Đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

BÙI DUY VIỆT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

Bùi Duy Việt

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai
Mã số : 60-85-01-03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Đình Bồng

Hà Nội – 2015


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 5
1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 5
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................ 5
1.1.2. Thị trường bất động sản .............................................................................. 7
1.1. 3 Sàn giao dịch bất động sản ........................................................................ 11
1.2. Cơ sở pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản................... 15
1.2.1. Luật kinh doanh bất động sản 2014 .......................................................... 15
1.2.2. Các văn bản pháp luật khác....................................................................... 24
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 27
1.3.1. Giao dịch bất động sản một số nước trên thế giới .................................... 27
1.3.2. Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam .................................................... 29
CHƢƠNG 2................................................................................................................ 36
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................... 36
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông - TP. Hà Nội ....... 36
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 36
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 38
2.2 Tình hình thị trƣờng bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông - TP. Hà
Nội ........................................................................................................................... 42
2.2.1 Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản ............................................... 42
2.2.2 Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản ............................................. 42
2.2.3. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản ............................... 43
2.3 Thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Hà Đông - TP. Hà Nội ................................................................................. 44

2.3.1 Tình hình hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Hà Đông - TP. Hà Nội. ............................................................................... 44
2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn quận Hà Đông - TP. Hà Nội. ........................................................................ 68
CHƢƠNG 3 : ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG NĂNG LỰC
HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI................................................... 77
3.1 Định hƣớng phát triển Thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông, Thành
phố Hà Nội đến năm 2020 .................................................................................... 77
3.1.1. Mục tiêu .................................................................................................... 77
3.1.2. Yêu cầu...................................................................................................... 78
3.2 Định hƣớng phát triển Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Đông,
Thành phố Hà Nội đến năm 2020 ........................................................................ 79
3.2.1. Mục tiêu .................................................................................................... 79
3.2.2. Yêu cầu...................................................................................................... 80
3.3 Giải pháp tăng cƣờng hoạt động và quản lý các sàn giao dịch bất động
sản. .......................................................................................................................... 80
3.3.1 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách ....................................................... 80
3.3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức cán bộ ............................................................. 81
3.3.3 Nhóm giải pháp về cơ sở vất chất kỹ thuật ................................................ 81
3.3.4 Nhóm giải pháp về đào tạo phát triển nguồn nhân lực .............................. 82
3.3.5 Nhóm giải pháp về thủ tục hành chính ...................................................... 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 87


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí Quận Hà Đông – TP. Hà Nội .................................................37
Hình 2.2 : Sơ đồ tổ chức Sàn GDBĐS Coma 18 ......................................................50
Hình 2.3: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn sàn BĐS Coma 18 ................................54
Hình 2.4: Sơ đồ tổ chức sàn GDBĐS Đất Vàng .......................................................57
Hình 2.5: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn GDBĐS Đất Vàng ..............................61
Hình 2.6: Sơ đồ tổ chức Sàn GDBĐS Thành Phát ...................................................64
Hình 2.7: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn sàn BĐS Thành Phát ............................66


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Phân loại bất động sản của Thụy Điển .......................................................6
Bảng 1.2: Phân loại thị trường ..................................................................................11
Bảng 1.3: Các văn bản pháp luật điều tiết thị trường bất động sản ..........................24
Bảng 2.1 : Số lượng các sàn GDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông ..........................44
Bảng 2.2 : Danh sách các sàn GDBĐS đã đăng ký hoạt động trên địa bàn quận Hà
Đông (tính đến hết năm 2014) ..................................................................................45
Bảng 2.3: Cơ cấu các loại hình sàn giao dịch bất động sản quận Hà Đông năm 2014
...................................................................................................................................47
Bảng 2.4: Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao dịch
bất động sản Coma 18 ...............................................................................................50
Bảng 2.5 : Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBĐS Coma 18 ................................52
Bảng 2.6 : Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao dịch
bất động sản Đất Vàng ..............................................................................................57
Bảng 2.7 : Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBĐS Đất Vàng ..............................59
Bảng 2.8 : Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao dịch
bất động sản Thành Phát ...........................................................................................64
Bảng 2.9 : Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBĐS Thành Phát .............................65
Bảng 2.10: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng SGDBĐS Thành Phát ......67
Bảng 2.11: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt

động của sàn giao dịch BĐS .....................................................................................70
Bảng 2.12 : Số lượng giao dịch bất động sản tại các sàn GDBĐS ...........................70
Bảng 2.13: Thông tin các sàn GDBĐS điều tra bổ sung: ........................................73
Bảng 2.14: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng tại sàn GDBĐS EZ VN ....73


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

01

BĐS

Bất động sản

02

CNH

Công nghiệp hóa

03

ĐTH

Đô thị hóa

04

HHBĐS

Hàng hóa bất động sản

05

GDBĐS

Giao dịch bất động sản

05

SGDBĐS

Sàn giao dịch bất động sản

06

SGDCK

Sàn giao dịch chứng khoán

07

TTBĐS

Thị trường bất động sản

08

TTSC

Thị trường sơ cấp

09

TTTC

Thị trường Thứ cấp

10

UBND

Ủy ban nhân dân

11

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được

cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Bùi Duy Việt


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này Tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt
tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè và đồng
nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đình Bồng đã trực tiếp giúp
đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý tận
tình của các thầy, cô giáo trong khoa Địa Lý – Trường Đại Học Khoa Học Tự
Nhiên – Đại Học Quốc Gia Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cán bộ công tác tại
các sàn giao dịch bất động sản đã giúp đỡ Tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để Tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa, Tôi xin chân thành cảm ơn!


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Quản lý đất
đai có ý nghĩa quyết định tới sự ổn định và phát triển của cả nền kinh tế, chính trị,
xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng một vai trò rất lớn
trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO.
Phát triển hiệu quả TTBĐS sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển

của nền kinh tế xã hội, góp phần đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa
(CNH-HĐH) đất nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành chưa ổn định;
“nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng
giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết và
quản lý TTBĐS sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính
mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng
bộ,chưa thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai
vẫn gia tăng, người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu giá trị thật của
đất đai. Những người có nhu cầu thực sự vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư
mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ đó giá thành của bất động sản sẽ cao hơn
nhiều so với giá gốc.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X
(2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản: “ Phát triển thị
trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng
hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển.
Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động
đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về

1


đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo
quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát
triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”
Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển thị trường bất động sản của
Đảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9,
ngày 29/6/2006 đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”,

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản,
trong đó có quy định rõ cơ sở pháp lý về hoạt động của sản giao dịch bất động sản
(SGDBĐS) .
Việc giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
động của TTBĐS trở nên minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ, kích cầu ảo…tạo ra
sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “đóng băng” bất thường trên
thị trường. Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn chế được tình trạng trốn
thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động
sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Hà Đông là một Quận mới của Thu đô Hà Nội, là một đô thị cơ tố độ phát
triển nhanh. TTBĐS quận Hà Đông là một thị trường có tiềm năng và sức phát triển
cao. Để thực hiện Luật kinh doanh bất động sản đã được ban hành nhiều đơn vị, tổ
chức, cá nhân đã và đang xúc tiến thành lập SGDBĐS , nhằm hỗ trợ cho các giao
dịch bất động sản trên của TTBĐS địa phương được thực hiện , công khai và minh
bạch.
Tuy nhiên SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông vẫn còn là một vấn đề mới
đối với doanh nghiệp, người dân về phương thức hoạt động và cơ chế quản lý; Vì
vậy hoạt động của SGDBĐS trên địa bàn quận không tránh khỏi những tồn tại cần
khắc phục
Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận

2


Hà Đông, Thành phố Hà Nội” nhằm góp phần đưa SGDBĐS trên địa bàn hoạt
động chuyên nghiệp, lành mạnh và tuân thủ pháp luật.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà

Đông, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các SGDBĐS hiện
nay.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về mua bán bất
động sản.
- Thu thập, tài liệu số liệu về các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông.
- Điều tra, khảo sát về các hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà
Đông.
- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Đề xuất một số giải pháp
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội.
- Phạm vi địa bàn : quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian : các hoạt động của sàn giao dịch từ khi Luật Kinh doanh
Bất động sản có hiệu lực đến thời điểm nghiên cứu: 2007-2015
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông
tin tư liệu liên quan đến TTBĐS và hoạt động kinh doanh bất động sản.

3


- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp: Điều tra thu thập các số liệu
về hoạt động của một số SGDBĐS tài liệu các SGDBĐS này cung cấp.
- Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu có sẵn: thu thập tham khảo
liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài trên địa bàn
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh: sử dụng để thống kê

các số liệu về hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản, tiến hành
tổng hợp, phân tích để đưa ra những ưu điểm và vấn đề cần khắc phục.
- Phương pháp ứng dụng các phần mềm Microsoft office và các phần mềm
chuyên ngành để tính toán, phân tích số liệu, xây dựng sơ đồ, biểu đồ….

4


CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm
Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động
sản và Động sản.
- Bất động sản: là tài sản không di dời được. Tuy tiên chí phân loại bất động
sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là dất đai. Đất đai được
phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một
công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác được xây dựng
trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công trình xây
dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và
các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá
đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có
thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa,
quạt máy.
Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy
định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà

nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch
xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc
quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc
và cấu trúc có trên đất” (Quốc vụ viện nước CHND Trung Hoa)[32].

5


Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể
di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2005) [23]
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. ( Hecnando De
Soto, 2000 [16]
- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.
b. Phân loại bất động sản
Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân
loại bất động sản khác nhau.
Ví dụ: phân loại bất động sản của Thụy Điển (Bảng 1.1)
Bảng 1.1: Phân loại bất động sản của Thụy Điển
Loại bất động sản

Số lƣợng

Giá trị
(1000 Triệu SEK)

BĐS Nông Lâm nghiệp

359.000

BĐS Nhà ở riêng biệt

2.285.000

1.400

BĐS Nhà ở chung cư

115.000

1.000

BĐS Công nghiệp

166.000

500

BĐS Miễn thuế *

94.580

1.000

Tổng số

3.019.580

4.250

*

350

(Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survery - National Land Survey 1997

6


(Dẫn theo Tổng cục Địa chính 1997) [35]
c. Hàng hóa bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán
hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản.
- Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của
đất đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu
tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- Dất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các
nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy
định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên TTBĐS, nhưng đất
đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng
cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
- Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình
công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc

gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng. (Nguyễn Thanh Trà, và Nguyễn Đình
Bồng , 2005) [34]
1.1.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như:
thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ.
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế,

7


thế chấp bất động sản; thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm
các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên
quan đến việc tạo lập bất động sản. (Lê Xuân Bá, 2008) [2]
b. Đặc điểm
- Thị trường bất động sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền
mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất; BĐS đều được mua, bán, cho
thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển
nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
- Thị trường BĐS có những đặc trưng:
+ Không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà điểm cơ bản là thị trường giao

dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
+ Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
+ Chịu sự chi phối của pháp luật;
+ Là thị trường không hoàn hảo;
+ Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
c. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;
- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

8


d. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hóa, thị trường lao động;
- Lên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
(Nguyễn Thanh Trà, và Nguyễn Đình Bồng , 2005) [34]
e. Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán;
- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
- Mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự
liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước;
- Thỏa thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;

9


- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của thị trường
BĐS;
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BĐS;
Không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công
nghiệp, thương mại, đất ở; Các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng
thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp
thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá mua bán và
mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký
bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS. Pháp luật Trung Quốc
quy định người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và
được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng, thế chấp BĐS thì đồng
thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà
nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi

giới BĐS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh
doanh nhà đất. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007 [17]
g. Phân loại của thị trường bất động sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử
dụng đất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế.
+ Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và người

10


mua đều không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán
quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại đất (Bảng 1.2)
Bảng 1.2: Phân loại thị trường
Cấp thị trƣờng

Đặc điểm

Thị trường sơ cấp

Người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho
người khác (Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,

(thị trường cấp I)

Thị trường thứ cấp

(thị trường cấp II)

cá nhân - Giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền,
cho thuê đất)
Người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất)
- Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)

- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị.
- Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Nguồn: Lê Xuân Bá, 2003 [1]

1.1. 3 Sàn giao dịch bất động sản
a. Giao dịch bất động sản
- Giao dịch bất động sản: được hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích và
nghĩa vụ liên quan đến bất động sản được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác
bao gồm:

11


+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);

+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết định phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác liên
quan đến bất động sản.
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất động sản rất đa dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, đó có thể là:
+ Một thỏa thuận thuê nhà đơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền địa dịch (Grant of Eeasememt);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất động sản là việc
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản; giữa tổ
chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với nhau.
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập như các bản
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện chuyển
giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan đến BĐS.

12


Văn tự giao dịch là căn cứ để cơ quan đăng ký BĐS xem xét đăng ký biến
động và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (đăng ký
pháp lý - đăng ký văn tự giao dịch; đăng ký quyền). (Nguyễn Đình Bồng, 2010) [7]

b. Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa người
cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS.
Sàn giao dịch là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó cung cấp đầy đủ và khép kín
mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, là
nơi mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý
nghiêm ngặt.
c. Tính chất đặc diểm của sàn giao dịch bất động sản
i) Sàn giao dịch bất động sản: BĐS là loại hàng hóa đặc biệt của TTBĐS;
bất động sản khi giao dịch cũng phải đi kèm các thông tin liên quan BĐS đó về chủ
quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường… Sàn giao dịch BĐS cũng phải
cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS đăng ký mua bán chính xác, khách
quan và sẽ được các chuyên viên BĐS tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi
quyết định giao dịch. Các thông tin của BĐS giao dịch trên sàn một phần sẽ được
kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động
sản”. (Phạm Sỹ Liêm, 2001), [18]
ii) Sự khác biệt cơ bản của sàn giao dịch BĐS với các sàn giao dịch khác
chính là ở sàn giao dịch BĐS không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch,
đồng thời các dịch vụ liên quan đến giao dịch BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa
dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản…
Ví dụ: Sàn giao dịch chứng khoán (SGDCK) : Cổ phiếu là loại hàng hóa đặc
biệt của thị trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có điều kiện
đi kèm. Điều kiện đó là các Công ty cổ phần phải chấp hành các quy định và phải
cung cấp mọi thông tin như: kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật có quảng cáo
minh bạch theo quy định của Ủy ban chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là cổ

13


phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, giao dịch

ở SGDCK. Người mua cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ
đến mua bán giao dịch ở SGDCK, ở sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các hàng
hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro.
d. Nguyên tắc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch BĐS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ
giúp, tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải đi lại
nhiều cơ quan.
- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc… Do
tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch BĐS thường có
các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức
có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng
công chứng… nhờ đó khi đến với sàn, người tham gia giao dịch sẽ được hỗ trợ và
phục vụ đầy đủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên
quan. Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn
thành các giao dịch, đồng thời còn tạo cho người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội
như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi…
- Thông tin về BĐS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, đảm bảo sự an
toàn cho các giao dịch BĐS, tránh được các rủi ro. Thông tin BĐS được bảo đảm về
mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán đều
được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính
xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BĐS đăng ký giao dịch
trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư
cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền,
nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân
thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm
của BĐS tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao

14

dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu
giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán.
- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Mức phí dịch vụ sẽ
không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của BĐS mà quy định theo loại hình dịch vụ;
Thông qua hoạt động quản lý sàn giao dịch BĐS, Nhà nước tăng cường quản lý đối
với thị trường BĐS, góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng
BĐS, thuế thu nhập. (Lê Đình Thắng, Nguyễn Minh Ngọc), 2005 [33]
1.2. Cơ sở pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1.2.1. Luật kinh doanh bất động sản 2014
a. Các quy định của pháp luật hiện hành về Kinh doanh BĐS
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (2014)
i) Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm
mục đích sinh lợi.
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao
gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

15


- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử
dụng đất.
*) Kinh doanh bất động sản có sẵn :
Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh :
+) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau
đây:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn
trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+) Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều
kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không
được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

16