Lịch sử ngành Bất động sản và Nghề môi giới

•
•
•
•
•
•
•

Trang chủ
Dự án
Tin tức
Kiến thức BĐS
Xã hội
Góc Phượt
Liên hệ

Lịch Sử Hình Thành Bất Động Sản Việt
Nam – và nghề Môi Giới BĐS
ADMIN 31 THÁNG TÁM, 2015 0

Mình đã vào nghề bất động sản được hơn 1 năm rồi, hiện tại mình đang công tác tại Công Ty Cô
Phần Bất Động Sản Danh Khôi Á Châu ( DKRA ) là một trong những sàn chuyên phân phối độc
quyền các dự án trong thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và miền Đông Nam Bộ nói chung – Phương
châm lao động và làm việc của công ty là – lấy chữ tín làm trọng – dùng giải pháp tích cực để tạo
dựng những giá trị cho khách hàng – Xây dựng văn hóa chia sẽ tại công ty – Trẻ trung năng động và
xây dựng phát triển doanh nghiệp bền vững trường tồn.


Trong quá trình làm việc mình cũng muốn tìm hiểu về thị trường bất động sản và ngược lại cũng
muốn dự báo về thị trường trong khoảng thời gian ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Nhưng quả thật
không biết bắt đầu từ đâu, nghiên cứu như thế nào?

Thì bước 1 mình nghĩ mình phải tìm hiểu đầu tiên đó là Lịch sử hình thành ngành nghề Bất Động Sản
tại Việt Nam.
Bước 2 nghiên cứu và những thăng trầm trong các giai đoạn nghành Bất Động Sản, các yếu tố tích
cực, tiêu cực ảnh hưởng tới thị trường.
Bước 3 phân tích thị trường hiện tại và dự đoán thị trường 3 mức ngắn – trung – dài hạn.
Trong bài viết này mình xin đề cấp tới bước thứ 1 là lịch sử hình thành ngành Bất Động Sản Việt
Nam – việc nghiên cứu này cũng hết sức khó khăn vì hầu hết các tài liệu đều không thể hiện trên
internet và nếu có thì cũng không mấy cơ sở thuyết phục.
Mình quyết định tìm và trao đổi trực tiếp với những người có kinh nghiệm lâu năm trong nghề, những
người đang giữ chức vụ chủ chốt trong các công ty Bất Động Sản lớn – và đặc biệt mình có cơ hội
được nghe sự chia sẻ của đồng chí Nguyễn Trần Nam – Thứ trường Bộ Xây Dựng , kiêm chức
vụ Chủ Tịch Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam – Người đã đặt những viên gạch đầu tiên cho
ngành Bất Động Sản Việt Nam
Theo đó ngành Bất Động Sản Việt Nam hay đúng hơn là thị trường Bất Động Sản – Đã gọi là thị
trường thì phải có người mua và người bán. Theo ông Nguyễn Trần Nam – chủ tịch hiệp hội Bất
Động Sản Việt Nam thì thị trường có từ trước 1990 nhưng khi đó mọi hoạt động mua và bán diễn ra
rất ít và âm thầm, thị trường thì chủ yếu nằm ở các đô thị lớn như Sài Gòn và Hà Nội – Các đô thị
khác thì rất ít. Nhớ lại lịch sử thì Việt Nam thì giai đoạn đó chúng ta đang thực hiện đổi mới từ
( 1986 – 1990 ) chính sự đổi mới là tiền đề hình thành ngành Bất Động Sản tại Việt Nam.
Và tới năm 1993 với sự ra đời của Luật Đất Đai , sự khới sắc về kinh tế trong quá trình đổi mới, dân
số đông hơn và cơ cấu tập trung chủ yếu ở các đô thị như Sài Gòn, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng,
Quảng Ninh. Thì sự hình thành nhu cầu về chỗ ở, chỗ sản xuất kính doanh, mở xí nghiệp …vv. Nên
hình thành nhu cầu lớn và bất động sản lúc đó rất sốt trong 2 năm là 1993 – 1994. Đây cũng được
coi là giai đoạn sốt đầu tiên trên thị trường Bất Động Sản Việt Nam. Sản phẩm dẫn dắt thị trường lúc
này đó chính là đất – và Quyền sử dụng đất, các sản phẩm khác chưa được chú trọng.
Sốt được 2 năm là ( 1993- 1994 ) nhưng Giai Đoạn 1 này đóng băng tới 4 năm tức là từ ( 1995 –
1999 ) các yếu tố ngoại cảnh đó chính là khủng hoảng kinh tế Châu á Khởi đầu là Thái Lan đã khiến
cho dòng tiền nước ngoài đổ vào Bất Động Sản Việt Nam bị khựng lại.
Nhưng nguyên nhân sâu bên trong đó chính là ảnh hưởng của 2 Nghị Định – Nghị đỊnh Thứ 78 và
Nghị đỊnh 18 về thuê đất, để tránh tình trang đầu cơ người sở hữu đất phải trả tiền 2 lần đó là tiền

chuyển Quyền Sử Dụng Đất và tiền Thuê Đất. Và điều gì đến sẽ đến các nhà đầu cơ mua đất bằng
tiền vay của các Ngân Hàng để đầu cơ gập khá nhiều vấn đề nên họ phải bán đổ bán tháo thị trường
cung nhiều hơn cầu dẫn đến đóng băng, ngưng trệ giao dịch. Đó là ở thành phố lớn còn tại các tỉnh
lẻ, đất rừng , đất đồi cho nhau còn không ai dám lấy vì sợ phải đóng thuế nhiều. Có chăng thì cũng
chỉ lác đác giao dịch – nhưng chính trong giai đoạn này phát triển loại hình Bất Động Sản cho thuê
tại các đô thị lớn ( thuê trọ, thuê văn phòng, thuê cty….)


Giai Đoạn 2 sốt đất từ 2001 – 2002 với chính sách điều chỉnh giá đất mới, sự phát triển của kinh tế
việt nam – chuyển biến từ nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và dịch vụ. Nắm bắt xu thế thời
cơ nên các nhà đầu tư đã mạnh dạn tung dòng tiền của mình vào Bất Động Sản – khá nhiều người
trở thành tỷ phú nhờ đất đai trong giai đoạn này.
Lại quay lại thực trang sốt 2 năm đóng băng 4 năm – Giai Đoạn đóng băng lần 2 này diễn ra từ 2002
– 2006. Nguyên nhân chính của sự đóng băng này là do nhà nước điều tiết hành chính ban
hành Luật Đất Đai năm 2003 và Nghị Định 181 đưa những giá trị thực trở về mặt đất. Nghị Định
181 đã chấm dứt tình trang phân lô bán nền.
Nguyên nhân nữa dẫn đến ngành Bất Động Sản đóng băng đó chính là dòng tiền đổ vào chứng
khoán, lúc này tạo ra bong bóng chứng khoán. Người người chứng khoán, nhà nhà chứng khoán.
Đặc điểm của giai đoạn này là mặc dù thị trường đóng băng nhưng giá vẫn cầm chừng do các cá
nhân và đơn vị mua bằng dòng tiền nhàn rỗi của họ.
Giai đoạn 3 từ 2007 – 2008 Bất Động Sản sốt nhất kể từ khi hình thành cho tới thời điểm đó. Theo
chia sẻ của các anh chị có kinh nghiệm được tính bằng chục năm thì giai đoạn này sốt tất cả các dự
án, có dự án nào sốt dự án đó, sốt trên diện rộng từ thành thị lớn đến thành thị nhỏ. Giá trị ảo lúc này
đang được thổi phùng lên – tạo ra bong bóng xà phòng trong Bất Động Sản – Tôi sử dụng bong
bóng xà phòng vì nó nhanh chóng to lên đẹp ơi là đẹp và sau đó vỡ tan. Lúc này những người làm
nghề môi giới Bất Động Sản giàu lên nhanh chóng, một ngày thu nhập vài chục cũng có, vài trăm
cũng có. Lúc này chỉ cần giữ chỗ bằng chứng minh nhân dân sau đó bán lại suất giữ chỗ đó cho
người khác là cũng kiếm được vài chục triệu /suất.
Nguyên nhân chính dẫn đến giai đoạn này sốt là do dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng mạnh, cú
hính từ lợi nhuận chứng khoán…

Giai Đoạn 3 đóng bằng từ 2009 – 2013 giai đoạn này ảnh hưởng bởi sự khủng hoảng kinh tế toàn
cầu, không chỉ bất động sản mà tất cả các ngành kinh tế khác cũng bị ảnh hưởng. Đồng tiền lúc này
kiếm được rất khó khăn, mọi chi tiêu không cần thiết đều được cắt giảm.
Đứng trước thực trang bong bóng Bất Động Sản 2007 -2008 chính phủ đã tiến hành điều tiết thị
trường thắt chặt chính sách tiền tệ và kiểm soát tín dụng chặt chẽ.
Mặc dù đang trong giai đoạn đóng băng nhưng ngành môi giới Bất Động Sản được tôn trong đúng
mức vào giai đoạn này đó là ngày 1.1.2009 có quy định người tham gia môi giới Bất Động Sản phải
có chứng chỉ hảnh nghề – được cấp bởi bộ xây dựng. vả chính thức từ đây ngành môi giới Bất Động
Sản được nhà nước bảo trợ, có chỗ đứng và vị thế so với các ngành nghề khác.
Thị trường trong giai đoạn này còn ảm đạm hơn khi nhà nước thực hiện 2 Nghị Định là 69 và 71 ra
đời năm 2010 nhằm hường dẫn thi Hành Luật Đất Đai có sửa đổi 2009.


Bước sang 2011 nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự tăng giá mãnh liệt của vàng và ngoại tệ đã đẩy
thị trường chưa bao giờ tệ hơn. Lúc này nghe đến nghề Bất Động Sản là ai cũng ngán ngẩm lắc đầu.
và điều gì đến đã đến theo thời báo kinh tế vào 2012 đã chứng kiến số doanh nghiệp tuyên bố phá
sản nhiều nhất trong vòng 10 năm qua. Đây là dấu hiệu ảnh hưởng chung của nền kinh tế nước nhà
và khu vực.
Bắt đầu từ 2014 thị trường đang ấm dần trở lại đây là giai đoạn tôi đang tham gia hoạt động Bất
Động Sản với vai trò là chuyên viên tư vấn thì cảm nhận khá rõ rệt là nhu cầu về ở tức là nhu cầu
thật lúc nào cũng có. Thì trường đã ấm dần trờ lại, thu nhập của đại bộ phận anh chị em trong nghề
cũng được cải thiên, và đặc biệt nhiều chính sách khác đã và đang thúc đẩy cho một thị trường phát
triển bền vững
Bây giờ đã là quý 3 của 2015 rồi nhưng có lẽ ai cũng thấy một thị trường hết sức tuyệt vời, không
giống như bong bóng mà thị trường rất bên vững tăng tư từ. Cho tới thời điểm này thì tất cả các loại
hình sản phẩm bất động sản đều vận hành rất tốt, nhu cầu càng ngày càng tăng – thị trường mầu mỡ
trong giai đoạn này hình thành tại khu Đông và khu Nam thành phố Hồ Chí Minh, ờ Hà Nội thì là
những căn hô cao cấp nội thành và nhà ở khép kín ngoại thành.
Và đặc biệt tháng 7 năm 2015 vui mừng đón nhận sự ra đời của hiệp hội môi giới Bất Động Sản Việt
Nam với 3 chi hôi – Miền Bắc – Miền Trung – Miền Nam. Với sự kiện này thì ngành môi giới Bất

Động Sản ngày càng trở thành chuyên nghiệp và phát triển bền vững hơn.
Cũng giống như tất cả các bạn, tôi đặt hết tâm huyết sự nhiệt thành vào trong nghề nghiệp và cũng
mong muốn thị trường cho chúng ta luôn phát triển bền vững, không còn trải qua những giai đoạn
đóng băng giống như lịch sử đã thể hiện.


Phạm Thảo
Hotline: 0919.24.00.88