Ebook quy định mới về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và tái định cư phần 1

QUY ĐỊNH MỚI
È GIÁ ĐÁT, BÒI THƯỜNG, HÔ TRỢ
THU HÒI ĐẮT VÀ TÁI ĐỊNH C ư
Luật gia HẢ ĩ LINH biên soạn

NHÀ XUẤT BẢN DÂN TRÍ


PHẦN THỨ NHẤT

QƯY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỚI
VỀ GIÁ ĐẤT, BỒI THƯỜNG, H ỗ TRỢ
THU HỔI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH c ư

A. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỚI VÈ GIÁ ĐẤT
I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, KHUNG
GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
1. Giá đất
Giá đất do ủ y ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định sử dụng làm căn cứ để:
- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất,
cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường
hợp Luật Đất đai quy định;
5


- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đíât khôn;
thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân tirong cá

trường hợp Luật Đất đai quy định;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào gi
trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệ
cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có th u tiền SI

dụng đất theo quy định;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu ]ệ pihí trướ
bạ theo quy định của pháp luật;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thurờng kh
Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đúch quo
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng V

phát triển kinh tế;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hàinh vi \
phạm nháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nh
nước theo quy định của pháp luật.
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất the
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu d
án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá qịuyền s
dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử đlụng đí
không được thấp hơn mức giá do ủ y ban nhân dân cấ
tỉnh quyết định.
2. Phương pháp xác định giá đất
Giá đất được xác định thông qua các phương phá[
so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư
6


2.1. ’hương pháp so sánh trực tiêp: là phương pháp
xác địnl mức giá thông qua việc tiến hành phân tích

các mứí giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đấ trên thị trường của loại đất tương tự (về loại
đất, diệi tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại
đường jhố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loạiđất cần định giá.
Phưcng pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để
định giỂ đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự
đã chuyìn nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với
loại đất ;ần định giá.
Giá :huyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất
tương tv sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần
định gi; phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế rên thị trường trong điều kiện bình thường.
2.2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác
định mvc giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tiý thu được hàng năm trên 1 đom vị diện tích đất
so với ãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
(tính đếi thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi
VND k' hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương
mại nhi nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trêi địa bàn.
Phưmg pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho
các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại
từ đất.
7


2.3. Phương pháp chiết trừ: là phương plháp xá<
định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấ
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền v ái đất rí

khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đấ
và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác (định gií
đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trườnị
hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửí
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánỉ
trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá th
trường của các thừa đất có tài sản gắn liền với đấ
tương tự với thửa đất cần xác định giá.
2.4. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xá<
định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triểi
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi miục đícl
sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ p)hần ch
phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá tr
phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để x.ác địnl
giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phiát triểr
do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục iđích SI
dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyềĩ
sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phươnị
pháp so sánh trực tiếp.
8


Căn cứ tình hình cụ thê của thị trường và sô liệu đã
thu thậ?, ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương
pháp plù hợp trong các phương pháp xác định giá đất
để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có
thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để
định mic giá đất cụ thể.

3. Khung giá các loại đất
Khrng giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho
các loạ đất được phân loại theo từng nhóm đất quy
định tạ Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2)04 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
(sau đâ; gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế tại đn phương, ủ y ban nhân dân cấp tỉnh được quyết
định gũ các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao
hơn khong quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn
không cuá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá
đất cùn' loại do Chính phủ quy định.
Tnrnig hợp cá biệt, tại các vùng sâu, vùng xa, vùng
có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, điều kiện hạ tầng
yếu kén, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường địa phương trong điều kiện bình
thường thấp hơn mức giá tối thiểu của Khung giá đất
cùng lcại quy định thì ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định mrc giá cụ thể áp dụng tại địa phương.
9


4. Điêu chỉnh khung giá các loại đất
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất plhổ biến
trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đấìt trong
các bảng khung giá đất có biến động liên tục kíéo dài
trong t h ờ i hạn 60 ngày trở lên, trên phạm V 'i rộng
(nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch gãá lớn:
tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm Itừ 30%
trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy đtịnh thì

Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp.
II. ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNiG
1.
Thẩm quyền phân vùng, phân loại đườmg phố
và phân vị trí đất để định giá đất
Căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa plhương,
ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu tỉhức và
việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất làm icăn cứ
định giá.
Hàng năm ủ y ban nhân dân cấp tỉnh thực hiệỊn việc
điều chỉnh lại việc phân loại đất, loại đường phổ và vị
trí đất khi có những thay đổi về quy hoạch, đầu tiư nâng
cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm ảnh hưởng
đến việc phân loại đất, loại đường phố và vị trí đất đã
thực hiện trước đó.
*

10

•


2.
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn để
định giá đất
Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và
miền núi.

2.1. Nhóm đất nông nghiệp
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất
rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất nông nghiệp
khác, giá đất được quy định phân biệt theo vị trí đất của
3 loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du,
miền núi.
-

Vị trí của đất được xác định căn cứ vào khoảng
cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới
nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường
tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông.
Phân biệt các vị trí đất có kết hợp giữa yếu tố khoảng
cách với các yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu, thời tiết
và điều kiện tưới tiêu theo ba vùng: đồng bằng, trung
du, miền núi được phân biệt trên cơ sở địa giới hành
chính cấp xã.
Vị trí đất được xác định theo nguyên tắc: vị trí số 1
áp dụng đổi với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của
cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng
cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung
11


gần nhất và thuận lợi nhất về giao thông. Các vị trí tiếp
sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng c ách xa
hơn và giao thông ít thuận lợi hơn.
- Đối với đất làm muối được chia theo vị tr í. Vị trí
của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng
cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại k.hu sản
xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí

số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất
hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó
theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối
hơn và xa đường giao thông hơn.
•

•

*

2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại (đất phi
nông nghiệp khác ở nông thôn được xếp theo vị trí của
từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành
chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã đưọ^c chia
theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp vời trục
đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặ-C cạm
xã; gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịcln, khu
công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu
vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thôntỉ hoặc
gần chợ nông thôn.
12


- Kiu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông
liên thói, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã,
khu thiơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu ché xuất.

- KJu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực
hiện thìo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi
cao nhít, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;
khu vụ; 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị tí của từng loại đất trong từng khu vực được xác
định cài cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt
tiền củi các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu
hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp
dịch VI theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao
nhất, CJ điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần
trục đuờng giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó
theo thí tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện
kết cất hạ tầng kém thuận lợi hơn.
♦

•

3.
[hân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô
thị củí từng loại đất
Đố với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi
nông rghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại
đô thị được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị
trí đất ỉể định giá.
13

•

3.1. Đô thị
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn đưực cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành híp và
xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô
thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại
III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành
của Nhà nước.
•

•

•

m

7

«

«

7

•

•

7

«

•

Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì
xếp vào đô thị loại V.

3.2. Phân loại đường phố
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác
định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm
đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành
các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố
loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao
nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các
loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi
áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn.
14


Trưcng hợp một đường phô gôm nhiêu đoạn đường
phố có chả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng
khác nlau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào
loại đưmg phố tương ứng.

3.3. Vị trí đất
Vị tí đất trong từng loại đường phố của từng loại
đô thị cược xác định cãn cứ vào khả năng sinh lợi, điều
kiện kế cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất,
kinh díanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường
giao th'mg. Vị trí đất trong từng loại đường phố của
từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số
thứ tự ừ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền
cạnh điờng phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có
điều ki;n kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp
sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất
không 1 liền cạnh đường phố có mức sirih lợi và điều
kiện kế cấu hạ tầng kém thuận lợi hon.
4. Khu vực đất giáp ranh

4.1.
Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố trvc thuộc Trung ương
a)
f ối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh
được xíc định từ đường phân địa giới hành chính giữa
các tinì vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.
15


b) Đổi với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu
vực đất giáp ranh được xác định tò đường phân địa giới
hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mồi tinh tối
thiểu 300 mét.
c) Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng

một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định
từ đường phân địa giới hành chính giữa các tình vào
sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét.
d) Trường hợp cùng loại đất giáp ranh giữa các
tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có
chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp
ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh, chân
đồi, chân đèo, chân núi của mồi bên sông, bên hồ, bờ
kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi vào sâu địa giới
hành chính của mỗi tỉnh. Nếu chiều rộng của sông, hồ,
kênh, đồi, đèo, núi trên 100 mét thì không xếp loại đất
giáp ranh.

4.2.
Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh, "thành phố trực thuộc
Trung ương
ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế
tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh
giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho
phù hợp.
16


5. Định giá đất cụ thể tại địa phương

5.1. Phương pháp định giả cụ thể cho từng loại đất
Đất thuộc loại nào thì áp dụng khung giá do Chính
phủ quy định đối với loại đất đó theo nguyên tắc:
a) Đối với đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu

năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất
rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất
nông nghiệp khác: đất tại vị trí 1 của từng vùng (đồng
bằng, trung du, miền núi) có mức giá cao nhất, các vị
trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với
các mức giá thấp hơn.
b) Đối với đất làm muối: đất ở vị trí số 1 có mức giá
cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2
trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.
c) Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại
nông thôn:
Đất tại khu vực 1 có mức giá cao nhất, các khu Vực
đất tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các
mức giá thấp hơn.
Trong từng khu vực đất, giá đất ở vị trí số 1 có mức
giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2
trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.
17


d)
Giá đât trong các trường họp sau được quy địn
bằng mức giá đất trồng cây lâu năm ờ vị trí 1 cùn
vùng trong tỉnh:
- Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưn
không được xác định là đất ở;
- Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hàn
chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấi
khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới the

quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyề
xét duyệt;
- Trường họp đất nông nghiệp nằm trong phạm \
khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có qu
hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới củ
thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư;
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ùy ba
nhân dân cấp tỉnh có thể quy định mức giá đất tron
các trường hợp trên cao hơn, nhưng mức tối đa khôn
được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năr
của vị trí 1 cùng vùng do ủ y ban nhân dân cấp tin
quy định.
đ) Đối vói đất phi nông nghiệp tại nông thôn ở cá
vị trí ven các trục đường giao thông chính, các đầu mc
giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu côn
nghiệp, ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ \'ào tình hìn
18


hực tế tại địa phương để quy định cho phù hợp theo
Iguyên tắc:
- Đối với đất ở thì mức giá do ủ y ban nhân dân cấp
ỉnh quy định không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa
;ủa khung giá đất ở tại nông thôn đo Chính phủ
Ịuy định;
- Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
hì mức giá do ủ y ban nhân dân cấp tỉnh quy định
diông được vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung
ịiá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông
hôn do Chính phủ quy định.

e) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành
)hố trực thuộc Trung ương.
ủ y ban nhân dân các tinh có đất giáp ranh phải thoả
huận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất
:ại khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc:
- Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung
giá đo Chính phủ quy định đôi với loại đất đó;
- Đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ
:ầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì quy định
nức giá như nhau;
Trường hợp đặc biệt, khi điều kiện kinh tế, xã hội,
íết cấu hạ tầng chung của từng địa phương khác nhau
:hì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch
19


nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không qiua 30°/(
Trường hợp không thoả thuận được với nhaui để qu;
định mức giá, thì báo cáo Thủ tướng Chìính ph
quyết định.
f)
Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa c;ác quậr
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trự
thuộc Trung ương.
ủ y ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các ng.uyên tắ
định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tủnh, thàn
phố trực thuộc Trung ương, quy định giá đất ciụ thể tạ
khu vực đất giáp ranh cho phù họp.

5.2. Trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

ủ y ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm s;au tron;
việc định giá đất:
- Quyết định và công bố công khai tại địa phươn;
việc phân vùng, phân loại đường phố, vị trí đất và Bản:
giá đất áp dụng tại địa phương.
- Quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp tihời the<
đúng quy định. Công bố công khai giá đất: tại đị
phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm và khii có điềi
chỉnh giá đất. Tổ chức thực hiện và kiểm tra V'iệc thự
hiện giá các loại đất tại địa phương.
- Không được phân cấp hoặc ủy quyền cho cá
ngành, ủ y ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xcã, thànl
phố thuộc tinh quy định giá các loại đất.
20


5.3. Điêu chỉnh giả các loại đât cụ thê tại địa phương
Khi cấp có thẩm quvền điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì ủ y ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ vào các quy định hiện hành để điều
chỉnh iại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù họp.
Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà
nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước
tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà
giá đất do ùy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời
điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cố phần hóa

chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
ủ y ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại
địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.
Mọi trường họp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm
quyền tại một số vị trí đất, một số khu vực đất, loại đất
trong năm, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương
án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân
cùng cấp trước khi quyết định và báo cáo Hội đồng
nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.
21


6. Xác định lại giá đất trong một số trưòng họi
cu thể
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sừ dụng đấ
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đấ
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, ph(
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kh
Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhí
nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đấ
mà giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tạ
thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết địnl
thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanl
nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượnị
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điềi
kiện bình thường thì ủ y ban nhân dân cấp tình căn ci
vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trêr
thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù họp.

7. Đơn giá thuê đất

7.1. Đơn giá thuê đất
Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2°/í
giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do ủy ban nhâr
dân cấp tỉnh quyết định.
Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệ
khó khăn thì Uy ban nhân dân câp tỉnh quyết địní
22


ban hành đon giá thuê đất thấp hon đơn giá thuê đất
theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất
bàng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do
ửy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử
dụng đất thuẻ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
là đơn giá trúng đấu giá.

7.2.
Tiền thuê đất đối với trường hợp trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê
Người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất
phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường
hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải
nộp như trường họp giao đất có thu tiền sử dụng đất
có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sừ
dụng đất.

B. BÒI THƯỜNG, HÒ TRỢ THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ
I. THU HÒI ĐẤT
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của pháp luật về đất đai.
23


1. Các trường họp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triểr
kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiềr
sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sỉ
dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngâĩ
sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hànị
năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặ(
không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đấ
không có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc khônị
đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngườ
thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa VỊ
đối với Nhà nước;
24


- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà
không được gia hạn khi hết thời hạn;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng
trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu
năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám
tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong
thòi hạn hai mươi bốn tháng liền;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện
dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn
mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu
tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất đó cho phép.
2 .Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, iọi ích quốc gia, lọi ích công cộng
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
trong những trường hợp sau:
- Sử dụng đát cho mục đích quốc phòng, an ninh;
- Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất;
25

- Sử dụng đât đê xây dựng trụ sở của tô chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao;
- Sử dụng đất để xây dựng các công trình cônị
cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
- Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng
đặc dụng;
- Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;
- Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường
giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sỉi
dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư được cc
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngà}
đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngà}
đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩrr
quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết 1)
do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương ár
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi
thường, giải phóng mặt bàng, tái định cư đã được co
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bc
công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đấl
phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
26


3. Cưỡng chế thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành
quyết định thu hồi đất thì ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.
Việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có
đủ các điều kiện sau đây:
- Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định.
- Quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn
giao đất mà người có đất bị thu hồi không bàn giao
đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng;
- Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bàng, ủ y ban nhân dân và
ủ y ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã
vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi
không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho
Nhà nước;
- Có quyết định cưỡng chế của ủ y ban nhân dân
cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có
hiệu lực thi hành;
•

♦

'

- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định
cưõng chế. Trường họp người bị cưỡng chế từ chối
nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ
27

bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với úy ban
nhân dân cấp xã niêm yết công khai quyết định cưỡng
chế tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
thu hồi.
Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp
quyết định cưỡng chế hoặc ngày niêm yết công khai
quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế không
bàn giao đất thì ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo, tổ
chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định
của pháp luật.
Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành
quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
4. Thẩm quyền thu hồi đất
ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức.,
cá nhân nước ngoài.
ủ y ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không
được ủy quyền.
28