Chuyên đề tốt nghiệp chung cư cao tầng

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÖC
TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA KIẾN TRÚC
ThS.KTS. LÊ HỒNG QUANG

C H U Y Ê N

Đ Ề

T Ố T

N G H I Ệ P

GVHD:

7 . 1 . 2 0 1 5

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP CHUNG CƢ CAO TẦNG

1


M Ụ C

L Ụ C

PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƢ
1.1. Khái niệm
1.2. Lƣợc khảo các thời kỳ phát triển
1.3. Phân loại

1.4. Ƣu/ Nhƣợc điểm
1.5. Tiêu chí phân hạng chung cƣ cao tầng.
1.6. Các xu hƣớng phát triển chung cƣ phổ biến hiện nay tại Việt Nam
1.7. Một số công trình/ dự án chung cƣ tiêu biểu trong và ngoài nƣớc

PHẦN 2: ĐẶC ĐIỂM THỂ LOẠI CÔNG TRÌNH
2.1. Đặc điểm quy hoạch tổng thể khu chung cƣ cao tầng và các
nguyên tắc cơ bản trong thiết kế
2.1.1. Vị trí khu đất, đặc điểm hiện trạng, đặc điểm giao thông trong khu vực
2.1.2. Hƣớng công trình
2.1.3. Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc cần quan tâm
2.1.4. Quy định chung về thiết kế nhà cao tầng

2.2. Về cơ cấu không gian – Phân khu chức năng.
2.2.1. Tổng quan về phân khu chức năng
2.2.2. Không gian công cộng và không gian thƣơng mại - dịch vụ:
2.2.3. Không gian ở (không gian căn hộ)

2.2.4. Không gian kỹ thuật.
2.2.5. Không gian khác

2.3. Giải pháp thiết kế mặt bằng
2.3.1. Một số giải pháp bố cục mặt bằng tổng thể
2.3.2. Giải pháp thiết kế sân vƣờn, cây xanh
2.3.3. Các loại hình mặt bằng của chung cƣ cao tầng
2.3.4. Các hình thức ghép đơn nguyên

2

2.4. Giải pháp thiết kế mặt đứng.
2.4.1. Hệ thống vỏ bao che
2.4.2. Hình thúc kiến trúc đặc trƣng của chung cƣ cao tầng
2.4.3. Các nguyên tắc cơ bản trong tổ hợp kiến trúc mặt đứng
2.4.4. Một số xu hƣớng thiết kế chung cƣ hiện nay ở Việt Nam và các nƣớc có khí hậu
tƣơng đồng Việt Nam

2.5. Giải pháp thiết kế căn hộ.
2.5.1. Cơ cấu căn hộ
2.5.2. Nội dung căn hộ
2.5.3. Mối quan hệ giữa các không gian trong một căn hộ
2.5.4. Các căn hộ loại thƣờng
2.5.5. Các căn hộ loại đặc biệt

2.6. Hệ thống kết cấu cho chung cƣ cao tầng.
2.6.1. Tổng quan
2.6.2. Phân loại hệ thống kết cấu dùng cho chung cƣ cao tầng ở Việt Nam theo vật liệu
xây dựng:
2.6.3. Phân loại theo giải pháp chịu lực
2.6.4.Yêu cầu chống động đất ở Việt Nam
2.6.5. Những nguyên tắc cơ bản khi lựa chọn giải pháp kết cấu

2.7. Các hệ thống kỹ thuật của chung cƣ cao tầng.
2.7.1. Hệ thống giao thông
2.7.2. Hệ thống thu gom rác
2.7.3. Hệ thống cấp điện

2.7.4. Hệ thống cấp thoát nƣớc
2.7.5. Hệ thống phòng cháy chữa cháy
2.7.6. Hệ thống chiếu sáng

2.7.7. Hệ thống điều hoà không khí
2.7.8. Hệ thống thông tin liên lạc
2.7.9. Hệ thống cung cấp gas
2.7.10. Hệ thống quản lý công trình (BMS)
2.7.11. Hệ thống chống sét

2.8. Tầng kỹ thuật/ Trần kỹ thuật của chung cƣ cao tầng
3


PHẦN 3: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU
3.1. Thang máy cho chung cƣ cao tầng
3.1.1. Tổng quan
3.1.2. Các loại thang máy
3.1.3. Các nguyên tắc cơ bản trong việc bố trí thang máy trên mặt bằng tầng điển hình
3.1.4. Tính toán và lựa chọn thang máy
3.1.5. Nguyên tắc sử dụng thang máy khi có sự cố

3.2. Tìm hiểu về cầu thang bộ
3.3. Phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm
3.3.1. Những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy
3.3.2. Đặc trƣng về an toàn phòng cháy

4


P H Ầ N

1 :

T Ổ N G

Q U A N

V Ề

C H U N G

C Ƣ

1.1. KHÁI NIỆM :
Định nghĩa chung cư tại Việt Nam : [Điều 70 của luật nhà ở 2005]
Chung cƣ là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của
từng hộ gia đình và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình.
Chung cƣ là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho
mục đính ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Chủ sở
hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu
chung cƣ.
Khái niệm về chung cư cao tầng :
Chung cƣ cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau
trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng ( lớn hơn hoặc bằng 9 tầng) và tạo nên
một cộng đồng dân cƣ.

Định nghĩa chung cư tại Singapore :
(theo Singapore standard classification of type of dwelling 1/2012)

Keang Nam – Hà Nội

Flat – Singapore

Condominium – Singapore

Tại Singapore, khái niệm chung cư được sử dụng như
một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý
nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ nhằm mục
đích khai thác tối đa quỹ đất. Chung cư được phân thành
2 dạng là dạng Flat và dạng Condominium.
- Dạng Flat : dự án nhà ở không sở hữu đất. Mỗi căn
hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng
tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư
dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung
bình và mật độ cao, số tầng từ 4 đến 30 tầng. Khu nhà
Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng
đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng
cư dân khu nhà đó. Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí
không gian mở công cộng bên trong khu đất.
- Dạng Condominium : chung cư dạng condominium
yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn. Chung cư
Condominium phải có diện tích công cộng và giải trí
nghỉ ngơi bên trong khuông viên. Các tiện ích công cộng
thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và
phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án xây dựng chung cư
Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở
công cộng bên trong khu đất.
5


1.2. LƢỢC KHẢO CÁC THỜI KỲ PHÁT TRIỂN :
Loại hình nhà ở chung cƣ ngày càng phát triển ở các đô thị lớn

vì các nguyên nhân chính:
1. Sự bùng nổ dân số và tập trung dân cƣ ở các đô thị phát triển.
2. Sự căng thẳng về quỹ đất xây dựng.
3. Việc phát triển về vật liệu xây dựng, phƣơng tiện kỳ thuật, công nghệ thi công nhà
cao tầng.
4. Thang máy phát triển (tốc độ nhanh hơn, sức chứa tốt hơn, kích thƣớc đa dạng và
an toàn hơn).

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CHÍNH
CỦA CHUNG CƢ TRÊN THẾ GIỚI
GIAI ĐOẠN

ĐẶC ĐIỂM

Giai đoạn 1

Nhà ở chung cƣ giai đoạn đầu
+ Thang máy chưa phát triển, Phổ biến dạng chung cư thấp tầng.

Giai đoạn 2

Nhà ở chung cƣ với tiện nghi và trang thiết bị hiện đại.
+ Chung cư có sử dụng vật liệu, trang thiết bị kỹ thuật mới, đặc biệt thang
máy được đưa vào hệ thống giao thông công trình.
+ Chung cư giai đoạn này có số tầng cao, không gian ở có mức độ tiện nghi
hiện đại, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Giai đoạn 3

Nhà ở chung cƣ kết hợp với thƣơng mại – dịch vụ

+ Chung cư có không gian ở hiện đại, khép kín cho cư dân đô thị: ăn ngủ giải trí - mua sắm học tập - làm việc trong công trình.
+ Tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại trong sinh hoạt của cư dân đô thị.

Giai đoạn 4

Nhà ở chung cƣ thích nghi với môi trƣờng ở, sinh thái
+ Khu đất xây dựng có cành quan đẹp, có cây xanh, công viên, môi trường
tốt.
+ Diện tích căn hộ lớn, có nhiều không gian cây xanh, nhiều tiện nghi
+ Dành cho đối tượng thu nhập cao đáp ứng nhu cầu sống trong môi trường
hiện đại, trong lành.
+ Giai đoạn này chung cư được láp đột trang thiết bị kỹ thuật hiện đại, có
không gian sống tối ưu, tiêu chuẩn tiện nghỉ cao cấp.

6


Tại Việt Nam
- Khoảng nửa thế kỉ XX hình thức nhà chung cƣ xuất hiện ở Việt Nam.
- Khoảng những năm 50 khu cƣ xá Lareygnère đƣợc Pháp xây dựng ở Sài Gòn để
phục vụ cho quan chức của Pháp, đánh dấu sự xuất hiện của công trình nhà chung cƣ
đầu tiên ở nƣớc ta.
- Quá trình phát triển chung cƣ ở miền Nam và miền Bắc không đều nhau. Mồi miền có
thể chia làm 3 giai đoạn chính:

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CHÍNH
CỦA CHUNG CƢ TẠI VIỆT NAM

THỜI KỲ
PHÔI THAI

THỜI KỲ
PHÁT TRIỂN

THỜI KỲ
TÁI PHÁT TRIỂN

Chung cư Trần Hưng
Đạo – Q5, Sài Gòn xây
dựng khoảng 1960

• Chủ yếu là chung cƣ thấp tầng- nhà tập thể (4 - 5 tầng).
• Đặc điểm mẫu nhà của chung cƣ trong giai đoạn này: chƣa có
khái niệm căn hộ mà chỉ là những căn phòng đơn thuần phân
bố theo tiêu chuẩn 4m2/ ngƣời.

• Chủ yếu là các căn hộ thấp tầng, các căn hộ khép kín tƣơng
đối đầy đủ tiện nghi. Vị trí: xen kẽ trong các khu phố cũ.
• Đặc điểm: thiếu cây xanh sân vƣờn dành cho hoạt động công
cộng và không yên tĩnh, các phòng với các loại diện tích khác
nhau (tiêu chuẩn ở 7 -8m2/ngƣờỉ). Kỹ thuật điện nƣớc, vệ
sinh đã đƣợc chú ý giài quyết
• Các chung cƣ cao tồng (> 9 tầng) bắt đầu xuất hiện và phát
triển nhanh chóng, chung cƣ cao tầng kết hợp thƣơng mại
cũng nối tiếp nhau ra đời: Chung cư Hùng Vương, Chung cư
Hồ Văn Huê, Chung cư Thuận Kiều Plaza... Những năm gần
đây các chung cƣ cao cấp bắt đầu xuất hiện với đầy đủ tiện
nghi: Chung cư Sunrise City, Chung cư Golden Land Building..

Thuận Kiều Plaza,

TP. HCM 1999

Dự
án
Petrovietnam
Landmark, Q2, TP. HCM

7


1.3. PHÂN LOẠI :
- Theo chiều cao:
Loại 4 – từ 40 tầng trở lên

Loại 3 – từ 26 đến 40 tầng
PHÂN LOẠI CHUNG CƢ
THEO CHIỀU CAO
Loại 2 – từ 17 đến 25 tầng

Loại 1 – từ 9 đến 16 tầng

Helios Residentials, SGP
20 tầng

Thuận Kiều Plaza, Tp. HCM
33 tầng, đang còn trống 30 tầng

Keang Nam, Hà Nội
48-70 tầng

- Theo hình dạng mặt bằng : gồm dạng hành lang, dạng tháp độc lập, dạng
đơn nguyên (đơn nguyên độc lập, đơn nguyên ghép), dạng kết hợp giữa
đơn nguyên và hành lang.
- Theo công năng: chung cƣ cao tầng đơn năng, chung cƣ cao tầng đa năng
(có kết hợp với thƣơng mại, dịch vụ, hội nghị, văn phòng, chung cƣ khách
sạn condotel,....)
8


1.4. ƢU/ NHƢỢC ĐIỂM :

ƢU ĐIỂM

NHƢỢC ĐIỂM

Tiết kiệm đất. Giảm chi phí xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Đòi hỏi trình độ thiết kế và kỹ
thuật xây dựng cao

Hiệu suất sử dụng đất cao

Một số ngƣời dân chƣa thích nghi
với đời sống cộng đồng nhà cao
tầng.

Có lợi trong việc tổ chức sử dụng
không gian mặt đất.
Diện tích cây xanh tăng lên.

Hạn chế trong quản lý và khai
thác sử dụng.

Làm phong phú thêm bộ mặt đô
thị. Tạo điểm nhấn cho đô thị.

Đòi hỏi vốn đầu tƣ lớn, thời gian
thu hồi vốn chậm.

Mỗi chung cƣ cao tầng đƣợc xây dựng đều phục vụ nhƣ một điểm nhấn
của đô thị, đồng thời duy trì sự hài hoà với môi trƣờng xung quanh. Hƣởng dụng tiện
nghi và cảnh quan đặc sắc của trung tâm đô thị , các toà tháp chung cƣ cũng cung cấp
không gian công cộng cho toàn khu đất và tạo một môi trƣờng ngập tràn ánh đèn, mặt
nƣớc, mảng xanh. Chính môi trƣờng cảnh quan đô thị nhƣ vậy của các chung cƣ cao
tầng dạng tháp cung cấp cho cƣ dân chất lƣợng cuộc sống cao cấp và văn minh.

Ý thức trong việc bảo vệ không
gian chung ngày càng nâng
cao

NHỮNG TÍN
HIỆU TÍCH
CỰC HIỆN TẠI

Tiện ích cho người ở chung cư
cao tầng ngày càng tăng lên.
Chung cư cao tầng sẽ là
phương hướng phát triển nhà
ở cho các đô thị lỡn

9


1.5. TIÊU CHÍ PHÂN HẠNG CHUNG CƢ CAO TẦNG :
Có thể phân hạng chung cƣ thành bốn hạng chính: 1, 2, 3, 4
BẢNG: PHÂN HẠNG CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM – Theo TT 14/2008/TT-BXD

ĐỊNH
NGHĨA

CHUNG CƢ
HẠNG 1

CHUNG CƢ
HẠNG 2

CHUNG CƢ
HẠNG 3

CHUNG CƢ
HẠNG 4

Hạng cao cấp, có
chất lƣợng sử dụng
cao nhất.

Hạng có chất
lƣợng sử dụng
cao.

Hạng có chất
lƣợng sử dụng
khá cao.

Hạng có chất
lƣợng sử dụng
trung bình.

Đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến
trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã
hội.

Đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch,
kiến trúc, hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng
xã hội.

Đảm bào yêu càu
về quy hoạch,
kiến trúc, hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng
xã hội.

Đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến
trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã

hội.

Chất lƣợng hoàn
thiện, trang thiết bị
và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý
sử dụng đạt mức
độ hoàn hảo.

Chất lƣợng hoàn
thiện, trang thiết
bị và điều kiện
cung cấp dịch vụ
quản lý sử dụng
đạt mức độ
tƣơng đối hoàn
hảo.

Chất lƣợng hoàn
thiện, trang thiết
bị và điều kiện
cung cấp dịch vụ
quản lý sử dụng
đạt mức độ khá.

Chất lƣợng hoàn
thiện, trang thiết bị
và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý
sử dụng đạt tiêu

chuẩn, đủ điều
kiện để đƣa vào
khai thác sử dụng

• Thông tƣ 14/2008/TT-BXD đánh giá chung cƣ cao tầng thành các
hạng 1, 2, 3, 4 dựa trên các tiêu chí:
I. Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc
1. Quy hoạch: gồm các tiêu chí: Vị trí, Cảnh quan, Môi trƣờng
2. Thiết kế kiến trúc: gồm các tiêu chí: Cơ cấu của căn hộ, Diện tích
căn hộ, Thông gió chiếu sáng cho căn hộ, Trang thiết bị vệ sinh
trong căn hộ, Cầu thang, Cầu thang bộ, Thang máy, Chỗ để xe.
II. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở
1. Hạ tầng kỹ thuật: gồm các tiêu chí: Hệ thống giao thông, Hệ thống
cấp điện, Hệ thống cấp thoát nƣớc, Hệ thống thông tin liên lạc, Hệ
thống phòng chống cháy nổ, Hệ thống thu gom và xử lý rác.
2. Hạ tầng xã hội: Các công trình hạ tầng xã hội.
III. Yêu cầu về chất lƣợng hoàn thiện
1. Vật tƣ, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện
2. Trang thiết bị gắn liền với nhà
IV. Yêu cầu về chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng
1. Bảo vệ an ninh
2. Vệ sinh
3. Chăm sóc cảnh quan
4. Quản lý vận hành
10


-Trên Thế giới: Việc phân hạng chung cƣ dựa trên các
tiêu chí sau :
(Bài giảng Chuyên đề Nhà cao tầng – Chung cư cao tầng – ThS.

KTS. Văn Tấn Hoàng) :

Chung cư cao cấp
Watertown tại Singapore

- Vị trí: Vị trí là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất. Chung
cƣ đẹp nhƣng ở vị trí không đƣợc đánh giá mức A thì chung
cƣ vẫn bị đánh rớt hạng. Chung cƣ phải quy hoạch ở khu có
cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô thị nhanh, khu
trung tâm đô thị, xa khu đô thị, không có cảnh quan đẹp,
giao thông kém
- Thƣơng hiệu: tác giả thiết kế - Nhà thầu tƣ vấn, xây dựng,
giấy chứng nhận chất lƣợng.
- Diện tích căn hộ: cao cấp – lớn hơn tiêu chuẩn, tiêu
chuẩn – dựa trên tiêu chuẩn xây dựng, trung bình: nhỏ hơn
tiêu chuẩn xây dựng.

Chung cư cao cấp Bishan
Central tại Singapore

- Tiện nghi nội thất: có cửa sổ đón ánh sáng, tình trạng
chiếu sáng tốt, thiết kế đơn giản, hiện đại – không có nhiều
cột, vách gây chắn tầm nhìn ở giữa nhà, có khu vực âm
tƣờng (storge), tủ quần áo lớn, màu sắc phòng trung tính,
sàn lát gỗ/ gạch đồng màu, đồ gỗ ấm áp dễ chịu, có đầy đủ
thiết bị bếp, bếp thông thoáng, phòng vệ sinh/ tắm có đầy đủ
tiên nghi, có nhiều kệ chứa đồ trong phòng tắm, có hệ thống
nƣớc nóng.
- Chất lƣợng dịch vụ: hồ bơi, sân tennis, phòng thể dục,
cửa hàng bách hoá, quán cafe, sân chơi trẻ em, các tiện ích

công cộng khác.
- Chất lƣợng hệ thống trang thiết bị: trang thiết bị, nhất là
thang máy phải đƣợc cung cấp bởi các hãng cao cấp.

Chung cư cao cấp
Wapping Lane tại UK

Chung cư cao cấp
Loft Garden tại Turkey

- Chất lƣợng quản lý, phục vụ: chỗ đậu xe cho căn hộ khách. truyền hình cáp, internet, đồng hồ điện nƣớc, gas,
máy điều hoà không khí, hệ thống thang máy, điện dự
phòng, an ninh – bảo vệ 24/ 24, phòng cháy chữa cháy, giao
thông thoát hiểm.

Dự án Chung cư cao cấp Mesteri Thảo Điền
tại Quận 2, TP. HCM

11


TẠI VIỆT NAM, MỘT CHUNG CƢ ĐƢỢC ĐÁNH GIÁ LÀ CAO CẤP PHẢI THOẢ MÃN
CÁC TIÊU CHÍ SAU:

VỀ QUY HOẠCH

VỀ KIẾN TRÖC

Phải tuân thủ không gian, bảo đảm hệ số sử dụng
đất, diện tích cây xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây

dựng các khu đô thị trong giai đoạn dài hạn
Các yếu tố quy hoạch phải đồng bộ và cao cấp, đầy
đử các công trình xã hội, hạ tầng kỹ thuật, thuận tiện trong sử
dụng và sinh hoạt. Mật độ xây dựng chung không quá 20%, cây
xanh lớn hơn 25%, giao thông lớn hơn tiêu chuẩn trung bình. Đáp
ứng nhu cầu tiện lợi về giao thông, cảnh quan đẹp, không gian
công cộng cao cấp.

Giải pháp kiến trúc ngoài nhà phải đảm bảo yêu
cầu về an toàn, thẩm mỹ, bền lâu, phù hợp với khí hậu Việt
Nam. Bên trong căn hộ phải đƣợc bố trí thuận tiện, giải quyết
nhu cầu thân thiện với môi trƣờng, đảm bảo thông thoáng và có
ánh sáng tự nhiên.
Đối với thiết kế khiến trúc phải cao cấp, hiện đại,
bao gồm những tiêu chuẩn nhƣ rộng rãi hơn tiêu chuẩn Việt
Nam quy định, lớn hơn 25m2 cho một ngƣời, vật liệu hoàn thiện
cao cấp với các thiết bị phải đạt đƣợc yếu tố thực sự hiện đại,
sang trọng.
Các hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, hệ
thống internet… đƣợc trang bị đến từng căn hộ, các dịch vụ bảo
dƣỡng, sửa chữa và vận hành cơ sỡ vật chất chung cƣ của toà
nhà hợp lý và hiệu quả.
Ngoài ra còn có thêm các yêu cầu khác nhƣ hệ
thống cơ điện trong nhà cao tầng đòi hỏi phải đảm bảo độ tin
cậy và an toàn cao, đƣợc kiểm tra thƣờng xuyên. Công trình
phải tuân thủ nghiêm ngặt qui định về phòng chống cháy nổ,
phải có hệ thống xử lý nƣớc thải, thu gom và vận chuyển chất
thải rắn.

VỀ KẾT CẤU

Giải pháp thiết kế phải đảm bảo các yêu cầu về tuổi thọ sử dụng,
ổn định, an toàn, hiệu quả. Mức độ an toàn phải thực sự cao hơn
mức bình thƣờng, có thể chịu đƣợc động đất cấp 13..

VỀ XÃ HỘI

An ninh trật tự đƣợc đảm bảo.

12


1.6. CÁC XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CƢ PHỔ BIẾN HIỆN NAY
TẠI VIỆT NAM :
-Những năm gần đây: Xu hƣớng thu nhỏ căn hộ, đầu tƣ cho đế thƣơng mại - dịch vụ
đƣợc đánh giá là phổ biến nhất ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Cụ thể có
thể chia thành 6 xu hƣớng chính: (theo TS. KTS. Ngô Lê Minh)
+ Đa dạng hoá loại hình nhà ở.
+ Hỗn hợp hoá công năng
+ Quy hoạch mang tính nhân văn

+ Sinh thái hoá nhà ở
+ Ngoại thành hoá nhà ở
+ Chuyên nghiệp hoá thiết kế nhà ở
+ Tối ƣu hoá diện tích nhà ở
MÔ HÌNH NHÀ CHUNG CƢ - XU
HƢỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI
TP.HCM
Trong lần điều chỉnh quy hoạch TP tới
năm 2025, mô hình nhà chung cƣ sẽ là

chủ đạo. Đây là mô hình nhà ở hợp lý để
thành phố có đủ chỗ ở cho trên 10 triệu
dân.

Dự án Vinhomes Central Park
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

TP không cho phát triển các chung cƣ đơn
lẻ mà mỗi khu vực xây dựng chung cƣ ít
nhất phải có từ 5 đơn nguyên đƣợc xây
dựng trên diện tích 2 ha đất trở lên để tạo
thành các cụm chung cƣ hiện đại. Ngoài
ra, việc xây dựng các chung cƣ hiện đại ở
khu vực ngoại thành sẽ đƣợc phát triển
mạnh bằng các khu đô thị mới với quy mô
lớn nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở văn
minh, hiện đại cho ngƣời dân.

1.7. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH/ DỰ ÁN CHUNG CƢ TIÊU BIỂU TRONG VÀ
NGOÀI NƢỚC :
* Giới thiệu một số công trình/ dự án chung cƣ tiêu
biểu tại Việt Nam hiện nay

13


DỰ ÁN CHUNG CƢ MESTERI THẢO ĐIỀN

VỊ TRÍ: Thảo Điền là khu độ thị
mới của TP. HCM với thành

phần ở trong các khu biệt thự,
chung cƣ là những ngƣời có
thu nhập khá cao trở lên. Dự
án nằm ngay Trung tâm P.
Thảo Điền, Quận 2, TP. Hồ Chí
Minh. Mặt tiền là Xa Lộ Hà Nội.
Giao thông vào trung tâm
Thành phố thuận tiện.
TỔNG DIỆN TÍCH KHU ĐẤT:
8 ha

Tổng mặt bằng

Không gian thương mại

QUY MÔ: Dự án bao gồm 4
tòa tháp căn hộ có độ cao từ
41-45 tầng với hơn 3.000 căn
hộ có diện tích từ 46 – 160m2
và 1 tòa tháp văn phòng khách
sạn, trƣờng học, trung tâm
thƣơng mại.
CHỨC NĂNG: khu căn hộ cao
cấp kết hợp Trung tâm thƣơng
mại, dịch vụ văn phòng và
khách sạn.
14


DỰ ÁN CHUNG CƢ HIM LAM RIVER SIDE – Q.7

Tổng mặt bằng
VỊ TRÍ: trung tâm của quận 7, nằm trên trục đƣờng
Nguyễn Hữu Thọ và Nguyễn Thị Thập. Từ đây đi về
trung tâm TP. HCM chỉ mất 15 phút.
QUY MÔ: Tổng diện tích: 1,317 ha. Gồm 3 tòa nhà cao
từ 18 – 25 tầng đƣợc bố trí so le nhau.
Tổng số căn hộ: 314 căn, có 02 tầng hầm làm bãi đậu
xe. Diện tích căn hộ: từ 95,95 – 319 m2
TIỆN ÍCH: Mỗi đơn nguyên trang bị 3 thang máy
Mitsubisi dùng thẻ từ, tốt độ cao ( mỗi sàn có 5-6 căn
hộ). tiện ích căn hộ bao gồm Hồ bơi, Siêu thị, café, nhà
hàng, phòng tập GYM,… An ninh bảo vệ 24/24.

15


C H U N G C Ƣ C I T Y G A R D E N – B Ì N H T H Ạ N H , T P. H C M

VỊ TRÍ: 59 Ngô Tất Tố,
Phƣờng 21, Q. Bình Thạnh,
Tp.HCM. Vị trí này chỉ cách
Q.1 một cây cầu (Thị Nghè).

Đơn nguyên độc lập của City Garden

Tổng mặt bằng
QUY MÔ: Tổng diện tích :
22.889 m2. Tổng diện tích
sàn :126.869 m2. Số tầng

cao: 21-30 tầng. Tổng số
căn hộ: 927 căn hộ cao cấp.
Tất cả đều có tầm nhìn rộng.

Đơn nguyên ghép của City Garden

Với MB hình eilp và sân
vƣờn rộng (sân vƣờn cây
xanh
chiếm
77%
17000m2), City Garden là
chung cƣ độc đáo hàng đầu
hiện nay tại Tp. HCM
16


* Giới thiệu một số công trình/ dự án chung cƣ tiêu
biểu tại các nƣớc:

Helios residences
Singapore

VEGAS 888
Las Vegas, Nevada, USA

ON THE BOARDS
California, USA

51 tầng, 541 căn hộ

Tổng diện tích đất 21.350
m2. Hai khối 20 tầng, 3 tầng
hầm. Hoàn thành năm 2011.

900 – 10,000 sq ft diện

24-tầng tháp

tích ở

216 căn hộ

Tiện ích: nhà hàng, spa,

8,300 sq ft diện tích ở

tennis, golf,...

16,000 sq ft diện tích sàn

Helios Residences, Singapore: tuy tầng cao vừa phải nhưng tiêu chuẩn cao cấp, là
một trong những chung cư nổi bật ở Singapore.
17


PHẦN

2: ĐẶC

ĐIỂM THỂ LOẠI

CÔNG TRÌNH

2.1. ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH TỔNG THỂ KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG
VÀ CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG THIẾT KẾ :

2.1.1 Vị trí khu đất, đặc điểm hiện trạng, đặc điểm
giao thông trong khu vực:
- Ảnh hƣởng đến quy mô công trình và giá căn hộ.
+ Khu có cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô
thị nhanh
+ Vị trí ở trung tâm đô thị
+ Vị trí ở xa trung tâm đô thị, không có cảnh quan đẹp,
giao thông kém.
- Đặc điểm hiện trạng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đất
- Đặc điểm giao thông khu vực:
+ Các đƣờng giao thông quan trọng trong khu vực
+ Bãi đỗ xe: khu đất/ khu vực
+ Đƣờng giao thông phòng cháy, chữa cháy
- Cần tổ chức hợp lý các hình thức giao thông trong khu ở:
giao thông tiếp cận, giao thông khu vực, giao thông nội bộ.

2.1.2. Hƣớng công trình:
- Hƣớng nhà có ý nghĩa rất quan trọng, quyết định tới khoảng thời gian chiếu nắng, lấy
sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên cho công trình; ảnh hƣởng bố cục các đơn nguyên
và cách ghép đơn nguyên:
-Khi thiết kế, cần tránh các hƣớng bất lợi về khí hậu. Tuy nhiên trƣờng hợp do hình
dạng khu đất, do điều kiện cảnh quan (hƣớng bất lợi nhƣng cảnh quan đẹp), do điều
kiện giao thông (hƣớng bất lợi nhƣng giao thông thuận tiện),... thì cần sử dụng các giải
pháp (chủ động/ bị động) để khắc phục bất lợi.

- Việc chọn hình khối công trình và bố trí hình khối theo phƣơng hƣớng địa lý cần xét
ƣu tiên khai thác gió tự nhiên, đàm bảo tiện nghi vi khí hậu. Đối với các bề mặt của
công trình chịu sự tác động bất lợi bởi năng lƣợng bức xạ mặt trời, ngƣời thiết kế có
thể chủ động chọn đồng thời nhiều giải pháp để xử lý.
- Nguyên nhân căn hộ gặp phải hƣớng bất lợi:
+ Do vị trí khu đất làm ảnh hƣởng đến hƣớng công trình
+ Do điều kiện hƣớng bất lợi về nắng, gió nhƣng lại có lợi hơn về mặt khác.

18


- Hƣớng bất lợi về nắng: nắng nhiều là đặc điểm nổi bật của
khí hậu Việt Nam, là yếu tố cơ bản dẫn tới sự khác nhau giữa
kiến trúc nhiệt đới và kiến trúc các miền khí hậu khác.
+ Tây (chịu nắng gắt), hƣớng Đông nắng sớm nhẹ nhàng
hơn, có thể không cần tránh.
+ Tây nam (chịu nắng nhiều)
-Hƣớng bất lợi về gió: Bắc, Đông Bắc.
- Trong việc bố trí tổng mặt bằng chung cƣ tại Việt Nam, hƣớng
thƣờng chọn là hƣớng đông hoặc nam (tây nam, đông nam)
hơn là hƣớng bắc và tây. Ở khu vực Đông Nam Bộ, hƣớng Tây
Nam, Đông Nam là hƣớng tốt về gió nhƣng cần thiết kế để
tránh mƣa hắt vào nhà.

2.1.3. Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc cần quan tâm:
+ Khoảng lùi
+ Hệ số sử dụng đất
+ Hệ số cây xanh
+ Mật độ xây dựng: mật độ khối đế, mật độ khối tháp
* Khoảng cách giữa hai khối nhà ở cao tầng ( trích QCXDVN 01 : 2008 )

Đối với khu đô thị mới
(*) L không được nhỏ hơn 7m

Đối với khu đô thị cũ : tính theo 70% chỉ tiêu trên
- Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy
định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện đƣợc áp dụng riêng đối với phần
đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tƣơng xứng
của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè)..
- Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp
giáp với đƣờng giao thông lớn nhất trong số các đƣờng tiếp giáp với lô đất đó đƣợc
hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.

19


* Khoảng lùi của công trình ( trích QCXDVN 01 : 2008 )
-Khoảng lùi của công trình so với lộ giới đƣờng quy hoạch đƣợc quy định tuỳ thuộc
vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của
lộ giới.
- Khoảng lùi tối thiểu của công trình xác định theo bảng:
BẢNG - Khoảng lùi tối thiểu của công trình theo bề rộng lộ giới
đƣờng và chiều cao xây dựng ( QCXDVN 01 : 2008 )

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế và tháp cao phía trên thì
quy định về khoảng lùi đƣợc áp dụng riêng từng phần đế/ tháp cao
theo tầng cao xây dựng tƣơng ứng tính từ mặt đất (cao độ vỉa hè).
- Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải
đảm bào điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy và
đảm bảo khoảng cách tối thiểu của các dãy nhà theo quy định.

- Trong trƣờng hợp nhóm công trình là tổ hợp các công trình với
nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về MĐXDmax đƣợc áp dụng
theo chiều cao trung bình.
* Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép ( trích QCXDVN 01 : 2008 )
MẬT ĐỘ XÂY DỰNG =
Trong đó diện tích công trình được tính theo hình chiếu mặt bằng mái của công trình.

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT =
Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và tầng mái.

Trong khu đô thị mới: MĐXD theo tiêu chuẩn: 30% - 40%.
HSSDĐ theo tiêu chuẩn : ≤ 5.

20


MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CHUNG CƯ

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CHO NHÓM NHÀ DỊCH VỤ TRONG ĐÔ THỊ

- Tỉ lệ đất cây xanh tối thiểu trong đơn vị ở là 20% diện tích khu đất xây dựng công
trình và đảm bảo 5-7 m2/ngƣời.
- Tiêu chuẩn chức năng sân thể dục thể thao tối thiểu là 0,5m2/ngƣời và 0,3ha/công
trình
- Đƣờng dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không nhỏ hơn 3,5m
và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4,25171. Cuối đƣờng cụt phải có khoảng
trống để quay xe.
- Kích thƣớc chỗ quay xe tối thiểu:
+ Hình tam giác đều, mỗi cạnh 7m. Hình vuông, kích thƣớc 12x12m. Hình tròn,
đƣờng kính 10m.

21


2.1.4. Quy định chung về thiết kế nhà cao tầng:
- Thiết kế nhà ở cao tầng phải đảm bảo an toàn,
bền vững, thích dụng, mỹ quan, phù hợp với điều
kiện khí hậu, tự nhiên và nhu cầu sử dụng của cộng
đồng.
- Thiết kế nhà ờ cao tầng cần đa dạng về quy mô
căn hộ để đáp ứng nhu cầu ở và phù hợp với xu
thế phát triển của xã hội, thuận tiện cho việc sử
dụng và quản lý công trình.
- Thiết kế căn hộ trong nhà ờ cao tầng phải đảm
bảo các điều kiện về an ninh, chống ồn, tầm nhìn
cảnh quan và vệ sinh môi trƣờng đồng thời đảm
bảo tính độc lập, khép kín, tiện nghi và an toàn sử
dụng.
- Nhà ờ cao tầng cần đảm báo thuận lợi cho ngƣời
sử dụng tiếp cận với các trang thiết bị và hệ thống
cung cấp dịch vụ nhƣ điều hoà không khí, cấp gas,
cáp truyền hình, điện thoại, viễn thông, thu gom rác
v.v...
- Thiết kế nhà ờ cao tầng phải tính đến tác động
của động đất và gió bão nhƣ quy định trong các tiêu
chuẩn hiện hành.
- Có giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện cụ thể
của công trình. Nên sử dụng hệ kết cấu bê tông cốt
thép toàn khối. Hệ kết cấu chịu lực của nhà ở cao
tầng phải rõ ràng, mạch lạc.
- Nên lựa chọn giải pháp tổ chức mặt bằng và hình

khối nhằm đảm bảo tăng độ cứng công trình.

- Thiết kế kết cấu công trình nhà ờ cao tầng phải
bảo đảm bền vững, ổn định, có biến dạng nằm
trong giới hạn cho phép.
- Việc bố trí khe lún, khe co giãn phải tuân theo các
quy định của tiêu chuẩn hiện hành.
- Kết cấu tƣờng bao che bên ngoài nhà phải đảm
bảo an toàn, chống thấm, cách nhiệt và chống ồn.

22


* Trình tự thiết kế:
- Xác định quy mô chung cƣ cao tầng: Diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử
dụng đất và số tầng cao, kể cả các tầng kỹ thuật, số tầng hầm, chiều cao
phòng, chiều cao công trình và sơ bộ phác ra ý đồ quy hoạch tổng mặt bằng
và sân bãi.
- Sơ bộ chọn mặt bằng (tầng điển hình và tầng đế): Bố trí phƣơng án phù
hợp với quy hoạch thành phố và cảnh quan xung quanli (MĐXD, khoảng lùi,
lộ giới, tầm nhìn, hƣớng gió.. .
- Bố trí hệ thống kết cấu: Lựa chọn giải pháp kết cấu phù họp với hình dáng
mặt bằng, quy mô tòa nhà và các yêu cầu kinh tế kỹ thuật khác.
- Bố trí lõi cứng (có thể không cần lõi cứng): bằng cách sử dụng các khối:
thang máy, thang bộ thƣờng và thang thoát hiểm kín khói, các buồng kỹ
thuật ống gain.
- Sơ bộ xác định hệ thống giao thông đứng, ngang, sảnh tầng, lối thoát hiểm
kết hợp phòng đệm thang kín khói.
- Bố trí các căn hộ xung quanh lõi giao thông: cố gắng bố trí các gain kỹ
thuật tập trung quanh diện tích công cộng (dễ sữa chữa và bảo trì).

- Bố trí tầng kỹ thuật theo yêu cầu của giải pháp thiết bị kỹ thuật đƣợc lựa
chọn, vì vậy có thể có 1, 2 hay 3 tầng kỹ thuật, hoặc không cần tầng kỹ
thuật.
- Bố trí hệ thống thiết bị, kỹ thuật: cấp thoát nƣớc, điện, thông tin liên lạc,
điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy, an ninh, các hệ thống kỹ thuật
khác...
- Thứ tự các bƣớc trên có thể thay đổi tùy theo từng dự án. Việc xác định
hình khối và vật liệu bao che đƣợc tiến hành song song các bƣớc trên.

23


2.2. VỀ CƠ CẤU KHÔNG GIAN – PHÂN KHU CHỨC NĂNG :

2.2.1. Tổng quan về phân khu chức năng.

SƠ ĐỒ PHÂN KHU CHỨC NĂNG CHUNG CƢ ĐƠN THUẦN
CHUNG CƢ ĐƠN THUẦN:
-Chung cƣ chỉ có phần tháp. Có thể
có một vài dịch vụ phúc lợi cơ bản
nhƣ bƣu điện, nhà trẻ, phòng khám,...
nhƣng không có phần đế thƣơng mại,
dịch vụ.
- Thƣờng gặp ở các chung cƣ cho
ngƣời thu nhập thấp, nhà ở xã hội tiêu
chuẩn hạng 4 hoặc chung cƣ nằm ở vị
tri không thuận lợi để kinh doanh.
- Kết cấu đơn giản hơn chung cƣ có
đế, ít phải bố trí khe cấu tạo hơn, hệ
thống kỹ thuật thông suốt, có thể

không cần tầng/ trần kỹ thuật.
24


Chung cư B1 Trường Sa (gần cầu Thị
Nghè) tầng 1 là bãi xe, chỉ có một căn
tin rất nhỏ. Các căn hộ bố trí từ tầng 2

Một chung cư tái định cư ở Hà Nội chỉ có
phần tháp. Các căn hộ bố trí từ tầng đỉnh
xuống tầng 2. tiêu chuẩn hạng 4

Là một chung cư cao cấp về điều kiện ở, nhưng City Garden nằm ở
đường Ngô Tất Tố, Q. Bình Thạnh, hiện trạng xung quanh khu đất đã có chợ, các cơ
sở kinh doanh, các dịch vụ khác nhau. City Garden là trường hợp ngoại lệ về việc
chung cư đơn thuần nhưng tiêu chuẩn ở cao cấp.
Tuy không có phần đế thương mại, dịch vụ, nhưng các hạng mục sân
thể thao, sân vườn, bể bơi của chung cư lại đầy đủ, tiêu chuẩn cao. Sân vườn diện
tích lớn.
25