Luận văn đầu tư phát triển nhà ở

CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
1. Khái niệm đầu tư và đầu tư phát triển
Đầu tư là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan
trọng trong bất kì nền kinh tế -xã hội nào. Do vậy nó không phải là
khái niệm mới đối với nhiều người, tuy nhiên thuật ngữ này lại được
hiểu rất khác nhau như:
Đầu tư là phải bỏ ra một một cái gì đó vào một việc nhất định để
thu lại một lợi ích trong tương lai, hay
Đầu tư là hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận.
Thậm chí đầu tư còn được sử rộng rãi như câu cửa miệng để nói
lên sự chi phí về thời gian, sức lực và tiền bạc vào mọi hoạt
động của con người trong cuộc sống.
Mặc dù còn rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này nhưng, có
thể đưa ra một khái niệm cơ bản, mang tính khái quát cao và được
nhiều người thừa nhận đó là: “Đầu tư nói chung là sự hy sinh các
nguồn lực ở hiện tại (như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động,
trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết
quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt
được các kết quả đó”.
Khái niệm đầu tư ở trên tuy đầy đủ nhưng chưa phản ánh rõ phạm vi
cũng như đối tượng của nó. Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem
lại lợi ích cho từng cá nhân hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại
lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế do vậy hoạt động đó không phải là
đầu tư nếu xét trên góc độ cả xã hội. Yếu tố quyết định sự phát triển
nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trưởng không phải đầu
tư nói chung mà phải cụ thể là đầu tư phát triển. Do vậy cần phải
hiểu rõ khái niệm này:
Đầu tư phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra
các tài sản mới cho nền kinh tế. Sự ra đời và hoạt động của các tài

sản này không những duy trì mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới
cho xã hội.
Nói như vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu tư khác là không
cần thiết, nhưng vai trò của nó chỉ được thực sự được thể hiện khi
tồn tại công cuộc đầu tư phát triển trong nền kinh tế. Cụ thể:
Đầu tư tài chính là hoạt động trong đó người có tiền bỏ tiền ra cho
vay hoặc mua các chứng chỉ có giá để hưởng lãi suất. Tài sản bỏ ra
ở đây chính là tiền và loại đầu tư này không tạo ra tài sản mới cho
nền kinh tế nhưng nó vai trò đặc biệt quan trọng với tư cách là
nguồn cung cấp vốn cho đầu tư phát triển.
Đấu tư thương mại là hoạt động trong đó người có tiền bỏ tiền ra
để mua hàng hóa và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận
do chênh lệch giá khi mua và khi bán. Loại đầu tư này cũng không
tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhưng lại có tác dụng thúc đẩy
quá trình lưu thông của cải, vật chất do đầu tư phát triển tạo ra.
Như vậy đầu tư phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà
mọi nền kinh tế hướng tới. .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng,
sửa chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và
lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực,
thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của
các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn
tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
2. Vai trò của đầu tư phát triển trong nền kinh tế
2.1. Đặc điểm của đầu tư phát triển
Như ở phần trên chúng ta đã phân biệt được ba loại hình đầu tư theo
tiêu thức bản chất và phạm vi lợi ích do đầu tư đem lại. Ngoài ra
đầu tư phát triển còn có một số đặc điểm khác với đầu tư tài chính
và đầu tư thương mại được thể hiện ở những khía cạnh sau:

 Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho một
công cuộc đầu tư là rất lớn.
 Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu tư rất dài do đó
vốn đầu tư phải nắm khê đọng lâu, không tham gia vào quá
trình chu chuyển kinh tế vì vậy trong suốt thời gian này nó
không đem lại lợi ích cho nền kinh tế.


 Thời gian vận hành các kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ
vốn đã bỏ ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường
là vài năm, có thể là hàng chục năm và có nhiều trường hợp
là vĩnh viễn.
 Nếu các thành quả của đầu tư là các công trình xây dựng thì
nó sẽ được sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó.
 Các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động
kinh tế - xã hội như: Điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính
sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc tế...dẫn đến có độ mạo
hiểm cao.
Do những đặc điểm trên mà đầu tư phát triển thường thu hút sự
tham gia của toàn xã hội và ảnh hưởng lớn đến sự trạng thái ổn
định hay phát triển của xã hội đó.
2.2 Vai trò của đầu tư phát triển trong nền kinh tế
Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trước đến nay, từ cổ điển đến hiện đại
đều coi đầu tư phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế,
là chìa khoá cho sự tăng trưởng. Vốn đầu tư luôn là một biến số
quan trọng trong hàm sản xuất trong mọi mô hình kinh tế. Vai trò
của đầu tư phát triển được xem xét trên hai góc độ nền kinh tế.
2.2.1. Đầu tư trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế.
* Đầu tư phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động

đến tổng cầu của nền kinh tế.
 Thứ nhất: Đầu tư tác động đến tổng cầu.
Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu tư là một yếu tố
chiếm tỷ trọng lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu tư
thường chiếm khoảng từ 24% - 28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả
các nước trên thế giới và tác động của đầu tư đến tổng cầu là ngắn
hạn.
Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu tư và khi tổng
cung chưa tăng (các kết quả đầu tư chưa phát huy tác dụng) sự tăng


lên của tổng cầu làm cho sản lượng cân bằng tăng theo và giá cả các
đầu vào tăng. Điều này được thể hiện qua đồ thị số 01.
Công thức tổng cầu nền kinh tế mở.
AD - C + I + G + (EX - IM)
Trong đó AD: Tổng cầu;
C: Chi tiêu của hộ gia đình:
I: Chi tiêu của doanh nghiệp ;
G: Chi tiêu của chính phủ
EX - IM: là xuất khẩu ròng.
Như vậy, đầu tư của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của
chính phủ (đầu tư của chính phủ) là một Bộ phận trong tổng cầu nền
kinh tế. Tuy nhiên sự tác động của đầu tư đến tổng cầu nền kinh tế
là trong ngắn hạn, trong thời gian thực hiện đầu tư trong khi tổng
cung chưa thay đổi (các kết quả đầu tư chưa phát huy các kết quả).
 Thứ hai: Đầu tư tác động đến tổng cung.
Khi các kết quả của đầu tư phát huy tác dụng, các năng lực mới đi
vào hoạt động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên
kéo theo sản lượng tiềm năng tăng lên từ Q E lên QE, giá sản phẩm
giảm xuống từ PE - PE, sản lượng tăng, giá cả giảm cho phép tăng

tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lượt mình lại tiếp tục kích thích sản
xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản để tăng tích
luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho người lao động,
nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội. Điều này được
thể hiện qua hình số 01.
Hình 1

AS

P

AS’
PE'
’
PE
PE''

E

E
’
E
”

AD’

AD
0

QE QE’ QE’’

Q


Chú thích :
Khi chưa đầu tư đường tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E.
Sau đầu tư đường tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD’ và tổng
cung AS chưa kịp tăng. Do vậy, giá tăng từ PE lên PE’ và điểm
cân bằng mới là E’
* Đầu tư có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với
tổng cầu và đối với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay
đổi của đầu tư, dù là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố
duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế
của mọi quốc gia.
Đầu tư luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực.
 Thứ nhất: Tăng đầu tư sẽ có tác động.


Tích cực: Tăng đầu tư sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp,
nâng cao đời sống, giảm tệ nạn xã hội.



Tiêu cực: Tăng đầu tư sẽ phải chi một lượng tiền lớn, nếu
tăng qúa mức sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lưu hành bị
mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá cả những sản phẩm có
liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ.

 Thứ hai: Giảm đầu tư sẽ có tác động.



Tích cực: Giảm đầu tư thì lượng tiền chi ra ít nên sẽ giảm
lạm phát, giá cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi.




Tiêu cực: Giảm đầu tư sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp
ảnh hưởng đến đời sống xã hội.

Như vậy trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động
chính sách cần thấy hết tác động hai mặt này để đưa ra các chính
sách nhằm hạn chế các tác động xấu, phát huy tác động tích cực,
duy trì được sự ổn định của toàn Bộ nền kinh tế.
* Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc
gia muốn giữ tốc độ tăng trưởng GDP ở mức trung bình 8% - 10%
thì tỷ lệ đầu tư phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của
quốc giá đó. Hệ số ICOR phản ánh suất đầu tư tính cho một đơn vị
GDP tăng thêm - ICOR là tên viết tắt của từ tiếng anh “tỷ suất vốn
GDP” Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR được tính
theo công thức sau:
ICOR = mức vốn đầu tư/mức tăng GDP.
Từ đó suy ra: mức tăng GDP = vốn đầu tư/ICOR.
Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn
đầu tư.
Hệ số ICOR của mỗi nước phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi
theo trình độ phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nước.
* Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy để có thể tăng
trưởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cường
đầu tư nhằm tạo ra sự phát triển nhanh ở hai khu vực công nghiệp
và dịch vụ vì hai khi vực này sử dụng các tiềm năng về trí tuệ con
người sẽ không khó khăn lắm để đạt tốc độ tăng trưởng 15% - 20%
còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về đất đai, khí
hậu...Nên để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5%-6% là rất khó khăn
Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung
đầu tư phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trưởng cao thì rõ ràng
là phải có vốn đầu tư, không có vốn đầu tư thì không thể nói đến


chuyển dịch cơ cấu kinh tế, không thể nói đến sự phát triển của
ngành này hay ngành khác.
Như vậy, Chính sách đầu tư quyết định quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế ở các quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trưởng nhanh
của toàn Bộ nên kinh tế.
Về cơ cấu lãnh thổ, đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân
đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát
triển thoát khởi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế
so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị... của những vùng
có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn đạp thúc đẩy những vùng
khác phát triển theo.
* Đầu tư tác động đến khả năng công nghệ và khoa học của đất
nước Chúng ta đều biết rằng công nghệ là trung tâm của công
nghiệp hoá, hiện đại hoá còn đầu tư là điều kiện tiên quyết của sự
phát triển và tăng cường khả năng công nghệ của đất nước.
Công nghệ có thể đạt được thông qua hai con đường chính là:
 Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển ra
công nghệ bằng khả năng của chính mình sau đó áp dụng

vào các hoạt động kinh tế để thu hồi vốn đã bỏ ra cho đầu
tư nghiên cứu công nghệ và có lãi. Nhưng để nghiên cứu ra
công nghệ thì cần phải bỏ ra rất nhiều vốn đầu tư cho các
lao động chất xám, cho các máy móc hiện đại...với thời
gian đầu tư kéo dài và độ mạo hiểm cao. Nên việc nghiên
cứu, phát hiện công nghệ mới thường do các nước phát
triển, các công ty đa quốc gia với nguồn vốn đầu tư dồi dào,
với những Bộ phận chuyên trách trong nghiên cứu và phát
triển thực hiện.
 Con đường thứ hai là đi mua công nghệ trên thị trường thế
giới, việc mua công nghệ sẵn có trên thị trượng thế giới sẽ
nhanh chóng giúp cho có được công nghệ như mong muốn,
nhưng công nghệ này thường không hiện đại và phải cạnh
tranh và cũng không đắt lắm. Do đó đây là hình thức thích
hợp với các nước đi sau thường là ở những nước lạc hậu
những nước đang phát triển. Tuy nhiên phương pháp này


cũng có những rủi ro nhất định, đó là khi mua phải công
nghệ lạc hậu nhưng lại với giá cao, những công nghệ gây ô
nhiễm mỗi trường.
Thông qua con đường đầu tư mỗi nước sẽ có cách riêng để tăng
cường khả năng công nghệ của mình một cách thích hợp. Đối với
Việt Nam hiện nay theo đánh giá của các chuyên gia công nghệ,
trình độ công nghệ của Việt Nam lạc hậu nhiều thế hệ so với thế
giới và khu vực. Theo UNIDO, nếu chia quá trình phát triển công
nghệ thế giới làm 7 giai đoạn thì Việt Nam năm 1990 ở vào giai
đoạn 1 và 2 Việt Nam đang là một trong 90 nước kém nhất về công
nghệ, với trình độ công nghệ lạc hậu này quá trình công nghiệp hoá
và hiện đại hoá của Việt Nam sẽ gặp rất nhiều khó khăn nếu không

đề ra được một chiến lược đầu tư phát triển công nghệ nhanh và
vững chắc.
2.2.2 Trên giác độ vi mô (của cơ sở sản xuất kinh doanh).
Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu tư quyết định sự
ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở, tức là một cơ sở sản xuất
kinh doanh dịch vụ muốn ra đời cần phải có nhà xưởng, đội ngũ lao
động, cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt thiết bị máy móc trên
nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và thực hiện các chi
phí khác gắn liền với sự hoạt động trong một chu kỳ của các cơ sở
vật chất - kỹ thuật vừa tạo ra các hoạt động này chính là hoạt động
đầu tư đối với các cơ sở này hao mòn, hư hởng. Để duy trì được sự
hoạt động bình thường cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn hoặc thay
mới các cơ sở vật chất - kỹ thuật đã hư hởng, hao mòn này hoặc đổi
mới để thích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triển khoa
học - kỹ thuật và nhu cầu tiêu dùng của nền sản xuất xã hội, phải
mua sắm các trang thiết bị mới thay thế các trang thiết bị cũ đã lỗi
thời. Tuy nhiên muốn có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, muốn
có các chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị...thì rõ
ràng là phải có vốn đầu tư


2.3. Kinh nghiệm của một số nước đối với vấn đề đầu tư phát
triển kinh tế - xã hội.
Lý thuyết cũng như thực tiễn phát triển kinh tế các nước đều thừa
nhận mối quan hệ chặt chẽ giữa sự tăng trưởng đầu tư và tăng
trưởng GDP. Quan điểm cho rằng hình thành vốn là chìa khoá đối
với phát triển đã được thể hiện trong chiến lược và kế hoạch phát
triển của nhiều nước. Điều rõ ràng là một đất nước muốn giữ được
tốc độ tăng trưởng ổn định ở mức trung bình thì nước đó phải giữ
được mức đầu tư lớn. Tỷ lệ đầu tư ít khi thấp hơn 15% và trong một

số trường hợp phải lớn 25% GDP.
J.M. Keynes trong lý thuyết “đầu tư và mô hình số nhân” đã chứng
minh rằng, tăng đầu tư sẽ bù đắp những thiếu hụt của “ cầu tiêu
dùng” từ đó tăng số lượng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả
cận biên của tư bản và kích thích sản xuất phát triển .ở đây có sự tác
động dây chuyền: tăng đầu tư - tăng thu nhập - tăng đầu tư mới tăng thu nhập mới.
Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M. Keynes, các nhà kinh tế Mỹ
đưa ra lý thuyết “gia tốc” lý thuyết này một mặt nghiên cứu các
nhân tố quyết định đầu tư, mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa
gia tăng sản lượng sẽ làm cho đầu tư tăng lên như thế nào. Và sự
tăng nhanh tốc độ đầu tư so với sự thay đổi về sản lượng nói nên ý
nghĩa của nguyên tắc “gia tốc”. Theo lý thuyết “gia tốc” để vốn đầu
tư tiếp tục tăng lên thì sản lượng bán ra phải tăng liên tục. Nhưng
logic của vấn đề là ở chỗ số lượng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là
kết quả đầu tư của thời kỳ trước.
Thực tế của các nước đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập
kỷ, Châu á hầu như không được biết đến với tư cách là vùng kinh tế,
nhưng sự năng động rồi sau đó là sự thành công ở các mức độ khác
nhau về tăng trưởng kinh tế của khu vực Châu Á - Thái Bình Dương
đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống. Vì khi nền kinh tế thế
giới dao động ở mức tăng trưởng GDP 3% - 5% mỗi năm thì các
nước đang phát triển như Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo
từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trường nội địa nhở
bé đã trở thành những quốc gia công nghiệp mới. Đặc trưng chủ yếu
của các quốc gia này là quá trình công nghiệp hoá diễn ra nhanh
chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh tế xã hội của đất nước với GDP


bình quân đầu người năm 1997 của Hồng Kông là 24.085 USD,
Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD, Hàn Quốc

12.390 USD, Malaxia là 9.835 USD. Đặc biệt các nước Hồng
Kông , Singapo, Đài Loan trước đây đều là những nước đi vay vốn
thì nay trở thành những nước đầu tư và cho vay vốn. Sở dĩ có được
như vậy là vì các nước này đã biết khai thác một cách tối ưu lợi thế
so sánh, chọn được nhiều giải pháp tốt hơn là mắc sai lầm.
Riêng trong lĩnh vực đầu tư họ đã thực hiện được tỷ lệ đầu tư cao và
liên tục trong nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình
quân của Hàn Quốc là 35%, Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%,
Đài Loan là 27%, Malaxia là 31% Thái Lan là 37%.
Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng người ta tính được rằng nếu nâng
1% tổng quỹ đầu tư cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo
ngân hàng thế giới hàng năm các nước đang phát triển đầu tư
khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sở hạ tầng tức là tương đương
với 50% đầu tư của Nhà nước và 4% của GDP .ở nước ta hàng năm
đều tập trung ngân sách cho đầu tư cơ sở hạ tầng. Do đó, gần đây
nhìn chung cơ sở hạ tầng đã được cải thiện, tuy nhiên vẫn chưa đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất, đời sống. Điều này là hoàn toàn phù
hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu tư cho cơ sở hạ tầng ở nước ta hiện nay.
Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI
Đảng và Nhà nước đã có quan điểm cho rằng “ Đầu tư trong thời kỳ
phát triển mới là đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất
nước” Cụ thể hoá quan điểm trên. Đảng và Nhà nước đã đề ra ba
mục tiêu cơ bản của đầu tư phát triển là:
* Đầu tư nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trưởng kinh tế.


Đầu tư nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiếp hoá - hiện đại hoá.



Tăng tỷ lệ đầu tư trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu
tư/GDP xấp xỉ 35%).

Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu tư phát triển trong thời gian
tới với mối quan hệ giữa đầu tư phát triển kinh tế và tăng trưởng


kinh tế ở một số nước ta thấy việc thực hiện các công cuộc đầu tư
phát triển kinh tế - xã hội là rất cần thiết và việc chúng ta phải luôn
luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải pháp khác nhau để nâng cao
hiệu quả đầu tư phát triển kinh tế - xã hội lại càng cần thiết hơn và
mang tính thực tiễn cao.
3. Vốn đầu tư và các nguồn hình thành vốn đầu tư
3.1. Khái niệm vốn đầu tư
Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn
toàn giống nhau về vốn đầu tư. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình
thành và mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư như sau:
Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân cư và vốn huy động từ các
nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã
hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản
xuất xã hội.
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu tư.
Vốn đầu tư được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều
thành phần kinh tế trong và ngoài nước, cụ thể là
3.2.1. Nguồn trong nước.


Ngân sách Nhà nước: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ

trong nước (thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các
doanh nghiệp có vốn Nhà nước, phát hành trái phiếu kho
bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia...) và các nguồn
thu trong nước (các khoản vay, viện trợ của các chính phủ,
các tổ chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam...)



Vốn tín dụng ưu đãi đầu tư của Nhà nước: Do tổng cục
đầu tư phát triển và ngân hàng Đầu tư phát triển quản lý bao
gồm.


Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu tư xây dựng cơ
bản.



Vốn huy động theo chủ trương của chính phủ.




Vốn vay nước ngoài của chính phủ và các nguồn viện
trợ dành cho đầu tư phát triển.



Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các
công trình tín dụng ưu đãi của Nhà nước đã đầu tư trước

đây nay đến hạn trả nợ



Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ.

 Vốn tín dụng thương mại (là nguồn vốn mà các doanh
nghiệp vay thẳng qua hệ thống ngân hàng thương mại).
 Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu
hao tài sản cố định và lợi nhuận được phép giữ lại


Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước.

 Vốn tích luỹ của dân cư được đầu tư vào các doanh nghiệp
tư nhân và các hình thức kinh doanh cá thể khác.
3.2.2 Nguồn ngoài nước
 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nước ngoài đầu tư sang các
nước khác và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử
dụng và thu hồi số vốn bỏ ra. Vốn này thường không đủ lớn để giải
quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư.
Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp, nước nhận đầu tư không phải lo
trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư đem
vào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo
đường ngoại thương, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận
đầu tư; học tập được kinh nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo
lối công nghiệp của nước ngoài; gián tiếp có chỗ đứng trên thị
trường thế giới; nhanh chóng được thế giới biết đến thông qua quan
hệ làm ăn với nhà đầu tư. Nước nhận đầu tư trực tiếp phải chia sẻ

lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư theo mức độ góp
vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu tư trực tiếp sẽ làm
cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư.
 Vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài.


Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính
phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn
lại, viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời gian dài và lãi
xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông thường, một hình thức
phổ biến của đầu tư gián tiếp tồn tại dưới loại hình ODA - viện trợ
phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư
gián tiếp thường lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với
việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của
nước nhận đầu tư.
3.3. Nội dung vốn đầu tư.
Nội dung của vốn đầu tư bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền
với nội dung của hoạt động đầu tư. Hoạt động đầu tư chính là quá
trình sử dụng vốn đầu tư nhằm tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ
thuật và thực hiện các chi phí gắn liến với sự hoạt động của các cơ
sở vật chất kỹ thuật vừa được quá trình tái sản xuất tạo ra thông qua
các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm và lắp
đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng
cơ bản khác, thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt
động của các cơ sở vật chất kỹ thuật đó.
Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu tư phát triển trên đây, để tạo
thuận lợi cho công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu tư nhằm đem
lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất, có thể phân chia vốn đầu tư
thành các khoản mục sau đây.

3.3.1. Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà nước).
Trên giác độ này vốn đầu tư được chia thành bốn khoản lớn sau:
 Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện
bằng tiền là vốn cố định).
 Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lưu động (mà sự biểu
hiện bằng tiền là vốn lưu động của các tài sản cố định vừa
được tạo ra).
 Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu tư chiếm khoảng 0,3% 15% vốn đầu tư.


 Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
3.3.2. Trên giác độ quản lý vi mô (các cơ sở).
Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu tư được phân chia chi
tiết bỏi một cơ sở chỉ quản lý một vài dự án, tạo điều kiện cho công
tác quản lý tốt hơn.
 Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm.
 Chi phí ban đầu và đất đai.
 Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng.
 Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm
phương tiện vận chuyển.
 Chi phí khác.
 Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lưu động bao gồm.
 Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất như chi phí để mua
nguyên vật liệu, trả lương người lao động, chi phí về điện
nước, nhiên liệu, phụ tùng...
 Chi phí nằm trong giai đoạn lưu thông gồm có sản phẩm dở
dang tồn kho, hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền.
 Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu tư bao gồm:
 Chi phí nghiên cứu có vốn đầu tư.
 Chi phí nghiên cứu tiền khả thi.

 Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu tư.
 Nhóm 4: Chi phí dự phòng.


4. Kết quả và hiệu quả đầu tư.
4.1 Kết quả của hoạt động đầu tư.
Kết quả của hoạt động đầu tư được biểu hiện ở khối lượng vốn đầu
tư đã được thực hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc
năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
Ở đây khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi
để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu tư như là các chi phí
cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ
tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây dựng
cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được
ghi trong dự án đầu tư.
Còn tài sản cố định huy động được hiểu là từng công trình hay hạng
mục công trình, đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng
độc lập (làm ra sản phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt
động dịch vụ cho xã hội đã được ghi trong dự án đầu tư), đã kết thúc
quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử
dụng có thể đưa vào hoạt động được ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp
ứng nhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã được huy
động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt
động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và
năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là
hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn đầu tư. Sự liên kết
chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật
của kết quả đầu tư sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhưng

luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu tư
trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện
đầu tư, tập trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đưa
vào hoạt động. Đồng thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh
kịp thời quy mô tài sản cố định trong các ngành, vùng và toàn Bộ
nên kinh tế quốc dân.
4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu tư


Kết quả của hoạt động đầu tư thể hiện ở vốn đầu tư đã được thực
hiện, ở các tài sản cố định được huy động hoặc năng lực sản xuất
kinh doanh phục vụ tăng thêm.
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
Là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu
tư , bao gồm : các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng
nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành
các công tác xây dựng cơ bản và các chi phí khác theo thiết kế dự
toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt.
Tài sản cố định huy động
Là công trình hay hạng mục công trình , đối tượng xây dựng có khả
năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng mua
sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt
động ngay được.
Tài sản cố định có thể được huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ
phận tuỳ vào quy mô, tính chất của các dự án. Đối với các dự án xây
dựng nhà ở và khu đô thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối
lượng công việc lớn, mặt khác các hạng mục công trình là các khu
nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay sau khi hoàn thành nên
thường được tính theo huy động Bộ phận.
Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm

Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố
định đã được huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để
tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án
đầu tư.
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu tư.
Hoạt động đầu tư tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhưng
mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây
dựng dự án được xác định bằng kết quả đạt được nhờ sử dụng các
nguồn vốn đầu tư bỏ ra tại một thời đIểm nhất định. Để phản ánh hiệu
quả đầu tư có thể dùng một số chỉ tiêu sau:


 Hiệu quả đầu tư chung:
Hiệu quả đầu tư
=
chung

Các kết quả đạt được do thực hiện đầu
tư

Tổng số vốn đầu tư đã thực hiện.
Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu được, kết quả thu được đầu ra
càng nhiều thì hiệu quả đạt được càng cao. Còn đối với các chi phí
đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thi hiệu quả càng thấp.
 Hệ số hiệu quả đầu tư:
Hệ số hiệu quả đầu tư xây dựng được tính như sau:
∆ ( V + M)
E=
K
Trong đó:

E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư
∆ ( V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu tư thực hiện.
Đối với từng công trình hoặc doanh nghiệp , để đơn giản hoá người
ta có thể tính hệ số hiệu quả là tỷ số giữa lợi nhuận và số vốn đầu tư
đã bỏ ra.
E =
Ngoài ra, người ta còn sử dụng các chỉ tiêu như độ dài thời gian xây
dựng, tiến độ thi công , năng suất lao động v..v để đánh giá hiệu quả
xây dựng dự án.
 Hiệu quả tài chính của dự án:
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu
phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời
sống của người lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác,
các cơ sở khác hoặc so với định mức chung.
Đó là:
Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV)


∑ Bi * 1
NPV =

(1 + r ) ^ i

∑ Ci * 1
(1 + r ) ^ i

Trong đó:
Bi: doanh thu của dự án.

Ci: chi phí của dự án.
R : tỷ suất chiết khấu của dự án.
N: số năm hoạt động của dự án.
I: năm thứ i
NPV là chỉ tiêu tuyệt đối được sử dụng để so sánh, lựa chọn dự
án đầu tư.
Nếu NPV> 0 dự án được chấp nhận về mặt tài chính, ngược
lại
Nếu NPV< 0 dự án không được chấp nhân.
Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư (hệ số thu hồi vốn đầu tư: RR): chỉ
tiêu này phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu được từ một đơn vị
vốn đầu tư được thực hiện. Công thức tính như sau:
Nếu tính cho từng năm hoạt động thì
Rri =

Wipv
Ivo

Trong đó :
Wipv: lợi nhuận thu được năm i tính theo mặt bằng giá trị khi
kết quả đầu tư bắt đầu phát huy tác dụng.
Ivo: là tổng vốn đầu tư thực hiện tính đến thời đIúm các kết
quả đầu tư bắt đầu tầu phát huy tác dụng.
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để
có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc
tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm.
Công thức tính như sau:

T =

Ivo
W+D

Trong đó:
T: thời gian thu hồi vốn
Wi: lợi nhuận thu được hàng năm.
D: khấu hao hàng năm.
Dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời
gian thu hồi vốn định mức hoặc của công trình tương tự thì
càng tốt, thể hiện sự hiệu quả trong việc thu hồi vốn đầu tư.
Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội Bộ (IRR)
Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền của dự án
về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi
phí. Tức là tởng thu bằng tổng chi. Dự án nào có IRR cao thì có khả
năng sinh lời lớn. Công thức tính:
IRR = r1 +

NPV1
NPV1 − NPV2

* (r2-r1)

Điều kiện: r2>r1
r2-r1< 5%
NPV1>0 gần 0 nhất.
NPV2<0 gần 0 nhất.
IRR được sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu
tư

IRR dự án > IRR định mức thì dự án được chấp nhận và
ngược lại thì dự án không có tính khả thi (IRR định mức có
thể là lãI suất vay hoặc chi phí cơ hội)

 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính được xác định bằng các chỉ tiêu
trên, các dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội.
Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm. Hiện nay,
trên địa bàn Thành phố còn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa


có việc làm, do đó đầu tư xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình
trạng thất nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động, từ đó
hạn chế được các tệ nạn xã hội. Ngoài ra, quá trình đầu tư cũng góp
phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ của những
nhà quản lý, năng suất và thu nhập của người lao động cũng được
nâng cao.
Đầu tư phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về
nhà ở của người dân và góp phần nâng cao đIều kiện sống của dân
cư, tạo ra một môI trường sống tốt hơn, văn minh hơn. Đầu tư phát
triển nhà ở được phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ
sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị, khắc
phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ quan.
Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu
chuẩn quốc tế về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân
cư ở đô thị cũ đến sống và làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng
thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo đô thị cũ.
Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo
môI trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư tởng và ngoàI nước,
tiếp thu công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.

Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng
góp cho ngân sách Nhà nước như thuế thu nhập, thuế doanh thu v..v
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu tư về nhà
ở mang lại thì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá
trình này, như khi giảI phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ
làm đảo lộn đời sống của một Bộ phận dân cư, công tác quản lý nhà
ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng, trung thực cũng
sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân…Những
mặt tiêu cực trên cần phảI được quan tâm giảI quyết thoả đáng, có
như vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu tư
xây dựng nhà ở.


II. DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu tư
Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ.
Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày
một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một
kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục
tiêu nhất định trong tương lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế –
xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế
hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát
triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhở nhất trong
công tác kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dân nói chung.
Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có

liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu
đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất
định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Như vậy một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:
 Mục tiêu của dự án được thể hiện ở 2 mức: 1/Mục tiêu phát
triển là những lợi ích kinh tế – xã hội do thực hiện dự án đem
lại. 2/ Mục tiêu trước mắt là các mục đích cụ thể cần phải đạt
được của dự án.
 Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng,
được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là
điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án.
 Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được
thực hiện trong dự án để tạo ra những kết quả nhất định.


Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu
và trách nhiệm cụ thể của các Bộ phận thực hiện sẽ tạo thành
kế hoạch làm việc của dự án.
 Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết
để tiến hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của
các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án.
Trong 4 thành phần trên thì kết quả được coi là cột mốc đánh dấu
tiến độ của dự án. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải
thường xuyên theo dõi đánh giá các kết quả đạt được. Những hoạt
động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo ra các kết quả được
coi là hoạt động chủ yếu cần phải được đặc biệt quan tâm.
2. Sự cần thiết phải đầu tư theo dự án
Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn
lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật
chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái

sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất của kỹ thuật của nền kinh tế nói
chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh
doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nước và xã hội nói riêng.
Hoạt động đầu tư trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật
trên đây gọi là đầu tư phát triển. Đó là một quá trình có thời gian
kéo dài trong nhiều năm với số lượng các nguồn lực được huy động
cho từng công cuộc đầu tư rất lớn và đặc biệt là nằm khê đọng
trong suốt quá trình thực hiện đầu tư.
Khi quá trình thực hiện đầu tư kết thúc có nghĩa là đã tạo ra những
thành quả nhất định. Chiếm đa số trong các thành quả đầu tư là các
công trình xây dựng hoặc cấu trúc hạ tầng như nhà máy, hầm mở,
các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi, đường xá, cầu cống, bến
cảng….Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiến hành hoạt
động của mình ngay tại nơi chúng được tạo ra. Do đó, sự phát huy
tác dụng của chúng chịu ảnh hưởng nhiều của các điều kiện kinh tế
– xã hội tại đây.


Như vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự
án luôn gặp rất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán được và có ảnh
hưởng đến hiệu quả của dự án. Người ta gọi đó là những rủi ro tức
là khả năng dự án không được thực hiện đúng như mục tiêu dự kiến
về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay về các tiêu chuẩn
kỹ thuật và chất lượng, mà sự sai lệch này vượt quá mức chấp nhận
được. Rủi ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và
khách quan, tồn tại trong cả ba giai đoạn của quá trình đầu tư: chuẩn
bị, thực hiện, vận hành đầu tư.
Có thể hiểu rủi ro là tổng hợp những tác động ngẫu nhiên lên sự vật,
hiện tượng làm thay đổi kết quả của sự vật, hiện tượng theo chiều
hướng bất lợi. Rủi ro hình thành do tình trạng thiếu thông tin, hoặc

thiếu hiểu biết về các vấn đề liên quan một cách chính xác như điều
kiện kinh doanh, sự phát triển kỹ thuật, khả năng cung ứng vốn đầu
tư….Do tính chất ngẫu nhiên mà trên thực tế chúng ta không thể
loại bỏ hẳn rủi ro mà chỉ bằng nghiên cứu cụ thể, khoa học, phân
tích, nhận biết và đánh giá khả năng rủi ro có thể xảy ra để từ đó đề
ra các biện pháp hạn chế mức độ thiệt hại, hoặc mạo hiểm chấp
nhận rủi ro. Mọi sự nghiên cứu, xem xét, tính toán và chuẩn bị này
được thể hiện trong dự án đầu tư mà thực chất là lập dự án đầu tư.
Trong dự án đầu tư các khía cạnh kinh tế – kỹ thuật, điều kiện tự
nhiên, môi trường xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trình thực
hiện, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc
đầu tư đều được xem xét và tính toán.
Tóm lại để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư phát triển được tiến
hành thuận lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế –
xã hội cao thì tất yếu phải chuẩn bị trước một cách tốt nhất. Nói
cách khác lập dự án (với chất lượng cao) là kim chỉ nam, là cơ sở
vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư đạt hiệu
quả kinh tế – xã hội mong muốn.


3- Một số vấn đề về đầu tư phát triển nhà ở.
3.1. Nhà ở và đầu tư phát triển nhà ở đô thị.
3.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc
nghiệt của thiên nhiên đối với con người. Tại đây con người được
sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đó là một trong những
nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người.
Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được
coi là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
 Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc

vào kết cấu và vật liệu xây lên nó. Thông thường thời gian
tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và cũng có trường hợp hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
 Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết
cấu cũng như trang thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo,
nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém.
 Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở
thích cũng như khả năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu
cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế – xã
hội.
 Thứ tư: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một Bộ phận
quan trọng và chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ
thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Do vậy, mặc dù là sản phẩm
phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ
đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại
của đô thị như: giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện,
thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện
sinh hoạt của những người trong ngôi nhà.
3.1.2.Đầu tư phát triển nhà ở đô thị.


Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người
có nhu cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên
môn sản xuất loại hàng hoá này và cung ứng cho thị trường.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích
đất nhất định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân.
Điều này không nên và không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại
đây mật độ dân số rất đông và tăng lên không ngừng trong khi quỹ
đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với vùng nông thôn nơi
không bị sức ép về dân số cũng như diện tích đất.

Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra
nhờ quá trình đầu tư và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát
triển vì nó tạo ra tài sản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài
sản đặc biệt quan trọng. Thông qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị
mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo
dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên
tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung của
xã hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:
 Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh
nghiệp trong và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các
tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu được lợi ích tài chính
hoặc kinh tế – xã hội.
 Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng
thời cũng là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư
được huy động từ mọi nguồn trong xã hội như ngân sách Nhà
nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, của các tổ chức tín
dụng, của chính những người có nhu cầu và những nguồn khác…
 Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác
nhau nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người
có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô
nhở hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê….
 Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành
khác nhau.