Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận thanh khê, thành phố đà nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử
dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, thành
phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Thu Nga
Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45
Thời gian thực tập: Từ tháng 01/2015 đến 05/2015
Địa điểm thực tập: Chi nhánh VP ĐK QSDĐ quận Thanh Khê
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Văn Chương
Bộ môn: Công nghệ quản lý đất đai

NĂM 2015


Lời Cảm Ơn
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi để em hoàn thành đề tài này.
Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS.
Huỳnh Văn Chương, Phó hiệu trưởng trường đại học Nông Lâm Huế, người
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp
triển khai đề tài nghiên cứu và hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp. Em chân

thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm
khoa Tài Nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp và tập thể các thầy cô
trong khoa đã tạo điều kiện trong suốt khóa học để em có được những hành
trang quý báu, giúp ích cho việc tốt nghiệp và thuận lợi cho công việc sau
này.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ Sở Xây Dựng,
Sở Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Đà Nẵng, UBND quận Thanh
Khê; các anh, chị trong Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất,
Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thanh Khê; anh Bùi Văn Tuấn cán
bộ địa chính và người dân phường An Khê trong thời gian khảo sát thực
địa tại địa phương. Mọi người đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc thu
thập số liệu thực tập, cho em tiếp cận với công việc cơ quan cũng như cho
em những lời khuyên bổ ích để em có thể hoàn thành khóa luận và hoàn
thiện hơn bản thân mình.
Mặc dù đã có sự cố gắng và nỗ lực nhưng do kiến thức và kinh
nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót
và khiếm khuyết. Do vậy em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ
quý thầy cô và các bạn để khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin kính chúc quý thầy giáo, cô giáo luôn mạnh khỏe, hạnh phúc
và công tác tốt!
Xin chân thành cảm ơn !
Huế, ngày … tháng … năm
2015
Sinh viên thực hiện
Hồ Thị Thu Nga


DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH


BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

QH

Quy hoạch

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

BĐS

Bất động sản

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

QĐ

Quyết định

CP

Chính phủ

LĐĐ

Luật đất đai

ĐVT

Đơn vị tính

TB

Trung bình

SX

Sản xuất

DV XH

Dịch vụ xã hội

CTCP

Công ty cổ phần

KDC

Khu dân cư

KQH

Khu quy hoạch


MỤC LỤC


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Việt Nam
đang trong quá trình đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 thì việc quản
lý và sử dụng đất sao cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả luôn được Đảng, Nhà
nước, các cấp và các ngành đặc biệt quan tâm.
Để sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nguồn lực đất đai, công tác quy hoạch sử
dụng đất đóng một vai trò quan trọng. Quy hoạch sử dụng đất là một trong
những công cụ cơ bản để tăng cường quản lý vĩ mô của Nhà nước về sử dụng
đất và thị trường bất động sản.Trong những năm qua, các quy định của pháp luật
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng được bổ sung và hoàn thiện.
Mới nhất là luật đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ -CP của Chính Phủ
hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai 2013 dành riêng một chương nói
về các vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và nguyên tắc thứ nhất phải

đảm bảo trong việc sử dụng đất đó chính là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và đúng mục đích sử dụng đất” (Khoản 1, Điều 6, LĐĐ 2013).Đồng thời, thị
trường bất động sản cũng có vị trí không thể thay thế trong việc phân phối tài
nguyên đất đai cho các ngành sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng
thông qua việc lập và tổ chức quy hoạch sử dụng đất.
Đà Nẵng là một trong năm thành phố trực thuộc trung ương của Việt Nam,
được xếp vào đô thị loại I và là “Thành phố đáng sống nhất Việt Nam”.Dưới sự
lãnh đạo của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các ngành, các cấp đã triển
khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố, đã khai thác được tiềm năng đất đai một cách có hiệu
quả làm thay đổi hẳn diện mạo của thành phố.
Quận Thanh Khê là một trong hai quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng,
cùng với quận Hải Châu đi đầu trong mọi công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Trên cơ sở thống nhất các mục tiêu chung của thành phố, mục tiêu cụ thể của
quận và nhu cầu sử dụng đất đô thị khác nhau của từng phường, Thanh Khêđã
và đang triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015). Trong quá trình thực hiện
7


phương án cũng đã đem về cho quận những kết quả, thành công nhất định, góp
phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất
động sản nói riêng. Song vẫn còn tồn tại những bất cập, hạn chế nhất định.
Thị trường bất động sản của Đà Nẵng nói chung và của Thanh Khê nói
riêng đã bị đóng băng trong một thời gian khá dài, có thể do nhiều nguyên nhân
khác nhau, yếu tố bất hợp lý trong việc quy hoạch sử dụng đất hay định hướng
quy hoạch không đúng cũng là nguyên nhân không thể bỏ qua. Công tác quy
hoạch chưa mang tính định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản
do vai trò cũng như ảnh hưởng của nó đối với thị trường bất động sản chưa được
đề cao. Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu, phân tích đầy đủ về
ảnh hưởng của một số dự án cụ thể trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến

thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê từ đó tìm ra được các giải pháp
thích hợp nhằm nâng cao chất lượng triển khai của các dự án quy hoạch để phát
triển tốt thị trường bất động sản là một việc làm vô cùng quan trọng và cần thiết
trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự hướng dẫn của thầy giáo, PGS.TS Huỳnh
Văn Chương, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của một
số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận
Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng”.
1.2. Mục tiêu đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm tạo điều kiện cho bản thân và những
người quan tâm có cái nhìn rõ hơn về ảnh hưởng của một số dự án trong quy
hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, từ đó đề
xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai các dự án trong quy hoạch
sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất quận Thanh Khê
- Đánh giá được ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất
đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai của các dự
án trong quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản.

PHẦN 2
8


TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất

2.1.1.1. Các vấn đề chung về đất đai
a. Khái niệm
Theo định nghĩa của tổ chức FAO: “ Đất đai là một tổng thể vật chất, bao
gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất
đó”. Theo cách định nghĩa này, đất đai là một phạm vi không gian, như một vật
mang những giá trị theo ý niệm của con người; đất đai thường gắn với một giá
trị kinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một diện tích đất đai khi có sự chuyển
quyền sử dụng [4].
Hiện nay, khái niệm về đất đai được sử dụng phổ biến nhất là: “ Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và
khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa). (Hội nghị quốc tế
về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993) [3].
Như vậy đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều
ngang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [3].
b. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng cũng là một vật thể mang tính lịch sử
luôn tham gia các mối quan hệ xã hội. Do vậy quá trình sử dụng đất luôn luôn
chịu sự chi phối bởi các điều kiện, quy luật sinh thái tự nhiên cũng như chịu sự
ảnh hưởng của các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội:
- Yếu tố tự nhiên:
+ Điều kiện khí hậu: Đất được hình thành và phát triển trong từng điều kiện
khí hậu cụ thể, do đó sử dụng đất theo vùng, theo mùa.

+ Điều kiện địa hình: Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử

9


dụng đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đất có độ dốc, địa hình
phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công.
+ Điều kiện thổ nhưỡng: Đất có những tính chất hóa học, lý học và sinh
học nhất định, đối tượng sử dụng đất có những nhu cầu sử dụng đất riêng biệt,
do đó sử dụng đất dựa theo kết quả đánh giá, phân hạng đất thích hợp.
+ Điều kiện thủy văn: Mỗi vùng đều có hệ thống và chế độ thủy văn, thủy
địa cụ thể quyết định nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng đất theo các
đặc điểm của nguồn nước và chịu sự chuyển đổi của nguồn nước.
+ Điều kiện không gian: Sử dụng đất căn cứ vào đặc điểm địa hình, quy mô
diện tích, hình thể mảnh đất [4].
- Yếu tố kinh tế – xã hội
+ Điều kiện dân số, lao động: Dân số và lao động là nguồn lực, điều kiện
để sử dụng đất, trình độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng đất.
+ Điều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: Hình thức
quản lý và tổ chức sản xuất dựa trên cơ sở trình độ phát triển của công nghiệp.
Do đó cũng quyết định hình thức và mức độ khai thác sử dụng đất.
+ Sự phát triển của khoa học và áp dụng tiến bộ kỹ thuật. Tiềm năng đất đai
phụ thuộc vào sự phát triển khoa học ứng dụng tiến bộ kỹ thuật.
+ Chế độ kinh tế - xã hội: Chế độ kinh tế - xã hội phản ánh trình độ phát
triển phương thức sản xuất, quy định mục đích sử dụng đất cho lợi ích của tầng
lớp nào, do đó quy định cả phương thức khai thác và hiệu quả sử dụng đất [4].
2.1.1.2. Quy hoạch sử dụng đất
a. Khái niệm
Đất đai là tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng, giới hạn về không gian,
cố định về vị trí và là một tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Do đó công

tác quy hoạch sử dụng đất là một yêu cầu được đặt ra hết sức cấp thiết, có vai trò
ngày càng quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay.
Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũng
không thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụng
đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mối
quan hệ trong sản xuất. Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất.

10


Do đó quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp:
- Biện pháp pháp chế: Biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở chỗ đất đai
được Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục
đích cụ thể đã được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Biện pháp kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sẽ sử dụng các công tác
chuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý
số liệu…để tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnh
thửa…Từ đó, tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiến bộ của
khoa học kỹ thuật.
- Biện pháp kinh tế: Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt
để, được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai. Song điều đó chỉ đạt được khi
thực hiện đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế [4].
Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống
các biện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất”
Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực
và nông nghiệp thế giới) thì “Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử
dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phối
quỹ đất trong cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với
các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã

hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệ môi trường” [4].
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ
thật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu
quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử
dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với
đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường.
b. Nguyên tắc, căn cứ và nội dungcủa quy hoạch sử dụng đất
* Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: (Điều 35, LĐĐ 2013)
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải

11


phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên
kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện
nội dung sử dụng đất của cấp xã.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Điều 37, LĐĐ 2013 quy định: “Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 10
năm. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất
quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập
hàng năm” [9].
* Căn cứ, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Khoản 1,
2, Điều 40,LĐĐ 2013)
Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh;
- Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện kỳ trước;
- Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:

12


- Định hướng sử dụng đất 10 năm;
- Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và
cấp xã;
- Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn
vị hành chính cấp xã;
- Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
- Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch

đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các
điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng
đơn vị hành chính cấp xã
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật đất đai năm 2013 đã quy định
mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận
tại Khoản 5 Điều 40, cụ thể là:“Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất
nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị
của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh” [9].
c. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với các quy hoạch khác
- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển kinh
tế - xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hóa và
phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ
phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử
dụng đất đai là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu
13


của phát triển kinh tế và các điều kiện, tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ
cấu và phương hướng sử dụng đất; xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử

dụng đất đai thống nhất và hợp lý. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy
hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý toàn
diện, bảo đảm cho sự phát triển đô thị được hài hòa và có trật tự, tạo ra những
điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị
cùng với việc bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả vấn
đề tổ chức và sắp xếp các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đai được
tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng
toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu
chiếm đất xây dựng… trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với quy hoạch sử
dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo những điều kiện tốt cho xây
dựng và phát triển đô thị.
- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành (sử
dụng đất chuyên dùng)
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan
hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở
và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo
và khống chế của quy hoạch sử dụng đất đai. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá
thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo
không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể. Tuy nhiên chúng có sự khác
nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: quy hoạch ngành là sự sắp xếp
chiến thuật, cụ thể, cục bộ; quy hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược
có tính toàn diện và toàn cục.
- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai cả nước với quy hoạch sử dụng

đất đai của địa phương.

14


Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai của địa
phương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất đai cả nước là căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đai các địa
phương (tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước chỉ đạo việc xây
dựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấp
tỉnh. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai của các địa phương là phần tiếp theo, là
căn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai cả nước.
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch ngành, quy hoạch
tổng thểkinh tế xã hội vừa mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đề
cho các ngành quy hoạch khác. Do vậy ta thường gọi quy hoạch sử dụng đất là
quy hoạch ngành của quy hoạch [4], [15].
d. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ một vai trò rất quan trọng, sự quan
trọng đó thể hiện:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp quan trọng của Nhà
nước trong việc tổ chức quản lý và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm
và khoa học. Bởi vì quy hoạch sử dụng đất sẽ thống kê được từng loại đất từ đó
cấp giấy chứng nhận tới chủ sử dụng, lên kế hoạch sử dụng đất cho từng vùng,
thông qua đó Nhà nước sẽ quản lý chặt chẽ đồng thời định hướng cho người sử
dụng, sử dụng tiết kiệm và sử dụng quỹ đất, đúng mục đích và trong sạch trong
môi trường.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bước đột phá nhằm mục đích
thúc đẩy quá trình lập bản đồ sử dụng đất trên toàn quốc cũng như cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó làm căn cứ định ra các loại giá cho các loại
đất một cách chính xác, kịp thời.

+ Quy hoạch, kế hoạch sẽ giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng
và họ an tâm đầu tư sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong
một thời gian. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho quá trình
quản lý được tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách
khoa học, tận dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quá
mức, đảm bảo cho đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch cho môi trường.
Công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai có một ý nghĩa vô cùng to lớn nhất
là thời điểm nền kinh tế hiện nay. Bởi vì ở Việt Nam ta, phần lớn diện tích đất
lâm nghiệp và thủy sản, còn đất đô thị lại chiếm tỷ lệ nhỏ, hiện nay xu hướng đô
thị hóa ngày một tăng, do đó quy hoạch, kế hoạch là căn cứ quan trọng để Nhà
nước có biện pháp hạn chế sử dụng đất trái mục đích quy định.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ lâu dài và quan trọng cho
15


các ngành, các vùng bố trí tổ chức sử dụng hợp lý quỹ đất đảm bảo tính hiệu quả
kinh tế, trong sạch cho môi trường.
+ Sự cần thiết phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai chức
năng: Điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu
sản xuất của xã hội kết hợp với bảo vệ đất và môi trường.
Từ những chức năng như vậy cho ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai có tầm quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào
đặc điểm của điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển
kinh tế, xã hội của mỗi vùng, lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành
nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất
đai một cách chi tiết; xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, làm cơ sở tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất,
đảm bảo an ninh, lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa – xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ

chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế được sự chồng chéo trong quản lý, gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện – làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và
đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái gây ô nhiễm môi trường dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó
lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng, ở từng địa phương,
đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường [3],[15].
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản (BĐS)
a. Khái niệm BĐS
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động
sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ
thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc
gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động)
được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ
bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tài sản
gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: Bất động sản.
16


Theo khoản 1 điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “Bất động sản
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều có
quy định cụ thể về bất động sản bằng các văn bản pháp luật. Ở Việt Nam, các

quy định về bất động sản trong pháp luật của nước ta là khái niệm rất mở mà
cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Chính vì vậy,
có thể hiểu bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để
nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang
thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh…, những tài sản không thể di dời được
[4], [5].
b. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt do đó ngoài những đặc điểm
chung của hàng hóa thông thường, nó còn có những đặc điểm riêng biệt đó là:
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán
bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao
dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao
dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua “cò” như hiện nay phải mất thêm chi phí cho môi giới, đồng thời phát triển
đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật
củaNhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiện
nay, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng.
-Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều
chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫn
đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các
hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một
văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải
khát, một căn hộ người ta cũng có thể điều chỉnh một số diện tích cho phù hợp
17

với yêu cầu sử dụng của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng
người ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi
cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động
sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.
Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các
nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị
trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính
sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị
trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về
bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước [5].
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm và phân loại
* Khái niệm
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển được
nhưng có thể đem lại lợi ích cao cho chủ sở hữu (sử dụng), do đó làm nảy sinh
các hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch
về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Như vậy thị
trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu

vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định

18


* Phân loại
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
- Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường
bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động
sản dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở;
thị trường bất động sản công nghiệp.
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta
phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và
cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất
quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư
kinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)
hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bất
động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại
bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp).
- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản
thành Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính
thức, hay thị trường không được kiểm soát.[5], [20].
b. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao
dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của

hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt
động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất
động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ
địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu,
cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo
nên chợ giao dịch bất động sản.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao
dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động
sản giao dịch;
19


- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy
đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường
bất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có
quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng
hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang
lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác
định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng
sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều

kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Bất động sản còn có
đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu
vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không
thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển
tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị
trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh
hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng
rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác. Đồng
thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng
khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của
vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị
trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động
20


sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại
hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các
tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa
khác(các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa
lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang
tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm
được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,
không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với
hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có
thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm
hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng,
cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất
động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân
đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự
biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít
co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua
có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản
thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Vì đất
đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu
như không thay đổi, mặc dù hiện nay việc khai thác không gian 3 chiều cả trong
lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí khai thác và sử dụng lớn) nên
yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản luôn tồn tại và phát triển khi có cơ
hội tạo thành những “bong bóng bất động sản” mà nếu không có sự quản lý chặt
chẽ của nhà nước thì thị trường có thể sụp đổ bất cứ lúc nào.
Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước
21


đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất
động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng.
Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong
khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản
thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an
toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị
hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua
kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ
thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do
đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu
không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất
động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng
hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất
động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ
khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của
cơn khủng hoảng [5], [19], [20].
c. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả
về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải
vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn
chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất
lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ phát triển chính thức
hay (ODA) của các nước phát triển dành cho các nước đang phát triển trong

vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,
nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

22


- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận: Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa
học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể
về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát
triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong
điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa
được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường
BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục
những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát
triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy
các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp
kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó
tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng
lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm
2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các
23


giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không
thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và
pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ
thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường
BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những
cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị
trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà
ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong
những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở [5],

[20], [21].
2.1.2.3. Những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản
a. Giá cả bất động sản
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được
gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn
thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán,
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu
hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá
đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí
khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một
số đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ
khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
* Phân loại giá cả BĐS
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng trong phạm vi đề tài
ta chỉ quan tâm đến giá chuẩn và giá thị trường.
24


- Giá mua bán, chuyển nhượng (Giá thị trường): Đó là giá trị thị trường
được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được
tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
Là loại giá lên xuống, biến động thường xuyên, nó phụ thuộc vào điều kiện
các giao dịch mua bán trên thị trường.
Giá thị trường phụ thuộc vào các yếu tố sau:

+ Do tự nguyện giữa người mua và người bán
+ Mục đích của người mua bán đất
+ Nhu cầu và khả năng đất đai của thị trường
+ Điều kiện về môi trường sống và xã hội
+ Một số yếu tố sử dụng đất đặc biệt
- Giá đất chuẩn (giá chuẩn): Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều
tiết giá cả trong cơ chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn có: khung giá chính
phủ (giá tối thiểu, giá tối đa); bảng giá của tỉnh/ thành phố.
Đặc điểm: Không sát với giá thị trường nhưng nó vẫn mang tính logic nếu
như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp.
Giá chuẩn do Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất (tính thuế thu nhập); thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính gía trị
tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của
nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách
công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn
tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể
tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông
theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngaeng), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh
lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt [1], [5], [19].
b. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
- Nhân tố nhân khẩu: mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, cấu thành nhân
khẩu gia đình

25