thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại công ty kiến thiết hưng tổng đài loan ở việt nam

1
MỤC LỤC
1
2
DANH MỤC BẢNG BIỂU
2
3
CHƯƠNG MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, cùng với sự bùng nổ của nền kinh tế thị
trường nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ cả về
số lượng và quy mô với hàng chục tỉ USD đầu tư vào các dự án với nhiều loại
hình khác nhau. Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản bước vào
giai đoạn khó khăn và nhiều bất ổn, việc lựa chọn dự án phù hợp và có tính
hiệu quả kinh tế cao là điều rất quan trọng cấp thiết cho từng doanh nghiệp,
trong đó đối với doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
có nhiều hạn chế cũng như nắm bắt được sự vận hành cũng như đặc điểm của
thị trường BĐS Việt Nam chưa đầy đủ. Theo đó, việc lựa chọn được bất động
sản mang lại hiệu quả trong hoạt động của doanh nghiệp phụ thuôc không nhỏ
vào kết quả của việc thẩm định dự án bất động sản, đặc biệt là trước khi đưa
ra quyết định đầu tư.
Thẩm định dự án bất động sản là một nội dung quan trọng, có ý nghĩa
then chốt cho việc quyết định đầu tư dự án bất động sản của các doanh
nghiệp. Trên thực tế, các khoản nợ xấu của các ngân hàng đối với việc cho
vay đầu tư bất động sản của doanh nghiệp nói chung và cho vay dựa trên tài
sản thế chấp (bất động sản) cho các hoạt động thẩm định mà các doanh
nghiệp đang triển khai dư án xây dựng bất động sản hoặc sử dụng kết quả
nghiên cứu của các công ty tư vấn đầu tư, công tác thẩm định dự án còn nhiều
bất cập.
Xuất phát từ những bất cập trong công tác thẩm định dự án bất động
sản tại thị trường Việt Nam nên đề tài “Thẩm định dự án đầu tư Bất động

sản tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam” được học
viên chọn làm đề tài luận văn, thông qua đó chúng ta có thể xem xét cách các
3
4
doanh nghiệp nước ngoài thẩm định một dự án đầu tư bất động sản và cũng
qua đây chúng ta có thể đánh giá mặt được, ưu điểm cũng như hạn chế để đề
xuất những giải pháp hiệu quả nhằm tăng cường năng lực thẩm định cho
doanh của Công ty HHCP kiến thiết Hưng tổng Đài Loan nói riêng, cho các
doanh nghiệp đầu tư, và hoạt động trong lĩnh vực thẩm định bất động sản tại
thị trường Việt Nam nói chung.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu chung:
- Tổng hợp cơ sở lý luận cho việc thành lập một khung pháp lý và quy
trình hoàn thiện cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản, từ đó
tạo cơ sở nền tảng cho nội dung quản trị rủi ro đối với lĩnh vực đầu tư bất
động sản.
- Xem xét, đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản tại một doanh nghiệp cụ thể. Thông qua đó, có cái nhìn khái quát đối
với tình hình thẩm định dự án tại các doanh nghiệp, tổ chức tại Việt Nam.
Trên cơ sở những kết quả có được, kiến nghị, đề xuất các giải pháp phù hợp
nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Việt Nam.
Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống hoá, bổ sung các vấn đề lý luận liên quan đến công tác thẩm
định dự án đầu tư đối với bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội
nói riêng.
- Phân tích thực trạng tình hình triển khai, kết quả thu được, những tồn
tại hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Công ty
HHCP kiến thiết Hưng Tổng tại Việt Nam
- Dựa trên những đánh giá, phân tích thực trạng, tạo cơ sở đề xuất, kiến
nghị các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư của Công ty

nói riêng, đưa ra kiến nghị, định hướng, quy trình chung và phương án hoàn
4
5
thiện quy trình, nâng cao chất lượng thẩm định cho các doanh nghiệp trong
lĩnh vực thẩm định đầu tư các dự án bất động sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Quy trình, nội dung, những nhân tố, tác động
và ảnh hưởng đến thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty kiến thiết
Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam. Từ đó, khái quát đối với các doanh nghiệp
thẩm định bất động sản trên phạm vi toàn quốc.
Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá các dự án đã được triển
khai tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan.
Không gian: Xem xét và đánh giá tại thị trường bất động sản Việt
Nam. Các trường hợp minh họa điển hình, phân tích cụ thể lấy dẫn chứng tại
các dự án mà công ty hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực
đang thực hiện hoặc đã thực hiện tại thị trường Hà Nội. Các dự án được xem
xét và phân tích được chú trọng đến các danh mục bất động sản triển khai về
mảng văn phòng, nhà ở, căn hộ chung cư bán và cho thuê tại các quận nội
thành Hà Nội.
Thời gian: Từ khi Công ty bắt đầu hoạt động và có văn phòng đại diện
tại Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:
Phương pháp phân tích định tính (gồm các chỉ tiêu định tính, thể hiện
các giá trị hiệu quả đạt được như: hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu
quả xã hội, hiệu quả quốc gia và cộng đồng);
Phương pháp phân tích định lượng (gồm các chỉ tiêu định lượng, thể
hiện quan hệ giữa chi phí và kết quả đạt được của dự án);
Phương pháp phân tích dòng tiền, phân tích chi phí – lợi ích. Ngoài ra,
còn áp dụng các phương pháp phân tích các hệ số tài chính liên quan đến hiệu

quả hoạt động của bản thân doanh nghiệp để xem xét đến khả năng đáp ứng
5
6
tài chính của doanh nghiệp đối với dự án đầu tư bất động sản được đề cập đến
hay không.
Nguồn dữ liệu chủ yếu được sử dụng trong luận văn: sử dụng nguồn dữ
liệu thu thập từ các tài liệu, thông tin nội bộ liên quan của công ty cũng như
của các công ty tư vấn khác.
5. Kết cấu luận văn
Từ việc xem xét và đánh giá vai trò của các dự án đầu tư nói chung,
Luận văn sẽ phân tích sâu hơn vai trò của công tác thẩm định, giám sát đầu tư
đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và đối với bản thân doanh nghiệp
thực hiện hoạt động đầu tư nói riêng. Cùng với đó, dưới góc độ phân tích,
Luận văn cũng sẽ đề cập đến những yêu cầu đặt ra nhằm mục tiêu hoàn thiện
quy trình/hệ thống cũng như chất lượng thẩm định dự án bất động sản.
Để làm rõ cho những vấn đề được nêu lên, kết cấu luận văn gồm 3
chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản.
Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản tại Công ty kiến thiết
Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam
Chương 3: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty kiến thiết
Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam
6
7
7
8
CHƯƠNG I1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản

Một dự án là một tập hợp các hoạt động được liên kết, tổ chức chặt
chẽ, có thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc cụ thể, nhằm đạt được một
mục đích cụ thể. Đầu ra của dự án có thể là các sản phẩm, các dịch vụ, hay
các kết quả cụ thể, đi kèm với các tác động kinh tế/xã hội/và môi trường
trong thời gian trong và sau dự án
1
.
Ba yếu tố của một dự án: (1) thời điểm bắt đầu và kết thúc, (2) mục
đích cụ thể của dự án và (3) những điều kiện ràng buộc dự án- còn gọi là
các tham số của một dự án.
TheoVề hoạt động đầu tư, theo định nghĩa của kinh tế chính trị thì
“Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực
tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác
nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng
các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, các cơ sở sản xuất
kinh doanh, dịch vụ của ngành, cơ quan quản lý và xã hội nói riêng.Hoạt
động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và gián tiếp”.
2
Đứng trên góc nhìn của kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập
hợp các hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp
trên cơ sở các nguồn lực nhất định”.
3
1 Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, ‘Guide to Project Management’ 2000
2
3
8
9
Tại Việt Nam, Nghị định số 52/1999 NĐ-CP ngày 08/07/1999 của
Chính phủ về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản quy định: “ DAĐT
là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc

cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về
số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc
dịch vụ trong khoảng thơì gian nhất định”.
Theo đó, trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn này, khái niệm Dự
án đầu tư bất động sản được xem xét đến là: Dự án đầu tư bất động sản là
tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất
động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất
động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp
ứng lợi ích xã hội.
Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết có hệ thống về các hoạt động cũng như những khoản mục chi
phí theo một kế hoạch cụ thể, rõ ràng nhằm đạt được những mục tiêu nhất
định được đề ra trong tương lai.
Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan
với nhau như chi phí, lợi nhuận, nhân lực, vật liệu… nhằm đạt được những
mục đích đã đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đề thị trường,
sản phẩm, công nghệ, kinh tế, tài chính…
Vì vậy, có thể thấy việc xác lập một DAĐT tốt đồng nghĩa với yêu cầu
bắt buộc phải thể hiện được việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để
thu được đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể. Đầu vào có thể xem
xét đến là các yếu tố như lao động, nguyên vật liệu, đất đai, tiền vốn… Đầu
ra là các sản phẩm dịch vụ cụ thể hoặc tiết kiệm, giảm bớt các phần chi phí
hoặc đầu vào cho các hoạt động khác. Sử dụng đầu vào được hiểu là sử
dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổ chức quản trị và các
luật lệ…
9
10
Dựa theo từng nội dung dự án phân tích thì mỗi dự án sẽ bao hàm
những thành phần chung và những yếu tố riêng biệt. Nhìn chung, các DAĐT
hiện nay vẫn gồm những thành phần chính sau:

+ Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự
án, sẽ mang lại những lợi ích gì cho địa phương nói chung và bản thân chủ
đầu tư nói riêng. Thông thường, tùy vào mục đích của việc hình thành dự
án, các mục tiêu của dự án đầu tư sẽ được căn cứ vào 03 khía cạnh bao
gồm: kinh tế - xã hội – môi trường.
+ Các kết quả thu được: Đó là những kết quả dự kiến sẽ thu được sau
khi triển khai và hoàn thiện dự án. Dựa trên những tính toán, ước lượng và
đánh giá từ những kết quả mang lại của dự án – so sánh với những mục
tiêu cần đạt được – từ đó đưa ra được những quyết định cụ thể cho việc
nên hay không nên thực hiện dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện
các mục tiêu của dự án. Mặt khác, các kết quả mang lại từ dự án là những
số liệu thực tiễn để đạt được những mục tiêu dự án cần hướng dến.
+ Các hoạt động có liên quan: Là những nhiệm vụ hoặc hoạt động
được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một
lịch biểu và trách nhiệm của các bộ phận sẽ được tạo thành kế hoạch làm
việc của dự án.

+ Các nguồn lực cho đầu tư: Đối với dự án đầu tư bất động sản, ngoài
các nguồn lực liên quan đến tài chính, nhân sự, yếu tố tính sẵn có cũng như
sự hỗ trợ liên quan đến chính sách, định hướng, quy hoạch và điều kiện
pháp lý cũng được xem xét đến như khía cạnh nguồn lực ảnh hưởng đến dự
án. Tại một thời điểm nhất định, các nguồn lực cũng ở mức có giới hạn.
Theo đó, quá trình hoạch định dự án và đưa ra những ước lượng, giả thiết
trong công tác tính toán, thẩm định, cần căn cứ vào tình hình thực tiễn và
giả định mang tính khả thi đối với việc triển khai dự án.
10
11
Hoạt động của dự án không thể thực hiện được nếu thiếu các nguồn
lực về vật chất, tài chính và con người. Chi phí của các nguồn lực này chính
là vốn đầu tư cho các dự án. Thông thường người ta sẽ có sự so sánh giữa

nguồn lực đem vào hoạt động đầu tư với những giá trị, hiệu quả mà đầu tư
dự án đó đem lại. Từ đó có được quyết định nên hay không nên đầu tư. Đây
cũng chính là vai trò quan trọng mà thẩm định dự án đầu tư của bất kỳ nội
dung nào cũng cần chú ý tới. Vấn đề này sẽ được thảo luận ở các phần phía
dưới.
+ Thời gian thực hiện dự án: Độ dài thực hiện DAĐT cần được giả
định tại một số năm nhất cố định. Thứ nhất, do không có dự án nào có khả
năng duy trì mãi, mang lại nguồn thu liên tục trong nhiều năm. Bên cạnh
đó, việc giả định duy trì dự án, hoặc thời gian xây dựng của 1 dự án sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đếnVì liên quan đến chi phí tài chính, khả năng thu hồi vốn,
khả năng duy trì tài chính ổn định của nhà đầu tư để có thể ra quyết định
được có thể hoàn thành được dự án không và dự án có mang lại thu nhập
đúng như dự kiến hay không.
DAĐT được xây dựng và phát triển bở một quá trình gồm nhiều giai
đoạn khác nhau. Các giai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó song vẫn tồn
tại độc lập tương đối với nhau tạo thành chu trình hoạt động của dự án.
Nhìn chung, chu trình của dự án được chia làm 3 giai đoạn:
• Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
• Giai đoạn thực hiện đầu tư
• Giai đoạn vận hành kết quả.
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề quyết định sự thành công hay
thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư.
Đây chính là hoạt động thẩm định dự án đầu tư để xem xét đến việc có
quyết định đầu tư hay không của chủ đầu tư.
11
12
Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn
của chu trình dự án là rất quan trọng. Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau,
mỗi người có mối quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng
khác nhau. Để kinh doanh có hiệu quả và mang lại hiệu suất mong muốn,

nhà đầu tư phải nắm vững ba giai đoạn, thực hiện đúng trình tự. Đó là điều
kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơ hội và có hiệu quả.
Vai trò của DAĐT được thể hiện cụ thể ở những điểm chính
sau:
Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ
vốn đầu tư. DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở
nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý.
Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có
khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án
thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còn cần đến
phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương tiện rất quan trọng giúp chủ
đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài trợ cho
vay vốn. DAĐT cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo
dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình này là những kế
hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản
xuất kinh doanh. Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp
thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác
công trình.

Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem
xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước sử
dụng để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình,
kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước,
các DAĐT quan trọng của từng địa phương trong từng thời kỳ. Dự án sẽ được
12
13
phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với đường
lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của quốc gia đó, khi hoạt động của dự
án không gây ảnh hưởng đến môi trường và mang lại hiệu quả nhất định đối
với kinh tế- xã hội. Khi dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự án

phải tuân theo nội dung, yêu cầu của dự án. Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh
chấp giữa các bên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để
giải quyết.

Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu
tư thì họ sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài
chính, để đi đến quyết định có đầu tư hay không. Dự án chỉ được đầu tư vốn
nếu có tính khả thi theo quan điểm của nhà tài trợ. Ngược lại khi chấp nhận
đầu tư thì dự án là cơ sở để các tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho
vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi
vốn.

Từ những nội dung đã đề cập ở trên có thể thấy: Đầu tư bất động sản
là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Khi kinh
tế hàng hoá phát triển, đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng
sẽ được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Khác với hàng hoá
khác, bất động sản có những đặc điểm riêng thuộc về bản chất của nó như
4
:
+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền
tảng cho các hoạt động khác.
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt
động kinh doanh bất động sản.
4
13
14
Theo đó, ý nghĩa của đầu tư Bbất động sản được thể hiện ở hai khía
cạnh:

Một là, thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng (nhà đầu tư).
Hai là, các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình
phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương,
gắn liền với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một
mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư
phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao
gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với
đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
5
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi
đất đai không bị hao mòn. Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông
qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên do tính chất
không di động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản
trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn. Bởi vậy, bất động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và
mang lại lợi nhuận cao. Các loại hình đầu tư bất động sản hiện nay rất đa
dạng.
5
the-gioi-292848/
14
15
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Tùy theo từng mục đích sử dụng và hoạt động, người ta phân chia
các dự án bất động sản theo từng tiêu chí khác nhau.
Tuy nhiên, trong giới hạn của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến sự
phân chia đơn giản theo loại hình đầu tư, có thể chia các dự án đầu tư bất

động sản ra làm bốn loại sau:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án
xây dựng các khu chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường
xá đi kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh (để bán hoặc cho thuê)
- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây
dựng nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.
- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn
phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.
- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư
xây dựng các khu du lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch
vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản khác phục vụ hoạt
động du lịch.
1.1.3. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
- BĐS thường có giá trị lớn vì vậy thường thuộc sở hữu của các công
ty lớn. Việc đầu tư các dự án bất động sản thông thường sẽ chiếm một
khoản vốn không nhỏ đối với các doanh nghiệp. Tùy vào năng lực tài chính
của tổ chức, dự án đầu tư bất động sản sẽ có thời gian triển khai dài hay
ngắn. Bên cạnh đó, năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng là yếu tố
quyết định đến chi phí lãi vay khi triển khai dự án.
- Tính không đồng nhất của BĐS: mỗi tài sản có đặc điểm riêng. Chính
vì vậy, hoạt động thẩm định khi so sánh giữa các bất động sản với nhau
15
16
cũng chỉ mang tính chất tương đối. Ngoài đặc điểm khác biệt về vị trí địa lý,
việc đầu tư bất động sản phục vụ mục đích nào cũng có sự khác biệt về mật
độ dân cư, tâm lý tiêu dùng hay chính sách, định hướng phát triển vùng,
miền hay địa phương. Đây được gọi là thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt
của một bất động sản. Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”,
không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh.
Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một

cái thứ hai tương tự.
6
- Sở hữu BĐS, đặc biệt đối với BĐS mang tính chất kinh doanh và có
khả năng tạo nguồn thu trong một khoảng thời gian nhất định (trung hạn)
đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý. Quản lý bất động sản được đặt ra
với mục tiêu đầu tư và khai thác một cách tốt nhất giá trị mà bất động sản
của Chủ đầu tư có thể mang lại/
- Đầu tư BĐS có thể được hoàn thiện thông qua việc bỏ thêm vốn và
thực hiện quản lý tích cực. Quản lý bất động sản là những công việc quản lý
liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động
sản và cư dân sinh sống tại đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các
dịch vụ, liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an
ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải,
chăm sóc cảnh quan; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ
thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ
thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện ; rõ ràng việc quản lý
tốt bất động sản là rất cần thiết và quan trọng. Nó không những đảm bảo
cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các
dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng, bền vững
6
16
17
và hợp lý trong khoảng ngân sách có hạn, mà còn góp phần làm gia tăng
giá trị của bất động sản cho các cư dân sinh đang sống tại đó nói chung và
chủ đầu tư đối với các hạng mục cho thuê nói riêng.
7
- Không có thị trường tập trung cho BĐS. Các thị trường mang tính
địa phương. Như đã phân tích, BĐS là một loại hàng hoá cố định và không
thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm
lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa

phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang
tính địa phương sâu sắc. Hoạt động đầu tư cũng cần căn cứ các yếu tố mà
BĐS chịu tác động để có được những đánh giá, nhận định rõ ràng về BĐS
trong chiến lược phát triển lâu dài.
- Các thông tin về thị trường thường không đầy đủ và được giữ kín.
- BĐS gắn liền với đất đai. Trong khi giá đất thường tăng lên theo
thời gian thì giá BĐS thường giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình.
- Dòng thu nhập thường ổn định trong một khoảng thời gian dài
trước khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê.
1.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
1.2.1. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan
toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự
án để ra quyết định đầu tư và quyết định đầu tư.
Do sự phát triển của đầu tư ở nước ta, công tác thẩm định dự án
ngày càng được coi trọng và hoàn thiện. Đầu tư được coi là động lực của
sự phát triển nói chung và phát triển kinh tế nói riêng. Hiện nay nhu cầu về
vốn ở nước ta rất lớn. Vấn đề quan trọng là đầu tư như thế nào để có hiệu
7 & ChannelID=204
17
18
quả. Một trong những công cụ giúp cho việc đầu tư có hiệu quả là thẩm
định dự án đầu tư. Để hoạt động đầu tư mang lại hiệu quả và đóng góp lợi
ích lâu dài cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong khoảng thời
gian trung hạn. Bởi vậy việc thẩm định dự án đòi hỏi phải thực hiện tỉ mỉ,
khách quan toàn diện.
Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình áp dụng kỹ thuật phân tích
toàn diện nội dung dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo
tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật để đi đến kết luận chính xác về hiệu quả tài
chính, hiệu quả kinh tế xã hội, môi trường nhằm đáp ứng nhu cầu phát

triển của quốc gia và chủ đầu tư.
8
Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, tất cả các nguồn lực
dành cho sản xuất như vốn, lao động, đất đai,… đều trở thành hàng hóa và
tham gia vào các giao dịch kinh doanh theo nhiều hình thức và tính chất đa
dạng. Tuân thủ những quy luật của thị trường, cùng với sự phát triển của
nền kinh tế, nhà nước mất dần quyền định đoạt giá cả trực tiếp đại bộ phận
hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế xuất hiện nhu cầu cần phải định giá
khách quan, chính xác giá trị của các nguồn lực để đảm bảo hoạt động sản
xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất.
Từ yêu cầu khách quan trong việc phải xác đúng giá trị tài sản với
mục đích phục vụ cho yêu cầu về quản lý, sử dụng tài sản của từng đối
tượng khác nhau, hoạt động xã hội đòi hỏi phát sinh cho việc hình thành
các tổ chức trung gian tài chính có đủ điều kiện để cung cấp dịch vụ thẩm
định giá. Theo quy định của pháp luật để xác định đúng giá trị thị trường
của tài sản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về tài sản, hàng hóa trên thị
trường vô cùng quan trọng góp phần tạo nên thị trường kinh doanh minh
bạch, lành mạnh, ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí Đây chính
8
18
19
là tiền đề cho một môi trường kinh doanh cạnh tranh hoàn hảo vận động
phù hợp với quy luật cạnh tranh hoàn hảo của thị trường.
Dưới góc độ xem xét từ những khía cạnh và phạm vi đánh giá, có
nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về quá trình, phương pháp
đánh giá giá trị tài sản. Đối với doanh nghiệp đầu tư, đôi khi thẩm định dự
án đầu tư còn đồng nghĩa với khái niệm thẩm định giá của dự án đầu tư đó.
Tuy nhiên, xét về mục đích sử dụng thì khái niệm giá hay giá trị của từng
doanh nghiệp lại có sự khác biệt về cách tính toán cũng như yếu tố cấu
thành giá trị đó.

Vậy thẩm định dự án đầu tư là việc thẩm tra, so sánh, đánh giá một
cách khách quan, khoa học, và toàn diện các nội dung của dự án, hoặc so
sánh đánh giá các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tính
hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án. Từ đó có những quyết định
đầu tư và cho phép đầu tư.
1.2.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách
quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó
ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Kết quả của việc thẩm định dự án
đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án.
- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả
năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn).
Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất
các cơ hội đầu tư có lợi.
Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng
thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế. Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan
trọng, quy mô và nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công
19
20
tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng khác nhau. Chúng được tuân thủ
theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà
nước
Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm
bảo các điều kiện sau:
+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem
xét sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư.
+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích
dự án trên cơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các
quan điểm (trên giác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)
+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin

và các vấn đề nghiên cứu.
+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự
án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án.
1.2.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Bất động sản khi được xem xét trên yếu tố thị trường đồng nghĩa với
giá trị của một loại hàng hóa. Trong mọi hoạt động kinh tế, khi tham gia,
mọi chủ thể đều tìm kiếm phần hiệu quả mang lại từ nó. Điều này có thể
hiểu sâu sắc hơn trong những lý thuyết phân tích về lợi ích và chi phí, đặc
biệt đối với các dự án đầu tư.
Theo đó, công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản là mang lại
cho nhà đầu tư có được thông tin căn bản về giá trị của bất động sản tại
thời điểm đầu tư. Từ những giả định của thị trường tại thời điểm hiện tại,
nhà đầu tư có được những dự trù các khoản lợi tức mà bản thân bất động
sản mang lại. Đó là khía cạnh lợi ích từ phía nhà đầu tư với bất động sản.
20
21
Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Nhà đầu tư sẽ có lợi
ích từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế
của miếng đất cao hơn so với các tài sản khác trong khu vực. Giá trị cũng
như lợi ích mang lại của BĐS có thể thay đổi bởi các nguyên nhân gây ra do
lạm phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những
cải tiến trên mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi
nhu cầu của xã hội.
Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được
hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi
ích mang lại do đầu tư. Nhiều nhà đầu tư thường đánh giá phần lớn số tiền
đầu tư cho bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư bất
động sản lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác.
Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư BĐS trở nên hấp dẫn.
Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư. Họ muốn chủ

động quản lý khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như
đối với việc đầu tư vào chứng khoán hoặc trái phiếu. Đối với những nhà
đầu tư như vậy, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi bất động sản
chính là điều họ đang tìm kiếm.
Ngoài ra, đầu tư BĐS có tính hấp dẫn nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm
sự đầu tư mang tính chất an toàn. Khi đó, thẩm định dự án đầu tư là yêu
cầu bắt buộc, nó cho nhà đầu tư thông tin để ra quyết định.
Bên cạnh đó, công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và thẩm
định dự án đầu tư bất động sản nói riêng bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô
của nhà nước đối với các hoạt động đầu tư. Nhà nước với chức năng quản
lý của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án được đầu tư. Bởi
một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu cũng vẫn
mang tính chủ quan của người soạn thảo, để đảm bảo tính khách quan cần
21
22
thiết phải thẩm định khía cạnh kinh tế của dự án. Thẩm định kinh tế dự án
có tính quyết định trong việc trả lời dự án có được chấp nhận và cấp phép
đầu tư hay không. Nó là một bộ phận của công tác quản lý Nhà nước nhằm
đảm bảo cho hoạt động đầu tư thực sự có hiệu quả.
Bên cạnh đó, bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm
những tài sản đầu tư. Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu
nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác
nhau. Chính vì vậy, Bất động sản trở thành mục tiêu đầu tư của những công ty
bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay những công ty khác. Trong những năm
gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư bất động sản trở
nên hấp dẫn.

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách
quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó
ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Kết quả của việc thẩm định dự án

đầu tư là đưa ra những kết luận về tính khả thi của dự án.
- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả
năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn).
Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất
các cơ hội đầu tư có lợi.
Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng
thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế. Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan
trọng, quy mô và nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công
tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng khác nhau. Chúng được tuân thủ
theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng của nhà
nước
22
23
Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm
bảo các điều kiện sau:
+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem
xét sự cần thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư.
+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích
dự án trên cơ sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các
quan điểm (trên giác độ chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)
+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin
và các vấn đề nghiên cứu.
+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự
án nhằm nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án.
1.2.4. Đặc điểm của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Đặc điểm của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản, phụ
thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định dự án bất động sản của chủ
thể có yêu cầu thẩm định.
Công tác thẩm định dự án đầu tư, ngoài những nội dung tuân thủ các
tiêu chuẩn, văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước chuyên

ngành, tùy đặc điểm của tổ chức thẩm định sẽ có những đặc điểm khác biệt
và chuyên biệt.
Đối với chủ thể cho vay: ngoài hồ sơ pháp lý, tính khả thi, sinh lời của
dự án còn cần những nhận định, đánh giá về năng lực tài chính, kinh
nghiệm hoạt động của chủ đầu tư. Ước lượng được những giá trị thị
trường sát với thực tiễn để có thể xác định giá trị, khả năng thu hồi vốn,
khả năng thực hiện dự án đúng với dự kiến mà chủ đầu tư đưa ra trong hồ
sơ xin vay vốn.
Đối với chủ thể đi vay: Đây là nền tảng thuyết phục được các tổ chức
tài chính đồng ý hay không đồng ý cấp vốn đối với dự án. Cần chú trọng các
23
24
dẫn chứng, minh chứng tính thuyết phục của dự án đối với các số liệu đưa
ra.
Đối với chủ thể sở hữu bất động sản: Chú trọng đến các số liệu để thu
hút được khách hàng mua/đầu tư bổ sung vào BĐS. Thêm nữa, ảnh hưởng
của thị trường bất động sản là không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng và
dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá trình thẩm
định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS. Để từ đó tính toán được thu
nhập dự kiến có thể mang lại của BĐS với thu nhập từ việc bán/cải tạo/sửa
đổi nó.
Đối với chủ thể dự kiến mua/xây dựng dự án đối với bất động sản:
Nhằm hạn chế những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình đầu tư mới,
cán bộ thẩm định của doanh nghiệp cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có
thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và tính khả thi
của dự án khi rủi ro xảy ra. Kết quả cuối cùng là phương án để chủ đầu tư
có thể cân nhắc đến hiệu quả của dự án và tính rủi ro có thể gặp phải –
tránh trường hợp quyết định đầu tư nhưng không mang lại lợi ích.
1.2.5. Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án giúp các nhà đầu tư lựa chọn được các dự án khả

thi, hiệu quả và có khả năng thu hồi vốn. Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác
thẩm định dự án bên cạnh các yêu cầu chung này, thì căn cứ vào các đặc
điểm mỗi loại của dự án BĐS, công tác thẩm định dự án cần thỏa mãn các
yêu cầu sau:
- Thứ nhất, do các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi số vốn
tự có của chủ đầu tư thường nhỏ, chủ yếu là vốn chiếm dụng của khách
hàng và vốn đi vay từ ngân hàng. Do đó, trong quá trình thẩm định cần chú
trọng thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử dụng
24
25
vốn của dự án. Đặc biệt cần chú trọng đến nhu cầu vốn theo tiến độ thực
hiện dự án, đảm bảo cung cấp vốn đầy đủ và kịp thời.
- Thứ hai, do các dự án BĐS có thời gian đầu tư lâu dài nên thường
phải đối mặt với những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế
những rủi ro này, cán bộ thẩm định cần xem xét kĩ các rủi ro dự án có thể gặp
phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và tính khả thi của dự án
khi rủi ro xảy ra. Để chủ đầu tư có thể cân nhắc đến hiệu quả của dự án và
tính rủi ro có thể gặp phải – tránh trường hợp quyết định đầu tư nhưng
không mang lại lợi ích. Trái lại còn có thể gặp phải rủi ro cho bản thân doanh
nghiệp.

- Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối
xứng và dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá nên trong quá
trình thẩm định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS. Từ đó tính toán
được thu nhập dự kiến có thể mang lại của BĐS với chi phí bỏ ra để mua,
xây dựng.
- Thứ tư, do dự án BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh
tế và thị trường nên khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu
kĩ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương, của vùng,
các điều kiện địa lý của địa phương. Bởi những nhân tố này có vai trò quan

trọng quyết định giá trị của BĐS cũng như thị trường sản phẩm của dự án
sau này. Ngoài ra, do tính chất bất ổn của thị trường BĐS nên cán bộ thẩm
định cần nắm bắt được thị trường BĐS hiện tại, đưa ra các phân tích chính
xác và dự báo được thị trường BĐS trong tương lai, đánh giá được mối
quan hệ cung cầu BĐS trong từng thời điểm. Từ đó, cán bộ thẩm định có
thể có cái nhìn tổng quát, chính xác và khách quan về dự án.
- Cuối cùng, do dự án BĐS chịu sự chi phối của các quy định của pháp luật và
chính sách liên quan nên cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các
quy định, chính sách của nhà nước có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Đồng thời,
25