PHÚ QUỐC HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ

PHÚ QUỐC

HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

BỘ PHẬN NGHIÊN
CỨU VÀ TƯ VẤN
TOÀN CẦU CBRE


Nội dung
3

Thuật ngữ
và Định nghĩa

4

Tóm tắt Báo cáo

5

11

Nguồn cung
khách sạn

14

Kết quả kinh doanh

khách sạn

16

Tổng quan

Chi phí phát
triển dự án

Vị trí và Khí hậu

6

Kết luận

7

19

18

Kết nối giao thông

Câu hỏi
thường gặp

8

Phụ lục

Số khách du lịch

21


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Thuật ngữ và Định nghĩa
 ADR (Average Daily Rate): Giá thuê phòng trung bình một đêm
 Bungalow: là loại nhà nghỉ chỉ có một tầng, thường được xây dựng tại các khu nghỉ dưỡng
vùng biển hoặc vùng núi. Xung quanh bungalow là các bãi cỏ, cây cảnh được chăm sóc cẩn
thận, đem lại cảm giác gần gũi với thiên nhiên.
 Du lịch sinh thái (Eco-tourism): Loại hình du lịch hạn chế tối thiểu việc ảnh hưởng tới môi
trường tự nhiên.
 MICE (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibition): là hình thức đi du lịch kết hợp hội
thảo và họp hành.
 RevPAR (Revenue per Available Room): Doanh thu trên phòng, là chỉ số chuẩn đo lường hiệu
quả sử dụng phòng và doanh số của khách sạn. Công thức tính RevPAR = Công suất phòng
bình quân (tỷ lệ phần trăm lượng phòng được thuê) × giá thuê phòng trung bình một đêm.
 Cụm từ “khách sạn” sử dụng trong bản báo cáo này được hiểu bao gồm khách sạn (hotel) và
khu nghỉ dưỡng (resort).
 CBRE phân loại khách sạn theo đánh giá mà chúng tôi cho rằng tương thích với thị trường
Phú Quốc, không nhất thiết phải theo tiêu chuẩn của Tổng cục Du lịch Việt Nam. Những tiêu
chuẩn về khách sạn được CBRE tham khảo tại hệ thống xếp hạng khách sạn của Cẩm Nang
Chính Thức về Khách Sạn và Khu Nghỉ Dưỡng (Official Hotel and Resort Guide). Hệ thống
này được công nhận trên toàn thế giới và có thể áp dụng cho hầu hết các nước trên thế giới,
đặc biệt những nước đang phát triển.
 CBRE xem xét những yếu tố sau đây khi phân loại đánh giá các khách sạn tại Phú Quốc:











Vị trí tọa lạc của khách sạn
Dịch vụ phòng và chất lượng nhân viên
Cách thiết kế và bố trí phòng, kích cỡ phòng, sảnh tiếp đón, số lượng thang máy.
Trang thiết bị, tiện ích được cung cấp, các hình thức và tiện ích giải trí, nhà hàng và
quầy bar, tiện nghi dành cho hội thảo và hội họp.
Mức độ hoàn thiện bên trong, chất lượng của trang thiết bị và đồ dùng trong phòng
Thiết kế và mức độ hoàn thiện bên ngoài
Quy mô khách sạn (số lượng phòng)
Giá phòng trung bình thực tế đạt được
Quản lý khách sạn: quản lý bởi nhà điều hành khách sạn hay tự quản lý.

 Theo đó, CBRE chia thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc theo ba phân hạng chính
gồm: khách sạn 4 sao hạng sang, khách sạn 4 sao chuẩn và khách sạn 3 sao hạng sang.
 Những thông tin sử dụng trong bản báo cáo này đã được tổng hợp và sàng lọc từ nguồn tin
nội bộ của các khách sạn, cơ sở dữ liệu của CBRE, thống kê từ các ban ngành có liên quan
cũng như thông qua những cuộc trao đổi với đại diện của các khách sạn, các chuyên gia trong
lĩnh vực khách sạn, du lịch và các hãng du lịch lữ hành.

© CBRE Ltd. 2014

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

3


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

TÓM TẮT BÁO CÁO
THỰC TRẠNG
Phú Quốc có tiềm năng
rất lớn để trở thành
một điểm du lịch biển
hấp dẫn

TUY NHIÊN
Hòn đảo vẫn chưa
phát triển đúng tầm

150 km

99
62%

đường bờ biển

ngọn núi
diện tích là rừng
nguyên sinh

VẤN ĐỀ TỒN TẠI
Cơ sở hạ tầng: Tiến độ làm đường nhựa kết nối các khu vực rất chậm
Tiện nghi tiện ích: Thiếu bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế, siêu thị và các chuỗi

bán lẻ, câu lạc bộ, quán bar phục vụ khách du lịch
Dự án đầu tư: Nhiều dự án trong quy hoạch tuy nhiên chính phủ liên tục thay
đổi quy hoạch tổng thể khiến các nhà đầu tư lúng túng
Nguồn nhân lực: Thiếu nhân lực chất lượng cao

s

Chi phí phát triển: Chi phí xây dựng và vận hành cao

CƠ HỘI PHÁT TRIỂN
eco Tiềm năng phát triển du lịch sinh thái và các khu nghỉ dưỡng sinh thái

s
s

Nhà đầu tư: Việc thiếu các khách sạn quy mô lớn và hầu như chưa có dự án
biệt thự nghỉ dưỡng nào là cơ hội để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường này
Nhà quản lý khách sạn: việc thiếu những thương hiệu khách sạn trên đảo cũng
là cơ hội để các nhà quản lý khách sạn tham gia vào thị trường
© CBRE Ltd. 2014

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

4


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Lời giới thiệu
Vào năm 2006, nhà đầu tư Mỹ Rockingham, đã đăng ký để được cấp phép đầu tư vào dự án du lịch

có diện tích 1.000 ha với giá trị đầu tư lên đến 1 tỷ đô-la Mỹ ở Đảo Phú Quốc - phía Nam tỉnh Kiên
Giang, nổi bất trong đó là hạng mục đua ô tô công thức. Không lâu sau, nhà đầu tư Thụy Sỹ Trustee
Suisee cũng tuyên bố sẽ đầu tư 2,6 tỷ đô Mỹ vào dự án khu du lịch Asian Pearl, trở thành dự án du
lịch lớn nhất tại Phú Quốc tại thời điểm đó. Kể từ khi Thủ tướng Chính phủ khuyến khích đầu tư vào
Đảo Phú Quốc năm 2006 thì những đợt sóng đầu tư vào hòn đảo này liên tục gia tăng. Các chính
sách ưu đãi đầu tư ở mức độ cao nhất được áp dụng cho hòn đảo này.
Cùng với các điểm đến dọc chiều dài đất nước như Đà Nẵng, Mũi Né, Nha Trang và Vũng Tàu, Phú
Quốc là một trong những điểm du lịch biển đầy tiềm năng tại Việt Nam. Điều đặc biệt thu hút khách du
lịch nước ngoài tới Phú Quốc là nước biển ấm áp quanh năm, những bãi biển hoang sơ màu ngọc
bích cùng bạt ngàn những khu rừng nguyên sinh được bảo tồn nguyên vẹn. Với những lợi thế như
vậy, Chính phủ Việt Nam tràn đầy tham vọng biến Phú Quốc từ một hòn đảo ít người biết tới thành
một địa điểm du lịch ưa thích cho khách phương Tây, thậm chí có thể cạnh tranh với những hòn đảo
du lịch nổi tiếng trong khu vực như Phuket hay Bali.
Các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhanh chóng tiến vào thị trường đầy tiềm năng này. Tính đến đầu
năm 2014 có tổng cộng 190 nhà đầu tư đã đăng ký đầu tư vào hòn đảo này. Khoảng 100 dự án được
phê duyệt với tổng diện tích gần 4.296 ha, gồm những dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp dọc Bãi
Trường, dự án sân gôn và kể cả sòng bạc. Mặc dù vậy, ngoài hệ thống những khách sạn quy mô nhỏ
và vừa hiện hữu dọc Bãi Trường thì hòn đảo này về cơ bản vẫn chưa được phát triển trên diện rộng –
và không giống như Phuket, một mô hình mà Phú Quốc đang hướng tới, du khách không thể tìm thấy
bất kỳ hoạt động vui chơi giải trí nào ở đây vào buổi tối. Chỉ một vài dự án được khởi công xây dựng
gần đây, trong khi tất cả các dự án còn lại, phần lớn trong đó là các dự án đầu tư nước ngoài vẫn chỉ
nằm trên giấy.
Sân bay quốc tế Dương Đông mới đi vào hoạt động vào cuối năm 2012 để thay thế cho sân bay cũ
được kỳ vọng sẽ tạo đà phát triển kinh tế xã hội và du lịch cho hòn đảo này. Theo đúng mục tiêu chính
phủ Việt Nam đề ra, đến năm 2030 Phú Quốc sẽ đón nhận khoảng 7 triệu lượt khách du lịch mỗi năm.
Và một Phú Quốc với 7 triệu lượt khách du lịch mỗi năm sẽ hoàn toàn khác với Phú Quốc hiện tại mà
tất cả chúng ta đều biết. Câu hỏi đặt ra là liệu những mục tiêu này có trở thành hiện thực?
Rõ ràng việc đề ra những kế hoạch đầy tham vọng là một chuyện, nhưng thực hiện được những kế
hoạch này lại là một chuyện khác. Trong những năm gần đây chúng ta đã làm được gì để cải thiện
hòn đảo này và những thách thức mà hòn đảo này đang và sẽ đối mặt trong những năm sắp tới?

© CBRE Ltd. 2014

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

5


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Vị trí địa lý & Khí hậu
Đường bờ biển dài 150 km
Nằm ở phía Tây Nam của Việt Nam, Phú Quốc là hòn đảo lớn nhất
Việt Nam với diện tích 563 km2, gần bằng với diện tích Singapore. Phú
Quốc cách Thành phố Rạch Giá trên đất liền 120 km đường bộ và cách
đường biên giới biển giữa Việt Nam và Campuchia khoảng 4,5 km.
Phú Quốc nằm ở vị trí trung tâm của các nước Đông Nam Á, chỉ mất
khoảng 1 giờ để bay từ Đảo Phú Quốc đến TP.HCM, Phnom Pênh,
Băng Cốc, Singapore và Kuala Lumpua. Dân số của hòn đảo này chỉ
khoảng 103.000 người.
Phú Quốc sở hữu những bãi tắm đẹp nhất Việt Nam. Phía tây của hòn
đảo này là khu vực bãi biển chính, Bãi Trường, với phần lớn những
khách sạn và khu nghỉ dưỡng. Xa hơn dọc theo bờ biển phía Tây là Bãi
Dài, một trong những bãi biển hoang sơ và tinh khôi nhất. Ở khu vực
này phía ngoài có đảo Đồi Mồi, là địa điểm hấp dẫn của những người
yêu thích lặn biển với những rặng san hô và vô số các loài cá nhiệt đới.
Phía Đông của Phú Quốc có Bãi Sao, cũng là một trong những bãi biển
đẹp và hoang sơ nhất của đảo.
Ngoài những bãi biển, hòn đảo này nổi tiếng với hai loại nông sản
truyền thống là nước mắm và hạt tiêu. Nước mắm Phú Quốc là gia vị

rất phổ biến và rất được ưa chuộng bởi phần lớn người Việt Nam. Phú
Quốc nổi tiếng với nguồn cá cơm phong phú, là nguồn cung cấp
nguyên liệu chính cho ngành công nghiệp chế biến nước mắm với mùi
vị rất thơm ngon. Hạt tiêu cũng được các gia đình nông dân gieo trồng
trên chính hòn đảo này, nổi tiếng với mùi vi thơm nồng kích thích vị
giác trong các món ăn. Phú Quốc còn là nơi khai thác và nuôi trồng
những viên ngọc trai đẹp nhất thế giới.

An toàn ngoài tâm bão
Thiên nhiên đã hào phóng ban tặng cho vùng đất này ánh nắng
mặt trời quanh năm. Hầu như không có cơn bão nào ảnh hưởng
đến hòn đảo này. Nhiệt độ hiếm khi giảm thấp dưới 15°C và đạt
trung bình khoảng 27°C. Tháng 4 là tháng nóng nhất của năm với
nhiệt độ trung bình vào khoảng 28.3°C trong khi tháng lạnh nhất
tháng Giêng là 25°C. Gió mùa trên đảo thổi theo hai hướng: gió
Đông Bắc kéo dài từ tháng 11 đến tháng 3 và gió Tây Nam kéo
dài từ tháng 5 đến tháng 10. Ở đây có hai mùa rõ rệt: mùa khô và
mùa mưa. Mùa mưa kéo dài từ tháng 4 hoặc tháng 5 đến tháng
10 hoặc 11 trong khi mùa khô kéo dài từ tháng 10 hoặc 11 đến
tháng 3 hoặc tháng 4 năm sau. 90% lượng mưa trên đảo rơi vào
mùa mưa. Những tháng giữa đông là thời điểm tốt nhất để đến
thăm Phú Quốc, khi bầu trời trong xanh và mặt biển tĩnh lặng.

Nguồn: phuquocexplorer.com, CBRE, Q2 2014.

© CBRE Ltd. 2014

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

6

PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Kết nối giao thông
Sân bay mới tăng năng lực vận chuyển lên 60%
Chỉ có hai cách để đến được Phú Quốc: bằng đường biển và đường hàng không. Nếu bằng đường
biển, thông thường mất khoảng 2 giờ 30 phút để đi tàu từ Rạch Giá - thành phố đất liền gần nhất tới
Phú Quốc và 7 giờ lái xe ô tô từ Tp.HCM đến Rạch Giá. Do đường thuỷ mất nhiều thời gian nên phần
lớn du khách đến Phú Quốc bằng đường hàng không qua sân bay duy nhất ở Phú Quốc là sân bay
quốc tế Dương Đông, đi vào hoạt động vào cuối năm 2012 thay thế cho sân bay cũ trước đây chỉ có
thể đón tiếp các máy bay nội địa nhỏ. Với sân bay mới rộng 900 hecta và đường băng dài 3.000m,
rộng 45m, Phú Quốc có thể tiếp nhận các loại máy bay như Boeing 777, Boeing 747-400 và các loại
máy bay tương tự với lưu lượng 2,6 triệu lượt khách mỗi năm.
Từ tháng 12-2012, hãng hàng không quốc gia Việt Nam, Việt Nam Airlines, cung cấp trung bình 67
chuyến bay hàng tuần từ Phú Quốc đến các thành phố khác như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Rạch Giá và
Cần Thơ, phần lớn bằng máy bay Airbus A321 với 184 ghế ngồi. Trong khi đó, hãng hàng không giá rẻ
VietJet Air cung cấp chuyến bay hàng ngày từ TP.HCM, Hà Nội đến Phú Quốc trên chiếc A320 với
180 ghế ngồi. Hãng hàng không tư nhân Air Mekong, từng vận hành hai chuyến bay một ngày từ
TP.HCM đến Phú Quốc và hai chuyến bay một tuần từ Hà Nội đến Phú Quốc trên chiếc máy bay nhỏ
Bombardier CRJ900, đã tạm thời tạm ngưng phục vụ các chuyến bay đến Phú Quốc.
Theo Báo cáo của Trung tâm hàng không CAPA, năng lực vận chuyển của sân bay quốc tế mới hiện
tại cao hơn sân bay cũ 60%. Trước khi sân bay quốc tế này đi vào hoạt động, Phú Quốc chỉ có thể
đón tiếp tối đa 1.288 người một ngày tương đương 455.908 người một năm với giả định các máy bay
luôn kín chỗ. Hiện tại hòn đảo này có thể đón tiếp tối đa 760.000 người một năm và theo quy hoạch
tổng thể, năng lực vận chuyển của sân bay có thể đạt tới 2,7 triệu người vào năm 2020 và 7 triệu
người vào năm 2030.
Đến nay vẫn chưa có chuyến bay quốc tế nào đến Phú Quốc ngoại trừ một vài chuyến bay thuê
chuyến từ Novosibirsk, một thành phố Viễn Đông của Nga. Nhu cầu không đủ lớn để thu hút các hãng
hàng không quốc tế từ châu Âu, Nga, Hàn Quốc cũng như các quốc gia Đông Nam Á mở các đường

bay quốc tế đến Phú Quốc mặc dù các hãng hàng không này tỏ ra rất quan tâm khi sân bay quốc tế
này được mở ra.

Sân bay cũ

100
90
450,000
7

chuyến bay một tuần
hành khách tối đa một chuyến
hành khách tối đa một năm

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

Sân bay mới

115
187
760,000

chuyến bay một tuần
hành khách tối đa một chuyến
hành khách tối đa một năm

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Khách du lịch
Thị trường bị chi phối bởi khách du lịch trong nước
Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục trong những năm gần đây, trung bình tăng
khoảng 24% trong bảy năm qua. Năm 2013 hòn đảo này đã thu hút 622.479 lượt khách du lịch,
trong đó khách nội địa chiếm tới 80%. Lượt khách nội địa đến Phú Quốc năm 2013 tăng gấp
đôi so với năm 2012 nhờ sự hoạt động của sân bay mới với năng lực vận chuyển tăng 60%. Số
lượng du khách nước ngoài có sự giảm nhẹ do không có đường bay quốc tế nào được mở ra.
Ngày 14 tháng 2 vừa qua, sân bay quốc tế Phú Quốc đón chuyến bay thuê chuyến đầu tiên của
hãng hàng không Ikar Nga với 250 du khách Nga, nhưng chỉ có 48 người trong số đó lựa chọn
ở lại Phú Quốc. Vào tháng 3, có hơn ba chuyến bay quốc tế từ Nga đến Phú Quốc, nhưng chỉ
có 208 du khách tham quan hòn đảo này. Hơn một nửa số du khách của bốn chuyến bay lựa
chọn Cam Ranh – Khánh Hòa làm địa điểm dừng chân cuối cùng.
Du khách Nga không mặn mà với Phú Quốc do giá thuê phòng ở đây thường cao hơn so với
Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phan Thiết, thêm vào đó các dịch vụ giải trí ở Phú Quốc không được
đa dạng như các nơi khác. Với số khách sạn đạt chuẩn ở Phú Quốc khá hạn chế, các hãng du
lịch thường phải ký hợp đồng với chi phí cao hơn 30% so với các nơi khác, điều này làm cho
các du khách không được hài lòng.
Phần lớn du khách quốc tế đến từ các nước châu Âu như Pháp, Đức, Thụy Điển, Thụy Sỹ, Anh
và Nga. Một số du khách khách đến từ Úc, Mỹ và một vài nước Châu Á như Hàn Quốc và
Trung Quốc.

Biểu đồ 1: Số lượt khách tới Phú Quốc theo năm

500,000

Số lượt khách

400,000
300,000

200,000
100,000
0
2006

2007

2008

Khách nội địa

2009

2010

2011

2012

2013

Khách quốc tế

Nguồn: Sở Du lịch Kiên Giang

8

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014

PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Số khách viếng thăm lần thứ hai hạn chế
Với thực tế lượng khách quốc tế tới Phú Quốc thấp hơn mong đợi, Chính phủ quyết định miễn
thị thực cho khách nước ngoài đến thăm đảo trong vòng 30 ngày. Quyết định này có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 10 tháng 3 năm 2014. Việc miễn thị thực cũng được áp dụng cho tất cả
khách nước ngoài đến thăm Phú Quốc nhưng quá cảnh từ các sân bay và cảng biển khác ở
Việt Nam. Trong khi các công ty du lịch hy vọng có thể tăng lượng khách hàng từ chính sách
miễn thị thực này thì phần lớn các bên liên quan vẫn còn lo ngại về tính hiệu quả của quyết
định.
Do số lượng khách sạn đạt chuẩn hạn chế và phần lớn là khách sạn quy mô nhỏ, nguồn khách
MICE (khách kết hợp hội thảo du lịch) chiếm một phần rất nhỏ trong tổng số khách tới thăm
đảo. Vấn đề chính ở đây là làm cách nào tạo ra ngày càng nhiều các sản phẩm để thu hút
khách du lịch ở lại lâu hơn và gia tăng lượng khách quay lại thăm đảo. Trung bình khách nước
ngoài đến thăm Phú Quốc thường không ở lại lâu, chỉ trong vòng từ 2 đến 3 ngày. Lượng
khách quay lại nghỉ dưỡng tại Phú Quốc là rất nhỏ, chỉ chiếm khoảng 5% lượng khách đến Phú
Quốc hàng năm. Nếu như hòn đảo này không có những kế hoạch phát triển hạ tầng tốt hơn để
đa dạng hóa các dịch vụ du lịch của mình, mục tiêu đón từ 2 đến 3 triệu khách du lịch hằng
năm vào năm 2020 và 7 triệu khách du lịch vào năm 2030 là cả một chặng đường dài đối với
du lịch biển Phú Quốc ngay cả với chính sách miễn thị thực 30 ngày của Chính phủ.

Biểu đồ 2: Số ngày lưu trú trung bình của khách du lịch Phú Quốc
3.0

số ngày

2.5
2.0

1.5
1.0
2006

2007

2008

2009

Khách quốc tế

2010

2011

2012

2013

Trung bình thị trường

Nguồn: Sở Du lịch Kiên Giang.

9

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014

PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

622,479
khách du lịch tới Phú
Quốc năm 2013

53%
tăng trưởng so với
2012

20%
là khách quốc tế

5%
là khách viếng thăm lần
thứ hai

2,4 ngày
là thời gian lưu trú TB
của khách quốc tế

10

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Nguồn cung khách sạn
Nguồn cung ít và quy mô nhỏ
Phần lớn các cơ sở lưu trú tại Phú Quốc là các nhà nghỉ và khách sạn nhỏ lẻ. Trong tổng số 100
cơ sở lưu trú với 2.900 phòng hiện hữu tại Phú Quốc, chỉ có 15 khách sạn với 952 phòng được
CBRE coi là đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn 4 sao hạng sang (206 phòng), sáu
khách sạn 4 sao tiêu chuẩn (580 phòng) và năm khách sạn 3 sao hạng sang (166 phòng). Hiện tại
chưa có khách sạn 5 sao nào ở Phú Quốc. Khách sạn MGallery La Veranda và Chen Sea Resort
có chất lượng phòng ốc và dịch vụ tương đương 5 sao, tuy nhiên do có số lượng phòng thấp và
các tiện ích dịch vụ do hai khu nghỉ dưỡng này cung cấp chưa đầy đủ theo tiêu chuẩn 5 sao quốc
tế (như thiếu phòng chơi cho trẻ nhỏ, thiếu dịch vụ giữ trẻ khi có yêu cầu, v.v) nên chúng tôi chỉ
đánh giá là 4 sao hạng sang. Trung bình mỗi khách sạn cao cấp ở Phú Quốc chỉ có khoảng 47
phòng.
Các khách sạn hàng đầu Phú Quốc tập trung ở phía Tây của đảo, đồng thời cũng trải dài trên bãi
biển chính của đảo, Bãi Trường. Phần biển về phía này của đảo Phú Quốc có đặc tính là rất êm
đềm, sạch sẽ và có bờ cát trắng trải dài cùng với dòng nước ấm trong suốt mùa khô (Tháng 11 Tháng 4), đây là một điều kiện rất lý tưởng cho du lịch. Phía Đông của đảo hiện tại không có
khách sạn nào mặc dù tại khu vực này cũng có một vài bãi biển đẹp nhất của đảo Phú Quốc như
Bãi Sao, Bãi Vòng và Bãi Khem. Trong suốt mùa mưa, khi vùng biển phía tây không thích hợp
cho tắm biển thì vùng biển phía đông lại rất đẹp. Vùng biển phía đông cũng là nơi đón nhận
những tia nắng bình minh đầu tiên trên đảo - một điều kiện tự nhiên lý tưởng cho phát triển hệ
thống khu nghỉ dưỡng biển trong tương lai.
Biểu đồ 3: Vị trí các khách sạn cao cấp tại Phú Quốc

•
•

KS hiện hữu
KS tương lai

Phân hạng

Số KS

Số phòng KS

4 sao hạng sang

4

206

4 sao tiêu chuẩn

6

580

3 sao hạng sang

5

166

Tổng số

15

952

Nguồn: CBRE, Q2 2014.

11

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Khách sạn cơ bản và khách sạn hạng sang
Có hai loại hình khách sạn riêng biệt ở Phú Quốc hướng đến khách du lịch nước ngoài. Cả hai
loại hình khách sạn này đều có kết quả kinh doanh rất tốt do họ nắm rõ nhu cầu của khối khách
hàng mục tiêu và đưa ra mức giá phù hợp với chất lượng sản phẩm và dịch vụ.
Loại thứ nhất là các khách sạn cung cấp những tiện nghi cơ bản nhất, hướng đến khách du lịch
yêu thích thiên nhiên và hình thức du lịch sinh thái. Các nhà khách thường là các bungalow và
nhà tranh nằm ẩn trong khu rừng nhiệt đới và không có các tiện nghi hiện đại như máy lạnh, TV,
internet, nước nóng và hạn chế sử dụng các thiết bị điện. Phòng tắm thường là dạng lộ thiên
hoặc bán lộ thiên. Do những ngôi nhà nằm trong rừng với các cửa ra vào và cửa sổ được mở
rộng để hòa mình vào thiên nhiên, nên du khách sẽ thường xuyên gặp những con côn trùng và
bò sát đặc trưng của vùng nhiệt đới như tắc kè, ếch, chuột và các loài gặm nhấm. Vì vậy, loại
hình này chỉ thích hợp với các du khách hướng ngoại và yêu thích thiên nhiên cũng như có ngân
sách hạn chế. Với ngân sách 50USD một đêm, khách du lịch có thể thuê phòng tại các khu nghỉ
dưỡng sinh thái như Mango Bay Resort hay Bo Resort.
Loại thứ hai là các khách sạn sang trọng hướng đến khách hàng cao cấp với giá thuê khoảng
100 – 180 USD/phòng/đêm như La Veranda Resort Phú Quốc hay Chen Sea Resort & Spa. Các
khách sạn này có nhiều loại phòng từ cơ bản đến cao cấp và sang trọng, có thể thỏa mãn nhu
cầu của các khách du lịch khó tính nhất. Ngoài ra, các khách sạn này còn có vườn cây, hồ bơi
với thiết kế đẹp và không gian yên bình để du khách thư giãn.
Số phòng khách sạn cao cấp dành cho người nước ngoài ở Phú Quốc ít hơn nhiều so với các

vùng ven biển khác như Đà Nẵng, Bình Thuận hoặc Nha Trang. Với 952 phòng khách sạn cao
cấp, quy mô khách sạn ở Phú Quốc chỉ bằng một phần năm thị trường Đà Nẵng và Mũi Né, một
phần ba thị trường Nha Trang dù chiều dài đường bờ biển gần bằng nhau. Số đơn vị điều hành
quốc tế ở Phú Quốc vẫn còn hạn chế.
Ngoại trừ Tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế Accor đang quản lý khu nghỉ dưỡng Mgallery La
Veranda và Mercure Resort & Spa, tập đoàn Centara (Thái Lan) đang quản lý Chen Sea Resort &
Spa, tất cả các khách sạn khác tại Phú Quốc đều do chủ đầu tư tự quản lý.

12

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Nguồn cung tương lai – Những tên tuổi lớn bắt đầu
xuất hiện
Các đặc tính của thị trường khách sạn tại Phú Quốc sẽ cơ bản được thay đổi khi Vinpearl Phú
Quốc Resort & Spa được đưa vào hoạt động vào cuối năm 2014. Khu nghỉ dưỡng nằm trong
quần thể dự án rộng 300 ha bao gồm khách sạn cao cấp, biệt thự và sân gôn. Giai đoạn 1 của dự
án rộng khoảng 5 ha và đang được thi công với tốc độ rất nhanh. Sau khi hoàn thành, dự án
Vinpearl Phú Quốc sẽ trở thành khách sạn 5 sao lớn nhất với hơn 500 phòng tại Phú Quốc và hồ
bơi của khách sạn cũng là hồ bơi lớn nhất Phú Quốc rộng 800 m2. Một khách sạn năm sao khác
là Salinda Premium Resort & Spa (120 phòng) đầu tư bởi tập đoàn Salinda, cũng đang trong giai
đoạn hoàn thiện và sẽ sớm được đưa vào hoạt động trong năm 2014.
Ngoài hai khu nghỉ dưỡng này, hàng loạt các dự án khác cũng vừa khởi công xây dựng trong
những tháng gần đây như khách sạn 5 sao Crowne Plaza Phu Quoc được đầu tư bởi Tập đoàn
BIM Group với 400 phòng khách sạn hạng sang; khách sạn 4 sao Novotel Phu Quoc Resort nằm

trong khu phức hợp Sonasea Villas & Resort (80ha) đầu tư bởi Tập đoàn CEO với 406 phòng
khách sạn hạng sang và 40 bungalow; khu phức hợp Sunset Sanato Premium (24ha) đầu tư bởi
Công ty Chín Chín Núi. Tất cả những dự án nêu trên đều nằm tại khu vực Bãi Trường và dự kiến
hoàn thành trong năm 2015-2016.
Việc xuất hiện Crowne Plaza, một thương hiệu nổi tiếng của tập đoàn điều hành khách sạn
InterContinental Hotel Group (IHG) và Novotel, thương hiệu của tập đoàn điều hành khách sạn
Accor Group sẽ khiến thị trường Phú Quốc có thêm những sản phẩm với dịch vụ và chất lượng
đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Biểu đồ 4: Những dự án lớn đang xây dựng tại Phú Quốc

Vinpearl Phu Quoc

Salinda Premium Resort &
Spa

Novotel Phu Quoc Resort by CEO
Group

Sunset Sanato

Crowne Plaza by BIM Group

Nguồn: CBRE, Q2 2014.

13

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014

PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Kết quả kinh doanh
Dẫn đầu tại thị trường Việt Nam
So với các thành phố du lịch lớn như Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng và thậm chí so với
hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc có kết quả
hoạt động tốt nhất. Doanh thu trên phòng (RevPAR – Revenue per Available Room) trung bình của hai
khách sạn cao cấp nhất tại Phú Quốc trong năm 2013 là 124 USD, trong khi “thủ đô resort” Mũi Né chỉ
đạt mức 115.80 USD, TP.HCM đạt 123.20 USD và thủ đô Hà Nội đạt mức 102.27 USD.
Công suất phòng trung bình các khách sạn cao cấp tại Phú Quốc được giữ ổn định trong ba năm qua
là khoảng 75%. Các khách sạn có quy mô nhỏ (từ 17 tới 43 phòng) thường đạt công suất phòng từ
80% trở lên. Các khu nghỉ dưỡng được xây dựng theo phong cách bungalow có xu hướng đạt được
công suất phòng cao hơn so với các khách sạn dạng khối cao tầng, cho thấy sự ưa thích của khách
du lịch với loại hình này tại Phú Quốc. Hầu hết du khách, đặc biệt là khách nước ngoài đi nghỉ dưỡng,
đều thích lưu trú tại những khách sạn gần gũi với thiên nhiên và không làm mất đi cảnh quan tự nhiên
của đảo. Khối khách sạn 4 sao và 3 sao hạng sang đạt công suất phòng trung bình khoảng 80%, trong
khi khối khách sạn 4 sao tiêu chuẩn chỉ đạt 60%.
Về giá phòng đạt được, khối khách sạn 4 sao hạng sang tại Phú Quốc đạt trung bình 180-200 USD
một đêm. Trong khi đó khách sạn 4 sao tiêu chuẩn với khách hàng mục tiêu là khách nội địa chỉ đạt
giá phòng khoảng 50-100 USD, thấp hơn so với mức trung bình của khối khách sạn 3 sao hạng sang.
Mức giá phòng dự kiến sẽ giảm trong thời gian tới khi giá điện trên đảo giảm 50-60% nhờ việc kết nối
với lưới điện quốc gia.
Kết quả kinh doanh của khách sạn tại Phú Quốc cũng thay đổi theo mùa du lịch như biểu đồ minh họa
trang bên. Các khách sạn ghi nhận mức công suất phòng rất cao trong khoảng thời gian từ tháng 1
đến tháng 3 (mùa cao điểm) trước khi giảm dần vào giữa tháng 5 cho tới tháng 9 (mùa thấp điểm).
Công suất phòng hồi phục trở lại vào đầu tháng 10 khi mùa cao điểm bắt đầu. Tương tự như công
suất phòng, mức giá cho thuê phòng tại Phú Quốc giảm mạnh trong mùa thấp điểm so với mùa cao
điểm. Cả công suất phòng và giá phòng đạt đỉnh điểm trong giai đoạn Giáng sinh và Năm mới là tháng

12 và tháng 1 và đạt thấp nhất vào khoảng tháng 6 khi mùa mưa vào thời kỳ cao điểm

Biểu đồ 5: RevPAR trung bình của ba khách sạn dẫn đầu mỗi thị trường năm 2013

RevPAR (USD/phòng/đêm)

130
120
110
100
90
80
70
Phú Quốc TP.HCM Nha Trang Phan Thiết Đà Nẵng

Hà Nội

Vũng Tàu

Nguồn: CBRE, Q2 2014.

14

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Biểu đồ 6: Đặc trưng khí hậu Phú Quốc theo mùa

30

500

28

400

26

300

24

200

22

100

20

0
Th.1

Th.2

Th.3

Th.4

Th.5

Th.6

Th.7

Th.8

Lượng mưa

Th.9 Th.10 Th.11 Th.12

Nhiệt độ

Nguồn: CBRE, Q2 2014.

Biểu đồ 7: Công suất phòng theo mùa, KS 4 sao Phú Quốc, 2013
100%

Công suất phòng

80%
60%
40%
20%
0%
Th.1

Th.2

Th.3

Th.4

Th.5

Th.6

4 sao hạng sang

Th.7

Th.8

Th.9 Th.10 Th.11 Th.12

4 sao tiêu chuẩn

Nguồn: CBRE, Q2 2014.

Biểu đồ 8: Giá phòng theo mùa, KS 4 sao Phú Quốc, 2013

ADR (USD/phòng/đêm)

250
200
150

100
50
0
Th.1

Th.2

Th.3

Th.4

Th.5

4 sao hạng sang

Th.6

Th.7

Th.8

Th.9 Th.10 Th.11 Th.12

4 sao tiêu chuẩn

Nguồn: CBRE, Q2 2014.

15

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014

Lượng mưa (mm)

Nhiệt độ (độ C)

Mùa cao điểm

Mùa thấp điểm

Mùa cao điểm


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Chi phí phát triển dự án
Giá đất
Giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố
pháp lý. Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng được săn lùng nhiều
nhất với mức giá cao nhất. Ngay cả đối với đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn
nhiều so với các bãi khác. Ví dụ, giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều
bùn trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20
lần. Vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.
Một khu đất ven biển rộng 3 ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến Sân bay
quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá
chào bán lên tới 500 USD/m2. Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư,
nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên có giá chào 200 USD/m2. Còn nếu giấy phép đầu
tư chưa được phê duyệt, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50 USD/m2. Nhìn chung, giá
chào bán các khu đất ven biển có thể lên đến 100 – 200 USD/m2 đối với các khu đất dự án khu

vực Dương Đông. Các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.

Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền dao động từ 1,000 - 1,500 USD/m2
phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn. Đối với
các dự án tại Phú Quốc, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một vài loại nguyên vật liệu xây
dựng từ đất liền ra đảo, chi phí xây dựng có thể tăng thêm 20-30%.
Biểu đồ 7: Giá chào bán đất tại Phú Quốc năm 2013 (với những khu đất 10-20 ha)

20-40 USD/m2

100-200 USD/m2
35-60 USD/m2
20-40 USD/m2
10-15 USD/m2
Nguồn: CBRE, Q2 2014.

16

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Chi phí vận hành
Việc vận hành một dự án trên đảo như Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi
phí điện nước cao hơn. Trước năm 2014, một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc được phép
mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 VND/KWh trong mười giờ đầu tiên trong một

ngày; 14 giờ còn lại phải dùng máy phát điện chạy bằng dầu diesel với chi phí 12.500 VND/KWh.
Chi phí điện do đó chiếm tới 12-15% doanh thu của một khu nghỉ dưỡng trong khi thông thường
nó chỉ chiếm khoảng 6-8% cho một khách sạn tương đương ở đất liền. Cho dù phải trả một chi
phí cao như thế, nguồn cung cấp điện tại Phú Quốc cũng không đủ dùng và đó là một trong
những nhân tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển của Phú Quốc. Hiện tại khi Đảo Phú Quốc đã
được kết nối được với lưới điện quốc gia thông qua đường cáp ngầm dưới đáy biển nối với thị xã
Hà Tiên, doanh nghiệp chỉ phải trả khoảng 1.509 VND/KWh, bằng một phần năm chi phí trước
đây. Dự kiến là chi phí năng lượng sẽ giảm đáng kể trong tổng chi phí.
Chi phí thực phẩm và nước uống (F&B) cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ
đất liền ra đảo cao. Chi phí F&B của một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc có thể chiếm từ 3035% tổng doanh thu trong khi thông thường chi phí này chỉ chiếm 20-25% cho một khách sạn
tương tự ở đất liền.
Sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt là nguồn lao động có thể giao tiếp tốt bằng
tiếng Anh, là một vấn đề lớn đối với ngành du lịch ở Phú Quốc. Hiện nay có một sự canh tranh
giữa các khách sạn cao cấp đối với nguồn lao động ở đây làm cho chi phí lao động trên hòn đảo
này ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.

CHI PHÍ ĐIỆN

CHI PHÍ F&B

30-35%

12-15%
6-8%

TỔNG DOANH THU

17

20-25%

TỔNG DOANH THU

TỔNG DOANH THU

KS 4 SAO
TRONG ĐẤT LIỀN

TỔNG DOANH THU

KS 4 SAO
Ở PHÚ QUỐC

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

KS 4 SAO
TRONG ĐẤT LIỀN

KS 4 SAO
Ở PHÚ QUỐC

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Kết luận
Với vẻ đẹp hoang sơ và yên bình, Phú Quốc là một trong những điểm du lịch hấp dẫn nhất ở Việt
Nam. Có rất nhiều lý do để Chính phủ Việt Nam đề xuất mô hình đặc khu kinh tế cho hòn đảo
này, nhờ đó hòn đảo có thể được hưởng tất cả các chính sách ưu đãi như đối với các khu công
nghiệp và khu chế xuất. Những chính sách này bao gồm ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế thu

nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và thuế nhập khẩu.
Tuy nhiên, điều làm chúng tôi e ngại là hệ thống cơ sở hạ tầng của hòn đảo này. Cho dù Chính
phủ có giảm bao nhiêu tiền thuế và gỡ bỏ những rào cản để giúp hòn đảo này phát triển, việc
thiếu hụt những cơ sở hạ tầng cơ bản như đường nhựa kết nối sẽ là một cản trở lớn đối với sự
phát triển của đảo. Giả dụ nếu tất cả các kế hoạch phát triển đều được triển khai và Phú Quốc
được duyệt làm một địa điểm đua xe quốc tế, sẽ ra sao nếu những tuyến đường chính chỉ là
những con đường đất đỏ? Bài học từ quốc gia láng giềng Campuchia cho thấy việc đưa vào hoạt
động một sân bay quốc tế chưa đủ để kéo khách du lịch nước ngoài tới, ví dụ sân bay tại thành
phố biển Sihanoukville sau sáu năm hoạt động vẫn chỉ có một vài đường bay quốc nội.
Dù số lượng khách sạn tại Phú Quốc không nhiều, nhưng số lượng lao động có chất lượng để
phục vụ cho thị trường Phú Quốc vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng. Với khoảng 1.000 phòng
khách sạn sẽ được hoàn thành trong hai năm nữa, cuộc chiến tranh giành lao động sẽ còn quyết
liệt hơn. Nếu như không có kế hoạch xây dựng và phát triển các trung tâm đào tạo và trường dạy
nghề kịp thời thì các nhà đầu tư khách sạn sẽ còn phải hứng chịu chi phí lao động giá cao.
Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, những thay đổi liên tục trong việc hoạch định
chính sách của Chính quyền địa phương như hạng mục gì được khuyến khích xây dựng, hạng
mục gì không được, những khu vực nào được ưu tiên phát triển đang thách thức sự kiên nhẫn
của các nhà đầu tư.

18

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Câu hỏi thường gặp

19

Câu hỏi

Trả lời

Phú Quốc nằm ở đâu?

Nằm ngoài khơi bờ biển phía Nam Việt Nam, trong Vịnh
Thái Lan. Phú Quốc thậm chí nằm gần lãnh thổ Campuchia
hơn Việt Nam, chỉ cách tỉnh Kampot của Campuchia 18
km.

Diện tích của đảo?

Diện tích đất: 56.198 ha tương đương 562 km2
Số lượng đảo nhỏ: 22
Chiều dài (Bắc - Nam): 50 km
Chiều rộng (Tây - Đông): 28 km
Đường bờ biển dài: 150 km

Dân số

103.000 người

Làm thế nào để tới được đảo?

Bằng đường hàng không và đường biển
Thời gian bay từ TP.HCM: 50 phút
Thời gian bay từ Hà Nội: 2 giờ 30 phút

Thời gian đi tàu từ Hà Tiên: 1 giờ 15 phút
Thời gian đi tàu từ Rạch Giá: 2 giờ 30 phút
Chưa có chuyến bay quốc tế trực tiếp đến Phú Quốc từ
các thành phố trên thế giới ngoại trừ một vài chuyến bay
thuê chuyến từ thành phố Viễn đông Nga Novosibirsk

Sân bay

Sân bay quốc tế mới đi vào hoạt động với khả năng tiếp
nhận các loại máy bay Boeing 767, Airbus A320 và A321

Số lượt khách du lịch mỗi năm

622.479 lượt người vào năm 2013 và dự kiến 2 triệu người
vào năm 2020

Yêu cầu thị thực

Khách du lịch đến Phú Quốc trong vòng 30 ngày được
miễn thị thực.

Khí hậu, mùa khô và mùa mưa

Nhiệt độ trung bình: 27oC
Mùa khô: tháng 11 – tháng 3
Mùa mưa: tháng 7 – tháng 9

Múi giờ

UTC/GMT +7

Kinh tế và thương mại quốc tế

Đánh bắt thủy sản, sản xuất nước mắm, trồng tiêu và du
lịch.

Cảng biển

Dương Đông, An Thới, Hàm Ninh, Gành Dầu

Tổng chiều dài đường nhựa

120 km, phần còn lại đang tiếp tục thi công

Nguồn cung cấp điện và nước với
dự án

Kể từ năm 2014, điện trên đảo đã được kết nối với lưới
điện quốc gia

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi

Trả lời

Những dự án có tiềm năng phát triển tại
Phú Quốc?

Biệt thự và khu nghỉ dưỡng

Những chính sách ưu đãi đang được áp
dụng cho Phú Quốc?

Những nhà đầu tư và phát triển dự án được hưởng
mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời
gian đầu tư, thay vì mức thông thường 28%. Giảm
50% thuế thu nhập cá nhân cho người Việt Nam và
người nước ngoài sinh sống trên đảo.

Bằng cách nào một công ty nước ngoài
có thể đầu tư bất động sản hoặc có
quyền sử dụng đất trên đảo?

Có hai cách:
• Thành lập công ty 100% vốn nước ngoài tại Việt
Nam. Công ty này có thể ký hợp đồng thuê đất
trực tiếp với chính quyền địa phương trong suốt
thời gian đầu tư vào dự án, số tiền thuê đất có thể
được trả hằng năm hoặc trả trước một lần.
• Liên doanh với một công ty trong nước để thuê đất
từ chính quyền và đóng góp giá trị quyền sử dụng
đất vào liên doanh.

Những loại thuế áp dụng khi chuyển
nhượng một bất động sản?

Đối với người bán: 2% trên giá chuyển nhượng
Đối với người mua: 0,5% trên giá trị bất động sản, tối
đa 500 triệu VND (tương đương 25.000 USD) cho
mỗi tài sản và mỗi giao dịch (Phí trước bạ)

Có cần phải đóng thuế giá trị gia tăng khi Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
công trình xây dựng liên quan đến đất không cần
không?
đóng thuế giá trị gia tăng. Ngược lại, nếu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có đi kèm với cơ sở hạ
tầng hoặc công trình xây dựng có liên quan thì vẫn
tính thuế giá trị gia tăng là 10%.
Chi phí môi giới đầu tư

Thông lệ thị trường là khoảng 2-3% trên giá giao dịch
và được trả bởi người bán.

Vay ngân hàng

•
•

Người nước ngoài có thể sở hữu nhà tại
Việt Nam?

20

Phụ thuộc vào thu nhập của người đi vay, có thể
vay đến 70% giá trị tài sản.
Trên thực tế thì các khoản vay thường dưới 50%
giá trị tài sản.

Mỗi cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu một căn
hộ với thời hạn tối đa là 50 năm (với những điều kiện
đi kèm). Một doanh nghiệp nước ngoài không kinh
doanh trong lĩnh vực bất động sản thì không được
quyền sở hữu căn hộ trong tòa nhà chung cư. Cá
nhân người nước ngoài buộc phải bán hoặc chuyển
nhượng bất động sản của mình khi hết thời hạn sở
hữu 50 năm.

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

© CBRE Ltd. 2014


PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

Phụ lục
Lịch bay đến và đi Phú Quốc
Chuyến bay đi (nội địa)
Đến
Lịch bay
TP.HCM
hàng ngày
TP.HCM

hàng ngày
Hà Nội
hàng ngày
Hà Nội
hàng ngày
TP.HCM
hàng ngày
TP.HCM
hàng ngày
TP.HCM
hàng tuần
TP.HCM
hàng ngày
Cần Thơ
hàng ngày
Hà Nội
hàng ngày
TP.HCM
hàng ngày
Hà Nội
hàng ngày
Hà Nội
hàng tuần
Hà Nội
4 chuyến/tuần
TP.HCM
hàng ngày
TP.HCM
hàng ngày
TP.HCM

4 chuyến/tuần
TP.HCM
hàng ngày
Rạch Giá
không cố định

Hãng hàng không
VietJet Air
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
VietJet Air
VietJet Air
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Jetstar Pacific
Vietnam Airlines
VietJet Air
VietJet Air
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines

Mã máy bay
VJC 8312
VN 1822

VN 1232
VJC 8814
VJC 8814
VN 1810
VN 7810
BL 268
VN 1015
VJC 8812
VJC 8316
VN 7232
VN 7242
VN 7248
VN 1816
VN 7826
VN 7828
VN 1826
VN 1002

Loại máy bay Số chỗ
A320
150
A321
187
A321
187
ATR 72
148
A320
150
ATR 72

148
A321
187
A320
150
ATR 72
148
A321
187
A320
150
A321
187
A321
187
A321
187
ATR 72
148
A321
187
ATR 72
148
A321
187
ATR 72
148

Hãng hàng không
Vietnam Airlines

Vietnam Airlines
VietJet Air
Vietnam Airlines
VietJet Air
VietJet Air
Vietnam Airlines
Jetstar Pacific
Vietnam Airlines
VietJet Air
VietJet Air
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
VietJet Air
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines
Vietnam Airlines

Mã máy bay
VN 1823
VN 1233
VJC 8311
VN 1813
VJC 8313
VJC 8813
VN 7813
BL 269
VN 1825
VJC 8811

VN 7243
VN 7233
VN 7249
VN 7827
VJC 8315
VN 1014
VN 7829
VN 1827
VN 1003

Loại máy bay Số chỗ
A321
187
A321
187
ATR 72
148
ATR 73
148
A320
150
A320
150
A321
187
A320
150
ATR 72
148
A320

150
A320
150
A321
187
A321
187
A321
187
A320
150
ATR 72
148
ATR 73
148
A321
187
ATR 72
148

Chuyến bay đến (nội địa)
Từ
TP.HCM
Hà Nội
TP.HCM
TP.HCM
TP.HCM
TP.HCM
TP.HCM
TP.HCM

TP.HCM
Hà Nội
Hà Nội
Hà Nội
Hà Nội
TP.HCM
TP.HCM
Cần Thơ
TP.HCM
TP.HCM
Rạch Giá

Lịch bay
hàng ngày
hàng ngày
hàng ngày
hàng ngày
hàng ngày
hàng ngày
hàng tuần
hàng ngày
hàng ngày
hàng ngày
hàng tuần
6 chuyến/tuần
2 chuyến/tuần
4 chuyến/tuần
hàng ngày
hàng ngày
3 chuyến/tuần

hàng ngày
không cố định

Chuyến bay quốc tế

21

Đến và đi

Lịch bay

Hãng hàng không

Mã máy bay

Loại máy bay Số chỗ

Novosibirsk

Không cố định

IKAR

KAR 2531

Boeing 767

BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE

250

© CBRE Ltd. 2014


Để biết thêm thông tin về bản Báo cáo Chuyên đề này, vui lòng liên hệ:
NGHIÊN CỨU
Henry Chin, Ph.D.
Trưởng bộ phận Nghiên cứu,
Châu Á - TBD
4/F Three Exchange Square
8 Connaught Place
Central, Hồng Kông
+852 2820 8160


Dương Thùy Dung
Phó Giám đốc
Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Việt Nam
Phòng1201, Mê Linh Point Tower,
2 Ngô Đức Kế, Quận 1,
TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam
+84 8 3824 6125

Lê Hoàng Lan Như Ngọc
Quản lý Cấp cao, BP. Nghiên cứu & Tư vấn Việt Nam
Phòng1201, Mê Linh Point Tower,
2 Ngô Đức Kế, Quận 1
TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam
+84 908 6666 35

Để biết thêm thông tin về hoạt động của BP. Nghiên cứu và Tư vấn Toàn cầu, xin liên hệ:
Nick Axford, Ph.D.
Trưởng bộ phận Nghiên cứu Toàn cầu
+852 2820 8198

Theo dõi Nick trên Twitter: @NickAxford1

Peter Damesick, Ph.D.
Chủ tịch BP. Nghiên cứu EMEA
+44 20 7182 3163

Theo dõi Peter trên: @cbre_uk_news

Raymond Torto, Ph.D., CRE®
Chủ tịch BP. Nghiên cứu Toàn cầu
+1 617 912 5225

Theo dõi Ray trên Twitter: @RaymondTortoPhD

Neil Blake, Ph.D.
Trưởng bộ phận Nghiên cứu, UK và EMEA
+44 20 7182 2133


Theo dõi CBRE

Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Toàn cầu
Báo cáo này được thực hiện bởi Phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, trực thuộc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Toàn cầu – một đội ngũ chuyên viên nghiên
cứu và tư vấn ưu tú cùng phối hợp để cung cấp những báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản, dự báo kinh tế và tư vấn các giải pháp cho các nhà đầu tư bất động sản và

khách mua/ khách thuê trên toàn thế giới.
© 2014 Công ty TNHH CBRE. Tất cả tư liệu trình bày trong báo cáo này, trừ khi có những ghi chú cụ thể, thuộc tác quyền và độc quyền sử dụng của CBRE. Thông tin sử dụng
trong báo cáo, bao gồm những dự đoán, được thu thập từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy tính đến thời điểm phát hành. Chúng tôi không nghi ngờ về tính
chính xác của các thông tin nên sẽ không kiểm chứng nguồn tin và không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Độc giả có trách nhiệm tự đánh giá sự tương
quan, độ chính xác, tính toàn vẹn và độ cập nhật của những thông tin trong ấn phẩm này. Báo cáo này chỉ nhằm mục đích thông tin, dành riêng cho các khách hàng và đội ngũ
chuyên gia của CBRE, và không được sử dụng hay xem như một lời chào mời hay ngỏ ý chào mời để mua hay bán hay đăng ký chứng khoán hoặc các công cụ tài chính khác. Tất
cả tư liệu này đều được bảo lưu bản quyền và toàn bộ tài liệu hay nội dung trong đó hay bất kỳ bản sao nào của nó không được thay đổi dưới bất kỳ hình thức nào, chuyển tiếp,
sao lưu hay phát tán đến bất kỳ bên nào khác mà không có sự cho phép trước bằng văn bản của CBRE. Nghiêm cấm mọi hành vi phát hành ấn phẩm không ghi rõ bản quyền hay
chuyển tiếp báo cáo nghiên cứu của CBRE. CBRE sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất, hư tổn, chi phí phát sinh hay phí tổn gây ra bởi bất kỳ đối tượng nào đã sử dụng
hoặc dựa vào thông tin trong ấn phẩm này.