Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

LỜI NÓI ĐẦU
Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của
con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên ấy
của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động
sản. Đây là một chế định “dẫn xuất” của chế định về quyền sở hữu, quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề mới xuất hiện trong pháp luật dân sự nước ta
với đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai. Trong khi
Hiến pháp vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta
quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện những quyền này phải theo quy
định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, một
quan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện
pháp lý. Và được xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận hoặc quy đinh của pháp
luật. đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát sinh, chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những đặc thù riêng biệt.
Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ môn
góp ý thêm.
Em xin chân thành cảm ơn !
1 1
Cấu trúc bài làm:
I/ Các khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề
1. Khái niệm về BĐS
2. Khái niệm về BĐS liền kề
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
4. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1.1. Xác lập theo thoả thuận
1.2. Xác lập theo quy định của pháp luật:

1.2.1. Sự chuyển giao BĐS
1.2.2. Việc xác lập theo thời hiệu
1.2.3. Xác lập do sự phân chia BĐS
2. Căn cứ chấm dứt
2.1. Các BĐS liền kề nhập làm một
2.2. Chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề:
2.2.1. Do từ bỏ quyền
2.2.2. Do không tiếp tục sử dụng
2.2.3. Do thoả thuận chấm dứt
III/ Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề.
1. Vấn đề đặt ra
2. Tình huống về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
2 2
I/ Các khái niệm chung về quyền SD hạn chế BĐS liền kề
1. Khái niệm về BĐS
Theo điều 174 khoản 1_ BLDS 2005 có khái niệm về BĐS như sau:
BĐS là các tài sản bao gồm:
a, đất đai;
b, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
c, các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, các tài snả khác do pháp luật quy định.
Phân loại tài sản thành BĐS và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu từ
luật La Mã cổ đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tình truyền thống,
và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới.
Chứng tỏ đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp lý sâu sắc.
Tài sản được coi là BĐS trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển hoá
từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là BĐS đến việc phân định
thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là BĐS và kết hợp với việc

liệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐS .
2, Khái niệm BĐS liền kề
Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS ấy.
Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có
các BĐS thuộc bản chất không di rời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại
ranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề.
Như vậy BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu sự
hạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di rời được, cùng loại
và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý.
BĐS liền kề là BĐS có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐS. Và hai
BĐS liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có chủ sở
3 3
hữu khác nhau. Từ việc xác định các BĐS liền kề mới có thể xác định được các
hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu
BĐS khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của người khác trên
một BĐS không thuộc sở hữu của mình.
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác, là để
xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới là
vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng BĐS.
Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là diện tích, hình dáng, kích thước
của BĐS. Việc này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Việc xác định
ranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với nhau. Điều 265
khoản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ: “Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định
theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo
ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”.
Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu
mốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS.
Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐS liền kề là BĐS có chung

ranh giới.
4, Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
Điều 273 _ BLDS 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như
sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp
thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác”.
Theo truyền thống và thông lệ, đây là một trong những quyền quan trọng và có ý
nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ quy định này mà thực tế các BĐS bị vây bọc bởi các
BĐS của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra. Mục đích để tạo cơ sở pháp lý về
những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu
4 4
quả nhất công dụng của tài sản. Tuy nhiên, đó chỉ là quyền hạn chế và quyền đó
gồm: Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc;
Quyền cấp thoát nước, Quyền tưới tiêu; …
Điều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 đã cụ thể hoá của những quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề này. Là một quyền mang yếu tố quan hệ vật quyền
(chủ thể thực hiện quyền bằng hành vi, ý chí của mình) nhưng lại có dấu ấn của
quan hệ trái quyền (chủ thể thực hiện quyền phải thông qua hành vi của người
khác hoặc phụ thuộc ý chí người khác), khi pháp luật quy định, nên quyền này là
một quyền dân sự đặc biệt.
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một quyền, tuy là một quyền khách
quan nhưng vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể mà không
phải là một quyền dân sự chủ quan. Để một quyền khách quan thành một quyền
dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định. Bởi ứng với mỗi một quyền
dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ với chủ thể khác, và điều
này được thấy rõ ở quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Nếu như một chủ sở
hữu bị vây bọc muốn mở một lối đi trên BĐS của chủ sở hữu liền kề, mà điều

này là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS đó phải có nghĩa vụ trong việc
thoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề.
Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS
liền kề như sau:
1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo
quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho chủ
sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng
đất cũng được hưởng quyền đó.
Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không
tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS , mà phải dựa trên cơ sở nhất định
5 5
và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát
sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra
quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiện
nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của
pháp luật chứ không thể tuỳ tiện.
1.1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận.
Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ
bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ
tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự
cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm
bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải
điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác...” thì không có nghĩa là bất
kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS
xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu
về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho
mình. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân

sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự
do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo
đức xã hội. Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS
liền kề mở một lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bị
pháp luật cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo pháp
luật cũng không có hiệu lực.
Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữu
nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc
thực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai
thác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp BĐS bị vây bọc
bởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu
6 6
BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở hữu BĐS liền kề để xác
lập thoả thuận. Và còn có thể thoả thuận với các chủ sở hữu BĐS để xác lập
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội dung cụ thể tuỳ thuộc vào
mục đích của mình sao cho thuận lợi. Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề phía
trước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại.
Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong trường
hợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền
kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình. Căn
cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, và các điều kiện thực
tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và các bên phải chấp nhận với
cách giải quyết của toà án. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp
nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu
của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền
sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử
sụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó,
cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề.

Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
1.2. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật.
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền
sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp
luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì
quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh
từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được
pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định.
Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ
không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định
7 7
của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng
mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phát
sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.
Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm:
1.2.1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền
đó.”
Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụng
đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao
không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền
kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực
hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người
được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS
liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực

hiện trước đó, vì họ là người kế quyền của người dã chuyển giao. Tuy nhiên,
trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác để phù
hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì tự do thoả thuận vẫn là một
nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự.
Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn
chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐS liền
kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao BĐS mà
phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ
thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó đang
8 8
phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tài sản được
chuyển giao)
Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thay
đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy mà có
quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ giữa BĐS
này với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các
BĐS . Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng
thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, cũng như BĐS
hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế
giới.
1.2.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu.
Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu như sau:
“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi
năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm
hữu”. Và cũng “ trừ truờng hợp tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy
định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”.
Như đã biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trên

BĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngay
tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của
người khác. Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụng
trong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ
làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu
thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vì
suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS ở hình thức đặc biệt.
9 9