Hợp đồng thuê khoán tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

A.

MỞ ĐẦU

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia nhiều mối
quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập mối quan hệ xã hội, để qua đó
chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng
một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với đời sống xã hội. Việc chuyển giao các
lợi ích vật chất đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản không thể tự tìm đến với nhau
để thiết lập các quan hệ. Các quan hệ tài sản chỉ được hình thành từ những hành vi có ý chí
của các bên trong việc trao đổi lợi ích vật chất. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng. Hợp
đồng là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự và là phương tiện pháp
lý quan trọng để thỏa mãn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội. Theo quy
định của BLDS thì có ba dạng hợp đồng chủ yếu đó là: hợp đồng chuyển giao quyền sở
hữu tài sản, hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản và hợp đồng có đối tượng là công việc.
Cả ba dạng hợp đồng nêu trên đều được sử dụng phổ biến hiện nay, trong phạm vi bài viết
này chúng ta sẽ đi tìm hiểu cụ thể một loại hợp đồng thuộc dạng hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đó là hợp đồng thuê khoán tài sản thông qua đề tài sau:”Hợp đồng thuê khoán tài
sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”.
B.

NỘI DUNG

I. Khái niệm chung hợp đồng thuê khoán tài sản
1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản.
Có thể hiểu thuê khoán là giao tài sản cho người khác, để người thuê sử dụng, khai
thác và chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê. Người thuê
sử dụng như thế nào, đầu tư ra sao là tùy thuộc vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình
và được bên cho thuê chấp nhận. Bên cho thuê sẽ nhận tiền, nhận lại tài sản thuê khi hết
hạn. Theo quy định tại Điều 501 của BLDS năm 2005 về hợp đồng thuê khoán tài
sản:”Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê

khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu
được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê”.
2. Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản.

1


Hợp đồng thuê khoán là một dạng của hợp đồng dân sự (hợp đồng chuyển quyền sử
dụng tài sản) nói chung và là một dạng của hợp đồng thuê tài sản nói riêng cho nên hợp
đồng thuê khoán tài sản mang những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói chung như: đó là
sự thỏa thuận có nghĩa là hợp đồng chứa đựng yếu tố tự nguyện của các bên tham gia kí
kết, việc giao kết phải tuân thủ nguyên tắc tự do giao hợp đồng nhưng không được trái
pháp luật, bảo đảm sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
(Điều 389).
Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên có
những đậc điểm sau đây:
-

Là hợp đồng có đền bù: một bên chuyển giao tài sản thuê cho bên kia và bên

kia phải trả tiền thuê. Bên cho thuê giao tài sản và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sản
cho bên thuê, còn bên thuê sẽ phải trả tiền. Khoản tiền thuê tài sản nhiều hay ít do sự thỏa
thuận của các bên và thường dựa trên căn cứ thời hạn thuê, vật thuê và giá trị sử dụng của
vật. Nếu các bên thỏa thuận bên sử dụng tài sản thuê không phải trả tiền thuê thì đó là hợp
đồng mượn tài sản chứ không còn mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản.
-

Là hợp đồng có đối tượng là tài sản không tiêu hao và có mục đích chuyển giao

quyền sử dụng đối với tài sản trong một thời gian nhất định phù hợp với ý chí của người có

quyền cho thuê tài sản.
-

Là hợp đồng song vụ: các bên có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau. Bên

cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thuê, bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản thuê;
bên thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, không được làm hư hỏng tài sản
thuê, trả tài sản thuê và tiền thuê đúng thời hạn và đúng địa điểm như đã thỏa thuận.
-

Là hợp đồng ưng thuận: hợp đồng thuê tài sản phát sinh hiệu lực tại thời điểm

giao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài sản thuê. Nếu hợp đồng
thuê tài sản giao kết dưới hình thức miệng thì hợp sẽ phát sinh hiệu lực tại thời điểm các
bên thỏa thuận xong về các điều khoản cơ bản của hợp đồng như xác định đối tượng tài sản
thu, giá thuê, thời hạn thuê, mục đích sử dụng tài sản thuê. Nếu hợp đồng thuê tài sản được
giao kết bằng văn bản thì sẽ phát sinh hiệu lực vào thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.

2


Việc chuyển giao tài sản thuê chỉ là việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng thuê đã phát sinh
hiệu lực tại thời điểm, địa điểm mà các bên đã thỏa thuận.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng thuê tài sản thì hợp đồng thuê khoán tài
sản còn có những đặc điểm sau để có thể phân biệt được giữa hợp đồng thuê tài sản với
hợp đồng thuê khoán tài sản.
-

Đối tượng của hợp đồng thuê khoán là tư liệu sản xuất gồm: đất đai, rừng, mặt

nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất kinh doanh…Như vậy, đối tượng của hợp
đồng thuê khoán hẹp hơn so với hợp đồng thuê tài sản, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản
là tài sản nói chung.
-

Thời hạn thuê khoán theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất

của đối tượng thuê khoán.
-

Mục đích của thuê khoán là khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài

sản đó. Khác với hợp đồng thuê tài sản, người thuê chỉ sử dụng tài sản thuê trong mục đích
sinh hoạt, tiêu dùng còn trong hợp đồng thuê khoán tài sản thì mục đích thuê chính là khai
thác lợi nhuận.
3. Ý nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài sản
Hợp đồng thuê khoán tài sản trong một số lĩnh vực then chốt như cho thuê đất, mặt
nước chưa khai thác…loại hoạt động này giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giả của xã
hội đó là làm sao để quản lý có hiệu quả quỹ đất của Nhà nước lại vừa phát triển kinh tế.
Mỗi người dân có nhu cầu phù hợp với các quy định của nhà nước đều có thể thuê đất, mặt
nước để phát triển nông, lâm, ngư nghiệp
Việc giao kết hợp đồng giữa các chủ thể trong hợp đồng thuê khoán tài sản đã góp
phần làm tăng hiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho
nhân dân, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.
Hợp đồng thuê khoán là công cụ pháp lý hữu hiệu nhất để Nhà nước bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng. Đối với các
bên trong hợp đồng thuê khoán là phương tiện hữu hiệu nhất để các bên đạt được mục đích
của mình khi tham gia giao kết hợp đồng, là cơ sở để các bên thực hiện quyền tự do giao
lưu dân sự, là phương tiện để giúp các bên nhìn nhận lại những vấn đề đã thỏa thuận để
3

thực hiện hợp đồng một cách trung thực, khách quan và là một trong những bằng chứng
quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong trường hợp có tranh chấp.
II. Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản.
1. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản
Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 502, BLDS 2005:”có thể là đất
đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất
khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức”.
Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng, có thể chia hợp đồng thuê khoán thành ba nhóm
như sau:
-

Hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác: Với các hợp đồng này

ngoài chịu sự điều chỉnh của BLDS còn chịu sự điều chỉnh của luật đất đai. Đây là đối
tượng đặc biệt vì nó thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Theo
Điều 17 Hiến pháp năm 1992 có quy định:” Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài
sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Theo đó tại Điều 200
BLDS có quy định tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước:”bao gồm đất đai, rừng tự
nhiên, rừng trồng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành lĩnh vực kinh
tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản
khác do pháp luật quy định”. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản là đất
đai, rừng, mặt nước chưa khai thác đều là những tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước cho
nên Nhà nước sẽ là chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản đối với những đối tượng như

đã nêu trên.
-

Hợp đồng thuê cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất cùng trang thiết bị

cần thiết. Hợp đồng này còn chịu sự điều chỉnh của luật thương mại, luật doanh nghiệp hay
luật đấu thầu…
4


-

Hợp đồng thuê súc vật: hợp đồng này được BLDS quy định một cách chi tiết và

cụ thể theo phần chung của hợp đồng thuê khoán.
Dựa theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thuê chỉ cần mục đích là khai thác công
dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê thì đó là hợp đồng thuê khoán tài sản, đây chính
là đặc điểm phân biệt cơ bản đối với hợp đồng thuê tài sản thông thường.
2. Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản.
Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồng thuê
khoán tài sản gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán. Chủ thể của hợp đồng thuê
khoán tài sản đa dạng gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác và có cả các cơ quan
nhà nước vì xuất phát từ đặc điểm của đối tượng thuê khoán, bên cho thuê có thể là người
có thẩm quyền cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác.
Chủ thể của hợp đồng thuê khoán phải có năng lực chủ thể theo quy định của BLDS,
đây là điều liện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà hợp đồng dân sự là một dạng của giao
dịch dân sự. Như đã nêu trên, chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản có thể là cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác và cả cơ quan nhà nước thì những chủ thể này đều phải
có năng lực chủ thể thì mới có thể tham gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản.
a. Bên cho thuê khoán tài sản

Tùy thuộc vào đối tượng thuê khoán cụ thể, bên cho thuê khoán có thể là các chủ thể
khác nhau. Cụ thể là:
-

Đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khai thác thì theo quy định tại Điều 37

Luật đất đai năm 2003 bên cho thuê sẽ là:
+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất
đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
-

Đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác thì bên cho thuê

là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Đó là chủ thể kinh doanh như: hợp tác xã, các loại
5


hình công ty như công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư
nhân, hộ kinh doanh cá thể…người tham gia giao kết hợp đồng là đại diện theo pháp luật
của các công ty được ghi nhận theo quy định của pháp luật hoặc theo điều lệ công ty hoặc
người được ủy quyền tham gia ký kết.
-

Đối tượng thuê là gia súc thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của gia

súc đó hoặc người được chủ sỏ hữu ủy quyền tham gia lý kết.

b. Bên thuê khoán tài sản
Bên thuê khoán cũng có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân, tổ hợp tác có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định và có nhu cầu thuê tài sản đều có thể trở
thành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản.
Riêng với đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản là đất, rừng, mặt nước chưa khai
thác thì pháp luật về đất đai quy định cụ thể các đối tượng được thuê đất. Ngoài BLDS điều
chỉnh vấn đề này thì Theo quy định tại Điều 35, Luật đất đai năm 2003 thì các đối tượng
của hợp đồng thuê đất là:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất vượt hạn mức được giao trước ngày
1/1/1999 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì cũng được thuê lại phần
vượt hạn mức đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối.
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh,
hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuê đất đẻ thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối.
Như vậy, với mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của nhà nước với từng loại
đất thì các cá nhân, tổ chức sẽ được thuê đất để sản xuất, kinh doanh.
3. Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản
Thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh vì vậy phụ thuộc vào công
việc kinh doanh của bên thuê mà họ sẽ lựa chọn tư liệu sản xuất phù hợp để thuê, cho nên
6


đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức của hợp đồng thuê khoán theo
hình thức của giao dịch đó là hình thức miệng, bằng văn bản và bằng hành vi. BLDS năm
2005 không quy định cụ thể hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản. Theo tinh thần của
bộ luật các bên có thể giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản dưới hình thức lời nói hay văn

bản. Tùy từng đối tượng cụ thể và trong những trường hợp nhấy định mà pháp luật sẽ quy
định hình thức của hợp đồng. Hợp đồng thuê khoán tài sản phải có chứng nhận của công
chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu pháp luật
có quy định. Với đối tượng thuê khoán là bất động sản, đây là loại tài sản chịu sự giám sát,
kiểm tra của Nhà nước, pháp luật có quy định phải công chứng hoặc chứng thực nhằm
ngăn chặn các hành vi khai thác tài sản thuê khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đã
quy định. Còn đối với đối tượng thuê khoán không phải là bất động sản thì có thể được thể
hiện dưới hình thức văn bản không cần phải công chứng, chứng thực hoặc có thể bằng lời
nói.
4. Giá cả và thời hạn trong hợp đồng thuê khoán tài sản.
a. Giá thuê khoán
Giá thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê khoán.
Điều 504, BLDS năm 2005 quy định:”Giá thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu thuê
khoán thông qua đầu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu”. Thông
thường giá thuê khoán do các bên thỏa thuận căn cứ vào: giá trị của tài sản thuê khoán, thời
hạn thuê, giá hiện hành trên thị trường. Đối với những tài sản khó xác định giá trị hoặc
hoặc có giá trị lớn như bất động sản, máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh…thì có thể
xác định giá trị thực tế thông qua đấu thầu.
Đối với đất, rừng, mặt nước chưa khai thác chịu sự quản lý của Nhà nước vì vậy giá
thuê trong hợp đồng thuê đất là giá được Nhà nước quy định chứ không phải là sự thỏa
thuận giữa các bên. Theo Điều 56 Luật đất đai năm 2003 có quy định giá đất do Nhà nước
quy định đó là: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sâu đây:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong các điều
kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp
7


+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức

giá như nhau
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa cá tỉnh, thành phố thực thuộc trung ương, có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích
sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Giá thuê khoán trong hợp đồng thuê khoán tài sản đối với các loại tài sản không có sự
điều chỉnh của Nhà nước, do sự thỏa thuận của các bên do đấu thầu vì vậy các bên có thể
thỏa thuận với nhau về giá của tài sản thuê khoán có thể là trong cả thời gian thuê hoặc là
theo chu kì kinh doanh…
Thông thường giá thuê khoán ổn định trong cả thời gian thuê nhưng cũng có thể tăng
hoặc giảm phụ thuộc vào yếu tố đó là: do sự thay đổi về tình trạng tài sản không phải lỗi
của bên thuê hoặc những thay đổi cơ bản của do yếu tố khách quan tạo nên, các bên có sự
thỏa thuận trước các điều khoản tăng hoặc giảm giá thuê ví dụ như tăng hoặc giảm giá thuê
theo giá trị trường hoặc có thể áp dụng hệ số trượt giá…Tiền thuê khoán có thể miễn giảm
nếu bên thuê khoán bị mất ít nhất là một phần ba số hoa lợi, lợi tức do sự kiện bất khả
kháng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
b. Thời hạn thuê khoán tài sản
Thời hạn thuê khoán tài sản là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồng
thuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng thuê khoán chấm dứt và bên cho thuê khoán
được nhận lại tài sản. Theo Điều 503 BLDS quy định:”Thời hạn thuê khoán do các bên
thỏa thuận theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê
khoán”. Chu kỳ sản xuất, kinh doanh là khoảng thời từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc mà
người sản xuất kinh doanh thu được kết quả của quá trình sản xuất, kinh doanh đó. Ví dụ
một cá nhân thuê đất về trồng cây ăn trái thì thời hạn thuê có thể được tính theo chu kì đó
là tính từ khi người đó bắt đầu trồng cây cho đến khi người này thu được trái cây và mang
đi tiêu thụ để nhằm mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động sản xuất của mình. Từ đó, chúng
ta có thể hiểu các bên thuê khoán tài sản mà không thỏa thuận theo đúng chu kì sản xuất,
kinh doanh theo đúng đối tượng thì có thể người thuê khoán chưa khai thác hoa lợi, lợi tức
8

từ tài sản thuê khoán thì đã hết hạn thuê khoán như vậy người thuê khoán không đạt được
mục tiêu thu lợi nhuận của mình mà đặc điểm của hợp đồng thuê khoán chính là khai thác
hoa lợi, lợi tức. Thời hạn thuê khoán còn phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê và giá trị
của tài sản thuê khoán nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu kỳ khai thác
thông thường vật thuê khoán và còn phụ thuộc vào những vật chất khác mà người thuê
khoán dùng để khai thác công dụng của vật thuê.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp vì những lý do khác nhau mà các bên không thỏa
thuận thời hạn trong hợp đồng thuê khoán. Trong trường hợp này thì thời hạn thuê khoán
được xác định theo Điều 482 BLDS:”1. Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu
không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê; 2. Trong trường hợp các bên
không có thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không xác định được theo mục
đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê”. Quy
định trên xác định thời hạn thuê trong đối với hợp đồng thuê tài sản nhưng vì các bên trong
hợp đồng thuê khoán tài sản không có thỏa thuận về thời hạn thuê khoán và hợp đồng thuê
khoán là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên chúng ta có thể áp dụng quy định
trên để xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê khoán tài sản. Như vậy, thì bên cho thuê
có thể đòi lại tài sản thuê khoan khi bên thuê khoán đã đạt được mục đích thuê của mình
trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản.
Ngoài việc các bên có thỏa thuận về thời hạn cho thuê thì thì có những tài sản các bên
không thể thỏa thuận thời hạn cho thuê mà thời hạn cho thuê này do pháp luật quy định. Áp
dựng với trường hợp trên là trường hợp thuê khoán có đối tượng là đất, rừng, mặt nước
chưa khai thác thì theo Điều 67 Luật đất đai có quy đính sau:
+ Thời hạn cho thuê đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá hai mươi năm
+ Thời hạn cho thuê đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm
+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để
9

thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết dịnh trên cơ sở dự án đầu
tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn
nhưng thu hồi chậm, dự án đầu tư vào địa bàn điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho
thuê đất là không quá bảy mươi năm.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao là không quá chín mươi năm.
+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm.
Như vây, qua những phân tích trên thì thời hạn của hợp đồng thuê khoán được xác
định theo chu kì sản xuất, kinh doanh phù hợp với đối tượng của hợp đồng thuê khoán. Tuy
nhiên, có một số trường hợp thời hạn của hợp đồng thuê khoán được pháp luât quy định
hoặc được xác định theo mục đích đạt được như đã nêu trên.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản
a. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khoán tài sản.
•

Quyền của bên cho thuê khoán tài sản

Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền cho thuê
đất, rừng, mặt nước chưa khai thác. Theo quy định của pháp luật cũng như theo thỏa thuận
của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ cụ
thể. Sau đây chúng ta sẽ đi tìm hiểu một phần của nội dung chính của hợp đồng thuê khoán
đó chính là quyền của bên thuê khoán. Đây là một trong những phần quan trọng của hợp
đồng thuê khoán thể hiện được quyền năng chiếm hữu và định đoạt tài sản của chủ sở hữu.
Bên thuê khoán có những quyền sau:
-

Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê phải trả tiền thuê như thỏa

thuận và đúng phương thức. “Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằng
thực hiện một công việc” (khoản 1 Điều 506, BLDS 2005). Bên cho thuê khoán có quyền
được yêu cầu bên thuê khoán trả tiền theo đúng thỏa thuận và phương thức trả cũng đã
được thỏa thuận trong hợp đồng thuê khoán của đôi bên nếu bên thuê khoán không thực
10


hiện việc trả tiền và trả đúng theo phương thức như đã thỏa thuận. Bên cho thuê khoán có
quyền yêu cầu bên thuê khoán phải trả tiền, hiện vật hoặc thực hiện công việc. Trên thực tế
rất nhiều hợp đồng thuê khoán tài sản trả tiền thuê là bằng tiền rất ít khi phải trả bằng hiện
vật hay thực hiện một công việc. Quyền này được coi là quyền quan trọng đối với bên cho
thuê khoán bởi vì nếu bên cho thuê khoán không yêu cầu trả tiền thuê khoán và bên thuê
khoán không phải trả tiền thuê khoán thì hợp đồng thuê khoán tài sản sẽ không phải là hợp
đồng thuê khoán nữa. Vì đặc điểm của hợp đồng thuê chính là việc lấy tiền thuê nếu mà
bên cho thuê không lấy tiền thuê thì đó là hợp đồng mượn tài sản.
-

Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo đúng

công dụng, mục đích như đã thỏa thuận. Việc bên thuê khoán khai thác, sử dụng tài sản
thuê như thế nào có ảnh hưởng rất lớn đến quyền định đoạt đối với tài sản thuê vì hợp đồng
thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản mà đặc điểm của dạng
hợp đồng này chính là chuyền quyền sử dụng tài sản thuê cho nên bên cho thuê có quyền
yêu cầu bên thuê phải thực hiện đúng công dụng, mục đích của tài sản là nhằm bào về
quyền định đoạt tài sản của mình cũng như bảo đảm hợp đồng thuê khoán thực hiện đúng
theo thỏa thuận của các bên.
-

Bên cho thuê khoán có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê khoán. Việc

đình chỉ hợp đồng thuê khoán được thực hiện trong những trường hợp sau:
+ Nếu bên thuê khoán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, dựa trên căn cứ đã
thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên cho thuê đình chỉ thực hiện hợp đồng nhưng
phải báo trước cho bên thuê một khoảng thời gian hợp lý phù hợp với thời vụ hoặc chu kì
khai thác.
+ Nếu bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán
không phải là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán.
•

Nghĩa vụ của bên cho thuê khoán tài sản

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, nếu đơi tượng của hợp đông là bất động sản hoặc
tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhân của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng theo quy
định của pháp luật. Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ sau:
11


-

Bên cho thuê khoán phải giao tài sản đúng thời hạn, đúng tình trạng đã thỏa

thuận. Khi giao tài sản thuê khoán các bên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản
và xác định trị giá của tài sản thuê khoán để bảo đảm quyền lợi của các bên và xác định
tình trạng tài sản phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận khi trả lại tài sản. Nếu bên
thuê tài sản làm mất hoặc làm giảm sút giá trị quá mức khấu hao tài sản, thì bên cho thuê
có quyền yêu cầu bổi thường thiệt hại.

-

Trong hợp đồng cho thuê gia súc thì trường hợp súc vật bị chết do trở ngại

khách quan thì bên cho thuê khoán phải gánh chịu một nửa số thiệt hại đó, bù lại nếu gia
súc sinh con trong thời gian thuê thì bên cho thuê được hưởng một nửa số hoa lợi sinh ra
đó.
-

Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê khoán.

Nghĩa vụ này được quy định ở mục chung hợp đồng thuê tài sản đó là: nếu trong thời hạn
thuê có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không thể sử dụng
một cách ổn định thì có quyền đơn phương chấm chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại.
-

Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ nhận tài sản khi hết hạn hợp đồng. Khi nhận

lại tài sản thuê khoán bên cho thuê khoán cũng cần phải kiểm tra tình trạng tài sản mà bên
thuê khoán trả lại.
Qua những phân tích trên chúng ta có thể hiểu được bên cho thuê khoán có những
quyền và nghĩa vụ gì trong hợp đồng thuê khoán. Vì hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp
đồng song vụ nên các bên có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Chính vì vậy, ngay sau đây
chúng ta sẽ đi tìm hiểu quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản trong hợp đồng thuê
khoán tài sản.
b. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản
•

Quyền của bên thuê khoán tài sản

Bên cho thuê khoán tài sản có những nghĩa vụ thì ngược lại bên thuê khoán tài sản lại
có những quyền tương ứng đó. Bên thuê khoán có những quyền sau:
-

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê khoán giao đúng tài sản thuê

khoán như đã thỏa thuận. Đây là quyền năng rất căn bản để đáp ứng mục đích giao kết hợp
12


đồng của bên thuê khoán. Tài sản là tư liệu để bên thuê khoán có thể thực hiện được mục
đích của mình cho nên bên thuê khoán mới đi thuê cho nên việc giao đúng tài sản thuê là
yếu tố quyết định của bên thuê khoán trong việc thực hiện mục đích của mình.
-

Bên thuê khoán có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

thuê khoán trong thời hạn thuê. Mục đích chính của hợp đồng thuê khoán đó chính là khai
thác lợi nhuận cho nên việc khai thác là điều tất yếu khi bên thuê khoán giao kết hợp đồng.
Không ai có quyền cản trở hoặc gây cản trở và gây khó khăn cho bên thuê khoán trong việc
khai thác tài sản thuê nếu như việc khai thác đó đúng công dụng và phù hợp với thỏa thuận
của các bên.
-

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm, hoặc miễn tiền thuê khoán nếu hoa lợi,

lợi tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng. Đây là một quy định rất có
lợi mà pháp luật trao cho bên thuê khoán vì các bên đã thỏa thuận phải trả tiền thuê khoán
trong thời hạn thuê khoán mà không cần biết bên thuê khoán có thu được lợi nhuận hay

không cho nên bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán nhưng pháp luật đã
trao cho họ quyền trên sẽ mang đến cho bên thuê khoán có thể yên tâm khai thác tài sản mà
không phải lo lắng về việc mất mát trong quá trình khai thác do sự kiện mà mình không có
khả năng khắc phục.
-

Với hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu suc vật đó sinh

con thì sẽ được hưởng một nửa số súc vật con đó. Trong hợp đồng thuê tài sản, nếu gia súc
có sinh con thì hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả cho bên cho thuê cả gia súc mẹ cùng gia
súc con.
-

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình những chi

phí hợp lý để thay thế, cải tạo tài sản theo thỏa thuận. Bên thuê khoán có thể tự mình thay
thế, cải tạo tài sản thuê khoán, nếu có thỏa thuận và phải bảo toàn giá trị tài sản thuê khoán.
Đây là quy định nhằm nâng cao trách nhiệm nhằm bảo quản tài sản thuê khoán của bên
thuê khoán chính vì vậy bên thuê khoán khi sử chữa hay cải tạo tài sản thuê khoán thì phải
có sự chi trả chi phí từ phía bên cho thuê khoán.

13


Qua những quyền của bên thuê khoán như đã phân tích ở trên chúng ta đã đi tìm hiểu
được phần lớn nội dung các điều khoản của hợp đồng thuê khoán, vậy bên thuê khoán có
nghĩa vụ như thế nào đối với bên cho thuê khoán chúng ta sẽ đi tìm hiểu qua phần sau đây.
•

Nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản

Bên thuê khoán có những nghĩa vụ sau:
-

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê đúng mục đích đã thỏa thuận và phải

báo cáo với bên cho thuê khoán biết về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản. Mục
đích trước mắt: người thuê dự định đẻ làm gì đối với tài sản thuê khoán, sau khi nhận tài
sản thuê khoán. Mục đích lâu dài là lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khai thác
công dụng tài sản thuê khoán. Bên cho thuê khoán quan tâm đến mục đích trước mắt của
bên thuê khoán, vì nó xác định được ngay có phù hợp với mục đihcs của mình hay không.
Vì vây, bên thuê khoán phải khai thác đúng mục đích ban đầu mà các bên đã thỏa thuận.
Việc báo cáo tình trạng về tài sản và tình hình khai thác cho bên cho thuê để bảo đảm phù
hợp với quyền mà bên thuê yêu cầu bên cho thuê trả chi phí hợp lý để cải tạo tài sản trong
thời hạn cho thuê.
-

Bên thuê khoán có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê. Nghĩa vụ này

được quy định tại khoản 1 Điều 508, BLDS 2005:”Trong thời hạn khai thác tài sản thuê
khoán, bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán và trang thiết bị lèm
theo bằng chi phí của mình, trừ khi có thỏa thuận khác; nếu bên thuê khoán làm mất mát,
hư hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm giá trị tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại”.
Nếu bên thuê khoán không thực hiện nghĩa vụ này làm tài sanr bị mất, bị hỏng hoặc mất
giá trị thì sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê
khoán.
-

Bên thuê khoán phải trả tiền thuê khoán đầy đủ và đúng phương thức. Trường

hợp bên thuê khoán phải hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài
sản thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kì khai thác. Bên thuê
khoán phảu trả tiền thuê kể cả trong trường hợp không khai thác được công dụng của tài
sản thuê khoán. Trong trường hợp này không phải do lỗi của người có tài sản mà do có yếu

14


tố khách quan hoặc chủ quan của bên thuê nên đã không thu được những lợi ích như dự
định.
-

Bên thuê khoán không được cho thuê lại. Về nguyên tắc người thuê chỉ có

quyền sử dụng, chiếm đoạt tài sản thuê chứ không có quyền định đoạt tài sản thuê nên bên
thuê không có quyền cho thuê lại tài sản thuê. Điều này được quy định tại khoản 3, Điều
508, BLDS 2005:”Bên thuê khoán không được cho thuê lại, trừ trường hợp bên cho thuê
khoán đồng ý”. Như vậy, chỉ khi nào bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê khoán
biết và bên cho thuê khoán đồng ý thì bên thuê khoán mới có quyền cho thuê khoán lại.
Khi cho thuê khoán lại thì bên thuê vẫn phải đảm bảo các nghĩa vụ như: bảo dưỡng, bảo
quản tài sản…
-

Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả tài sản thuê khoán

đúng thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận. Bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán
ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao như đã thỏa thuận, nếu làm mất giá trị hoặc
giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì bên thuê khoán phải bồi thường thiệt hại (Điều
511).
6. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản

Hợp đồng thuê khoán tài sản chấm dứt trong những trường hợp sau:
-

Theo thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn. Trường hợp này

có thể do bên thuê khoán, trong quá trình thuê khoán bên thuê khoán không khai thác được
hoa lợi, lợi tức hay khai thác không đạt hiệu quả như mình mong muốn thì có thể thỏa
thuận với bên cho thuê khoán để chấm dứt hợp đồng thuê khoán sớm hơn thời hạn thuê
khoán.
-

Tài sản thuê khoán không còn. Trong những trường hợp này do bị rủi ro hoặc

do quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như bị tịch thu, trưng thu, trưng
dụng.
-

Hết thời hạn thuê khoán trong hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận. Nếu các bên

không thỏa thuận thì bên cho thuê chỉ được quyền đòi lại tài sản thuê khi thông báo trước
một khoảng thời gian hợp lý cho bên thuê khoán hay là chứng minh bên thuê khoán đã đạt
được mục đích sử dụng tài sản thuê khoán hoặc do lỗi của bên thuê khoán.
15


-

Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán. Theo khoản 1

Điều 510, BLDS 2005:”Trong trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp

đồng thì phải báo cáo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời
vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kì
khai thác”. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán phải báo trước một khoảng
thời gian hợp lý ở đây không xác định được là bao lâu thì hợp lý, cho nên chúng ta phải tùy
thuộc vào đối tượng và mục đích thuê thì mới xác định được khỏng thời gian hợp lý. Ở hợp
đồng thuê tài sản thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên
thuê sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích, công dụng nhưng trong hợp đồng thuê
khoán tài sản thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê
khoán cam kết không tiếp tục vi phạm hợp đồng; đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy
nhất của bên thuê khoán; việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến
lợi ích của bên cho thuê (Khoản 2, Điều 510).
III. Thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê khoán tài sản
Trong thực tiễn có rất nhiều dạng hợp đồng thuê khoán tài sản, việc áp dụng hợp đồng
này vẫn còn rất nhiều vấn đề cần quan tâm. Thông qua một số hợp đồng thuê khoán tài sản
trên thực tế sau, chúng ta có thể hiểu hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê
khoán tài sản.
Vụ việc 1: Báo Bình Phước số 1626, ra ngày 9-6-2010 có đăng bài “Xung quanh đơn
khiếu nại của bà Trần Thị Tuyết Mai ở xã Phú Văn (Bù Gia Mập). Nội dung bài báo phản
ánh về vụ tranh chấp hợp đồng thuê khoán giữa bà Mai và Nông trường 26/6 - đơn vị kinh
tế của Văn phòng Tỉnh ủy Tiền Giang. Theo hồ sơ vụ án, nội dung của vụ tranh chấp này là
phía nông trường muốn nâng giá cho thuê khoán từ 3 chỉ vàng/ha/năm lên 7 chỉ/ha/năm.
Bà Mai không đồng ý. Nông trường viện cớ bên nhận khoán vi phạm kỹ thuật khai thác mủ
để khởi kiện ra tòa nhằm hủy bỏ hợp đồng giao khoán.
Ngày 20 – 8 - 2010, Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập đã mở phiên tòa dân sự sơ
thẩm để giải quyết vụ. Tại phiên tòa người đại diện cho bị đơn khẳng định tại phiên tòa:
“Bà Mai không hề vi phạm hợp đồng. Số vàng đã ký bà Mai đều trả cho nông trường đúng
định kỳ. Việc lãnh đạo nông trường quy kết cho bà Mai vi phạm hợp đồng là bịa đặt chỉ vì
16

muốn tăng số lượng vàng cho thuê”. Tuy nhiên, hội đồng xét xử “nhận định”, các hợp đồng
và các phụ lục hợp đồng giữa bà Mai và lãnh đạo nông trường 26/6 “đã xác lập giao dịch
dân sự giả tạo là hợp đồng thuê khoán đất để trồng cây lâu năm nhằm che đậy mục đích
thực hiện trên thực tế là thuê khoán vườn cây cao su để khai thác mủ cao su”. Tòa án cấp
sơ thẩm đã quyết định, tuyên hủy các hợp đồng giao khoán đất giữa bà Mai và nông trường
26/6, buộc bà Mai phải trả lại các vườn cây cao su cho nông trường. Bà Mai phải có nghĩa
vụ trả cho Văn phòng Tỉnh ủy Tiền Giang số vàng thuê khoán của các năm 2009- 2010,
các chi phí thiệt hại và các loại phí gần 400 triệu đồng.
Ngày 27-9-2011, Tòa án nhân dân tỉnh đã mở phiên tòa dân sự phúc thẩm để xét xử
vụ tranh chấp nói trên theo đơn kháng án của bà Trần Thị Tuyết Mai, Theo phân tích của
luật sư tại phần tranh luận thì Phụ lục hợp đồng bổ sung rằng: “Sau 5 năm, hai bên sẽ cùng
bàn bạc điều chỉnh lại đơn giá hợp đồng”. Nhưng chưa được 4 năm từ khi ký phụ kiện hợp
đồng, lãnh đạo nông trường đã “vội vàng” nâng giá là vi phạm hợp đồng. Thứ hai là hợp
đồng giao khoán vườn cây, người nhận khoán có quyền thay đổi giống cây, loại cây để làm
tăng năng suất miễn sao nộp đủ số vàng cho nông trường là được. Nay nông trường vin vào
thứ không hề có trong hợp đồng là “vi phạm kỹ thuật khai thác mủ” để chấm dứt hợp đồng
là vi phạm hợp đồng đã ký. Việc này không nằm ngoài ý đồ nâng giá cho thuê khoán của
nông trường. Một điều nữa là khi nông trường ban hành bản quy trình kỹ thuật khai thác
mủ cao su được lập ngày 1-10-2008, rồi 10 ngày sau vin vào đó để ép bà Mai phải ký lại
hợp đồng khác với 7 chỉ vàng/ ha/ năm là vi phạm pháp luật. Khi không ép được bà Mai,
thì khởi kiện ra tòa để chấm dứt hợp đồng là sai nguyên tắc trong giao dịch dân sự.
Qua vụ việc trên cho thấy, vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng thuê khoán là điểm để các bên trong hợp đồng thuê khoán lấy đó để chấm dứt hợp
đồng thuê khoán. Vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê khoán trước thời hạn mà các bên đã thỏa
thuận cũng được đề cập đến với vụ việc tranh chấp trên. Theo quy định tại Điều 425,
BLDS 2005:”Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi
bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định”. Một bên trong quan hệ hợp đồng khi đã muốn hủy bỏ hợp đồng luôn có tìm ra
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên kia có vi phạm hay không cho nên trong vụ việc
17

trên phía nông trường đã đưa ra lý do mà mà bên những thuê khoán không thực hiện đúng
đó là kĩ thuật khai thác nhưng lí do này không phù hợp vì trong thỏa thuận các bên không
thỏa thuận điều khoán này.
Vụ việc 2: TAND quận 11 (TP.HCM) vừa xử một vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê
kho bãi. Đầu năm nay, Tổng Công ty Địa ốc S đã khởi kiện ra TAND quận 11, yêu cầu tòa
án buộc Công ty T (100% vốn nước ngoài) phải giao trả lại mặt bằng thuê kho bãi. Theo
đơn kiện, đầu năm 2007, Tổng Công ty S cho Công ty T thuê kho bãi ở khu cư xá Lữ Gia
với giá hơn 8,5 triệu đồng/tháng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là một năm, tức đến tháng
12-2007 Công ty T phải giao trả kho bãi. Đến ngày gần hết hạn hợp đồng, Tổng Công ty S
thông báo việc chấm dứt, thu hồi mặt bằng thì Công ty T đề nghị gia hạn. Tổng Công ty S
không đồng ý và đôn đốc Công ty T giao trả mặt bằng nhưng họ nhất quyết không giao trả.
Vì thế, Tổng Công ty S đã đưa đơn kiện đối với công ty T ra tòa để lấy lại phần diện tích
kho bãi và đòi tiền thuê kho bãi từ tháng 8-2009 cho đến khi phía công ty T dọn đi.
Trình bày trước Tòa, Công ty T thừa nhận có thuê kho bãi của Tổng Công ty S làm
văn phòng giao dịch từ năm 2006. Tuy hợp đồng được ký hằng năm nhưng Tổng Công ty S
hứa hẹn sẽ cho thuê dài hạn bằng việc hết hạn thì ký lại. Hợp đồng cuối năm 2007 chưa
được ký lại làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của công ty nên công ty đã cố gắng thương
lượng để tiếp tục được thuê. Tìm hiểu thực chất lý do của việc chấm dứt hợp đồng, Tổng
Công ty S chỉ cho biết là phải thu hồi để triển khai thực hiện dự án đầu tư nhưng lại không
nêu rõ tính chất, quy mô, kế hoạch… Do đó, Công ty T nghi ngờ Tổng Công ty S. lấy lại
mặt bằng cho doanh nghiệp khác thuê. Công ty T còn cho rằng hợp đồng thuê kho bãi được
ký năm 2007 giữa hai bên là không công bằng, có nhiều điều khoản ép buộc bất lợi cho
công ty. Việc viện dẫn lý do thanh lý hợp đồng, không đồng ý ký lại hợp đồng của Tổng
Công ty S chưa phải là bất khả kháng, chưa hợp tình, hợp lý nên Công ty T không đồng ý
giao trả kho bãi. Công ty T đề nghị được ký tiếp hợp đồng “cho đến khi có nguy cơ gây
thiệt hại trong việc triển khai dự án của công ty S hoặc có sự kiện bất khả kháng không thể
cho thuê”.
Theo quyết định của TAND quận 11: Hợp đồng cho thuê kho bãi được hai bên ký trên

cơ sở tự nguyện. Những lý do mà Công ty T nêu ra như hợp đồng không công bằng, có tính
18


ép buộc hay có việc nguyên đơn hứa hẹn sẽ cho thuê lâu dài đều không có chứng cứ chứng
minh. Gần hết hạn hợp đồng, Tổng Công ty S đã thông báo và không chấp nhận cho Công
ty T gia hạn, nghĩa là hai bên không thỏa thuận được về việc tái ký hợp đồng. Như vậy,
Công ty T phải trả lại mặt bằng cho Tổng Công ty S. Trên thực tế, Công ty T đã chiếm giữ,
sử dụng kho bãi quá thời hạn hợp đồng 20 tháng và quá thời hạn xin gia hạn 8 tháng. Khi
đã quá thời hạn, công ty T còn đưa ra nhiều lý do để trì hoãn việc giao trả kho bãi là thể
hiện sự cố tình vi phạm hợp đồng, không có thiện chí giải quyết tranh chấp.
Tòa án nhân dân quận 11 ra kết luận như trên là đúng với quy định của pháp luật. Vì
thời hạn trong hợp đồng thuê khoán chỉ là một năm, sau khi hết thời hạn thuê khoán thì
công ty S đã thông báo cho công ty T một khoảng thời gian hợp lý để lấy lại kho bãi nhưng
công ty T không giao lại kho bãi. Vấn đề công ty T muốn gia hạn hợp đồng nhưng công ty
S lại không đồng ý, mặc dù có hứa hẹn nhưng hứa hẹn đó không được ghi trong hợp đồng
chính vì vậy không có sự ràng buộc đối với công ty S.
Qua hai vụ việc trên cho thấy những vấn đề tranh chấp của hợp đồng thuê khoán rất
đa dạng. Các vụ tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng,
chấm dứt hợp đồng, hình thức, vi phạm mục đích thuê khoán…Hay như vụ việc tranh chấp
liên quan đến quyết định thu hồi đất của ở huyện Tiên Lãng, Hải Phòng gây xôn xao dư
luận trong thời gian gần đây cũng là một dạng tranh chấp đặc biệt của hợp đồng thuê khoán
tài sản được quy định theo BLDS. Tại sao lại có nhiều vụ tranh chấp đến hợp đồng thuê
khoán như vậy? nguyên nhân của những tranh chấp này là gì? Sau đây chúng ta có thể đưa
ra một số nguyên nhân dân đến những vụ việc tranh chấp như trên:
-

Do nhận thức pháp luật của các bên tham gia ký kết hợp đồng còn hạn chế nên

dân đến những sai lầm, vi phạm về hình thức, nội dung của hợp đồng, vi phạm về thực hiện

quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mà các bên không tự giải quyết được với
nhau.
-

Do một bên hoặc cả hai bên trong quan hệ hợp đồng luôn vì lợi ích của chính

mình mà bất chấp quyền lợi của bên kia, coi thường sự thỏa thuận của các bên cũng như
coi thường pháp luật cố tình vi phạm để chấm dứt hợp đồng hay bắt bên kia phải thực hiện
hợp đồng.
19


-

Ngôn ngữ trong hợp đồng không rõ ràng, giả thích hợp đồng không hợp lý với

lý do dẫn đến tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng.
-

Hình thức, nội dung của hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, cũng có thể

là không đúng với quy định của pháp luật.
-

Một nguyên nhân khác nữa liên quan đến sự thiếu trách nhiệm cơ quan nhà

nước trong quá trình giao đất, cho thuê đất và quyết định thu hồi đất của mình.
-

Các văn bản pháp luật vẫn còn trồng chéo, mâu thuẫn nhau. Các quy định vẫn

chưa thống nhất.
Qua những nguyên nhân trên chúng ta có thể hiểu được phần nào những tranh chấp
hợp đồng thuê khoán tài sản xảy ra. Để hạn chế những tranh chấp về hợp đồng thuê khoán
chúng ta phải có những biện pháp để hạn chế những tranh chấp. Các biện pháp cần thiết để
khắc phục tình trạng tranh chấp trên có thể là: các bên tham gia hợp đồng nâng cao hiểu
biết của mình về quy định của pháp luật về hợp đồng mà mình tham gia kí kết; tôn trọng
những điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ có liên
quan trong hợp đồng bảo đảm lợi ích của các bên trong hợp đồng, ký kết hợp đồng dưới
hình thức và nội dung phù hợp với quy định của pháp luật; ngôn ngữ trong hợp đồng phải
rõ ràng, dễ hiểu, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nâng cao tinh thần trách nhiệm,
thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình theo quy định của pháp luât…
C. KẾT LUẬN
Việc tìm hiểu những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê khoán tài sản có ỹ
nghĩa quan trọng. Vì hợp đồng thuê khoán tài sản là dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài
sản, có đối tượng thuê khoán là những tài sản liên quan đến sở hữu của Nhà nước cho nên
việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng thuê khoán có ỹ nghĩa trong mục tiêu phát triền
kinh – xã hội của đất nước, tạo khả năng phát triển kinh tế của các bên khi tham gia hợp
đồng. Cho nên mỗi chúng ta cần có hiểu biết hơn về từng loại hợp đồng để khi tham gia
vào những hợp đồng đó có thể thực hiện tốt những nội dung quy định của pháp luật phù
hợp với mục đích tham gia hợp đồng.

20


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự năm 2005
2. Luật đất đai năm 2003
3. Trường Đại học Luật Hà Nôi, Giáo trình luật dân sự Việt Nam – Tập II. NXB.
CAND, Hà Nội, 2006

4. TS. Lê Đình Nghị (Chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam – tập II. NXB. Giáo
dục Việt Nam, Hà Nội – 2009.
5. Nguyễn Thị Như. Khóa luận tốt nghiệp. Hợp đồng thuê khoán tài sản. Hà Nội –

2011.
6.

21


MỤC LỤC
A.

MỞ ĐẦU

B.

NỘI DUNG

I. Khái niệm chung hợp đồng thuê khoán tài sản
1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản.
2. Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản.
3. Ý nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài sản
II. Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản.
1. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản
2. Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản.
3. Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản
4. Giá cả và thời hạn trong hợp đồng thuê khoán tài sản.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản
6. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản

III. Thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê khoán tài sản
C. KẾT LUẬN

22