Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

I. PHẦN MỞ ĐẦU:
Hiến pháp Việt Nam năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước quản lý do vậy cũng qui định người sử dụng đất có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất. Việc thực hiện các qui định này phải tuân theo các qui định của
Bộ luật Dân sự (BLDS) và pháp luật về đất đai. Do đặc tính của đất đai với
tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản
của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, một
đòi hỏi của thực tiễn khách quan, cần phải có sự điều chỉnh của pháp luật.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên
của bất động sản và hậu quả của việc phân chia dịch chuyển quyền đối với
bất động sản. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề
vừa mang tính chất lịch sử, vừa mang tính thực tế, nó không chỉ có ý nghĩa
về mặt lí luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Chính vì vậy, việc đi tìm
hiểu về “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” là hết sức phù hợp
và cần thiết nhất là trong thời điểm đất nước ta hiện nay.

II. PHẦN NỘI DUNG:
1 . Bất động sản:
a) Quan điểm về bất động sản trong pháp luật Việt Nam trước khi ban
hành BLDS năm 1995:
Trong Cổ luật Việt Nam kông có sự phân biệt tài sản thành động sản
và bất động sản, nhưng riêng về đât đai được chú trọng đặc biệt, bởi đất đai
được coi là tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý - Trần cũng như sau này, các
qui định về sở hữu tài sản trong Quốc Triều Hình Luật cũng như trong
Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đến đất đai hoặc tào sản liên quan đến
đất đai. Những qui định này xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội của Việt
Nam thời kì đó khi mà nền nông ngiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai là tư
liệu sản xuất quan trọng nhất. Nguyên tắc chung là Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu tối cao đối với đất đai, các qui định của pháp luật chủ yếu
bảo vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai, trước tiên là của giai cấp phong

kiến, địa chủ.
Trong các bộ luật dân sự có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động
sản và động sản chỉ được qui định theo dạng liệt kê. Điều 312 BLDS Sài
Gòn qui định: “Tài sản chia là động sản và bất động sản” rồi sau đó liệt kê
những gì là bất động sản. Bộ luật dân sự Bắc Kì trực tiếp liệt kê bất động
sản mà không qui định: tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Tuy
nhiên qui định về động sản và bất động sản trong các BLDS có sự khác
nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật và hậu quả của việc áp dụng pháp
luật cũng khác nhau. Điều 449 BLDS Bắc Kì qui định: “Bất động sản có ba

1


thứ, hoặc bởi tính chất của nó, hoặc bởi mục đích của nó, hoặc bởi quyền
sử dụng vì cớ gì”. Tương tự như vậy BLDS Sài Gòn qui định bất động sản
có ba loại: “Bất động sản vì bản chất tự nhiên, bất động sản vì công dụng
riêng, bất động sản vì có đối tượng trên bất động sản”
Như vậy, trong các văn bản pháp luật Việt Nam trước khi ban hành BLDS
năm 1995 không một văn bản nào giải thích một cách rõ ràng về khái niệm
bất động sản mà chỉ nêu ra bất động sản bao gồm những gì.
b) Quan niệm về bất động sản trong BLDS Việt Nam năm 1995:
Khác với những qui định tương tự về bất động sản trong các BLDS
truyền thống của Việt Nam trước đây, trước khi phân loại tài sản thành
động sản và bất động sản, BLDS Việt Nam 1995 xác định những gì được
coi là tài sản, Điều 172 BLDS 1995 (Điều 163 BLDS 2005) xác định: “Tài
sản bao gồm các vật có thực, tiền, các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các
quyền tài sản”. Sau đó Điều 181 BLDS 1995 (Điều 174 BLDS 2005) xác
nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Trong khoản 1 đã đưa ra
được khái niệm bất động sản sau mới liệt kê những gì là bất động sản: “Bất
động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
Căn cứ vào sự phân định này, chúng ta có thể thấy tiêu chí chung để xác
định một tài sản mang tính chất bất động sản là tính chất không di dời được
của tài sản, được thể hiện trên thực tế là không thay đổi được vị trí của tài
sản. Tuy nhiên căn cứ vào sự liệt kê những tài sản được coi là bất động sản
tại các điểm a, b, c, d ở khoản 1 Điều 181 BLDS 1995 ta có thể nhận thấy
tính chất không di dời được lại không phải là tiêu chí của tất cảc các tài sản
được coi là bất động sản. Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài
sản không di dời được.
Việc xác định một tài sản là bất động sản với những đặc tính của nó làm
cơ sở cho việc xác định bất động sản liền kề. Khi pháp luật qui định về bất
động sản và quyền đối với bất động sản thì cũng phải điều chỉnh quan hệ
giữa các chủ sở hữu, chủ sở hữu bất động sản liền kề với nhau.
2. Bất động sản liền kề:
Một bất động sản được phân lập với bất động sản khác thông qua
việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Không phải giữa tất cả các
bất động sản đều tồn tại ranh giới mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất
không di dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại
ranh giới thì mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề.
Ranh giới giữa các bất động sản có tác dụng phân lập các bất động
sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của một chủ sở hữu
đối với bất động sản đó. Cơ sở để xác định ranh giới là diện tích, hình
2


dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

xác định. Theo qui định tại Điều 270 BLDS 1995 (Điều 265 BLDS 2005)
và Điều 271 BLDS 1995 (Điều 266 BLDS 2005) thì ranh giới giữa các bất
động sản bao gồm: cột mốc, hàng rào, tường ngăn, kênh, mương, hào, rãnh,
bờ ruộng, ngoài ra ranh giới còn có thể được phân định theo tập quán. Theo
những qui định này thì ranh giứo giũa các bất động sản được pháp luật qui
định dưới nhiều dạng khác nhau nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại
chưa được pháp luật qui định một cách rõ ràng bởi vì chúng dựa trên nhiều
tiêu chí khác nhau khi xác định.
Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh
giới, không phải tất cả các bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi
là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế
cũng như về pháp lí. Qui chế pháp lí về ranh giới giữa các bất động sản
liền kề được pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất
động sản là căn cứ để phân lập bất động sản này với bất động sản khác, là
một hình thức đặc định hoá bất động sản.
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Trong BLDS qui định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
(Điều 273 BLDS 2005) như sau: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có
quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo
đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây
tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý,
nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác”.
Điều luật này không đưa ra khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề mà chỉ nêu những quyền năng của “chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất” là những chủ thể được hưởng các quyền về lối đi, cấp, thoát nước,
đường dây tải điện, thông tin liên lạc và những nhu cầu cần thiêt khác trong
phạm vi một cách hợp lí trên bất động sản liền kề thuộc chủ quyền của
người khác. Các qui định tại các Điều 280, 281, 282, 283 BLDS 1995
(Điều 275 đến 278 BLDS 2005) đã cụ thể hoá các quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề được qui định tại Điều 278 BLDS 1995 (Điều 273

BLDS 2005). Căn cứ vào các qui định này ta có thể đưa ra nhận xét tổng
quát về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế
định dẫn xuất, phái sinh từ quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu bất
động sản nói riêng. Về hình thức, các qui định về quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề được xếp trong chương “Tài sản và quyền sở hữu”.
Những qui định trong chương này chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ của chủ
sở hữu tài sản trong việc thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình và những hạn chế đối với việc thực hiện
quyền sở hữu nói chung và bất động sản nói riêng. Về bản chất, đó là
những qui định hạn chế quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền
đối vơi stài sản của mình. Về nội dung, các qui định về quyền sử dụng hạn
3


chế bất động sản liền kề là những qui định về quyền của những chủ thể xác
định đối với những điều kiện nhất định được hưởng các quyền đối với bất
động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người khác, nhưng không
làm mất quyền sử dụng của chính chủ sở hữu bất động sản mà chỉ hạn chế
quyền của họ trong phạm vi nhất định.
Thứ hai, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một bất động
sản. Theo truyền thống, quyền trên một đối tượng là bất động sản được coi
là bất động sản. Theo qui định tại Điều 346 BLDS 1995 (Điều 342 BLDS)
thì đối tượng của thế chấp là bất động sản và quyền sử dụng đất. Với qui
định này BLDS 1995 đã coi quyền sử dụng đất là bất động sản.
Tóm lại, có thể hiểu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế
định trong pháp luật dân sự, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh
các quan hệ xã hội phát sinh từ việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu
của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu
của mình.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm các quyền: quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề, quyền được cấp thoát nước qua bất động
sản liền kề, quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác, quyền mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc, quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề bảo đảm các nhu cầu khác được qui định cụ thể trong các Điều 273,
275, 276, 277, 278, 279 BLDS 2005.
a) Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được qui định tại khoản 1
Điều 275 BLDS 2005: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất
động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu
một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi
ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu
đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền
kề, nếu không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề
nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể
của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi”.
Theo qui định này thì người được quyền yêu cầu về lối đi là chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu là một trong các chủ sở
hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêuc chí thuận tiện
và hợp lí ra đến đường công cộng. Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số chủ sở hữu bất
động sản liền kề vây bọc thoả mãn yêu cầu của mình về lối đi. Tuy nhiên,
yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải căn cứ vào
điều kiện thực tế tồn tại của bất động sản bị vây bọc và bất động sản liền
kề. Lối đi ra đường công cộng từ một bất động sản bị vây bọc có thể chỉ đi
qua bất động sản thuộc một hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể đi qua
liên tiếp nhiều bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Việc “dành
4

một lối đi thuận tiện và hợp lí” theo qui định của Điều 275 BLDS 2005 là
nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc. Tính thuận tiện và hợp lí được thể hiện ở chỗ phải bảo đảm
cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động
sản có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không
thể tự mình chỉ định lối đi theo ý của mình mà cần phải có sự đồng ý của
chủ sở hữu bất động sản liền kề. Phải kết hợp quền lợi của các bên trong
việc xác lập lối đi, trên nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên, nếu
nghiêng về một phía có thể làm trầm trọng hơn tình trạng của bên kia.
Quan trọng hơn nữa, các chủ sở hữu bất động sản liền kề là những láng
giềng có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi sau này nếu không có những
giải pháp thích hợp được sự đồng thuận của họ.
Để tạo lập lối đi phải có sự thoả thuận giữa chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Khoản 2 Điều 275 BLDS
2005 qui định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi
do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà
cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác định”. Căn cứ vào quy định này, sau khi chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc được chấp thuận để có lối đi, thì phải thoả
thuận tiếp về các điều kiện và các yếu tố xác định lối đi đó. Các qui trình
này thường được tiến hành đồng thời mà không phải tách biệt làm hai giai
đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi). Điều luật qui định việc xác lập lối
đi trước tiên do các bên thoả thuận. Các bên có thể thoả thuận bất cứ điều
khoản nào về lối đi, nếu có sự bất đồng trong quá trình thoả thuận về việc
xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng, cũng như các điều khoản khác
liên quan đến lối đi, trong trường hợp không thể xác lập được lối đi thì cơ
quan nhà nước có thẩm quỳên quyết định. Luật không xác định ai là người
có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định vấn đề này.
Căn cứ vào qui định tại khoản 2 Điều 275 BLDS 2005 có thể suy đoán chủ

sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các điều kiện về lối đi bởi
sự tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, đó cũng là mục
tiêu của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội
dung này.
Nếu quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc thì việc thoả mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất
động sản liền kề, với nghĩa này quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được tạo lập thông qua một quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ). Tương
ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền
kề có quyền yêu cầu đền bù thoả đáng cho việc tạo dựng lối đi đó. Xét dưới
góc độ này, quan hệ nghĩa vụ được tạo lập giữa chủ sở hữu bất động sản
liền kề và chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Việc xác lập nghĩa vụ trong
trường hợp này không giống như việc xác lập các nghĩa vụ dựa trên cơ sở
tự do, tự nguyện cam kết thoả thuận của các chủ thể. Bởi trong trường hợp
5


để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyền tự định
đoạt của các bên bị hạn chế trên các phương diện như chủ sở hữu bất động
sản liền kề buộc phải tham gia, họ chỉ có quyền thoả thuận để xác định vị
trí, chiều dài, chiều rộng của lối đi; đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại.
Tóm lại, quyền về lối đi là một dạng quyền đối với bất động sản của người
khác được áp dụng cho các bất động sản liền kề với bản chất không di dời
được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ
sở hữu bất động sản bị vây bọc đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề và
đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật qui định. Trong quan
hệ này, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có
nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng là lối đi trên bất
động sản liền kề. Khi đã có lối đi thì quyền về lối đi này biến thành một
dạng vật quyền và chủ thể có quyền có thể thực hiện quyền đó theo ý chí

của mình trong khuôn khổ của quyền năng đó. Quyền được sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề để thoả mãn về lối đi cho mình.
b) Quyền được cấp thoát nước qua bất động sản liền kề:
Nước là nhu cầu cấp thiết cho sự sinh tồn của con người, cho sự sinh
tồn của con người. Việc được cấp nước và cấp đủ nước để bảo đảm cuộc
sống cũng như sản xuất, kinh doanh lại là một vấn đề mang ý nghĩa kinh tế
- chính trị - xã hội sâu sắc. Xét dưới góc đọ pháp lí, vấn đề cấp, thoát nước
qua bất động sản liền kề như là một quyền của chủ sở hữu bất động sản mà
do vị trí của bất động sản đó không được tiếp cận với nguồn nước, nơi
thoát nước nhằm bảo đảm cho việc sử dụng, khai thác công dụng bất động
sản thuộc sở hữu của mình. Điều 277 BLDS qui định về vấn đề này như
sau: “Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp,
thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động
sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không
được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát
nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản
có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp
mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người
sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”.
Như vậy quyền được cấp thoát nước có thể được chia làm 2 loại: cấp nước
do vị trí tự nhiên, thoát nước do vị trí tự nhiên.
 Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên:
Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với
nguồn nước tự nhiên hoặc nguồn nước tự nhiên được tích tụ do hoạt động
của con người (sông, hồ tụ nhiên, các công trình thuỷ lợi) hoặc các nguồn
cung cấp nước sạch trong các khu dân cư thì chủ sở hữu bất động sản có
thể sử dụng đến quyền sử dụng bất động sản liền kề để yêu cầu các chủ sở
hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của họ để
xây dựng đường dẫn nước. Đối với bất động sản là đất đai, nhà ở vị trí tự

6


nhiên có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vị trí của một bất động sản là một
trong những thành tố cấu thành nên bất động sản đó và có ý nghĩa tạo nên
giá trị của bất động sản. Vị trí tự nhiên của bất động sản được qui định
trong Điều 277 BLDS 2005 được hiểu một cách tương đối do việc bất động
sản vây bọc đối với nguồn nước, trong đó có nguồn cấp nước (dùng trong
sinh hoạt hay trong sản xuất, kinh doanh) và lối để thoát nước. Nguồn cấp,
thoát nước trong qui định này có thể được hiểu là nguồn cấp thoát nước
trong các khu dân cư và các cơ sở sản xuất công nghiệp và thuỷ sản mà
không phải là các nguồn nước cung cấp cho các vùng đất dùng để canh tác,
bởi việc cấp thoát nước cho mục đích canh tác được qui định tại điều luật
khác.
Việc cấp nước cho sinh hoạt trong các khu dân cư được thực hiện
theo nhiều phương thức khác nhau. Mỗi chủ sở hữu bất động sản có thể tự
mình giải quyết vấn đề nước sinh hoạt bằng cách tự tạo cho mình một
nguồn nước riêng dưới nhiều hình thức khác nhau. Theo nguyên tắc chung,
chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng đối với nguồn nước có trên mặt
đất cũng như dưới lòng đất trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của
mình. Việc khai thác nước ngầm cho nhu cầu cá nhân và tổ chức tại thời
điểm này chưa được kiểm soát mặc dù đã có qui định về việc khai thác
nước ngầm cho sản xuất kinh doanh và sinh hoạt, tiêu dùng.
 Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên:
Quyền thoát nước tự nhiên qua một bất động sản được phân chia
thành hai loại: thoát nước được tích tụ từ tự nhiên và thoát nước do tác
động của con người.
- Thoát nước được tích tụ từ tự nhiên: được hiểu là thoát nước từ
nguồn nước được tạo bởi tự nhiên (nước mưa, nước của các dòng chảy tự
nhiên...) mà không có sự tác động của con người hoặc vượt quá khả năng

kiểm soát của con người. Điều 269 BLDS 2005 qui định: “Chủ sở hữu nhà
phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không
được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề”.
- Thoát nước do tác động của con người: Khác với thoát nước tự
nhiên, thoát nước do tác động của con người ảnh hưởng nhiều đối với chủ
sở hữu bất động sản liền kề. Do nước thải là nước mà đã qua con người sử
dụng nên phải được thoát khỏi bất động sản theo những con đường dẫn
nước xác định. Điều 270 BLDS 2005 qui định: “Chủ sở hữu nhà phải làm
cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho
nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản
liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi
trường”.
c) Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác:
Quyền về tưới nước, tiêu nước được qui định tại Điều 278 BLDS
2005 như sau: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về
tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung
7


quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới,
tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử
dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải
bồi thường”.
Theo qui định này thì quyền về tưới nước, tiêu nước chỉ được áp dụng
trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, bởi chỉ áp dụng đối với việc canh tác
trên đất. Phạm vi quyề yêu cầu không chỉ còn bó hẹp với chủ sở hữu bất
động sản liền kề mà là áp dụng với “người sử dụng đất xung quanh”.
Người có quyền sử dụng đất canh tác là những người đang trực tiếp canh
tác trên đất đó, họ có thể là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoậưc những người khác được phép sử dụng đất nếu có nhu cầu tưới nước

cho mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình, hoặc tiêu nước từ mảnh đất
đó. Hiện nay không có qui định nào xác định nhu cầu tưới tiêu nước là gì?
Với mức độ nào thì có quyền yêu cầu làm đường dẫn nước qua bất động
sản xung quanh? Lối dẫn nước thích hợp là gì? Ai là người được quyền xác
định lối dẫn nước thích hợp? Việc tạo lập lối dẫn nước qua bất động sản
được thực hiện theo phương thức nào? Chi phí cho việc tạo lập lối dẫn
nước được xác định như thế nào? Lối dẫn nước cố định hay tạm thời? Mỗi
lần dẫn nước tiêu nước có phải được sự đồng ý của chủ sở hữu bất động
sản xung quanh hay không?
Việc tưới nước, tiêu nước luôn liên quan đến quyền lợi của người
canh tác, do đó họ phải quan tâm đến việc lúc nào cần tưới nước, lúc nào
cần tiêu nước. Hơn nữa, việc tưới nước, tiêu nước bao giời cũng kèm theo
những chi phí nhất định mà người canh tác phải bỏ ra. Cho nên, nhu cầu về
tưới nước, tiêu nước do người canh tác xác định ứng với mục đích canh tác
mà họ đã đặt ra. Xét về mặt kinh tế, người canh tác phải tạo đường dẫn
nước sao cho đảm bảo hiệu quả nhất, phù hợp với phương tiện lấy nước.
Những chủ sử dụng đất liền kề và xung quanh có nghĩa vụ tôn trọng và đáp
ứng yêu cầu của họ.
Hiện nay, các phương tiện canh tác tuy đã có tiến bộ, nhưng nhìn chung
vẫn dựa vào lao động thủ công phụ thuộc nhiều vào thiên nhiên, đặc biệt là
các vùng sâu vùng xa. Những vùng canh tác còn đang lạc hậu, thì việc qui
định về quyền tưới nước và tiêu nước qua bất động sản xung quanh là cần
thiết và phù hợp với tập quán canh tác của nông thôn Việt Nam.
d) Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc:
Điều 276 BLDS 2005 qui định về quyề mắc đường dây tài điện,
thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề như sau: “Chủ sở hữu bất động
sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và
thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Với qui định này pháp luật dân sự công nhận chủ sở hữu bất động sản có

quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các
chủ sở hữu khác, mà không chỉ có chủ sở hữu bất động sản liền kề. Suy
8


rộng ra có thể hiểu rằng bất cứ một chủ thể nào cũng có quyền mắc đương
dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của chủ sở hữu bất động
sản khác mà không phụ thuộc vào vị trí của các bất động sản đó có phải là
bất động sản liền kề và xung quanh hay không. Việc sử dụng hạn chế bất
động sản của người khác để đáp ứng nhu cầu về mắc đường dây tải điện,
thông tin liên lạc không chỉ hạn chế trong phạm vi bất động sản liền kề mà
còn được áp dụng với bất động sản xung quanh. Như vậy, quyền mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc là một quyền dân sự của chủ thể mà
không phụ thuộc vào các điều kiện khác.
Theo qui định tại Điều 276 BLDS 2005 thì khi mắc đường dây tải
điện đi qua một bất động sản, người mắc đường dây tải điện, thông tin liên
lạc phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản đó.
Quan niệm thuận tiện và an toàn cho chủ sở hữu bất động sản có đường dây
tải điện, thông tin liên lạc đi qua được hiểu là các hệ thống dây dẫn này
không được gây cản trở cho việc khai thác bất động sản của chủ sở hữu bất
động sản liền kề và xung quanh. Không làm gián đoạn việc khai thác bất
động sản khi mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, cũng như cản trở
chủ sở hữu bất động sản trong suốt quá trình khai thác khi còn tồn tại các
hệ thống này. Không gây thiệt hai hộăc đe doạ gây thiệt hại cho chủ sở hữu
bất động sản có các hệ thống này đi qua. Trong trường hợp hệ thống đường
dây tải điện, thông tin liên lạc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản thì
phải bồi thường. Việc bồi thường thiệt hại sẽ được áp dụng theo qui định
chung về bồi thường thiệt hại bởi trong điều luật không qui định cụ thể
người gây thiệt hại phải bồi thường ra sao. Theo logic thông thường thì
người gây ra thiết hại phải bồi thường thiệt hại do mình gây ra. Do đó , nếu

chủ sở hữu bất động sản tự mình mắc các thiết bị thì họ phải tự bồi thường
thiệt hại; trong trường hợp bên cung cấp dịch vụ lắp đặt các thiết bị đó thì
bên cung cấp điện, dịch vụ thông tin phải bồi thường thiệt hại. Qui tắc này
sẽ được áp dụng trong suốt quá trình khai thác thông tin cũng như sử dụng
điện của người được cung cấp dịch vụ đó.
Quan niệm về chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải
điện, thông tin liên lạc không đơn thuần được hiểu theo nghĩa hẹp giữa cá
nhân với cá nhân mà phải được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm pháp nhân và
tổ chức. Bởi có thể đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải đi qua bất
động sản thuộc quyền quản lí của tổ chức, pháp nhân. Đồng thời quan niệm
về mắc đương dây tải điện, thông tin liên lạc trong các trường hợp trên
không chỉ được hiểu là các đường dây tải điện, thông tin liên lạc được treo
trên cao mà còn có thể được đi ngầm dưới đất. Theo xu hướng phát triển
của xã hội hiện đại thì các hệ thống này được đi ngầm dưới đất là một thực
tế khách quan, bởi các hệ thống này được xây dựng trên cơ sở của những
tiến bộ khoa học kĩ thuật, cần có sự an toàn cao trong khai thác, vận hành
và sử dụng, đồng thời đảm bảo mĩ quan đặc biệt là đối với các khu đô thị.

9


e) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhằm đảm bảo nhu cầu
cần thiết khác:
Theo qui định của Điều 273 BLDS 2005 thì chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất còn được bảo đảm các nhu cầu cấp thiết khác một cách hợp lí
trong việc sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các nhu
cầu cần thiết khác được hiểu là những nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản
buộc phải cần đến sự trợ giúp của chr sở hữu bất động sản liền kề mới có
thể khai thác tốt nhất bất động sản thuộc sở hữu của mình. Việc khai thác
tốt nhất bất động sản do chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất xác

định, căn cứ vào nhu cầu thực tế cũng như các điều kiện của chủ sở hữu bất
động sản liền kề có thể đáp ứng được nhu cầu của chủ sở hữu nhà người có
quyền sử dụng đất. Những nhu cầu cấp thiết được qui định trong điều luật
nhằm thoả mãn nhu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất
nhưng không ảnh hưởng đến lợi ích của xã hội, quyền và lợi ích hợp pháp
của người khác.
Xét trong thực tế, các nhu cầu cần thiết khác có thể là: mở cửa sổ,
đua ban công sang bất động sản của người khác, thông khí, lấy ánh sáng từ
bất động sản của người khác...hay việc hạn chế chỉ xây dựng đến một độ
cao nhất định, hạn chế không cho ánh sáng phản chiếu từ một bất động sản
sang bất động sản của mình; quyền bảo đảm tầm nhìn trong một khoảng
giới hạn nhất định.
Theo qui định của khoản 2 Điều 265 BLDS 2005 thì người có quyền
sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với qui hoạch xây dựng do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền qui định và không được làm ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất liền kề của người khác. Về nguyên tắc, chủ sở hữu bất động
sản có thể thực hiện bất cứ hành vi nào, làm bất cứ hành vi nào, làm bất cứ
việc gì trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình phù hợp qui
hoạch xây dựng nếu chúng không ảnh hưởng đến các chủ sở hữu bất động
sản liền kề và xung quanh.
Trong thực tế, nhu cầu trổ cửa sổ là một nhu cầu thiết yếu. Tuy
nhiên, BLDS lại không có qui định quyền này của chủ sở hữu nhà. Nhưng
căn cứ vào nguyên tắc chung của pháp luật dân sự: việc xác lập quyền và
nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của
người khác (Điều 10 BLDS 2005), chủ sở hữu nhà có thể thực hiệnviệc mở
cửa sổ hoặc cửa thông khí, lấy ánh sáng sang bất động sản liền kề nếu chỉ
đơn thuần với chức năng “thông gió hoặc lấy ánh sáng”.
Quyền làm mái che được qui định trong BLDS2005 tại Điều 271:
“Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất

từ 2,5m trở lên”. Theo qui định này thì mái che trên cửa ra vào chỉ có thể
quay ra đường đi chung mà không được quay sang các bất động sản liền kề
khác. Tuy nhiên điều luật cũng không cấm các chủ sở hữu bất động sản
thoả thuận về việc mái che cửa sổ quay sang bất động sản liền kề. Nếu mái
10


che cửa ra vào quay sang bất động sản liền kề thì mặc nhiên phải có lối đi
qua bất động sản liền kề. Có thể nói rằng, đây là quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề, phát sinh từ quyền có lối đi.
Tóm lại, các nhu cầu cần thiết trong việc sử dụng bất động sản liền kề là
những nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản nhằm đảm bảo tốt nhất cho
việc khai thác bất động sản thuộc sở hữu của mình mà cần phải sử dụng bất
động sản liền kề.
4. Căn cứ làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề:
a) Căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Về căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được qui định tại Điều 279 BLDS 1995 (Điều 274 BLDS 2005) như sau:
“1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo
thoả thuận hoặc theo qui định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển
giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào qui định này chúng ta thấy rằng: quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động
sản mà phải dựa trên cơ sở nhất định và những điều kiện nhất định. Pháp
luật chỉ qui định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cùng
những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần
phải có những hành vi cùng với những điều kiện nhất định. Những hành vi

và điều kiện này phải phù hợp những yêu cầu của pháp luật.
 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả
thuận:
Pháp luật qui định: “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử
dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác...” hoàn toàn không
có nghĩa bất cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có
thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, xung quanh đáp ứng yêu cầu
của mình. Để chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyề sử
dụng hạn chế đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để
tạo lập quyền đó. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung
về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các
bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận nhưng không trái pháp luật
và đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu bất động
sản liền kề, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới có quyền
tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động
sản liền kề.
Trong trường hợp, các bên không đạt được thoả thuận về việc sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng
đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ
11


vào yêu cầu của các chủ thể này và các điều kiện thực tế của các bên, Toà
án sẽ quyết định. Quyết định của Toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận
yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Toà án chấp nhận yêu cầu
của bên có quyền, Toà án có thể đưa ra các quyết định: cho phép chủ sở
hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền
kề, xác định giới hạn của quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định,
khoản đền bù thích hợp cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo qui định của pháp luật:
Căn cứ do pháp luật qui định ở đây là những căn cứ không do các
bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ qui định của pháp luật.
Tuy nhiên, pháp luật chỉ qui định các căn cứ làm phát sinh quyền của chủ
thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.
Các căn cứ do pháp luật qui định bao gồm:
- Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề
- Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu
- Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân
chia bất động sản
Căn cứ chuyển giao bất động sản đã xác lậpquyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề: Theo qui định tại khoản 2 Điều 274 BLDS 2005 thì:
“Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được
xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao
nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”. Căn cứ vào qui định
này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề, thì việc chuển giao nhà, quyền sử dụng
đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề mà không cần sự thoả thuận đặc biệt nào. Người được
chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền
kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở
hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người
được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng loại quyền này
với nội dung phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trước đó và
trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản phải chịu hạn chế chuyển giao
bất động sản của mình cho người khác, người có quyền sử dụng này vẫn
tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn
chế bất động sản đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao bất động

sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba thì họ phải báo cho người thứ ba
biết về tình trạng bất động sản trong đó có quyền sử dụng hạn chế bất động
sản mà bất động sản đó đang phải chịu.
Căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời
hiệu: Theo qui định tại Điều 255 BLDS 1995 (Điều 247 BLDS 2005) thì
người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
12


nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động
sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó,
kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử
dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba
mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản thuộc sở
hữu của người khác. Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản mà
họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến
khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề. Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là
không đơn giản bởi khái niệm chiếm hữu ngay tình. Trong khi bất động sản
thuộc sở hữu của một chủ thể, họ vẫn thực hiện quyền sở hữu đối với tài
sản đồng thời lại có một người không phải là chủ sở hữu chiếm hữu ngay
tình, công khai, liên tục. Như vậy ở đây có sự mâu thuẫn, không thể tồn tại
cùng một thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu tài sản không phải là thuộc
sở hữu chung trong đó có chủ sở hữu là người có quyền sở hữu mà lại được
coi là ngay tình. Bởi vậy, trong trường hợp này, việc sử dụng bất động sản
của người khác một cách ngay tình, liên tục, công khai mà không có sự
phản đối của chủ sở hữu đồng nghĩa với việc họ đồng ý cho phép sử dụng.
Chỉ cần có sự phản đối của họ thì việc chiếm hữu sẽ không được coi là

ngay tình.
Căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự
phận chia bất động sản: Theo qui định tại khoản 3 Điều 285 BLDS 1995
(Điều 275 BLDS 2005) thì: “Trong trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia
phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2
Điều này mà không có đền bù”. Khi bất động sản bị phân chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu khác nhau có thể dẫn tới tình trạng một hay nhiều
bất động sản mới được tạo ra sau khi phân chia không có lối đi ra đường
công cộng. Để đảm bảo cho các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản
sau khi được phân chia khai thác, sử dụng bình thường bất động sản của
họ, phải “dành lối đi cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong
trường hợp này phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia mà
không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề
khác tạo lối đi trên bất động sản của họ. Trong trường hợp phân chia bất
động sản, các chủ sở hữu bất động sản phải thoả thuận về lối đi nếu không
thoả thuận được về lối đi thì có thể được suy đoán: người bên trong được đi
qua bất động sản của người bên ngoài (áp dụng theo tập quán). Nếu có
tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi.
Trường hợp bất động sản bị vây bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối
đi được áp dụng qui tắc: lối đi phải được thiết lập trên chính bất động sản
được phân chia. Áp dụng tương tự qui tắc này đối với trường hợp chia nhà
13


nhiều tầng thì chủ sở hữu các căn hộ tầng trên được sử dụng hành lang và
cầu thang để đi xuống tầng dưới và tiếp tục ra đến đường công cộng.
b) Căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Về căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được qui định tại Điều 284 BLDS 1995 (Điều 279 BLDS 2005) như sau:

“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường
hợp sau đây:
1.Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một.
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề”.
Theo qui định tại điều luật này thì chỉ tồn tại hai căn cứ mà pháp luật
qui định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà
không qui định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác đó là:
“các căn cứ khác do pháp luật qui định”. Tuy nhiên, điều đó không có
nghĩa là không còn căn cứ khác do việc áp dụng pháp luật theo dạng tương
tự pháp luật. Suy rộng ra, khi các điều kiện để xác định quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quyền
dân sự dạng này. Gồm:
Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm một (thuộc một chủ
sở hữu). Khi đó sẽ tạo ra một chỉnh thể thống nhât, do đó không còn tồn tại
ranh giới giữa các bất động sản như là hình thức phân lập các bất động sản
thuộc các chủ sở hữu khác nhau.
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất
động sản liền kề. Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề và đến một thời điểm nhất định không cần thiết cũng như không tiếp tục
sử dụng bất động sản liền kề phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động
sản của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thể hiện thông
qua hành vi pháp lí đơn phương, được thể hiện dưới một hình thức nhất
định, các hình thức đó có thê là:
- Từ bỏ quyền: bày tỏ ý chí không tiếp tục sử dụng bất động sản liền
kề thông qua lời nói, văn bản,
- Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: không khai thác đối

tượng đã được thiết lập do nhiều nguyên nhân.
- Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
các bên có thể thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề, đồng thời giải quyết hậu quả pháp lí của việc chấm dứt đó.
5. Một số vấn đề đặt ra về mặt pháp lí trong quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề:
a) Qui định về bất động sản:

14


Để có chế định pháp luật chặt chẽ và có hiệu lực thực tế điều chỉnh
các quan hệ liên quan đến bất động sản, thì qui định về bất động sản cũng
phải chặt chẽ và thống nhất. Bất động sản là loại tài sản đặc biệt, ngoài việc
thực hiện các quyền năng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt thì chủ sở hữu bất động sản còn có quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề nên bất động sản phải chịu sự điều chỉnh bởi một cơ chế
pháp lí đắc biệt. Do đó, pháp luật cần qui định tất cả bất động sản đều phải
được đăng kí quyền sở hữu.
b) Qui định về ranh giới bất động sản:
Ranh giới là khái niệm pháp lí dùng để phân lập các bất động sản là
đất đai, các công trình xây dựng thuộc quyền của các chủ sở hữu, người sử
dụng khác nhau. Ranh giới tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau, được
xác định theo nhiều phương thức khác nhau. Do đó, để có khái niệm rõ
ràng về ranh giới giữa các bất động sản và để các qui định về tôn trọng
ranh giới giữa bất động sản được áp dụng và thi hành có hiệu quả trên thực
tế thì pháp luật cần có qui định cụ thể thế nào là ranh giới giữa các bất động
sản.
c) Quyền đối với các mốc giới ngăn cách bất động sản:
Ranh giới giữa các bất động sản được xác định trên cơ sở các mốc

ngăn cách. Nếu mốc ranh giới được dựng lên theo thoả thuận thì nó sẽ
thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu. Để hạn chế những tranh chấp có
thể xảy ra, pháp luật nên qui định theo hướng suy đoán mặc nhiên: tất cả
vật ngăn cách nằm trên ranh giới chung do bất cứ ai tạo dựng đều được coi
là sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có
chứng cứ xác định vật ngăn cách đó thuộc sở hữu của một bên hay người
thứ ba. Quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với
ranh giới chung phải tuân theo các qui định về sở hữu chung được qui định
từ Điều 214 đến 226 BLDS 2005.
d) Việc thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập
lối đi:
Việc xác lập lối đi hiện nay thường diễn ra khi có sự phận chia bất
động sản. Theo qui định tại khoản 3 Điều 275 BLDS 2005: “Trong trường
hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử
dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong
theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Qui định này phù
hợp trong trường hợp bất động sản là đất đai và nhà ở chỉ có một tầng, vì
khái niệm trong hay ngoài được xác định theo mặt phẳng nằm ngang so với
lối đi chung. Nhưng về nguyên tắc có thể áp dụng tương tự pháp luật cho
trường hợp nhà ở là những nhà nhiều tầng.
e) Về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề:
Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề được qui định tại Điều 276 BLDS 2005 là quyền của chủ sở hữu bất
15


động sản bị vây bọc. Tuy nhiên việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên
lạc trong các hợp đồng sử dụng điện, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc chủ
yếu thuộc về bên cung ứng là các công ty điện lực, bưu chính viễn thông.

Vì vậy, pháp luật chỉ qui định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề là chưa chặt
chẽ bởi khi xảy ra thiệt hại sẽ gặp vướng mắc trong việc qui trách nhiệm.
f) Về quyền cấp, thoát nước:
Việc thoát nước do vị trí tự nhiên từ bất động sản có vị trí cao xuống
vị trí thấp, phù hợp với qui luật tự nhiên, chủ sở hữu không được cản trở
dòng chảy. Tuy nhiên không áp dụng qui định này trong trường hợp bất
động sản là nhà ở, các công trình xây dựng và các bất động sản khác xung
quanh nhà ở. Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền thực hiện những
biện pháp như xây tường rào, xây nhà... để nước từ bất động sản cao hơn
không chảy tràn qua bất động sản của mình như vậy sẽ không được coi là
hành vi nngăn dòng nước chảy theo qui định tại Điều 277 BLDS 2005. Vì
vậy, pháp luật cần qui định việc thoát nước qua bất động sản liền kề trong
trường hợp thoát nước tự nhiên qua bất động sản là nhà ở, công trình xây
dựng, khuôn viên các bất động sản này thì chủ sở hữu bất động sản liền kề
có các bất động sản này không bị coi là đã cản trở hoặc ngăn chặn dòng
chảy.
Đường dẫn nước tưới tiêu trong canh tác được qui định tại Điều 278
BLDS 2005 được áp dụng chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp,
trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản với hình thức làm đường dẫn cố
định dùng để tười tiêu nước. Trong trường hợp sử dụng bất động sản xung
quanh để dẫn nước mang tính tạm thời cho từng lần riêng biệt cũng có thể
áp dụng tương tự qui định này.
g) Về một số loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và xung
quanh như: quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hoặc hạn chế chiếu
sáng tự nhiên...phải qui định chi tiết hơn: Đối với 1 số quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề mà trong quá trình sử dụng luôn là mối quan tâm
của chủ sở hữu bất động sản liền kề và những người xung quanh, ảnh
hưởng thường xuyên, liên tục đối với họ trong suốt quá trình sử dụng như:
quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hoặc hạn chế chiếu sáng tự

nhiên...phải qui định một cách cụ thể và chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

16


III. PHẦN KẾT LUẬN:
Có thể nói, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế
định dẫn xuất của chế định quyền sở hữu. Trong điều kiện sở hữu tư nhân
về đất đai thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thể hiện
dưới dạng địa dịch. Trong BLDS 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề là một quyền dân sự, một quan hệ pháp luật dân sự chỉ phát
sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện pháp lí nhất định. Trong các
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyền về lối đi là quyền
quan trọng nhất. Các quyền khác như: quyền cấp, thoát nước; quyền mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc; tưới nước, tiêu nước trong canh
tác...cũng là các quyền sử dụng hạn chê bất động sản liền kề nhưng phạm
vi nội dung các quyền này hẹp hơn, dễ đáp ứng hơn so với quyền về lối đi.
Các qui định của pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được thể hiện trong BLDS 1995 và 2005 đã có sự tiếp thu các thành tựu
pháp luật của nhiều nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên,
để cho phù hợp hơn với tình hình hiện tại nhằm nâng cao tính khả thi, cần
phải tiếp tục hoàn thiện các qui định của BLDS 2005 về quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề.

17


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1) Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập I,

NXB. CAND, Hà Nội, 2009.
2) Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư
pháp, Hà Nội, 2006.
3) Bộ luật dân sự Việt Nam 1995, 2005.
4) Website: www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com.
www.luathoc.vn

18


MỤC LỤC
Trang
I. PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................1
II. PHẦN NỘI DUNG...................................................................................1
1 . Bất động sản............................................................................................1
a) Quan điểm về bất động sản trong pháp luật Việt Nam trước khi ban hành
BLDS năm 1995............................................................................................1
b) Quan niệm về bất động sản trong BLDS Việt Nam năm 1995.................2
2. Bất động sản liền kề.................................................................................2
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề........................................3
a) Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề..................................................4
b) Quyền được cấp thoát nước qua bất động sản liền kề...............................6
 Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên...................................................6
 Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên.................................................7
c) Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác..........................................7
d) Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc....................................8
e) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhằm đảm bảo nhu cầu cần
thiết khác.....................................................................................................10
4. Căn cứ làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề...................................................................................................11

a) Căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề........11
 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả
thuận............................................................................................................11
 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo qui định của
pháp luật......................................................................................................12
b) Căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.......14
5. Một số vấn đề đặt ra về mặt pháp lí trong quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề...................................................................................14
a) Qui định về bất động sản.........................................................................14
b) Qui định về ranh giới bất động sản.........................................................15
c) Quyền đối với các mốc giới ngăn cách bất động sản..............................15
d) Việc thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để tạo lập lối
đi..................................................................................................................15
e) Về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề..........................................................................................................15
f) Về quyền cấp, thoát nước........................................................................16
g) Về một số loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và xung
quanh như: quyền thoát khí thải, quyền chiếu sáng hoặc hạn chế chiếu sáng
tự nhiên........................................................................................................16
19


III. PHẦN KẾT LUẬN...............................................................................17

20