Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản (MB AMC) – ngân hàng thương mại cổ phần quân đội (MB) chi nhánh đà nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách
nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng
thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện

: Hồ Văn Thành

Lớp

: QLTT BĐS 45

Thời gian thực hiện

: Từ ngày 05/01/2015 đến ngày 08/05/2015

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh
Bộ môn

: Công nghệ quản lý đất đai

Năm 2015

Lời Cảm Ơn
Sau thời gian học tập, rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Huế và thực
tập tốt nghiệp tại Công Ty TNHH quản lí nợ và khai thác tài sản, tôi đã hoàn
thành đề tài “Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công Ty Trách Nhiệm
hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân
Đội chi nhánh Đà Nẵng”.
Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng
Đào tạo đại học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết
ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Cô giáo TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh,
người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên
cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Công ty trách nhiệm
hữu hạn quản lí nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân
Đội chi nhánh Đà Nẵng và một số khách hàng tham gia khảo sát, phỏng vấn đã
giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành khóa luận này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm bản thân còn hạn chế nên
không thể tránh được những thiếu sót. Kính mong nhận được sự đóng góp ý kiến
của quý thầy cô và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Huế, ngày 18 tháng 05 năm 2015
Sinh Viên

Hồ Văn Thành


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Sơ đồ quy trình nghiệp vụ định giá.................................................24
Bảng 4.2. Các nội dung thẩm định bất động sản............................................27
Bảng 4.3. Tình hình hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB
AMC chi nhánh Đà Nẵng qua các năm...........................................................29
Bảng 4.4. Kết quả hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB AMC
chi nhánh Đà Nẵng qua các năm.....................................................................30
Bảng 4.5. Đặc điểm BĐS thẩm định (BĐS TĐ)...............................................33
Bảng 4.6. Mô tả vị trí BĐS thẩm định giá.......................................................33
Bảng 4.7. Thông tin các bất động sản so sánh (BĐS SS)................................35
Bảng 4.8. Bảng điều chỉnh các yếu tố BĐS......................................................36
Bảng 4.9. Kết quả tính toán giá trị công trình................................................37
Bảng 4.10. Kết quả khảo sát khách hàng........................................................39
Bảng 4.11. Kết quả khảo sát chuyên viên định giá.........................................44


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Biểu đồ so sánh doanh thu năm 2013 và năm 2014...................31
Biểu đồ 4.2. Tỷ lệ PĐT đánh giá của khách về thời gian hoàn thành chứng
thư lần 1, lần 2 và Tỷ lệ PĐT đánh giá nghiệp vụ khảo sát hiện trạng tài sản
.............................................................................................................................41
Biểu đồ 4.3. Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ và Tỷ lệ PĐT
đánh giá công tác thu thậpthông tin BĐS SS..................................................46

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí hành chính thành phố Đà Nẵng [14]...........................18
Hình 4.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty MB AMC...................................21
Hình 4.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá tài sản........................22
Hình 4.4. Sơ đồ xác định giá bất động sản......................................................28
Hình 4.5. Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản thẩm định.......................34

Hình 4.6. Hình ảnh BĐS cần thẩm định giá....................................................34


BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT

MB AMC

Công Ty Trách Nhiêm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản –
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội

MB

Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội

BĐS

Bất động sản

BĐS TĐ

Bất động sản thẩm định

BĐS SS

Bất động sản so sánh

XHCN

Xã Hội Chủ Nghĩa

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TMCP

Thương mại cổ phần

KTTS

Khai thác tài sản

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CTXD

Công trình xây dựng

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TSĐB

Tài sản đảm bảo

CLSD CL
PĐT
CVĐG

Chất lượng sử dụng còn lại
Phiếu điều tra
Chuyên viên định giá


MỤC LỤC
PHẦN 1.................................................................................................................1
MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu.....................................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung.....................................................................................................................2
1.2.2.Mục tiêu cụ thể......................................................................................................................2
1.2.3.Yêu cầu...................................................................................................................................2

PHẦN 2.................................................................................................................3
TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................3
2.1. Cơ sở lí luận và các vấn đề nghiên cứu........................................................................................3
2.1.1. Bất động sản.........................................................................................................................3
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản..................................................................................................3
2.1.1.2. Đặc điểm bất động sản..................................................................................................3
2.1.1.3. Vai trò bất động sản.......................................................................................................4
2.1.2.Định giá bất động sản............................................................................................................4
2.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản....................................................................................4
2.1.2.2. Mục đích và vai trò định giá bất động sản......................................................................4

2.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.............................................................5
2.1.2.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản..................................................................6
2.1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản........................................................................8
2.2. Cơ sở thực tiễn..........................................................................................................................13
2.2.1. Tình hình định giá bất động sản trên thế giới.....................................................................13
2.2.2. Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam.....................................................................13
2.3. Một số ngiên cứu liên quan.......................................................................................................14

PHẦN 3...............................................................................................................16
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG...........................................................16
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................16


3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................16
3.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................................................16
3.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................16
3.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................................16
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................................................16
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp...............................................................................16
3.4.3. Phương pháp so sánh.........................................................................................................16
3.4.4. Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu...................................................................17
3.4.5. Phương pháp kế thừa.........................................................................................................17

PHẦN 4...............................................................................................................18
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................18
4.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành Phố Đà Nẵng.............................18
4.1.1. Điều kiện tự nhiên..............................................................................................................18
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.....................................................................................................19
4.2. Khái quát về Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng thương
mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng.......................................................................................20

4.3. Công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng..................................22
4.3.1. Các quy định của công ty MB AMC về định giá bất động sản..............................................22
4.3.1.1. Nguyên tắc trong thẩm định giá...................................................................................22
4.3.1.2. Cơ sở thẩm định giá.....................................................................................................22
4.3.1.3. Hồ sơ pháp lý của BĐS.................................................................................................23
4.3.1.4. Thủ tục hợp đồng định giá BĐS....................................................................................23
4.3.2. Quy trình định giá BĐS của công ty MB AMC......................................................................24
4.3.3. Các phương pháp định giá BĐS tại công ty MB AMC..........................................................25
4.3.3.1. Định giá BĐS.................................................................................................................25
4.3.3.2. Định giá CTXD trên đất.................................................................................................25
4.3.3.3. Định giá QSDĐ..............................................................................................................26
4.3.4. Kết quả hoạt động định giá bất động sản của công ty MB AMC.........................................28
4.3.4.1. Tình hình hoạt động định giá của công ty MB AMC năm 2013 và năm 2014...............28


4.3.4.2. Dẫn chứng cụ thể về quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC......................32
4.3.4.3. Kết quả khảo sát, phỏng vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại công ty MB AMC
..................................................................................................................................................38
4.3.4.4. Kết quả khảo sát, phỏng vấn chuyên viên định giá tại công ty MB AMC......................42
4.4. Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty MB AMC..........................................47
4.4.1. Kết quả đạt được................................................................................................................47
4.4.2. Những tồn tại hạn chế........................................................................................................48
4.4.3. Nguyên nhân.......................................................................................................................48
4.5. Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty MB AMC. . .49
4.6. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMCchi nhánh
Đà Nẵng............................................................................................................................................49

PHẦN 5...............................................................................................................51
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................51
5.1. Kết luận......................................................................................................................................51

5.2. Kiến Nghị....................................................................................................................................51

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................52


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày
càng nhanh thì hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại hiện nay rất
quan trọng. Việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản thế chấp ngày càng
diễn ra phổ biến. Các tác nhân trong nền kinh tế muốn đẩy nhanh sản xuất, mở
rộng sản xuất kinh doanh thì nhu cầu về vốn là rất lớn, lượng vốn này chủ yếu
được vay tại các ngân hàng. Chất lượng, giá trị của các tài sản thế chấp sẽ quyết
định việc ngân hàng cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Để
làm được điều này công tác định giá bất động sản tại các ngân hàng có vai trò vô
cùng quan trọng. Việc định giá đúng giá trị của bất động sản sẽ là cơ sở để ngân
hàng quyết định mức cho vay. Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản thế
chấp đang diễn ra khá bài bản tại nhiều ngân hàng.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu
hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua
cho vay thế chấp bất động sản. Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB)
là một trong những Ngân hàng hàng đầu Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực
đó. Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá bất động sản thế chấp vẫn thường
diễn ra những bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định
giá trị của bất động sản, việc xây dựng khung giá đất thị trường không sát với
giá trị thực của bất động sản. Bên cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương
pháp đôi khi cũng chưa được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại
của khách hàng cá nhân và các doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định lại ngày
càng phổ biến, khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu

con người.
Từ những bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương
pháp định giá còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn
phổ biến. Chính vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác định
giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài
sản (MB AMC) – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) chi nhánh
Đà Nẵng”. Với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá bất
động sản nói chung và công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm
hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân
1


Đội chi nhánh Đà Nẵng nói riêng. Đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị
nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản cho công ty MB AMC.
1.2. Mục tiêu và yêu cầu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC – Ngân hàng
MB chi nhánh Đà Nẵng.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nhằm hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá bất động sản nói chung và
định giá bất động sản tại công ty MB AMC nói riêng.
- Nghiên cứu để đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty MB
AMC, thấy được những thuận lợi và bất cập còn tồn tại trong công tác định giá
bất động sản.
- Đề xuất những giải pháp để hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại
công ty MB AMC – Ngân hàng MB chi nhánh Đà Nẵng.
1.2.3. Yêu cầu
- Trên cơ sở các số liệu do cơ quan cung cấp phải đánh giá khách quan,
chính xác và khoa học.
- Tìm hiểu và nắm bắt được công tác định giá bất động sản tại công ty

MB AMC.
- Nắm bắt được phương pháp và quy trình định giá bất động sản.
- Cập nhập đầy đủ các văn bản, bộ luật có liên quan đến công tác định giá
bất động sản.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lí luận và các vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2011 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định” [10].
2.1.1.2. Đặc điểm bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có giới hạn nhất
định, không thể tăng thêm hay giảm đi theo ý muốn của con người. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thực
tế khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác
nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong
một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc
để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân... từ đó
làm cho BĐS có tính cá biệt và khan hiếm.
- Tính lâu bền
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai,sạt lở, vùi lấp. Đồng thời các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm và có thể lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính lâu bền của BĐS là do đất đai không bị mất đi, thời gian
sử dụng lâu dài, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên BĐS rất
phong phú và đa dạng. Nói chung quy thì BĐS là một tài sản có tính lâu bền.
3


- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này thay đổi có
thể tác động và làm thay đổi giá trị của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng
khá phổ biến.
2.1.1.3. Vai trò bất động sản
- Ứng với mỗi loại hình BĐS và mục đích sử dụng khác nhau thì BĐS có
các vai trò khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung thì BĐS có các vai trò:
- Tư liệu sản xuất đặc biệt
- Điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội
- Đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển [2].
2.1.2. Định giá bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS. Thông thường thì

người ta thường sử dụng các khái niệm sau:
- Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữa BĐS cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã xác định.
- Định giá BĐS là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của BĐS cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả đặc
điểm của BĐS cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn [2].
2.1.2.2. Mục đích và vai trò định giá bất động sản
Mục đích định giá BĐS
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh
doanh đều chịu tác động của khái niệm giá trị. Việc định giá nhằm hướng đến
mục tiêu tìm kiếm giá trị của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị
BĐS có vai trò rất quan trọng trong các quyết định mua bán, cho thuê, thế chấp,
bảo hiểm, đầu tư [2].
Vai trò định giá BĐS
Định giá BĐS là căn cứ nền tảng, cần thiết để thực hiện quản lí tài sản có
4


hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và
chuyển nhượng các tài sản hiện đang sử dụng. Định gái BĐS là hình thức phân
tích kinh tế ứng dụng, định giá đất và công trình trên đất.
2.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản
- Yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại cao thì giá
trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên
đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng.
Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hơp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của bất động sản
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường
- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
5


sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng
cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sỡ hữu nhà, sự
hạn chế quyền sở hữu chung [7].
Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường và kéo

theo sự biến động về giá của BĐS [7].
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: các yếu tố kinh tế liên quan như quy luật
cung - cầu, lực lượng tham gia vào thị trường, điều kiện thị trường, mức tăng
trưởng tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân hàng năm của dân cư trong
vùng…
Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một
khu vực mà dân số tăng đột ngột do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của BĐS
nơi khu vực đó sẽ tăng lên (do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ nghiêm trọng). Mặt
khác, các yếu tố khác trong khu vực cũng tác động đến như: y tế, giáo dục, trình
độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân… làm thay đổi giá BĐS.
2.1.2.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản
Căn cứ định giá BĐS
Căn cứ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm
2005 [10].
Căn cứ vào Mục 3, Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTV
QH 10 ngày 26/04/2002 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về Thẩm
định giá [7].
Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ - CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về
Thẩm định giá [5] và Thông tư số 17/2006/TT - BTC ngày 13/03/2006 của Bộ
Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ – CP [3].
Nguyên tắc định giá BĐS
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có
thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
6


- Nguyên tắc thay thế

Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước là rất cao.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí
mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có
sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một người mua
thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong
thị trường mở.
- Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
- Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
- Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt
tới sự cân bằng như vậy hay không.
- Nguyên tắc thay đổi
Giá trị tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.

Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm
định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các
7


nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau
và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là
kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
- Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là
sự thực hiện quá khứ. Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền
sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh
hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.
- Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và ngược
lại. Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản
tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng.
2.1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản
- Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá [4].
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường [4].
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản
cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần
thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
8


Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo
sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá
chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản
cần thẩm định.
- Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá thị trường
của tài sản cần thẩm định giá [4].
Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn
nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua
có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi
phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự [4].

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên
tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá
đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn các Bộ, ngành có liên quan, Ủy
ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết
quả bước 1 và kết quả bước 4.

9


- Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư là phương pháp
thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai
có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn
hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa
thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá [4].
Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời
điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương
lai từ tài sản [4].
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.

V =

I
R

Trong đó:
V: là giá trị tài sản cần định giá.
I: là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm).
R: là tỷ lệ vốn hóa.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với
mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là phương pháp ước tính giá trị của tài
sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát
sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không
ổn định của thu nhập. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để
thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng
năm, trong tương lai.

10


Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.

Bước 4:Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
Bươc 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản.
- Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước
tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất
cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó [4].
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức
là giá trị hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại
sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các
chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới) [4].
Giá trị hiện tại của BĐS = Giá trị phát triển BĐS – Chi phí để phát triển BĐS
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu
quả nhất của dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài
chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2:Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng
doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
n

DT = ∑
t =1

DTt
(1 + r ) t

Trong đó:
DT: Tổng doanh thu phát triển của dự án
DTt: Doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t

n: Thời gian hay dòng đời của dự án
r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng).
11


Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Công thức:

n

CP = ∑
t =1

CPt
(1 + r ) t

Trong đó:
CP: Hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt: Chi phí ước tính năm t
n: Thời gian hay dòng đời của dự án
r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng).
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước
2 trừ (-) bước 3.
Công thức:
V = DT-CP
Trong đó:
V:Giá trị BĐS cần thẩm định giá

DT:Tổng doanh thu của dự án
CP:Tổng chi phí đầu tư dự án
- Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng
sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá. Là phương pháp xác định giá BĐS bằng cách vốn hóa khoản lợi
nhuận ròng thu được trong quá trình kinh doanh [4].
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm
tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh
doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền.
Bước 2: Xác định tổng chi phí.
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS.
12


Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị của BĐS.
Giá trị thị trường của BĐS =

Thu nhập thực hàng năm
Tỷ suất vốn hóa

2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Tình hình định giá bất động sản trên thế giới
Ở nhiều nước dịch vụ định giá BĐS đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa
ra các tiêu chuẩn và quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này. Cụ thể những
quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành
nghề, tiêu chuẩn chuyên môn. Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp
hội định giá quốc tế. Những hiệp hội này thường cung cấp các khóa đào tạo cơ
bản và nâng cao về nghề định giá và đưa ra tiêu chuẩn hoạt động của nghề

nghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp..
Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước
phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại
các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan,
Trung Quốc định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.
Việc định giá BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các
nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết.
Về tổ chức, chức năng, nhiêm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá
được chia làm 2 mô hình tổ chức định giá BĐS chính.
Tổ chức định giá của nhà nước: Xây dựng giá BĐS, thực hiện quản lý nhà
nước về công tác định giá BĐS trên phạm vi cả nước.
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế
thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở
hữu tư nhân về BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, nhận thừa kế, bảo
hiểm, đầu tư phát triển và giải quyết tranh chấp về giá BĐS của các bên có liên
quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách
nhiệm hữu hạn.
2.2.2. Tình hình định giá bất động sản tại Việt Nam
Hiện nay định giá BĐS tại Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ cho các
công tác: Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và tài sản trên đất, cổ phần
hóa, sáp nhập, thanh lý tài sản, thế chấp, bảo hiểm, cung cấp thông tin thị
trường, tư vấn giá trị thị trường BĐS...
13


Để định giá BĐS được thống nhất từ Trung Ương đến địa phương, cơ quan
định giá BĐS có thẩm quyền bao gồm: Bộ Tài chính; Sở Tài chính các tỉnh,
thành phố. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá
BĐS. Các thành viên định giá BĐS là những người được cơ quan có thẩm quyền
giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có

trách nhiệm định giá BĐS phục vụ cho mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Bên cạch các cơ quan thuộc Nhà nước có chức năng định giá BĐS thì Việt
Nam củng có hơn 79 công ty có chức năng định giá BĐS, được Nhà nước cấp
phép đủ điều kiện thực hiện công tác thẩm định giá BĐS. Các công ty định giá
BĐS thực hiện định giá BĐS cho từng nhu cầu, mục đích riêng của mình và yêu
cầu của khách hàng yêu cầu định giá BĐS [1].
Việc phát triển công tác định giá BĐS ở cả 2 khu vực Nhà nước và tư nhân
đã góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế, giúp quản lý và sử dụng BĐS
hiệu quả, giảm tải rủi ro trong lĩnh vực BĐS.
2.3. Một số ngiên cứu liên quan
1. Bùi Thị Hồng Anh, “Công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội”.
Một số kết quả đạt được của đề tài:
Xác định được nguyên nhân, hạn chế trong công tác định giá bất động sản
thế chấp tại ngân hàng.
Đưa ra được những định hướng,giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong
công tác định giá BĐS thế chấp cho ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi
nhánh Hà Nội [1].
2. Th.s Phan Nguyễn Linh Đa, “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản
tại Công Ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng”.
Một số kết quả đạt được của đề tài:
Xác định được những tồn tại hạn chế trong công tác định giá tại công ty.
Tìm ra được những nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến những hạn chế
trong công tác định giá, để từ đó đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
định giá tại Công Ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng [6].
3. T.S Ngô Thị Phương Thảo, “Đinh giá bất động sản thế chấp trong các
ngân hàng thương mại Việt Nam”.

14

Một số kết quả đạt được của đề tài:
Đánh giá được kết quả định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của
các ngân hàng thương mại Việt Nam
Định hướng nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam
Dự báo được nhu cầu định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng
thương mại Việt Nam trong tương lai [11].

15


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các loại bất động sản được định giá tại công ty MB AMC.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
- Quy định, chính sách định giá bất động sản tại công ty MB AMC.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại địa bàn thành Phố Đà Nẵng.
- Phạm vi thời gian : Đề tài được tiến hành từ 01/2015-05/2015.
- Phạm vi số liệu
: Nghiên cứu số liệu từ năm 2013-2014.
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn
quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi
nhánh Đà Nẵng.
- Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS tại công ty
MB AMC

- Giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản tại công
ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Các số liệu cần thiết được thu thập bằng các phương pháp như sau:
- Phương pháp điều tra phỏng vấn
Tiến hành khảo sát, phỏng vấn khách hàng 40 phiếu và chuyên viên định
giá tại công ty MB AMC 10 phiếu. Tổng cộng là 50 phiếu điều tra.
- Phương pháp quan sát thực địa, chụp ảnh trong quá trình thu thập số liệu.
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập tại các cơ quan chuyên môn bao gồm các nguồn số liệu thông tin
và thuộc tính:
- Số liệu về điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, khí hậu…
- Số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội.
3.4.3. Phương pháp so sánh
16


So sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được nhận xét cũng như đánh
giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên cứu.
3.4.4. Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu
Nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị
trung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố, xử lý số liệu và
đưa ra giá trị có tính chính xác cao.
3.4.5. Phương pháp kế thừa
Tham khảo các tài liệu, khoá luận, các bài viết đã được công bố, đề tài sẽ
kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung nghiên cứu của
đề tài.

17