quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề

Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
LỜI NÓI ĐẦU
Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản
của con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp
luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự
nhiên ấy của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp
nhập bất động sản. Đây là một chế định “dẫn xuất” của chế định về quyền sở
hữu, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mới xuất hiện trong pháp
luật dân sự nước ta với đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với
đất đai. Trong khi Hiến pháp vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì
luật đất đai nước ta quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện những
quyền này phải theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự,
một quan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự
kiện pháp lý. Và được xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận hoặc quy đinh
của pháp luật. đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát
sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những
đặc thù riêng biệt.
Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ
môn góp ý thêm.
Em xin chân thành cảm ơn !
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
Cấu trúc bài làm:
I/ Các khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền
kề
1. Khái niệm về BĐS
2. Khái niệm về BĐS liền kề
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
4. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1.1. Xác lập theo thoả thuận
1.2. Xác lập theo quy định của pháp luật:
1.2.1. Sự chuyển giao BĐS
1.2.2. Việc xác lập theo thời hiệu
1.2.3. Xác lập do sự phân chia BĐS
2. Căn cứ chấm dứt
2.1. Các BĐS liền kề nhập làm một
2.2. Chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề:
2.2.1. Do từ bỏ quyền
2.2.2. Do không tiếp tục sử dụng
2.2.3. Do thoả thuận chấm dứt
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
III/ Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề.
1. Vấn đề đặt ra
2. Tình huống về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
I/ Các khái niệm chung về quyền SD hạn chế BĐS liền kề
1. Khái niệm về BĐS
Theo điều 174 khoản 1_ BLDS 2005 có khái niệm về BĐS như sau:
BĐS là các tài sản bao gồm:
a, đất đai;
b, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, các tài snả khác do pháp luật quy định.
Phân loại tài sản thành BĐS và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu
từ luật La Mã cổ đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tình truyền
thống, và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên
thế giới. Chứng tỏ đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp

lý sâu sắc.
Tài sản được coi là BĐS trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển
hoá từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là BĐS đến việc phân
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là BĐS và kết hợp
với việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐS .
2, Khái niệm BĐS liền kề
Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS
ấy. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà
chỉ có các BĐS thuộc bản chất không di rời được mới tồn tại ranh giới, và
khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề.
Như vậy BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu
sự hạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di rời được, cùng
loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý.
BĐS liền kề là BĐS có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐS. Và
hai BĐS liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có
chủ sở hữu khác nhau. Từ việc xác định các BĐS liền kề mới có thể xác định
được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi
cho chủ sở hữu BĐS khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của
người khác trên một BĐS không thuộc sở hữu của mình.
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác,
là để xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định
ranh giới là vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng
BĐS.
Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là diện tích, hình dáng, kích
thước của BĐS. Việc này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Việc xác định ranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với
nhau. Điều 265 khoản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ: “Ranh giới giữa các BĐS
liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết

Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác
định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà
không có tranh chấp”.
Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở
hữu mốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS.
Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐS liền kề là BĐS có
chung ranh giới.
4, Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
Điều 273 _ BLDS 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
như sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình
về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có
thoả thuận khác”. Theo truyền thống và thông lệ, đây là một trong những
quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ quy định này mà thực
tế các BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra.
Mục đích để tạo cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở
hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Tuy
nhiên, đó chỉ là quyền hạn chế và quyền đó gồm: Quyền về lối đi qua;
Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước,
Quyền tưới tiêu; …
Điều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 đã cụ thể hoá của những quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề này. Là một quyền mang yếu tố quan hệ vật
quyền (chủ thể thực hiện quyền bằng hành vi, ý chí của mình) nhưng lại có
dấu ấn của quan hệ trái quyền (chủ thể thực hiện quyền phải thông qua hành
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
vi của người khác hoặc phụ thuộc ý chí người khác), khi pháp luật quy định,
nên quyền này là một quyền dân sự đặc biệt.
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

• Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một quyền, tuy là một quyền
khách quan nhưng vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể
mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Để một quyền khách quan
thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định. Bởi ứng
với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ với
chủ thể khác, và điều này được thấy rõ ở quyền sử dụng hạn chế BĐS liền
kề. Nếu như một chủ sở hữu bị vây bọc muốn mở một lối đi trên BĐS của
chủ sở hữu liền kề, mà điều này là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS
đó phải có nghĩa vụ trong việc thoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề.
Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề như sau:
1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử
dụng đất cũng được hưởng quyền đó.
Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS , mà phải dựa trên cơ
sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những
cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt
khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
cùng với những điều kiện nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải
phù hợp với yêu cầu của của pháp luật chứ không thể tuỳ tiện.
1.1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận.
Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc
cơ bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong
quan hệ tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và
nghĩa vụ dân sự cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở
hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát
nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác...” thì không có nghĩa là bất kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS xung quanh mình đáp ứng yêu cầu
đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối
với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất phải thoả thuận với
chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho mình. Việc thoả thuận này
phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự do, tự nguyện cam
kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chẳng
hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề mở một
lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bị pháp luật
cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo pháp luật
cũng không có hiệu lực.
Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong
việc thực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong
việc khai thác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
BĐS bị vây bọc bởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì
khi ấy chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở
hữu BĐS liền kề để xác lập thoả thuận. Và còn có thể thoả thuận với các chủ
sở hữu BĐS để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội
dung cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích của mình sao cho thuận lợi. Ví dụ như
có thể nhờ BĐS liền kề phía trước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía
sau cho mắc đường dây điện thoại.
Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong
trường hợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính
đáng của mình. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
này, và các điều kiện thực tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và
các bên phải chấp nhận với cách giải quyết của toà án. Quyết định của toà án
có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường
hợp toà án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các
quyết định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết
định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử sụng đất có được quyền đó, đồng
thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó, cách thức tạo lập cùng
phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cùng
với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề. Các thủ tục giải
quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
1.2. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp
luật.
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
định của pháp luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một
quan hệ xã hội thì quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền
và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một
nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả
thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn
cứ do pháp luật quy định.
Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn
cứ không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các
quy định của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật
nước ta cũng mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn
căn cứ để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.
Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm:
1.2.1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được
hưởng quyền đó.”
Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác
lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền
sử dụng đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế
BĐS liền kề mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người
chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ
sở hữu BĐS liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất mới thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền
sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử
dụng quyền hạn chế BĐS liền kề này với nội dung và phương thức như
Tài liệu: Updatebook.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó, vì họ là người kế quyền của
người dã chuyển giao. Tuy nhiên, trong trường hợp này pháp luật không cấm
các bên có thoả thuận khác để phù hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ,
bởi vì tự do thoả thuận vẫn là một nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự.
Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu
hạn chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà,
người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở
hữu BĐS liền kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi
chuyển giao BĐS mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở
hữu mới biết về tình trạng cụ thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề mà BĐS đó đang phải chịu.(Đây là quy định về quyền của
người thứ ba đối với tài sản được chuyển giao)
Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm
thay đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy
mà có quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ
giữa BĐS này với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở

hữu của các BĐS . Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử
dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS
liền kề, cũng như BĐS hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp
luật của các nước trên thế giới.
1.2.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu.
Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở
hữu theo thời hiệu như sau:
“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản,
ba mươi năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt