Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng nhà máy lọc hoá dầu nghi sơn tỉnh thanh hóa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LÊ MINH ðỨC

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ MÁY LỌC HOÁ DẦU
NGHI SƠN - TỈNH THANH HOÁ

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ

: 60.85.10.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
1. TS. ðỖ THỊ TÁM
2. TS. TRẦN MINH TIẾN

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i


HÀ NỘI - 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 30 tháng 9 năm 2013
Tác giả luận văn

Lê Minh ðức

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân,
tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học,
các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều cá
nhân, tập thể và nhân dân ñịa phương ñể hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
TS. ðỗ Thị Tám và TS Trần Ninh Tiến ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong
suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện
cho tôi thực hiện ñề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn,
lãnh ñạo UBND huyện Tĩnh Gia; Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng
Thống kê huyện Tĩnh Gia; UBND các xã và nhân dân thuộc dự án ñã tạo ñiều kiện
giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài trên ñịa bàn.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán
bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 30 tháng 9 năm 2013
Tác giả luận văn

Lê Minh ðức

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan.......................................................................................................................i
Lời cảm ơn..........................................................................................................................ii
Mục lục...............................................................................................................................iii
Danh mục bảng..................................................................................................................vi
Danh mục các hình...........................................................................................................vii
Danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu…........................................................................viii
MỞ ðẦU

1

1.

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2.

Mục ñích, yêu cầu

2

2.1.

Mục ñích

2

2.2.

Yêu cầu

2

3.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

3

3.1.

ðối tượng nghiên cứu

3

3.2.

Phạm vi nghiên cứu

3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1.

Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng

4

1.1.1.

Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ , tái ñịnh cư

4

1.1.2.

Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

4

1.1.3.

Tác ñộng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñến phát triển
các dự án

1.2.

Cơ sở pháp lý và tình hình thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng

1.2.1.

12

Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất

1.2.2.

12

12

Nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu
hồi ñất

14

1.2.3.

Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

15

1.2.4.

Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi ñất giải phóng mặt
bằng[4], [10]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

16

iii


1.3.

Kinh nghiệm quốc tế về ñền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất

22

1.3.1.

Tại Trung Quốc

22

1.3.2.

Tại Hàn Quốc

23

1.3.3.

Phương pháp bồi thường thiệt hại về ñất ñai thuộc các tổ chức tài trợ
WB và ADB

1.4.

Khái quát về tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất ở Việt Nam

1.4.1.

26

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Việt Nam

1.5.

26

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam qua các
thời kỳ

1.4.2.

25

32

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất trên
ñịa bàn tỉnh Thanh Hoá

35

1.6.

Những vấn ñề tồn tại cần ñược nghiên cứu

37

1.6.1.

Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

37

1.6.2.

Về tái ñịnh cư

40

1.6.3.

Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp

41

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

43

2.1.

Nội dung nghiên cứu

43

2.1.1.

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh
Hoá

43

2.1.2.

Tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá

43

2.1.3.

ðánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng Nhà
máy liên hợp lọc hoá dầu Nghi Sơn

2.1.4.

43

Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng

43

2.2.

Phương pháp nghiên cứu

44

2.2.1.

Phương pháp thu thập tài liệu

44

2.2.2.

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

44

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1.

46

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Khu kinh tế Nghi Sơn – tỉnh
Thanh Hóa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

46

iv


3.1.1.

ðiều kiện tự nhiên của Khu kinh tế Nghi Sơn – tỉnh Thanh Hóa

3.1.2.

Hiện trạng dân số và ñất ñai 12 xã trong Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh

46

Thanh Hóa

49

3.1.3.

Hiện trạng các cơ sở hạ tầng xã hội

52

3.2.

Kết quả công tác quản lý ñất ñai của huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa

55

3.2.1.

Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai

55

3.2.2.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

56

3.3.

ðánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án xây
dựng Nhà máy liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn – tỉnh Thanh Hóa

57

3.3.1.

Giới thiệu dự án nghiên cứu

57

3.3.2.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất thực hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hóa dầu Nghi Sơn –
tỉnh Thanh Hóa

3.3.3.

Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
ñến ñời sống, việc làm của người bị thu hồi ñất

3.4.

57
79

Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng

87

3.4.1.

Quy hoạch sử dụng ñất

87

3.4.2.

Giao ñất, cho thuê ñất

88

3.4.3.

Thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

89

3.4.4.

ðăng ký ñất ñai và cấp Giấy Chứng nhận

90

3.4.5.

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân ñược giao quyền
sử dụng ñất

90

3.4.6.

Phát triển thị trường bất ñộng sản

90

3.4.7.

Chính sách tài chính về ñất ñai

91

3.4.8.

Giá ñất

91

3.4.9.

Cải cách hành chính

92

3.4.10. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ñất ñai

94

3.4.11. Nâng cao năng lực quản lý ñất ñai

94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

95

1.

Kết luận

95

2.

Kiến nghị

96

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v


TÀI LIỆU THAM KHẢO

97
DANH MỤC BẢNG

STT

TÊN BẢNG

TRANG

Bảng 3.1: Hiện trạng dân số- lao ñộng trong Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh
50

Hóa năm 2012
Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng ñất

51

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả thu hồi ñất, bồi thường GPMB thực hiện dự án

60

Bảng 3.4: Kết quả bồi thường ñất

64

Bảng 3.5: Kết quả bồi thường thiệt hại cây trồng, vật kiến trúc của dự án

66

Bảng 3.6: Hỗ trợ di chuyển và các khoản hỗ trợ khác

68

Bảng 3.7: Kết quả hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm

69

Bảng 3.8: Hỗ trợ ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn ao không ñược
công nhận là ñất ở

71

Bảng 3.9: Tình hình sử dụng Lð và tuyển Lð của các doanh nghiệp

73

Bảng 3.10: Kết quả thực hiện giao ñất tái ñịnh cư và số tiền nộp lại ngân sách

75

Bảng 3.11: Kết quả ñiều tra, phỏng vấn hộ dân về thu nhập và sử dụng tiền bồi
thường

80

Bảng 3.12: Tình hình lao ñộng của các hộ dân bị thu hồi ñất tại dự án

81

Bảng 3.13: Tình hình tài sản của các hộ trước và sau khi thu hồi ñất tại dự án

83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
TT

TÊN HÌNH

TRANG

Hình 1.1: Trình tự thủ tục thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng

21

Hình 3. 1: Bản ñồ quy hoạch ñịnh hướng phát triển không gian KKT Nghi Sơn

46

Hình 3.2: Mối liên hệ giao thông ñường biển giữa cảng Nghi sơn với các cảng
trong nước và quốc tế

47

Hình 3.3: Tàu SIAM OCEAN có trọng tải 3,5 vạn tấn cập Cảng Nghi Sơn

54

Hình 3.4: ðường ðông Tây 2

55

Hình 3.5: Ký hợp ñồng EPC dự án Lọc hóa dầu Nghi Sơn

57

Hình 3.6: Thi công mặt bằng dự án Lọc hóa dầu Nghi Sơn

62

Hình 3.7: Nhà máy giầy ANNORA

74

Hình 3.8: Khu tái ñịnh cư của Dự án Nhà máy Lọc hóa dầu Nghi Sơn.

77

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
Ký hiệu

Các chữ viết tắt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BðS

Bất ñộng sản

BNN&PTNT

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

CNH

Công nghiệp hoá

CP

Chính phủ

DA

Dự án

ðTH

ðô thị hoá

FDI

ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HðH

Hiện ñại hoá

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

Lð

Lao ñộng

Nð

Nghị ñịnh

Qð

Quyết ñịnh

TðC

Tái ñịnh cư

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii


MỞ ðẦU
1.Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình Công nghiệp hoá Hiện ñại hoá ở Việt Nam ñã ñược thực hiện hơn

hai thập kỷ qua, nó ñặc biệt diễn ra mạnh mẽ ở những năm gần ñây. Trong quá trình
ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án với các mục tiêu phát triển các khu
kinh tế, khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng cho các khu
ñô thị… Trong ñó, công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực
hiện các công trình là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển
khai thực hiện các dự án. Nhưng trên thực tế việc chuyển quỹ ñất vào triển khai
các dự án không ñơn giản, vì nó tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và
cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư,
ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng
ñịa phương, cơ sở. ðây là một thách thức rất lớn ñối với việc triển khai các dự án
hiện nay, nó ñòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn ñề liên qua ñến
người dân mất ñất như: ñời sống, việc làm của người dân bị lấy ñất và giá trị
phần ñất ñai bị lấy của người dân phải ñược xác ñịnh như thế nào ñể thoả mãn
thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn thoả tâm trạng của người dân sau
khi bị mất ñất cũng là những vấn ñề vô cùng quan trọng [15].
Ở Thanh hoá hiện nay quá trình Công nghiệp hoá, Hiện ñại hoá, ñô thị hoá
ñang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án ñã và ñang triển khai, vấn ñề chuyển ñổi
quỹ ñất ñang sử dụng hiện nay sang ñất triển khai dự án ñang diễn ra nhanh.
Khu kinh tế Nghi Sơn ñược thành lập theo quyết ñịnh số 102/Qð-TTg ngày
15 tháng 5 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ là nơi ñang diễn ra quá trình phát
triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút ñầu tư trong nước và nước
ngoài ñể phát triển kinh tế, xã hội. Từ năm 2006 trở lại ñây Khu kinh tế Nghi Sơn
ñã thực hiện kiểm kê, giải phóng mặt bằng và di dời nhiều hộ dân ñể có ñược quỹ
ñất triển khai các dự án, về cơ bản ñã ñáp ứng ñược các yêu cầu ñề ra. Mặc dù
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1

vậy việc triển khai cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên
nhân, trong ñó có nguyên nhân từ chính sách pháp luật ñất ñai, do một bộ phận
người dân bị mất ñất chưa thoả mãn với những gì họ ñược hưởng từ chính sách
bồi thường.
ðể góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất
bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp,
khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi ñất, thực tế ñang ñặt ra nhiều vấn ñề phải nghiên cứu nghiêm túc, từ ñó
có thể ñưa ra các giải pháp ñúng và toàn diện, ñáp ứng ñược các yêu cầu ñặt ra.
Từ thực tế ñó, tôi tiến hành lựa chọn ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thực
hiện dự án xây dựng Nhà máy lọc hoá dầu Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hoá”.
2. Mục ñích, yêu cầu

2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu và ñánh giá việc thực hiện chính sách về bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi ñất thực hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hoá dầu
Nghi Sơn trên ñịa bàn Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hoá.
- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các chính sách về bồi
thường giải phóng mặt bằng các dự án trên ñịa bàn nhằm góp phần triển khai dự án
một cách hiệu quả, ổn ñịnh ñời sống người dân và phát triển kinh tế ở ñịa phương.

2.2. Yêu cầu
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách về bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác,
trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn
nghiên cứu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2


3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. ðối tượng nghiên cứu
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi thực
hiện dự án xây dựng Nhà máy liên hợp lọc hoá dầu Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hóa.
- Các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñể thực hiện dự án xây
dựng Nhà máy liên hợp lọc hoá dầu Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hóa.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
ðề tài ñược tiến hành nghiên cứu trên ñịa bàn 5 xã: Tĩnh Hải, Hải Yến, Mai
Lâm, Hải Thượng và Hải Hà thuộc Khu kinh tế Nghi Sơn - tỉnh Thanh Hoá.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ , tái ñịnh cư
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [25].
- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết,

hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể [25].
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi [4].
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất
ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình khác
trên diện tích ñó.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội
ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
- Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng là hệ thống các quy ñịnh, biện
pháp của Nhà nước phản ánh các công việc phải làm và các công việc không
ñược làm của các cơ quan nhà nước ñể thực hiện hiệu quả công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng chịu sự chi
phối của các ñiều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa và ñược thể hiện bởi sự
can thiệp của các cơ quan Nhà nước vào quá trình thực hiện công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng [12].

1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
1.1.2.1. ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất
* ðăng ký quyền sử dụng ñất gồm ñang ký quyền sử dụng ñất lần ñầu và
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất. ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4


thực hiện khi: Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng; Người ñang sử dụng
ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. ðăng ký
biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã

ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về quyền sử dụng
ñất trong các trường hợp: Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên; Có thay ñổi về hình dạng, kích thước,
diện tích thửa ñất; Chuyển mực ñích sử dụng ñất; Có thay ñổi thời hạn sử dụng
ñất; Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; Có thay ñổi về những hạn chế quyền sử dụng
ñất; Nhà nước thu hồi ñất [14].
* Hồ sơ ñịa chính: Hồ sơ ñịa chính ñược lập chi tiết ñến từng thửa ñất theo
ñơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; Mỗi thửa ñất phải có số hiệu riêng và
không trùng với số hiệu của các thửa ñất khác trong phạm vị cả nước. Nội dung
của hồ sơ ñịa chính phải ñược thể hiện ñầy ñủ, chính xác, kịp thời, phải ñược
chỉnh lý thường xuyên ñối với các biến ñộng theo quy ñịnh của pháp luật trong
quá trình sử dụng ñất; Hồ sơ ñịa chính ñược lập thành một bản gốc và hai bản sao
từ bản gốc, bản gốc ñược lưu tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc sở
tài nguyên và Môi trường, một bản sao ñược lưu tại Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thuộc phòng tài nguyên và Môi trường, một bản sao ñược lưu tại Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Hồ sơ ñịa chính phải ñược chỉnh lý kịp thời
khi có biến ñộng về sử dụng ñất, bản sao hồ sơ ñịa chính phải ñược chỉnh lý phù
hợp với bản gốc hồ sơ ñịa chính [14].
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất theo một mẫu thống nhất trong cả nước ñối với mọi loại ñất do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành và ñược cấp theo từng thửa ñất gồm hai bản,
trong ñó một bản cấp cho người sử dụng ñất, một bản ñược lưu tại Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất; trong quá trình sử dụng có sự biến ñộng ñược ghi
nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất[14].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5

1.1.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
* Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất: Phù hợp với chiến
lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh; ðược lập từ tổng thể ñến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của cấp
dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của cấp trên, kế hoạch sử
dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết ñịnh xét duyệt; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của cấp trên
phải thể hiện nhu cầu sử dụng ñất của cấp dưới; Sử dụng ñất tiết kiệm và có hiệu
quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; Bảo vệ, tôn
tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; Dân chủ và công khai; Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của mỗi kỳ phải ñược quyết ñịnh, xét duyệt trong
năm cuối của kỳ trước ñó.
* Nội dung kế hoạch sử dụng ñất: ðánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế
hoạch nhiệm kỳ trước (Kết quả thực hiện: Các chỉ tiêu sử dụng ñất ñối với từng
loại ñất; các chỉ tiêu chuyển ñổi giữa các loại ñất; Khai hoang mở rộng diện tích
ñất ñể sử dụng vào các mục ñích; Chất lượng thực hiện các chỉ tiêu trong kế
hoạch sử dụng ñất; việc thực hiện các nguồn thu từ giao ñất, cho thuê ñất, chuyển
mục ñích sử dụng ñất; Các loại thuế liên quan ñến ñất ñai và chi phí cho bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc
thực hiện kế hoạch sử dụng ñất); Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại ñất ñể
phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ;
phát triển ñô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng , an ninh; ñối với các công
trình, dự án ñã có chủ ñầu tư thì lập danh mục kèm theo quy mô sử dụng ñất, ñịa
ñiểm, dự kiến tiến ñộ thực hiện và tiến ñộ thu hồi ñất; Lập kế hoạch chuyển diện
tích ñất chuyên trồng lúa nước và ñất có rừng sang sử dụng vào mục ñích khác,
xác ñịnh khu vực ñược chuyển ñổi cơ cấu sử dụng ñất trong ñất nông nghiệp;
Lập kế hoạch ñưa ñất chưa vào sử dụng cho các mục ñích bao gồm việc xác ñịnh
ñịa ñiểm, diện tích và tiến ñộ khai hoang ñưa ñất chưa sử dụng vào sử dụng cho
các mục ñích nông nghiệp, phi nông nghiệp; Cụ thể hoá việc phân bổ diện tích

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6


các loại ñất trong kế hoạch sử dụng ñất ñến từng năm; Dự kiến các nguồn thu từ
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, các loại thuế có liên quan
ñến ñất ñai và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; Xác ñịnh giải pháp
tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng ñất ñảm bảo thực hiện ñúng tiến ñộ kế hoạch.
* Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất: Bộ Tài nguyên và
Môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất cho cảc nước; Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính
phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm phối hợp với
bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xác ñịnh nhu cầu sử dụng ñất của bộ,
ngành, ñịa phương (Bộ Quốc phòng, bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh); Uỷ ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất của ñịa phương, quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử
dụng ñất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển
ñô thị; Uỷ ban nhân dân xã nơi không thuộc khu vực quy hoạch phát triển ñô thị
có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất
chi tiết của xã; Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập quy
hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết cho toàn khu công nghệ
cao; Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm tố chức lập quy hoạch sử dụng ñất
chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết ñối với phần diện tích giao cho ban quản lý
khu kinh tế ñược xác ñịnh trong quy hoạch sử dụng ñất của tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
* Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương, uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng

ñất phải theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt; Chủ tịch
uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, chủ tịch uỷ ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có trách nhiệm phát hiện và xử lý
kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñịa phương;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7


Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm theo dõi việc thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất tại ñịa phương. Khi phát hiện những trường hợp sử
dụng ñất không ñúng quy hoạch, kế hoạch ñã ñược công bố thì xử lý theo thẩm
quyền hoặc ñề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñể xử lý [14].
1.1.2.3. Ban hành chính sách ñất ñai
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban
Chấp hành Trung ương ðảng khoá IX về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật
về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, chúng
ta ñã ñạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả
nguồn lực ñất ñai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo ñảm quốc
phòng, an ninh, ổn ñịnh xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường...
Hiệu quả quản lý Nhà nước về ñất ñai từng bước ñược tăng cường; chính sách,
pháp luật về ñất ñai ngày càng ñược hoàn thiện; các quyền của người sử dụng ñất
ñược mở rộng và ñược Nhà nước bảo ñảm; thị trường bất ñộng sản, trong ñó có
quyền sử dụng ñất ñã ñược hình thành và phát triển nhanh. Kết quả ñó khẳng
ñịnh các quan ñiểm chỉ ñạo, ñịnh hướng chính sách, pháp luật về ñất ñai ñược
xác ñịnh trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX cơ bản là ñúng ñắn, phù hợp
với ñặc ñiểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều hạn chế, nhất
là trong quy hoạch sử dụng ñất, ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ và tái ñịnh cư, các thủ tục hành chính về ñất ñai. Lợi ích của Nhà nước và

người dân có ñất bị thu hồi chưa ñược bảo ñảm tương xứng; nguồn lực về ñất ñai
chưa ñược phát huy ñầy ñủ ñể trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội; việc sử dụng ñất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham
nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất ñộng sản phát triển
không ổn ñịnh, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình
khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về ñất ñai còn diễn biến phức tạp.
Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, yếu kém nêu trên là: ðất ñai có
nguồn gốc rất ña dạng; chính sách ñất ñai thay ñổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8


chính sách, pháp luật hiện hành về ñất ñai còn một số nội dung chưa ñủ rõ, chưa
phù hợp; việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật ñồng bộ. Tổ chức thực hiện chính
sách, pháp luật về ñất ñai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm.
Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp
luật về ñất ñai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản
lý ñất ñai chưa tốt. Ý thức chấp hành pháp luật về ñất ñai của một bộ phận cán bộ
và nhân dân còn hạn chế. Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi
sai phạm chưa nghiêm. Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp
về ñất ñai còn thấp. Tổ chức bộ máy, năng lực ñội ngũ cán bộ về quản lý ñất ñai
và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng
chức vụ, quyền hạn ñể trục lợi, tham nhũng [15].
1.1.2.4. Giá ñất và ñịnh giá ñất
* Giá ñất ñược hình thành: do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy ñịnh; do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất; do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.

* Giá ñất do nhà nước quy ñịnh phải ñảm bảo các nguyên tắc: Sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình
thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực
tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp; Các thửa ñất liền kề nhau, có
ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích
sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
* Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất; khung giá các loại
ñất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải ñiều chỉnh giá ñất và
việc xử lý chênh lệch giá ñất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá ñất
cụ thể tại ñịa phương trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9


quyết ñịnh. Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
*Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng và tái ñịnh cư: Khái niệm kinh tế thị trường ñược hiểu và áp dụng khá
rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu. ðồng thời
khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và ñang ñược hoàn thiện
thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự
phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói
chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá nhưng trên thực tế, lý
thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm,
sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá.
Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. ðiều 12 Luật

ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 và năm
2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển quyền sử
dụng ñất. Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất,
bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu
hồi ñất giải phóng mặt bằng hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất ñể xác
ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã ñược ñiều
chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng ñịa phương,
tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền bồi thường giải
phóng mặt bằng thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn [14].
1.1.2.5. Thị trường bất ñộng sản
* ðất mà tài sản gắn liền với ñất và quyền sử dụng ñất ñược tham gia thị
trường bất ñộng sản bao gồm: ðất sản xuất nông nghiệp, ñất rừng sản xuất không
phải là rừng tự nhiên ñược nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất ñối với hộ
gia ñình, cá nhân; ðất nông nghiệp do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh
vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
ñã ñược nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất; ðất nông nghiệp ñược Nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10


nước giao thu tiền sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở
nước ngoài; ðất nông nghiệp ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần
cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ðất ñược Nhà nước giao cho hộ gia ñình, cá
nhân ñể làm nhà ở; ðất ñược Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam
ñịnh cư ở nước ngoài ñể ñầu tư kinh doanh nhà ở; ðất ở ñược Nhà nước cho thuê
trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñể ñầu tư kinh doanh nhà ở;
ðất ở do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng vào mục ñích làm nhà ở ñã ñược Nhà

nước công nhận quyền sử dụng ñất; ðất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,
ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh ñược Nhà nước
gioa có thu tiền sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân, người
Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; ðất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử
dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh ñược Nhà nước cho thuê
trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ðất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh
do hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức kinh tế ñang sử dụng ñã ñược Nhà nước công
nhận quyền sử dụng ñất. ðất thuê của Nhà nước trả tiền thuê ñất hàng năm mà tài
sản gắn liền với ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản gồm: ðất trồng cây
hàng năm có vườn cây, ñất rừng sản xuất có rừng, ñất làm muối và ñất nuôi trồng
thuỷ sản ñã ñầu tư hạ tầng; ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử
dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh mà ñã ñầu tư hạ tầng hoặc
có công trình gắn liền với ñất [25].
* Nhà nước quản lý ñất ñai trong việc phát triển thị trường bất ñộng sản
bằng các biện pháp: Tổ chức ñăng ký hoạt ñộng giao dịch về quyền sử dụng ñất;
Tổ chức ñăng ký hoạt ñộng phát triển quỹ ñất, ñầu tư xây dựng kinh doanh bất
ñộng sản; Tổ chức ñăng ký hoạt ñộng cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất
ñộng sản; Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11


quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản; Thực hiện các biện pháp bình
ổn giá ñất, chống ñầu cơ ñất ñai [25].

1.1.3. Tác ñộng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñến phát triển các
dự án

Giai ñoạn dự án chậm nhất, thường bị kêu nhiều nhất là giải phóng mặt
bằng. Theo trình tự thủ tục hiện hành, việc giải phóng mặt bằng về lý thuyết ngốn
mất 20 tháng thực hiện dự án, nhất là ở các khâu kê khai, kiểm ñếm, xác ñịnh
nguồn gốc ñất; lập thẩm ñịnh, phê duyệt phương án bồi thường và di dời tái ñịnh
cư. Nhưng trên thực tế, rất nhiều công trình dự án bị kéo dài 5-7 năm, thậm chí
hàng chục năm. Tình trạng chậm giải phóng mặt bằng diễn ra ở hầu hết các ñịa
phương, ở các loại hình dự án, công trình thuộc các nguồn vốn khác nhau mà
không có ngoại lệ.
ðã có nhiều hội nghị, hội thảo, kiến nghị của cơ quan quản lý, doanh
nghiệp liên quan ñến nguyên nhân chậm trễ trong giải phóng mặt bằng, song tập
trung vẫn là do cơ chế, chính sách, quy ñịnh liên quan ñến quyền lợi trực tiếp của
người dân bị mất ñất thiếu nhất quán và có phần không phù hợp. Nơi ở và ñiều kiện
tái ñịnh cư không bằng nơi ở cũ, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thêm vào
ñó, loại hình dự án thực hiện giải phóng mặt bằng thu hồi, ñền bù thiếu rõ ràng, dự
án kinh doanh ñánh ñồng với dự án phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng
nên phương án, chính sách ñền bù, nhất là chênh lệch lợi nhuận quá lớn giữa chủ
ñầu tư và người bị thu hồi ñất, gây ra khiếu kiện kéo dài [13].
1.2. Cơ sở pháp lý và tình hình thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng

1.2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
- Luật ðất ñai năm 1993;
- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1998, 2001;
- Nghị ñịnh số: 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Nghị ñịnh số: 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12

- Thông tư Liên bộ số: 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng-Tổng cụ ðịa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị
ñịnh 87/CP;
- Nghị ñịnh số: 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Thông tư số: 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của
Chính phủ;
- Luật ðất ñai năm 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị ñịnh số: 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật ðất ñai;
- Nghị ñịnh số: 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Nghị ñịnh số: 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Nghị ñịnh số: 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;
- Thông tư số: 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;
- Thông tư số: 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài
chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm
2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi ñất;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13


- Nghị ñịnh số: 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất,
thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Thông tư số: 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số
84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử
dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Thông tư liên tịch số: 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số ñiều
của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy ñịnh bộ
sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ
trợ; tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Nghị ñịnh số: 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư;
- Thông tư số: 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ
tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

1.2.2. Nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi
ñất

* Việc ñền bù tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo ñảm lợi ích
của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Ðối với
nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn ñịnh, có ñiều kiện chỗ ở
bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn ñịnh cuộc sống cho người phải di
chuyển, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan [4].
* Việc ñền bù tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng ñược thực hiện
thông qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và phải bảo ñảm công bằng, công khai, minh bạch, ñúng pháp luật [4].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14


* Trong trường hợp ñền bù tài sản ñể giải phóng mặt bằng xây dựng các
công trình hạ tầng kỹ thuật trong ñô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải
bảo ñảm vừa xây dựng ñược công trình mới, vừa chỉnh trang ñược các công trình
mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng ñược duyệt; bảo ñảm Nhà nước ñiều
tiết ñược giá trị chênh lệch về ñất sau khi giải phóng mặt bằng và ñầu tư xây
dựng công trình.
* Không ñền bù trong các trường hợp sau ñây:
- Ðất lấn chiếm;
- Công trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và tài sản
khác xuất hiện, hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau
thời ñiểm công bố quy hoạch xây dựng;
- Các trường hợp khác theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai [4].

1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
1.2.3.1. ðối tượng áp dụng
- Tổ chức, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ñình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñang

sử dụng ñất bị Nhà nước thu hồi ñất [4].
- Người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi, ñược
bồi thường ñất, tài sản, ñược hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư [4].
1.2.3.2. Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
- Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và giải
phóng mặt bằng:
+ Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất thì tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư ñược tính vào vốn ñầu tư của dự án;
+ Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho
thuê ñất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và kinh
phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và ñược trừ vào số tiền sử
dụng ñất, tiền thuê ñất phải nộp;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15