Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

MỞ ĐẦU
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
nước ta đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực nhưng cũng đã bộc lộ
những mặt trái của nó, trong đó đất đai và các bất động sản được coi là đối
tượng đặc biệt của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, một bất động sản chỉ có giá trị
khi bất động sản đó phải tiếp cận được với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và có lối đi ra
đường công cộng để khai thác được giá trị của Bất động sản đó. Chính vì vậy,
bộ luật dân sự ngay từ khi ra đời đã xác định quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc bởi các bất động sản
khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ sở kỹ thuật. Một
trong số những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, để
giải quyết vấn đề về lối đi cho bất động sản bị vây bọc thì ít nhiều cũng ảnh
hưởng tới quyền lợi và các hoạt động bình thường của chủ sở hữu bất động sản
liền kề. Vì vậy, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của
người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất.

NỘI DUNG
I, Những vấn đề chung về bất động sản và quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề
1. Khái niệm chung về bất động sản
Theo Khoản 1 điều 174 bộ luật dân sự quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;

1

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo đó, bất động sản chủ yếu là đất đai (không thể chuyển dịch cơ học),
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai.
- Đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất với
khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất. Thông thường Đất
đai (mảnh đất) là đối tượng của giao lưu dân sự được xác định với diện tích và
kích thước, các cạnh của mảnh đất cùng tiếp giáp các mảnh đất liền kề, tọa lạc
tại một vị trí nhất định và từ đó con người có quyền sử dụng đất đương nhiên có
quyền đối với khoảng không, chiều sâu lòng đất trong khuôn viên mảnh đất đó.
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động
sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các
công trình xây dựng. Chỉ có đất đai mới được coi là tài sản “không di, dời”
được. Nhà ở, các công trình xây dựng chiếm khoảng không cũng như phần chiều
sâu trong lòng đất của mảnh đất đó. Khoảng không và phần lòng đất mà nhà ở,
các công trình xây dựng đã choán chỗ không làm mất đi tính “không di, dời”
của đất đai. Không có đất đai thì cũng không tồn tại nhà ở, công trình xây dựng.
Có thể xêm đất đai là vật chính còn nhà ở, các công trình xây dựng là vật phụ.
Nhưng điều ngược lại không được suy doán mặc nhiên, không có nhà ở, công
trình xây dựng trên đất thì đất đai vẫn tồn tại.
_ Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đều coi là
bất đọng sản. Với quy định này, phạm vi bất động sản đã được mở rộng gần như
vô hạn định bởi việc “gắn” một tài sản vào “nhà ở, các công trình xây dựng” là
công việc của một chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, không phải bất cứ một việc
“gắn” nào cũng đều được coi là bất động sản mà việc “gắn” đó phải thỏa mãn
những điều kiện nhất định.
- Thứ nhất, việc gắn một động sản vào nhà ở, các công trình xây dựng phải
có mục đích nhằm hoàn chỉnh nhà ở, các công trình xây dựng đó tạo thành một
2

chỉnh thể thống nhất, phục vụ mục đích sử dụng nhà ở, các công trình xây dựng
đúng với tính năng sử dụng khi xây dựng nhà ở, công trình nhằm để hoàn thiện
nó tốt hơn. Vật gắn vào đươc coi là vật phụ thuộc, phục vụ cho vật chính là bất
động sản trong tổng thể bất động sản chính (nhà ở, các công trình xây dựng).
Như vậy, các thiết bị phục vụ cho nhà ở, các công trình xây dựng được coi là tài
sản “gắn liền” với nhà ở (hệ thống điện, nước, thông khí, cửa sổ…). Việc gắn tài
sản là động sản vào công trình xây dựng lại tùy thuộc vào bản chất, mục đích sử
dụng của công trình xây dựng đó. Mỗi loại công trình xây dựng có công dụng và
mục đích sử dụng khác nhau, cần rất nhiều những tài sản khác nhau để gắn vào
nhà ở, các công trình xây dựng, nhất là trong điều kiện phát triển mạnh mẽ của
khoa học kỹ thuật hiện nay, nhu cầu sinh hoạt cũng như sản xuất, kinh doanh
cần có nhiều các vật phụ trợ mới có thể đáp ứng được các nhu cầu đó. Vì vậy,
khái quát chung có thể nói việc “gắn vào” là làm hoàn thiện, làm gia tăng giá trị
sử dụng, giá trị kinh tế của nhà ở, các công trình xây dựng đó.
- Thứ hai, việc gắn vào nhà ở, các công trình xây dựng phải do người có
quyền đối với nhà ở, các công trình xây dựng đó thực hiện. Người có quyền đối
với nhà ở, các công trình xây dựng trước tiên là chủ sở hữu nhà ở, các công trình
xây dựng đó. Họ sử dụng các động sản để gắn vào, đặt vào (nhà ở, các công
trình xây dựng) với những mục đích xác định làm tăng sự tiện lợi của ngôi nhà,
là một phần cấu thành của công trình xây dựng. Thông thường, động sản và bất
động sản cùng thuộc một chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp có thể
bất động sản thuộc một chủ sở hữu (đất đai thuê, nhà thuê theo dạng thuê
khoán…) thì tài sản (động sản) được gắn vào không nhất thiết thuộc cùng một
chủ sơr hữu. Người thuê nhà ở, thuê nhà máy có thể gắn các động sản của mình
vào các bất động sản đang thuê.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được coi là bất động sản (quy
định tại điều 174 BLDS 2005) đó là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ)
hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng). Những tài sản
này chỉ được coi là bất động sản khi nó gắn liền với đất do vị trí tự nhiên, nếu

3


tách ra khỏi đất đai (khai thác, hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch…)
thì các tài sản này lại trở thành động sản.
Xác định một tài sản là bất động sản với những đặc tính của nó làm cơ sở
cho việc xác định bất động sản liền kề. Khi pháp luật quy định về bất động sản
và quyền đối với bất động sản thì cũng phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở
hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với nhau.
2. Khái niệm chung về bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề
2.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc
thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Không phải giữa tất cả các bất động
sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời
được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể
tồn tại các bất động sản liền kề. Trong các bất động sản có tồn tại ranh giới thì
đất đại chiếm vị trí đầu tiên và có vai trò quan trọng nhất.
Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể
phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản khi chúng thuộc bất động
sản về bản chất do tính chất không di, dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại
một ranh giới về địa lý và pháp lý. Theo các quy đinh của BLDS thì các bất
động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công trình xây
dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý
được pháp luật ghi nhận. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền
kề và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào
phải chịu “hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản kia. Bởi bất kỳ một hạn chế
nào đối với quyền của một chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng
luôn là một cản trở đối với chủ sở hữu tài sản đó trong việc thực hiện các quyền
năng của quyền sở hữu, nhiều khi giá trị của tài sản bị giảm đi đáng kể khi phải

chịu sự hạn chế đó.

4


2.2. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt
Nam
Các vấn đề liên quan đến hạn chế quyền của chủ sở hữu bất động sản liền
kề được quy định trong chương XVI phần thứ 2 BLDS 2005 bao gồm các quy
định về quyền của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng bất động sản của
các chủ sở hữu liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định.
Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có
quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các
nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện,
thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền
bù, nếu không có thoả thuận khác”.
Theo đó, điều luật không đưa ra khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề mà chỉ nêu ra những quyền năng của chủ sở hữu.
Điều 273 BLDSS 2005 quy định: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có
quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm
nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện,
thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền
bù, nếu không có thỏa thuận khác.
2.3. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề
* Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự
liền kề giữa các bất động sản mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những
điều kiện nhất định. Những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể được quy
định trong điều 274 BLDS 2005: “ Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

được xác lập theo thủa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; trong trường hợp
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,

5


người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng
được hưởng quyền đó”.
Tuy nhiên, để tạo ra quyền về mặt chủ quan còn cần phải có những hành vi
cùng với những điều kiện nhất định phù hợp với những yêu cầu của pháp luật.
* Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Cũng như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề cũng được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những
điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại điều 284 BLDS 1995 (điều
279 BLDS 2005), thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt
trong các trường hợp sau:
- Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một.
- Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề.
Theo quy định tại điều luật này, chỉ tồn tại hai căn cứ mà luật pháp quy
định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy
định thêm một khoản thông thường như các điều luất khác, đó là : “các căn cứ
khác do pháp luật quy định”. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không còn
căn cứ khác do việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật.
Nếu suy rộng hơn thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề không còn, thì chính là căn cứ làm chấn dứt quyền dân sự
dạng này.
Ví dụ như: Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bằng các
hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ (xây tường ngăn lối đi, lắp đường thoát nước,

gỡ bỏ đường dây điện…); không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề do đã tạo
được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối
tượng trước đó; thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề.
6


II. Nội dung về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Khái niệm chung về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Điều 273 đã liệt kê một số quyền hạn chế quyền sử dụng bất động sản liền
kề một cách trực tiếp đối với tài sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong
đó, một quyền quan trọng đã được điều này quy định, đó là quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề, được cụ thể hóa theo khoản 1 điều 275: “ chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có lối
đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành
cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ
đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất
động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Lối đi được mở trên bất động
sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến các đặc
điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra
là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.
“Lối đi” được hiểu là khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi nào đó. Tuy
nhiên, trong một số trường hợp nhất định vì một lý do nào đó mà một chủ sở
hữu của một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối
đi ra, gây ảnh hưởng tới sinh hoạt và hoạt động bình thường của chủ sở hữu, làm
hạn chế quyền tự do đi lại của công dân. Vì vậy, nhà nước đã có quy định hạn
chế quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề, cho phép chủ sở hữu bất
động sản được yêu cầu một trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành
cho mình một lối đi ra đường công cộng. Quy định này nhằm đảm bảo việc thực
hiện quyền dân sự của người dân.

Mặt khác, nhà nước cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp cho các chủ sở
hữu. Khi yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi
ra đường công cộng thì chủ thể này đã làm ảnh hưởng nhất định đến quyền năng
mà chủ sở hữu bất động sản liền kề được nhà nước bảo hộ. Vì vậy, chủ thể này
cũng có nghĩa vụ bù đắp những tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có

7


lối đi được mở đó các chi phí như tiền san lấp, thiệt hại về tài sản khác do việc
dành lối đi cho chủ thể này (nếu không có thỏa thuận khác).
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đã được quy định trong BLDS
Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn với nội dung quyền yêu cầu phát sinh khi
“không có hoặc không đủ” lối đi. Nghĩa là, bất động sản bị vây bọc không có bất
cứ một lối đi nào để trực tiếp đi ra đường công cộng, còn nếu đã có nhưng
“không đủ” thì vẫn có quyền yêu cầu để được “cho đủ”. Điều này được thể hiện
trong điều 683 BLDS Pháp quy định dịch quyền về lối đi “chủ sở hữu một địa
sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt
động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện
các công viêc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành cho mình
một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất
mình gây ra”; điều 620 BLDS Bắc Kỳ cũng quy định tương tự: “người chủ đất
nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả sông ngòi
thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý về các công việc
công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng
giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy
nhiêu”; điều 472 BLDS Sài Gòn thì quy định: “sở hữu chủ một địa sản bị vây
bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác
địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình đi qua trên
phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra”.

So với các quy định trên, thì quy định của điều 275 BLDS 2005 có nội
dung “hẹp hơn”. Sự “hẹp hơn” này được thể hiện ở chỗ: điều 275 BLDS 2005
chỉ quy định được yêu cầu “có lối đi ra” đường công cộng, khi “không có lối đi”
mà không quy định trường hợp “không đủ lối đi”. Điều đó có nghĩa là: khi đã
“có lối đi” ra đường công cộng, thì không có quyền yêu cầu bất cứ một ai dành
cho lối đi nữa, bất kể lối đi đã có nằm ở vị trí nào, tính chất thuận tiện ra sao và
với bất cứ đường công cộng nào. Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại điều 275
BLDS 2005 chỉ có thể được hiểu là lối đi cho người mà không phải là các
8


phương tiện giao thông vận tải, gia súc… và chỉ đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt
thông thường mà không phải “hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp,
thương mại” (đièu 682 BLDS Pháp); “cho sự kinh lý các việc công, nông” (điều
620 BLDS Bắc Kỳ); “cần cho sự khai thác địa sản” (điều 472 BLDS Sài Gòn).
2. Về lối đi thuận tiện và hợp lý
Theo quy định tại điều 275 BLDS thì người được quyền yêu cầu về lối đi là
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu là một trong
những chủ sở hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêu chí là
thuận tiện và hợp lý ra đến đường công cộng. Lối đi ra đường công cộng từ một
bất động sản bị vây bọc có thể chỉ đi qua bất động sản thuộc một hay nhiều chủ
sở hữu nhưng cũng có thể qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu
khác nhau. Việc “dành lối đi thuận tiện và hợp lý” theo quy định tại điều 275
BLDS 2005 là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc. Tính thuận tiện và hợp lý được thể hiện ở chỗ phải đảm
bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động
sản có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể
tự mình chỉ định lối đi theo ý chí của mình mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở
hữu bất động sản liền kề bất động sản liền kề. Phải kết hợp quyền lợi của các
bên trong việc xác lập lối đi, trên nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên.

Việc mở lối đi qua một bất động sản liền kề là một trong những quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất
động sản liền kề nếu so sánh với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề khác. Việc ảnh hưởng này được thể hiện trên các phương diện như:
- Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại quyền khác (cấp
nước, thoát nước,…) và vì thế, tổn hại khi mở lối đi qua bất động sản đối với
chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất (xét về mặt vật chất, ngoài ra, lối đi
còn chiếm cả không gian).

9


- Việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản thuộc sở hữu của chủ
bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh
của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Do lối đi được sử dụng thường xuyên, liên
tục không những chỉ cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn cho tất cả
những người liên quan đến chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (người ta không
thể chỉ cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng lối đi mà không cho các
thành viên trong gia đình họ cùng những người có liên quan đến chủ sở hữu bất
động sản… Trầm trọng hơn nữa, nếu lối đi cho một cơ sở sản xuất kinh doanh
với các phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục). Trong khi đó, việc
cấp, thoát nước tuy liên tục nhưng nước chảy chỉ là những chuyển động cơ học
được xảy ra trong khối không gian hẹp, trong nhiều trường hợp, không nhìn
thấy, ít hoặc không ảnh hưởng đến con người nói chung và chủ sở hữu bất động
sản liền kề nói riêng. Việc sử dụng lối đi còn liên quan đến an ninh, tập quán
sinh hoạt đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, bởi vậy việc quy định “thuận
tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên” chỉ được pháp luật
quy định đối với lối đi mà không quy định các hình thức sử dụng khác đối với
bất động sản liền kề.
Pháp luật quy định tính thuận tiện về lối đi được áp dụng cho chủ sở hữu

bất động sản bị vây bọc đồng thời là quyền lựa chọn của họ khi đưa ra yêu cầu
về lối đi. Tuy nhiên, “thuận tiện” không thể là khái niệm tuyệt đối, được xác
định theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, vì mỗi sự vây
bọc đều có những biểu hiện với những đặc điểm khác nhau. Sự thuận tiện ở đây
được xác định trong khuôn khổ bất động sản bị vây bọc và nếu chỉ bị một bất
động sản vây bọc thì lối đi “thuận tiện” là chỗ ngắn nhất có thể được nằm trên
phần bất động sản đang vây bọc. Trong trường hợp bất động sản bị nhiều bất
động sản khác vây bọc, trong đó các bất động sản liền kề đều tiếp giáp với
đường công cộng thì lối đi “thuận tiện” được mở ở bất động sản có chiều dài lối
đi ngắn nhất. Ngoài ra, tính thuận tiện còn phải gắn liền với tính hợp lý về lối đi
qua bất động sản liền kề. Nếu coi lối đi thuận tiện là lối đi ngắn nhất ra đến
10


đường công cộng, thì hợp lý có thể còn phụ thuộc vào thiệt hại gây ra do việc
mở lối đi là ít nhất đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, đồng thời không gây
ra sự bất tiện trong sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của họ. Khái niệm lối đi hợp
lý là khái niệm động mang tính pháp lý và tính thực tiễn bởi lối đi cho người, gia
súc, cho các phương tiện … cần thiết để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Tính
hợp lý trong trường hợp này được biến đổi phụ thuộc vào mục đích của việc sử
dụng lối đi, phương tiện có thể đi qua lôi đi đó. Ngoài ra, tính hợp lý còn phụ
thuộc vào bất đống sản liền kề trên đó phải tạo lối đi (lối đi qua nhà, qua mảnh
đất với vị trí, diệntích khác nhau không đồng nhất với nhau).
Quy định trên trong BLDS Việt Nam là kết quả của sự kế thừa các quy định
của BLDS Bắc Kỳ, BLDS Việt Nam 1995, BLDS Pháp, BLDS Nhật Bản.
Điều 638 BLDS Pháp quy định: “Lối đi được mở ở chỗ nào mà khoảng
cách từ địa sản bị vây bọc ra đường cái là ngắn nhất. Tuy nhiên, phải lựa chọn
chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu địa sản có lối đi qua”. Với nội dung
tương tự, Điều 473 BLDS Sài Gòn và Điều 629 BLDS Bắc Kỳ cũng quy định
lối đi là chỗ gần nhất để đi đến công lộ hay thủy đạo, và phải lựa chọn chỗ nào ít

gây ra thiệt hại nhất cho người chủ đã cho phép mình đi qua. BLDS Nhật Bản
(điều 211) còn quy định: “người có quyền đi qua có thể xây lối đi vượt lên trên
vùng đất nếu thấy cần thiết”. Tính hợp lý ở đây đã được ưu tiên hơn so với tính
thuận tiện do chi phí bỏ ra để xây cầu vượt sẽ lớn hơn chi phí làm lối đi trên mặt
đất, bù lại việc đền bù sẽ ít hơn và ít phiền hà hơn cho chủ sở hữu bất động sản
có lối đi qua.
Theo quan niệm của BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ và BLDS Sài Gòn thì lối
đi thuận tiện là lối đi ngắn nhất ra đến công lộ hoặc thủy đạo (vào thời kỳ này
giao thông đường thủy chiếm một vị trí quan trọng ở Nam bộ). Các quy định của
pháp luật dựa trên tiêu chí đảm bảo thuận tiện cũng có thể hiểu theo nghĩa này.
Tuy nhiên, lối đi ngắn nhất và ít gây thiệt hại nhất không phải lúc nào cũng đồng
nghĩa với nhau. Xét theo logic thông thường thì với cùng chiều rộng, chiều cao,
11


lối đi ngắn nhất có diện tích nhỏ nhất và ít chiếm không gian nhất, do đó thiệt
hại gây ra là ít nhất. Nhưng đôi khi thiệt hại cho chủ sở hữu lại nhiều hơn ( phải
phá đổ một công trình xây dựng, hàng cây,…) so với việc tạo lối đi dài hơn và
nhiều khi không thể thực hiện được trên thực tế. Măc dù vậy lối đi ngắn nhất
vẫn là tiêu chí đầu tiên để xác định là lối đi gây thiệt hại ít nhất cho chủ sở hữu
bất động sản liền kề.
3. Xác định lối đi qua bất động sản liền kề
Khoản 2 điều 275 BLDS quy định : “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng,
chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại
và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.
Căn cứ vào quy định này, sau khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được
chấp thuận để có lối đi, thì phải thỏa thuận tiếp về các điều kiện và các yếu tố
xác định lối đi đó. Các quy trình này thường được tiến hành đồng thời mà không
phải tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi). Việc xác lập

lối đi trước tiên do các bên thỏa thuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định
hướng cho việc thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận bất cứ điều khoản nào về
lối đi, trong trường hợp không thể xác lập được lối đi thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác định vấn đề này, trong đó tòa án là cơ quan cuối cùng quyết
định mọi vấn đề liên quan đến lối đi. Căn cứ vào quy định trên cũng có thể suy
đoán chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các điều kiện về lối
đi bởi sự tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, đó cũng là mục
tiêu của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dung
này.
Nếu các BLDS thời kỳ Pháp thuộc và BLDS Sài Gòn trước đây quy định
việc thuận tiện đồng nghĩa với lối đi ngắn nhất, thì quy định tại khoản 2 Điều
275 BLDS Việt Nam 2005 xác định tính “thuận tiện và ít phiền hà nhất”. Với

12


quy định này, luật dân sự Việt Nam đã quy định mềm dẻo và dung hòa quyền lợi
của các bên (bên bị bao bọc và bên có bất động sản liền kề).
4. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở
hữu bất động sản liền kề
* Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc ở trong hoặc bị vây bọc bởi các BĐS
của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu BĐS liền
kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đường công cộng.
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể tự mình xác định ai trong số các
chủ sở hữu bất động sản có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi qua bất động sản
của họ (nếu chứng minh được yêu cầu đó là hợp lý), họ có thể yêu cầu một,
nhều hoặc tất cả chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ một lối đi cần thiết
(lối đi chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, lối đi nằm trên bất động
sản thuộc hai chủ sở hữu, người sử dụng), trong trường hợp này, cơ quan có

thẩm quyền xem xét và đưa ra quyết định căn cứ vào điều kiện thực tế để xác
định lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trên một hoặc hai bất động
sản thuộc các chủ sở hữu xác định. Pháp luật thừa nhận được dành lối đi thuận
tiện và hợp lý là một quyền của chủ sở hữu bị vây bọc . Tuy nhiên, đó chỉ là
quyền khách quan do luật định, để biến quyền này thành quyền chủ quan (quyền
của một chủ thể xác định đối với một số đối tượng xác định) cần phải có sự thỏa
thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Để tạo ra quyền thực tế, người có quyền phải đạt được sự thỏa
thuận của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc theo phán quyết của tòa án. Một
quyền của chủ thể không thể tồn tại nếu không xác định đối tượng của quyền đó
và khi chưa có thỏa thuận hoặc chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thì không có đối tượng của quyền đó do đó cũng không thực sự có
quyền đó. Khi chưa có thỏa thuận hoặc chưa có quyết định của cơ quan có thẩm

13


quyền thì chủ sở hữu bất động sản liền kề không thể tự mình chỉ định chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một bất động sản nào đó làm lối đi.
Ngoài quyền được yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho
mình một lối đi cần thiết thì chủ sở hữu bất động sản đó phải có nghĩa vụ đền bù
thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó. Bởi lẽ, khi bảo vệ quyền lợi cho chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc, vô hình trung đã làm tổn hại đến quyền lợi cho chủ
sở hữu bất động sản liền kề nên việc pháp luật quy định như trên là phù hợp và
dung hòa lợi ích giữa các bên.
*Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề
Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề được chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc yêu cầu cung cấp lối đi có thể từ chối khi đưa ra chứng cứ
chứng minh rằng chủ sở hữu bất động sản khác mới là người phải đáp ứng nghĩa
vụ đó. Bên cạnh đó, chủ sở hữu bất động sản liền kề còn được quyền yêu cầu và

nhận một khoản đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi từ chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc.
Chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu có lối đi của
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc nếu như yêu cầu của chủ sở hữu bất động
sản liền kề là chính đáng.
=> Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được tạo lập thông qua một
quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ). Việc xác định nghĩa vụ trong trường hợp
này không giống với việc xác lập nghĩa vụ dựa trên cơ sở tự do, tự nguyện cam
kết, thỏa thuận của các chủ thể. Trong các nghĩa vụ thông thường, các chủ thể
được quyền lựa chọn đối tác tham gia, quan hệ cụ thể họ định tham gia, phương
thức thực hiện quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm nếu các bên không thực hiện, thực
hiện không đúng nghĩa vụ… Trong trường hợp để tạo lập quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề thì quyền tự định đoạt của các bên bị hạn chế trên các
phương diện như chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ chỉ có

14


quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chièu dài, chiều rộng… của lối đi đưa ra các
yêu cầu về bồi thường thiệt hại.
5. Việc thay đổi lối đi qua bất động sản liền kề
Khi lối đi đã được xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trên bất
động sản liền, thì quyền về lối đi đã trở thành dạng vật quyền (quyền của một
chủ thể đối với loại tài sản đó là lối đi), một quyền đối với bất động sản thuộc
quyền sở hữu của người khác. Pháp luật của nước ta cũng như các nước khác
không quy định việc thay đổi lối di một khi lối đi đã được xác lập. Tuy nhiên,
lối đi là một khái niệm động, cho nên có thể thay đổi tùy thuộc vào sự phát triển
của nền kinh tế cũng như mục đích của việc sử dụng bất động sản bị vây bọc.
Việc thay đổi lối đi có thể thực hiện theo các hướng như sau:
5.1. Thay đổi vị trí của lối đi so với vị trí lối đi ở dạng ban đầu

Chủ sở hữu bất động sản liền kề mà trên đó đã tạo lập lối đi có quyền thay
đổi lối đi khác so với lối đi ban đầu cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc với
điều kiện tạo dựng lối đi mới bằng chi phí của mình và không được làm xấu đi
tình trạng của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Trong nhiều trường hợp, vì lí
do canh tác hoặc xây dựng, xây dựng lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể
thỏa thuận thay đổi lối đi để bảo đảm quyền lợi của mình, nhưng không làm ảnh
hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bằng cách thiết lập
một lối đi tại vị trí khác so với vị trí lối đi ban đầu, nhưng vẫn phải tính đến tiêu
chí thuận tiện cho bên có lối đi.
5.2. Thay đổi mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc
Khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng bất
động sản bị vây bọc thuộc sở hữu của mình, có thể dẫn đến việc cần thiết phải
thay đổi lối đi theo hướng mở rộng lối đi để đáp ứng yêu cầu trong việc sử dụng
lối đi để đáp ứng yêu cầu trong việc sử dụng bất động sản bị vây bọc. Sự thay
đổi này có thể còn do sự phát triển của xã hội mà các phương tiện liên thông qua
lối đi đó thay đổi, cần phải có lối đi rộng hơn, trong khi lối đi ban đầu không còn
15


đáp ứng được nhu cầu của việc khai thác bất động sản bị vây bọc. Đây là việc
thay đổi khó khăn và phức tạp nhất. Việc mở lối đi trên bất động sản liền kề sẽ
trực tiếp ảnh hưởng tới quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề và nhiều khi
không thể đáp ứng được do nhiều nguyên nhân khác nhau (không còn chỗ để mở
rộng lối đi, lối đi mở rông sẽ xâm phạm đến công trình xây dụng của chủ sở hữu
bất động sản liền kề mà không thể chấp nhận được ). Tuy nhiên, việc đền bù
tương xứng của chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn có thể được áp dụng. Nếu
không có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì vấn đề sẽ trở lên
phức tạp, bởi theo nguyên tắc chung thì không ai có quyền tước đoạt trái pháp
luật quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Việc mở rộng lối đi trong thực tế
chỉ được áp dụng trong thực tế chỉ được áp dụng cho việc mở đường giao thông

vì mục đích công cộng với việc đền bù theo quy định chung của nhà nước. Đây
là một trong những vấn đề có tính thời sự và cho đến thời điểm này vẫn chưa có
một giải pháp toàn diện, hợp lý mang tính khả thi cao trong thực tiễn mà chỉ là
những giải pháp tình thế tạm thời được áp dụng cho từng thời điểm, từng trường
hợp cụ thể. Vì vậy các quy định cụ thể trong thực tế còn có những điểm khác
biệt. Yêu cầu này hoàn toàn thuộc về bên yêu cầu có lối đi (chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc hoặc chủ sở hữu bất động sản không có đủ lối đi cần thiết). Vấn
đề mở rộng lối đi, đường giao thông… vì lợi ích công cộng không còn bó hẹp
trong khuôn khổ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong lĩnh vực dân
sự mà là giữa các chủ thể trong quan hệ Hành chính với các chủ thể khác trong
quan hệ dân sự cũng như chủ thể khác.
5.3. Thay đổi tổng thể về lối đi bao gồm thay đổi về vị trí và mở rộng lối
đi
Hình thức này có thể coi là tổng hợp của hai hình thức trên cộng lại và
mang dấu ấn của các hình thức trên.

16


6. Quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp bất
động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác
nhau
Trong trường hợp này, khoản 3 điều 275 bộ luật dân sự 2005 đã quy
định: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ
sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người
phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.
Như vậy, trong trường hợp một bất động sản bị phân chia thành nhiều bất
động sản mà trong đó có bất động sản bị vây bọc thì quyền có lối đi qua bất
động sản liền kề chỉ giới hạn trong phạm vi các bất động sản liền kề có cùng
nguồn gốc hay có thể đối với các bất động sản liền kề khác là vấn đề còn chưa

thống nhất.
Quan điểm thứ nhất cho rằng quyền có lối đi của bất động sản bị vây bọc
chỉ trong giới hạn những bất động sản có cùng nguồn gốc thì chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các chủ sở hữu khác bất động sản có cùng
nguồn gốc dành cho mình một lối đi cần thiết. Điều này có lẽ còn chưa được phù
hợp so với thực tiễn, bởi lẽ theo quy định của pháp luật, lối đi phải được tạo ra
từ bất động sản bị phân chia nhưng do vị trí và kích thước của bất động sản đó
không đủ điều kiện để có lối đi cho tất cả các bất động sản nên mới có bất động
sản bị vây bọc. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu các chủ sở
hữu bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc tạo cho họ lối đi thì có thể sẽ dẫn
đến một hậu quả bất lợi là các bất động sản đều không thể được khai thác phù
hợp với mục đích kinh tế của nó và của chủ sở hữu.
Quan điểm thứ hai cho rằng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc vẫn có
quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác (không phải chủ sở hữu bất
động sản có cùng nguồn gốc) tạo lập lối đi trên bất động sản của họ theo điều
275 khoản 1 BLDS, bởi lẽ khoản 1 điều 275 BLDS là quy định chung áp dụng
chung cho tất cả các bất động sản mà không phân biệt bất động sản liền kề có

17


cùng nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác. Việc tạo lập lối đi trên bất động
sản liền kề phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Theo điều luật trên, khi phân chia bất động sản, ngoài việc quan tâm thích
đáng tới đặc điểm của tài sản thì còn cần phải xác định bất động sản thuộc loại
tài sản nào. Điều này có liên quan mật thiết đối với việc phân chia bất động sản
là nhà ở, đất đai cho các chủ sở hữu, mỗi người sử dụng bất động sản đều phải
có lối đi.
III. Thực tiễn áp dụng các quy định về quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề

Trong những năm gần đây, tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản
liền kề là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Những tranh chấp loại này xảy ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền
có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một trong các bất động sản được
phân chia không thỏa mãn được quyền có lối đi. Tranh chấp càng phức tạp hơn
khi một trong các chủ sở hữu bất động sản đã chuyển giao phần quyền sở hữu
bất động sản của họ cho người thứ ba. Thực tế về quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề trong những năm qua cho thấy tranh chấp về quyền có lối đi
qua bất động sản liền kề không chỉ xảy ra khi bất động sản là đất đai mà còn xảy
ra khi bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác. Đối với các loại
tranh chấp có những khó khăn, phức tạp khác nhau trong việc giải quyết.
1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề khi bất động sản là đất đai
Qua quá trình giải quyết tranh chấp có thể rút ra những kết luận sau :
- Nếu bất động sản không bị vây bọc hoặc không còn bị vây bọc nữa thì
quyền có lối đi trên bất động sản của người khác không thể được xác lập, kể cả
trong trường hợp lối đi đó là lối đi cho toàn bộ bất động sản bi phân chia. Do đó,
chủ sở hữu một bất động sản không bị vây bọc về địa lý không thể yêu cầu một
chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi, bất kể trước đó chủ sở
hữu bất động sản đã sử dụng lối đi chung cho bất động sản bị phân chia.
18


- Một bất động sản không có lối đi ra đường công cộng, thì phải tạo một
lối đi hợp lý, lối đi được tạo lập trong trường hợp phân chia bất động sản thì
phải được xác định trên chính bất động sản bị phân chia.
- Nếu lối đi đã có nhưng không đủ để đáp ứng nhu cầu về lối đi, thì có
quyền yêu cầu mở rộng lối đi cho đủ, phù hợp với tính năng, tác dụng của việc
khai thác bất động sản. Ở đây cần xem xét đến mục đích sử dụng bất động sản
để xác định lối đi, đảm bảo cho việc sử dụng bình thường và có hiệu quả nhất

bất động sản cần được khai thác.
2. Quyền có lối đi qua bất động sản liền kề khi bất động sản là nhà ở
hoặc các công trình xây dựng khác
Trong thực tế, các tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề
khi bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác càng ngày càng có
chiều hướng gia tăng và phức tạp. Tình trạng này chủ yếu xuất phát từ việc phân
chia bất động sản là nhà ở tại các khu đô thị trong các bản án của tòa án không
cụ thể, rõ ràng. Phổ biến hiện nay là việc chia di sản thừa kế hoặc chia tài sản
của vợ chồng khi ly hôn là nhà ở cao tầng và việc tịch thu nhà trong những vụ
án hình sự. Trong nhiều trường hợp, tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề nếu giải quyết không kịp thời và phù hợp với pháp luật cũng
như tập quán thì có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về măt xã hội. Từ đó, đòi
hỏi khi phân chia bất động sản cần quan tâm tới việc phân chia bất động sản một
cách rõ ràng và phù hợp cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng.
3. Bất động sản bị vây bọc giả tạo
Quyền có lối đi qua bất động sản liền kề là một quyền được pháp luật thừa
nhận khi bất động sản đó bị vây bọc mà không có lối đi, nhưng nếu đó chỉ là sự
vây bọc giả tạo do chính chủ sở hữu bất động sản tạo ra thì họ không có quyền
yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng về lối đi qua. Vây bọc giả tạo
có thể được hiểu là việc vây bọc trong đó chủ sở hữu bất động sản tự mình xây
dựng các công trình chắn ngang nơi mà bất động sản có thể trực tiếp thông
thương với đường công cộng, thiết bị công cộng (Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên
19


cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, NXB. Trẻ, TP.Hồ Chí Minh, 1999).
Thực ra đây không phải là sự vây bọc theo nghĩa pháp lý để có thể sử dụng nó
như là căn cứ xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, bởi vì nếu đã có ranh
giới tiếp giáp với các công trình công cộng thì tính vây bọc không còn nữa. Chủ
sở hữu bất động sản có thể khai thác, sử dụng bất động sản của mình mà không

cần đến sự phiền lụy vào bất động sản liền kề. Vì thế, trong trường hợp có thể
mở lối đi ra đường công cộng thì không thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản
liền kề thỏa mãn quyền về lối đi.

KẾT LUẬN
Tóm lại, quyền về lối đi là một dạng quyền đối với bất động sản của người
khác được áp dụng cho các bất động sản liền kề với bản chất không di dời được.
Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng của trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc (một quyền được pháp luật thừa nhận) đối với chủ sở
hữu bất động sản liền kề và đây là căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật
quy định. Trong quan hệ này, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc, người có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng là lối đi
trên bất động sản liền kề. Khi đã có lối đi thì quyền này trở thành một dạng vật
quyền và chủ thể về quyền có thể thực hiện quyền đó theo ý chí của mình trong
khuôn khổ quyền năng đó. Quyền được sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được xác lập chủ yếu thông qua thỏa thận giữa các bên chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đó là hình thức pháp lý hợp pháp
và hiệu quả nhất để tạo lập quyền đó. Tuy nhiên, khi không thể áp dụng biện
pháp nào khác thì các bên có thể giải quyết tranh chấp về sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua xét xử của tòa án.

20