Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà trên địa bàn thành phố huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
Khoa Tài nguyên Đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà trên
địa bàn thành phố Huế

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Anh Tuấn
Lớp

: Quản lý thị trường BĐS 45

Thời gian thực tập

: Từ 05/01 đến 08/05/2015

Địa điểm thực tập

: Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế

Giáo viên hướng dẫn : KS. Dương Quốc Nõn
Bộ môn

: Quy hoạch và Kinh tế Đất

NĂM 2015

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005 - 2010...........31
Bảng 4.2. Tình hình dân số thành phố Huế.....................................................32
Bảng 4.3. Nhà riêng lẻ tự xây dựng trên địa bàn thành phố Huế.................40
Bảng 4.4. Dự báo dân số thành phố Huế đến năm 2015 và 2020..................41
Bảng 4.5. Dự báo diện tích sàn nhà đến năm 2015 và 2020...........................42
Bảng 4.6. Dự báo nhu cầu nhà ở cho các đối tượng trên địa bàn thành phố
Huế......................................................................................................................43
Bảng 4.7. Hệ số tương quan của các yếu tố đến giá nhà................................46
Bảng 4.8. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà..............................52
Bảng 4.9. Phân loại mẫu phiếu điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 53


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Giá nhà khảo sát tại thành phố Huế...........................................44
Biểu đồ 4.2. Giá nhà khảo sát khu vực Bắc sông Hương...............................44
Biểu đồ 4.3. Giá nhà khảo sát khu vực Nam sông Hương.............................45
Biểu đồ 4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà..........51
Biểu đồ 4.5. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá nhà ......................54
trên địa bàn thành phố Huế..............................................................................54
Biểu đồ 4.6. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá nhà ở
thành phố Huế...................................................................................................56
Biểu đồ 4.7. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể căn nhà đến giá nhà ở
thành phố Huế...................................................................................................57
Biểu đồ 4.8. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá
nhà ở thành phố Huế.........................................................................................58
Biểu đồ 4.9. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá nhà
ở thành phố Huế................................................................................................59
Biểu đồ 4.10. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá nhà ở.......60
thành phố Huế..................................................................................................60

Biểu đồ 4.11. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá nhà ở .61
thành phố Huế...................................................................................................61
Biểu đồ 4.12. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tính pháp lý của căn nhà đến
giá nhà ở thành phố Huế...................................................................................62
Biểu đồ 4.13. So sánh mức độ ảnh hưởng của yếu tố đến giá nhà ở khu vực
Bắc và Nam sông Hương...................................................................................63

22,26,27,44,45,46,51,54,56-63
-21,23,24,25,28-43,47-50,52,53,64-


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá nhà.......................22
Hình 3.1. Tọa độ điểm khảo sát thực địa.........................................................26
Hình 4.1. Bản đồ thành phố Huế......................................................................27
Hình 4.2. Mức độ tương quan của các yếu tố đến giá nhà.............................46


MỤC LỤC
PHẦN 1.................................................................................................................1
MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................1
1.2. Mục đích của đề tài..........................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài............................................................................2
PHẦN 2.................................................................................................................3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................3
2.1. Cơ sở lý luận....................................................................................3
2.1.1 Khái niệm về đất đai và nhà ở....................................................3
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai..........................................................3
2.1.1.2. Khái niệm và các đặc điểm về nhà ở.................................3

2.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản........................................7
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản.....................................7
2.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản.......................................8
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung chỉ
mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:.......................8
2.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển
kinh tế – xã hội..........................................................................................9
2.1.3. Khái quát về giá nhà, cơ sở để ước tính giá nhà.....................11
2.1.3.1. Giá nhà.............................................................................11
2.1.3.2. Các đặc trưng của giá nhà................................................11
2.1.3.3. Cơ sở, phương pháp và nguyên tắc ước tính giá nhà.......12
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà..........................................17
2.1.4.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới nhà ở...................17
2.1.4.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến nhà ở.......................18
2.1.4.3. Các yếu tố chung bên ngoài.............................................19


2.2. Cơ sở thực tiễn...............................................................................20
2.2.1. Diễn biến thị trường bất động sản và nhà ở nước ta trong
những năm qua............................................................................................20
2.2.2. Thị trường bất động sản và nhà ở tại thành phố Huế..............21
2.2.3. Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà trên địa
bàn thành phố Huế.......................................................................................22
PHẦN 3...............................................................................................................24
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ..........................................................24
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................24
3.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................24
3.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................24
3.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................24
3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................24

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu..................................................24
3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..............................24
3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................24
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................25
PHẦN 4...............................................................................................................27
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................................27
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thành phố Huế.......27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................27
4.1.1.1. Vị trí địa lý.......................................................................27
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo.............................................................28
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết...............................................................28
4.1.1.4. Thủy văn...........................................................................28
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên.......................................................29
4.1.1.6. Thực trạng về môi trường................................................30
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................30
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.........30


4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập...........................32
4.1.2.3. Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng...................33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội đến giá
nhà trên địa bàn thành phố Huế...................................................................37
4.1.3.1. Thuận lợi.........................................................................37
4.1.3.1. Khó khăn..........................................................................38
4.2. Tình hình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Huế..................39
4.2.1. Thức trạng nhà ở.....................................................................39
4.2.2. Nhu cầu về nhà ở tại thành phố Huế.......................................41
4.2.2.1 Nhu cầu chung về nhà ở....................................................41
4.2.2.2. Dự báo về diện tích nhà ở theo từng giai đoạn................41
4.2.2.3. Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cụ thể..........................42

4.3. Đánh giá chung về giá nhà ở tại thành phố Huế trong thời gian qua
.........................................................................................................................43
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế.....46
4.4.1. Yếu tố diện tích căn nhà..........................................................47
4.4.2. Yếu tố mặt tiền căn nhà...........................................................47
4.4.3. Yếu tố số tầng của căn nhà......................................................47
4.4.4. Yếu tố khoảng cách tới đường lớn......................................48
4.4.5. Yếu tố độ rộng mặt đường tiếp giáp....................................48
4.4.3. Yếu tố cơ sở y tế, công viên................................................48
4.4.4. Yếu tố số lượng mặt tiền tiếp giáp......................................49
4.4.5. Hướng của căn nhà..............................................................49
4.4.6. Khoảng cách với trụ sở cơ quan hành chính.......................50
4.4.7. Yếu tố năm xây dựng..........................................................50
4.5. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà..............................50
4.5.1. So sánh và phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá nhà 53
4.5.1.1. Yếu tố vị trí......................................................................54
4.5.1.2. Yếu tố khả năng sinh lời..................................................55


4.5.1.3. Yếu tố hình thể căn nhà....................................................56
4.5.1.4. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật...........................................58
4.5.1.5. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội..............................................58
4.5.1.6. Yếu tố môi trường............................................................59
4.5.1.7. Yếu tố an ninh xã hội.......................................................60
4.5.1.8. Tính pháp lý của căn nhà.................................................61
4.5.2. Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng giữa các yếu tố đến giá
nhà ở thành phố Huế....................................................................................62
4.6. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá nhà trên địa
bàn thành phố Huế...........................................................................................63
4.6.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc

định giá nhà ở..............................................................................................63
4.6.2. Giải pháp về chính sách pháp lý.............................................64
4.6.3. Giải pháp về nhân sự...............................................................64
4.6.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các
phương pháp thông dụng trên thế giới........................................................65
4.6.5. Giải pháp về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản
.....................................................................................................................65
PHẦN 5...............................................................................................................67
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ.............................................................................67
5.1. Kết luận..........................................................................................67
5.2. Kiến nghị........................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................69


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, thường chiếm khoảng 40%
lượng của cải và chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [6]. Ngoài ra,
trong điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản không chỉ là một tài sản lớn của
mỗi gia đình với chức năng là nhà ở, là nơi thực hiện tổ chức hoạt động kinh tế,
nhưng nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Hiện
nay, nhu cầu nhà ở của người dân rất là cao, nhất là ở các thành phố lớn.
Ở nước ta hiện nay, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng
thu nhập ngày càng dãn ra. Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồn
tài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà. Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại
Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư
khác [6]. Giá nhà ở được đẩy lên cao chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá,
tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến. Giá nhà thường chịu sự chi phối
của rất nhiều yếu tố tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng chủ đạo đến giá nhà góp phần giúp cho công
tác ước tính mức giá của nhà ở trở nên thuận lợi và có ý nghĩa hơn.
So với cả nước, thị trường nhà ở và bất động sản tại thành phố Huế khá
trầm lắng. Hoạt động các dịch vụ bất động sản còn chưa phát triển nhiều, chủ
yếu là các giao dịch ngầm, thiếu thông tin công khai. Trong khi với một đô thị
đang phát triển mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa đang được đẩy mạnh thì nhu cầu nhà
ở là điều tất yếu. Những năm trở lại đây các đơn vị đầu tư trên địa bàn thành phố
Huế vẫn tiếp tục đổ vốn vào lĩnh vực đĩa ốc, xây nhà, chung cư, biệt thự. Điều
này phản ánh rõ nghịch lý về giá và nhu cầu nhà ở của người dân trong thành
phố. Việc nghiên cứu về giá nhà và các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trên địa
bàn thành phố Huế vẫn chưa được quan tâm nghiên cứu đúng mức, chưa xây
dựng được cơ sở khoa học giúp người dân hình thành mức giá khi tham gia vào
thị trường bất động sản. Do đó, việc nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá nhà trên địa bàn thành phố Huế là cần thiết để giúp cho các
nhà kinh doanh và người dân có thể tiếp cận những cơ sở khoa học cũng như
ước tính mức giá ban đầu cho căn nhà của mình. Đồng thời, nghiên cứu này
cung cấp cho người muốn mua nhà có một tài liệu tham khảo về giá cả nhà hiện
nay trên địa bàn thành phố, đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho
những người có nhu cầu khi tham gia vào thị trường bất động sản.
1


1.2. Mục đích của đề tài
Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá
nhà trên địa bàn thành phố Huế
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các chính sách, quyết định, nghị định, công văn, các văn bản
pháp luật khác có liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà.
- Các số liệu điều tra, thu thập, phục vụ cho việc làm đề tài phải mang tính
khách quan, chính xác, trung thực, đảm bảo độ tin cậy.

- Có kỹ năng xử lý và phân tích thống kê, tương quan các dữ liệu thu thập
được.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái niệm về đất đai và nhà ở
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất [1].
Đất là vật thể hiện thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình
hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực động vật, khí hậu, địa hình và
thời gian. Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình biến
đổi trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh vật
sống trên và trong long đất [1].
Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất có khả năng cho sản phẩm để nuôi sống
con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo không
gian và thời gian nhất định.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ
vốn đất đai như ngày nay [10].
2.1.1.2. Khái niệm và các đặc điểm về nhà ở
a. Khái niệm về nhà ở
Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm nhất của loài người. Đó là tổ ấm của
gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc sống của cá nhân và

gia đình.
Do đó, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề
quốc kế dân sinh. Việc giải quyết chổ ở cho người dân được coi như là điều kiện
tiên quyết cho thành công trong đời sống, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một
việc lớn trong đời của một con người.
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu.
- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với không gian bên ngoài dùng
để ở [8].
3


- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời
sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên [8].
b. Đặc điểm về của nhà ở
- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây
dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà
hiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều
đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà
đất.
- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao
mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người
có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém.
Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong
khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn.
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hóa khác khi mua sắm thì
việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá
nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.
- Nhà ở rất đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm

này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu
nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán từng nơi khác nhau.
c. Ý nghĩa của nhà ở
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị.
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn
hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất
sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá
trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động tới những ngành có liên quan đến
xây dựng như ngành công nghiệp vất liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị máy
móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay
hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hóa như: dụng cụ gia đình,
hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách của nhà nước thì
chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ
thống ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường,
4


trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trường bất
động sản chỉ hoạt động mạnh mẻ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị lớn. Cung - cầu
và chất lượng nhà ở sẻ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này
thế hiện ở những cơn sốt giá đất.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động
đô thị.
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của
quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh
hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu
tiên là đảm bảo các điều kiện ăn ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt.
Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng

tự nhiên ánh nắng, mưa, gió bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục
đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao
động của con người.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều
chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với
mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình
độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của mỗi dân tộc.
Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán,
đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó. Xã
hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mỗi
ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp.
d. Phân loại nhà ở
Về nguyên tắc, khi phân loại nhà để xác định giá, tính thuế là dựa vào chất
lượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà. Nhà
được phân thành 6 loại: biệt thự, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và nhà tạm theo
các tiêu chuẩn sau đây [2].
- Biệt thự:
+ Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh
+ Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch
+ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc
xây gạch;
5


+ Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt
+ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt
+ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất
lượng tốt
+ Số tầng không hạn chế, nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.

- Nhà cấp I:
+ Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử
dụng quy định trên 80 năm
+ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc
xây gạch
+ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt
+ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt
+ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn
chế số tầng
- Nhà cấp II:
+ Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử
dụng quy định trên 70 năm
+ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc
xây gạch
+ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment
+ Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt
+ Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế.
- Nhà cấp III:
+ Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây
gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm
+ Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch
+ Mái ngói hoặc Fibroociment
+ Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông
+ Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình
thường. Nhà cao tối đa là 2 tầng.
6


- Nhà cấp IV:
+ Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm

+ Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm)
+ Mái ngói hoặc Fibroociment
+ Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp
+ Tiện nghi sinh hoạt thấp
- Nhà tạm:
+ Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu
+ Bao quanh toocxi, tường đất
+ Lợp lá, rạ
+ Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp
e. Phân hạng nhà
Do trong thực tế các nhà xây dựng thường không đồng bộ theo những tiêu
chuẩn quy định trên đây, do đó mỗi cấp nhà có thể chia ra 2 hoặc 3 hạng dựa
trên những căn cứ chủ yếu sau [2]:
- Đạt 4 tiêu chuẩn đầu đối với biệt thự và 3 tiêu chuẩn đầu của của nhà cấp
I, II, III, IV được xếp vào hạng 1.
- Nếu chỉ đạt ở mức 80 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 2
- Nếu chỉ đạt từ dưới 70 % so với hạng 1 thì xếp vào hạng 3
- Nhà tạm không phân hạng.
2.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán
hàng hoá bất động sản tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng
bất động sản được thực hiện [12]. Trong đó, bất động sản được xác định (theo
điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
7

2.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung chỉ mang tính
chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm
soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho
thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,…
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản không tiến hành các
thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ
b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường.
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi
là thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
c. Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường.
- Thị trường đất đai.
- Thị trường nhà ở.
- Thị trương bất động sản công nghiệp.
- Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở.
- Thị trường bất động sản dụng trong dịch vụ.
d. Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thị trường mua bán bất động sản.
- Thị trường thuê và cho thuê bất động sản.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm.
- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).

- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê [14].
8


Thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường bất động sản sơ cấp và
thị trường bất động sản thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu
tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất [6].
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành
đầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử
dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,...). Sau đó tiến hành các giao
dịch về hàng hoá bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
2.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển bất động sản của các nhà kinh doanh bất
động sản. Thị trường bất động sản là nơi hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất
các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản. Bất động sản được
chuyển từ người này sang người khác thông qua các loại hình giao dịch mua bán
trao đổi. Điều này tạo ra một khối lượng hàng hóa không bao giờ cạn cho thị
trường. Thị trường bất động sản phát triển góp phần tạo điều kiện cho việc bố
trí, sắp xếp, phân bố sản xuất kinh doanh theo quy hoạch, định hướng phát triển
kinh tế của mỗi địa phương.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động

sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở
các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển
trong vòng 30 năm qua [9].
- Góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Để phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo.
Đòi hỏi phải tăng khối lượng hàng hóa được giao dịch trên thị trường, làm tăng
quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn liên doanh..
điều này làm tăng tốc độ lưu thông vốn.
9


- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng lượng hàng hóa bất động
sản được giao dịch trên thị trường hay là theo cách mở rộng và tăng lượng các
quan hệ giao dịch, điều này làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, vì các
giao dịch đều phải nộp thuế.
- Tạo điều kiện mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút nguồn đầu tư để phát triển.
Thị trường bất động sản không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia, và
khi nó phát triển vượt ra khỏi một quốc gia sẽ hình thành phát triển các quan hệ
xã hội tạo sự hiểu biết thuận lợi giữa các quốc gia với nhau, các dân tộc, cộng
đồng .góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.
- Nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kĩ thuật
công nghệ, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, phục vụ cho nhu cầu

văn hóa, xã hội.. Thị trường bất động sản thoải mãn nhu cầu về nơi ở, đi lại và
sinh hoạt, phục vụ cho quá trình sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó, thị trường
bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường tiền tệ…
càng đáp ứng nhiều mặt của đời sống người dân hơn nữa. Do đó, thị trường bất
động sản đã góp phần nâng cao đời sống của người dân.
- Thị trường bất động sản góp phần ổn định xã hội.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, giá cả lên
xuống thất thường, tình trạng đầu cơ ngày càng phổ biến, gây lũng đoạn giá
cả… tác động trực tiếp vào mọi hoạt động của xã hội, làm chính sách thuế thiếu
ổn định, sự hoài nghi vào pháp luật.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần giúp Nhà nước hoàn thiện hệ
thống pháp luật nói chung và pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng nói riêng.
Nhà nước đang ngày càng tiếp tục đổi mới, bổ sung, sữa đổi để hoàn thiện
chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn xã hội nhất. Nhờ sự đổi mới, hoàn
thiện của chính sách đất đai mà làm cho thị trường bất động sản ngày càng phát
triển lành mạnh, ngăn chặn, khắc phục sự hoạt động của thị trường ngầm.
10


2.1.3. Khái quát về giá nhà, cơ sở để ước tính giá nhà
2.1.3.1. Giá nhà
- Giá nhà được thể hiện về mặt tài chính nhưng do sự không ổn định của thị
trường và đồng tiền nên giá thay đổi theo thời gian, giá cả cũng có giá trị theo
thời gian.
- Giá nhà cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu.
- Giá nhà là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ sở
hữu ngôi nhà và làm căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi mua bán hay cho thuê,

bồi thường, đền bù giải tỏa…
2.1.3.2. Các đặc trưng của giá nhà
- Giá nhà do nhu cầu về nhà ở quyết định. Trong thị trường, giá cả của
hàng hóa chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu. Đối với thị trường nhà ở cũng
vậy, tùy thuộc vào nhu cầu người dân và khả năng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu
tư mà các giao dịch được diễn ra sôi động hay trầm lắng. Giá cả của ngôi nhà là
yếu tố quan trọng quết định đến việc thành công của một hợp đồng mua bán nhà.
Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, phục vụ nhu cầu quan trọng cho đời sống
con người, loại hàng hóa này được phép kinh doanh trên thị trường bất động sản
theo quy định của pháp luật.
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về cả bất động sản trên thị trường.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn
thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán,
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu
hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá
đất. Giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác
cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả bất
động sản có một số đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc vào mức độ
lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.Giá cả
bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại
thông dụng sau đây:
11


- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo
sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:

Giá bất động sản = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất.
- Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn.
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà
các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác).
Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ
thuật của công trình.
- Giá hạch toán: là giá được tính cho bất động sản hàng năm nhằm mục
đích cân đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu bất động
sản sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử
dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được
điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của bất động sản, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán: giá thị trường được xác
định bằng sự tương tác của cung và cầu, khi bên mua và bên bán cùng đồng ý
giao dịch ở một mức giá nhất định nào đó.
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê: Giá mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong
hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện
theo quy định đó [11].
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền: Các hợp tác xã, tổ hợp sản
xuất kinh doanh, các hộ tư doanh, cá thể và các tổ chức liên doanh, tập thể, tư
nhân sản xuất làm dịch vụ, cán bộ công nhân viên làm kinh tế gia đình (gọi tắt là
bên vay) khi vay vốn Ngân hàng phải có tài sản làm thế chấp cho mỗi lần vay.
Số tiền được vay tối đa bằng 80% trị giá tài sản thế chấp [7].
- Giá đền bù là mức giá dùng trong giải phóng mặt bằng khi chủ sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản trên đất bị nhà nước thu hồi.
2.1.3.3. Cơ sở, phương pháp và nguyên tắc ước tính giá nhà
a. Cơ sở tính giá nhà
- Cơ sở giá trị thị trường

12


Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự
hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng
những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các
tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và
chào bán cũng có thể được xem xét.
- Cơ sở giá trị phi thị trường
Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở
giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu nhà ở có thể trả giá cao
hơn cho nhà ở liền kề.
Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức
giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho nhà ở liền kề, giá ước tính phải đạt
được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được
gọi là giá trị người mua đặc biệt.
b. Phương pháp ước tính giá nhà [4].
- Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã
được bán trên thị trường của các căn nhà có nhiều đặc điểm tương đối giống so
với căn nhà thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của căn nhà đó,
đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam
cũng như nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu thập: phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng
trung bình hàng năm trong tương lai từ một căn nhà, tương ứng với một tỷ lệ
(%) thu hồi vốn nhất định đối với nhà ở đó đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính
ra giá trị của nó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán
giá trị nhà ở đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến
hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán
thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định
giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì

phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): phương pháp này chủ yếu
được áp dụng để định giá những loại nhà ở không có hoặc rất ít khi xảy ra việc
mua bán chúng trên thị trường bất động sản (nhà thờ, trường học, bệnh viện,
công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả
định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài
sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay
thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
13


- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): phương pháp này
được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách
sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh
lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định
giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
- Phương pháp thặng dư: phương pháp này thường được áp dụng để tính
toán giá trị của những căn nhà không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ
vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được
cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của
phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được
xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình nhà trừ đi tổng số
chi phí và lợi nhuận.
c. Nguyên tắc ước tính giá nhà
Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng biệt khác hẳn so với
những hàng hóa khác trên thị trường, do đó để xác định chính xác giá trị cho
từng bất động sản người ta thường áp dụng những nguyên tắc đặc trưng của loại
thị trường này để có cơ sở xác minh chính xác giá trị của bất động sản.
Nguyên tắc 1: Sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời

điểm định giá cho thấy căn nhà đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng căn nhà ấy phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
14


- Về mặt sử dụng, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một căn nhà được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Nguyên tắc 2: Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm
thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc
tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc
cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu,
giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc 3: Đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một căn nhà, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực. Việc đánh
giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá
mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường
trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt
bằng thời gian. Nguyên tắc 4: Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường nhà ở không bao giờ giữ nguyên vì
các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường
luôn tác động làm thay đổi giá trị của hàng hóa đấy, thay đổi môi trường, xu thế
của thị trường đối với loại nhà ở đó như xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng
đầu tư... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng
nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của một loại hình hàng hóa trên
thị trường bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc “dự báo”.
Nguyên tắc 5: Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường nhà ở được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu
tố ảnh hưởng tới giá thị trường một căn nhà hoặc các các căn nhà trong cùng một
khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.
15


Nguyên tắc 5: Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một căn nhà phải trên cơ sở một giá
trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ căn nhà đó. Trong thực tế một căn nhà có
thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi căn nhà cùng một lúc có thể
có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại
- dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Vì vậy, khi định giá một căn nhà

phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó để định giá, không được lẫn lộn
với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá
thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác
định giá của các căn nhà. Cầu nhà ở thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí
hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí
hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn.
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của căn nhà tuỳ thuộc vào sự đóng
góp của các yếu tố bên ngoài tạo thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị của
căn nhà đó.
Với các căn nhà tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
căn nhà có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc 9: Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân
tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
Nguyên tắc 10: Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một căn nhà chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một căn nhà thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
16

Nguyên tắc 11: Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả nhà ở
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động,
vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ nhà ở cho rằng phần thu nhập
còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất
đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ nhà ở nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô
nhị” về vị trí của căn nhà trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho
việc giải thích tại sao giá trị của nhà ở lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ
theo các vị trí.
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà
Nhà ở là một loại hàng hóa trên thị trường, loại hàng hóa này thuộc vào thị
trường bất động sản. Do đó, giá nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của thị trường
bất động sản.
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên. Ngược
lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ
những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không
lành mạnh"... Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu
tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp
kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu
Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...Có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha
ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên
quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản
nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
2.1.4.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới nhà ở
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của nhà ở: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí nhà ở mang lại càng

cao thì giá trị của nhà ở càng lớn. Mỗi căn nhà luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị
trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại
vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của nhà ở.
Những căn nhà nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những căn nhà cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những căn nhà nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
17