Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Danh mục các chữ viết tắt
BDS : Bất Động Sản
CB CNV : Cán bộ công nhân viên
CP : Cổ phẩn
DN : Doanh nghiệp
HDQT : Hội đồng quản trị
KH : Kế hoạch.
NH : Ngân Hàng
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
No&PTNT : Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn.
TCKT : Tổ chức kinh tế
TCTD : Tổ chức tín dụng
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TSCD : Tài sản cố định
Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ
1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Thủ Đô................................................6
2. Danh sách các dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh Thủ Đô................34
3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Khách háng.............................................55
4. Thông số kĩ thuật của dự án...........................................................................58
5. Một số công trình khách hàng đã từng thực hiện...........................................63
6. Các phục lục của dự án. ................................................................................66
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay, các thể chế tài chính giữ một
vai trò rất lớn và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Ngân hàng thương mại chính là

một trong những thể chế tài chính quan trọng, đóng vai trò là trung tâm tài chính thông
qua các chức năng cung cấp tín dụng, nhận tiền gửi và thực hiện các dịch vụ của mình.
Một trong những vai trò quan trọng nhất của ngân hàng đó là cung cấp tín dụng, cho các
doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để kinh doanh. Trong thời gian mấy năm trở lại đây, đề
xuất vay vốn ngân hàng theo dự án ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng, càng
cho thấy hiệu quả của hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Để có thể đưa ra quyết định
cho vay vốn đúng đắn cả về thời gian, cách thức cho vay và số lượng cho vay, nghiệp vụ
thẩm định của Ngân hàng đòi hỏi phải hiệu quả và không ngừng hoàn thiện.
Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô tôi nhận
thấy. Chi nhánh Thủ Đô là Chi nhánh mới được thành lập nhưng đã cho vay khá nhiều
dự án, trong đó, dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao. Đặc biệt, trong thời gian
gần đây, với các chính sách của Chính phủ nhằm kích cầu và hỗ trợ nền kinh tế đang
trong giai đoạn khủng hoảng, số lượng dự án đầu tư bất động sản xin vay vốn cũng có
xu hướng tăng. Công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản
nói riêng đã có rất nhiều thay đổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp ban
lãnh đạo Ngân hàng có quyết định cho vay đúng đắn và giảm thiểu rủi ro cho hoạt động
cho vay. Mặc dù vậy, vẫn còn những tồn tại cần tháo gỡ. Vì vậy, tôi chọn đề tài: “Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT
Chi nhánh Thủ Đô” để làm chuyên đề thực tập.
2. Mục đích nghiên cứu
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chuyên đề đưa ra các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tư bất động
sản, phân tích tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua và dự báo trong giai
đoạn sắp tới, đồng thời xem xét công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chi
nhánh. Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự
án đầu tư bất động sản của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Chuyên đề đi sâu vào nghiên cứu về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, từ
đó rút ra yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung. Đối
tượng và phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân
hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phương pháp lý thuyết hệ thống duy vật biện chứng,
nghiên cứu lý thuyết để có áp dụng và so sánh với thực tiễn. Sử dụng phương pháp so
sánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút ra các giải pháp.
5. Bố cục chuyên đề
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Chuyên đề gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất
động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô
1.1 Khái quát chung về Ngân hàng
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô ra đời cùng với bước phát triển và đổi mới của
NH No&PTNT Việt Nam. Với mục tiêu phát triển bền vững và rộng khắp, không ngừng
khẳng định vị thế của mình đối với công cuộc phát triển của đất nước, từ năm 2000, NH
No&PTNT Việt Nam đã có những bước cái cách mạnh mẽ trong việc mở rộng và xây
dựng chiến lược kinh doanh, chiến lược về thị trường, thị phần. NH No&PTNT Việt
Nam không ngừng đẩy mạnh xây dựng mạng lưới của mình tại cái đô thị loại I nhằm thu
hút nguồn vốn, hiện đại hóa công nghệ, triển khai ứng dụng các dịch vụ ngân hàng hiện
đại và thực tế chứng minh đây là định hướng hoàn toàn đúng đắn. Khu vực Phố Huế -

Hà Nội là một khu vực sầm uất, tập trung nhiều cửa hàng lớn, tập trung nhiều chợ, trung
tâm buôn bán và tập trung nhiều Chi nhánh của các Ngân hàng khác nhau là một trong
những khu vực mà NH No&PTNT Việt Nam cần đẩy mạnh khai thác. Chính vì vậy, NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô đã ra đời. NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô có trụ sở tại
91 Phố Huế.
Trước ngày 29 tháng 02 năm 2008, Chi nhánh Agribank Thủ đô là phòng giao
dịch Agribank Bùi Thị Xuân và trực thuộc chi nhánh loại 1 Agribank Tây Hà Nội. Sau
ngày 19/02/2008 là chi nhánh loại 1 trực thuộc NHNo và PTNT. Đến ngày 01/04/2008,
đổi tên thành chi nhánh Thủ đô và có trụ sở tại 91 Phố Huế, Hà Nội.
Chi nhánh Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đi vào hoạt động từ ngày 01 tháng 04
năm 2008 trong bối cảnh phải đối mặt với một loạt các khó khăn trong cuộc khủng
hoảng tài chính toàn cầu và diễn biến thị trường tiền tệ trong nước khá phức tạp, nhiều
Ngân hàng trong tình trạng khó khăn về khả năng thanh toán, nguồn vốn thiếu trầm
trọng, nguồn ngoại tệ khan hiếm, tỷ giá, lãi suất biến động tăng giảm.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Hoạt động trên địa bàn có nhiều ngân hàng, với đủ các loại hình ngân hàng; sự
cạnh tranh giữa các ngân hàng rất gay gắt trên các mặt: lãi suất huy động vốn, cho vay,
phí dịch vụ, …Giá cả các mặt hàng tiêu dùng tăng cao, giá vàng tăng giảm đột biến, thị
trường bất động sản trầm lắng, thị trường chứng khoán tụt giảm ảnh hưởng không nhỏ
đến hoạt động kinh doanh của chi nhánh Thủ đô.
Việc mới được thành lập trong một thời gian ngắn chính là khó khăn lớn nhất của
Chi nhánh, nhưng với sự quyết tâm của một đội ngũ cán bộ, công nhân viên có chuyên
môn và nhiệt huyết, cùng sự quan tâm của cấp trên, Chi nhánh luôn phấn đấu để đạt
được kết quả cao nhất.
1.1.2. Chức năng nhiệm vụ của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô
Theo Pháp lệnh Ngân hàng Nhà Nước và điều lệ hoạt động của NHNo & PTNT
Việt Nam, NHNo & PTNT Chi nhánh Thủ Đô có những chức năng và nhiệm vụ chủ yếu

sau: Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tài khoản
tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…Đầu tư vốn tín dụng bằng
đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các thành phần kinh tế. Làm đại lý và dịch vụ uỷ thác
cho các tổ chức Tài chính, Tín dụng và cá nhân trong và ngoài nước như tiếp nhận và
triển khai các dự án, dịch vụ giải ngân cho các dự án, thanh toán thẻ Tín dụng, séc du
lịch…Làm đại lý nhận lệnh cho Công ty chứng khoán - Ngân hàng No&PTNT Việt
Nam. Thực hiện thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ như: Chuyển tiền điện tử
trong nước, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT…Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ,
chiết khấu, cho vay cầm cố các chứng từ có giá. Bảo lãnh bằng đồng Việt Nam và ngoại
tệ dưới nhiều hình thức khác nhau trong và ngoài nước. Thực hiện các dịch vụ khác.
1.1.3. Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng của các phòng ban
1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức
Ta có sơ đồ sau:
SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.3.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
1.1.3.2.1 Phòng hành chính nhân sự
• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, chiến lược phát triển nguồn nhân lực, lao động tiền lương, thi đua khen thưởng,
quy hoạch và bổ nhiệm cán bộ…
• Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tổ chức, cán bộ, lao động,
tiền lương, thi đua, khen thưởng, công tác hậu cần trong Chi nhánh.
• Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề về tổ chức, cán bộ, lao động,
tiền lương, thi đua, khen thưởng trong Chi nhánh.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
6

Giám đốc
Phó giám đốcPhó giám đốc
Phòng
Kế hoạch
– Kinh
doanh
Phòng
kế toán –
kho quỹ
Phòng
hành
chính –
nhân sự
Phòng
kiểm tra
kiểm toán
nội bộ
Phòng giao dịch
Số 9 – 18 Ngô
Quyền
Phòng giao dịch
số 8 Đồng Sa–
Đường Mai dịch
Phòng giao dịch
Bùi Thị Xuân –
40 Bùi Thị Xuân
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.3.2.2 Phòng kiểm tra, kiểm toán nội bộ
• phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ là bộ phận chuyên trách, hoạt động độc
lập với các phòng nghiệp vụ khác, giúp Giám đốc điều hành đúng pháp luật mọi hoạt

động nghiệp vụ của ngân hàng; hạn chế rủi ro trong kinh doanh và bảo vệ an toàn tài
sản, đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu hạch toán, trực tiếp triển khai tác nghiệp các
nghiệp vụ vể kiểm tra kiểm toán.
• Giám sát việc chấp hành pháp luật, chấp hành các quy định của NHNN,
NHNo&PTNT Việt Nam; trực tiếp kiểm tra các hoạt động nghiệp vụ trên tất cả các lĩnh
vực của chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Kiểm toán toàn bộ hoạt động kinh doanh nhằm đánh giá chính xác kết quả
hoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Báo cáo kịp thời với ban giám đốc, ban kiểm tra kiểm toàn nội bộ, kết quả
kiểm tra kiểm toán nội bộ và nêu những kiến nghị khắc phục khuyết điểm tồn tại.
• Làm đầu mối tiếp nhận các cuộc thanh tra, kiểm tra kiểm toán của các
ngành, các cấp và của thanh tra NHNN đối với NHNo&PTNT Thủ Đô.
• Xem xét trình ban giám đốc giải quyết các thư khiếu nại, tố cáo có liên
quan đến NHNo&PTNT Thủ Đô trong phạm vi quyền hạn và chức năng quy định.
• Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao.
1.1.3.2.3 Phòng kế toán ngân quỹ
• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, tổ chức quản lý về tài chính, kế toán, ngân quỹ trong chi nhánh.
• Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tài chính, kế toán ngân quỹ
như công tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, thanh toán, ngân quỹ để quản lý và
kiểm soát nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý tài sản vật tư, thu nhập, chi phí xác định
kết quả hoạt động của Chi nhánh Thủ Đô. Trực tiếp quản lý và triển khai công tác tin
học trong toàn chi nhánh.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề tài chính, kế toán ngân quỹ đối
với các đơn vị trực thuộc theo chỉ đạo của ban giám đốc.
1.1.3.2.4 Phòng kế hoạch kinh doanh

• Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh
doanh, nghiên cứu áp dụng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tại chi nhánh.
• Tham mưu cho ban giám đốc về chiến lược phát triển, theo dõi, quản lý và
tổ chức thực hiện các sản phẩm dịch vụ: kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế, cho
vay tài trợ xuất nhập khẩu tại chi nhánh.
• Trưc tiếp quản lý và tổ chức thực hiện các nghiệp vụ về kế hoạch, huy
động vốn, cấp tín dụng đối với khách hàng.
• Hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề theo chỉ đạo của ban giám đốc.
• Hoạch định chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh dài hạn, kế hoạch 5
năm và kế hoạch hàng năm cho toàn chi nhánh. Nghiên cứu chiến lược phát triển kinh tế
đối ngoại trên địa bàn. Xây dựng chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ: kinh doanh
ngoại tệ, thanh toán quốc tế, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu của chi nhánh trong từng
thời kì.
• Xây dựng kế hoạch và tổ chức quyết toán kế hoạch quý, 6 tháng, năm của
chi nhánh. Tổng hợp, xây dựng các chỉ tiêu kế hoạch quý, năm trình Giám đốc giao cho
các đơn vị trực thuộc.
• Tổng hợp, phân tích hoạt động kinh doanh tháng, quý năm. Dự thảo các
báo cáo sơ kết quý, 6 tháng, 9 tháng, một năm và định hướng hoạt động kinh doanh cho
kỳ kế hoạch.
• Thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn. điều hòa vốn toàn chi nhánh.
• Tổng hợp, phân tích, đề xuất các biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro.
• Nghiên cứu, đề xuất triển khai áp dụng các dịch vụ, sản phẩm mới trong
hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng. Đề xuất các chính
sách thu hút khách hàng nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
• Nghiên cứu, đề xuất các hình thức huy động vốn, cấp tín dụng, mức lãi suất

huy động và cho vay, phí dịch vụ trong từng thời kì cho phù hợp.
• Trực tiếp thẩm định các dự án tín dụng, bảo lãnh của khách hàng.
• Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong
nước. Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, Bộ, ngành khác và các
tổ chức kinh tế cá nhân trong nước.
• Tổ chức kinh doanh ngoại tê, thanh toán quốc tế theo đúng quy định của
NHNN, NHNo&PTNT VN. Là đầu mối thực hiện các dự án ủy thác của các cá nhân và
tổ chức nước ngoài. Thực hiện thẩm định, thiếp lập hồ sơ đối với khách hàng mở L/C
bằng vốn tự có, vốn vay.
• Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý của toàn chi nhánh, có
trách nhiệm thường xuyên đôn đốc, theo dõi tình hình thực hiện chương trình đã được
Giám đốc phê duyệt.
• Xây dựng và triển khai chương trình giao ban nội bộ chi nhánh, trực tiếp
làm thư kí tổng hợp cho Giám đốc chi nhánh.
• Hướng dẫn, kiểm tra theo chuyên đề kế hoạch, huy động vốn, cấp tín dụng,
thông tin phòng ngừa rủi ro với các đơn vị trực thuộc chi nhánh.
• Tổ chức theo dõi, bảo quản lưu trữ hồ sơ theo quy định. Hướng dẫn kiểm
tra đào tạo chuyên đề.
• Thống kê tổng hợp, báo cáo chuyên đề theo quy định hiện hành của
NHNo&PTNT Việt Nam.
• Thực hiện các nhiệm vụ được giám đốc giao.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh từ ngày thành lập
Với sự đoàn kết nhất trí từ Ban Giám Đốc, ban chấp hành công đoàn và toàn thể
cán bộ công nhân viên chức và có sự giúp đỡ của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam. Trên
cơ sở nhận thức sâu sắc những khó khăn và khai thác những thuận lợi một cách có hiệu
quả, trong năm 2008 Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã đạt được những kết quả sau:

1.1.4.1 Nguồn vốn
1.1.4.1.1 Cơ cấu nguồn vốn theo dòng tiền huy động
• Nguồn vốn nội tệ: 799 tỷ, chiếm 90% tổng nguồn vốn, đạt 244% kế hoạch
năm 2008.
• Nguồn vốn ngoại tệ quy đổi VND: 91 tỷ, chiếm 10% tổng nguồn vốn; đạt
134% kế hoạch năm 2008.
1.1.4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn theo thời gian
• Nguồn vốn không kì hạn: 11 tỷ, chiếm 1.2% tổng nguồn vốn.
• Nguồn vốn có kì hạn < 12 tháng: 106 tỷ, chiếm 11.9% tổng nguồn vốn.
• Nguồn vốn có kì hạn > 12 tháng: 773 tỷ, chiếm 86.9% tổng nguồn vốn.
1.1.4.1.3 Cơ cấu nguồn vốn theo tính chất huy động
• Nguồn vốn huy động từ dân cư: 278 tỷ, chiếm 31% tổng nguồn vốn; đạt
108% kế hoạch năm 2008. Trong đó: Ngoại tệ qui đổi VND: 78 tỷ, chiếm 8.7% tổng
nguồn vốn.
• Nguồn vốn của các TCKT: 563 tỷ, chiếm 63 % tổng nguồn vốn. Trong đó:
Ngoại tệ qui đổi VND: 14 tỷ, chiếm 1.6% tổng nguồn vốn.
• Tiền gửi, tiền vay các TCTD: 50 tỷ, chiếm 5.6% tổng nguồn vốn
1.1.4.2 Dư nợ
Tổng dư nợ đến 31/12/2008: 539 tỷ đồng đạt 110% so với KH năm 2008, so với
31/03/2008 tăng 96 tỷ đồng. Trong đó cho vay trung dài hạn 150 tỷ đồng đạt 97% so với
kế hoạch.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.4.2.1 Dư nợ theo loại tiền
• Dư nợ nội tệ: 461 tỷ đồng, chiếm 86% tổng dư nợ.
• Dư nợ ngoại tệ quy đổi VND: 78 tỷ, chiếm 14% tổng dư nợ.
1.1.4.2.2 Dư nợ theo thời gian
• Dư nợ ngắn hạn: 389 tỷ, chiếm 72% tổng dư nợ.

• Dư nợ trung, dài hạn: 150 tỷ. chiếm 28% tổng dư nợ.
1.1.4.2.3 Nợ xấu
Đến 31/12/2008: nợ xấu:0.
1.1.4.3 Công tác thanh toán quốc tế
1.1.4.3.1 L/C nhập
1,150 ngàn USD/10 món; 8.883 ngàn JPY.
1.1.4.3.2 L/C xuất
• Nhờ thu: 128 ngàn/02 món.
• Chiết khấu: 106 ngàn/05 món.
1.1.4.3.3 Chuyển tiền
• Chuyển tiền đi: 4,424 ngàn USD/31 món.
• Chuyển tiền đến: 319 ngàn EUR/08 món, 623 ngàn USD/34 món.
1.1.4.3.4 Thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế
Đạt : 940 triệu đồng.
1.1.4.4 Dịch vụ tiện ích thực hiện
Năm 2008 chi nhanh tiếp tục triển khai dịch vụ thẻ ATM, cho đến nay đã có 632
khách hàng sử dụng thẻ ATM của chi nhánh, số lượng thẻ: 547 thẻ thường và 85 thẻ
VISA DEBIT với số dư 500 triệu đồng.
1.1.4.5 Kết quả tài chính
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Tổng thu: 97 tỷ, tăng so với 31/03/2008 87 tỷ. Trong đó thu lãi: 82 tỷ, thu
dịch vụ là 1.254 triệu.
• Tổng chi: 91 tỷ tăng so với 31/03/2008 là 77 tỷ. Trong đó chi trả lãi: 67 tỷ,
chiếm 74% trong tổng chi.
• Chênh lệch thu nhập – chi phí: 6.9 tỷ.
• Lãi suất bình quân đầu vào, đầu ra: 0.15%.
• Hệ số tiền lương đạt được: 1.46.

1.1.4.6 Đánh giá
1.1.4.6.1 Nguyên nhân của kết quả đạt được
Trong gần một năm qua, Chi nhánh thủ đô đã hoàn thành vượt mức kế hoạch đặt
ra và đã hoạt động đi vào nề nếp. Có được thành công đó chính là nhờ ban giám đốc và
các cán bộ nhân viên thực hiện đồng bộ các giải pháp trong tất cả các mặt như sau.
1.1.4.6.1.1 Về nguồn vốn
• Ngay từ đầu Chi nhánh xác định nguồn vốn có ý nghĩa quyết định đến việc
kinh doanh, do vậy đã quán triệt xây dựng quy chế khoán huy động tới từng cán bộ, từng
phòng giao dịch trực thuộc chủ động tiếp cận khách hàng là dân cư, các TCKT. Kết hợp
mở rộng màng lưới tại những khu đô thị mới có dân cư động đúc (khu Đồng Xa), mở
rộng các hình thức thanh toán như chuyển tiền điện tử, kết nối với các khách hàng, chất
lượng dịch vụ thẻ đáp ứng kịp thời các nhu cầu đa dạng của khách hàng.
• Thực hiện tốt các đợt chỉ đạo huy động vốn của TW như: Huy động tiết
kiệm có kỳ hạn rút gốc linh hoạt, giao dịch gửi, rút tiền nhiều nơi, huy động tiền gửi tiết
kiệm dự thưởng chào mừng 20 năm ngày thành lập AGRIBANK đợt II, phát hành ký
phiếu dự thưởng mừng xuân Kỷ Sửu, tiền gửi tiết kiệm bằng VND bảo đảm giá trị theo
giá vàng đạt kết quả cao 27 tỷ đồng, huy động tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn lãi suất tự
điều chỉnh tăng theo lãi suất cơ bản của ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
• Theo dõi biến động lãi suất huy động trên thị trường để có hướng điều
chỉnh lãi suất kịp thời phù hợp hơn.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Tiếp cận với một số ban quản lý dự án như ban quản lý dự án giao thông đô
thị Hà Nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả tiền đền bù.
• Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã thường xuyên bám sát thị trường, các
yếu tố cạnh tranh, để đưa ra các sản phẩm dịch vụ với lãi suất và mức phí phù hợp. Làm
tốt công tác tiếp thị tới khách hàng nhất là các điểm mới mở ban đầu đã thu hút được sự
chú ý của nhiều cá nhân và doanh nghiệp đến mở tài khoản và gửi tiền tiết kiệm tăng lên

đáng kể.
• Có định hướng đúng đắn về phát triển mở rộng mạng lưới. Trình NH No
&PTNT VN chuyển địa điểm giao dịch của chi nhánh từ 40 Bùi Thị Xuân sang 91 Phố
Huế có vị trí thuận lợi trong giao dịch cũng như quảng bá thương hiệu Agribank. Trong
năm 2008 Chi nhánh đã mở được 02 phòng giao dịch; các phòng giao dịch và chi nhánh
đều đã đi vào hoạt động ổn định và có hiệu quả.
• Tổ chức tốt công tác thông tin, tuyên truyền, tiếp thị khách hàng, coi trọng
việc triển khai các sản phẩm mới, hiện đại trên cơ sở khai thác tốt nền tảng công nghệ
thông tin, cung cấp tối đa tiện ích cho khách hàng, đáp ứng nhu cầu cạnh tranh trong xu
thế hội nhập.
• Thường xuyên phát động phong trào thi đua huy động vốn với các tiêu chí
cụ thể, khen thương kịp thời đến từng phòng nghiệp vụ, phòng giao dịch và trực tiếp đến
từng cán bộ tăng trưởng được nguồn vốn.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.4.6.1.2 Về tín dụng
• Tiếp cận với một số các ban quản lý dự án như Ban quản lý dự án giao
thông đô thị Hà nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả
đền bù
• Với phương châm tăng trưởng vững chắc, hạn chế thấp nhất rủi ro xảy ra,
Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã từng bước tiếp cận thị trường, từ đó xác định cho
mình hướng đầu tư phù hợp với trình độ cán bộ, khả năng quản lý. Tích cực chuyển
hướng đầu tư, mở rộng cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, làm hàng xuất khẩu, các
doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động; hộ kinh doanh các dự án hiệu quả, có tài sản bảo
đảm tiền vay, quan tâm đến các mặt hàng kinh doanh có lợi thế cạnh tranh cao.
• Vận dụng linh hoạt các cơ chế ưu đãi đối với khách hàng lớn, thường
xuyên duy trì củng cố mối quan hệ với khách hàng truyền thống, giữ vững khách hàng
đã có và thu hút những khách hàng mới, trên cơ sở khách hàng có dự án khả thi, đảm

bảo hiệu quả kinh doanh.
• Tiến hành đánh giá phân loại khách hàng theo văn bản 1406/NHNo-TD,
đánh giá, phân loại nợ theo Quyết định 636/GĐ – HĐQT tới 100% khách hàng có quan
hệ với chi nhánh.
• Chỉnh sửa nghiêm túc các kiến nghị của Thanh tra NHNN. Thường xuyên
duy trì hoạt động kiểm tra, kiểm soát các mặt nghiệp vụ nhằm phát hiện, chỉnh sửa kịp
thời các sai sót phát sinh, góp phần nâng cao chất lượng kinh doanh.
• Xây dựng quy trình thẩm định phù hợp với từng loại hình, từng đối tượng
cho vay. Không ngừng nâng cao trình độ cán bộ tín dụng và các cán bộ thẩm định: trong
năm đã hướng dẫn cụ thể cho từng cán bộ tín dụng về phân tích đánh giá tài chính doanh
nghiệp, tổ chức học tập triển khai nội dung các văn bản mới của Ngân hàng No&PTNT
Việt Nam.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.4.6.1.3 Về phát triển dịch vụ
• Tăng cường hợp tác chặt chẽ giữa Ngân hàng với các cơ quan doanh
nghiệp, tổ chức cung ứng dịch vụ, hàng hóa cá nhân và công cộng để cung cấp dịch vụ
thanh toán.
• Chủ động tiếp xúc với các doanh nghiệp và tổ chức có hoạt động xuất nhập
khẩu để mở rộng các hình thức thanh toán quốc tế.
• Tập trung phát triển các dịch vụ chuyển tiền kiều hối: thường xuyên nắm
những thông tin về các đối tượng khách hàng cá thân nhân ở nước ngoài để tiếp cận
chuyển tiền qua hệ thống Ngân hàng No&PTNT Việt Nam,
Đẩy mạnh các dịch vụ bảo lãnh, chiết khấu.
1.1.4.6.1.4 Các biện pháp tạo nguồn lực trong kinh doanh
 Tạo nguồn nhân lực.
• việc phân công, bố trí cán bộ một cách hợp lý giữa các phòng, các bộ
phận, vừa đảm bảo khối lượng công việc giao, sử dụng có hiệu quả đội ngũ cán bộ, bố

trí cán bộ gắn chặt với công tác đào tạo, luân chuyển cán bộ.
• Số biên chế tăng so với đầu năm 18 cán bộ, tổng số cán bộ trong biên
chế hiện nay là 40 cán bộ.
• Nhận thức sâu sắc trình độ cán bộ có ý nghĩa quyết định đến chất
lượng hoạt động kinh doanh; Ngân hàng No&PTNT Thủ đô đặc biệt quan tâm đến công
tác đào tạo và đạo tạo lại cho cán bộ, không ngừng nâng cao trình độ cán bộ, thông qua
các hình thức tổ chức các lớp học tập và tìm hiểu nghiệp vụ, văn bản chế độ.
 Nâng cao năng lực tài chính.
• Tăng cường mở rộng các hoạt động dịch vụ, tăng thu, tiết kiệm chi phí.
 Công nghệ thông tin.
• Hiện nay có 02 cán bộ tin học. Chi nhánh đang thực hiện chương trình giao
dịch IPCAS. Trang thiết bị đầy đủ, hiện đại đáp ứng nhu cầu hiện đại hóa ngân hàng.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Triển khai dịch vụ ATM bước đầu có kết quả khả quan, lượng khách hàng
phát hành thẻ lên đến 632 khách hàng.
 Tạo động lực cho hoạt động kinh doanh.
• Giám đốc đã từng bước giao quyền tự chủ, ủy quyền phán quyết cho các
Phòng gian dịch nhằm nâng cao tình thần trách nhiệm của các đơn vị trực thuộc, tự
quyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong quyền hạn cho phép.
• Từng bước giao khoán cho các phòng nghiệp vụ và các phòng giao dịch, thực
hiện giao chỉ tiêu khoán cho từng cán bộ CNV, thực hiện trả lương theo mức độ hoàn
thành công việc.
• Để khích lệ động viên tình thần làm việc nhiệt tình và có hiệu quả, ban giám
đốc đã động viên khen thường kịp thời, quan tâm đào tạo, giúp đỡ những cán bộ còn yếu
về nghiệp vụ, từ đó tạo ra sự đoàn kết, thống nhất trong toàn cơ quan, phát huy sức mạnh
tổng hợp, cùng nhau đưa Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô ngày càng phát triển, phấn đấu
là một ngân hàng vững mạnh, có vị thế trong hệ thống.

• Tổ chức tốt các phong trào do Ngân hàng No&PTNT Việt Nam và chi nhánh
Thủ đô phát động như các phong trào: thi đua huy động tiết kiệm dự thưởng trong
CBCNV, tham gia tích cực các phong trào thể thao, văn nghệ. Tham gia đóng góp các
quỹ như: quỹ đền ơn đáp nghĩa, quỹ vì người nghèo, quý khuyến học, quan tâm động
viên thăm hỏi đoàn viên có hoàn cảnh khó khăn, ốm đau. Từ đó khuyến khích động viên
cán bộ trong toàn cơ quan phấn khởi, tạo động lực trong công tác để hoàn thành nhiệm
vụ.
 Phát triển thị trường thị phần.
• Cho đến nay mặc dù mới đi vào hoạt động được 9 tháng lượng khách hàng
của chi nhánh lên tới 5.000 lượt khách hàng. Trong đó: Khách hàng tiền gửi là 4.500,
khách hàng tiền vay là 500 lượt với thu lãi trên 82 tỷ đồng, chi trả lãi tiền gửi 53 tỷ đồng.
 Công tác quản trị điều hành.
• Bổ nhiệm các chức danh điều hành gồm các Trưởng phòng, Phó phòng phù
hợp với trình độ, nghiệp vụ, khả năng đáp ứng công việc của từng người, tạo nên sức
mạnh tổng hợp để hoàn thành nhiệm vụ chung.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác chỉ đạo điều hành thực hiên phân
công, phân nhiệm vụ rõ người rõ việc, đảm báo sự đoàn kết nhất trí cao trong nội bộ, xây
dựng được ý thức, phong cách mới đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, lao động có nề nếp và kỷ
cương, kinh doanh an toàn và hiệu quả.
• Giao chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh, phòng giao dịch gắn liền với chỉ tiêu thi
đua, góp phần thúc đẩy khuyến khích động viên cán bộ trong Chi nhánh hoàn thành tốt
nhiệm vụ chung.
1.1.4.6.2 Những hạn chế
• Hạn chế của chi nhánh chính là Chi nhánh vừa mới được thành lập, lại
được thành lập trong thời gian có rất nhiều biến động, kéo theo những biến động trong
chính sách và những phản ứng tâm lí không ổn định của khách hàng. Lượng giao dịch và

dự án còn ít. Nhân sự chưa thực sự ổn định, thường xuyên có một số lượng nhất định
cán bộ đi đào tạo.
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi
nhánh
1.2.1 Lý thuyết chung về dự án đầu tư bất động sản
1.2.1.1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản.
1.2.1.1.1 Bất động sản
Điều 181 Bộ luật dân sự quy định: bất động sản là những tài sản không thể di dời
bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
- Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai
mà đất đai là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Vì thế giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
- Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính chất lâu bền. Tính lâu bền của
hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng,
công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài.
Nói đến tính lâu dài của bất động sản thường đề cập đến 2 chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lí và
tuổi thọ kinh tế. Thường thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm
này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lí, tránh đầu

tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
- Thứ 3, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn của diện
tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực… Vì thế,
Nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
- Thứ 4, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi tài sản là một tài sản riêng biệt,
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bất
động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí
lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật
ngoại cảnh.
- Thứ 5, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lí xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động
sản thì đặc điểm này nổi trội hơn cả. Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc
gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội,
thậm cho bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong
quan niệm của mọi người về phong thủy, nở hậu, thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất
động sản.
- Thứ 6, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị cầu đất đai cao,
chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới. Điều
này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng
thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh.
Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của
ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- Thứ 7, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính
sách của Nhà nước. Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, mỗi
cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí

hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Nhà nước liên tục ban hành các văn bản pháp luật,
các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai trò và chức năng đối với thị trường bất
động sản.
- Thứ 8, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lí. Vì bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lí chúng khá phức tạp.
1.2.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản.
- các yếu tố tự nhiên
 Vị trí bất động sản: bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng
có giá trị cao hơn.
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãn
một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn.
 Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngược
lại.
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao…Mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố trên đến giá trị bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu
dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng
đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia tăng. Cầu bất
động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.
- các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an
ninh, tập quán…
- các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy
tờ hợp lệ tất nhiên giá sẽ cao hơn bất động sản không hợp lệ, các bất động sản phụ thuộc
vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
- các yếu tố chung bên ngoài như: thay đổi đường lối chính sách của Nhà
nước, chính sách đầu tư bên ngoài vào địa phương, chinh sách cho phép người Việt Kiều
mua bất động sản Việt Nam, chính sách thuế, tín dung, lạm phát…
1.2.1.1.4 Thông tin và hồ sơ bất động sản
Bất động sản là một tài sản lớn có giá trị chính vì vậy, thông tin bất động sản có ý
nghĩa rất quan trọng. Theo điều 11, luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất động sản
bao gồm:
 Loại bất động sản
Có nhiều cách phân loại bất động sản.
 Theo đầu tư xây dựng
 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động
sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kĩ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc ….
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ
yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như là các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chúa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc
điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường thấp.
 Theo công dụng
 Bất động sản nhà ở.
 Bất động sản đất đai.
 Bất động sản công nghiệp.
 Bất động sản thương mại, dịch vụ.
 Bất động sản nông nghiệp.

 Bất động sản khác.
 Vị trí bất động sản
 Địa chỉ: Khu vực thành thị hay nông thôn.
 Bản đồ.
 Vị trí mặt đường hay trong ngõ.
 Các bất động sản xung quanh đặc biệt là những bất động sản ảnh hưởng
đến cảnh quan, môi trường sống.
 Thông tin về quy hoạch có liên quan đền bất động sản.
Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản là những thông tin có liên
quan đến sự bố trí về mặt không gian kiến trúc, xây dựng trên khu vực có liên quan đến
bất động sản mục tiêu. Đó là các thông tin quy hoạch sau:
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch các ngành kinh tế, các lĩnh vực xã hội.
- Quy hoạch cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội.
- Quy hoạch chi tiết sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch xây dựng
vùng, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn).
 Quy mô, diện tích bất động sản.
- Diện tích đất.
- Diện tích xây dựng, diện tích sàn.
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Số tầng, độ cao mỗi tầng.
 Đặc điểm tính chất, công năng của bất động sản.
- Đặc điểm, tính chất.
 Tự nhiên.
 Kinh tế.
 Xã hội.

 Quyền năng và các hạn chế quyền năng.
- Công năng.
- Chất lượng bất động sản.
 Thực trạng các công trình hạ tầng kĩ thuật và xã hội có liên quan đến
bất động sản
 Giao thông.
 Điện, nước.
 Môi trường sinh thái.
 Hạ tầng thông tin liên lạc.
 Hạ tầng xã hội.
 Hạ tầng kinh tế.
 Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm: hồ sơ, giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, các giấy tờ có liên quan đến việc
tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Hồ sơ giấy tờ về xây dựng, tạo lập, sửa chữa.
- Hồ sơ về lịch sử bất động sản.
 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Số lượng chủ sở hữu.
- Mức độ sở hữu.
- Quyền sử dụng chung.
- Quyền mua bán, chuyển nhượng ..
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Giá bán.
- Giá thuê.
- Giá thuê mua.

 Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan
- Quyền của người thứ ba.
- Lợi ích của người thứ ba : người được giám hộ…
1.2.1.2 Dự án đầu tư bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là
hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung
cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng.
• Dự án căn hộ cho thuê.
• Dự án trung tâm thương mại.
• Dự án khách sạn, nhà hàng.
• Dự án về dịch vụ nhà ở.
• Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
• Dự án kết hợp cung cấp các loại dịch vụ trên.
• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
23
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản.
- Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã
hội của địa phương nơi dự án hoạt động.
- Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn. Vốn này lại không có
tính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu.
- Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao. Nhưng đi kèm với nó là lợi
nhuận thu được cũng lớn. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nó
cũng mang lại lợi nhuận cao.

- Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng. Dự án
cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan tâm tới thị hiếu
người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ…
- Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng. Để
đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này, cụ
thể như kinh nghiệm qua những dự án tương tự, nguồn cung cấp nguyên vật liệu… Yêu
cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia vào lĩnh vực mạo hiểm và
đầy rủi ro này.
- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến
trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với quy hoạch, yêu cầu
phát triển của địa phương.
Xuất phát từ những đặc điểm đó, công tác thẩm định của Ngân hàng cần chú ý
những điểm sau:
- Vì dự án bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao nên khi
thẩm định cần quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, từ đó xem xét khả năng trả nợ của dự
án và quyết định cho vay vốn
- Vì rủi ro cao nên phải chú ý đến biên an toàn của dự án, đặc biệt chú ý đến
phân tích độ nhạy.
- Cần quan tâm tới thị trường của dự án. Thị trường sẽ quyết định tính khả
thi của dự án. Ngân hàng cần chú ý so sánh dự án với những dự án tương tự, về cung cầu
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
của sản phẩm của dự án. Một trong những vấn đề cần chú ý của dự án bất động sản là
hiện tượng đầu cơ, tích trữ để kiếm lợi nhuận, nên thực tế là dự án có khi được mua hết
nhưng lại chưa được tiêu dùng toàn bộ.
- Cần chú ý đến năng lực của chủ đầu tư và năng lực của đơn vị khai thác
dự án.
- Cần thẩm định về kiến trúc, kết cấu, các yêu cầu kĩ thuật, cac tiêu chuẩn

về xây dựng…
1.2.2 Tình hình đầu tư bất động sản trong thời gian qua
1.2.2.1 Đánh giá chung thị chung thị trường bất động sản tại Việt Nam từ
năm 2007
1.2.2.1.1 Năm 2007
 Mặt tích cực
Năm 2007 đánh dấu sự sôi động trở lại ngoạn mục của thị trường bất động sản
sau 1 năm dài “đóng băng”, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu
và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân của sự sôi động này.
Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với
sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như đợt
sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm nay chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở 2 thành
phố lớn là TP HCM và Hà Nội.
Tại hai thành phố này giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần trong năm qua.
Ở TP HCM có xu hướng tăng mạnh hơn, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ
gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi m2. Những căn hộ
trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng hiện nay đã
lên đến 2.900 - 3.000USD mỗi m2.
Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên
chóng mặt. Đất nền ở quận 9, đầu năm có giá 200.000 đồng một m2, vào thời điểm cuối
Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH
No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô.
25