmột trong những hợp đồng dân sự thông dụng. Trong những năm qua, hợp đồng
thuê khoán tài sản cơ bản đã từng bước đi vào đời sống nhân dân ta và phát huy
được vai trò của nó, góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn định cuộc sống và
thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân. Chính vì nó có vai trò đó nên việc nghiên
cứu hợp đồng thuê khoán tài sản là việc làm cần thiết mang tính lí luận và thực
tiễn, góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê khoán tài sản phát huy hiệu quả
cao hơn trong đời sống.

II. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN
1.1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản
Theo từ điển tiếng Việt của viện ngôn ngữ học thì “thuê’ được hiểu là dùng
người hay vật nào đó trong một thời gian với điều kiện trả một khoản tiền nhất
định cho thời gian sử dụng đó”. “Khoán” là tờ giao ước để làm bằng, là giao toàn
bộ công việc và trả công theo kết quả hoàn thành, hoặc là giao hết công việc cho
người khác để khỏi phải tự mình lo liệu, chịu trách nhiệm. Từ đó có thể hiểu thuê
khoán tài sản là giao tài sản cho người khác để người khác sử dụng, khai thác và
chịu trách nhiệm và bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê. Người
thuê có toàn quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh của mình nếu được người
cho thuê chấp nhận đồng thời có nghĩa vụ trả tiề thuê và giao lại tài sản thuế khi
hết thời hạn.
Bộ luật Dân sự 2005 cũng đã đưa ra định nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài
sản cụ thể ở Điều 501: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, trong đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê”.
Quy định trên về cơ bản đã phân biệt được rõ với hợp đồng thuê tài sản
nhưng định nghĩa này vẫn chưa thể hiện được đặc điểm riêng của hợp đồng thuê
khoán tài sản. Do đó, định nghĩa này vẫn chưa đem đến được một hình dung cụ
1

thể, toàn diện về hợp đồng thuê khoán tài sản với ý nghĩa là một dạng đặc biệt
của hợp đồng thuê tài sản nói chung.
1.2. Đặc điểm pháp lí hợp đồng thuê khoán tài sản
Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và
một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nói riêng, do đó nó có các đặc điểm
chung của hợp đồng dân sự vừa mang đặc điểm cơ bản của hợp đồng thuê tài sản.
Cụ thể:
Thứ nhất, hợp đồng thuê khoán tài sản có những đặc điểm chung của hợp
đồng dân sự. Hợp đồng dân sự trước hết phải là một thỏa thuận có nghĩa nó phải
chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết, phải có sự trùng hợp ý chí các bên.
Việc giao kết hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện
chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng không
được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Yếu tố thỏa thuận đã bao hàm trong đó yếu
tố tự nguyện, tự định đoạt và sự thống nhất về mặt ý chí. Đây là yếu tố quan
trọng nhất tạo nên sự đặc trưng của hợp đồng so với các giao dịch dân sự khác,
đây cũng là yếu tố làm nên bản chất của luật Dân sự khác với bản chất ngành luật
khác.
Thứ hai, hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng
thuê tài sản, do đó mang những đặc điểm pháp lí sau:
1.2.1. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng song vụ
Hợp đồng song vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 406 Bộ luật dân sự 2005
được hiểu là“ hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”.
Trong hợp đồng thuê khoán tài sản thì tính chất song vụ được thể hiện trong
việc phân biệt quyền và nghĩa vụ đối nhau rất rõ ràng của các bên. Mỗi chủ thể
trong hợp đồng thuê khoán tài sản đều là những chủ thể vừa mang quyền lại vừa
có nghĩa vụ dân sự. Quyền của bên cho thuê khoán tương ứng với nghĩa vụ của
bên thuê khoán và ngược lại. Ví dụ: bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê
khoán theo phương thức mà hai bên đã thỏa thuận, khai thác tài sản đúng mục
đích đồng thời có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán và bên cho

thuê khoán có quyền đơn phương đơn phương đình chỉ hợp đồng nếu bên thuê
2


khoán sử dụng tài sản thuê khoán không đúng mục đích, có nghĩa vụ giao tài sản
thuê khoán đúng thỏa thuận …
1.2.2. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng có đền bù
Tham gia hợp đồng thuê khoán tài sản, khi bên cho thuê khoán giao tài sản
thuê khoán cho bên thuê khoán thì bên thuê khoán phải trả tiền theo đúng thỏa
thuận của các bên, nếu là thuê đất, thuê mặt nước thì giá thuê do nhà nước quy
định. Do quan hệ trao đổi tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự
trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê khoán giao tài sản thuế khoán và chuyển
giao tài sản thuế khoán và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sản thuê khoán
cho bên thuế khoán thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, lợi ích
vật chất mà bên cho thuê khoán được hưởng. Trả tiền thuế khoán và phương thức
trả là một điều khoản bắt buộc trong họp đồng do đó nếu các bên không có thỏa
thuận điều khoản này trong hợp đồng thì nó không còn là hợp đồng thuê tài sản
nữa mà chuyển thành hợp đồng mượn tài sản. Bởi vậy, hợp đồng thuê tài sản nói
chung và hợp đồng thuê khoán tài sản luôn có tính đền bù.
1.2.3. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng ưng thuận
Hợp đồng ưng thuận là: những hợp đồng theo quy định của pháp luật, quyền
và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận xong
với nhau về những nội dung chủ yếu trong hợp đồng. Trong trường hợp, dù các
bên chưa trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết những về mặt pháp lí đã
phát sinh quyền yêu cầu của bên này đối với bên kia trong việc thực hiện hợp
đồng, nối theo cách khác, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà thời điểm có hiệu
lực đã được xác định tại thời điểm giao kết.
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê khoán tài sản là ở thời điểm
giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp
đồng thuê khoán tài sản phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều

khoản chủ yếu của hợp đồng như; giá thuê, đối tượng, thời hạn thuê.. Do hợp
đồng thuê khoán tài sản không bắt buộc dưới hình thức văn bản với tất cả các loại
tài sản mà chỉ bắt buộc với các loại tài sản nhà nước có quy định. Vì vậy, đối với
các loại tài sản tài sản không cần thể hiện bằng văn bản có hiệu lực khi các bên
3


đã thỏa thuận xong còn hợp đồng thể hiện dưới hình thức văn bản sẽ có hiệu lực
tại thời điểm bên sau cùng kí vào văn bản hoặc thời điểm ghi trong hợp đồng.
Đối với trường hợp tài sản thuế khoán hợp đồng phải được công chứng, chứng
thực và đăng kí thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực và
đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.2.4. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng
tài sản
Khi hợp đồng thuê khoán tài sản có hiệu lực pháp luật thì bên thuê khoán có
quyền sử dụng tài sản thuế khoán đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa
thuận trong hợp đồng trong một thời gian nhất định. Trong thời gian này, bên
thuê khoán chỉ có quyền khai thác công dụng của tài sản thuê khoán, còn quyền
sở hữu vẫn thuộc về bên cho thuê khoán tài sản.
Ngoài những đặc điểm cơ bản trên, hợp đồng thuê khoán tài sản thuê khoán
tài sản có những đặc điểm riêng. Cụ thể:
Thứ nhất, mục đích lợi nhuận là yếu tố quan trọng khi các bên tham gia kí
kết hợp đồng thuê khoán tài sản. Khác với hợp đồng thuê tài sản nói chung,
người thuê tài sản chỉ sử dụng trong mục đích sinh hoạt, tiêu dùng. Còn trong
hợp đồng thuê khoán tài sản, người thuê muốn sử dụng tài sản đó để khai thác lợi
nhuận. Đây là đặc điểm tạo nên tính “đặc biệt” của hợp đồng thuê khoán.
Thứ hai, đối tựơng của hợp đồng thuê khoán tài sản là những tài sản có giá
trị lớn, không chỉ có động sản mà còn có cả bất động sản, nguồn tài nguyên khác
như đất, nước, rừng…
Thứ ba, hợp đồng thuê khoán tài sản được kí kết ổn định trong một thời gian

tương đối lâu dài: có thể mùa vụ hay chu kì.
Thứ tư, trách nhiệm đối với tài sản được chuyển giao triệt để hơn, người
thuê phải có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng bằng chính tài sản của mình.
1.3. Ý nghĩa các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản
1.3.1. Ý nghĩa thực tế
Đối với xã hội, hợp đồng thuê khoán tài sản trong một số lĩnh vực mang tính
then chốt như cho thuê đất, mặt nước.. giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giải
4


của xã hội là làm sao để quản lí có hiệu quả quỹ đất của nhà nước vừa phát triển
kinh tế.
Đối với lĩnh vực sản xuất, hợp đồng thuê khoán tài sản cũng đóng vai trò
quan trọng nhất là với nền công nghiệp sản xuất hàng hóa, nhà xưởng có vai trò
rất quan trọng: cá nhân xây dựng nhà xưởng không phải tốn thời gian xây dựng
và quá nhiều tiền cho vấn đề cơ sở vật chất ban đầu vẫn có thể kinh doanh và
được lợi nhuận. Ngoài ra đối với việc họ thuê gia súc cũng phần nào giải quyết
khó khăn cho người nông dân thiếu vốn, tạo ra cơ sở ban đầu để họ có thể dựa
vào hoa lợi, lợi tức sau để làm vốn phát triển chăn nuôi.
Với nền kinh tế, việc giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản đã góp phần tăng
hiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân
dân, thúc đẩy kinh tế phát triển.
1.3.2. Ý nghĩa pháp lí
Có thể nói, các quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản là công cụ pháp lí
hiệu quả nhất để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong
quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng. Đối với các bên thì hợp đồng thuê khoán
tài sản là phương tiện để họ đạt được mục đích của mình khi tham gia giao kết, là
cơ sở để thực hiện quyền giao lưu dân sự, giúp họ nhìn nhận lại những vấn đề
thỏa thuận trong hợp đồng một cách trung thực, khách quan, và là bằng chứng
quan trọng đảm bảo quyền và lợi ích khi có tranh chấp.

1.4. Khái quát lược sử phát triển của Hợp đồng thuê khoán tài sản
Trong bộ luật Hồng Đức, hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thuê
mướn tài sản nói riêng đã có bước phát triển quan trọng so với thời nhà Lí, Trần.
Các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng đã được ghi nhận đó là “tự
nguyện và trung thực”. Nếu hợp đồng xâm phạm nguyên tắc này thì sẽ vô hiệu.
Trong Quốc triều hình luật, khế ước cho thuê rất phổ biến như thuê gia súc,
ruộng đất..Về hình thức, khế ước không quy định cụ thể là bắt buộc phải lập
thành văn tự hay không. Thời hạn hợp đồng có thể kéo dài hàng vụ hay hàng
năm. Thời này đã có những chú ý đặc biệt về thời hạn thuế đối với từng loại tài
sản và mục đích sử dụng tài sản tương đồng với thời hạn trong hợp đồng thuê
5


khoán. Về phương thức trả tiền thuê khoán, người thuê có thể trả tiền thuê hoặc
số lượng lúa nhất định.
Đến thời kì nhà Nguyễn, quan hệ hợp đồng thuê cũng được quy định rõ
trong Bộ luật Gia Long
Đến thời kì Pháp thuộc và thời kì chống Mĩ, chế định hợp đồng dân sự đã
được ghi nhận thành chế định độc lập.
Thời kì đổi mới, pháp lệnh hợp đồng dân sự ra đời và sau đó Bộ luật dân sự
1995 cũng ra đời và hoàn chỉnh hơn là bộ luật dân sự 2005 đánh dấu bước phát
triển hơn của pháp luật dân sự chung và pháp luật về hợp đồng thuê khoán nói
riêng.
2. CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN
TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
2.1. Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản
Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản được Bộ luật dân sự 2005 quy
định tại Điều 502 “Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản có thể là đất đai,
rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản
xuất khác cùng trang thiết bị để khai thác công dugnj hưởn hoa lợi, lợi tức, trừ

trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Căn cứ vào đối tượng hợp đồng, có thể chia hợp đồng thuê khoán thành 3
nhóm sau:
Thứ nhất, hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác.
Lúc này, hợp đồng thuê khoán sẽ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự và
luật đất đai. Các tài sản trên là những tài sản đặc biệt bởi nó không thuộc sở hữu
của cá nhân nào mà thuộc sở hữu của nhà nước. Điều này đã được quy định rõ
trong Hiến pháp: “đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất.. thuộc sở hữu toàn dân”, và được cụ thể hóa trong Điều 200 Bộ luật dân sự:
“tài sản thuộc sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có
nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi tự nhiên trong lòng biển, thềm lục địa và vùng trời”..là tài sản
đặc biệt nên “việc quản lí, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà
6


nước được thực hiện trong phạm vi và theo trình tự do pháp luật quy định”( Điều
202 Bộ luật dân sự 2005). Vậy chủ thể gồm một bên phải là cơ quan nhà nước
với tư cách dại diện cho chủ sở hữu đó.
Trong Bộ luật dân sự 2005 còn quy định một lọai hợp đồng thuê cũng có đối
tượng là đất đai đó là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định từ Điều
703 đến 713.
Thứ hai, đối tượng là cơ sở sản xuất kinh doanh, tư liệu sản xuất cùng trang
thiết bị cần thiết.
Với hợp đồng này, yếu tố kinh tế rất đậm nét do đó nó không chỉ chịu sự
điểu chỉnh của Bộ luật dân sự mà còn chịu điều chỉnh của Luật thương mại, luật
doanh nghiệp, luật đấu thầu..
Thứ ba, hợp đồng thuê súc vật: loại này ngày càng ít đi trong xã hội.
Trong mục hợp đồng thuê khoán tài sản, các quy định về thuê khoán gia súc được
quy định chi tiết và cụ thể. Chính vì vậy, hợp đồng thuê chỉ cần mục đích khai

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đo thì đó là hợp đồng thuê khoán
tài sản.
2.2. Chủ thể của Hợp đồng thuê khoán tài sản
Chủ thể của Hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồng
thuê khoán tài sản gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán. Chủ thể của Hợp
đồng thuê khoán tài sản rất đa dạng, gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp
tác và có cả cơ quan có thẩm quyền của nhà mước, chủ thể phải có năng lực chủ
thể.
2.2.1. Bên cho thuê khoán
Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, bên cho thuê khoán thường là chủ sở
hữu của tài sản thuê khoán, nhưng có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặc điểm
của đối tượng thuê khoán, bên cho thuê khoán có thể là các đối tượng sau:
Thứ nhất, đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khai thác.Đây là đối tượng
đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện làm chủ sở hữu. Do đó,
chủ thể có quyền cho thuê khoán đối vối đối tượng này được quy định rõ trong
Luật đất đai 2003, cụ thể tại Điều 37:
7


+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất
đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không

được ủy quyền.
Điểm đặc biệt mang tính chất mệnh lệnh hành chính cũng được quy định
trong luật đất đai đó là các chủ thể trên- các cơ quan có thẩm quyền quyết định
cho thuê đất không được ủy quyền cho bất kì một chủ thể khác. Quy định đo
khẳng định tính chất quan trọng của đối tượng này và thẩm quyền tuyệt đối thuộc
các cơ quan này.
Thứ hai, đối tựơng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác.
Với các đối tượng này thì bên cho thuê khoán là chủ sở hữu hợp pháp của tài
sản đó.
Chủ sở hữu của tài sản đó rất đa dạng có thể là các loại hình công ty( công ty
cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh), doanh nghiệp tư nhân,
hộ kinh doanh, tổ hợp tác..
Tham gia giao kết hợp đòng thuê khoán là đại diện theo pháp luật của các
loại hình công ty, hộ kinh doanh, tổ hợp tác hoặc người được ủy quyền.
Thứ ba, đối tượng là gia súc, bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của
gia súc đó hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng.
2.2.2. Bên thuê khoán
Bên thuê khoán cũng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định như trên. Bên cạnh đó, để
8


trở thành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản, họ phải có nhu cầu
thuê tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó.
Riêng đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khái thác thì còn được pháp
luật đât đai quy định cụ thể đối tượng nào được phép thuê đất.
Theo quy định tại Điều 35 Luật đất đai thì các đối tượng được thuê đất chia
làm 2 loại là cho thuê đất tiền thuê hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê một
lần.
- Nhà nước cho thuê đất tiền thu hàng năm trong các trường hợp:

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng
đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ
diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất tiền thu một lần cho cả thời gian thuê đối với các
đối tượng:
9


+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,

làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
2.3. Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản
Thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh vì vậy, phụ thuộc
vào công việc kinh doanh của bên thuê, họ sẽ lựa chọn tư liệu phù hợp để thuê
cho nên, đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức phong phú
theo giao dịch. Tuy nhiên, tùy từng đối tượng cụ thể và những trường hợp nhất
định mà pháp luật sẽ quy định hình thức của hợp đồng. Với đối tượng là bất động
sản, đây là loại tài sản chịu sự giám sát, kiểm tra khắt khe của nhà nước, pháp
luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Ví dụ như về hợp đồng thuê đất của cá nhân, hộ gia đình tổ chức phải được lập
thành văn bản có công chứng, chứng thực tại ủy ban nhân dân xã và phải nộp tại
văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
Tóm lại, sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của hợp đồng
thuê khoán tài sản không cố định cho mọi loại tài sản mà tùy thuộc vào từng loại
đối tượng hợp đồng. Điều này khẳng định được sự gắn kết chung cho Bộ luật
dân sự và nguyên tắc giám sát chặt chẽ đối với tài sản là bất động sản để ngăn
chặn các hành vi khai thác sai mục đích với loại tài sản quan trọng này.
2.4 Gía thuê khoán và thời hạn thuê khoán
2.4.1. Gía thuê khoán
Gía thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê
khoán tài sản.

10


Theo Điều 504 Bộ luật dân sự 2005 thì “giá thuê khoán do các bên thỏa
thuận, nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán được xác định khi
đấu thầu”.

Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên vì vậy Nhà nước tôn trọng sự thỏa
thuận đó. Trong hợp đồng thuê khoán tài sản cũng vậy, quyền thỏa thuận giá cả
thuê thuộc về bên cho thuê khoán và bên thuê hoán. Bên cạnh đó, đối tượng của
hợp đồng thuê khoán có thể là bất động sản có giá trị lớn nên bên cho thuê có thể
chọn đối tác thông qua đấu thầu, trường hợp này giá thông qua đấu thầu được xác
định là giá của hợp đồng thuê khoán tài sản mà không có sự thỏa thuận lại nữa.
Thông thường khi thỉa thuận, các bên căn cứ vào: giá trị của tài sản thuê,
thời gian thuê, giá trị hiện hành trên thị trường. Đối với tài sản khó xác định giá
trị hoặc tài sản có giá trị lớn thì có thể xác định thông qua đấu thầu.
Gía thuê đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 thuộc thẩm
quyền xác định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định đơn giá cho từng trường hợp cụ thể ở địa phương mình. Theo nghị định
142/2005/NĐ-CP thì đơn giá thuê đất 1 năm tính bằng 0,5 % giá đất theo mục
đích sử dụng. Theo Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007 NĐ-CP ngày 27/7/2007 thì đơn giá thuê đất của mỗi dự án được xác
định ổn định.
Thộng thường giá thuế khoán tài sản ổn định trong thời gian thuê nhưng giá
cũng có thể thay đổi phụ thuộc nhiều yếu tố.
2.4.2. Thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản
Thời hạn thuê khoán là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồng
thuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt và bên cho thuê khoán
nhận lại được tài sản.
Thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản được cụ thể trong Bộ luật dân sự
tại Điều 503: “thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận theo chu kì sản xuất,
kinh doanh phù hợp với đối tượng thuê khoán”. Thời hạn thuê khoán phụ thuộc
vào ý chí của các bên và giá trị sử dụng tài sản do đó pháp luật không có quy
11

định cụ thể khoảng thời gian nhất định nào mà do các bên tự thỏa thuận. Tuy vậy,
thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu kì khai thác thông thường và
còn phụ thuộc vào những vật chất khác mà người thuê khoán dùng để khai thác
công dụng của vật thuê. Quy định vậy xuất phát từ mục đích hợp đồng thuê
khoán đó là: khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó. Nếu thời
hạn ngắn không đủ thời gian phát sinh hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuế khoán thì
hợp đồng sẽ không có giá trị đối với bên thuê khoán.
Tuy nhiên, một số hợp đồng thuế khoán do nhiều lí do mà các bên không thể
thỏa thuận về thời hạn hợp đồng, lúc này thời hạn hợp đồng được xác định teo
luật chung về hợp đồng thuê tài sản cụ thể Điều 482 Bộ luật dân sự 2005: “Thời
hạn do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục
đích thuê. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc
thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết
hạn khi đã đạt được mục đích thuê”. Nếu bên thuê có ý định tiếp tục thuê thì có
thể gia hạn hợp đồng thuê. Ngoài ra, trong trường hợp pháp luật có qy định về
thời hạn thuê thì tuân theo các quy định của pháp luật như đối với trường hợp
thuê đất rừng, mặt nước chưa khai thác phải tuân theo quy định của pháp luật đất
đai về thời hạn cho thuê đất.
Tóm lại, việc thỏa thuận thời hạn sẽ do sự thỏa thuận của các bên, nếu có
quy định tối đa thời hạn thì sẽ áp dụng các quy định pháp luật.
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản
2.5.1. Bên cho thuê khoán
Thứ nhất, về nghĩa vụ, nếu đối tượng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng
kí quyền sở hữu thì các bên phải lập thành văn, có chứng nhận của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phải đăng kí hợp đồng theo quy định
pháp luật.
Bên cho thuê khoán cũng có các nghĩa vụ trong hợp đồng thuê chung như:
nghĩa vụ giao tài sản, bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản, bảo đảm quyền sử dụng
của người thuê khoán đối với tài sản thuê khoán.

12


Đối với nghĩa vụ giao tài sản, ngoài việc phải giao đúng số lượng, chủng
loại, tình trạng, thời điểm và địa điểm thỏa thuận. Bên cạnh đó còn phải lập biên
bản đánh giá tình trạng của tài sản và xác định giá trị của tài sản để đảm bảo
quyền lợi ích các bên và xác định tình trạng tài sản phù hợp với mức độ khấu hao
đã thỏa thuận khi trả lại tài sản. Đây là quy định mang tính bắt buộc đối với hợp
đồng thuế khoán tài sản bởi đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản thường là
những tài sản có giá trị lớn cần phải được kiểm tra rõ ràng trước khi giao cho bên
thuê sử dụng.
Về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê được quy định ở mục
chung về thuê tài sản theo đó: bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản
cho bên thuê. Như vậy, các tranh chấp tài sản liên quan đến việc sơ hữu tài sản
thuê khoán đều thuộc nghĩa vụ của bên thuê bất kể là hợp đồng thuê tài sản thông
thường hay thuê khoán tài sản..
Trong trường hợp cho thuê súc vật cày kéo..trừ trường hợp có thỏa thuận
khác, nếu súc vật bị chết do trở ngại khách quan thì bên thuê khoán phải gánh
chịu một nửa số thiệt hại đó. Bù lại nếu gia súc sinh con trong thời gian thuê
khoán thì bên thuê khoán được hưởng một nửa số hoa lợi sinh ra.
Khi hết hạn thuê khoán, bên cho thuê khoán có nghĩa vụ nhận lại tài sản thuê
khoán.
Thứ hai, về quyền lợi, bên cho thuê có những quyền lợi cơ bản sau:
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền đúng phương thức như thỏa
thuận. Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng công việc được
thực hiện. Đây là một quy định mở đối với việc thỏa thuận các bên trong việc
chọn công cụ thanh toán. Thông thường công cụ thanh toán bằng tiền những các
bên có thể chọn công cụ khác.
Bên cho thuê khoán tài sản cũng có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác
tài sản thuê theo đúng công dụng, mục đích thỏa thuận. Ngoài ra bên cho thuê

khoán tài sản cũng có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng theo quy định pháp
luật.
2.5.2. Bên thuê khoán tài sản
13


Thứ nhất, về nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản:
Bên thuê khoán tài sản phải khai thác tài sản đúng mục đích đã thỏa thuận và
phải báo cáo với bên cho thuê khoán theo định kì về tình trạng tài sản và tình
hình khai thác tài sản.
Mục đích thuê khoán của bên thuê khoán có thể là trước mắt hoặc lâu dài.
Mục đích trước mắt là người thuê dự định để làm gì đối với tài sản thuê khoán
sau khi nhận tài sản vi dụ như thuê để xây dựng nhà xưởng. Mục đích lâu dài là
lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khai thác công dụng tài sản thuê
khoán( hoa lợi, lợi nhuận).
+Bên thuê có nghĩa vụ bảo dưỡng tài sản thuê. Nghĩa vụ này được quy định
khoản 1 Điều 508 Bộ luật dân sự 2005 “Trong thời hạn khai thác tài sản thuê
khoán, bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán và trang
thiết bị kèm theo bằng chi phí của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu
bên thuê khoán làm mất mát, hư hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm sút giá trị tài
sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại. Bên thuê khoán không chịu trách
nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê khoán”. Nếu bên thuê
không thực hiện nghĩa vụ này làm tài sản bị mất, bị hỏng hoặc mất giá trị thì sẽ
chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê khoán.
+Bên thuê khoán có nghĩa vụ báo cáo kịp thời tình hình tài sản nếu bên cho
thuê khoán có yêu cầu hoặc đột xuất.
+Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê đầy đủ và đúng phương thức kể cả
trong trường hợp không khai thác được công dụng tài sản.
+ Bên thuê khoán phải chịu một nửa thiệt hại về súc vật thuê khoán nếu
trong trường hợp bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Bên thuê không được cho thuê lại. Về nguyên tắc, người thuê hoán chỉ có
quyền sử dụng, chiếm hữu tài sản thuê chứ không có quyền định đoạt tài sản nên
không được cho thuê lại. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 508 Bộ luật
dân sự 2005 “bên thuê khoán không được phép cho thuê lại, trừ trường hợp được
bên cho thuê khoán đồng ý”.

14


+ Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản ở
tình trạng với mức khấu hao đã thỏa thuận. Trả lại tài sản đúng thời gian, địa
điểm như đã thỏa thuận
Qua đó có thể thấy mức độ chuyển giao rủi ro của tài sản thuê khoán giữa
bên cho thuê khoán sang bên thuê khoán cũng lớn hơn so với hợp đồng thuê tài
sản thông thường.
Thứ hai, về quyền của bên thuê tài sản thuê khoán:
+ Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng tài sản thuê
khoán đã thỏa thuận.
+ Quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán
trong thời hạn thuê. Đây là quyền năng lớn căn bản để đáp ứng mục đích giao kết
hợp đồng của bên thuê khoán. Không ai có quyền cản trở hoặc gây khó khăn cho
bên thuê khoán trong việc khai thác tài sản thuê nếu việc khai thác đó đúng công
dụng và phù hợp với thỏa thuận của các bên.
+ Bên thuê khoán có quyền thỏa thuận điều kiện về giảm tiền thuê khoán.
Điều kiện này rất quan trọng, nếu thỏa thuận thành công thì có thể đem đến nhiều
lợi ích cho bên thuê và giảm đi được phần nào gánh nặng tài chính khi gặp rủi ro.
Bên thuê khoán còn có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê khoán nếu hoa
lợi, lợi tức bị mất ít nhất là 1/3 do sự kiện bất khả kháng khi các bên không có
thỏa thuận nào khác. Có thể thấy, người thuê có được quyền yêu cầu này là do
pháp luật quy định chứ không phải do thỏa thuận, bởi vậy, nếu các bên không có

thỏa thuận đặc biệt gì thì yêu cầu đó đương nhiên phát sinh.
+Với hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu súc vật đó
sinh con thì sẽ được hưởng 1 nửa số súc vật đó. Như vậy, nếu không có thỏa
thuận trước, súc vật sinh ra trong thời hạn thuê khoán thì bên thuê khoán sẽ được
hưởng một nửa.
+ Bên thuê khoán còn có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình
những khoản chi phí hợp lí để thay thế, cải tạo tài sản thuê theo thỏa thuân.
+ Bên thuê khoán còn có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng theo luật
định.
15


Có thể nhận xét rằng quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản được
pháp luật quy định cụ thể hơn.
Với các loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu của nhà nước như đất đai,
quyền và nghĩa vụ các bên thuê khoán mang nhiều tính chất mệnh lệnh và được
quy định cụ thể trong Luật đất đai 2003.
+ Người thuê đất có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại
Điều 105 Luật đất đai.
+ Người thuê đất cũng có nghĩa vụ chung quy định tại Điều 107 Luật đất đai
2003.
+ Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung đó, các đối tượng thuê đất cụ thể cũng
có quyền và nghĩa vụ riêng. Ví dụ: đối với tổ chức trong nước thuê đất có quyền
nghĩa vụ được quy định tại Điều 110 còn quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và
cá nhân thuê đất tại Điều 114, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân định cư ở nước ngoài thuê đất tại Việt Nam có quyền và nghĩa vụ
quy định tại Điều 119 Luật đất đai 2003.
2.6. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản
Hợp đồng thuê khoán tài sản được chấm dứt trong các trường hợp được dự
liệu trong luật chung:

Thứ nhất, hết thời hạn thuê khoán trong hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận.
Ví dụ: hợp đồng thuê tàu, hai bên thỏa thuận là thuê 2 năm. Vậy sau 2 năm hợp
đồng này sẽ chấm dứt.
Thứ hai, hòa nhập về tư cách giữa người thuê và người cho thuê khoán. Có
thể hiểu trường hợp này là bên cho khoán đã bán lại tài sản thuê khoán cho bên
thuê và tài sản lúc này thuộc quyền sở hữu của bên thuê. Như vậy, hợp đồng thuê
khoán chấm dứt.
Thứ ba, tài sản thuê khoán không còn. Trường hợp này có thể xuất hiện do
nhiều lí do như bị trưng thu, trưng dụng vì mục đích nào đó.
Thứ tư, đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán.
Trường hợp các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy
định cụ thể dựa vào lỗi của các bên.
16


Đối với bên cho thuê khoán được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên
thuê khoán khai thác công dụng tài sản không đúng mục đích. Nếu việc khai thác
không đúng mà gây thiệt hại thì phải bồi thường nó. Chúng ta cần hạn chế tối đa
việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Song chúng ta cũng không nên để cho một
bên bị ràng buộc bởi một hợp đồng mà họ không đạt được mục đích như họ
mong đợi do sự vi phạm của bên kia. Vậy, tùy vào mức độ vi phạm mà chúng ta
quy định cho phép hay không cho phép đơn phương đình chỉ hợp đồng. Chúng ta
chỉ nên cho phép đình chi vi phạm nghiêm trọng, còn đối với vi phạm không
nghiêm trọng, chúng ta yều cầu bồi thường thiệt hại là đủ. Cách điều chỉnh đó
được ghi nhận tại Điều 510 Bộ luật dân sự 2005.
Khi hợp đồng bị đơn phương đình chỉ bên thuê khoán phải trả lại tài sản.
Nếu bên thuê đã đầu tư trang thiết bị hoặc kí thuật vào tài sản thuê khoán thì có
quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán những khoản chi phí đó.
3.THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN VÀ
MỘT SỐ NHẬN XÉT

3.1. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thuê khoán tài sản
Mặc dù có các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê khoán tài sản đã được cụ thể không chỉ trong bộ luật dân sự mà trong cả
pháp luật chuyên ngành nhưng các vi phạm cũng như tranh chấp xảy ra còn phổ
biến:
- Một trong các nghĩa vụ cơ bản của bên thuê khoán là phải khai thác tài sản
đúng mục đích. Tuy nhiên, vi phạm về vấn đề này vẫn tồn tại không những ở loại
tài sản thông dụng mà còn xuất hiện ở những đối tượng như đất, rừng, mặt nước
chưa khai thác- những đối tượng chịu sự quản lí chặt chẽ của nhà nước.
Ví dụ về vi phạm về sử dụng đất thuê tại Bắc Ninh- một địa bàn nhỏ gần
thành phố Hà Nội. Tại Bắc Ninh, tình trạng lập dự án để xin đất rồi chuyển
nhượng, sử dụng sai mục đích đang diễn ra khá nhiều. Tại huyện Từ Sơn, việc
lấy đất công nghiệp xây dựng nhà ở Khu công nghiệp Đình Quang, Đồng bảng,
việc sử dụng sai mục đích thuê đất, liên kết, chuyển nhượng đất bất hợp pháp
giữa các doanh nghiệp như ở công ty Hoa Quỳnh, công ty Đức Thắng.. đã trở
17


thành thông lệ. Tại thành phố Bắc Ninh, đất thương mại, dịch vụ của các công ty
TNHH Chân Thành, CTTNHH xây dựng Việt Đức, hợp tác xã nông nghiệp Đại
Phúc.. được biến thành đất đa ngành nghề, trái giấy phép kinh doanh.
- Việc thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê khoán đã được quy định cụ thể
trong Luật. Một nghĩa vụ tưởng chừng đơn giản và khá rõ ràng đó là sau khi hết
thời hạn hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản sản ở tình trạng phù hợp cho bên
thuê khoán, nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì
phải bồi thường. Tuy nhiên, thực tế lại không đơn giản, đặc biệt là với tài sản là
bất động sản, nhiều khi bên cho thuê khoán phải rất gian nan mới đòi lại được.
Ví dụ: để đòi lại kho bãi, Tổng công ty Địa ốc S đã khởi kiện ra TAND quận
11, tha thiết nhờ tòa buộc công ty T(100% vốn nước ngoài) phải giao trả lại mặt
bằng vì đòi mãi không được. Theo đơn kiện, Tổng công ty S cho công ty T thuê

kho bãi ở khu cư xá Lí Gia với giá hơn 8,5 triệu đồng 1 tháng. Thời hạn thực hiện
hợp đồng là 1 năm, đến tháng 12/2007, công ty T phải giao trả kho bãi. Đến ngày
gần hết hạn, công ty S thông báo việc chấm dứt thu hồi mặt bằng thì công ty T đề
nghị gia hạn, công ty S không đồng ý và đôn đốc nhưng công ty T nhất quyết
không chịu đi. Công ty ra kiện yêu cầu lấy lại tài sản và đòi tiền thuê kho bãi từ
tháng 8/2009 cho đến khi phía bị đơn phải dọn đi.
- Một dạng tranh chấp khác cũng xảy ra trong thực tế thực hiện hợp đồng
thuê khoán đó là nghĩa vụ trả tiền thuê khoán. Tiền thuê khoán tài sản trong hợp
đồng có một ý nghĩa lớn bởi tài sản thuê khoán thường có giá trị lớn và được bên
thuê sử dụng với mục đích “hưởng hoa lợi, lợi tức” do đó tiền thuê thường lớn.
Xuất phát từ đặc điểm đó nên mặc dù trong hợp đồng, các bên đã có thỏa thuận
rõ về số tiền thuê khoán cũng như phương thức trả nhưng việc vi phạm nghĩa vụ
vẫn diễn ra. Bên thuê khoán nhiều khi không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của
mình.
Ví dụ: Hợp đồng cho thuê khoán với nguyên đơn là bà Nguyễn Thi BíchChủ doanh nghiệp tư nhân dịch vụ vận tải Trương Minh Nghĩa. Người đại diện
theo ủy quyền: ông Nghuyễn Xuân Phương và bị đơn là CTTNHH Denta Sài
Gòn. Người đại diện theo ủy quyền: ông Bùi Quang Dũng.
18


Theo đơn kiện và lời trình bày của Nguyễn Xuân Phương, bị đơn kí hợp
đồng với nguyên đơn về việc thuê khoán tài sản là máy cẩu hiệu Cota với trị giá
hợp đồng là 120 000 000 đồng. Qúa trình thự hiện hợp đồng, bị đơn chỉ thanh
toán tháng đầu là 30 000 000 đồng sau đó ngưng thanh toán mặc dù vẫn sử dụng
tài sản. Sau đó hai bên kí biên bản thanh toán hợp đồng, bị đơn xác nhận nợ
nguyên đơn 90 000 000 đồng và cam kết sẽ thanh toán trong 10 ngày. Tuy nhên
đến nay vẫn chưa thanh toán. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu thu hồi ngay số tiền nợ
của hợp đồng và tiền lãi chậm trả từ tháng 11/2005 đến khi xét xử là 13 tháng với
lãi suất 1, 03%. Tại biên bản tự khai của bị đơn và Bùi Quang Dũng, bị đơn chưa
thanh toán được là vì công ty gặp khó khăn về tài chính. Nay bị đơn đồng ý thanh

toán nợ gốc và lãi nhưng xin trả dần mỗi tháng 15 000 000 đồng.
Qua đó ta có nhận xét, ý thức thực hiện hợp đồng của các bên quá thấp dẫn
đến hiệu quả hợp đồng không cao.
- Ngoài ra, còn có tranh chấp về nghĩa vụ khác như bảo quản, bảo dưỡng tài
sản thuê khoán. Thời hạn thuê khoán trong hợp đồng khá dài nên hao mòn tài sản
không tránh khỏi. Việc xác định hao mòn tự nhiên hay cố tình hủy hoại tài sản
còn gặp nhiều khó khăn dẫn đến tranh chấp.
- Hình thức của hợp đồng thuê khoán cũng là một vấn đề chú ý. Với các đối
tượng là bất động sản, hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng
chứng thực. Như thực tế chưa được nghiêm chỉnh chấp hành theo báo cáo, ở Hà
Nội có 36 000 tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng 3 066, 87 ha đất phải kí hợp
đồng thuê đất nhưng đến nay chỉ có 1500 tổ chức chiếm 41 % đã kí hợp đồng
thuê đất, 1200 trường hợp còn vướng mắc chưa kí được chiếm 29%. Nên khi vi
phạm rất khó giải quyết.
Nguyên nhân:
- Do nhận thức pháp luật về hợp đòng của các chủ thể còn hạn chế
- Do một bên hoặc cả hai chủ thể có thể có hiểu biết pháp luật nhưng do long
tham và lợi ích của mình mà cố tình vi phạm.
- Ngôn từ trong hợp đồng không rõ nghĩa, giải thích hợp đồng không hợp lí.
- Hình thức, nội dung hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng.
19


- Do nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch họa, sự đột biến hoàn cảnh.
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuê khoán tài sản
Thứ nhất, về vấn đề người thuê khoán tài sản chuyển nhượng quyền thuê của
mình cho người khác, hiện nay quy định đó còn chưa cụ thể nằm rải rác trong Bộ
luật dân sự nên gây kho khăn cho áp dụng. Vì vậy, kiến nghị nên quy định thêm
“bên thuê có quyền chuển nhượng quyền thuê khoán tài sản mà mình đã thuê
nếu được bên cho thuê đồng ý”.

Thứ hai, mặc dù có quy định được phép cho thuê lại nếu có thỏa thuận
nhưng không quy định rõ là được cho thuê một phần hay toàn bộ tài sản thuê
khoán dẫn đến lúng túng cho người áp dụng. Vì thế cần quy định rõ: được cho
thuê lại một phần hay toàn bộ nếu được bên cho thuê đồng ý.
Thứ ba, quy định về vấn đề giảm hoặc miễn tiền thuê khoán khi hoa lợi, lợi
tức bị mất ít nhất 1/3 sự kiện bât khả kháng. Tuy nhiên cần xem xét đâu là giới
hạn của thiệt hại mà trong giới hạn đó thì yêu cầu giảm và vượt quá giới hạn thì
yêu cầu miễn. Nếu giảm thì giảm bao nhiêu? Theo đề nghị nguồi thuê khoán hay
người cho thuê khoán? ai là người có quyền giải quyết?
Thứ tư, nên quy định hình thức theo hướng lập văn bản tùy thuộc vào gía trị
tài sản thuê khoán hoặc thời hạn khuê khoán.

III. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Hợp đồng thuê khoán tài sản là một loại của hợp đồng dân sự thông dụng,
trong điều kiện kinh tế - chính trị nước ta, loại hợp đồng này có ý nghĩa quan
trọng. Khác với Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 mang tính chất là luật
chung, luật gốc cho luật chuyên ngành khác. Với tính chất này hợp đồng thuê
khoán tài sản có một giá tri pháp lí lớn không chỉ là quy định giải quyết các vấn
đề của các bên khi tham gia hợp đồng mà hơn thế, các quy định này chính là
khung pháp lí ơ bản nhất để các luật chuyên ngành cụ thể hóa và phải phù hợp
với quy định chung. Ngoài ra, hợp đồng thuê khoán tài sản còn có ý nghĩa về mặt
kinh tế trong thực tiễn, góp phần phát huy hiệu quả nguồn lực đất nước, thúc đẩy
phát triển kinh tế và nâng cao đời sống người dân.
20


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1, Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
2, Ts. Nguyễn Ngọc Điệp, bình luận các hợp đồng dân sự thông dụng

trong luật dân sự Việt Nam, 2001.
3, Ts. Lê Đình Nghị( chủ biên), giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2,
Nxb.GDVN, Hà Nội, 2009.
4, Ths. Đặng Văn Được, Tạ Thị Hồng Vân, hướng dẫn pháp luật hợp
đồng dân sự và cơ chế giải quyết tranh chấp trong Bộ luật tố tụng dân
sự, Nxb Lao động-xã hội, Hà Nội, 2006.

21


MỤC LỤC:
I. ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………...1
II. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ…………………………………..1
1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN……..1

1.1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản…………………………..1
1.2. Đặc điểm pháp lí hợp đồng thuê khoán tài sản……………………2
1.2.1. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng song vụ……………………....2
1.2.2.

Hợp

đồng

thuê

khoán

tài

sản

là

hợp

đồng

có

đền

bù…………………….3
1.2.3. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng ưng thuận………………..….3
1.2.4. Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài
sản……………………………………………………………………………..…4

1.3. Ý nghĩa các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản
1.3.1. Ý nghĩa thực tế…………………………………………………………….4
1.3.2. Ý nghĩa pháp lí…………………………………………………………….5

1.4. Khái quát lược sử phát triển của Hợp đồng thuê khoán tài sản…...5
2.CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ
KHOÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM…..6
2.1. Đối tượng của Hợp đồng thuê khoán tài sản ……………………..6
2.2. Chủ thể của Hợp đồng thuê khoán tài sản ……………………….7
2.2.1. Bên cho thuê khoán………………………………………………………7
2.2.2. Bên thuê khoán………………………………………………………….8

2.3. Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản…………………….10

2.4 Gía thuê khoán và thời hạn thuê khoán…………………………..10
2.4.1. Gía thuê khoán…………………………………………………………..10
22


2.4.2. Thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản……………………………..11

2.5Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản12
2.5.1. Bên cho thuên khoán…………………………………………………….12
2.5.2. Bên thuê khoán tài sản…………………………………………………..13

2.6. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản………………………….16
3.THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP ĐÒNG THUÊ KHOÁN TÀI
SẢN VÀ MỘT SỐ NHẬN XÉT…………………………………….17
3.1. Thực tiễn thực hiện hợp đồng thuê khoán tài sản………………..17
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuê khoán tài sản……20

III. KẾT THÚC VẤN ĐỀ…………………………………20

23