Thuyết trình môn luật so sánh những điểm mới của luật kinh doanh bất động sản 2014

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1


NHÓM THUYẾT TRÌNH

1.
2.
3.
4.

Lương Hồng Thái
Hồ Nhật Tú Trinh
Nguyễn Hồng Thái
Nguyễn Lê Thành Minh

GVHD: TS.TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2


3

Phâ
n
tích
các
điể
m
hạn
chế

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

So
sánh
Luật
KD

Luật

mới

&

m

2014

điể

BDS

Các

các

&

nướ

tích

So
sánh
Luật
KD
BDS
2006
&
2014

c

cực

khác

CẤU TRÚC BÀI THUYẾT TRÌNH


SO SÁNH LUẬT NĂM 2006 & 2014
Chỉ tiêu

Luật KDBDS 2006

Luật KDBDS 2014

Đánh giá

Nội dung

6 chương, 81 điều

6 chương, 82 điều

Tích cực

Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về hoạt động kinh

Luật này quy định về kinh doanh bất động

Tiêu cực vì trong Luật nhà ở 2014 lại quy

doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của

sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá

định rõ “…Đối với giao dịch mua bán,

tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất

nhân kinh doanh bất động sản và quản lý

cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại

động sản và giao dịch bất động sản có liên

nhà nước về kinh doanh bất động sản.

của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh

quan đến kinh doanh bất động sản.

doanh bất động sản thì thực hiện theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản.”. Việc mua bán, cho thuê… nhà
ở nên để Luật nhà ở điều chỉnh.

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4


Vốn pháp định

Vốn pháp định 06 tỷ đồng

Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng

Tiêu cực vì quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân

Khoản 1, điều 3 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP

Điều 3, Nghị định 76/2015/NĐ-CP

kinh doanh bất động sản không rõ ràng, dẫn đến hiểu
nhầm kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải có
vốn pháp định >= 20 tỷ đồng

Giải thích từ ngữ

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh
bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện Tiêu cực không tách riêng rõ ràng giữa kinh doanh bất
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,

động sản & kinh doanh dịch vụ bất động sản

chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động
sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Phương thức giao dịch BĐS

Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của

Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện

động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định

thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tích cực

tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và pháp
luật về kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp...

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

5


NHỮNG ĐIỂM MỚI
1/ Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
2/ Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước (chủ thể kinh doanh bất động sản)
3/ Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng
4/ Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
5/ Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
6/ Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh
7/ Kinh doanh dịch vụ bất động sản
8/ Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp
9/ Xử lý thu hồi dự án bất động sản

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

6


So sánh
với các nước trên thế giới
Luật kinh doanh BĐS 2014 của VN có tham khảo & nghiên cứu kinh nghiệm của các nước:
Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Úc, New Zealand, một số nước Châu Âu & Mỹ
về chính sách liên quan đến thị trường BĐS nên khắc phục được rất nhiều khuyết điểm trước
đây.

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

7


Chỉ tiêu

VN

Về hệ thống văn bản liên quan đến kinh doanh bất động sản

MỸ

Luật kinh doanh BDS, luật nhà ở, Luật về cấp phép hành nghề bất động sản

SINGAPORE
Luật bất động sản (Residential Property Act)

luật đất đai & luật dân sự

KẾT LUẬN
Hầu hết các nước đều có hệ thống
pháp luật điều chỉnh các quan hệ
liên quan đến BĐS, giao dịch
BĐS…

Các loại BDS đưa vào kinh doanh

+ Về khái niệm BĐS

+ Bộ luật dân sự 2005 định nghĩa

+ Được chia thành nhiều loại: BĐS ở (có loại + Đa số quy định giống nhau, các

BDS bao gồm: đất đai, nhà, công

BDS ở không có hạn chế), công nghiệp,

nước đều quy định bất động sản

trình, tài sản tài sản gắn liền với

thương mại & BDS là khách sạn,…

gồm đất đai và các công trình xây

đất,...

dựng trên đất không di chuyển

+ Điều 5 Luật KDBDS 2014

được
+ Các nước đều coi bất động sản là
loại tài sản hàng hóa

+ Về các loại BĐS được đưa vào kinh doanh

Về quyền sở hữu BDS & phạm vi kinh doanh BDS của tổ chức, cá

+ Các nước hiện nay đều cho phép

nhân nước ngoài

người nước ngoài được sở hữu bất
động sản ở nước mình

+ Về sở hữu BDS
+ Khuyến khích các nhà đầu tư
nước ngoài bỏ vốn thực hiện các

+ Về đầu tư kinh doanh BDS

dự án đầu tư KD BDS

Luật Sỡ Hữu Trí Tuệ

8

Về giao dịch bất động sản

Thông qua tổ chức, cá

Thị trường bất động sản Mỹ có

Một điểm đặc biệt trong pháp luật

Ở hầu hết các nước, các

nhân đủ điều kiện

một số lượng lớn các doanh

về đăng ký bất động sản của

giao dịch bất động sản của

KDBDS theo quy định

nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu

Singapore là chỉ có luật sư có

các tổ chức, cá nhân đều

của pháp luật

hoạt động trong lĩnh vực bất

chứng chỉ hành nghề mới được

thực hiện thông qua Trung

động sản khu vực dân cư. Tại các

phép làm dịch vụ tư vấn chuyển

tâm, văn phòng môi giới

thành phố lớn ở Mỹ đều có hội

nhượng bất động sản.

bất động sản, nhà môi giới

nghề nghiệp để giúp cho những

bất động sản độc lập hoặc

người môi giới bất động sản

các luật sư; việc thanh toán

hành nghề có hiệu quả hơn, đó là

trong các giao dịch bất

MLS (Multiple Listing Service).

động sản đều thông qua

MLS cung cấp đầy đủ mọi thông

ngân hàng

tin chi tiết về tình trạng mua, bán
BĐS trong khu vực.

Luật Sỡ Hữu Trí Tuệ

9


Về mua bán, cho thuê BDS hình thành trong tương lai

Hầu hết các nước đều cho phép
mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai, đặc biệt
là đối với bất động sản là nhà ở
hình thành trong tương lai.

Chứng chỉ hành nghề môi giới BDS

Cá nhân phải có chứng chỉ hành

Để hành nghề môi giới bất động sản ở

nghề

Hầu hết các nước đều quy định
chặt chẽ về điều kiện hành nghề

Mỹ, phải có 1 giấy phép do chính quyền

môi giới bất động sản. Văn phòng,

bang cấp, phải thi trả lời nhiều câu hỏi về

trung tâm môi giới bất động sản

các giao dịch bất động sản cơ bản và luật

được thành lập bởi các nhà môi

liên quan đến mua bán bất động sản, phải
tham gia một khóa đào tạo từ 60 đến 120

giới có trình độ và chuyên môn
cao trong lĩnh vực bất động sản
(Hàn Quốc). Để hành nghề, cá

giờ, và phải có kinh nghiệm mua bán bất

nhân phải có chứng chỉ hành nghề

động sản từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành

hoặc thẻ hành nghề (Anh)...

nghề có giá trị từ 1 đến 2 năm.

Luật Sỡ Hữu Trí Tuệ

10


Một số kiến nghị
•

Cần thông thoáng hơn khi quy định điều kiện và thủ tục cho chuyển nhượng dự án bất động sản giữa các nhà đầu tư khi đã có quỹ đất sạch nhằm tạo
tính thanh khoản và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

•

Đề nghị xem xét cẩn trọng khi hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành mà
người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Kiến nghị đối với các dự án mà người tiêu dùng không yêu cầu chủ đầu tư phải bảo lãnh khi giao kết hợp
đồng mua nhà hình thành trong tương lai thì doanh nghiệp không phải tiến hành thủ tục bảo lãnh; kiến nghị chủ đầu tư chỉ thực hiện việc bảo lãnh khi
ký hợp đồng bán căn hộ hình thành trong tương lai (có nghĩa là doanh nghiệp bán căn hộ nào thì thực hiện bảo lãnh đối với căn hộ đó).

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

11


Kết luận

•

Trong quá trình xây dựng luật kinh doanh BDS 2014, Bộ xây dựng đã tham khảo &
học hỏi kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới nhằm phù hợp với quá trình VN hội
nhập quốc tế do vậy Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày
01/07/2015 mặc dù còn một vài hạn chế nhưng hầu như đã “tiệm cận” với các luật tiên
tiến trên thế giới góp phần lành mạnh hoá & động lực thúc đẩy thị trường BĐS hiện
nay phát triển tốt hơn

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

12


Q&A

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

13


CSR

14