Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản

17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 1
TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN &
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 2
•
Theo quy định pháp luật hiện hành:
Luật dân sự

nuớc Cộng hòa Xã hội
chủ

nghĩa Việt Nam (2005), điều
174 quy định bất động sản và động
sản.
•
Hầu hết các nước cũng tương tự
Khái niệm về

bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 3
Theo pháp luật hiện hành:
Bất động sản

là

các tài sản bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do luật định
Khái niệm về

bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 4
Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có

một số đặc điểm riêng:
 Khan hiếm
9Diện tích mặt đất giới hạn (địa phương, quốc gia,…)
 Cố định (không gian)
9Nội & ngoại thành, tỉnh & thành phố, Việt Nam & Mỹ
 Cá biệt
9Một mái nhà là một … tâm hồn
 Vòng đời dài
9Phân biệt vòng đời kinh tế và vòng đời vật lý
 Tác động lẫn nhau
9Gần bệnh viện, chợ, trường học; cơ sở hạ tầng
Đặc điểm bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 5
Theo kinh nghiệm (trong nước & thế giới), bất
động sản được phân thành các loại:
 Bất động sản không từ đầu tư xây dựng
9đất đai trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm
nghiệp
 Bất động sản từ đầu tư xây dựng
9nhà ở, nhà máy, công trình thương mại - dịch vụ,
hạ tầng (kỹ thuật, xã hội)
 Bất động sản đặc biệt
9di sản vật thể, công trình tôn giáo

Phân loại bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 6
Khái niệm thị trường bất động
sản và

dịch vụ

về

bất động sản
•

Quá

trình giao dịch hàng hóa bất động sản,
•

Nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế

chấp bất động sản, thông qua các dịch vụ

về

bất
động sản như:
9 Môi giới
9 Sàn giao dịch
9 Tư vấn
9 Định giá
9 Đấu giá

9 Quảng cáo
9 Quản lý
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 7
Vai trò của thị trường bất
động sản
•

Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực
tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất,
giá

trị

(chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia).
•

Tác động trực tiếp đến các thị trường khác.
•

Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia.
•

Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các
ngành khác (công thức 1 Æ 2).
•

Cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong
tổng cho vay của các ngân hàng (các nước phát triển)
•

Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về

nhà

ở: thành
thị, nông thôn.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 8
Theo công dụng
•

Đất đai (nông –

lâm nghiệp, phi nông nghiệp)
•

Nhà

ở (đô thị, nông thôn)
•

Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công
nghiệp, khu chế

xuất,…)
•

Công trình thương mại, dịch vụ
•

Công trình dịch vụ

công cộng (giao thông,
thủy lợi, giáo dục, y tế, văn hóa)
•

Công trình đặc biệt khác
Phân loại thị trường bất
động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 9
Theo thứ

tự

thời gian
 Cấp 1: Thị trường mua bán, chuyển
nhượng, giao, cho thuê quyền sử dụng
đất
 Cấp 2: Xây dựng công trình cho thuê
hoặc bán
 Cấp 3: Cho thuê lại hoặc bán lại
Phân loại thị trường bất
động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 10
Theo tính chất kinh doanh
 Chuyển nhượng, mua bán
 Cho thuê
 Đấu giá quyền sử dụng đất
 Thế chấp, bảo hiểm
 Dịch vụ bất động sản
9 Môi giới

9 Thông tin, tư vấn, định giá
9 Bảo trì, bảo quản, quản lý
Phân loại thị trường bất
động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 11
•

Sơ khởi
•

Tập trung hóa
•

Tiền tệ

hóa
•

Tài chính hóa
Các cấp độ

phát triển của
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 12
Sơ khởi
•Mọi người tạo lập nhà

ở

cho mình, “cha

mẹ

cho miếng đất cất nhà

ra riêng”, trở

thành bất động sản.
•Các chủ đất, chính sách, cơ quan quản
lý đóng vai trò quyết định trong giai
đoạn này.
Các cấp độ

phát triển của
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 13
Tập trung hóa
•

Do đất đai hạn chế, giai đoạn này một
số người (các doanh nghiệp) có năng
lực xây dựng toà

nhà, dự

án lớn hơn
trên một diện tích nhất định.
•

Chính sách quy hoạch, xây dựng, các
cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò

quyết định trong giai đoạn này.
Các cấp độ

phát triển của
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 14
Tiền tệ

hóa
•

Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị
trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn
•

Cần phải có

sự

tham gia của các định chế

kinh doanh tiền tệ

tham gia với tư cách nhà

cho vay
•

Ngân hàng, chính sách tiền tệ

ngân hàng và
cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan
trọng trong giai đoạn này.
Các cấp độ

phát triển của
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 15
Tài chính hóa
•

Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy
mô thị trường gia tăng
•

Các ngân hàng không còn lực và đối diện với
rủi ro
•

Các khoản cho vay được các ngân hàng huy
động từ

nhiều nguồn đa dạng khác
•

Các định chế, tổ

chức tài chính (financial
institution), cơ quan quản lý tài chính đóng
vai trò quan trọng trong giai đoạn này.

Các cấp độ

phát triển của
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 16
Cầu bất động sản
Số lượng bất động sản mà người
tiêu dùng sẵn lòng mua (thuê) và

có

khả năng thanh toán
Cầu, cung trên thị trường
bất động sản
NHU CẦU ≠

CẦU
(Needs)

(Demand)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 17
Cung bất động sản
Số lượng bất động sản sẵn sàng
tham gia vào thị trường.
Cầu, cung trên thị trường
bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 18
•

Cầu, cung là

một hàm số

của giá.
Trên mọi thị trường nói chung, giá

cả điều tiết quan hệ

cung cầu.
•

Hàm số

cầu: Q
D

= a –

bP
(
giá nghịch biến với lượng
)
•

Hàm số

cung: Q
S

= a + bP

(
giá đồng biến với lượng
)
P: Giá
Q
S

, Q
D

: lượng cung, lượng cầu
Quan hệ

cầu, cung
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 19
Quan hệ

cầu, cung
Giá

(P)
Lượng (Q)
Đ
ư
ờn
g

cung
(
S

)
Đ
ư
ờn
g
c
ầu
(D
)
Q
0
P
0
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 20
Độ

co giãn của cầu
Giá

(P)
Lượng (Q)
Đ
ư
ờn
g

cầ
u
(
D)

Q
0
P
0
P
1
Q
1
Co
g
i
ã
n
n
hi
ề
u
:
g
i
á
gi
ả
m,

lư
ợn
g
cầ
u

k
ỳ
v
ọ
n
g
tă
ng
m
ạ
n
h
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 21
Độ

co giãn của cầu (tiếp)
Giá

(P)
Lượng (Q)
Đ
ư
ờ
ng

c
ầ
u
(

D)
Q
0
P
0
P
1
Q
1
Co
g
i
ã
n

ít: giá gi
ả
m
,

lư
ợn
g
cầ
u

k
ỳ
v
ọ

n
g
tăng
y
ế
u
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 22
Ví

dụ

dịch chuyển đường cung
Giá

(P)
Lượng (Q)
(S
)
Đ
ư
ờn
g
c
ầu
(D
)
(S
’)
Q
0

Q
1
P
0
P
1
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 23
Ví

dụ

dịch chuyển đường cầu
Giá

(P)
Lượng (Q)
Đư
ờ
n
g
cun
g

(S
)
(D
)
(D
’
)

Q
0
Q
1
P
0
P
1
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 24
Ví

dụ cung tăng, cầu giảm
Giá

(P)
Lượng (Q)
(S
)
(D
)
(D
’
)
Q
0
Q
1
P
0
P

1
(S
’
)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 25
Phân biệt giá

trị

thị trường

và

giá

trị đầu
tư

(một ứng dụng khái niệm thặng dư)
Giá

(P)
Lượng (Q)
(S
)
(D
)
Q*
Giá

thị trường
Giá người mua
Giá người bán
Q
0