Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất và liên hệ với thực trạng hiện nay

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

Đề tài:
Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất
và liên hệ với thực trạng hiện nay.
Giáo viên hướng dẫn : Ths Vũ Thành Bao
Người thực hiện:

Sv Đặng Thị Diệu Huyền
Sv Vũ Thị Thùy Dung
Sv: Trần Thị Thủy
Sv: Nguyễn Thị Thúy
Sv: Nguyễn Đức Cảnh

Hà Nội ngày 24/10/2011


Lời nói đầu

A.Tính cấp thiết của đề tài:
- Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quản lí của nhà nước về
đất đai quan trọng nhất. Sự gia tăng dân số trong các nước đang phát triển đang
là áp lực đè nặng lên nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn của họ và cũng là
nguyên nhân gây ra sự suy thoái đất đai. Tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy
công tác quy hoạch còn yếu kém,chưa thực sự hiệu quả.Quy hoạch tràn lan,
thiếu căn cứ và cơ sở khoa học dẫn tới việc lãng phí đất đai trong khi nhu cầu sử
dụng đất vẫn ngày càng tăng mạnh, lãng phí ngân sách cũng và gây ra nhiều
tranh cãi.Vì vậy nội dung nghiên cứu của đề tài là mang tính cấp thiết và có ý
nghĩa thực tiễn đối với công tác quy hoạch và sử dụng đất ở Việt Nam.
-Với những áp lực và hiện trạng sử dụng đất đai như hiện nay cho thấy nguồn

tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng
nhanh. Do đó, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai
và loại đất đai để đạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương
thực, đồng thời cũng bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường đang
sống.

B.Phương pháp nghiên cứu
-Phương pháp thống kê: Thống kế đánh giá ,nhận xét các chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất,diện tích các vùng,các loại đất sử dụng.
-Phương pháp tra cứu:Tra cứu tài liệu trong giáo trình,các văn bản pháp quy
trong lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất,tra cứu tài liệu trên các website để thu
thập số liệu.
-Phương pháp tổng hợp:Sử dụng các số liệu và thông tin thu thập được từ đó
tổng hợp lại thực trạng và đưa ra các giải pháp thích hợp cho quy hoạch hiện
nay.
C.Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở nghiên cứu về cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất và thực
trạng quy hoạch sử dụng đất ,mục tiêu nghiên cứu của đề tài là:


-Làm rõ cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất.
-Đánh giá việc xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên phạm vi cả
nước ,đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thủ đô Hà Nội,đánh giá
những tác động của quy hoạch tới phát triển kinh tế xã hội trên cả mặt tích cực
và tiêu cực.
-Đề xuất những giải pháp nhằm phát huy những tác động tích cực của quy
hoạch tới phát triển đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục hạn chế và
yếu kém trong công tác quy hoạch.

ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT

Phần I/Cơ sở lí luận của quy hoạch sử dụng đất đai
1.Vai trò và ý nghĩa của sử dụng đất đai
2.Khái nịêm và đặc điểm của qui hoạch sử dụng đất đai..........................................
2.1. Khái niệm về qui hoạch và sử dụng đất đai..............................................
2.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai..................................................
a.

Tính tổng hợp........................................................................................

b.

Tính dài hạn...........................................................................................

c.

Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô..........................................................

d.

Tính chính sách.....................................................................................

e.

Tính khả biến.........................................................................................

3.Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng đất
3.1 Cơ sở pháp lý của việc quy hoạch sử dụng đất
3.2 Cơ sở kinh tế - xã hội của việc quy hoạch sử dụng đất

3.3 Cơ sở môi trường của việc quy hoạch sử dụng đất
3.4 Cơ sở kỹ thuật của việc quy hoạch sử dụng đất
Phần II/Thực trạng quy hoạch đất chung cả nước và đề xuất một
số giải pháp khắc phục
1.Tổng quan thực trạng quy hoạch trên phạm vi cả nước những năm
gần đây
2.Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội
3.Nguyên nhân của thực trạng
4.Giải pháp


Phần III/Kết luận

Phần I/Cơ sở lí luận của quy hoạch sử dụng đất đai
1.Vai trò và ý nghĩa của sử dụng đất đai
Theo luật đất đai năm 1993:Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá ,là tư
liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
địa bàn phân bố các khu dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng.
Đất đai là loại tài nguyên được sử dụng cho tất cả các ngành kinh tế - xã hội, nó
là điều kiện tồn tại và phát triển của con người.Trong tiến trình lịch sử của xã
hội loài người, con người và đất đai ngày càng có quan hệ chặt chẽ với nhau,
đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đất đai
để tạo ra sản phẩm để nuôi sống mình và gia đình mình. Khi xã hội càng phát
triển thì quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng cao, con người ngày càng
tác động mạnh vào đất đai để khai thác, khám phá “kho báu” không những trên
mặt đất mà cả trong lòng đất. Trong khi đó, đất đai lại là một tài nguyên có hạn,
nó không thể sản sinh thông qua sản xuất nhưng nó lại có khả năng tái tạo được
thông qua sự tác động khoa học của con người. Điều này nói lên rằng, cùng với
sự tiến bộ xã hội thì con người càng cần phải có những tác động tích cực tới loại

tài nguyên này một cách khoa học, hợp lý và tiết kiệm để không những đem lại
hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng đất mà còn đảm bảo an toàn quỹ đất đai, bảo
vệ môi trường sống không những cho hiện tại mà cho cả tương lai.
2.Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
2.1.Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
"Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ
thống, tỉnh thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã
hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất.
Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực
hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết
của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai".
2.2 Đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
a.Tính tổng hợp
QHSD đất đề cập đến nhiều lĩnh vực như KHTN, KHXH, kinh tế, dân số, sản
xuất, CN và NN,…


Đối tượng của QHSD đất là khai thác sử dụng và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất
đai cho nhu cầu của nền kinh tế quốc dân.QHSD đất cho trách nhiệm tổng hợp
nhu cầu sử dụng đất ,điều hòa mâu thuẫn về đất đai của các ngành lĩnh vực,xác
định và điều phối phương hướng ,phương thức phân bổ sử dụng đất phù hợp với
KTXH.
b.Tính dài hạn
QHSD đất dài hạn nhằm đáp ững nhu cầu về đất đai cho phát triển kinh tế xã
hội ,căn cứ và dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế như sự
biến dộng dân số ,tiến bộ KHCN ,khả năng đô thị hóa hiện đại hóa trong sản
xuất nông nghiệp -> có quy hoạch tập trung và dài hạn
c.Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính chung và dài hạn thì QHSD đất chỉ sử dụng dự báo trước xu thế
thay đổi về phương hướng mục tiêu cơ cấu phân bố sử dụng đât 1 cách tổng

quát chứ không dự kiến được các hình thức nội dung chi tiết cụ thể của sự thay
đổi đó.
d.Tính chính sách
QHSD đất là công cụ khoa học của nhà nước gắn liền với các chính sách về đất
đai của nước ta nhằm phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất và nền kinh tế
toàn bộ xã hội góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng
đất bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả xã hội.
e.Tính khả biến
Do tác động của nhiều yếu tố khó dự đoán trước theo nhiều phương diện khác
nhau và QHSD đất chỉ là 1 trong những giải pháp nhằm biến đổi hiện trạng sử
dụng đất sang 1 trạng thái mới thích hợp hơn cho phát triển kinh tế xã hội trong
1 giai đoạn nhất định .Khi xã hội phát triển, Khoa học kĩ thuật ngày càng tiến bộ
chính sách kinh tế thay đổi, dự kiến quy hoạch không phù hợp nên phải điều
chỉnh bổ sung và hoàn chỉnh quy hoạch.
3.Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng đất
3.1 Cơ sở pháp lý của việc quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó có ảnh hưởng trực
tiếp đến mọi hoạt động sống của con người và là nền của mọi hoạt động kinh tế
cũng như sinh hoạt hàng ngày của con người. Quỹ đất ngày càng khan hiếm
trong khi dân số ngày càng tăng đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ hơn nữa của nhà
nước về đất đai. . Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định rằng: “Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật...” theo đó, “quy
hoạch” là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, tuy không phải là


pháp luật nhưng lại mang tính pháp lý, gắn liền với nhiệm vụ quản lý nhà nước.
Vậy là quy hoạch hóa việc sử dụng đất không đơn thuần là một hoạt động kinh
tế - kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế - chính trị, thể
hiện ý chí của nhà nước về phát triển trong tương lai mà mọi người đều phải
chấp hành. Theo tinh thần đó của Hiến pháp, Luật Đất đai sẽ quy định cụ thể về

đối tượng và hành vi trong lĩnh vực này.
*Cơ sở:
+ Đối với nước ta, Luật Đất đai năm 2003 qui định quy hoạch sử dụng đất đai
được tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành.
- Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nước (gồm cả quy hoạch sử
dụng đất đai các vùng kinh tế).
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành
chính bao gồm: đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển
các ngành kinh tế quốc dân; cụ thể hóa một bước quy hoạch sử dụng đất đai của
các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ sở để các ngành,
các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của ngành
và địa phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm
(căn cứ để giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền được quy định trong luật
đất đai); phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
+Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm các dạng sau:
- Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp;


- Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp;
- Quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư nông thôn;
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị;
- Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai thuộc
quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi ranh
giới đã được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương
ứng). Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự
phát triển của lực lượng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả

nước. Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Trước tiên, Nhà nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của cả nước và hệ thống thông tin tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây
dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào
quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cụ
thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành.
Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước và có tính định hướng cho
quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch ngành là một bộ
phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai được phân kỳ thực hiện theo kế hoạch 5 năm và
hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất đai cũng được lập theo các cấp lãnh thổ hành
chính và theo ngành, nhưng phải có sự kết hợp chặt chẽ và phải đáp ứng được
những yêu cầu sau:
- Bao quát được toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân
(không phụ thuộc vào cơ cấu quản lý cũng như hình thức trực thuộc);


- Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên một địa bàn nhất
định;
- Thiết lập được cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý trên địa bàn cả nước,
trong các ngành và trên từng địa bàn lãnh thổ;
- Đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường.
+ Quá trình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất cũng là quá trình hoàn
thiện bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện dân chủ hóa trong quản lý sử dụng
tài nguyên thiên nhiên và tài sản xã hội. “Dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi
tiết phải được giới thiệu đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn, ấp, làng, bản,
phum, sóc và các điểm dân cư khác, đồng thời phải được niên yết công khai tại
trụ sở UBND xã, phường, thị trần nơi có đất...” (Điều 18 nghị định
181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai).

+ Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch sử
dụng đất trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát triển đồng
bộ, ổn định và an toàn được thể hiện ngay trong nội dung của các đề án quy
hoạch sử dụng đất.
3.2

Cơ sở kinh tế - xã hội của quy hoạch sử dụng đất

3.2.1 Căn cứ vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn xây dựng
quy hoạch sử dụng đất:
- Mỗi vùng đều có một vị trí địa lý nhất định và điều kiện này có ảnh hưởng
to lớn đến việc bố trí các công trình, các cơ sở sản xuất – kinh doanh và do
đó phải căn cứ trên các điều kiện này để bố trí việc sử dụng đất hợp lý và tiết
kiệm.
Ví dụ: Vị trí địa lý của địa bàn nghiên cứu giáp các vùng, khu vực có lợi thế
gì? Chẳng hạn Lạng Sơn giáp biên giới, có cửa khẩu sang Trung Quốc thì vị
trí địa lý này sẽ làm một lợi thế để kinh doanh buôn bán, trao đổi hàng hóa


và việc quy hoạch sử dụng đất phải quan tâm đến việc bố trí các chợ bán
buôn. Các điểm kho bãi tập kết và hệ thống đường giao thông vận chuyển.
- Vị thế của vùng quy hoạch đối với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
chung của cả nước thì quy hoạch sử dụng đất sẽ căn cứ vào vị trí chiến lược
và vai trò của địa bàn để bố trí việc sử dụng đất.
Ví dụ: Vị trí của Hà Nội là trung tâm của cả nước, là thủ đô văn hóa, kinh tế,
chính trị của Việt Nam nên việc bố trí quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ
trên các điều kiện này để bố trí các công trình văn hóa, kinh tế, chính trị, xã
hội sao cho phù hợp với tầm cỡ quy mô quốc gia. Khi địa bàn quy hoạch chỉ
là các vùng với tầm cỡ quy mô thấp hơn thì quy mô công trình sẽ giảm so
với tầm cỡ các công trình ở Hà Nội và thậm trí có một số các công trình

không cần thiết phải có trong việc quy hoạch sử dụng đất như trung tâm hội
nghị, bảo tàng…
- Địa hình và nguồn nước: địa hình khác nhau thì nội dung quy hoạch khác
nhau. Nếu địa hình của địa bàn quy hoạch là vùng đồi núi thì phải có nội
dung quy hoạch khác hẳn so với địa bàn nằm ở vùng đồng bằng. Vùng có
nhiều ao hồ sông ngòi thì việc bố trí sử dụng đất phải khác với vùng không
có ( bố trí nuôi trồng thủy sản, bó trí thủy lợi….)
- Khí hậu: Đây cũng là căn cứ quan trọng cho việc bố trí các hoạt động, công
trình sử dụng đất. Các vấn đề cần quan tâm đối với khí hậu là: loại hình khí
hậu ( Việt Nam có loại hình khí hậu đặc trưng là nhiệt đới gió mùa ) nhiệt độ
không khí, số giờ nóng – mùa nóng trong năm, lượng mưa, lượng bốc hơi, độ
ẩm, gió, sương muối, mưa đá…
- Tài nguyên thiên nhiên:
+ Tài nguyên đất
+ Tài nguyên nước
+Tài nguyên rừng
+ Thảm thực vật và quần thể vật nuôi
+ Tài nguyên khoáng sản
+ Tài nguyên du lịch: cảnh quan và tài nguyên nhân văn phục vụ cho phát
triển du lịch


+ Vấn đề môi trường và dự báo tác động có thể có tiếp theo của môi trường
Ví dụ: Quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh sẽ phải căn cứ chủ yếu
vào tài nguyên khoáng sản (than) và tài nguyên du lịch để bố trí sử dụng đất.
Đối với vùng than thì phải bố trí các công trình khai thác, vận chuyển cho
phù hợp với đặc điểm các mỏ than…
Đối với các thành phố công nghiệp thì vấn đề môi trường đang trở nên ngày
càng bức xúc. Khói bụi, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường ở Việt Nam ngày càng
trầm trọng và quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ trên các điều kiện này để bố

trí đất đai phù hợp như khu dân cư phải xa khu sản xuất, các công trình xử lý
chất thải, ô nhiễm…
- Dân số, dân cư, nguồn nhân lực và các vấn đề xã hội:
+ Quá trình biến đổi chất lượng và số lượng dân số
+ Những yếu tố tác động làm biến đổi chất lượng và số lượng dân số
+ Đặc điểm dân cư và tình hình phân bố dân cư
+ Tình hình khai thác và sử dụng nguồn nhân lực
3.2.2 Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
của vùng quy hoạch sử dụng đất.
- Phân tích đánh giá và dự báo tăng trưởng kinh tế: trong phần này có các chỉ
tiêu đánh giá tăng trưởng kinh tế của từng ngành như công nghiệp, xây dựng,
nông – lâm – ngư – nghiệp, dịch vụ và chỉ tiêu giá trị sản xuất =>giúp cho
quy hoạch sử dụng xác định được tốc độ tăng trưởng kinh tế của từng ngành
để có phương hương bố trí sử dụng đất phù hợp.
- Phân tích đánh giá và dự báo quá trình phát triển cơ cấu kinh tế: nội dung
của phần này là các xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành gắn với các
cơ cấu đầu tư và cơ cấu sử dụng lao động. Đây là căn cứ quan trọng để quy
hoạch sử dụng đất xác định được xu hướng chuyển dịch cơ cấu sử dụng của
mình.
- Phân tích đánh giá thực trạng phát triển của ngành, lĩnh vực, sản phẩm chủ
lực và dự báo:
+ Đối với ngành công nghiệp, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
sẽ phân tích và đánh giá về sự phát triển, cơ cấu phân ngành, sản phẩm mũi


nhọn, thực trạng ứng dụng khoa học – kỹ thuật trong công nghiệp, phân bố
công nghiệp, tình hình phát triển các khu công nghiệp trên phạm vi quy
hoạch. Quy hoạch sử dụng đất sẽ dựa vào các yếu tố này để xác định và bố
trí sử dụng đất cho phù hợp với thực trạng, với tốc độ phát triển của ngành
công nghiệp.

+ Đối với các ngành nông – lâm – ngư nghiệp: là ngành sản xuất gắn liền với
đất đai, thực trạng và sự phát triển của ngành này là căn cứ không thể thiếu
trong quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội sẽ phân tích, đánh giá sự phát
triển, chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp và kinh tế nông thôn, sản phẩm mũi
nhọn, thực dụng khoa học – kỹ thuật tiến bộ trong công nghiệp như: giống
cây trồng, công nghệ sinh học, công nghệ bảo quản, chế biến…, đánh giá và
dự báo phương hướng về bố trí sản xuất nông lâm nghiệp theo lãnh thổ. Quy
hoạch sử dụng đất dựa vào những phân tích, đánh giá này mà có các biện
pháp, phương án phù hợp.
. Đối với ngành nông nghiệp: căn cứ chủ yếu cho quy hoạch sử dụng đất là
cơ cấu sản xuất, phát triển các vùng tập trung, giống, kỹ thuật bảo quản, công
nghệ chế biến. Đánh giá vào dự báo phương hướng về quy mô và cơ cấu sản
phẩm theo từng loại cây trồng và vật nuôi chủ yếu từ đó có phương án bố trí
diện tích, địa điểm phù hợp.
. Đối với ngành lầm nghiệp: các căn cứ chủ yếu là cơ sở sản xuất, vùng
nguyên liệu, cây đặc sản, phủ xanh đất trồng, đồi núi trọc…
. Đối với ngành ngư nghiệp: cơ cấu sản xuất, phát triển các vùng chăn nuôi
tập trung, giống, kỹ thuật bảo quản, công nghệ chế biến…
+ Đối với ngành thương mại – dịch vụ: Dựa vào các nội dung phân tích,
đánh giá và dự báo phương hướng về sự phát triển, phân bố sản phẩm mũi
nhọn và sức mạnh cạnh tranh trên thị trường của quy hoạch tổng thể, quy
hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra các phương án sử dụng đất của mình.
+ Hiện trạng phát triển và phân bố các ngành văn hóa, y tế, giáo dục, khoa
học và công nghệ, thể dục thể thao như sự phát triển, phân bố cơ sở vật chất
của từng lĩnh vực, tình hình thực hiện các chương trình, kế hoạch của Nhà
nước… và dự báo phương hướng nhu cầu đất đai sử dụng cho các hoạt động
này.

- Phân tích, đánh giá và dự báo phương hướng phát triển hệ thống kết cấu hạ
tầng của địa bàn nghiên cứu: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã
có những phân tích, đánh giá vào dự báo phương hướng phát triển hệ thống
kết cấu hạ tầng của địa phương ở các nội dung mà dựa vào đó, quy hoạch sử
dụng đất xây dựng phương án của mình:
+ Cửa khẩu đất liền, đầu mối giao thông đường bộ.
+ Các trục giao thông chính liên vùng, liên tỉnh
+ Hệ thống mạng cấp điện, bưu chính viễn thông, công nghệ thông tin.
+ Hệ thống cấp thoát nước.
-Hiện trạng phát triển theo lãnh thổ: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã phân tích tính hài hòa, phân hóa của từng vùng lãnh thổ, các chênh
lệch theo lãnh thổ về trình độ phát triển và đời sống dân cư.
+ Mức độ phân dị theo tiểu vùng và những khác biệt cơ bản.
+ Mức độ tập trung tiềm lực kinh tế gắn với phát triển mạng lưới đô thị, khu,
cụm công nghiệp và các hành lang kinh tế.
+ Tình hình phát triển các tiểu vùng, mức độ chênh lệch giữa các tiểu vùng.
3.2.3 Căn cứ vào quy hoạch phát triển các ngành, các lĩnh vực.
Quy hoạch phát triển ngành có mục đích là đánh giá chính xác tiềm năng
phát triển ngành và đưa ra phương hướng khai thác một cách hiệu quả tiềm
năng của ngành, phù hợp với hiệu quả phát triển kinh tế - xã hội của toàn nền
kinh tế. Quy hoạch sử dụng đất phải được dựa trên các nội dung của quy
hoạch ngành:
+ Quy mô và mức độ phát triển của ngành.
+ Trình độ và khả năng phát triển khoa học – công nghệ của ngành.
+ Thực trạng và phương hướng hoạt động đầu tư cho phát triển ngành.
+ Thực trạng và phương hướng phân bố ngành trên các vùng lãnh thổ.
3.2.4 Căn cứ vào số liệu thống kê thu thập được.
Căn cứ vào các văn bản, tài liệu, số liệu thống kê đất đai, thống kê kinh tế xã hội do UBND cấp quận, huyện trở lên, các ban ngành thành phố, các


phòng ban nghiệp vụ và bộ phận chuyên môn nghiệp vụ của bộ máy hành

chính từ cấp xã, phường trở lên cung cấp.
3.2.5 Căn cứ vào công tác điều tra, thu thập thông tin của đoàn khảo sát xây
dựng quy hoạch.
Để xây dựng quy hoạch, người chịu trách nhiệm lập quy hoạch phải tiến
hành điều tra, thu thập thông tin bằng cách khảo sát thực địa đến từng đơn vi
cơ sở, từng khu dân cư để khảo sát, nắm vững những điều kiện có liên quan,
hiểu rõ những tiềm năng, lợi thế và thách thức của địa phương mà những tài
liệu trên chưa thể hiện hết được để có một bức tranh vừa khái quát ở tầm vĩ
mô, vừa chi tiết cụ thể ở tầm vi mô tạo cơ sở cho việc lập quy hoạch một
cách tốt nhất.
3.3 Cơ sở môi trường của quy hoạch sử dụng đất:
Vì QHSDĐ nhằm mục tiêu phân bố và sử dụng ngày càng hợp lý, tiết kiệm,
có hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên đất nên khi lập quy hoạch người ta
phải đặc biệt chú ý đến cơ sở môi trường. Ở đây có thể coi cơ sở môi trường của
quy hoạch sử dụng đất là việc phân tích điều kiện môi trường tự nhiên khu vực
quy hoạch cũng như việc đánh giá tác động môi trường của phương án quy
hoạch.
A. Phân tích điều kiện môi trường tự nhiên
1. Đặc điểm khí hậu
Đặc điểm vùng khí hậu và các mùa trong năm, nhiệt độ: trung bình năm,
tháng cao nhất, thấp nhất, tổng tích ôn...; nắng: số ngày, giờ nắng, trung bình
năm, theo mùa, tháng...; mưa: mùa mưa, lượng mưa trung bình, năm tháng cao
nhất, thấp nhất...; độ ẩm: bình quân, cao nhất, thấp nhất, trung bình năm
tháng...; đặc điểm gió, giông bão, lũ lụt, sương muối sương mù... Các ưu thế hạn
chế của yếu tố khí hậu đối với phát triển sản xuất và sử dụng đất đai.
2. Các loại tài nguyên và cảnh quan môi trường
2.1 Tài nguyên đất
Nguồn gốc phát sinh và đặc điểm quá trình hình thành, đặc điểm phân bố,
mức độ tập trung trên lãnh thổ, các tính chất đặc trưng về lý tính, hóa tính, khả
năng sử dụng theo tính chất tự nhiên và khi áp dụng các biện pháp cần thiết,

mức độ đã khai thác sử dụng các loại đất chính, mức độ xói mòn đất, độ nhiễm
mặn, phèn... và các biện pháp cần thực hiện để bảo vệ, cải tạo và nâng cao độ
phì của đất...
2.2 Tài nguyên nước


Nguồn nước mặt: vị trí nguồn nước, chất lượng nước, khả năng khai thác sử
dụng cho sản xuất và sinh hoạt (theo mùa hay theo khu vực trong năm...); nguồn
nước ngầm: độ sâu chất lượng nước, khả năng hiệu quả kinh tế khai thác sử
dụng cho sản xuất và sinh hoạt.
2.3 Tài nguyên rừng
Khái quát chung về nguồn tài nguyên rừng( diện tích, phân bố trữ lượng các
loại rừng…) đặc điểm thục vật, động vật, các loại gen quý hiếm, khả nặng khai
thác sử dụng theo quy trình lâm sinh…
2.4 Tài nguyên biển
Các eo vịnh và chiều dài bờ biển; các ngư trường, nguồn lợi biển, đặc điểm
sinh vật biển; yêu cầu bảo vệ và khai thác sử dụng...
2.5 Tài nguyên khoáng sản
Các loại khoáng sản chính (các loại quặng, than đá...); nguồn vật liệu xây
dựng (đá ốp lát, đá vôi, đá tổ ong, cát sét làm gạch ngói...); nguồn nước khoáng,
than bùn... Đối với mỗi loại tài nguyên khoáng sản cần ghi rõ vị trí phân bố, tình
hình và khả năng khai thác sử dụng (diện tích, sản lượng, chất thải...).
2.6 Cảnh quan và môi trường
Khái quát chung về đặc điểm điều kiện cảnh quan (các loại cảnh quan, vị trí
phân bố, sự biến dạng, ưu thế khai thác cho mục đích du lịch sinh thái, bảo vệ
thiên nhiên và môi trường); tình trạng môi trường chung, hệ sinh thái, các tác
nhân và mức độ ô nhiễm môi truờng không khí, nguồn nước đất đai và các giải
pháp hạn chế khắc phục...
 Khi QHSDĐ đối với mỗi địa phương cần có những phân tích cụ thể về
những nội dung trên để có thể đưa ra phương án quy hoạch tốt nhất.

B. Đánh giá tác động môi trường của phương án quy hoạch
- Khi phương án quy hoạch được đưa ra thì phải được đánh giá tác động của
nó tới môi trường: phân tích mức độ ô nhiễm đất đai, ô nhiễm nguồn nước, ô
nhiễm bầu không khí… từ đó tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp khắc
phục; phân tích mức độ rửa trôi, xói mòn, phân tích nguyên nhân và biện pháp
phòng ngừa ngăn chặn…
- Nếu phương án quy hoạch có tác động tốt đến môi trường thì phải đánh giá
được tác động đó.


Như vậy, vai trò của việc nghiên cứu môi trường trong quy hoạch sử dụng
đất là rất quan trọng để đảm bảo tính tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn tài
nguyên đất
3.3 Cơ sở kỹ thuật của việc quy hoạch sử dụng đất.
Theo dự thảo, việc quản lý và sử dụng chung cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải được
thựchiệntrên6nguyêntắc.
- Thứ nhất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung phải được xác định trong quy
hoạch, được đầu tư, xây dựng theo quy hoạch để đảm bảo tính đồng bộ nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng,
cảnh quan và môi trường đô thị.
- Thứ hai, chủ đầu tư đô thị mới, khu đô thị mới, đường phố mới có trách nhiệm
đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống cống, bể cáp ngầm hoặc hào, tuy nen kỹ
thuật để lắp đặt đường dây, đường ống.
- Thứ ba, đối với đô thị hiện hữu, UBND các cấp theo phân cấp quản lý phải có
kế hoạch từng bước đầu tư xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ
thuật sử dụng chung.
- Thứ tư, đối với khu vực đô thị đã xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng
chung, tổ chức, cá nhân sở hữu cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung phải có
trách nhiệm cho các tổ chức, cá nhân có đường dây, cáp, đường ống bố trí vào
cơ sở hạ tầng đã xây dựng. Đồng thời, các tổ chức, cá nhân có đường dây, cáp,

đường ống lắp đặt mới bắt buộc bố trí vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung
đã xây dựng.
- Thứ năm, việc sử dụng chung cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo đúng quy
chuẩn, tiêu chuẩn, các quy định về kỹ thuật, an toàn và mỹ quan đô thị.
- Thứ sáu, việc sử dụng chung cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải được thực hiện thông
qua hợp đồng.


Phần II/Thực trạng quy hoạch đất chung cả nước và đề xuất một
số giải pháp khắc phục
Trong giai đoạn hiện nay khi đất đai trở nên có giá thì việc hình thành thị
trường “ngầm” về đất đai là một điều không thể tránh khỏi, nó đã tác động lớn
tới việc phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt nó kìm hãm mạnh tới sự hình thành
và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Chính vì vậy cần có sự quản lý
của nhà nước đối với đất đai một cách nghiêm ngặt cho từng mục đích và ý đồ
của mình. Một trong những nội dung đó là công tác lập qui hoạch sử dụng đất.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý để nhà nước thống nhất quản lý
quỹ đất đai, phân bổ việc sử dụng đất một cách hợp lý phù hợp với thực trạng
phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương cũng như trong cả nước trong một
thời gian nhất định nhằm đem lại những điều kiện tốt nhất cho dân cư và góp
phần nâng cao việc sử dụng đất.
Ở nước ta, công tác quy hoạch sử dụng đất đã và đang được Đảng và nhà nước
hết sức quan tâm, công tác quy hoạch đất được lập theo lãnh thổ hành chính và
theo ngành.Tuy nhiên việc lập quy hoạch theo lãnh thổ hành chính mới chỉ được
chú trọng ở cấp quốc gia và cấp tỉnh (cấp vĩ mô), còn ở cấp vi mô (cấp xã) và
cấp trung gian (quy hoạch cấp huyện) ở nhiều nơi còn chưa được chú trọng. Là
một sinh viên kinh tế với chuyên ngành theo học là kinh tế quản lý Địa Chính,
việc lập quy hoạch đất đai ở cấp huyện là hết sức cần thiết nhằm cụ thể hoá qui
hoạch sử dụng đất đai ở cấp tỉnh nhưng cũng đồng thời là căn cứ, định hướng
cho qui hoạch sử dụng đất đai ở cấp xã. Đặc biệt đối với hững huyện miền núi,

việc lập qui hoạch sử dụng đất đai góp phần trong sự nghiệp phát triển kinh tế
xã hội trên địa bàn huyện và đảm bảo sự công bằng xã hội, thúc đẩy sự nghiệp
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước
1.Thực trạng quy hoạch trên cả nước
Theo Tờ trình về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
5 năm (2011-2015) cấp quốc gia của Chính phủ, tính đến cuối năm 2010 kết quả
thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất về cơ bản đã đạt được
các chỉ tiêu mà Quốc hội đã quyết định, trong đó có 33 chỉ tiêu đạt trên 90%; 5
chỉ tiêu đạt từ 70-90%; 4 chỉ tiêu từ 60-70% và 2 chỉ tiêu dưới 60%.
Theo Quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ, đến năm 2020, đất nông nghiệp là
26,7 triệu ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp gần 4,9


triệu ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng gần 1,5 triệu ha,
chiếm 4,48% diện tích tự nhiên.
Vẫn còn tình trạng một số địa phương chưa thực hiện đúng chủ trương sử dụng
tiết kiệm đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa nước; sử dụng quy hoạch đất phi
nông nghiệp trên đất nông nghiệp có năng suất cao, thậm chí trên đất chuyên
trồng lúa nước, trong khi ở địa phương vẫn còn các loại đất khác.
Bên cạnh đó, cơ cấu sử dụng đất trong đô thị chưa hợp lý, đất dành cho giao
thông đô thị còn thiếu, tỷ lệ đất dành cho giao thông chưa đến 13%, tỷ lệ đất
dành cho giao thông tĩnh thấp dưới 1% và đất dành cho các công trình công
cộng đặc biệt thiếu.
Theo Quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ, đến năm 2020, đất nông nghiệp là
26,7 triệu ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp gần 4,9
triệu ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng gần 1,5 triệu ha,
chiếm 4,48% diện tích tự nhiên.
Đến 2020, quy hoạch đất trồng lúa được xác định là 3,8 triệu ha, diện tích gieo
trồng khoảng 7,2 triệu ha, năng suất bình quân đạt 63,2 tạ/ha, sản lượng đạt
khoảng 46 triệu tấn sẽ đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và xuất

khẩu. So với năm 2010, diện tích đất trồng lúa giảm 308.000 ha.
Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến cuối tháng 12/2010, cả
nước đã dành một diện tích đất tự nhiên là 72.000 ha để thành lập 260 khu công
nghiệp. Số khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục thành lập mới và mở rộng thêm
đến năm 2020 có tổng diện tích đất tăng thêm là 81.000 ha.
Một thực tế hiện nay phải thừa nhận đó là chúng ta xây dựng quy hoạch chưa
sát với thực tiễn, trong khi thực hiện lại không sát quy hoạch.
Có những diện tích đất khi Quốc hội quyết cho giảm nhiều nhưng khi thực hiện
lại giảm ít, có diện tích giảm nhưng thực tế lại tăng, đặc biệt là đất đô thị luôn
vượt quy hoạch được phê duyệt. “Bức tranh quy hoạch đất trong thời gian qua
chịu tác động rất lớn của thị trường và phát triển kinh tế, nó làm méo mó quy
hoạch. Nhiều khu vực, vấn đề liên quan đến đất đai không theo quy hoạch”,


Việc đánh giá thực hiện các chỉ tiêu theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều
chỉ tiêu mới chỉ đề cập dưới dạng thống kê và phản ánh tình hình thực hiện,
chưa đi sâu phân tích chất lượng, hiệu quả kinh tế- xã hội của việc thực hiện.
Nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém, bức xúc chưa được đề cập như sử dụng đất sai
mục đích, kém hiệu quả, những bất cập về thể chế, chính sách, phân cấp trong
quản lý quy hoạch, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu
nại, tố cáo.
Về Kế hoạch sử dụng đất 2011-2015, Ủy ban Kinh tế đề nghị cần xem xét, tính
toán lại đối với diện tích đất dành cho khu công nghiệp. Hiện nay tỷ lệ lấp đầy
các khu công nghiệp đạt rất thấp, trong khi đó kế hoạch sử dụng đất đến 2015
tăng từ 72.000 ha lên 150.000 ha là quá nhanh, dẫn đến tình trạng hoặc không
đạt kế hoạch hoặc hiệu quả kinh tế thấp.
Về ý nghĩa của các khu công nghiệp, cho rằng, không thể phủ nhận ý nghĩa của
các khu công nghiệp trong việc thu hút đầu tư, tạo công ăn việc làm, tạo ra của
cải vật chất... nhưng kèm với đó là những vấn đề bất cập phát sinh trong việc sử
dụng đất nông nghiệp cũng rất đáng lo ngại.

Việc sử dụng đất tại nhiều khu công nghiệp không phải là không có bất cập, tình
trạng chậm tiến độ, bỏ hoang không đưa vào khai thác không phải là ít, gây ảnh
hưởng không nhỏ đến hiệu quả sử dụng đất của dự án.
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đánh giá về kết quả sử dụng đất
cũng chỉ ra rằng, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2010 tại một số địa
phương chưa thực hiện đúng chủ trương sử dụng tiết kiệm đất nông nghiệp,
nhất là đất lúa.
Việc quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp còn dàn trải, nhiều địa
phương tỷ lệ lấp đầy chỉ dưới 50% nhưng vẫn đề nghị mở thêm nhiều khu, cụm
công nghiệp khác. Chỉ tiêu Quốc hội cho phép là 44.000 ha vào năm 2010,
nhưng các địa phương đã kịp giao tới 93.000 ha, vượt 211,36% cho các dự án.
Con số 46% lấp đầy của các khu công nghiệp thực chất cũng chỉ là lý thuyết báo
cáo. Trên thực tế, hiện còn khá nhiều khu chỉ là lấp đầy hình thức, công nhân
lưa thưa. “Hiện diện tích đất khu công nghiệp chuẩn bị cho kỳ quy hoạch sắp tới


gấp 6 lần diện tích đất đã sử dụng trong 5 năm qua, nhưng về Lai Vu (Hải
Dương), Bắc Giang, Bắc Ninh, Hà Nam... còn khối đất bỏ hoang
Trong khi Chính phủ đang nỗ lực tiết kiệm đất thì các địa phương vẫn thờ ơ với
chủ trương trên. Hội chứng sân bay, sân golf, cảng biển, khu kinh tế dường như
vẫn được các địa phương triển khai, diện tích đất bị ngốn quá nhiều, trong khi
hiệu quả chưa thấy đâu.
Với các nước khác, việc quy hoạch sân golf, resort, khu kinh tế... là chuyện bình
thường, nhưng với chúng ta thì lại có chuyện. Bởi, đa số các nhà đầu tư thông
qua các dự án đó để ra sức giữ đất, rồi sau đó tính chuyện chuyển đổi mục đích
sử dụng.
Trong khi đó, đối với đất ở đô thị, nhiều địa phương, khu vực đã vượt chỉ tiêu
của nhà nước cho phép, song lại diễn ra cảnh nhà bỏ hoang, thậm chí có nhiều
khu vực ở Hà Nội có cả một khu hàng trăm ha xây nhà rồi bỏ hoang.
Thực trạng qũy đất dành cho xây dựng các khu đô thị, chung cư cao tầng ở

thành phố nào cũng có nhưng qũy đất dành cho xây dựng các trường học thì
không thấy đâu. “Chúng ta cứ kêu ca về tình hình giáo dục không phát triển
nhưng rõ ràng vẫn còn tâm lý coi nhẹ việc đầu tư cho lĩnh vực văn hóa, giáo
dục, điều này có thể thấy rõ trong lĩnh vực đầu tư đất đai”
Một vấn đề liên quan đến cấp đất và quy hoạch sử dụng đất được ta, đó là tình
trạng lãng phí đối với đất quốc phòng, đặc biệt là các doanh nghiệp quốc phòng,
có những đơn vị chỉ có 2 - 3 anh bộ đội được cử đến để giữ đất, gây lãng phí
ghê gớm, nhưng cơ quan thẩm quyền cũng không làm gì được vì đã có chủ
trương quy hoạch đất cho quốc phòng, an ninh.
Dường như cơ sở của quy hoạch sử dụng đất như thế nào dường như vẫn là một
vấn đề mơ hồ đối với các nhà hoạch định quy hoạch. Điều đó dẫn tới một thực
tế là nhiều khu công nghiệp, nhiều quy hoạch đất đai dường như được lập ra
nhưng lại không dựa trên cơ sở nào cụ thể, không rõ là có vì mục tiêu phát triển
kinh tế hay không
Bản chất quy hoạch phải gắn với giải quyết nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Thế nhưng hiện chúng ta phát triển công nghiệp theo hướng ít sử dụng lao động,
dùng nhiều vốn, đất nhưng tạo việc làm ít nên đã đưa đến bị kịch là nông dân
khốn khó.


2.Thực trạng quy hoạch trên địa bàn thủ đô Hà Nội
Thực trạng ồ ạt phê duyệt, cấp phép hoặc dễ dãi, tùy tiện trong việc chấp
nhận chủ trương đầu tư đã được Tổ Công tác rà soát của Hà Nội đánh giá là mất
cân đối, chủ yếu tập trung vào kinh doanh bất động sản.
Do chưa có quy hoạch chung xây dựng cho từng vùng, liên vùng để điều
chỉnh, dẫn hướng các quy hoạch vi mô nên nhiều đồ án quy hoạch, dự án đầu tư
nằm trong cùng quận, huyện, xã… nhưng chưa có sự gắn kết, hỗ trợ hợp lý với
nhau, đặc biệt là sự kết nối, chia sẻ các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật khung như đường giao thông, cấp thoát nước, xử lý rác thải, nước thải, cấp
điện… do vậy đã và đang tiềm ẩn một tương lai phát triển không bền vững.

Số các đồ án quy hoạch, dự án được phê duyệt, cấp phép đầu tư nhiều
nhưng tốc độ, quy mô triển khai, giải ngân chậm; số dự án có mặt bằng sạch khá
khiêm tốn; một số dự án có mặt bằng sạch nhưng tốc độ xây dựng các hạng mục
công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác chậm, thậm chí bỏ trống gây bức
xúc dư luận.
Theo thống kê chưa đầy đủ của Tổ Công tác, diện tích cũng như quy mô
dân số theo quy hoạch của các đồ án quy hoạch và dự án đầu tư các khu đô thị
mới, khu nhà ở và các khu đa năng có nhà ở (từ năm 2008 đến năm 2020) là
41.319 ha và hơn hai triệu người.
Trong khi đó, tại quyết định số 1878/QĐ - TTg ngày 22/12/2008 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050, dự báo đến 2030 quy mô dân số của Hà
Nội chỉ vào khoảng 10 triệu dân (hiện là 6,3 triệu người), tức mức tăng từ nay
đến 2030 chỉ là 3,7 triệu người.
Theo một chuyên gia, thực trạng Hà Nội mở rộng địa giới hành chính
hiện nay đòi hỏi phải có quy hoạch tổng thể tốt và quy chế quản lý quy hoạch để
giám sát. Quy hoạch phải đi trước một bước và có lộ trình đầu tư theo từng giai
đoạn và từng khu vực tùy theo nhu cầu phát triển và năng lực thực tế, chứ
không làm tràn lan ngay một lúc. Có quy hoạch sẽ giao luôn cho địa phương
quản lý, tránh việc ồ ạt biến đồng lúa thành đô thị.
10 năm chỉ tiến được một km
Đến nay, đã tròn 10 năm trục đường Láng - Hòa Lạc hoàn thành. Thế
nhưng, tốc độ đô thị hóa của Hà Nội trước khi mở rộng cũng chỉ giới hạn kể từ
cuối đường Nguyễn Chí Thanh kéo sang đường Trần Duy Hưng đến quá đường
vành đai 3 một chút là chấm hết. Hầu như tất cả các công trình xây dựng chỉ
loanh quanh trong ranh giới này, một số dự án mới bắt đầu mon men lấn ra khu
Mỹ Đình.
Nói cách khác, suốt 10 năm qua, quá trình đô thị hóa theo hướng phát
triển về phía tây và tây nam Hà Nội mới tiến được tròm trèm một km.
Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay (Hà Nội cũ khoảng 70 phần trăm, Hà

Tây cũ khoảng 13 phần trăm), tỷ lệ đô thị hóa chung toàn thành phố mở rộng
khoảng 40 phần trăm thì với khoảng 145.770,42 ha đất đô thị được cấp có thẩm


quyền phê duyệt (bao gồm 25.000 ha đất đô thị thuộc thành phố trung tâm;
14.000 ha đất đô thị thuộc huyện Mê Linh; khoảng 102.761 ha đất đô thị thuộc
Hà Tây cũ; khoảng trên 4.000 ha thuộc bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình
mới sáp nhập về, từ nay tới năm 2030 (khoảng 20 năm) sẽ rất khó có đủ nguồn
lực để thực hiện phủ kín toàn bộ diện tích nêu trên.
Có nghĩa là sẽ cần nguồn vốn khoảng 1.450 tỷ USD. Nếu so với GDP của
cả nước hiện nay (khoảng 80 tỷ USD) thì số tiền này bằng GDP của cả nước
trong vòng 20 năm. Tìm nguồn vốn này để thực hiện được đô thị hóa là điều
quá xa rời thực tế.
Mặt khác, khu vực đô thị hóa chủ yếu nằm trong vùng phát triển nông
nghiệp của Hà Tây cũ. Trong khoảng 20 năm, để chuyển khoảng 75 phần trăm
diện tích đất nông nghiệp của Hà Tây sang phát triển đô thị là cũng không có cơ
sở.
Nếu chấp nhận các dự án như thực trạng hiện nay sẽ dẫn đến đô thị chắp
vá, manh mún, khó khớp nối đồng bộ hạ tầng, không phù hợp định hướng quy
hoạch Vùng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (theo quyết định
490/2008/QĐ - TTg, đất đô thị toàn Vùng Thủ đô gồm tám tỉnh đến năm 2020
là 111.500 ha và đến 2050 là 172.000 ha). Vậy thì không có lý gì riêng Hà Nội
lại có diện tích đất đô thị vượt quá diện tích đất đô thị của cả tám tỉnh cộng lại.
Đồng thời việc giải quyết lao động, việc làm cho người bị mất đất nông
nghiệp trong 20 năm nữa cũng khó có khả năng thực hiện.
Theo số liệu rà soát, có hai phần ba số đồ án quy hoạch, dự án đầu tư sử
dụng đất nông nghiệp (đất trồng lúa hai vụ) một phần ba đồ án, dự án sử dụng
đất nông nghiệp năng suất thấp (đất trồng lúa một vụ), đất lâm nghiệp, mặt
nước, sình lầy và đất chuyên dùng khác.
Như vậy, nếu chấp nhận chuyển đổi khoảng 75 phần trăm quỹ đất nông

nghiệp của Hà Tây cũ sang đất phát triển đô thị sẽ rất phức tạp khi triển khai
nghị quyết về vấn đề tam nông.
Thời gian qua, việc triển khai các dự án nhưng chưa nghiên cứu kỹ các
tác động tiêu cực với nhân dân về các mặt kinh tế - xã hội đã khiến nhiều vấn đề
bất ổn về an ninh nông thôn và tam nông phát sinh. Nhiều dự án có quy mô sử
dụng đất trồng lúa diện tích lớn tại những vùng khó khăn song chưa có phương
án tạo việc làm mới khả thi cho dân.
Do vậy, Tổ Công tác đề xuất vùng đất đai nông nghiệp nằm trong lưu vực
sông Tích, sông Đáy trước mắt dành cho phát triển nông nghiệp ổn định và quỹ
đất dự trữ phát triển, hạn chế tối đa việc khai thác đất nông nghiệp phát triển đô
thị tại khu vực này.
3.Nguyên nhân của thực trạng
-Tình trạng chạy đua cạnh tranh nguồn lực, vốn giữa các địa phương hiện nay
đã làm nát quy hoạch sử dụng đất. Trong điều kiện nguồn lực cực kỳ có hạn


nhưng tham vọng của những người lập, phê duyệt quy hoạch lại rất lớn nên dẫn
đến việc phát triển khu công nghiệp, đô thị theo kiểu... nông dân.
-Tình hình buông lỏng quản lý, nôn nóng chạy theo các lợi ích kinh tế ở nhiều
địa phương, tự phát chuyển mục đích sử dụng đất, tạo ra sự rối loạn trong sử
dụng đất, để lại tác động rất xấu đến môi trường hiện đang nhức nhối hơn cả.
-Nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bát nháo” trong qui hoạch, sử dụng đất đai
hiện nay: “Cái chính là chúng ta làm chưa nghiêm, những người làm sai chẳng
thấy ai làm sao cả”.
-Một nguyên nhân quan trọng là sự phối hợp quản lý giữa các ngành còn rất
kém, trên một mảnh đất mà có tới 3 bộ cùng quản lý (Bộ Tài nguyên - Môi
trường, Bộ NN&PTNT, Bộ Thủy sản), trong khi đó, trách nhiệm và sự phối hợp
của các bộ, ngành không rõ ràng khiến đất đai rơi vào tình trạng “cha chung
không ai khóc”.
--Việc đánh giá thực hiện các chỉ tiêu theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

nhiều chỉ tiêu mới chỉ đề cập dưới dạng thống kê và phản ánh tình hình thực
hiện, chưa đi sâu phân tích chất lượng, hiệu quả kinh tế- xã hội của việc thực
hiện. Nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém, bức xúc chưa được đề cập như sử dụng đất
sai mục đích, kém hiệu quả, những bất cập về thể chế, chính sách, phân cấp
trong quản lý quy hoạch, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết
khiếu nại, tố cáo.

4.Giải pháp
• Về Kế hoạch sử dụng đất 2011-2015, Ủy ban Kinh tế đề nghị cần xem xét,
tính toán lại đối với diện tích đất dành cho khu công nghiệp. Hiện nay tỷ lệ
lấp đầy các khu công nghiệp đạt rất thấp, trong khi đó kế hoạch sử dụng đất
đến 2015 tăng từ 72.000 ha lên 150.000 ha là quá nhanh, dẫn đến tình trạng
hoặc không đạt kế hoạch hoặc hiệu quả kinh tế thấp.
• Theo báo cáo được công bố tại Hội nghị, hiện tổng quỹ đất của ngành giáo
dục trên cả nước khoảng 37 nghìn ha. Trong đó, diện tích đất của cấp đại học
và cao đẳng trên 36,3 nghìn ha. Đến năm 2010, dự kiến chỉ tiêu quy hoạch
sử dụng đất cho giáo dục đào tạo toàn quốc là 52.487 ha, tăng 41,4% so với
quỹ đất hiện có. Đến năm 2015, dự kiến là 58.121 ha và đến năm 2020 là
66.347 ha.
• Một số giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất cho giáo dục đào tạo như
đổi mới cơ chế tài chính tạo điều kiện phát triển quỹ đất cho giáo dục đào


•

•

•
•

tạo, thực hiện sắp xếp lại các cơ sở giáo dục hiện có được các đại biểu tham
gia Hội nghị từ các đầu cầu thảo luận sôi nổi.
Các Bộ liên quan cần sớm trình Chính phủ kế hoạch xây dựng các khu đại
học tập trung sau đó tới quy hoạch đất các trường đại học, cao đẳng trên cả
nước.
Tiêu chí tuyển sinh cũng phải gắn với quy hoạch đất. "Không tăng chỉ tiêu
tuyển sinh cho những trường cho quỹ đất ít, cơ sở chật hẹp", Phó Thủ tướng
nhấn mạnh.
Cần có sự thay đổi tư duy về quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là hệ thống quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện và cấp xã.
Một số nhóm giái pháp khác

* Các giải pháp về quản lý hành chính :
- Ban hành các văn bản quy định về việc lập,quản lý quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất. Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, công trình
không đăng ký trong kỳ kế hoạch (ngoại trừ các công trình mang tính cấp bách
vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Ban hành một số văn bản quy định
riêng đối với từng vùng, từng khu vực đã được xác định mục đích theo hướng
mở rộng, nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu công nghiệp,
chợ và trung tâm hành chính các xã….
- Nâng cao tính khả thi của quy hoạch kế hoạch bằng các biện pháp hành
chính. Quy định về chế độ thông tin, công bố quy hoạch theo tính chất của
từng loại quy hoạch, đảm bảo được tính minh bạch trong việc công khai quy
hoạch kế hoạch để mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện
các mục tiêu trong kế hoạch.
- Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất của cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất công. Có biện pháp xử lý cụ
thể đối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng đất
sai mục đích khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Nghiên cứu xây dựng các tổ chức hiệp hội nghề nghiệp, các hiệp hội cung

ứng giống cây trồng, hiệp hội sản xuất chuyên canh cây ăn quả, lúa xuất
khẩu... Qua đó tạo điều kiện cho người dân đầu tư phát triển, đồng thời cũng
góp phần nâng cao tính khả thi của quy hoạch.
- Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình thực hiện thủ tục hành chính theo
hướng đơn giản hoá, hiệu quả cho các thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất,
thuê đất, giao cấp đất, thẩm định các dự án sử dụng đất…
*. Các giải pháp về kinh tế :
- Có chính sách ưu đãi trong đầu tư đối với những hạng mục công trình có
khả năng thực hiện dưới hình thức xã hội hoá (khu đô thị mới, trung tâm hành


chính, chợ đầu mối, các trục giao thông nội thị… ở Bình Minh, Thị xã Vĩnh
Long….). Cần thực hiện lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các phân
khu chức năng các quy hoạch đô thị, trung tâm hành chính xã... tạo điều kiện
cho các nhà đầu tư tham gia. Cần chú trọng tìm kiếm và mời gọi nguồn vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài.
- Thực hiện chính sách đổi đất tạo vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, thông
qua các biện pháp : Chuyển đổi vị trí của các trụ sở cơ quan hành chính có lợi
thế, tiềm năng về kinh doanh dịch vụ và thương mại, phát triển đô thị; Khai
thác hiệu quả về mặt vị trí thuận lợi, về dịch vụ thương mại, công nghiệp, các
khu dân cư đô thị…đối với khu vực ven trục giao thông, các trung tâm hành
chính xã, thị trấn và các chợ đầu mối…
- Chỉ đạo UBND huyện, thị căn cứ vào các mục tiêu của kế hoạch tiến hành
xây dựng các phương án đầu tư bằng nhiều hình thức để người dân, các doanh
nghiệp, các nhà đầu tư cùng thực hiện.
- Về vốn đầu tư, ngoài nguồn vốn từ ngân sách, Tỉnh sẽ tiếp tục tuyên
truyền vận động nhân dân hiến đất để xây dựng các công trình dự án phục vụ
cho mục đích công công, dân sinh và an ninh quốc phòng như : Giáo dục, y tế,
giao thông nông thôn, thủy lợi nội đồng…trên cơ sở phát huy truyền thống,
tích cực của quần chúng nhân dân. Đồng thời, phải có biện pháp ưu đãi thiết

thực đối với nhân dân khi hiến đất ; có kế hoạch bố trí vốn từ ngân sách Nhà
nước để chỉnh lý biến động đất đai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận... Huy
động các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển thông qua chính sách
khuyến khích đầu tư.
*. Các giải pháp về kỹ thuật :
- Chỉ đạo các ngành, các cấp rà soát danh mục các công trình dự án mang
tính trọng điểm có ý nghĩa là đòn bẩy phát triển kinh tế xã hội của từng vùng,
từng địa phương đã được đăng ký trong kỳ kế hoạch để tiến hành xây dựng
quy hoạch chi tiết và xem xét thực hiện việc khảo sát đo đạc, cắm mốc và đền
bù thu hồi đất theo từng dự án, công trình, nhằm khắc phục tình trạng triển
khai chậm do ách tắc bởi công tác bồi hoàn.
- UBND các huyện, thị và UBND các xã, phường, thị trấn, các ban ngành
có liên quan rà soát danh mục các công trình, phân loại cụ thể từng mục đích
sử dụng đất trong kỳ kế hoạch, xác định cụ thể đối tượng đầu tư nhằm chủ
động trong việc mời gọi vốn đầu tư. Trong đó, cần lưu ý đến mục tiêu thực
hiện việc đầu tư theo hình thức xã hội hoá đối với những công trình mang tính
chất đòn bẩy như : Công trình giao thông, Trung tâm chợ và phố chợ.
- Giao trách nhiệm cho Sở Tài nguyên và Môi trường thường xuyên tổ chức
tập huấn chuyên môn về công tác quản lý và thực hiện quy hoạch đối với cán
bộ cấp cơ sở và UBND các xã phường để nâng cao năng lực quản lý. Đồng
thời giúp cán bộ cơ sở có nhận thức chính xác hơn về mục đích và vai trò của