Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Archi

5
Đề án thực tập

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

I. Lý do chọn đề tài
Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư nói chung cũng như đầu tư bất
động sản nói riêng đóng một vai trò quan trọng, có tính chất quyết định đến sự phát
triển của toàn xã hội. Với đặc trưng lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn thường kéo
dài, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn cần được xem xét kĩ lưỡng, đặc
biệt là về tài chính vì đó là cơ sơ để xem xét tính khả thi, ra quyết định đầu tư, tính
toán quy mô lợi nhuận thu được của dự án. Qúa trình phân tích tài chính nếu được
chuẩn bị tốt sẽ đem lại hiệu quả cao cho dự án đầu tư bất động sản. Ngược lại, nếu có
sai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp. Vì thế có
thể nói rằng công tác phân tích tài chính có tính chất sống còn đối với một dự án đầu
tư bất động sản.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay công tác phân tích tài chính nhiều dự án bất động
sản còn đang gặp những khó khăn, bất cập và không sát với thực tế. Đây là nguyên
nhân gây ra nhiều hạn chế trong quá trình đầu tư và vận hành dự án, ví dụ như tình
trạng chậm tiến độ thực hiện của nhiều dự án. Vì vậy hoàn thiện công tác phân tích tài
chính dự án là một vấn đề cấp thiết hiện nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự
án tại các công ty đầu tư bất động sản sẽ góp phần đáng kể nâng cao hiệu quả hoạt
động của dự án cũng như sử dụng một cách tốt nhất các nguồn lực của xã hội.

II. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu:
- Đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý thuyết nhằm nắm vững các cơ sở khoa học
của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
- Xem xét đánh giá tình hình phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản làm
cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư Archi.
- Phân tích những ưu điểm đạt được cũng như những mặt còn tồn tại trong công

tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.

III. Phạm vi nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
tại tổng công ty cổ phần đầu tư Archi.

IV. Thời gian nghiên cứu
Từ năm 2008 đến nay

V. Phương pháp nghiên cứu


6
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
Đề án nghiên cứu có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phân tích,
tổng hợp, thống kê, khảo sát thực tiễn,…

VI. Kết cấu đề án
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề được chia thành 3 phần
chính như sau:
Phần 1: Cơ sở lý luận của phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động
sản
Phần 2: Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại
công ty cổ phần đầu tư Archi.
Phần 3: Một số nhận định về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản tại tổng công ty cổ phần đầu tư Archi.


7

Đề án thực tập

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư bất động sản
1.1.Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế là sự
tăng lên không ngừng của các dự án đầu tư cả về số lượng và chất lượng. Hoạt động
đầu tư theo dự án đóng một vai trò đặc biệt quan trọng, cần phải được quan tâm và chú
ý một cách đúng mức. Vậy thế nào là một dự án đầu tư? Và một dự án đầu tư cần có
những thành phần gì? Dự án là một tập hợp các hoạt động và quy trình có liên quan tới
nhau nhằm thực hiện các mục tiêu đã đặt ra trong điều kiện giới hạn về nguồn lực,
ngân sách trong một khoảng thời gian nhất định. Còn đầu tư có thể hiểu đơn giản là
hoạt động bỏ vốn và các nguồn lực ở hiện tại nhằm thu được các kết quả lớn hơn trong
tương lai. Như vậy, dự án đầu tư bất động sản là một tập hợp các hoạt động có liên
quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐS
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch
vụ trong một thời gian nhất định và thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Một dự án đầu tư bất động sản thường bao gồm nhiều thành phần khác nhau,
mỗi phần đều có một nhiệm vụ nhất định, tuy nhiên trong đó có 4 thành phần chính
không thể thiếu được trong bất cứ một dự án đầu tư bất động sản nào, đó là các thành
phần sau:
- Thứ nhất, đó là các mục tiêu của dự án. Mục tiêu của dự án cho ta biết cái
đích mà một dự án cần đạt được. Mục tiêu nhìn chung có thể chia thành hai loại mục
tiêu phát triển và mục tiêu trước mắt.
- Thứ hai là các kết quả dự án đem lại: các kết quả là những gì được tạo ra từ
các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là một nhân tố quan trọng đối với dự án bởi
nó cho ta biết một dự án có thực sự đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và cho nền kinh tế xã hội hay không, chính vì vậy kết quả cần phải có tính cụ thể và có thể định lượng

được.
- Thứ ba là các hoạt động được tiến hành: Đó là những nhiệm vụ hoặc hành
động được thực hiện trong suốt dự án, trên cơ sở sử dụng các nguồn lực về tài chính,
nhân lực, trang thiết bị,... đã có sẵn để tạo ra được những kết quả nhất định.
- Thứ tư là các nguồn lực để tiến hành các hoạt động của dự án: các nguồn lực
cần thiết bao gồm nguồn lực về vật chất như máy móc, trang thiết bị; nguồn lực về tài
chính và nguồn lực con người. Trong đó, nguồn nhân lực luôn được coi là yếu tố quan
trọng nhất đảm bảo sự thành công cho một dự án đầu tư.


8
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
- Dự án đầu tư bất động sản có quy mô đầu tư lớn, vốn đầu tư nằm khê đọng lâu
trong suốt quá trình thực hiện đầu tư và phải sử dụng nhiều lao động. Do vậy, trong
quá trình đầu tư, cần phải đảm bảo huy động vốn kịp thời và đầy đủ về số lượng để dự
án có thể được thực hiện trôi chảy, đúng tiến độ, tránh bị chậm trễ, gián đoạn hoặc ứ
đọng vốn gây lãng phí nguồn lực. Ngoài ra, vì nguồn vốn đầu tư bất động sản rất lớn
nên nhà đầu tư cũng cần quản lý chặt chẽ và khoa học để tránh thất thoát.
- Thời gian đầu tư và thu hồi vốn lâu dài. Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởi công
thực hiện dự án đến khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động thường kéo dài nhiều
năm, thậm chí với một số công trình bất động sản lớn thời gian đầu tư có thể kéo dài
hàng chục năm. Chính vì vậy, trong quá trình thực hiện và vận hành dự án dễ nảy sinh
các yếu tố làm giảm hiệu quả đầu tư, làm tăng chí phí của dự án và kéo dài thời gian
thu hồi vốn, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp.
- Thời gian vận hành các kết quả đầu tư kéo dài, trong suốt quá trình vận hành,
các thành quả đầu tư chịu sự tác động hai mặt, cả tích cực và tiêu cực của nhiều yếu tố
tự nhiên, chính trị, kinh tế, xã hội...

- Các thành quả của hoạt động đầu tư bất động sản thường phát huy tác dụng ở
ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ
vận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế xã
hội vùng.
- Đầu tư bất động sản có độ rủi ro cao. Đặc điểm này xuất phát từ việc hoạt
động đầu tư bất động sản thường có quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư và thời gian
vận hành các kết quả đầu tư kéo dài. Trong thời gian lâu dài đó có thể nảy sinh nhiều
vấn đề ngoài dự tính. Điều này buộc chủ đầu tư phải có khả năng thấy trước các rủi ro
và có biện pháp đối phó phù hợp.
Tóm lại, từ những đặc điểm trên có thể thấy rằng dự án đầu tư bất động sản rất
phức tạp. Do đó, trong quá trình lập dự án đầu tư, những nhà lập dự án cần chú trọng,
xem xét, đánh giá đầy đủ các khía cạnh khác nhau, dự đoán trước các yếu tố bất định,
rủi ro, khó khăn có thể gặp phải, từ đó có phương án thích hợp để phòng tránh và tăng
hiệu quả của dự án đầu tư.

2. Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
2.1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản là quá trình phân tích, đánh giá
một cách khoa học, khách quan khía cạnh tài chính của dự án nhằm khẳng định tính
khả thi của dự án trước khi ra quyết định đầu tư. Nói cách khác đó là việc xem xét,


9
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
tính toán các chỉ tiêu tài chính nhằm đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư, giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn được quyết định đầu tư đúng đắn
nhất.
Với đặc trưng lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài, hoạt động đầu tư
kinh doanh bất động sản luôn cần được thẩm định kĩ lưỡng, đặc biệt là về phương diện

tài chính. Có thể nói rằng, trong quá trình soạn thảo một dự án đầu tư, phân tích tài
chính đóng vai trò rất quan trọng. Đó là cơ sơ để xem xét tính khả thi, ra quyết định
đầu tư, tính toán quy mô lợi nhuận thu được của cả dự án. Nếu quá trình phân tích có
sai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp. Thực tế một
trong những nguyên nhân chính gây tình trạng chậm tiến độ thực hiện của nhiều dự án
hiện nay là do công tác phân tích tài chính còn nhiều bất cập và không sát với thực tế.
2.2. Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Việc phân tích tài chính có hai mục đích cơ bản đó là:
- Thứ nhất, nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án
- Thứ hai, phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án
Những mục đích này được thể hiện xuyên suốt quá trình phân tích tài chính dự
án đầu tư bất động sản thông qua việc xem xét quy mô và cơ cấu nguồn vốn đầu tư, dự
tính doanh thu, chi phí, lãi lỗ cũng như các chỉ tiêu tài chính dự án, đánh giá độ an
toàn về nguồn vốn, khả năng trả nợ, khả năng đứng vững trước các biến động bất lợi
của thị trường. Đối với các dự án đầu tư bất động sản, phân tích về tài chính càng cần
được coi trọng do đặc trưng của các dự án đầu tư bất động sản có nguồn vốn lớn, thời
gian đầu tư và thu hồi vốn kéo dài, tính chất phức tạp. Việc phân tích tài chính dự án
đầu tư bất động sản một cách nghiêm túc sẽ làm tăng hiệu quả đầu tư và hạn chế rủi ro
phát sinh đối với nhà đầu tư cũng như với các tổ chức tín dụng.
2.3. Sự cần thiết của việc phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Như đã biết, đối với một nền kinh tế thì hoạt động đầu tư phát triển bất động
sản là vô cùng cần thiết nhằm tạo ra của cải vật chất và sự tăng trưởng, phát triển trong
xã hội. Nhưng hoạt động đầu tư nói chung cũng như đầu tư bất động sản nói riêng đòi
hỏi một nguồn vốn rất lớn, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ đối mặt với những rủi ro
không nhỏ nếu chỉ đầu tư hoàn toàn bằng vốn của mình, chưa kể tới việc năng lực của
riêng chủ đầu tư có thể chưa đáp ứng đủ. Rõ ràng chia sẻ rủi ro là một điều cần thiết,
chính vì vậy mà trong qúa trình đầu tư dự án, các chủ đầu tư thường kêu gọi sự tài trợ
từ những nơi khác nữa. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, việc tìm kiếm vốn
cho hoạt động đầu tư đã trở nên dễ dàng hơn rất nhiều với sự ra đời và phát triển ngày
một lớn mạnh của các tổ chức tín dụng. Nguồn tài trợ vốn từ các tổ chức này, đặc biệt

là từ ngân hàng đóng một vai trò quan trọng trong các dự án đầu tư bất động sản hiện


10
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
nay. Như vậy, có thể thấy rằng hoạt động phân tích tài chính có liên quan đến nhiều
phía, không chỉ từ các nhà đầu tư bất động sản mà còn từ phía các tổ chức tài chính,
tín dụng.
2.3.1. Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đối với các nhà quản trị đầu tư bất
động sản
Đối với các nhà quản trị đầu tư, họ luôn quan tâm đến khía cạnh lợi nhuận và
rủi ro của dự án. Trong quá trình này, họ sẽ tính toán, xem xét, đánh giá các chỉ tiêu
hiệu quả tài chính như quy mô lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận, so sánh với các mục tiêu
cần đạt được của dự án, trên cơ sở đó quyết định xem dự án có khả thi hay không, có
nên tiếp tục đầu tư hay không và nếu tiếp tục đầu tư thì phải làm thế nào để tăng hiệu
quả cho dự án.
2.3.2. Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản đối với người
cho vay
Trong nền kinh tế thị trường, các tổ chức tài chính tín dụng, với vai trò là người
cho vay cũng phải tiến hành phân tích dự án xin vay vốn trước khi ra quyết định tài trợ
cho dự án hay không. Chỉ khi nào một dự án được xác định là khả thi, đem lại lợi ích
cho cả người đi vay và người cho vay thì ngân hàng và các tổ chức tín dụng mới ra
quyết định tài trợ vốn. Chính vì vậy, không phải bất cứ doanh nghiệp nào cũng thành
công trong việc xin vay vốn. Việc phân tích tài chính dự án cho vay vốn một cách kĩ
càng sẽ giúp bên cho vay đưa ra được các quyết định chính xác về số tiền cho vay,
phương thức cũng như thời hạn cho vay,…qua đó đảm bảo hiệu quả của đồng vốn và
hạn chế được rủi ro trong hoạt động của mình.
2.3.3. Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đối với nhà đầu tư bất động sản
Bất cứ nhà đầu tư nào, khi bỏ vốn của mình ra đầu tư vào hoạt động này chứ

không phải hoạt động khác cũng kì vọng sẽ nhận lại được lợi ích lớn nhất có thể có
trong tương lai. Phân tích tài chính chính là một bước cần thiết để nhà đầu tư so sánh
các cơ hội đầu tư, trên cơ sở đó lựa chọn dự án có quy mô thích hợp với tiềm lực tài
chính của mình và đáp ứng được các mục tiêu về lợi nhuận.
2.4. Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Tùy theo quy mô, tính chất của từng dự án bất động sản mà người ta sẽ có các
yêu cầu cụ thể khác nhau, tuy vậy, nói chung phân tích tài chính dự án đầu tư cần phải
đảm bảo được các yêu cầu cơ bản sau:
- Số liệu sử dụng cho hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
phải chính xác, thích hợp, phải được rút ra từ thị trường và đảm bảo được cập nhật liên
tục nhằm tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình thực hiện.


11
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
- Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, tùy từng đặc điểm và
quy mô của dự án khác nhau mà có phương pháp phân tích phù hợp.
- Khi tiến hành phân tích, kết quả phân tích đưa ra cần dựa trên cơ sở một hệ
thống các chỉ tiêu tài chính chứ không phải chỉ dựa vào một chỉ tiêu riêng lẻ nào cả,
điều này sẽ đem lại cái nhìn toàn diện hơn về hiệu quả tài chính của dự án. Ngoài ra,
cần căn cứ từng trường hợp, hoàn cảnh, điều kiện cụ thể mà có thể áp dụng các chỉ tiêu
cho phù hợp.
- Mỗi dự án cần đưa ra được nhiều phương án khác nhau, trên cơ sở xem xét
đánh giá chi tiết chọn ra được phương án thích hợp nhất. Đặc biệt cần nắm rõ đặc
trưng của dự án đầu tư bất động sản cũng như các yếu tố ảnh hưởng để có thể đưa ra
quyết định đầu tư tối ưu.

3. Những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình phân tích tài chính dự án đầu
tư bất động sản

3.1. Nguồn nhân lực làm công tác phân tích tài chính
Nguồn nhân lực của một tổ chức được hiểu là tất cả những người lao động làm
việc cho tổ chức đó, được hình thành trên cơ sở các cá nhân có vai trò, nhiệm vụ khác
nhau nhưng có sự liên kết với nhau bởi những mục tiêu xác định. Trong tất cả các
ngành, lĩnh vực, nguồn nhân lực luôn được xác định là có vai trò quan trọng nhất,
không thể thiếu và tạo ra lợi thế cạnh tranh mang tính quyết định, đặc biệt là trong xu
thế toàn cầu hóa hiện nay, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng trở nên gay gắt
hơn bao giờ hết, không chỉ cạnh tranh trong nước với nhau mà còn với các doanh
nghiệp nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh hơn, nhiều kinh nghiệm hơn. Để có thể
đứng vững và giành được thành công trong môi trường hiện nay, việc tăng cường đầu
tư vào công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, trong đó có nguồn nhân lực thực
hiện công tác phân tích tài chính dự án, trở thành một điều tất yếu.
Vai trò của cán bộ phân tích tài chính dự án được thể hiện xuyên suốt trong
nhiều công việc như thu thập xử lý thông tin dùng trong dự án, tính toán các chỉ tiêu,
số liệu về doanh thu, chi phí, lãi lỗ và các chỉ tiêu tài chính cần thiết khác, đưa ra kết
luận và kiến nghị trong quá trình đầu tư,…Do tầm quan trọng như vậy nên cần thiết
phải chú trọng đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, xây dựng một đội ngũ nhân lực có
chất lượng cao nhằm đáp ứng được các yêu cầu, đòi hỏi của công việc cũng như nâng
cao tính hiệu quả trong hoạt động đầu tư. Nếu vì một nguyên nhân khách quan hay chủ
quan nào đó mà công tác này chưa thực sự được coi trọng và thực hiện có hiệu quả, ví
dụ như doanh nghiệp chưa có phương pháp tổ chức thực hiện bài bản, hệ thống, thiếu
tầm nhìn dài hạn, thiếu sự đồng bộ trong kế hoạch và các hoạt động thì sẽ gây ảnh
hưởng không tốt cho tương lai của bản thân doanh nghiệp. Do vậy, cần thiết phải xác


12
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
định được nhu cầu đào tạo, có kế hoạch đào tạo phù hợp cũng như chương trình đào
tạo bài bản. Để xác định nhu cầu đào tạo, cần thiết phải tiến hành phân tích tổ chức,

phân tích con người và nhiệm vụ cũng như tạo sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên
quan.
Có thể thấy rằng, một doanh nghiệp với nguồn nhân lực phân tích tài chính đầy
đủ, có chất lượng cao và am hiểu công việc, được sắp xếp hợp lý sẽ là nền tảng để thực
hiện hoạt động đầu tư có hiệu quả, đem lại thành công trong kinh doanh cho chủ đầu
tư. Bởi vậy, việc có những chiến lược và tầm nhìn đúng đắn trong sử dụng nguồn lực
này thể hiện qua công tác quản lý nhân sự chặt chẽ và khoa học là điều cần được các
doanh nghiệp đặc biệt coi trọng để phát huy tối đa khả năng hiện có, tiết kiệm chi phí
và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
3.2. Công tác thu thập và xử lý thông tin
Những năm gần đây, cùng với sự gia tăng cường độ cạnh tranh trên thị trường,
thông tin đã và đang trở thành một lực lượng không thể thiếu, ảnh hưởng to lớn đến sự
thành bại của một doanh nghiệp. Đặc biệt, với dự án đầu tư bất động sản thì thông tin
đóng vai trò quyết định đến chất lượng và hiệu quả của công tác lập và phân tích tài
chính. Như đã biết, hoạt động này rất đa dạng, phức tạp, đòi hỏi nguồn thông tin toàn
diện trên nhiều lĩnh vực như các thông tin kinh tế, thị trường, những biến động về lạm
phát, giá cả cũng như thay đổi trong chủ trương, chính sách của Chính phủ. Thông tin
kịp thời, đầy đủ sẽ giúp việc lập và phân tích dự án được nhanh chóng, sát thực tế, do
đó đảm bảo hiệu quả của hoạt động đầu tư, hạn chế rủi ro, thua lỗ trong kinh doanh và
ngược lại.
Vì thông tin rất đa dạng và phong phú, trong quá trình thu thập và xử lý thông
tin cần tiến hành đầy đủ trình tự các bước và đảm bảo một số yêu cầu sau:
- Có kế hoạch thu thập dữ liệu: cần chú ý tới các yếu tố như ai sẽ là người thu
thập, mục đích của việc thu thập để làm gì, phân công ra sao và quá trình thu thập cần
đảm bảo những nội dung như thế nào, …
- Trong quá trình thu thập: thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn khác
nhau, có thể thu thập các tài liệu đã có sẵn hoặc trực tiếp tiến hành điều tra, khảo sát
cũng như sử dụng các nguồn lực, chuyên gia từ bên ngoài tổ chức làm công tác này.
- Xử lý thông tin: thông tin thu thập được từ nhiều nguồn với những phương
pháp khác nhau, vì thế cần được xử lý và tổng hợp lại. Cần đảm bảo được tính cập

nhật và tin cậy của thông tin, tránh các sai sót do thông tin đã lỗi thời, do phương pháp
thu thập không đầy đủ hoặc lỗi trong quá trình xử lý. Có thể xác minh, kiểm chứng lại
số liệu bằng cách đối chiếu với các nhóm số liệu cùng loại của các bên liên quan hoặc
từ các tổ chức tư vấn.


13
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
- Lưu trữ thông tin: để tiện cho việc sử dụng và quản lý, thông tin cần được lưu
trữ và sắp xếp theo một trình tự nhất định. Việc lưu trữ thông tin cần vừa đảm bảo
được việc cung cấp thông tin nhanh chóng, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau vừa
đảm bảo bí mật, an toàn cho thông tin.
3.3. Hệ thống trang thiết bị công nghệ
Trong thời đại khoa học kĩ thuật phát triển như vũ bão, cuộc cạnh tranh giữa
các nước và giữa các doanh nghiệp ngày càng khốc liệt, thể hiện qua các mặt tài chính,
quản lý, chất lượng giá cả và tất nhiên là không thể thiếu công nghệ. Công nghệ mới
với những tính năng ưu việt hơn chính là một lợi thế cạnh tranh quan trọng tạo ra
thành công và lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Để có thể đứng vững trong thị trường,
các nhà đầu tư phải thường xuyên học hỏi, cập nhật và áp dụng những công nghệ, máy
móc thiết bị mới vào quá trình sản xuất. Có thể nói rằng công nghệ đã làm thay đổi căn
bản môi trường đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản.
Trong hoạt động lập và phân tích dự án đầu tư, công nghệ thông tin ngày càng
có vai trò quan trọng, tham gia vào nhiều hoạt động từ việc đảm bảo các chức năng
tính toán, lưu trữ thông tin đến việc quản lý rủi ro. Việc ứng dụng trang thiết bị máy
móc hiện đại và công nghệ thông tin đem lại hiệu quả cao nhờ tiết kiệm chi phí, vừa
giúp giảm thời gian ra quyết định, cho phép truy cập nhanh vào các dạng thông tin
khác nhau vừa giúp tăng năng suất lao động, cải thiện chất lượng dịch vụ cung cấp cho
khách hàng. Qua đó cải thiện hiệu quả hoạt động, tăng thu nhập, ổn định quy trình
kinh doanh, nâng cao uy tín của công ty và nhiều khía cạnh khác nữa.

Tuy nhiên, cùng với những ưu điểm, việc ứng dụng công nghệ cũng có những
rủi ro nhất định của nó, đặc biệt là vấn đề bảo mật dữ liệu. Các doanh nghiệp cần có
biện pháp bảo đảm an ninh thông tin và bí mật kinh doanh của mình cũng như buộc
nhân viên tuân thủ những nguyên tắc nghề nghiệp trong quá trình làm việc.
3.4. Năng lực tổ chức quản lý dự án
Năng lực tổ chức quản lý là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư và
khai thác của một dự án. Quá trình đầu tư dự án bao gồm rất nhiều công việc có liên
quan chặt chẽ đến nhau, việc sắp xếp, phối hợp nhịp nhàng các hoạt động đòi hỏi phải
có năng lực quản lý nhất định. Năng lực quản lý tốt sẽ giúp dự án đầu tư được thực
hiện đúng tiến độ, tiết kiệm được chi phí, sử dụng có hiệu quả và hợp lý nguồn lực sẵn
có, đem lại thành công trong hoạt động kinh doanh. Thiếu kiến thức và kĩ năng quản lý
là nguyên nhân dẫn tới thất bại trong hoạt động đầu tư, không đáp ứng được những
thay đổi, rủi ro của thị trường và gây thua lỗ.
Quản lý dự án là hoạt động phức tạp, bao gồm nhiều mặt như: quản lý thời gian,
quản lý chi phí, quản lý chất lượng, quản lý nhân lực, quản lý thông tin, quản lý rủi ro,


14
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
…Để quản lý có hiệu quả thì cần đảm bảo sự tập trung, phân công hợp lý kết hợp với
khả năng tổ chức và lãnh đạo của các cán bộ quản lý.

4. Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản
Trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu nói chung cũng như dự án đầu tư
bất động sản nói riêng người ta sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nhằm đạt được
hiệu quả phân tích cao và chính xác nhất. Có 5 phương pháp thường được sử dụng, đó
là phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo, phân tích độ nhạy,
phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp triệt tiêu rủi ro.

4.1. Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu
Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu là phương pháp thường được sử
dụng nhất vì tính đơn giản cũng như kết quả khá chính xác mà nó đem lại. Trong
phương pháp này, người ta tiến hành bằng cách so sánh các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
chủ yếu của dự án đầu tư đang xem xét với các dự án đã và đang xây dựng hoặc đang
hoạt động.
Sử dụng phương pháp này giúp cho việc đánh giá tính hợp lý và chính xác các
chỉ tiêu của dự án. Từ đó có thể rút ra các kết luận đúng đắn về dự án bất động sản để
đưa ra quyết định đầu tư được chính xác. Tuy nhiên cần lưu ý đến tính phù hợp của
các chỉ tiêu được dùng tùy theo từng hoàn cảnh cụ thể, không nên áp dụng máy móc,
rập khuôn cho tất cả các trường hợp sẽ đưa lại kết quả thiếu chính xác.
4.2. Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp phân tích độ nhạy dựa trên cơ sở của việc dự đoán được một số
rủi ro không mong muốn có thể xuất hiện trong tương lai, ví dụ như có lạm phát làm
giá vật liệu tăng dẫn đến việc tăng chi phí đầu tư, hoặc có thể lượng tiêu thụ sản phẩm
giảm xuống cũng làm ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án,… Thông qua việc xem xét
sự biến động của các yếu tố đó, ta sẽ đánh giá được nó có ảnh hưởng như thế nào kết
quy mô lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp.
Mức độ sai lệch của các yếu tố của dự án do tác động của yếu tố rủi ro được xác
định dựa vào từng trường hợp cụ thể, có thể từ 10 - 20%. Những dự án có độ an toàn
cao phải là những dự án đem lại hiệu quả ngay cả trong trường hợp có những rủi ro,
thay đổi bất lợi. Nếu dự án tỏ ra kém hiệu quả hoặc có khả năng gây lỗ thì cần được
xem xét lại để có biện pháp khắc phục kịp thời.
4.3. Phương pháp dự báo
Phương pháp này dựa trên việc dùng các số liệu dự báo, điều tra thống kê để
kiểm tra những biến động trên thị trường có thể trực tiếp ảnh hưởng như thế nào đến
hiệu quả và tính khả thi của dự án.


15

Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
Các biến động thường được xác định là cung cầu của sản phẩm, dịch vụ của dự
án, giá cả thị trường và các yếu tố đầu ra cũng như chất lượng của các yếu tố đầu
vào… Dựa trên việc dự báo thay đổi về các yếu tố đó, người làm công tác phân tích có
thể dự kiến và đưa ra các giải pháp khắc phục.
4.4. Phương pháp thẩm định theo trình tự
Phương pháp thẩm định theo trình tự là phương pháp trong đó người ta sẽ tiến
hành thẩm định dự án theo một trình tự chặt chẽ nhất định, thường gồm hai bước cơ
bản là thẩm định tổng quát và thẩm định chi tiết. Một dự án chỉ được tiến hành khi đã
được đánh giá là đạt yêu cầu trong cả hai bước thẩm định trên. Trình tự thẩm định như
sau:
- Thẩm định tổng quát: Ở bước này người ta sẽ xem xét một cách tổng quan các
nội dung cần thẩm định của dự án, ví dụ như phân tích về thị trường, về tính phù hợp
của dự án,… qua đó đánh giá các vấn đề chưa hợp lý để có phương hướng điều chỉnh.
Thẩm định tổng quát chỉ giúp ta hiểu biết một cách khái quát về dự án, các vấn đề như
quy mô hay sự cần thiết chứ chưa đi sâu vào chi tiết, do đó ở giai đoạn này khó phát
hiện được các vấn đề hoặc sai sót cần điều chỉnh, do vậy cần thiết phải tiến hành thẩm
định một cách chi tiết, toàn diện hơn ở bước 2.
- Thẩm định chi tiết: Trong bước này, việc thẩm định được tiến hành một cách
chi tiết, kĩ lưỡng từng nội dung cụ thể của dự án như phân tích các điều kiện pháp lý,
thẩm định kĩ thuật, phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án. Tùy theo
đặc điểm của dự án mà người ta sẽ tập trung hơn vào một số yếu tố cơ bản để phân
tích. Nếu kết quả thẩm định ở những yếu tố quan trọng không đạt thì có thể đưa ra kết
luận ngay, không cần thiết phải phân tích các yếu tố còn lại. Việc thẩm định chi tiết
giúp ta có cái nhìn sâu sắc hơn về toàn bộ dự án, làm cơ sở đánh giá tính khả thi và ra
quyết định đầu tư.
4.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án đầu tư bất động sản, với đặc trưng thời gian đầu tư và thu hồi vốn kéo
dài, thường tiềm ẩn nhiều rủi ro, thay đổi không mong muốn do tác động của môi

trường bên ngoài. Vì vậy, trong quá trình phân tích người ta thường áp dụng phương
pháp này để lường trước những bất trắc có thể phát sinh để có biện pháp giải quyết kịp
thời, hạn chế các tác động bất lợi và đảm bảo tính vững chắc của dự án.

5. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
5.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án đầu tư BĐS
5.1.1. Xác định tổng vốn đầu tư
Tổng mức đầu tư là một trong những nội dung quan trọng đầu tiên cần phải
được xem xét kĩ càng trong quá trình phân tích tài chính dự án. Theo thông tư số


16
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình: ‘‘Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây
dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi
trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực
hiện đầu tư xây dựng công trình. ’’
Đây là yếu tố cần phải được xây dựng một cách khoa học để đảm bảo tính hiệu
quả bởi việc xác định tổng mức đầu tư không trên cơ sở thực tiễn sẽ dẫn đến sai lệch
làm ảnh hưởng đến quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án. Do vậy, trong
quá trình phân tích về phương diện tài chính, người làm công tác phân tích cần phải
xem xét, cần nhắc về tính hợp lý, đầy đủ của các khoản mục chi phí cũng như dự tính
trước những yếu tố rủi ro có thể xảy ra làm tăng chi phí đầu tư để có biện pháp phòng
tránh kịp thời, đảm bảo tính khả thi cho dự án đầu tư nói chung cũng như cho các dự
án đầu tư bất động sản nói riêng.
Tổng mức đầu tư bao gồm 7 loại khoản mục chi phí: chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.

‘‘- Chi phí xây dựng: là các chi phí để xây dựng, tạo lập các công trình, hạng
mục cần thiết; chi phí phá và tháo dỡ các công trình cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây
dựng; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm
tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị: là tất cả các loại chi phí cần thiết để mua sắm thiết bị công
nghệ, bao gồm cả chi phí cho quá trình đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp
đặt, vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế và các loại phí liên quan, …
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: là chi phí cần thiết để có
được đất, bao gồm chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất; chi phí
thực hiện tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí sử dụng
đất trong thời gian xây dựng;…
- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí dùng để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án, tính từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tiến hành đầu tư đến khi hoàn thành
quá trình đầu tư xây dựng và đưa công trìnhvào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm các loại chi phí khảo sát xây dựng;
chi phí lập báo cáo đầu tư (nếu có), chi phí lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ
thuật; chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc; chi phí thiết kế xây dựng công trình; chi phí
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình; chi
phí lập hồ sơ yêu cầu, nhà thầu thi công, nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị, tổng thầu
xây dựng; ...


17
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
- Chi phí khác: là các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án và
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên.
- Chi phí dự phòng: bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá

trong thời gian thực hiện dự án. Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm:
chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng và chi phí khác. Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm,
chi phí dự phòng được xác định bằng 2 yếu tố:
+ Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng
5% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và
tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
+ Dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự
án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. ’’
[Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ]
Tổng mức đầu tư cũng có thể chia làm 3 loại theo tính chất của nguồn vốn: vốn
cố định, vốn lưu động và vốn dự phòng. Vốn cố định gồm các loại chi phí xây lắp và
mua sắm thiết bị, chi phí về đất, chi phí quản lý, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác,
… Vốn lưu động, cụ thể là vốn lưu động ban đầu bao gồm vốn sản xuất và vốn lưu
thông, là các chi phí ban đầu nhằm đảm bảo sự vận hành có hiệu quả của dự án trong
một chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên.
Bảng 1.1: Bảng tổng hợp vốn đầu tư
STT Thành phần vốn đầu tư Năm 1 Năm 2 Năm …
1 Vốn cố định
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
- Chi phí đất
- Chi phí quản lý
- Chi phí tư vấn
- Chi phí khác
2 Vốn lưu động
3 Vốn dự phòng
Tổng vốn đầu tư

5.1.2. Xác định các nguồn tài trợ cho dự án

Năm N


18
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
Như đã biết, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một nguồn vốn
rất lớn, nếu chủ đầu tư chỉ dựa vào tiềm lực tài chính của bản thân mình thì sẽ rất khó
có thể đáp ứng được, do vậy việc tìm kiếm và đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư là
một việc làm cần thiết, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay. Đối với một dự án đầu tư
nói chung cũng như dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, các nguồn tài trợ
cho dự án có thể nói là rất phong phú, nguồn này không chỉ bao gồm vốn chủ sở hữu
mà còn từ các nguồn vay ngân hàng và các tổ chức tài chính tín dụng, từ vốn góp cổ
phần, liên doanh hoặc vốn ngân sách nhà nước,…
Bên cạnh đó, do dự án đầu tư bất động sản không chỉ đòi hỏi vốn lớn mà còn có
đặc trưng thời gian đầu tư lâu dài, do đó tất cả vốn không phải được đầu tư ngay tại
một thời điểm mà được sử dụng theo giai đoạn thực hiện của dự án. Chính vì thế, cần
thiết phải tổ chức quản lý một cách khoa học, đảm bảo kịp thời về số lượng và chất
lượng của nguồn vốn huy động, vừa tránh việc chậm tiến độ vừa tránh hiện tượng tồn
đọng vốn gây lãng phí nguồn lực tài chính.
Ngoài ra, việc xác định cơ cấu nguồn vốn cho dự án đầu tư xây dựng công trình
bất động sản cũng cần được coi trọng vì nó cho thấy được tiềm lực vững chắc của nhà
đầu tư cũng như cho biết cụ thể tỷ lệ từng nguồn chiếm bao nhiêu phần trăm trong
tổng mức đầu tư dự kiến. Trên cơ sở các yếu tố trên, ta có thể lập tiến độ huy động vốn
hàng năm đối với từng nguồn cụ thể.
5.2. Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời
dự án đầu tư bất động sản
5.2.1. Xác định doanh thu từ hoạt động của dự án

Doanh thu của dự án là tổng giá trị hàng hoá và dịch vụ thu được trong các năm
hoạt động của dự án, bao gồm doanh thu do bán sản phẩm dịch vụ và doanh thu từ
việc thanh lý, thu hồi tài sản. Để tiện cho việc theo dõi và kiểm tra, doanh thu của dự
án được tính theo từng năm hoạt động và được xác định rõ ràng từng nguồn. Người ta
thường căn cứ vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để lập bảng dự
tính doanh thu trên cơ sở ước tính mức sản lượng tiêu thụ, công suất hoạt động của dự
án và giá bán của sản phẩm. Tùy theo tính chất của từng dự án đầu tư bất động sản mà
người ta tính toán công suất hoạt động cho phù hợp, tuy vậy thường công suất vận
hành của dự án trong một số năm đầu không cao và do vậy, mức doanh thu cũng chỉ
bằng khoảng 50 – 60% mức tiềm năng.
5.2.2. Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án
Chi phí vận hành dự án cũng là một khoản mục cần được chia theo từng năm
nhằm tiện cho việc tính toán và theo dõi. Chi phí này có thể chia thành 2 loại: chi phí
sản xuất và chi phí ngoài sản xuất.


19
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
Chi phí sản xuất bao gồm:
- Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên
- Chi phí điện, nước, Internet,…
- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng nhà cửa, máy móc, thiết bị,…
- Chi phí quản lý
- Chi phí khấu hao TSCĐ
- Chi phí lãi vay
- Chi phí tái đầu tư thay thế tài sản
Chi phí ngoài sản xuất: là chi phí dùng cho việc marketing, quảng cáo sản
phẩm, chi phí bán hàng, chi phí dự phòng lưu thông sản phẩm và các chi phí khác có
liên quan.

Việc xem xét, tính toán chi phí vận hành phải dựa trên kế hoạch sản xuất hàng
năm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án. Người cán bộ làm công tác
phân tích tài chính dự án cần có khả năng đánh giá tính phù hợp của từng loại khoản
mục chi phí dựa trên thực tiễn về thị trường, có phương pháp phân bổ chi phí lãi vay,
tính toán thuế suất và mức thuế phải nộp hàng năm cho đúng với quy định của pháp
luật. Đặc biệt, cần xác định chính xác chi phí khấu hao hàng năm của dự án. Đây là
một yếu tố quan trọng của chi phí sản xuất và có ảnh hưởng lớn đến kết quả hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp. Hiện nay có nhiều cách tính khấu hao khác nhau, việc
lựa chọn phương pháp tính khấu hao có ảnh hưởng không nhỏ đến các kết quả tính
toán trong phân tích tài chính, vì vậy, người làm công tác phân tích tài chính cần lựa
chọn được phương pháp phù hợp nhất và tuân thủ theo các quy định của nhà nước.
5.2.3. Dự trù lãi lỗ của dự án
Sau khi đã xác định được doanh thu cũng như chi phí vận hành từng năm, ta có
thể tính toán được mức lãi lỗ hay lợi nhuận của dự án. Lợi nhuận của dự án được tính
bằng hiệu số giữa doanh thu của dự án và chi phí hàng năm đã bỏ ra để đạt được mức
doanh thu đó. Lợi nhuận gồm có lợi nhuận trước thuế và lợi nhuận sau thuế. Lợi nhuận
là chỉ tiêu tuyệt đối, phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh hàng năm của dự án, vì vậy
trong quá trình phân tích tài chính nó cần được coi trọng đúng mức.
5.2.4. Xác định dòng tiền của dự án
Do đặc tính thời gian tạo lập và khai thác lâu dài của các dự án đầu tư bất động
sản, các khoản thu và chi phát sinh hàng năm đã tạo ra dòng tiền thu và dòng tiền chi
của dự án. Hiệu số chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm
hoạt động của dự án được gọi là dòng tiền ròng của dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản.
Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - các khoản chi trong kỳ


20
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế:
Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền ròng – Dòng thuế
Trong đó:
+ Khoản thu trong kỳ: gồm doanh thu thuần trong các năm hoạt động, giá trị
thanh lý tài sản cố định và giá trị thu hồi vốn lưu động.
+ Các khoản chi trong kỳ: gồm dòng chi phí vốn đầu tư ban đầu (vốn cố định và
vốn lưu động), dòng giá trị đầu tư bổ sung tài sản, chi phí vận hành hàng năm của dự
án.
+ Dòng thuế: dòng thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm.
5.3. Phân tích độ an toàn tài chính của dự án đầu tư bất động sản
Độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư bất động sản là nội dung quan
trọng để đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu cần
được đặc biệt quan tâm. Nó được thể hiện qua các mặt sau:
- An toàn về nguồn vốn: độ an toàn về nguồn vốn được xem xét trên cơ sỏ
nguồn vốn phải đủ về số lượng, phù hợp về tiến độ, đảm bảo về tính pháp lý và cơ sở
thực tiễn của các nguồn huy động, hình thức thanh toán, vay vốn và trả nợ vốn, đảm
bảo tỉ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay.
- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và trả nợ.
- An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán thể hiện qua phân tích độ nhạy
của dự án.
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, cần phải chú trọng quá
trình đánh giá các yếu tố trên. Sự bảo đảm an toàn về tài chính cho doanh nghiệp sẽ
giúp đảm bảo tính vững chắc cũng như hiệu quả cao cho dự án.
5.4. Thẩm định độ nhạy của dự án
Một dự án đầu tư bất động sản thường có tuổi thọ lâu dài, trong quá trình đó dễ
phát sinh các yếu tố rủi ro không mong muốn. Để hạn chế thấp nhất tác động của các
yếu tố đó, cần thiết phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án để xem xét khả năng
đứng vững của dự án trước các thay đổi của môi trường kinh tế, xã hội, trên cơ sở đó
đưa ra các giải pháp đối phó phù hợp. Phân tích độ nhạy của dự án chính là đánh giá
tính vững chắc của dự án thông qua việc phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của

dự án sẽ thay đổi như thế nào khi các yếu tố đầu vào và đầu ra có liên quan thay đổi.
Thông qua việc xem xét mức độ biến động của dự án khi các điều kiện thay đổi, chủ
đầu tư sẽ nhận biết được các yếu tố nào có ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu tài chính để
lựa chọn được những dự án vừa có độ an toàn cao vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế.
Để tiến hành phân tích độ nhạy, trước tiên cần dự đoán được một số yếu tố mà
khi chúng thay đổi có thể gây tác động lớn đến các kết quả tính toán. Sau đó, ta sẽ


21
Đề án thực tập
GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa
tăng/giảm từng yếu tố hoặc thực hiện đồng thời với nhiều yếu tố, trên cơ sở đó, xem
xét xem các chỉ tiêu hiệu quả và độ an toàn của dự án có còn được đảm bảo hay
không. Các trường hợp thường được xem xét là sự thay đổi trong tổng mức đầu tư,
thay đổi trong khả năng tiêu thụ sản phẩm hoặc trong chi phí vận hành dự án, thay đổi
do tác động của lạm phát, trượt giá, chính sách thuế,…
Người ta thường tính độ nhạy của dự án theo 2 cách: tính độ nhạy 1 chiều (xem
các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế nào khi có một yếu tố liên
quan thay đổi) và độ nhạy 2 chiều (khi có 2 yếu tố liên quan thay đổi).
Trên đây là một số chỉ tiêu thường được sử dụng trong phân tích, đánh giá hiệu
quả tài chính dự án nói chung cũng như trong dự án đầu tư bất động sản nói riêng. Tuỳ
theo yêu cầu, quy mô đầu tư trong từng tình huống cụ thể mà có thể lựa chọn các chỉ
tiêu phù hợp với từng dự án nhằm đưa ra đánh giá tổng quan, chính xác nhất.


Đề án thực tập

22

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

PHẦN 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ ARCHI

1. Giới thiệu về tổng công ty cổ phần đầu tư Archi
Tên đầy đủ: Tổng công ty cổ phần đầu tư Archi - Archi Invest
Địa chỉ: Phòng 725, Cầu thang 11, Đơn nguyên 7, Tòa nhà CT5, KĐT Mỹ
Đình, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
Email:
Website: />1.1. Lịch sử hình thành
Tổng công ty CP đầu tư Archi (Archi Invest - AI) được thành lập vào năm 2007
bởi các công ty hoạt động thành công trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, lập dự án và
truyền thông chuyên ngành xây dựng tại Việt Nam. Công ty được Sở Kế hoạch - Đầu
tư thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 0103019305 ngày 28
tháng 08 năm 2007. Là công ty mới được thành lập, song nhờ sở hữu các thương hiệu
mạnh ngay từ đầu (VNKientruc và GreenScape) nên công ty đã sớm tạo được tiếng
vang trong ngành. Công ty đã có những chiến lược phát triển đúng đắn, tập trung đầu
tư chuyên sâu về bất động sản du lịch và bất động sản biệt thự sinh thái, đáp ứng nhu
cầu nghỉ dưỡng đang tăng nhanh của một bộ phận không nhỏ người dân và dần khẳng
định vị thế của mình như một đơn vị đi đầu trong lĩnh vực Xây dựng – Kiến trúc – Dự
án bất động sản với các công trình luôn tuân thủ một tiêu chuẩn chung về phát triển
bền vững.
Qua một số năm phát triển, cùng với sự ra đời của các công ty thành viên nhằm
đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ và quản lý các dự án lớn do công ty thực hiện, tính
đến tháng 8 năm 2009, Archi Group đã sở hữu trong tay 10 công ty thành viên. Tuy
vậy, Archi Invest, với tư cách là đơn vị đại diện pháp luật và nắm cổ phần chi phối của
các công ty trong tập đoàn vẫn luôn đóng vai trò trung tâm trong các hoạt động. Với
những bước đi đúng đắn, công ty đã đạt được nhiều thành công ngay trong thời điểm
nền kinh tế đang gặp khó khăn. Hiện công ty CP đầu tư Archi đã và đang mở rộng

quan hệ hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước, trong tương lai hướng đến trở
thành tập đoàn đầu tư đa ngành và vươn ra thị trường thế giới.
1.2. Chức năng và nhiệm vụ
SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

23

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

1.2.1. Hoạt động đầu tư phát triển các công ty trong ngành:
Tổng công ty CP đầu tư Archi tham gia vào tìm kiếm và đầu tư vào các công ty
trong ngành xây dựng, hỗ trợ nguồn lực cho những công ty có tiềm năng. Với kinh
nghiệm hoạt động của mình, công ty còn giúp cung cấp các giải pháp, chiến lược đồng
bộ nhằm tạo ra sự đột phá và tăng trưởng bền vững cho các công ty được đầu tư.
1.2.2. Hoạt động đầu tư dự án
Công ty tham gia đầu tư dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau:
- Lĩnh vực xây dựng sử dụng vật liệu địa phương (mây tre đan, chế tác đá ong
xuất khẩu).
- Lĩnh vực bất động sản (xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch
sinh thái).
1.2.3. Dịch vụ tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn luật, tài chính)
Tổng Công ty CP đầu tư Archi với kinh nghiệm của mình đã xây dựng kênh tư
vấn nhằm giúp:
- Hỗ trợ các nhà đầu tư khác tìm kiếm địa điểm đầu tư phù hợp;
- Tư vấn về mặt pháp lý cho các dự án;

- Xây dựng các kế hoạch thực hiện cho dự án, đưa ra những phân tích và đánh
giá về các khó khăn có thể gặp phải trong quá trình thực hiện đầu tư;
- Hỗ trợ về phương án thiết kế, bảo vệ thiết kế cho dự án;
- Tổ chức thi công và giám sát thi công;
- Giới thiệu, tìm kiếm đơn vị quản lý và kinh doanh dự án sau đầu tư;
- Truyền thông, hỗ trợ quảng bá hình ảnh cho dự án;
1.2.4. Các hoạt động khác bao gồm
- Dịch vụ môi giới bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản.
- Đại lý kinh doanh dịch vụ bưu chính viễn thông, dịch vụ lưu trữ và cung cấp
thông tin trên mạng viễn thông, internet (không bao gồm dịch vụ điều tra và thông tin
nhà nước cấm), các hoạt động liên quan đến cơ sở dữ liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu, lưu
trữ dữ liệu.
- Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo.
- Tổ chức hội chợ triển lãm.
- Đại lý mua bán kí gửi hàng hóa.
- Uỷ thác mua bán hàng hóa.
- Đại lý môi giới đấu giá hàng hóa (trừ loại nhà nước cấm).
- Môi giới thương mại
SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

24

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

- Kinh doanh khách sạn, nhà hàng ăn uống (không bao gồm kinh doanh quán
bar, karaoke, vũ trường).
- Kinh doanh vận tải bằng ô tô các loại hình sau: vận tải khách theo tuyến cố
định, vận tải bằng xe taxi, vận tải khách theo hợp đồng, vận tải khách du lịch, vận tải
hàng hóa.
1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm gần đây
Qua một số năm hoạt động, cùng với những kinh nghiệm đã tích lũy được, công
ty CP đầu tư Archi đã xây dựng thành công kênh kết nối hữu hiệu với các nhà đầu tư
khác để đem lại lợi ích cho bản thân công ty, cho các công ty đầu tư cũng như cho toàn
xã hội. Công ty không chỉ tập trung quản lý nguồn vốn điều lệ 200 tỷ đồng của mình
mà còn huy động và vận hành được những nguồn vốn lớn từ phía đối tác, tạo ra những
bước tăng trưởng và phát triển ổn định cho các công ty được đầu tư. Bên cạnh đó, các
hoạt động dịch vụ của các công ty thành viên cũng tạo nên một nguồn doanh thu ổn
định, giúp công ty CP đầu tư Archi luôn đứng vững ngay cả khi thị trường gặp nhiều
biến động. Cùng với các công ty thành viên, công ty đã thực hiện nghiên cứu và đầu tư
nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng như:
- Dự án Yên Bài Villas
Địa điểm: xã Yên Bài, huyện Ba Vì (Hà Nội), cách trung tâm Hà Nội 49 km về
phía Tây.
Diện tích: 19.3 ha. Quần thể Yên Bài Villas gồm 2 khu lớn:
• Khu 1: tổng diện tích 11.3 ha với gần 30 căn biệt thự, gồm 3 phân khu
nhỏ A - B - C.
• Khu 2: tổng diện tích 8 ha với gần 50 căn biệt thự, gồm 3 phân khu nhỏ
A - B - C.
Hạng mục công cộng của Yên Bài Villas bao gồm hệ thống các mặt nước điều
hòa, đường nội bộ, đường dạo, khu vui chơi cho trẻ em, điểm đỗ xe và cây xanh nội bộ
và các hạng mục công cộng có thu phí như sân tenis, bể bơi, khu câu cá, xông hơi....
- Chuỗi dự án Green Villas
Địa điểm: xã Yên Bài, huyện Ba Vì (Hà Nội)
Green Villas hạn chế số lượng biệt thự trong một khu để đảm bảo khả năng

phục vụ được tốt nhất. Thông thường, các dự án Green Villas giới hạn ở quy mô dưới
50 căn biệt thự.
• Green Villas 1 có diện tích 2 ha, được quy hoạch với 9 lô biệt thự, mỗi lô
có diện tích từ 1200m2 đến 1800m2 bao gồm biệt thự xây thô và diện tích sân vườn.

SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

25

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

• Green Villas 2 có diện tích 1,2 ha nằm ngay cạnh vườn quốc gia Ba Vì
và gần kề những địa điểm du lịch nổi tiếng như Khoang Xanh, Suối Tiên, Làng văn
hóa các dân tộc Việt Nam..., bao gồm 9 căn biệt thự, mỗi căn từ 900 – 1300 m2.
• Dự án Green Villas 3 có diện tích 1,4 ha bao gồm 13 lô biệt thự xây thô
và sân vườn được thiết kế đồng bộ.
• Green Villas 4 có diện tích 11 ha, có vị trí bám sát mặt đường, thuận tiện
cho việc đi lại giữa các dự án, các khu du lịch và dịch vụ công cộng khác.
- Dự án Tản Viên Villas & Resort
Địa đểm: Xã Vân Hoà, huyện Ba Vì, Hà Nội
Tổng diện tích: 21 hecta (với 7 hecta hồ, 8 hecta khu biệt thự gồm 30 căn biệt
thự nghỉ dưỡng bán và 20 căn biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê và sử dụng bán thời gian
(Time Share), 13 hecta cảnh quan cây xanh)
Tổng giá trị đầu tư: 17 triệu USD
- Dự án Viên Nam Resort

Địa điểm: khu vực Suối Thần, xóm Đoàn Kết I, xã Phúc Tiến, huyện Kỳ Sơn,
tỉnh Hòa Bình.
Diện tích: 150 ha (Giai đoạn 1: 65 ha; Giai đoạn 2: Mở rộng thêm 90 ha)
Dự án nhằm xây dựng khu du lịch sinh thái cao cấp theo tiêu chuẩn quốc tế 5
sao với 180 căn biệt thự vận hành theo mô hình Timeshare, hệ thống dịch vụ hoàn hảo,
phục vụ các sự kiện và nhu cầu nghỉ dưỡng.
Tổng mức đầu tư: 550 tỷ VNĐ
- Dự án Lâm Sơn Resort
Địa điểm: Xóm Kẽm, xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình. Dự án
cách Hà Nội 47km về phía Tây Bắc, nằm sát đường quốc lộ 6 nối thủ đô Hà Nội với
khu vực Tây Bắc.
Tổng diện tích: 66 ha
Tổng mức đầu tư: 12 Triệu USD, chia làm 2 giai đọan, mỗi giai đoạn đầu tư
khoảng 6 triệu USD.
Khu du lịch Lâm Sơn là quần thể gồm có 100 phòng khách sạn, 100 khu nhà
nghỉ dưỡng tách biệt và 120 biệt thự sinh thái cao cấp hồ vườn. Khi hoàn thành, Lâm
Sơn Resort sẽ trở thành một khu resort lớn nhất miền Bắc.
- Dự án Anantara Đồng Mô
Địa điểm: Đồng Mô, Kim Sơn, Sơn Tây, Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội chưa
đầy 45 km.

SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

26

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

Diện tích: Ananatara Đồng Mô có tổng diện tích 30 ha gồm 3 hòn đảo nằm trên
diện tích 1100 ha của hồ Đồng Mô, một trong những hồ rộng nhất với cảnh nước non
đẹp nhất miền bắc.
Tổng vốn đầu tư: khoảng 30 triệu USD
Anantara Đồng Mô được qui hoạch và đầu tư thành một khu resort, spa và hotel
5 sao đạt tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên của miền bắc với hơn 100 căn biệt thự, các siêu
thị mini, trạm y tế, câu lạc bộ thể thao, ngoài ra còn có các nhà hàng, bể bơi, dich vụ
Spa cao cấp,...

2. Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại tổng công
ty cổ phần đầu tư Archi
2.1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại công ty
Công tác phân tích tài chính dự án là một công việc có ý nghĩa rất quan trọng,
vì vậy đòi hỏi có sự quan tâm đúng mức từ phía chủ đầu tư cũng như các ban ngành có
liên quan. Tại công ty cổ phần đầu tư Archi, quy trình phân tích tài chính dự án đầu tư
bao gồm những nội dung chính sau đây:
2.1.1. Xác định tổng mức đầu tư
Việc dự trù tổng mức đầu tư cho dự án có thể được thực hiện theo nhiều cách
khác nhau dựa trên nguồn số liệu có được. Tại công ty, việc tính tổng vốn đầu tư dựa
trên phương pháp cộng chi phí đưa lại kết quả khá chính xác. Công ty thường tiến
hành dự trù theo cách tính toán từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư dựa trên cơ sở
các thông tin về giá chuẩn xây dựng, số lượng cũng như giá cả thiết bị và các loại chi
phí cần thiết khác. Việc tham khảo thông tin thị trường được công ty đánh giá là rất có
ích nhằm giúp phát hiện những khoản mục chưa hợp lý và tiến hành sửa đổi, bổ sung
kịp thời. Ví dụ khi xác định chi phí xây dựng công trình, công ty sẽ dựa vào danh mục
các hạng mục công trình, quy mô xây dựng của từng hạng mục và mức giá chuẩn của
một đơn vị quy mô xây dựng căn cứ vào quyết định đã được quy đổi theo mặt bằng giá
lúc lập dự toán để đưa ra được con số cụ thể về vốn đầu tư xây lắp cần phải bỏ ra.

Trong quá trình phân tích tài chính, công ty còn chú ý đến sự cân đối trong cơ
cấu các nguồn vốn thông qua việc đánh giá từng nguồn tài trợ cho dự án, phân tích khả
năng sẵn có của chủ đầu tư, khả năng đi vay và xác định chi phí của từng loại vốn.
Trên cơ sở đó có thể đưa ra được tỉ lệ hợp lý giữa nguồn vốn đầu tư tự có và nguồn đi
vay nhằm tối đa hóa các nguồn lực sẵn có và tận dụng tốt nguồn tài trợ từ bên ngoài.
Tỉ lệ này được xác định cụ thể cho từng trường hợp, đảm bảo phù hợp với quy mô và
tính chất của dự án đầu tư. Tiến độ thực hiện dự án cũng được xem xét vì nó có liên
quan đến việc bỏ vốn và huy động nguồn vốn bên ngoài. Đây cũng là cơ sở công ty sử
SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

27

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

dụng cho việc tính toán lãi vay trong thời gian xây dựng và xác định thời gian trả nợ
vay.
2.1.2. Xác định doanh thu – chi phí và các báo cáo tài chính hàng năm của dự án
Việc xác định doanh thu và chi phí được dựa trên nhiều thông tin và số liệu thị
trường về các nội dung:
- Các yếu tố đầu vào và chi phí của dự án: Dựa trên quy mô, tính chất và các chỉ
tiêu kĩ thuật, thiết kế của dự án, công ty đánh giá được nhu cầu nguyên vật liệu đầu
vào, các chi phí cần thiết cho quá trình sản xuất kinh doanh như chi phí khấu hao
TSCĐ, chi phí đầu tư thay thế,… cũng như những biến động về giá đơn vị đầu vào
trên thị trường để xác định tổng chi phí vận hành hàng năm.
- Các yếu tố đầu ra và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án: Thị trường đầu ra

cho các sản phẩm, dịch vụ mà dự án cung cấp đóng vai trò quyết định tới sự thành bại
của dự án. Bởi vậy, trong quá trình phân tích, công ty luôn quan tâm đánh giá các vấn
đề về nhu cầu và tiềm năng phát triển của thị trường, những thuận lợi và khó khăn,
đánh giá khả năng tiêu thụ của sản phẩm, sự khác biệt với các sản phẩm hiện có, từ đó
đưa ra phương án kinh doanh và kế hoạch giá hợp lý, đảm bảo đạt mức công suất vận
hành theo tính toán.
Từ việc phân tích các yếu tố trên, công ty xác định được bảng doanh thu và chi
phí vận hành hàng năm, làm cơ sở cho việc tính toán lợi nhuận trước thuế và sau thuế.
Từ đó có thể tính toán được dòng tiền hàng năm của dự án và các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính quan trọng.
2.1.3. Tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
Dựa trên cơ sở bảng tống vốn đầu tư cũng như các báo cáo tài chính đã lập
được, công ty tiến hành tính toán các chỉ tiêu tài chính đặc trưng như thu nhập thuần
NPV, tỉ suất hoàn vốn nội bộ IRR, mức doanh lợi vốn đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận trên
doanh thu, thời gian hoàn vốn có chiết khấu,… và nhóm các chỉ tiêu về khả năng trả
nợ của dự án. Có thể thấy là tính chính xác của các chỉ số này phụ thuộc nhiều vào
nguồn thông tin và các báo cáo đã lập ở trên, các chỉ tiêu này sẽ trở nên vô nghĩa khi
số liệu thu thập cho quá trình trước đó là không đáng tin cậy. Do vậy, công ty luôn coi
trọng việc đánh giá và chọn lựa những yếu tố đầu vào thích hợp trong quá trình phân
tích tài chính.
2.1.4. Xác định khả năng trả nợ
Việc xác định khả năng trả nợ cũng là một tiêu chí quan trọng đánh giá hiệu quả
tài chính của dự án. Từ các số liệu đã tính toán được trong các bước trên, công ty có
thể xác định được các nguồn trả nợ và thời gian trả nợ của dự án. Thông thường công
SV: Nguyễn Trọng Hiếu
QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

28

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

ty xác định nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế và khấu hao cơ bản hàng
năm. Thời gian trả nợ của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời gian vay vốn, thời
gian xây dựng, tiến độ bỏ vốn, thời gian ân hạn xây dựng,…. Tùy vào tính chất cũng
như sự khác biệt của từng dự án mà công ty xác định thời gian trả nợ cũng như mức trả
nợ hàng năm (gồm cả gốc và lãi) cho phù hợp.
Từ các kết quả thu được trong quá trình đánh giá, phân tích tài chính dự án ở
trên, công ty sẽ tiến hành lập báo cáo phân tích, nêu rõ tính khả thi cũng như hiệu quả
dự án mang lại, làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư và xin vay vốn.

SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25


Đề án thực tập

29

GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa

PHẦN 3: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
ARCHI
1. Định hướng hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty
Là công ty hoạt động trong hai lĩnh vực chính là mảng dịch vụ và đầu tư bất
động sản, các sản phẩm của Archi hướng đến phân khúc thị trường cao cấp nhằm

mang lại cho khách hàng một cuộc sống tiện nghi, trong lành và hòa hợp với thiên
nhiên. Để thực hiện mục tiêu trở thành đơn vị đi đầu trong hoạt động đầu tư và quản lý
các bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng, trong những năm qua Công ty CP đầu tư Archi
đã thực hiện nhiều biện pháp tái cơ cấu, tổ chức lại bộ máy hoạt động, các phòng ban
và thành lập thêm các đơn vị thành viên chuyên trách một số lĩnh vực nhất định, chú
trọng tuyển dụng và giữ chân nhân tài,…
Hiện nay, nền kinh tế vẫn đang chịu ảnh hưởng của suy thoái, nhu cầu thị
trường giảm mạnh, cạnh tranh gay gắt, tại miền Bắc có rất nhiều nhà đầu tư trong lĩnh
vực bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng, điều này đã đem lại một số khó khăn cho hoạt
động của công ty. Song ngay trong giai đoạn này, công ty vẫn hoạt động có hiệu quả,
các dự án dù có giá chào bán cao hơn mức giá và xu hướng chung của thị trường
nhưng đều được giao dịch thành công. Một nguyên nhân quan trọng là do các sản
phẩm của công ty mang những tiêu chí khác biệt rõ ràng so với các sản phẩm khác
cùng loại. Từ những thành công đã đạt được, công ty xây dựng cho mình định hướng
hoạt động như sau:
- Đa dạng hóa các hoạt động đầu tư: Trong tương lai, công ty vẫn tiếp tục xây
dựng các khu biệt thự sinh thái mang đặc trưng thương hiệu Archi. Đó là những dự án
biệt thự chỉ cách Hà Nội một giờ xe chạy, diện tích mỗi căn tối thiểu là 1000 m2, đầy
đủ các tiện nghi hiện đại kết hợp hài hòa với cảnh quan cây xanh, mặt nước. Ngoài
việc đầu tư những dự án lớn, công ty còn triển khai hàng loạt khu nghỉ dưỡng nhỏ từ 5
– 10 ha, theo các phong cách riêng tạo nên tính đa dạng và khác biệt.
- Tăng cường đưa các công nghệ hiện đại, tiên tiến vào các khu nhà sinh thái
một cách hài hòa nhằm đảm bảo chất lượng cuộc sống và hưởng thụ môi trường thiên
nhiên thuần khiết.
- Tiến hành hợp tác với các công ty uy tín như CBRE, Best Western nhằm
hướng đến đạt được những bước tiến mạnh trong vấn đề nghiên cứu phát triển về dịch
vụ ủy thác quản lý bất động sản du lịch, chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng,…
- Chủ động tìm kiếm khách hàng, nâng cao chất lượng và hiệu quả các hoạt
SV: Nguyễn Trọng Hiếu

QTKD TH 22.25