Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần MB – chi nhánh đông sài gòn

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh
BỘGIÁODỤCVÀ ĐÀOTẠO
ĐẠI HỌCCÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOAKẾ TOÁN– TÀICHÍNH– NGÂNHÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG
CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG
QUÂN ĐỘI- CN ĐÔNG SÀI GÕN
Ngành: Tài chính – Ngân hàng
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Giảng viên hƣớng dẫn

: ThS. Võ Tƣờng Oanh

Sinh viên thực hiện

: Trần Văn Thuyên

MSSV: 1154021003

Lớp:11DTNH11.

TP. Hồ Chí Minh, năm

Trang i

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh
LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong
báo cáo thực tập tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
- CN Đông Sài Gòn, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách
nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 2015
Sinh viên thực hiện

Trần Văn Thuyên

Trang ii


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh
LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập vừa qua, em xin chân thành cảm ơn các Anh Chị trong CN
Đông Sài Gòn đã tạo mọi điều kiện giúp em hoàn thành tốt thời gian thực tập và đề tài
khóa luận.
Em cũng gửi lời cảm ơn các Thầy Cô trong khoa Kế toán- Tài chính Ngân hàng
trường Đại học Công nghệ TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức bổ ích, tận tình giảng
dạy em trong suốt những năm theo học tại trường, đặc biệt là ThS.Võ Tường Oanh,

người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài thực tập.
Do trình độ và kiến thức còn giới hạn, thời gian thực tập không nhiều, kinh nghiệm
thực tế còn nhiều hạn chế nên bài nghiên cứu không thể tránh khỏi những khuyết điểm
và thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của Anh Chị tại CN Đông Sài Gòn
cùng quý Thầy Cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn.
Sau cùng, kính chúc Thầy Cô đang công tác tại tại trường Đại học Công nghệ TP.
Hồ Chí Minh cùng toàn thể anh chị tại tại ngân hàng TMCP Quân Đội - CN Đông Sài
Gòn dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng
Sinh viên thực hiện

Trần Văn Thuyên

Trang iii

năm 2015


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
--------NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Tên đơn vị thực tập : Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
Địa chỉ: 538 cách mạng tháng 8, Phường 11, Quận 3, Tp.HCM
Điện thoại liên lạc : 39934888
Email :
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN:

Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên
MSSV : 1154021003
Lớp : 11DTNH11
Thời gian thực tập tại đơn vị : Từ 1 tháng 4 năm 2015 đến 28 tháng 5 năm 2015
Tại bộ phậnthực tập:Phòng khách hàng cá nhân.
Trong quá trình thực tập tại đơn vị sinh viên đã thể hiện :
1. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật :
Tốt
Khá
Trung bình
Không đạt
2. Số buổi thực tập thực tế tại đơn vị :
>3 buổi/tuần
1-2 buổi/tuần
ít đến đơn vị
3. Đề tài phản ánh được thực trạng hoạt động của đơn vị :
Tốt
Khá
Trung bình
Không đạt
4. Nắm bắt được những quy trình nghiệp vụ chuyên ngành (Kế toán, Kiểm toán, Tài chính,
Ngân hàng …..) :
Tốt
Khá
Trung bình
Không đạt
TP. HCM, Ngày … tháng … năm 2015
Đơn vị thực tập
(ký tên và đóng dấu)

Trang iv


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN :
Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên
MSSV : 1154021003
Lớp : 11DTNH11
Thời gian thưc tập: Từ …………… đến ………………..
Tại đơn vị: Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn.
Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện :
1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định:
Tốt

Khá

Trung bình

Không đạt

2. Thường xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hướng dẫn :
Thường xuyên

Ít liên hệ

Không

3. Đề tài đạt chất lượng theo yêu cầu :
Tốt

Khá

Trung bình

Không đạt

TP.HCM, ngày …. tháng ….năm 2015
Giảng viên hƣớng dẫn
(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Trang v


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AMC: Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
CBTD: Cán bộ tín dụng
CB NV: Cán bộ nhân viên
CIC: Trung tâm thông tin tín dụng
CN: Chi nhánh
CVQHKHCN: Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân

CNTT: Công nghệ thông tin
DATC: Công ty mua bán nợ
HĐQT: Hội đồng quản trị
HĐTD: Hội đồng tín dụng
KHCN: Khách hàng cá nhân
MB: Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội
NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
NHTM: Ngân hàng thương mại
PGD: Phòng giao dịch
SXKD: Sản xuất kinh doanh
TSĐB: Tài sản đảm bảo
TCTD: Tổ chức tín dụng

Trang vi


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội
Giai đoạn 2012-2014 .................................................................................................. 24
Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014 .................................................................................................. 30
Bảng 2.3. Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 .................................................... 38
Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông Sài
Gòn ............................................................................................................................ 39
Bảng 2.5. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012
– 2014. ........................................................................................................................ 41

Bảng 2.6. : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai
đoạn 2012-2014 ......................................................................................................... 44
Bảng 2.7. : Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại
NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn ................................................................ 46
Bảng 2.8. : nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014 .................................................................................................. 47
Bảng 2.9. : nợ quá hạn theo thời hạn cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014 ................................................................................................... 49
Bảng 2.10. : Tỷ lệ tăng trưởng doanh số bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn
giai đoạn 2012-2014. ................................................................................................. 51
Bảng 2.11. : Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ trong hoạt động cho vay bất động sản của chi
nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ..................................................... 52
Bảng 2.12 : Tỷ lệ thu lãi của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 53

Trang vii


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Bảng 2.13: Tỷ lệ thu nợ đến hạn và nợ quá hạn của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai
đoạn 2012-2014. ........................................................................................................ 54
Bảng 2.14 : Tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 . 54

Trang viii


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội ..................... 22
Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông
Sài Gòn. ...................................................................................................................... 28
Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. ........................................ 34
Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn
2013-2014 ................................................................................................................... 31
Biểu đồ 2.2. doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014. ......................... 39
Biểu đồ2.3. doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn
từ 2012 – 2014 ........................................................................................................... 42
Biểu đồ 2.4. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại
MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. ......................................................... 44
Biểu đồ2.5 : Biểu đồ thể hiện doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay tại NHTMCP
Quân Đội – CN Đông Sài Gòn ................................................................................... 46
Biểu đồ2.6 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014. ........................................................................................... 48
Biểu đồ2.7 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo thời hạn cho vay tại MB – CN Đông Sài
Gòn giai đoạn 2012-2014. ........................................................................................... 50

Trang ix


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Mục lục

Trang

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO
VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng ........................ 3
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản ............. 3
1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản. ................................................................ 4
1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản ....................................................................... .5
1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản ................................................... 5
1.2.

Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng
cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội. ................................. 7

1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn....................................................................... .7
1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí. .............................. 7
1.2.3. Phương thức thực hiện. ................................................................................. 9
1.2.4. Hồ sơ vay vốn.................................................................................................. 10
1.3.

Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng cá nhân
của MB. ............................................................................................................. 10

1.3.1. Điều kiện cho vay. .......................................................................................... 10
1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn............................................................... 11
1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính ................................................... 11
1.3.4. Điều kiện giải ngân. ....................................................................................... 13
1.4.

Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng
khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội. .............................................. 14

1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt. ..................................................... 14
1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí. ........................................................................ 16
CHƢƠNG II. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI
TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG
SÀI GÕN. .................................................................................................................... 18
2.1.

Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn
......................................................................................................................... 18
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội. ............ 18
Trang x


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội. ................ 24
2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội. .. 26
2.2.

Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN ............................................ 27
2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ............................................................ 27
2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn ............................................... 28
2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn. ........................ 30
2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông
Sài Gòn. ...................................................................................................... 30

2.3.

Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại
ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. ........................................ 34
2.3.1. Quy trình cho vay ..................................................................................... ..34
2.3.2. Sản phẩm cho vay. ..................................................................................... 36

2.4.

Tình hình cho vay. ............................................................................................ 38
2.4.1. Doanh số cho vay ..................................................................................... .38
2.4.2. Doanh số thu hồi nợ ................................................................................ .43
2.4.3. Nợ quá hạn. .............................................................................................. .47
2.4.4. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh. ... 51

Trang xi


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

CHƢƠNG III ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI MB – CN ĐÔNG SÀI GÕN. ..................................................... 56
3.1.

Ưu điểm. .......................................................................................................... .56

3.2.

Nhược điểm. ................................................................................................... .57

3.3.

Nguyên nhân................................................................................................... 59

3.4.

Giải pháp . ....................................................................................................... 60

3.5.

Định hƣớng phát triển của chi nhánh trong tƣơng lai. ................................ 62

KẾT LUẬN ................................................................................................................. 6

Trang xii


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình
trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong
NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản,

nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập... Song,
chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH
của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để
đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân
chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn.
Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra
thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn
quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát
triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công,
NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng
có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH.
Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh,
trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng
hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng này mang lại
lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì
những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro
là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và
NHTMCP Quân Đội nói riêng.
Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận
thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt
tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em
quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 1


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho
chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu của đề tài:
 Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và
Chi nhánh Đông Sài Gòn
 Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động
sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.
 Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra
những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng
TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn.
3. Phạm vi của đề tài:
Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình
hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –
Chi nhánh Đông Sài Gòn
Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập
được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm
duyệt.
4. Kết cấu của đề tài:
Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương:
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận chung về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản
Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá
nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn.
Chƣơng 3. Đánh giá tình hình hoat động tín dụng cho vay bất động sản cho đối
tƣợng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn .

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 2

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.

Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.

Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những
hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay
và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng.
Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là
sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong
kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản.
1.1.1.1.

Khái niệm về bất động sản.

Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách
đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới
về khái niệm bất động sản và động sản.
Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về
bất dộng sản của các nước như sau:
Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ,

Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động
sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.
Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là
những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn
liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 3


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục
tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng
mục động sản.
Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể
dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1.2.

Khái niệm về cho vay bất động sản.

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và
thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có
liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng
TMCP Quân Đội).
Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất
động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho
thuê....
Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh
bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của
người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở,
quyền sử dụng đất).
1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.
Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây
dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là
trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20
đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản
hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một
trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 4


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so
với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm
khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể:
Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn
nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.
Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so
với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời
hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần.
Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng
trong việc đánh giá khoản vay.
Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài
sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà
các sản phẩm khác không có đặc điểm này.
1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản.
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ
vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho
vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp
để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại,
các căn hộ chung cư...
Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài
trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất... và
đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến.
1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản.
1.1.4.1.

Đối với ngân hàng.

Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ
bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 5


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác.
Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.
Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản
huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp
khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các
khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua
hoặc trang trí thêm nội thất.
Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được
những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân
hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách
hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí.
1.1.4.2.

Đối với khách hàng.

Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ
cho những dự án mà mình mong muốn có.
Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với
chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí
bỏ ra không nhiều.

Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một
lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư
thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong
quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự
án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử
dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử
dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy
một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.
1.1.4.3.

Đối với bên bán

Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên
nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp
này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua
Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 6


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các
trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn.
Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và
ngân hàng với nhau. Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng
mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động
sản thông qua ngân hàng.

Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với

1.2.

khách hàng cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội.
1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn.
1.2.1.1.

Điều kiện đối với khách hàng.

-

Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

-

Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có
trụ sở.

-

Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với nam.

-

Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay
phù hợp với quy định của MB.

-

Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.

-

Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và MB.

1.2.1.2.

Điều kiện về tài sản đảm bảo.

MB chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận
tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong
tương lai).
1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí.
1.2.2.1.

Mức cho vay.

Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn,
khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.
Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau.
Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai.

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 7


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng
nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của MB AMC.
Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70%
giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên
kết).
MB không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh
mục các dự án mà MB không liên kết.
Đối với tài sản đảm bảo độc lập.
Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá. Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn
của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo
nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của MB trong từng thời kỳ.
Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu
vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho
vay mua ô tô trả góp của MB trong từng thời kỳ.
Trường hợp TSĐB là bất động sản. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn
và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo.
1.2.2.2.

Thời hạn cho vay.

Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng.
Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản.
Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án.
Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.
Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất . Thời hạn
cho vay tối đa là 15 năm.
Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay
được quy định theo nghiệp vụ quy định của MB.

1.2.2.3.

Lãi suất cho vay.

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 8


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Theo quy định của MB trong từng thời kỳ nhưng tối đa không vượt quá 150%
lãi suất cơ bản của NHNN quy định trong từng thời kỳ.
Khách hàng được lựa chọn áp dụng một trong các hình thức lãi suất thả nổi hoặc
cố định suốt thời gian vay.
1.2.2.4.

Phí

Các loại phí bao gồm: phí trả cho MB và phí trả cho các tổ chức cung ứng dịch
vụ liên quan cụ thể có các khoản phí sau.
Phí định giá: khách hàng phải trả cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản MB
AMC. Mức phí cụ thể được niêm yết dựa trên giá trị TSĐB.
Phí công chứng: khách hàng phải trả cho phòng công chứng, nơi công chứng
hợp đồng thế chấp của khách hàng. Mức phí cụ thể vào khoảng 0,1% giá trị
khoản vay và giảm dần khi khoản vay lớn hơn 1 tỷ đồng.
Phí đăng ký giao dịch đảm bảo: là khoản phí khách hàng phải chịu để trả cho
phòng tài nguyên môi trường để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản của

khách hàng tại ngân hàng. Mức phí đăng ký giao dịch đảm bảo được phòng tài
nguyên môi trường quy định là 80.000VND cho một tài sản/1 lần đăng ký.
1.2.3. Phương thức thực hiện.
1.2.3.1.

Phương thức cho vay

Áp dụng phương thức cho vay từng lần (vay theo món).
1.2.3.2.

Phương thức giải ngân.

Trường hợp vay xây dựng, sửa chữa nhà. Áp dụng phương thức giải ngân
chuyển khoản vào tài khoản của bên cung ứng vật tư /dịch vụ hoặc vào tài khoản
của khách hàng.
Trường hợp vay mua nhà, đất. Thực hiện giải ngân chuyển khoản/tiền mặt trực
tiếp cho bên bán.
Trường hợp cho vay bù đắp. Thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản
của bên đã cung ứng vốn trước đó cho khách hàng. Trường hợp giải ngân tiền
mặt phải có biên bản giao nhận tiền ba bên có sự giám sát của MB.
Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 9


Khóa luận tốt nghiệp
1.2.3.3.

GVHD: Võ Tường Oanh

Phương thức thu nợ gốc và lãi vay

Việc trả nợ có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc các phương thức thanh toán
khác phù hợp với quy định của MB. MB và khách hàng thỏa thuận phương thức
trả nợ gốc lãi tùy theo nhu cầu và mong muốn của khách hàng.
1.2.4. Hồ sơ vay vốn.
Khách hàng vay vốn cần cung cấp các hồ sơ sau:
Giấy CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/sổ tạm trú (KT3) của khách hàng và người hôn
phối (vợ/chồng), người bảo lãnh (nếu có) hoặc các giấy tờ có giá trị tương
đương.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng.
Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa khách hàng và người bảo lãnh.
Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính và nguồn trả nợ.
Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp/ sở hữu hợp pháp đối với tài sản
khách hàng dự định dùng làm tài sản bảo đảm.
1.3.

Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng
cá nhân của MB.

1.3.1. Điều kiện cho vay.
1.3.1.1.

MB không cho vay với các trường hợp khách hàng là:

Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó
tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.
Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của MB.
Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng

giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.
Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất
tính đến ngày vay vốn.
1.3.1.2.

MB ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau:

Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 10


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Khách hàng được MB xếp hạng tín dụng từ A trở lên
Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên
Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của MB.
Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh
và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên.
1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn.
1.3.2.1.

Đối với mục đích mua bất động sản.

Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự
định mua như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử
đụng đất và sở hữu nhà ở, biên lai nộp lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế sử dụng
đất, hợp đồng ủy quyền...

Giấy tờ mua bán (giấy đặc cọc)/ hợp đồng mua bán nhà đất công chứng, biên
bản thanh toán tiền ...
1.3.2.2.

Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà.

Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự
định xây dựng, sửa chữa.
Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng mới).
Hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa theo biên lai,
hóa đơn mua bán...
Bảng dự toán chi phí công trình xây dựng/sửa chữa phù hợp bản vẽ thiết kế công
trình và quy định về giá thành.
1.3.2.3.

Đối với mục đích cho vay bù đắp.

Giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà vừa xây dựng, sửa chữa hoặc
vừa mua đã sang tên của khách hàng và thời gian không quá 3 tháng.
Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động hợp pháp trước đó để thanh toán cho
bên bán nhà/bên cung ứng vật tư, nguyên liệu.
1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính
Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 11


Khóa luận tốt nghiệp
1.3.3.1.

GVHD: Võ Tường Oanh

Xác nhận nguồn trả nợ.

MB xác định nguồn thu nhập ròng của khách hàng để đảm bảo khách hàng có
thể trả nợ gốc và lãi vay trong suốt thời gian vay. Theo đó, thu nhập ròng của
khách hàng là thu nhập hợp pháp đã trừ đi tất cả các khoản chi phí thường xuyên
của khách hàng và gia đình.
Thu nhập hợp pháp là các nguồn thu nhập từ lương và phụ cấp của khách hàng
và người đồng trách nhiệm, thu nhập từ hộ sản xuất kinh doanh, thu nhập từ đầu
tư góp vốn...
Chi phí thường xuyên bao gồm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia
đình, chi phí hoạt động của hộ kinh doanh, chi phí trả gốc, lãi của khoản vay
hiện tại (nếu có), chi phí sử dụng thẻ visa (nếu có)...
1.3.3.2.

Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của khách hàng.

Đối với nguồn thu từ cá nhân:
Giấy tờ bao gồm: hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm/nâng lương, bảng
lương, sao kê lương hoặc văn bản xác nhận thu nhập của công ty khách hàng
đang làm việc.
Đối với hộ kinh doanh.
Giấy tờ bao gồm: đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, hợp đồng thuê cửa
hàng. Báo cáo tài chính (nếu có), hóa đơn điện, nước....sổ sách theo dõi doanh
thu, chi phí, hợp đồng kinh tế, hóa đơn nhập hàng...
Giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.
1.3.3.3.

Điều kiện tài sản đảm bảo tiền vay.

Loại tài sản đảm bảo.
Phương tiện vận tải: bao gồm xe hạng thường, hạng trung và hạng sang.
Bất động sản: bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình
thành trong tương lai.
Giấy tờ có giá: bao gồm các loại giấy tờ theo quy định của MB
Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 12


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: Võ Tường Oanh

Điều kiện đối với tài sản.
Quyền sở hữu: TSĐB phải thuộc sở hữu của khách hàng và/hoặc người hôn phối
hoặc bên thứ 3 có quan hệ huyết thống với khách hàng (hoặc với người hôn
phối) như ông, bà, bố, mẹ, chị, em...
Độ tuổi của bên bảo lãnh không quá 65 tuổi.
Hồ sơ tài sản bảo đảm
Tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải: Bảng gốc đăng ký xe, bản gốc giấy
chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực bằng với thời gian vay vốn, sổ đăng kiểm...
Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: bản gốc giấy tờ có giá hoặc xác nhận của đơn
vị phát hành giấy tờ có giá hoặc xác nhận của tổ chức lưu ký đối với giấy tờ có
giá lưu ký tại bên thứ 3...
Tài sản đảm bảo là bất động sản.
Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

1.3.4. Điều kiện giải ngân.
1.3.4.1.

Điều kiện giải ngân.

MB thực hiện giải ngân khi khách hàng đã nộp đủ phần vốn tự có/ tỷ lệ vốn tự
có trong từng lần giải ngân vào tài khoản thanh toán tại MB để trả cho bên bán
hoặc bổ sung giấy tờ chứng minh khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn tự có/tỷ
lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân cho bên bán.
MB giải ngân khi khách hàng cam kết thực hiện các điều kiện mà MB yêu cầu,
hoàn thành các thủ tục vay vốn và phong tỏa TSĐB đồng thời nộp đầy đủ các
khoản phí theo quy định của MB.
Quá trình thanh toán tiền mua bán/ xây dưng... phải được thanh toán chuyển
khoản cho bên bán hoặc phải được sự giám sát của MB trong trường hợp giải
ngân tiền mặt
Svth: Trân Văn Thuyên

Trang 13