Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH HUYN TRANG

THựC THI PHáP LUậT CHO VAY
ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP
Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2015


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH HUYN TRANG

THựC THI PHáP LUậT CHO VAY
ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP
Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY

H NI - 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa
học của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
tại bất kỳ công trình khoa học nào khác. Các trích dẫn và ví dụ đưa ra
đảm bảo chính xác, trung thực.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật Đại học quốc
gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Ngƣời cam đoan

Phạm Thị Huyền Trang


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục các bảng phụ lục
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .................................................7
1.1.

Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ
bất động sản .................................................................................................7

1.1.1.

Khái niệm, đặc điểm của bất động sản ..........................................................7

1.1.2.

Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại .................................................................................13

1.1.3.

Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại ...........27

1.2.

Những vấn đề cơ bản về thực thi pháp luật về cho vay đầu tƣ bất
động sản tại ngân hàng thƣơng mại .........................................................29

1.2.1.

Quy định về chủ thể và điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản tại ngân
hàng thương mại ..........................................................................................29

1.2.2.

Quy định về hình thức pháp lý của quan hệ cho vay đầu tư bất động
sản tại ngân hàng thương mại ......................................................................33

1.2.3.

Quy định về phương thức cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng
thương mại ...................................................................................................34

1.2.4.

Quy định về lãi suất cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng
thương mại ...................................................................................................35

1.2.5.

Quy định về thời hạn cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng
thương mại ...................................................................................................37


1.2.6.

Quy định về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại .................................................................................39

Kết luận chƣơng 1 ...................................................................................................41
Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG
LĨNH VỰC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM.........42
2.1.

Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................42

2.2.

Hệ thống văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................43

2.3.

Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................45

2.3.1.

Thẩm quyền phê duyệt khoản vay ...............................................................45

2.3.2.

Hồ sơ xét duyệt cho vay ..............................................................................47

2.3.3.

Quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay ................................................................50

2.4.

Quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm .......................................................54

2.5.

Hợp đồng tín dụng .....................................................................................58

2.5.1.

Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam................................58

2.5.2.

Chấm dứt hợp đồng tín dụng .......................................................................61

2.6.

Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản
tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ...........68

2.6.1.

Tình hình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn Việt Nam ...................................................................68

2.6.2. Những ưu điểm và hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam........74
Kết luận chƣơng 2 ...................................................................................................82
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM ....................... 83


3.1.

Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay
đầu tƣ bất động sản ...................................................................................83

3.2.

Hoàn thiện các quy định đánh giá năng lực tài chính của khách
hàng khi vay vốn đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn Việt Nam ...........................................................84

3.3.

Hoàn thiện các quy định về quy trình cho vay đầu tƣ bất động sản
tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ...........85

3.4.

Hạn chế tình trạng chênh lệch giữa kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất
động sản và kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng tại ngân hàng
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ....................................90

3.5.

Nâng cao chất lƣợng thông tin về khách hàng vay vốn .........................91

3.6.

Xây dựng và hoàn thiện bộ quy tắc ứng xử trong nội bộ Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ..........................91

Kết luận chƣơng 3 ...................................................................................................92
KẾT LUẬN ..............................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94
PHỤ LỤC .................................................................................................................99

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT

TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT

1.

Agribank

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

2.

BĐS

Bất động sản
Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được

3.

BLDS

Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 14/06/2005

Bộ hồ sơ cho vay

Bộ hồ sơ vay vốn theo yêu cầu của Agribank

Công ty Thanh

Công ty TNHH sản xuất và xây dựng thương mại

Phát

Thanh PHát

6.

Doanh Nghiệp

Doanh nghiệp, hợp tác xã vay vốn đầu tư bất động sản

7.

ĐS

Động sản

4.
5.

8.

Luật Giao dịch
điện tử

Luật Giao dịch điện tử số: 51/2005/QH11 do Quốc
Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 29/11/2005
Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 do

9.

Luật KDBĐS

Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 25/11/2014
Luật Các tổ chức tín dụng số: 47/2010/QH12 do Quốc

10.

Luật CTCTD

hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 16 tháng 6 năm 2010

11.

Ngân hàng

12.

Nghị định 163

Ngân hàng thương mại
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban

hành ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm
“Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng” ban hành
kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày

13.

Quy Chế Cho Vay 31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước về việc ban hành Quy chế cho vay của tổ chức
tín dụng đối với khách hàng


Quy định cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Ngân
14.

Quy chế cho vay

hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam do

tại Agribank

Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 22/01/2014
kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN
Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ

15.

Quy chế bảo đảm
cấp tín dụng

thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông

thôn Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban
hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX
Quy định phân cấp quyết định cấp tín dụng trong hệ

16.

Quy chế phân cấp
cấp tín dụng

thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn Việt Nam do Hội đồng thành viên Agribank ban
hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 31/QĐHĐTV-KHDN


DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC

Số hiệu bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 1: Thẩm quyền quyết định cấp tín dụng của giám
đốc sở giao dịch, chi nhánh loại I, loại II theo
mức dư nợ cho vay

99

Bảng 2: Thẩm quyền quyết định cấp tín dụng của giám
đốc chi nhánh loại III theo mức dư nợ cho vay

100


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong năm năm trở lại đây không chỉ Việt Nam mà các quốc gia phát triển
trên thế giới đều bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tài chính và suy thoái
kinh tế toàn cầu. Các chính phủ đã đặt ra những kế hoạch năm năm, kế hoạch mười
năm để phục hồi nền kinh tế, để đưa đất nước thoát khỏi cuộc khủng hoảng. Đảng
và Nhà nước Việt Nam cũng đã đề ra các mục tiêu và nhiệm vụ tại Nghị quyết Đại
hội XI về kế hoạch 5 năm 2011 – 2015. Một trong số các nhiệm vụ đặt đó là:
Tiếp tục kiên trì kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định
giá trị sức mua đồng tiền. Thực hiện chính sách tiền tệ với mục tiêu hàng
đầu là ổn định giá trị đồng tiền, kiểm soát để bảo đảm tương thích giữa
tăng tổng phương tiện thanh toán, tăng dư nợ tín dụng với tốc độ tăng
trưởng kinh tế và kiềm chế tăng chỉ số giá tiêu dùng. Giảm dần tỷ lệ huy
động vốn đầu tư từ tín dụng ngân hàng, đẩy mạnh kênh huy động vốn
qua thị trường chứng khoán và các định chế tài chính khác [11].
Qua đó ta thấy hoạt động tín dụng của các ngân hàng có ý nghĩa quan trọng
tới nền kinh tế của một quốc gia bởi nó có tác động rất lớn tới điều tiết nền kinh tế.
Hoạt động tín dụng được định hướng đúng đắn sẽ làm cho đồng tiền của quốc gia
đó có tính thanh khoản cao và từ đó tạo ra giá trị thặng dư cho nền kinh tế.
Một trong những hoạt động quan trọng của tín dụng ngân hàng đó là cho vay
đầu tư. Nếu căn cứ theo lĩnh vực đầu tư thì hoạt động cho vay đầu tư bao gồm: cho
vay đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, cho vay đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp,
cho vay đầu tư trong lĩnh vực tài chính – tiền tệ … và cho vay đầu tư trong lĩnh vực
bất động sản.
Bất động sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng
với thị trường vốn, thị trường lao động… thị trường bất động sản là một trong

những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Có thể nói thị trường bất động sản
là một trong những thị trường giao dịch quan trọng của nền kinh tế. Trong thế kỷ
21, thời kỳ phát triển cực thịnh của thị trường bất động bắt đầu từ đầu năm 2007 và
1


đến giữa năm 2008 là kết thúc chuỗi ngày tăng trưởng 364% so với những năm
trước đó. Thời kỳ này, tín dụng ngân hàng có thanh khoản cao, nguồn tiền được các
ngân hàng giải ngân nhanh chóng phục vụ cho các hoạt động đầu tư bất động sản,
khả năng thu hồi vốn và lãi cho vay của ngân hàng cũng rất cao. Tuy nhiên, khi nền
kinh tế rơi vào cuộc khủng hoảng suy thoái toàn cầu thì thị trường bất động sản
cũng bị “đóng băng”. Sự khó khăn của thị trường bất động sản được đánh dấu bằng
việc các ngân hàng xiết chặt tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho
vay đầu tư bất động sản và việc giải ngân nguồn vốn đầu tư cũng “dè dặt” hơn. Mặc
dù vậy, so với sự thất thường của thị trường vàng, thị trường chứng khoán với biên
độ dao động lớn và thời gian ngắn, thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn được
mọi người quan tâm, đảm bảo đồng vốn tốt trong thời kỳ lạm phát, trượt giá và ít rủi
ro hơn. Bên cạnh đó, giá trị gia tăng của bất động sản cũng là một yếu tố giúp cho
nhà đầu tư luôn hy vọng vào thị trường này bởi ngoài đáp ứng nhu cầu nhà ở thì khi
cần thì bất động sản là một loại “hàng hóa” có thể bán với mức giá kỳ vọng. Vậy
nên, việc nghiên cứu về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng vẫn
còn nguyên tính thời sự và giá trị của nó.
Hiện nay, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là
ngân hàng thương mại duy nhất do Nhà nước làm chủ sở hữu, vì vậy, hoạt động cho
vay đầu tư bất động sản nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng này nói
chung bên cạnh sự quản lý, điều hành của bộ máy lãnh đạo nội bộ còn có sự tham
gia điều chỉnh, điều tiết hoạt động của Nhà nước trong từng thời kỳ. Chính vì vậy,
hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam là một vấn đề rất đáng được lưu tâm.
Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất

động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam” là đề
tài luận văn tốt nghiệp.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Xuất phát từ góc độ pháp luật, luận văn phân tích, đánh giá, bình luận về quy
định pháp luật hiện hành đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong mối

2


tương quan với quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai, tín dụng – tài
chính trong thời kỳ nền kinh tế có những chuyển biến tích cực sau thời gian dài rơi
vào khủng hoảng suy thoái. Để làm được điều này, luận văn tập trung nghiên cứu,
khái quát hệ thống các vấn đề lý luận về cho vay nói chung và đầu tư kinh doanh
bất động sản nói riêng của pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định của Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, từ đó, phân tích các nhân tố
nội hàm của hoạt động này cũng như các yếu tố tác động làm thay đổi các nhân tố
của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản.
Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã nêu ra, luận văn phân tích thực tiễn thực
thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những ưu điểm cũng như các bất cập, hạn chế trong
việc thực thi đó. Đồng thời, đưa ra những kiến nghị, giải pháp để nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong giai đoạn hội nhập
kinh tế quốc tế.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật Việt
Nam hiện hành về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay đầu tư trong
lĩnh vực bất động sản nói riêng, cũng như việc áp dụng các quy định pháp luật đó để
ban hành ra các văn bản điều chỉnh hoạt động cho vay này trong nội bộ của của
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Luận văn phân tích

thực tiễn thực thi pháp luật cho vay bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những đặc điểm của ngân hàng này trong
hoạt động cho vay đầu tư bất động sản cũng như những mặt tích cực và những mặt
còn thiếu sót của pháp luật khi áp dụng vào thực tế. Đồng thời, Luận văn đưa ra các
kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật của lĩnh vực này.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu tổng quát đã đặt ra, Luận văn xây dựng một kết cấu
nghiên cứu đi từ lí luận chung đến thực tiễn pháp luật hiện hành, từ thực trạng đến

3


giải pháp. Hoạt động cho vay đầu tư bất động sản được tìm hiểu xuất phát từ những
vấn đề cơ bản nhất về khái niệm bất động sản theo pháp luật của một số nước trên
thế giới và của Việt Nam, những quy định của pháp luật Việt Nam cũng như quy
định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam về hoạt động
cho vay đầu tư bất động sản và thực tiễn thực thi pháp luật đó để có thể đánh giá
được tính chặt chẽ, hợp lý và phù hợp với thực tiễn của pháp luật. Bên cạnh đó, các
kiến nghị của Luận văn nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư
bất động sản được đưa ra trên cơ sở đánh giá các kết quả đạt được cũng như các bất
cập còn tồn tại trong các quy định của pháp luật cả về mặt xây dựng, hoàn thiện
pháp luật, các quy định cho vay trong nội bộ Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam và cả thực tiễn thực thi các quy định này.
4. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Việc nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay đầu tư bất động
sản luôn là lĩnh vực nghiên cứu được nhiều học giả trong và ngoài nước quan tâm,
theo đó, có thể kể đến các nghiên cứu như: T.S Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành
và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, Nxb.
Khoa học – kỹ thuật Hà Nội; Edward W.Reed, Ph.D và Edward K.Gill, Ph.D (2004),
“Ngân hàng thương mại”, tổ chức biên dịch và hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ

Diệu, Nxb. Thống kê; Nguyễn Hồng Quân (2008), “Khủng hoảng tài chính – tín
dụng bất động sản tại Hoa Kỳ”; “Thị trường bất động sản của Việt Nam – Thực
trạng và giải pháp”; Thanh Hải (2005), “Phá “tảng băng” thị trường bất động sản”;
Vũ Phương Liên (2005), “Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản”…
Mặc dù đã được tìm hiểu, song có thể thấy những nghiên cứu trên phần lớn
vẫn mang tính chất bao quát, tổng thể. Bên cạnh đó, bất động sản lại là một thị
trường luôn có nét đặc trưng riêng ở từng thời kì, một mặt hoạt động đầu tư bất
động sản tác động tới nền kinh tế, mặt khác nó lại bị những biến động của nền kinh
tế tác động ngược trở lại. Việc đánh giá tác động của pháp luật hiện hành và quy
định của một ngân hàng thương mại cụ thể đối với hoạt động cho vay đầu tư bất

4


động sản vẫn là một đề tài tương đối mới. Do đó, việc lựa chọn đề tài “Thực thi
pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp cao học luật có ý nghĩa cả về
mặt lý luận và thực tiễn.
Thông qua việc nghiên cứu về đề tài này, tác giả hệ thống hóa được những lý
luận về cho vay đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành và quy định
nội bộ của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; phân tích các
nhân tố tác động đến hoạt động cho vay này ở trong lý luận cũng như thực tiễn.
Ngoài ra, luận văn còn chỉ ra những ưu điểm và vướng mắc còn tồn tại trong việc
thực thi pháp luật đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn, qua đó, đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật,
hoàn thiện các quy định cho vay nội bộ của ngân hàng này nhằm nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản.. Những quan điểm,
đề xuất trong luận văn phần nào sẽ giúp ích cho các ngân hàng thương mại nói chung
và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn nói riêng trong việc nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản.

5. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu và xây dựng hệ thống lý luận pháp luật về bất động sản
cũng như hoạt động cho vay đầu tư bất động sản giữa đối tượng cho vay và đối
tượng đi vay thông qua hoạt động cho vay tín dụng đầu tư của Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; phân tích sự cần thiết phải điều chỉnh
bằng pháp luật đối với hoạt động của nhóm đối tượng này; những đặc trưng, yêu
cầu của pháp luật được đề cập; để từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm trong
việc quản lý, thẩm định và phê duyệt khoản vay v.v… đối với Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Luận văn nghiên cứu quan niệm của các nước trên thế giới cũng như của
Việt Nam về bất động sản để qua đó, thấy được sự thống nhất về cách hiểu của các
quốc gia đối với loại tài sản này. Đồng thời, hệ thống hóa các quy định về cho vay

5


của pháp luật Việt Nam và của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn
Việt Nam để nêu bật những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho vay đầu tư bất động
sản, đồng thời chỉ ra những bất cập cần tiếp tục hoàn thiện trong gian tới.
Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu đạt được từ việc phân tích thực trạng
thực thi pháp luật về cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển Nông thôn Việt Nam, luận văn nghiên cứu và đề xuất cơ sở, phương
hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động đặc thù này và đưa ra một số giải pháp,
kiến nghị cụ thể để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay đầu
tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam nói
riêng và ở các tổ chức tín dụng khác nói chung.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để triển khai các nội dung trong khuôn khổ nghiên cứu, tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, từ đó đưa tới cho người đọc cái nhìn

tổng quát nhất về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của các tổ
chức tín dụng tại Việt Nam qua việc phân tích chi tiết về việc thực thi pháp luật cho
vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam. Đồng thời, phương pháp phân tích còn chỉ ưu điểm và hạn chế trong quy định
của pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này. Ngoài ra, tác giả còn kết
hợp sử dụng các số liệu, vụ việc thực tế để việc phân tích, tổng hợp khách quan và
thuyết phục hơn.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm: Phần Mở đầu, ba chương và kết luận. Cụ thể các
chương của luận văn như sau:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay đầu tư bất động sản và pháp
luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay
đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc của hoạt động cho vay đầu tƣ bất
động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản (sau đây gọi tắt là “BĐS”) là một thuật ngữ được sử dụng rộng
rãi, phổ biến trong đời sống thường ngày song song với thuật ngữ động sản (sau đây
gọi tắt là “ĐS”). BĐS được hiểu đơn giản là những tài sản không di dời được như:
đất đai, nhà cửa, cây cối…. còn những vật có thể di chuyển được được coi là ĐS.
Xét về khía cạnh luật học, rất nhiều quốc gia trên thế giới phân chia tài sản của
mình thành BĐS và ĐS. Tuy nhiên, xét về khía cạnh nguồn gốc lịch sử pháp luật
phân chia tài sản thành BĐS và ĐS, ta phải tìm về với pháp luật của luật cổ La Mã.
Đây là đạo luật được xem là chính thống, quan trọng nhất và đầu tiên của loài người
ghi nhận sự phân chia này. Luật La Mã là hệ thống luật cổ được xây dựng cách đây
khoảng hơn 2000 năm (năm 449 trước Công nguyên) đánh dấu sự ra đời và phát
triển của Nhà nước La Mã cổ đại. Đây là hệ thống pháp luật hoàn chỉnh nhất của
nhà nước chiếm hữu nô lệ. Do vậy, Luật La Mã, đặc biệt là các chế định pháp luật
về dân sự của Luật La Mã đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của pháp luật và
các học thuyết pháp lý của các nước châu Âu lục địa, đặc biệt là hệ thống Luật Dân
sự (Civil Law) [13, tr.5].
Theo Luật La Mã, “Tài sản – res” là một thuật ngữ dùng để chỉ một vật tồn tại
theo tính chất của nó, một vật có biểu hiện vật chất cụ thể. Mặt khác, “res”cũng được
hiểu như một quyền trừu tượng mà con người có được đối với vật (vật quyền). Nếu vật
là đối tượng của quyền thì con người là chủ thể của quyền. Trong quan hệ đó, vật được
coi là tài sản [13, tr.7]. Tài sản được chia thành ĐS và BĐS. “ĐS – resmobilis” được

7


hiểu là những vật có thể bị di chuyển trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị
và đặc tính của vật. “BĐS – res immobilis” là những vật không thể di chuyển được
trong không gian mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật. BĐS cơ
bản và rõ ràng nhất là đất đai và những vật gắn liền với nó.
Đối với các quốc gia theo hệ thống Civil Law như Pháp, Đức, Nhật Bản,
Nga… BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liên với đất đai.

Theo đó, Tập II – Tài sản và những biến dạng của quyền sở hữu tài sản của
Bộ luật Dân sự Pháp 1804 đã dành hẳn một Chương để nói về BĐS (Immovables)
tại các Điều 518, Điều 519, Điều 520 như sau:
Đất đai và nhà ở bản chất là bất động sản; Cối xay gió, cối xay
nước mà gắn liền và là một phần không tách rời của nhà cửa về bản chất
cũng là bất động sản; Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là
bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Chỉ phần nào của
mùa màng, cây cối bị bứt khỏi thì phần đó là động sản [41].
Ta thấy, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 khẳng định, BĐS không chỉ bao gồm đất
đai, nhà cửa mà còn là bất cứ vật nào gắn liền với đất, là một phần không tách rời
của đất như: cối xay gió, cối xay nước, mùa màng chưa gặt, động vận chưa được
phân phối tới các nông trại khác ngoài vùng đất mà chúng được nuôi ban đầu, hạt
giống để gieo trồng, chim bồ câu ở trong chuồng của chúng (Điều 524, Bộ luật Dân
sự Pháp năm 1804) đều được coi là BĐS. Có nghĩa rằng, theo Bộ luật Dân sự Pháp
1804, tại một thời điểm này thì một vật được coi là BĐS nhưng tại một thời điểm
khác, vật đó lại trở thành ĐS khi nó đã bị tách rời khỏi những vật cố định trên đất.
Bộ luật Dân sự của Nhật Bản (bản đã được dịch song ngữ Nhật – Anh) chia
tài sản thành động sản (Movables) và bất động sản (Real Estate). Theo đó, Điều 86
Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định rằng: “Đất đai và bất kỳ những vật không tách
rời của đất đai đều được coi là bất động sản; 2) Bất kỳ vật nào mà không phải là
bất động sản thì được coi là động sản…” [42]. Qua đó ta thấy đối với khái niệm
“vật gắn liền với đất”, so với Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Nhật Bản không
đi sâu vào việc liệt kê các sự vật được coi là vật gắn liền với đất mà khái quát bản
chất của tất cả những vật không tách rời của đất đai đều là BĐS.
8


Một ví dụ khác cho trường phái pháp luật Civil Law, đó là pháp luật dân sự
của Nga. Định nghĩa về BĐS được quy định tại Chương 6 – Điều khoản chung của
Bộ luật Dân sự Nga năm 2003. Theo đó, Điều 130 quy định rằng: “Bất động sản

(những tài sản không di chuyển được) được coi là mảnh đất, mỏ khoáng sản trong
lòng mảnh đất đó, các sinh vật dưới nước thuộc mảnh đất đó và tất cả những vật
khác mà gắn liền với mảnh đất đó v.v. Những vật này không thể bị di chuyển mà
không gây ra tổn hại nghiêm trọng tới giá trị của chúng...” [6]. Như vậy, theo pháp
luật dân sự của Nga, BĐS không chỉ là mảnh đất, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra dưới sự tác động của con người gắn liền với mảnh đất đó
như: các khu rừng, các đồn điền được trồng lâu năm trên mảnh đất đó, nhà ở cũng
như các công trình xây dựng trên đất v.v… Tuy nhiên, pháp luật của Nga chỉ quy định
“mảnh đất” là BĐS chứ không phải là “đất đai” nói chung. Điều này là hợp lý nếu coi
đất đai là đối tượng của giao dịch dân sự bởi đất đai là một danh từ chung chỉ toàn bộ
vùng đất rộng lớn thuộc chủ quyền của một quốc gia, không một giao dịch dân sự nào
lại có thể đem đất đai của một quốc gia làm đối tượng của giao dịch dân sự. Còn “mảnh
đất” là đất đai được giới hạn trong một phạm vi nhất định, thuộc sở hữu chung hoặc
riêng của cá nhân hoặc tổ chức và có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Bên
cạnh đó, Điều 130, Bộ luật Dân sự Nga còn liệt kê những vật không gắn liền với đất
như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ v.v… cũng là các BĐS.
Ngoài ra, tác giả MC Kenzie and Betts trong quyển “Essentials of real estate
economic” có viết: “Bất động sản bao gồm đất đai và các tòa nhà. Hiểu một cách
đơn giản thì đất đai là những thứ gắn liền với nó, được trang bị cho nó và là những
thứ không di dời được theo quy định của pháp luật” [40].
Như vậy, hầu hết các quốc gia thuộc hệ thống pháp luật Civil Law đều có
cách phân loại tài sản thành ĐS và BĐS. Sự phân loại tài sản thành ĐS và BĐS xuất
phát từ ba cách tiếp cận cơ bản sau:
- Bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và
bởi đối tượng trên bất động sản (Ví dụ Bộ luật Dân sự của Pháp);
- Coi mảnh đất và những tài sản có liên quan tới mảnh đất đó là bất động sản
(Ví dụ Bộ Luật Dân sự của Nga);
9

- Coi đất đai và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản (Ví dụ Bộ
Luật Dân sự Nhật Bản).
Quy định về BĐS trong Bộ luật Dân sự Việt Nam số: 33/2005/QH11 được
Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005
(sau đây gọi tắt là “BLDS”) đã tiếp cận BĐS theo cách thứ ba. Với cách thức tiếp
cận này, quan niệm về BĐS đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo
quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang
việc quy định những điều kiện đặc trưng chung [18, tr.4].
Khoản 1, Điều 174 BLDS cũng chia tài sản thành BĐS và ĐS. Theo đó:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [44, Điều 174]
Như vậy, cũng giống như pháp luật của đa số các quốc gia trên thế giới, pháp
luật dân sự của Việt Nam cũng ghi nhận tài sản bao gồm ĐS và BĐS. Trong đó
BĐS là đất đai và những thứ gắn liền với đất đai, những thứ không di chuyển được
và công dụng, tính năng của nó gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, ngoài việc liệt kê
BĐS là đất đài và các vật gắn liền với đất giống như pháp luật của một số quốc gia,
BLDS của Việt Nam còn quy định BĐS bao gồm “Các tài sản khác do pháp luật
quy định”. Đây là một quy định tương đối mở trong việc xác định loại tài sản là
BĐS nhưng quy định này cũng gây ra nhiều tranh cãi xung quanh việc xác định đâu
là ĐS và đâu là BĐS bởi cho đến nay pháp luật Việt Nam vẫn chưa có các quy định
cụ thể danh mục các tài sản này.
Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn của mình, tác giả chỉ xét đến đối tượng
BĐS là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai là nhà cửa, các công trình phụ
khác đi kèm với nhà cửa, được sử dụng trong giao dịch dân sự. Cụ thể BĐS là đối
tượng trong giao dịch cho vay đầu tư dự án BĐS để kinh doanh tại Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam.

10


1.1.1.2. Đặc điểm bất động sản
BĐS là tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia vì vậy, ở mỗi quốc gia BĐS lại có
những đặc trưng riêng phù hợp với đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán, con người,
tình hình kinh tế - chính trị - văn hóa – xã hội v.v… của mỗi quốc gia đó. Bên cạnh
đó, BĐS được xét đến dưới góc độ pháp lý là tài sản có giá trị, được chuyển giao
trong giao dịch cho vay. Vậy nên, BĐS có những đặc điểm sau:
Bên cạnh những đặc điểm tự nhiên mà BĐS nào cũng có như: BĐS là kết
tinh sức lao động của con người; BĐS thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của con
người; BĐS cố định về vị trí địa lý; BĐS có tính lâu bền và khan hiếm; và BĐS
mang nặng yếu tố tập quán, vị trí địa lý, thị hiếu và tâm lý xã hội, BĐS với vai trò là
đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư còn có những đặc điểm khác biệt.
Thứ nhất, BĐS trị giá đƣợc thành tiền: Từ xa xưa, trong quan hệ cung –
cầu, các loại tài sản đều có thể trở thành hàng hóa để con người trao đổi ngang giá,
vật đổi vật hoặc vật đổi tiền, hoặc tiền đổi vật. BĐS cũng không nằm ngoại lệ, trong
quan hệ cung cầu, BĐS này có thể mang ra để trao đổi lấy BĐS khác hoặc BĐS
được đem bán để đổi lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị và giá trị sử dụng của
BĐS, hoặc dùng một khoản tiền để đổi lấy BĐS. Điều này có nghĩa là, nếu BĐS chỉ
là vật bất biến mà con người không đưa nó vào trong giao dịch trao đổi, không khái
quát giá trị của nó thành tiền thì BĐS sẽ không phải là hàng hóa và như vậy BĐS
trong trường hợp này không phải là đối tượng của giao dịch cho vay đầu tư.
Thứ hai, BĐS chịu tác động và ảnh hƣởng lẫn nhau: Giữa các BĐS với
nhau, là giữa các BĐS liền kề hoặc ở trong cùng một khu vực sẽ có ảnh hưởng trực
tiếp hoặc gián tiếp tới nhau. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực. BĐS
được hình thành có ảnh hưởng tích cực tới các BĐS khác là khi BĐS đó được xây
dựng với mục đích nâng cao giá trị cuộc sống, được thiết kế và có cấu trúc cũng
như kết cấu xây dựng hợp lý và đúng tiêu chuẩn. Tuy nhiên, việc xây dựng các BĐS
sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới các BĐS khác đặc biệt là các BĐS liền kề khi BĐS được

xây dựng không đúng theo quy chuẩn, chỉ tiêu thiết kế và không phù hợp với kết
cấu chịu lực của công trình hoặc của đất đai xung quanh nơi tiến hành xây dựng.

11


Việc xây dựng các BĐS không đúng quy cách này sẽ gây ra hiện tượng sụt lún, nứt
tường và có thể dẫn đến tình trạng sập, đổ các BĐS khác.
Đây là đặc điểm đáng được lưu tâm của BĐS là đối tượng được đầu tư xây
dựng, bởi các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn xây dựng, vận hành BĐS đều phải
tìm hiểu rất kỹ các yếu tố có thể ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của mình. Trong đó,
quan trọng nhất là sự tác động, ảnh hưởng của các BĐS liền kề với BĐS mà mình
xây dựng.
Thứ ba, BĐS có sự can thiệp và quản lý mạnh mẽ của Nhà nƣớc: Đất đai,
các hầm mỏ, sông ngòi, những rừng cây v.v… “là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân” [43]. Điều này được ghi nhận trong các bản Hiến pháp của Việt Nam từ
năm 1959 tới năm 1992. Đến Hiến pháp năm 2013, Điều 53 ghi nhận:
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý và Khoản 1 Điều 54 ghi nhận:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t [47, Điều 54].
Từ đó ta thấy, trong các bản Hiến định của Việt Nam đều khẳng định quyền
đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, tài nguyên của Việt Nam
thuộc về Nhà nước. Chính vì vậy, trong các giao dịch dân sự, thương mại, tín dụng
liên quan đến BĐS, Nhà nước đều có sự kiểm soát đặc biệt với vai trò là đại diện
chủ sở hữu. Nhà nước kiểm soát các giao dịch này bằng việc ban hành quy định
pháp luật điều chỉnh các hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
v.v… và vay vốn tại ngân hàng thương mại để đầu tư xây dựng, vận hành.

Thứ tƣ, ngƣời dân chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai: Do Nhà nước
quản lý và là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, tài nguyên khoáng sản
của đất nước nên người dân chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai. Điều này được
ghi nhận trong Khoản 2, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 như sau: “Tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử

12


dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” [47, Điều 54]. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người dân bằng việc ban ban hành Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cho thuê đất thông qua kí kết hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất với đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Đồng thời,
Nhà nước có quyền thu hồi và trưng dụng quyền sử dụng đất vì các mục đích quan
trọng của quốc gia bao gồm: quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi
ích quốc gia, dân tộc v.v…
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản
tại ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay đầu tư bất
động sản tại ngân hàng thương mại
* Khái niệm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại (sau đây gọi tắt là “Ngân hàng”) là một loại hình tổ
chức có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng đồng
địa phương và chủ thể tham gia nói riêng. Có thể nói, từ khi xuất hiện tới nay, Ngân
hàng luôn là một tổ chức có tác động mạnh tới sự phát triển của nền kinh tế. Cũng
giống như các doanh nghiệp bình thường khác, nếu Ngân hàng có tính thanh khoản
lớn, tốc độ lưu chuyển vốn nhanh chóng, sẽ mở ra rất nhiều cơ hội cho các doanh
nghiệp cần nhiều nguồn kinh phí cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình. Với
vai trò quan trọng như vậy, nên việc quan niệm như thế nào về Ngân hàng, và sự

phân biệt nó với các tổ chức phi ngân hàng là một điều cần thiết. Có thể định nghĩa
Ngân hàng thông qua chức năng mà chúng thực hiện trong nền kinh tế. Tuy nhiên,
nền kinh tế của mỗi một quốc gia lại được vận hành, điều tiết khác nhau. Vì vậy,
tuỳ theo điều kiện của mỗi quốc gia và sự phát triển của hệ thống tài chính quốc gia
đó mà sẽ có những định nghĩa khác nhau về Ngân hàng.
Tại Việt Nam, theo Khoản 3, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng số:
47/2010/QH12 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 16 tháng 6 năm 2010 (sau đây gọi tắt là “Luật CTCTD”), ngân hàng

13


thương mại là: “loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân
hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục
tiêu lợi nhuận” [46, Điều 4, Khoản 3]. Các hoạt động của Ngân hàng bao gồm các
hoạt động được quy định tại Điều 98 Luật CTCTD như: nhận tiền gửi không kỳ
hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm và các loại tiền gửi khác; chiết khấu, tái
chiết khấu; bảo lãnh ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; bao thanh toán trong nước;
bao thanh toán quốc tế v.v… và cho vay [46, Điều 98]. Cho vay là một trong những
hình thức cấp tín dụng phổ biến và cơ bản nhất của các Ngân hàng.
Tóm lại, mặc dù Ngân hàng có nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau với
những nghiệp vụ đặc trưng riêng của ngành tín dụng nhưng tựu chung lại, mục đích
của các hoạt động này đều hướng tới lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh tiền tệ.
Hoạt động cho vay cũng không nằm ngoại lệ bởi Ngân hàng sử dụng tiền gửi của
khách hàng này để cho khách hàng khác vay vốn với mục tiêu kiếm lời từ khoản
tiền đã cho vay đó. Vì vậy, có thể coi Ngân hàng như một thương nhân và hàng hóa
của thương nhân này chính là tiền tệ.
* Khái niệm hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng thương mại
Luật CTCTD quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho
vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục

đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn
trả cả gốc và lãi” [46, Điều 4].
Xuất phát từ khái niệm “cho vay” này, có thể hiểu rằng hoạt động cho vay
đầu tư BĐS của Ngân hàng là: một hình thức cấp tín dụng, theo đó Ngân hàng – bên
cho vay thỏa thuận giao cho khách hàng – bên vay một khoản tiền để thanh toán các
khoản chi phí đầu tư vào đất đai, nhà cửa, các công trình trên đất và các công trình
gắn liền với đất khác làm gia tăng giá trị/giá trị sử dụng của chúng với mục tiêu
kinh doanh, trong một khoảng thời gian và lãi suất nhất định. Sau khoảng thời gian
đó, nếu không được ân hạn, khách hàng phải hoàn trả lại toàn bộ tiền gốc và tiền lãi
cho Ngân hàng.
Hiện nay, trong xu thế hội nhập quốc tế, sự phát triển của nền kinh tế Việt

14


Nam đã và đang đặt ra nhu cầu cấp thiết, đa dạng, phong phú về thể loại của các
doanh nghiệp vay vốn. Đối với lĩnh vực cho vay đầu tư BĐS, các Ngân hàng
thường căn cứ vào hai tiêu chí để phân loại các loại hình cho vay đầu tư BĐS là:
thời hạn sử dụng vốn vay và tính chất bảo đảm của khoản vay.
Thứ nhất, căn cứ vào thời hạn sử dụng vốn vay. Điều 8 “Quy chế cho
vay của tổ chức tín dụng” ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc
ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (sau đây gọi
tắt là “Quy Chế Cho Vay”) quy định có 03 (ba) thể loại cho vay là: cho vay ngắn
hạn, cho vay trung hạn và cho vay dài hạn [23, Điều 8]. Doanh nghiệp vay vốn
đầu tư BĐS là loại hình đầu tư đòi hỏi số vốn lớn, thời gian đầu tư và thu hồi
vốn dài (có kỳ hạn trên 12 tháng), vì vậy, thực tế doanh nghiệp ít khi vay ngắn
hạn để đầu tư BĐS. Căn cứ vào tiêu chí này, hoạt động cho vay của Ngân hàng
đối với dự án đầu tư BĐS có thể chỉ xét đến hai loại là: cho vay đầu tư BĐS
trung hạn và cho vay đầu tư BĐS dài hạn.
(i) Cho vay đầu tư bất động sản trung hạn

Cho vay đầu tư BĐS trung hạn là loại hình cho vay đầu tư BĐS mà thời gian
quay vòng vốn của dựán trong vòng từ 01 (một) năm đến 05 (năm) năm. Vì vậy, xét về
mức độ và quy mô đầu tư thì đây là những dự án có diện tích, quy mô và nguồn vốn
vay đầu tư không quá lớn và có thời gian quay vòng vốn, trả nợ Ngân hàng nhanh.
(ii) Cho vay đầu tư bất động sản dài hạn
Loại hình cho vay đầu tư BĐS dài hạn thường được áp dụng cho những dự án
đầu tư có quy mô lớn, cần nhiều vốn để xây dựng và vận hành. Tuy nhiên, vấn đề đặt
ra là, các dự án như thế nào được gọi là các dự án lớn và các doanh nghiệp cần phải
đáp ứng những điều kiện gì để được Ngân hàng chấp thuận cho vay dài hạn. Theo
nghiên cứu, dự án được phê duyệt cho vay dài hạn là những dự án chứng minh được
thời gian đầu tư thực hiện lâu dài, dự án đem lại hiệu quả kinh tế lớn, khả năng thu
hồi vốn cao nhưng phải sau một thời gian dài vận hành và đi vào hoạt động. Ngoài ra,
để được vay vốn, khách hàng phải chứng minh được mục đích, sự tồn tại của dự án

15


và khả năng hoàn trả lại vốn vay của mình. Khách hàng phải gửi kèm theo đơn đề
nghị vay vốn Ngân hàng những tài liệu như: luận chứng kinh tế, kỹ thuật và dự toán
của dự án đầu tư BĐS đã được thẩm định, báo cáo tài chính đã được kiểm toán trong
khoảng hai năm gần nhất v.v… Việc xét duyệt cho vay dài hạn tốn nhiều thời gian,
công sức của cả Ngân hàng và khách hàng bởi loại hình cho vay này có thời gian thu
hồi vốn chậm,số tiền cho vay lớn và nguy cơ rủi ro cao do thị trường BĐS luôn biến
động. Sự biến động này có thể tích cực hoặc tiêu cực mà Ngân hàng khó có thể dự
đoán được. Do vậy, việc thẩm định và xét duyệt khoản vay dài hạn phải cẩn thận,
chặt chẽ và phức tạp hơn so với cho vay ngắn hạn và trung hạn.
Thứ hai, căn cứ vào tính chất bảo đảm của khoản vay. Với tiêu chí này, có
thể phân loại cho vay đầu tư BĐS thành hai loại là: cho vay có bảo đảm và cho vay
không có bảo đảm.
(i) Cho vay đầu tư bất động sản có bảo đảm

Loại hình cho vay này đòi hỏi khách hàng khi vay vốn phải đi kèm với một
hoặc nhiều biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật. Các biện pháp bảo đảm
bằng tài sản bao gồm: cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng; ký quỹ; bảo lãnh
của bên thứ ba. Đây là các biện pháp chủ yếu, thường xuyên được các Ngân hàng sử
dụng trong quan hệ cho vay. Tuy nhiên,đối với việc cho vay đầu tư BĐS, có 03 (ba)
biện pháp được các Ngân hàng và khách hàng ưu tiên lựa chọn là: thế chấp, cầm cố
và bảo lãnh.
 Cầm cố tài sản trong hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay
đầu tư BĐS nói riêng là việc khách hàng giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho
Ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay trong thời gian cam kết
(thường là thời gian nhận tài trợ vốn vay) [14, tr.65-66]. Theo đó, biện pháp cầm cố
tài sản trong hoạt động cho vay có những đặc trưng cơ bản như sau:
Thứ nhất, cầm cố gắn liền với nghĩa vụ chuyển giao tài sản thuộc sở hữu của
khách hàng cho Ngân hàng. Ngân hàng có trách nhiệm cất giữ và bảo quản.Việc
chuyển giao tài sản phải được thực hiện dựa trên hợp đồng cầm cố tài sản giữa
khách hàng và Ngân hàng. Trong đó, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên cũng

16