Một Số Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Định Giá Đất Nhằm Phục Vụ Công Tác Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng Tại Phường Vạn Mỹ, Quận Ngô Quyền, Tp Hải Phòng

Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Lời mở đầu
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố
dân c, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng ...
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và giá trị sử dụng và
biểu hiện dới hình thái tiền tệ của giá là giá cả đất đai.
Quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm 7 nội dung, trong đó định giá,
phân hạng đất là một nội dung rất quan trọng, nó phản ánh mặt kinh tế của
đất. Nhà nớc xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng
thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, của mỗi địa phơng
phải theo quy hoạch tổng thể về đất đai nên Nhà nớc phải thu hồi một phần
đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Khi thu hồi đất Nhà nớc
thực hiện việc đền bù cho các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi.
Thực tiễn những năm qua cho thấy, khi xác định giá các loại đất để
phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tuy đã căn cứ vào giá thị trờng song chủ yếu vẫn dựa vào các yếu tố chủ quan, cha xuất phát từ việc
nghiên cứu các yếu tố chi phối tới giá đất. Nên mức giá đền bù các loại đất
cha phản ánh hết giá trị thực của nó. Vì vậy, tìm hiểu về phơng pháp xác
định giá đất nhằm phục vụ hiệu quả công tác đền bù giải phóng mặt bằng là
một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nớc về đất đai.
Sau một thời gian tìm hiểu, nghiên cứu tại Viện nghiên cứu Địa chính,
em đã quyết định chọn đề tài:

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả định giá đất nhằm
phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại phờng Vạn Mỹ
- quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ 5 - thành

phần 2A)
cho Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình với mong muốn góp phần nhỏ bé
nhằm từng bớc hoàn thiện hệ thống lý luận về phơng pháp xác định giá đất,
cải thiện thực trạng, đa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất l1


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

ợng công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở nớc ta nói chung và tại Thành
phố Hải Phòng nói riêng.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài không bao gồm toàn bộ vấn đề về định
giá đất, mà chỉ giới hạn trong phạm vi định giá đất để phục vụ công tác đền
bù giải phóng mặt bằng.
Những nghiên cứu của đề tài xây dựng trên t tởng kinh tế, quản lý Nhà
nớc về đất đai theo định hớng XHCN và đợc tiến hành theo phơng pháp
nghiên cứu tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh.
Kết cấu đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận gồm có 3 chơng:
Chơng I

: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.

Chơng II : Thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại phờng
Vạn Mỹ - quận Ngô Quyền - TP Hải Phòng (Dự án Quốc lộ 5 - thành
phần 2A).
Chơng III : Một số giải pháp nâng cao hiệu quả định giá đất nhằm
phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nghiên cứu, trao đổi và học hỏi nhng do
thời gian có hạn, kiến thức và trình độ còn hạn chế, vấn đề nghiên cứu còn

mới và phức tạp nên Chuyên đề này khó tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy,
em mong nhận đợc những ý kiến nhận xét, đánh giá của các thầy cô và bạn
đọc.
Em xin chân thành cảm ơn PGS. TSKH. Lê Đình Thắng - chuyên
ngành Kinh tế & Quản lý Địa chính trờng Đại học Kinh tế quốc dân, TS. Vũ
Đình Chuyên và các anh, chị ở Viện nghiên cứu Địa chính đã nhiệt tình giúp
đỡ, đóng góp ý kiến trong quá trình em thực hiện chuyên đề này.

2


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Chơng I
Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
I. Tổng quan về giá đất

1. Tổng quan về giá đất trên Thế giới
Đất đai là quà tặng của thiên nhiên, là kết quả của đấu tranh, lao động
của nhân dân trải qua bao thế hệ. Đất đai là chỗ đứng để loài ngời tồn tại và
phát triển, nó đóng vai trò quan trọng đối với mọi ngành sản xuất. Chính vì
thế Mác đã nói: Đất là cha, sức lao động là mẹ sản sinh ra mọi của cải. Với
t cách là một hàng hoá, đất đai cũng có đầy đủ những thuộc tính nh mọi hàng
hoá khác đó là: Giá trị và giá trị sử dụng. Nhng khác với các hàng hoá thông
thờng, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con ngời chỉ tác động chuyển trạng
thái đất đai cha sử dụng sang sử dụng nên có thể coi đất đai là một loại hàng
hoá đặc biệt.
* Giá trị: khác với những gì mà con ngời thấy đợc trong cuộc sống của

mình, đất đai tồn tại trớc con ngời vì thế đất đai không thể do con ngời tạo ra
mà nó là sản phẩm của tự nhiên, do tự nhiên trao tặng con ngời. Do đó, với ý
nghĩa đất nguyên thuỷ, tức là cha có sự tác động của con ngời và đầu t vốn
thì đất không có giá trị. Nhng vấn đề đa ra nghiên cứu không đơn thuần là
đặc tính tự nhiên của đất mà là đặc tính kinh tế của đất, nghĩa là đất đã có sự
tác động của con ngời theo phơng thức trực tiếp hay gián tiếp thì lúc đó đất
đai đã trải qua quá trình lao động và chiếm hữu. Nhìn một cách bao quát hơn
ngay cả đất khi cha đợc đa vào sủ dụng với mục đích cụ thể nào thì ngay bản
thân trong đất cũng đã chứa đựng sự kết tinh lao động của con ngời mang
tính trừu tợng và gián tiếp nh: việc bảo vệ lãnh thổ, bảo vệ môi trờng sinh
thái ... Nh vậy, khi tham gia vào thị trờng với t cách là một hàng hoá đặc biệt,
đất đai chứa một lợng lao động nhất định và chính lợng lao động này đã tạo
lên giá trị ban đầu của đất, giá trị nguyên thuỷ.
* Giá trị sử dụng: Đất đai có một lợng giá trị sử dụng vô cùng to lớn:
đất là địa bàn sinh sống của con ngời, là nguyên liệu sản xuất của một số
ngành, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng ...

3


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu sự hình thành và phát triển của thị
trờng đất đai ở các nớc với những thể chế chính trị khác nhau đã cho ta thấy
đợc tính tồn tại khách quan của giá đất và thị trờng đất đai:
- ở các nớc theo nền kinh tế thị trờng, đất đai không những đợc mua
bán tự do mà còn đợc cho thuê một cách rộng rãi, mua bán tự do đợc hiểu là:
Ngời không nhu cầu mà có đất thì bán - ngời có nhu cầu thì mua. Việc

chuyển nhợng cũng nh cho thuê đất đai đợc coi là biện pháp nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất.
Xu hớng tăng cờng sự can thiệp của Nhà nớc vào thị trờng đất đai và
giá đất theo hớng tích cực đã làm cho khả năng tăng thu cho ngân sách Nhà
nớc ngày càng cao. Do tính chất không tái tạo đợc của đất nên thị trờng đất
mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trờng các loại hàng hoá khác.
- Tại các nớc t bản phát triển chế độ sở hữu t nhân về đất đai đã thúc
đẩy quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao, thị trờng đất đai cũng mang
tính chất đặc biệt, tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế
t bản, các quốc gia thờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất mà hạn
chế áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trờng đất.
- Rút kinh nghiệm của các nớc đi trớc, các nớc đang phát triển đang thi
hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trờng đất đai theo hớng giảm bớt
tốc độ và quy mô tích tụ đất nh một tất yếu của sở hữu đất đai trong nền kinh
tế thị trờng, nhằm mục đích toàn dân có đất hay đảm bảo cho số đông nông
dân có ruộng, Chính phủ các nớc đa ra: Chính sách hạn điền. Ví dụ ở
Băng-la-đét theo đạo luật của Nhà nớc ban hành năm 1950, mỗi gia đình đợc
sở hữu diện tích đất trồng trọt không quá 13,5 ha, mỗi thành viên trong gia
đình đợc sở hữu tối đa 1,35 ha đất canh tác, cộng với 13,5 ha đất ở, nếu vợt
quá giới hạn trên phải đợc Nhà nớc cho phép. Những giới hạn này cũng đợc
điều chỉnh vào những thời gian khác nhau. ở Philipin, giới hạn cho một hộ
đầu năm 1950 là 100 ha, giữa năm 1973 và cuối năm ấy là 24 ha. Đến năm
1978 giới hạn tối đa đợc điều chỉnh ở mức 7 ha cho một hộ. Bằng cách quy
định hạn điền, các nớc này đã giúp các tá điền từ vị trí là ngời lĩnh canh sang
vị trí ngời chủ ruộng đất.
- Trớc đây ở một số nớc XHCN Đông Âu nh: Nam T, Ba Lan ... vẫn
tồn tại chế độ t nhân thuê ruộng, các cơ sở kinh doanh t nhân thuê ruộng đất

4

Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

của Nhà nớc hoặc của t nhân để kinh doanh. Việc cho thuê đất và mua bán
đất đã giúp cho nông nghiệp ở các nớc này phát triển năng động hơn.
- Thực tế đối với những nớc đang trong giai đoạn tăng trởng kinh tế
hoặc có sự đầu t mạnh từ phía nớc ngoài vào thờng xuất hiện những cơn sốt
giá đất một cách khó kiểm soát, nhng đặc điểm của các cơn sốt giá này thì
chỉ tập trung vào những nơi có nhu cầu cao về đất nh: đô thị, khu công
nghiệp, khu chế xuất. Khi có những cơn sốt giá đất thì hầu hết không có sự
can thiệp của Nhà nớc trừ khi nó ảnh hởng tới việc đầu t của nớc ngoài vào
trong nớc thì Chính phủ, lúc đó bằng các chính sách và công cụ quản lý khác
tức thời can thiệp vào thị trờng nhà đất.
Do đặc điểm của đất là có giới hạn về số lợng, đây là nguyên nhân của
xu hớng tăng giá đất và các cơn sốt giá đất. Và tính không tái tạo đợc và
không di chuyển của đất đai đã tạo điều kiện phát sinh và tăng trởng mạnh
của địa tô chênh lệch, nhất là trong điều kiện thời kỳ đầu phát triển của Chủ
nghĩa T bản. Ngày nay, không còn khả năng phân chia lại đất đai bằng chiến
tranh, trong khi đó mức độ tích tụ t bản đạt tới trình độ cao, nhu cầu mở rộng
thị trờng, mở rộng lĩnh vực đầu t đã thúc đẩy khả năng tăng giá đất.
Tình hình định giá đất ở một số nớc trên Thế giới:
- Định giá chung (bao gồm cả đất và các công trình kiến trúc, cây lâu
năm gắn liền với đất) ở Thuỵ Điển: Định giá phải chỉ ra đối với những bất
động sản phải đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp
luật. Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định
giá, định giá bất động sản theo những nguyên tắc đồng bộ hợp lý.
- Đài Loan: Trong nội dung định giá đất thì đất trống hay giá trị của
đất và các công trình xây dựng trên đất là một khái niệm kinh tế, dù là để

trống hay đợc cải tạo đất vẫn đợc đề cập nh một bất động sản hay khả năng
đáp ứng nhu cầu cuộc sống của con ngời. Cơ sở của việc đinh giá là tính chất
duy nhất, khả năng tồn tại lâu dài, sự cố định của địa điểm, nguồn cung tơng
đối hạn chế và việc sử dụng xác định của địa điểm.
- ở Đan Mạnh có một trung tâm quản lý quốc gia thực hiện việc định
giá bất động sản có sự hỗ trợ của các đô thị, cơ quan quản lý này có 3 cấp.
Trớc kia việc định giá bất động sản thực hiện 4 năm một lần vào đầu năm, kể

5


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

từ năm 1998 định giá bất động sản đợc thực hiện hàng năm để tăng khả năng
giải quyết khiếu lại.

2. Tổng quan về thị trờng đất Việt Nam
2.1. Giai đoạn trớc năm 1945: Thời kỳ này quyền sở hữu tối cao về
ruộng đất thuộc Nhà nớc, đây là quyền lực đặc trng tối cao của Nhà nớc Phơng Đông. Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ Nhà nớc còn có quyền lực tối
cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nh một quyền sở hữu. Quyền sở hữu tối
cao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm mọi nguồn lợi thu đợc
từ đất vào tay Nhà nớc của những ngời cầm quyền mà còn thể hiện vai trò
của Nhà nớc. Với lý do Nhà nớc là ngời có công trong việc trợ giúp và tổ
chức các cuộc khai phá ruộng đất. Do điều kiện đất nớc nằm trong sự kiểm
soát của thực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tầng lớp địa
chủ ... Lúc này giá đất đợc thể hiện bằng tiền nhng cũng có khi đợc quy đổi
bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng
lớp địa chủ.

Dới thời kỳ nhà Lý, Trần loại sở hữu t nhân đã đợc pháp luật hiện hành
công nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể nh một văn khế bán ruộng
công. Đến đời hậu Lê ruộng đất t hữu dần dần phát triển đến mức lấn át
ruộng công, khi thực dân Pháp xâm lợc nớc ta chúng cũng áp đặt phơng thức
quản lý đất đai theo kiểu nh ở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữu t nhân đất
đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán.
2.2.Giai đoạn từ năm 1945 - 1980: Các hiến pháp năm 1946 và năm
1959 của nớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà đã khẳng định có các hình thức
sở hữu về đất sau:
+ Hình thức sở hữu Nhà nớc.
+ Hình thức sở hữu tập thể.
+ Hình thức sở hữu t nhân.
Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nớc và sở hữu tập thể
đợc coi là hình thức sở hữu cơ bản và đợc u tiên. Vì vậy trong thời kỳ này tuy
đất đai vẫn đợc pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá

6


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

của đất đai cũng nh những loại đất đợc phép mua bán bị hạn chế dần theo
quá trình công hữu hoá đất đai.
Do xuất phát từ điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội và bỏ qua các tiền
đề kinh tế nên Nhà nớc ta trong giai đoạn này tuy vẫn thừa nhận việc mua
bán đấtđai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính, để tiến hành quản lý
cũng nh chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho các mục
đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dần

các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng việc quốc hữu hoá đất
đai trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp năm 1980 chính thức xoá bỏ tính chất
hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai.
2.3. Giai đoạn 1980 - 1992: Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế
của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất đợc xem là không có giá trị.
Từ năm 1989 kinh tế Việt Nam bắt đầu xu thế ổn định dần và có tăng
trởng. Mức tăng trởng GDP bình quân hàng năm trong 5 năm (1985- 1990)
đạt 8,5%, cùng sự ổn định và phát triển kinh tế và tăng cờng đầu t trong nớc.
Đất đai trở thành đối tợng đầu t sinh lợi cao. Việc thay đổi mục đích sử dụng
đất bắt đầu nảy sinh cùng với nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất hoặc
thuê đất. Các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày càng phát triển.
Trớc khi có Luật đất đai do nhu cầu tự nhiên của cuộc sống việc mua bán nhà
diễn ra công khai hoặc ngấm ngầm, mặc dù thị trờng hoàn toàn mang tính bất
hợp pháp. Mâu thuẫn này đã kìm chế sự phát triển của thị trờng sử dụng đất,
làm cho ngân sách Nhà nớc mất đi một nguồn thu quan trọng, cũng từ đó tạo
ra khe hở pháp luật.
Bên cạnh đó các quy định pháp luật đối với đất dai chỉ thiên về mặt
hành chính mà không chú ý đến mặt kinh tế cộng với sự ảnh hởng nặng nề
của cơ chế quan liêu bao cấp, các tiêu cực trong việc quản lý, giao đất diễn ra
ngày càng nhiều.
Tháng 4 năm 1990 sau khi Quốc hội ban hành Luật đầu t nớc ngoài tại
Việt Nam, Bộ tài chính đã có quyết định số 210/VP ngày 1/4/1990 quy định
khung giá cho thuê đối mặt đất, mặt nớc, mặt biển đối với các hình thức đầu
t nớc ngoài tại Việt Nam. Đây là khung giá đất đầu tiên tại nớc ta. Tuy còn
hạn chế, nhiều điểm cha hợp lý song nó đã cung cấp đợc căn cứ pháp lý để
quản lý và kiểm tra việc sử dụng đất đai. Nhà nớc cha công nhận quá trình

7

Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

chuyển nhợng đất đai dới bất kỳ hình thức nào, điều đó tạo ra khe hở trong
việc quản lý đất đai dẫn tới tình trạng mua bán chuyển nhợng đất đai ngầm
không thể kiểm soát đợc.
2.4. Giai đoạn 1992 đến nay: Hiến pháp năm 1992 đã trở lại thừa
nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu, song với điều kiện kinh tế xã hội,
chính trị của nớc ta, sở hữu toàn dân về đất đai là tất yếu khách quan. Vấn đề
cốt lõi đợc đặt ra là xây dựng và thực hiện chế độ sở hữu này nh thế nào để
đảm bảo mục tiêu đề ra: Đảm bảo công bằng xã hội trên cơ sở quản lý và
khai thác tốt nhất những tiềm năng của đất vì mục tiêu: Dân giàu, nớc mạnh,
xã hội công bằng văn minh.
Với t cách là một t liệu sản xuất đặc biệt trong nền sản xuất hàng hoá,
đất đai không chỉ đơn giản là điều kiện sinh tồn mà còn là yếu tố đầu vào của
sản xuất hàng hoá, là điều kiện thực hiện lợi ích kinh tế, đất tham gia quan hệ
thị trờng và trở thành hàng hoá đặc biệt, đất tham gia vào thị trờng dới hai
góc độ:
+ Là địa bàn sản xuất ra sản phẩm hàng hoá cung cấp cho thị trờng.
+ Bản thân đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá các u điểm và hạn chế các giải pháp có
tính đến sự tác động trớc mắt và lâu dài, Hiến pháp năm 1992 một lần nữa
ghi nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu, để đảm bảo quyền lợi và
nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, mở rộng quyền năng cho ngời sử dụng đất,
phát triển các quan hệ đất đai trong điều kiện sản xuất hàng hoá, đa quan hệ
đất đai từ quan hệ phân phối hiện vật bớc sang quan hệ giá trị, đất đai trở
thành một tài sản có giá (tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993).
Thi hành Luật đất đai năm 1993, này 6/11/1993 Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 80/CP về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung

của Nghị định này chỉ quy định mức giá tối thiểu mà không quy định mức
giá tối đa, nên khi triển khai thực hiện thì gặp không ít những khó khăn. Vì
vậy, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP về việc ban
hành khung giá các loại đất bao gồm cả mức giá tối thiểu và mức giá tối đa
thay thế Nghị định số 80/CP với mục đích đảm bảo cho Nhà nớc quản lý đất
đai nói chung và giá đất nói riêng sao cho đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên,
giá quy định của Nhà nớc thấp xa so với thực tế trên thị trờng, do khi xây
8


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

dựng bảng giá đất, Nhà nớc chỉ căn cứ vào mục đích là xây dựng giá sao cho
khi thu thuế Nhà nớc thu đợc hiệu quả cao nhất chứ không dựa vào giá đất
biến động trên thực tế, dẫn đến tình trạng khi áp giá này để thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất thì Nhà nớc thất thu,
song nếu để đền bù cho dân khi thu hồi đất thì dân quá thiệt thòi. Vì vậy, để
khắc phục tình trạng này cần phải điều tiết giá của Nhà nớc, để giá của Nhà
nớc dần sát thực tế trên thị trờng.

3. Các cơ sở hình thành của giá đất
3.1. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai của nớc ta năm 1993 đã công nhận đất có giá trị ở Điều 12
: Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất ....
Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CP
ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị
định 87/CP thay thế cho Nghị định 80/CP. Gần đây hơn nữa vào ngày

13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số K nhằm
để mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP. Ngay sau đó
Thông t liên bộ số 94/TT-LB đợc ban hành cũng hớng dẫn thêm hình thức
xác định giá đất theo cơ chế đấu thấu quyền sử dụng đất.
3.2. Cơ sở lý luận
Khi xét quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trờng, việc đánh giá lợi
nhuận thu đợc từ việc sử dụng đất và phân phối lợi nhuân đó trở thành cốt lõi.
Các nhà kinh tế thờng đề cập đến phạm trù Địa tô T bản của Mác để đa ra
công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết. Lợi nhuận thu đợc từ đất đai bao
gồm 3 loại địa tô:
+ Địa tô chênh lệch 1: đợc tạo ra do sự chênh lệch về u thế của điều
kiện tự nhiên giữa 2 mảnh đất cùng diện tích. Do đất đai thuộc sở hữu toàn
dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ đợc thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nóc.
+ Địa tô chênh lệch 2: là loại địa tô đợc tạo ra do mức độ đầu t vào đất
của ngời sử dụng đất, ngời sử dụng đất đợc hởng toàn bộ loại địa tô này vì
9


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

vậy địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích ngời sử dụng đất có hiệu
quả.
+ Địa tô tuyệt đối: là loại địa tô đợc tạo ra do sự chênh lệch giữa giá cả
sản xuất cá biệt với giá thị trờng của loại sản phẩm hàng hoá đợc sản xuất từ
việc sử dụng đất. Địa tô tuyệt đối đợc hình thành do quan hệ cung cầu, nó
quyết định cơ cấu đầu t vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá
trình sản xuất hàng hoá. Không có chế độ độc quyền t hữu đất đai thì địa tô
tuyệt đối đợc xoá bỏ, cơ cấu đầu t vào các mục đích sử dụng khác nhau sẽ do

Nhà nớc điều tiết.
Nh vậy, giá đất và thuế đất đợc hình thành trên cơ sở lợi nhuận thu đợc
từ việc sử dụng đất nhằm xác định đúng địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh
lệch 2.
3.3. Cơ sở khoa học
Qua quá trình nghiên cứu ngời ta đa ra công thức xác định giá đất nh
sau:
Địa tô
Giá đất=

-----------------------------Tỷ suất lợi tức ngân hàng

Công thức này đã phản ánh đợc giữa ngời mua và ngời bán đất đều thu
đợc một khoản lợi nhuận và ngời mua đất sẽ thu đợc một khoản lợi tô cao
hơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác sử dụng đất có hiệu quả. Ngời bán ở
đây sẽ mất quyền sử dụng đất nhng đợc sở hữu một khoản lợi tức ngân hàng
tơng đơng với số lợi tô thu đợc khi còn là chủ sử dụng đất. Còn ngời mua đã
bỏ ra một lợng tiền tơng đơng để sử dụng đất hiệu quả hơn nhằm thu đợc một
khoản lợi tô cao hơn lợi tức ngân hàng.

4. Đặc điểm của giá đất
So với các loại hàng hoá thông thờng, giá đất có những đặc điểm sau
đây:

10


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

- Giá đất còn đợc biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giữa giá đất
và tiền thuê cũng tơng tự nh quan hệ giữa vốn đầu t và lợi nhuận, chỉ cần biết
tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra đợc.
- Yếu tố có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là
quyền lợi và lợi ích có đợc từ đất đai, nên giá đất cũng xuất phát từ đó.
- Hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một
tiêu chuẩn đơn giản nh các hàng hoá thông thờng, do tính khác biệt rất lớn
nên không thể hình thành một thị trờng hoàn chỉnh một cách đơn thuần.
- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh
giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lợng vốn đầu t mang tính khống chế.
Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhng những
chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu
quả thực tế.
- Khác với quy luật cung - cầu thông thờng, giá đất chủ yếu phụ thuộc
vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng cung nhìn tổng quát là từ
tự nhiên, ít thay đổi và có giới hạn.
- Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với
gía cả hàng hoá thông thờng - từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá
trong việc định giá đất.
- Giá đất luôn có xu thế tăng cao vì những lý do sau đây:
+ Đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng.
+ Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi
nhuận xã hội giảm.
- Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với
giá cả hàng hoá thông thờng, do thị trờng đất đai là không hoàn thiện.
- Trong quá trình sử dụng không phải khấu hao mà có nhiều trờng hợp
càng sử dụng giá cả càng tăng (trừ trờng hợp thuê đất đã trả trớc một lần).

5. Các yếu tố ảnh hớng tới giá đất

Giá đất cũng nh các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các
quy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh.
11


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Trong khuôn khổ bài viết này, em xin đề cập tới 3 yếu tố ảnh hởng lớn
nhất tới giá đất đó là: mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệ
cung cầu.
5.1. Mục đích sử dụng
Mục đích sử dụng do quy hoạch đô thị quy định, mục đích sử dụng có
thể thay đổi theo thời gian khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép,
vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng tại thời điểm
xác định. Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao nhng lại đợc sử dụng vào
mục đích công cộng thì không có giá, tơng tự nh vậy nếu quy định nó là đất
nông nghiệp trong đô thị thì nó cũng chỉ đợc xác định giá đất nh giá đất nông
nghiệp hoặc để ở thì nó đợc xác định theo giá đất để ở ... Hơn nữa mục đích
sử dụng đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức đợc Nhà nớc giao
đất cho nên mục đích sử dụng đất đóng vai trò là một trong những yếu tố
quan trọng trong việc quyết định giá đất.
5.2. Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời
Khác với các loại hàng hoá thông thờng, đất đai là loại hàng hoá đặc
biệt chính vì thế giá cả của đất đai còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố
khác, có thể chia làm 4 nhóm sau:
* Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí bất động sản.

- Phạm vi rộng, hẹp của vùng lân cận.
- Kích thớc hình thể thửa đất.
- Hiện trạng đờng phố, ngõ xung quanh thửa đất.
* Yếu tố pháp luật:
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc.
- Tình trạng pháp lý của thửa đất.
* Yếu tố xã hội.
- Tốc độ phát triển của xã hội.
- Sự thay đổi về mặt dân số.
12


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

- Đặc điểm của khu dân c.
- Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán của ngòi dân trong vùng.
* Yếu tố kinh tế:
- Giai đoạn hiện tại của chu kỳ vận động của thành phố, thị xã, vùng
lân cận của thửa đất đó.
- Hiện trạng sử dụng đất.
- Các loại thuế hiện hành.
- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát.
- Khả năng đáp ứng tín dụng của hệ thống tín dụng.
ở nớc ta, Nhà nớc là ngời sở hữu tối cao và duy nhất đối với đất đai
trên phạm vi toàn quốc, nhng không trực tiếp sử dụng mà lại giao cho các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo thời hạn quy định. Tuy nhiên, trong
xã hội ta địa tô đã mang bản chất giai cấp khác hẳn, nó không còn là công cụ

bóc lột mà là công cụ kinh tế trong tay Nhà nớc nhằm phục vụ cho lợi ích của
toàn xã hội, nhng xét về mặt kinh tế nó vẫn biểu hiện của khả năng sinh lợi
của đất và bị ảnh hởng của các yếu tố sau:
- Quy hoạch đợc coi là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất vì nó tác
động đến mảnh đất làm cho tăng hoặc giảm khả năng sinh lợi do vị trí của
mành đất đem lại trong tơng lai khi quy hoạch.
- Về loại đô thị: Hiện nay đợc xác định trên cơ sở quyết định số
132/HĐBT ban hành ngày 5/5/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng về việc
phân loại đô thị. Tuy nhiên, khung giá đất đô thị không chỉ phụ thuộc vào
loại đô thị mà còn phụ thuộc vào vị trí của nó trong đô thị.
- Vị trí của thửa đất có ý nghĩa quyết định đến giá đất. Cũng vì thế để
có cơ sở xác định giá đất ta phải tiến hành điều tra thị trờng, có nhiệm vụ
phải xác định đợc hệ thống các trung tâm thu hút và vùng ảnh hởng của nó,
hệ thống các trục đờng.
- Vấn đề lãi suất ngân hàng: Giá cả đất đai có cốt lõi là địa tô t bản hoá
nghĩa là giá đất đai bằng một số tiền mà nếu gửi vào ngân hàng sẽ thu đợc lợi
tức ít nhất bằng số tiền thu đợc từ mảnh đất đó.

13


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Giá trị sinh lời của đất là nhân tố quan trọng bậc nhất tác động mạnh
đến giá đất. Thông qua một số yếu tố ảnh hởng tới giá đất ở trên có thể cho ta
thấy giá đất bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả vĩ mô và vi
mô. Vì vậy, khi định giá đất Nhà nớc cần phải tính đúng và đủ các yếu tố cấu
thành nên giá đất. Tuy nhiên, trong một số trờng hợp ta có thể lợng hoá một

số yếu tố không ảnh hởng nhiều trong những trờng hợp cụ thể, song để có
một mức giá phù hợp Nhà nớc phải tham khảo giá đất trên thị trờng, vì giá
đất trên thị trờng bao giờ cũng là giá phản ánh trung thực nhất.
5.3. Quan hệ cung cầu - Quy luật chi phối thị trờng đất đai
Cung - cầu là nhân tố động có ảnh hởng chi phối tới giá đất, làm
cho giá đất luôn luôn biến động. Khả năng cung về đất trên thị trờng của
một vùng mang tính ổn định về số lợng cũng nh vị trí. Còn về nhu cầu của
con ngời hay chính là cầu về đất thì chúng luôn luôn có sự thay đổi. Chính
vì thế do đặc điểm này đã tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các
địa phơng khác nhau. Nhng thông thờng mối quan hệ giữa cung - cầu ở
thành phố biến động nhiều hơn giá đất ở nông thôn.
- Tại thị trờng thành phố, cung về đất có hạn, song cầu về đất luôn
tăng (vì đất đai có hạn nhng sức sản xuất thì vô hạn, dân số ngày càng tăng
lên). Do đó dới tác động của quy luật cung - cầu, giá đất có xu hớng ngày
càng tăng và đợc thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu, nói
cách khác giá đất luôn có xu hớng đợc thiết lập ở điểm cao hơn để cân bằng
lợng cung có hạn và lợng cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng.
Nếu biểu diễn quan hệ cung - cầu qua đồ thị cung là một đờng thẳng đứng
có xu hớng dịch sang trái do cung về đất là có hạn và thậm trí có xu hớng
giảm, trong khi đó đờng cầu về đất luôn dịch chuyển về bên phải và lên trên
do cầu về đất luôn tăng, giá đất tăng từ Po đến P1 (xem đồ thị A). Nếu tr ờng
hợp cung về đất dịch chuyển sang trái song vẫn là đờng thẳng đứng và
cầu vẫn vận động nh trong trờng hợp đầu thì giá tăng là Po P1 (xem đồ
thị B).
Đồ thị A
Giá

14

Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp

Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh K39

P1

CÇu
D1

Po

CÇu
Do

DiÖn tÝch cã quyÒn sö dông

15


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Đồ thị B
Giá

Cung

Cung

P1
Cầu
P1

D1

Po

Cầu

Po

D2
Diện tích có quyền sử dụng

So với giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giá đất đô thị chịu ảnh hởng
của quy luật cung - cầu mạnh mẽ hơn, bởi vì đối với đất nông nghiệp, lâm
nghiệp cung về đất có hạn và có xu hớng giảm xuống, tuy cầu có tăng
nhng tăng không cao so với mức tăng cầu của đất xây dựng đô thị. Thực tế
ở thành phố, thu nhập từ việc sử dụng đất đô thị cao hơn nhiều so với thu
nhập từ việc sử dụng đất nông lâm nghiệp nên cầu về đất đô thị luôn cao
hơn và làm cho giá đất đô thị có xu hớng ngày càng cao.
Tuy nhiên tốc độ tăng giá tuỳ thuộc vào từng thời kỳ theo quy luật
cung - cầu tức là tuỳ thuộc vào yếu tố tác động vào cung hoặc cầu trong từng
giai đoạn.

II. Phơng pháp xác định giá đất

1. Khái niệm định giá đất
Đất đai với t cách là một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ
trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích.
16


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô
hạn về thời gian sử dụng.
- Có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết cách sử dụng
và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã đợc khi thác sử dụng)
không những không mất đi mà có xu hớng tăng lên.
Đất đai với t cách là một loại hàng hoá. Vì vậy, về nguyên tắc việc
định giá đất cũng giống nh việc định giá hàng hoá thông thờng khác. Mặt
khác, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không
gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về
tâm lý, xã hội. Do đó, định giá đất chỉ có thể là sự ớc tính về mặt giá trị mà
không thể tính đúng, tính đủ nh định giá hàng hoá thông thờng.
ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình,cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
Nhà nớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào
các mục đích xác định. Ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất có các
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với các đặc điểm nêu trên, ta có thể đa ra
khái niệm về định giá đất nh sau:

Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định, tại

một thời điểm xác định.

2. Mục đích của định giá đất
Mục đích của định giá đất là để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất mà không phải trả tiền đất, thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt Nam, kê biên bất động sản
gắn với quyền sử dụng đất đai, cho thuê đất và làm cơ sở cho việc tính đền bù
thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất.

3. Những nguyên tắc chung về định giá đất
- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị. Yếu tố
quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của bất động sản có tác động
tới giá cả thị trờng.

17


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất.
Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi
vùng giá trị lại có thể phân chia thành tiểu vùng để các điều kiện tác động tới
giá trị đợc tính toán với những nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố có
tác động quyết định tới giá trị.
- Nếu có những yếu tố quyết định tới giá trị mà đã không đợc tính đến
khi xác định giá trị cơ sở. Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên tiêu chuẩn của
từng yếu tố. Trờng hợp này giá trị tiêu chuẩn phải đợc điều chỉnh, sự điều

chỉnh này gọi là sự điều chỉnh vì những điều kiện đặc biệt.
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở
cho vùng.
- Không đợc phép tự ý thêm giá trị vào các yếu tố.
- Giá trị nhà đợc tính nh giá trị cộng vào bất động sản.
- Giá trị đất, vị trí đất, giá trị nông nghiệp, giá trị của rừng, giá trị đất
lâm nghiệp khác đợc tính nh đất đã đợc cấp nhng cha sử dụng và cha
đợc phép xây dựng trên đất.
- Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhng việc sử
dụng này không đợc phép khác với quy hoạch, vì quy hoạch đất đảm bảo đất
có giá trị cao hơn.
- Đất cha sử dụng khi định giá phải sử dụng những nguyên tắc về sử
dụng đất.
Định giá đất là một yếu tố quan trọng không thể thiếu đợc trong công
tác định giá tài sản nói chung. Nó giúp cho Nhà nớc có thể đánh giá đúng đợc giá trị tài sản để thực hiện thu đúng, thu đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn
thu cho ngân sách Nhà nớc.

4. Các phơng pháp xác định giá đất
4.1. Phong pháp xác định giá đất trên Thế giới
Trên Thế giới để xác định giá đất, có 4 phơng pháp cơ bản nh:
- Phơng pháp thông tin thị trờng.

18


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

- Phơng pháp thu nhập.

- Phơng pháp giá thành.
- Phơng pháp giá trị thặng d của đất.
Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục
đích khác nhau. Vì vậy, việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp để có đợc kết quả định giá gần sát với giá trị thực tế là vấn đề quan trọng đối với ng ời làm công tác định giá. Và trên thực tế có 3 phơng pháp đợc sử dụng phổ
biến tại các nớc trên Thế giới đó là:
- Phơng pháp thông tin thị trờng.
- Phơng pháp thu nhập.
- Phơng pháp giá thành.
4.1.1. Phơng pháp định giá đất của Thái Lan
- Phơng pháp so sánh: đây là phơng pháp dựa trên cơ sở giá đã bán trên
thị trờng của các thửa đất có nhiều đặc điểm tơng đối giống so với thửa đất
thuộc đối tợng xem xét, để ớc tính giá trị thực của thửa đất.
- Phơng pháp giá thành (hay còn gọi là phơng pháp chi phí): Phơng
pháp này chủ yếu đợc áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc
ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trờng: nhà thờ, chùa chiền, trờng học, bệnh
viện, công sở ... Phơng pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: Giá
thị trờng của một tài sản sở hữu có khuynh hớng bị áp đặt bởi giá mua sắm
một tài sản sở hữu thay thế có cùng giá trị và tiện dụng với giả thiết là sẽ
không gặp phải sự chậm trễ về giá cả khi tiến hành thay thế.
- Phơng pháp đầu t: Phơng pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng
trung bình hàng năm trong tơng lai từ một bất động sản, tơng ứng với một tỷ
lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản (gọi là tỷ lệ vốn hoá) để
tính ra giá trị bất động sản đó. Mặt hạn chế chính của phơng pháp này là
tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi
đó việc xác định chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trớc, vì vậy độ
chính xác kết quả thờng bị hạn chế. Có thể khắc phục bằng cách sử dụng các
phơng pháp khác để kiểm tra, trong trờng hợp kết quả kiểm tra có sự chênh
lệch lớn thì phải áp dụng các phơng pháp khác để kiểm tra.
Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí (Cha kể chi phí về đất).
19

Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Thu nhập ròng
Tỷ lệ vốn hoá =

--------------------Giá trị đất

- Phơng pháp thặng d: Phơng pháp này thờng đợc áp dụng để tính toán
giá trị những bất động sản không phải tuân theo hiện trạng sử dụng mà căn
cứ vào mục đích sẽ đợc áp dụng chúng trong tơng lai, theo quy hoạch đã đợc
cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phơng pháp thặng d là một dạng của
phơng pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai đợc
xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình trừ đi tổng chi
phí và lợi nhuận.
Trong các phơng pháp trên thì phơng pháp so sánh đợc áp dụng là chủ
yếu. Mặt mạnh của định giá đất ở Thái Lan chính là chỗ đã xác định đợc phơng pháp giá phù hợp cho 3 loại bất động sản: đất đai, nhà cửa, nhà chung c.
4.1.2. Phơng pháp xác định giá đất tại Malaysia
Nói chung các phơng pháp đợc áp dụng ở Malaysia cũng tơng tự nh ở
Thái Lan đó là những phơng pháp truyền thống đang đợc hầu hết các nớc trên
Thế giới sử dụng:
- Phơng pháp so sánh.
- Phơng pháp giá thành.
- Phơng pháp đầu t.
- Phơng pháp lợi nhuận: đợc sử dụng để xác định giá đất của các tài
sản đặc biệt nh rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị
của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi từ tài sản đó. Mặt hạn chế

của phơng pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động
sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
4.1.3. Phong pháp xác định bất động sản ở Canada
Phơng pháp này áp dụng các nguyên tắc thay thế, quy luật cung cầu,
cũng nh nguyên tắc cân bằng.

20


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Thu thập số liệu từ các văn phòng trớc bạ, các số đăng ký bất động
sản, cũng nh những ngời đang hoạt động trong lĩnh vực này để so sánh các vụ
mua bán đất tơng tự với các bất động sản mà ta đang xét.
Phơng pháp này dùng để phân giá trị bất động sản từ giá mới nhất của
các tài sản tơng tự trong cùng một khu vực.
4.1.3.1. Phơng pháp giá thành
Phơng pháp này đặc biệt dùng vào trờng hợp sau: nhà tơng đối mới
xây, nhà mà các phơng pháp khác không áp dụng đợc.
Cái khó nhất để áp dụng phơng pháp này là ớc tính độ mất giá, việc
mất giá này có thể do bản thân công trình, do cách sử dụng hay nguyên nhân
kinh tế. Khi nhà mới xây và thoả mãn các yêu cầu tối đa thì sẽ không có vấn
đề gì. Nhng đã khác hẳn khi nhà cũ, khi đó phải tính toán đến sự mất giá.
Các giai đoạn theo phơng pháp giá thành:
- Định giá đất coi nh không có xây dựng gì, theo cách dùng đất hợp lý.
- Tính chi phí xây dựng nhà vào thời diểm đang xét.
- Xét tiền lời mà nhà thầu đã thu đợc.
- Khấu hao giá trị sử dụng của các công trình.

- Cộng thêm vào giá đất các giá trị tu sửa, cải tiến nâng cấp đất đó.
4.1.3.2. Phơng pháp thu nhập
Định giá bất động sản dựa trên những căn cứ: các đơn vị đóng thuế giá
trị định giá phải đạt 75% giá thị trờng (giá thị trờng là giá có khả năng nhất
trong thị trờng mở).
Giá xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng
đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê, định giá phải dựa trên cơ sở những
điều kiện cho thuê trung bình của những bất động sản có thể dùng để so
sánh.
Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trờng, sẽ định
giá theo phơng pháp thu nhập và sự định giá phải dựa trên cơ sở những
nguyên tắc nh: thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu đợc trong
điều kiện đầu t bình thờng ... Nếu phơng pháp thu nhập đủ sức để xem xét,
giá thị trờng sẽ đợc tính theo phơng pháp giá thành. Giá thành hiện tại đợc
21


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

tính bằng giá thành thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả
nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này đợc tính bằng % giá trị từ giữa năm xây
dựng và năm thứ hai trớc năm định giá.
4.2. Phơng pháp xác định giá đất ở Việt Nam
Căn cứ vào Quyết định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội
đồng Bộ trởng nay là Thủ tớng Chính phủ, hiện nay nớc ta có khoảng 600 đô
thị, trong đó có 4 đô thị trực thuộc Trung ơng, 84 thành phố thị xã trực thuộc
tỉnh và trên 500 thị trấn. Các đô thị nớc ta chia làm 5 loại (trong đó có 2 đô
thị loại I, 6 đô thị loại II, 13 đô thị loại III, 87 đô thị loại IV, còn lại là các đô

thị loại V).
Hiện nay, nớc ta có rất ít đất đô thị nhng nó lại có giá trị rất lớn. Đất đô
thị đã đợc định nghĩa tại Điều 55 Luật đất đai, là đất thành phố, nội thị xã và
thị trấn. Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định thêm đất ở
ngoại thành, ngoại thị nếu đợc quy hoạch và sử dụng vào mục đích xây dựng
đô thị cũng đợc quản lý và sử dụng nh đất đô thị.
Căn cứ vào các công trình nghiên cứu xây dựng giá đất của các nớc
trên Thế giới, Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính đã đa ra các phơng pháp
xác định giá đất sau đây:
- Hình thức xác định khung giá do Nhà nớc lập để làm chuẩn mực điều
tiết thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc nh Nghị định số 87/CP của Chính
phủ đã quy định.
- Hình thức xác định hệ số K.
- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng những trờng hợp giao dịch
dân sự, kinh doanh khi mua bán và chuyển quyền sử dụng đất, kể cả những
trờng hợp quyết định giá đền bù thiệt hại về đất cho ngời có đất bị thu hồi.
- Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cho một lô đất có nhiều
đối tợng cùng có nhu cầu sử dụng.
- Hình thức xác định giá thuê đất đợc căn cứ vào giá đất phù hợp với
thị trờng để ấn định tỷ lệ thích hợp.
- Dới đây chỉ đề cập đến phơng pháp xác định khung giá, để Nhà nớc
sử dụng làm công cụ quản lý.
4.2.1. Căn cứ xác định khung giá đất đô thị
22


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

- Quyết định 132/HĐBT ngày 05/05/1990 về phân loại đô thị và phân
cấp quản lý đô thị và Thông t liên Bộ: Bộ xây dựng - Tổ chức cán bộ Chính
phủ số 31/TT/LB ngày 20/11/1990 hớng dẫn quyết định 132/HĐBT.
- Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 và Thông t liên Bộ số 94/TT/LB
ngày 14/04/1994 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP.
- Các số liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trờng) tại địa phơng hình thành qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
4.2.2. Trình tự phơng pháp và nội dung xác định giá đất đối với từng đô thị
Trên cơ sở Nghị định số 87/CP, mỗi địa phơng hiện đang áp dụng trình
tự, phơng pháp và nội dung xác định giá đất khác nhau. Do đó, Nhà nớc cần
quy định thống nhất về trình tự và nội dung xác định giá đất đối với từng đô
thị trong cả nớc, gồm bốn bớc sau:
Bớc 1: Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị: căn cứ vào loại
đô thị và khung giá đất của Chính phủ có thể xác định bảng giá đất chô đô thị
đó.
Bớc2: Điều tra thực trạng giá đất đo thị theo thị trờng tại thời điểm xác
định giá, trong đó cần chú ý:
- Xác định phạm vi, ranh giới đất đô thị.
- Xác định các tuyến đờng chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ giá
theo tuyến.
- Xác định các trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hởng
của nó.
- Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra quy luật phân
bố giá theo điểm, tơng ứng với từng lô đất, tính từ mặt đờng trở vào.
Bớc 3: Phân loại vùng, phân loại đờng và phân loại vị trí đất, phải hoàn
chỉnh căn cứ, tiêu chuẩn phân loại vùng, phân loại đờng và phân loại vị trí,
đảm bảo phù hợp với quy luật phân bổ giá đất theo thị trờng. Đối với đất đô
thị lớn, vùng nội thành có thể chia làm nhiều vùng, sau đó là các vùng ven đô
và vùng có khả năng đô thị hoá.

23

Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

Bớc 4: Lập bản đồ giá và xác định khung giá đất cho đô thị. Giá đất
của lô đất trong từng vùng tơng ứng với từng tuyến đờng và có vị trí đợc xác
định theo công thức sau:
Gij = Gk.K
Trong đó: - Gij: Giá đất đô thị i tại vị trí j.
- Gk: Khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định.
- K : Hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng và vị trí.
III. Những quy định về đền bù thiệt hại, giải phóng
mặt bằng
Theo Nghị số 22/1998/NĐ - CP của Chính Phủ về: Về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng; an
ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng quy định:

1. Những quy định chung
1.1. Phạm vi áp dụng
1.1.1.Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng; an ninh quy định tại
Nghị định này là đất đợc xác định tại khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai và đợc quy định chi tiết tại Nghị định số 09/CP ngày 12 tháng 02 năm 1996 của
Chính phủ về chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
1.1.2. Đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng
gồm:
- Đất sử dụng xây dựng đờng giao thông; cầu, cống, vỉa hè, hệ thống
cấp thoát nớc, sông, hồ, đê, đập, kênh mơng và các hệ thống công trình thuỷ
lợi khác, trờng học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ,
công viên, vờn hoa, khu vui chơi giải trí cho trẻ em, quảng trờng, sân vận

động, cơ sở huấn luyện thể dục thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay, bến
cảng, bến tàu, bến xe, vờn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an dỡng.
- Đất xây dựng nhà máy thuỷ điện, trạm biến thế điện, hồ nớc dùng
cho công trình thuỷ điện, đờng dây tải điện, đờng dây tải điện, đờng dây
thông tin; đòng ống đẫn dầu, đờng ống dẫn khí, đài khí tợng thuỷ văn, các

24


Chuyên đề tốt nghiệp

Kinh tế & Quản lý Địa chính K39

loại trạm quan trắc phục vụ việc nghiên cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng
dự trữ quốc gia.
- Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nớc, tổ chức
chính trị - xã hội.
- Đất sử dụng xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự
nghiệp về kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật, và các lĩnh vực
khác của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân
dân.
- Đất do tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời
Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chế
xuất, khu công nghiệp; khu công nghệ cao; khu vui chơi giải trí, khu du lịch
và các dự án khác đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định cấp
giấy phép đầu t theo quy định của pháp luật.
- Đất sử dụng cho dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân c
tập trung và các khu dân c khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
quyết định.
- Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trờng hợp đặc biệt

do Thủ tớng Chính phủ quyết định.
- Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng
khác, không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định.
1.2. Đối tợng phải đền bù thiệt hại
Tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đợc nhà nớc
giao đất, cho thuê đất (gọi chung là ngời sử dụng đất) để sử dụng vào mục
đích quy định tại phần trên có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản
hiện có gắn liền với đất theo quy định của Nghị định 22/CP của Chính phủ.
1.3. Đối tợng đợc đền bù thiệt hại
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi (gọi chung
là ngời bị thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc bị thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng; an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
phải là ngời có đủ điều kiện theo quy định của Nghị định số 22/CP của Chính
phủ.
25