Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố lào cai, tỉnh lào cai

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu.................................................................................2
2.1. Mục đích....................................................................2
2.2. Yêu cầu......................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU......................................3
1.1 Cơ sở lý luận................................................................3
1.2. Căn cứ pháp lý...............................................................................................................13

1.3 Cơ sở thực tiễn..........................................................16
1.3.1 Tình hình cấp GCN tại một số nước trên thế giới.......................................................16
1.3.2. Tình hình cấp GCN của Việt Nam.............................................................................19

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ.............................................................29
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................29
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu..................................................................................................29
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu.....................................................................................................29
2.2. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................................29

2.3 Phương pháp nghiên cứu............................................29
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu...........................................................29
2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp...............................................................................29
2.3.3. Phương pháp so sánh, đối chiếu.................................................................................29

2.3.4. Phương pháp kế thừa..........................................................................................30
2.3.5. Phương pháp đồ thị hóa..............................................................................................30

CHƯƠNG 3: TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN.............................31
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI – TỈNH LÀO CAI...............................................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.............................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên , tài nguyên và môi trường..........................................................31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.........................................................................37


3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..............................................51

3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lào Cai......53
3.2.1 Bộ máy quản lý đất đai của thành phố........................................................................53
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................................59

3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Lào Cai – tỉnh Lào Cai.......................................65
3.3.1 Trình tự, thủ tục thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Lào Cai – tỉnh Lào Cai........65
3.3.2 Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................................................71

3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Lào Cai........................................................90
3.4.1. Thuận lợi...............................................................90
3.4.2. Khó khăn...............................................................91
3.5. Một số giải pháp hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Lào Cai....................93

3.5.1. Giải pháp chính sách pháp luật................................93
3.5.2. Giải pháp về tổ chức...............................................94
3.5.3. Giải pháp về nhân lực.................................................................................................94

3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật...............................................................95
3.5.5. Giải pháp khác............................................................................................................95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................97
1. Kết luận......................................................................97
2. Kiến nghị..................................................................................................................98


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơi
sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu
văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét
văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc.
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản
xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm,
trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do
đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày
càng trở nên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp
hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai
ngày càng được Chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động
cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng
ký; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam
nói riêng đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai để quản lý chặt chẽ
và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Đó là luật đất đai
các năm 1987, 1993, 2003 , các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai
các năm 1998 , 2001 cùng các văn bản pháp luật có liên quan.
Theo điều 4 – Luật đất đai 2013: ” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý…”.

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai , lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nước quản lý nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

1


của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,
đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Thành phố Lào Cai là một thành phố đã và đang trên đà phát triển, là trung
tâm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội của tỉnh Lào Cai. Việc đẩy nhanh công tác
cấp GCN là việc làm thiết thực để nâng cao các nội dung về quản lý Nhà nước nói
riêng và quản lý nền kinh tế - xã hội nói chung.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học tài
nguyên và môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của giảng viên Ths Nguyễn Thị
Khuy, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu những quy định chung về cấp GCN tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai.

- Đánh giá thực trạng, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác cấp GCN tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN để
vận dụng vào quá trình phân tích đánh giá nội dung của đề tài.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phục vụ nghiên cứu đề tài phải chính
xác, khách quan, trung thực phản ánh đúng tình hình cấp GCN thực tế tại thành phố
Lào Cai.
- Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách
quan, đúng pháp luật.
- Các đề xuất, giải pháp được rút ra từ kết quả nghiên cứu đề tài phải có tính
khả thi, phù hợp với điều kiện của thành phố Lào Cai.

2


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a. Khái niệm đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình hoạt động
tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả
các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình biến đổi trong thiên
nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh vật sống trên và trong
lòng đất.
Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để
nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo

thời gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất đai phụ thuộc vào độ phì
nhiêu của đất.
b. Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai.
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử
dụng đất; điều tiết các nguồn lợi về đất đai.
c. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (GCN) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về GCN.

3


GCN được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và
pháp luật về xây dựng. GCN là chứng thư pháp lý, xác nhận mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng đất; là yếu tố quan trọng giúp cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai nắm chắc quỹ đất về số lượng và chất lượng của từng địa phương,
nâng cao hiệu quả sản xuất đồng thời góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính. Quá
trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải
quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (quan hệ về đất đai giữa Nhà
nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất
với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
d. Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Với việc cấp GCN, Nhà nước đã làm cho người sử dụng đất yên tâm sử dụng
đất để sản xuất cũng như đầu tư trên đất, làm cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả
hơn, tiết kiệm hơn.
Trong cơ chế thị trường hiện nay, việc Nhà nước cấp GCN đã tạo điều kiện
thuận lợi cho các chủ thể kinh tế tham gia vào các hoạt đông kinh tế, góp phần hoàn
thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn
liên doanh, liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Mặt khác ở nước ta, thị trường bất động sản đang manh mún hình thành, hầu
hết các quan hệ mua bán còn diễn ra nhỏ lẻ, chưa tập trung thì việc cấp GCN sẽ
thúc đẩy các quan hệ mua bán diễn ra thường xuyên, tập trung hơn, góp phần hình
thành nên thị trường bất động sản chính thức.
Trên cơ sở GCN cơ quan địa chính thiết lập hồ sơ địa chính chi tiết tới từng
thửa đất. Hồ sơ địa chính càng đầy đủ, càng chi tiết bao nhiêu thì Nhà nước càng
nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai, hiệu quả quản lý của Nhà nước về đất
đai càng cao.
Trong tình hình hiện nay, ngành Địa chính đang lấy việc hoàn thành công tác
cấp GCN làm một mục tiêu của chiến lược để từ đó làm cơ sở triển khai thi hành

4


luật đất đai. Đưa các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp thành nề nếp
thường xuyên.
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân nào hay một nhóm người nào có thể chiếm
hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với
tài sản chung đó. Chỉ có nhà nước, người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng
lớp người dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất. Việc cấp GCN là một
trong những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với đất
đai; là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, điều kiện đảm bảo để

Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất
đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Một số lợi ích từ việc cấp GCN mang lại như sau:
Đối với Nhà nước và xã hội, việc cấp GCN giúp:
- Giám sát việc giao dịch đất đai;
- Phục vụ công tác quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng, …
- Cung cấp tư liệu phục vụ cho các chương trình cải cách đất đai như hệ thống
số liệu hay hệ thống pháp luật;
Đối với người dân, việc cấp GCN giúp:
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;
- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Giảm tranh chấp đất đai;
Qua đó, ta có thể thấy việc cấp GCN là một công việc, một nội dung không
thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất đai nhằm xác lập cơ sở pháp lý cho mối
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất để người sử dụng đất yên tâm khai
thác, đầu tư sản xuất vào đất.

5


1.1.2. Nguyên tắc, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo điều 98, luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp GCN được quy định như sau:
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử

dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.

6


Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay
đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không

có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN.
b. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại điều 105 luật đất đai 2013, điều 37
nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất đã được cấp GCN trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN.
+ Cấp đổi, cấp lại GCN.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp
GCN được thực hiện như sau:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp GCN.

7


+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
1.1.3. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
Theo điều 100, luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định
như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.

8

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên
mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử
dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất
Theo điều 101, luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

9


xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN.
* Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Theo điều 102, luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất được quy định như sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN đối với phần diện tích đất sử dụng
đúng mục đích.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp GCN
được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
GCN; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất

quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục
ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCN.

10


- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Không có tranh chấp;
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
1.1.4 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo điều 70, nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục cấp GCN được quy
định cụ thể như sau:
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị cấp GCN thì Ủy ban nhân
dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy
định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh
chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời
điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự
phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng
nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc

hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc
nêu trên , Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai
thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất
do người sử dụng đất nộp (nếu có);

11


+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã
và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét
giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng
đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác
nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng
đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất
nộp (nếu có);
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,
cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư
cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký;
+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của

Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản
đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý Nhà nước đối với
tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký
đất đai;
+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCN thì gửi số liệu địa chính
đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp

12


không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định
của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp
GCN; cập nhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao GCN cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã
thì gửi GCN cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết
định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN
sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp
luật mà nay có nhu cầu cấp GCN thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn
phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc
quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
1.2. Căn cứ pháp lý
Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCN là những văn bản quy phạm pháp luật
do Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành, cơ quan

lien quan, các cá nhân có thẩm quyền ban hành quy định về công tác cấp GCN và
các vấn đề có liên quan.
- Chỉ thị số 299/1980/TTg-CP ngày 10/11/1980 của Chính phủ về công tác đo
đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất;
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp;
- Nghị định 02/CP ngày 5/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất lâm
nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất lâm nghiệp;
- Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bán kinh
doanh nhà thuộc sở hữu Nhà nước;

13


- Nghị định 88/CP ngày 7/8/1994 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng
đất đô thị;
- Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh
và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Luật đất đai 2003
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai
thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai
- Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;

14


- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về
bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm
kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

15


1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Tình hình cấp GCN tại một số nước trên thế giới.
a. Tại Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và
các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
+ GCN được đảm bảo bởi Nhà nước.
+ Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.

+ Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu
về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài.
+ GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng.
+ Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
+ Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.
+ Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
b. Tại Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và
tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có văn
phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân
bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ
thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống
nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật
dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn
chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào
năm 2004. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất

16


động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên,
từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ
thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký
nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều
phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp

pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký
thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu
số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai
cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn
vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới
dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập
thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...)
c. Tại Mỹ
Các bang ở Mỹ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu
tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng
kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích
đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu
mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí
bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A
chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí
thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người
đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó.
Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ
quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau
tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí

17


là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước,
thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai;
Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện
để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo

hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành
chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3
loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên
tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng
ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi
liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô
gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người
mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo
nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống
đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn

18


phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ
xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

1.3.2. Tình hình cấp GCN của Việt Nam.
a. Tình hình cấp GCN của cả nước.
Ở Việt Nam tình hình cấp GCN đã và đang được tiến hành một cách nghiêm
túc. Theo Các - Mác trong cuốn Tư bản đã nêu:
“Bất cứ lao động xã hội hay lao động chung nào mà tiến hành trên quy mô
khá lớn đều yêu cầu phải có sự chỉ đạo, điều hoà những hoạt động cá nhân… Một
nhạc sỹ độc tấu thì tự điều khiển lấy mình nhưng một dàn nhạc thì cần phải có nhạc trưởng”.
Theo đó, tài nguyên thiên nhiên nước ta rất phong phú và đa dạng. Ngay từ
những buổi học đầu tiên, ta đã được học: “Việt Nam có rừng vàng biển bạc”. Chính
vì những quan điểm, những nếp nghĩ như vậy cho nên việc khai thác, sử dụng tài
nguyên đang rơi vào tình trạng báo động. Tài nguyên đất đai cũng nằm trong số đó,
cũng đang bị khai thác, sử dụng một cách lãng phí, kém hiệu quả và nảy sinh những
tiêu cực, nhiều vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và khối đại đoàn
kết dân tộc. Vấn đề đặt ra là công tác quản lý đất đai phải đầy đủ, hợp lý và có hiệu
quả cao.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai luôn giữ một vai trò quan trọng không gì có thể
thay thế được. Trong hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai là yếu tố tích cực của sản
xuất thông qua độ phì của đất và tính chất đặc biệt của nó. Đất đai là nơi dự trữ và cung
cấp nguồn nguyên nhiên liệu để phục vụ cho quá trình sản xuất công nghiệp.
Ngày nay, dân số tăng nhanh cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu
sử dụng đất vào các mục đích sử dụng là rất lớn trong khi tổng quỹ đất sử dụng là
có hạn, chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác dẫn
tới nhiều biến động, khó quản lý và phát sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp. Đòi hỏi
công tác quản lý đất đai phải chặt chẽ, đồng bộ đảm bảo cho sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội.
Trước những yêu cầu thực tế của đời sống kinh tế - xã hội, để đẩy mạnh quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường theo

19

định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước cần làm tốt các yêu cầu về quản lý, bảo vệ,
điều tiết quá trình khai thác sử dụng đất nhằm cụ thể hoá và hợp lý hơn. Đồng thời,
Nhà nước luôn tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất có thể khai thác và sử dụng
quỹ đất sao cho có được hiệu quả cao nhất dưới sự định hướng phát triển chung. Để
làm được điều này rõ ràng Nhà nước ta phải nắm chắc, quản chặt và có những biện
pháp sử dụng đất đai hiệu quả. Muốn vậy, cần phải có nguồn số liệu đầy đủ, chính
xác đến từng vùng đất, thửa đất, từng chủ sử dụng.
Do đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, công tác cấp GCN nói
riêng luôn được Nhà nước ta chú trọng tổ chức thực hiện. Bởi đây là công tác giúp
Nhà nước ta quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất thông qua GCN là công cụ để
bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Công tác “
Đăng ký đất đai , lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là một nội dung quan
trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định rõ ràng trong
Luật Đất đai năm 2013, công tác này đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan
tâm sâu sắc.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/7/2014. Trong thời gian qua, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ động
tham mưu cho Chính phủ ban hành nhiều văn bản quan trọng nhằm hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai để Luật đi vào cuộc sống, làm cho công tác quản lý đất đai từng
bước đi vào nề nếp, sử dụng đất hiệu quả hơn.
Theo báo cáo của các địa phương, tính đến 31/12/2014 cả nước đã cấp được
40,1 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2% diện tích các
loại đất cần cấp giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được
39,2 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 21,7 triệu ha, đạt 92,1% diện tích cần
cấp và đạt 94,0% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
như sau:

20

Cả nước đã cấp được 7,5 triệu giấy chứng nhận lần đầu; riêng năm 2014 cấp
được 5,6 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 2,6 triệu ha, nhiều hơn 3,2 lần so với
kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2013.
Đến nay, cả nước có 58 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích
các loại đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 5 tỉnh chưa hoàn thành cơ bản (đạt dưới
85% diện tích cần cấp giấy) gồm Lai Châu, Hưng Yên, Hải Dương, Đắk Lắk và
Bình Phước.
Tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:
- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 5.234.000 giấy chứng nhận với diện
tích 126.000 ha, đạt 94,4%; trong đó có 41 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%;
còn 22 tỉnh đạt dưới 85%, đặc biệt còn 6 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Tuyên
Quang, Lai Châu, Hưng Yên, Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang.
- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 12.670.000 giấy chứng nhận với
diện tích 507.000 ha, đạt 92,9%; trong đó có 46 tỉnh đạt trên 85%, còn 17 tỉnh đạt
dưới 85%; đặc biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Điện Biên, Hưng Yên,
Ninh Thuận, Đắk Nông.
- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 242.000 giấy chứng nhận với
diện tích 563.000 ha, đạt 78,2%; trong đó có 24 tỉnh đạt trên 85%; còn 39 tỉnh đạt
dưới 85%; đặc biệt có 20 tỉnh đạt thấp dưới 70%, gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng,
Lạng Sơn, Lai Châu, Hòa Bình, Bắc Giang, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng
Ngãi, Bình Định, Bình Thuận, Kon Tum, Đắk Nông, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu, Tiền Giang, Trà Vinh, An Giang, Kiên Giang.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 19.205.000 giấy chứng
nhận với diện tích 8.692.000 ha, đạt 88,6%; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn
15 tỉnh đạt dưới 85%; đặc biệt có 2 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Lai Châu, Ninh Thuận.
- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.934.000 giấy chứng nhận với
diện tích 11.871.000 ha, đạt 97,8%; trong đó có 40 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh
đạt dưới 85% (trừ 8 tỉnh không có đất lâm nghiệp phải cấp giấy chứng nhận), đặc

21


biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Hải Dương, Ninh Bình, Bình Dương, Tây
Ninh.
Nhìn chung, việc cấp GCN đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về
đất đai, đã thực hiện được cải cách hành chính trong nhiều khâu, đặc biệt là nhiều
địa phương đã có nhiều kinh nghiệm để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian cấp
GCN. Có được kết quả này là do: Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi
hành pháp luật, thực hiện chính sách một cửa trong việc giải quyết các thủ tục hành
chính của Nhà nước, công tác cấp GCN gắn với lợi ích thiết thực của người dân nên
được người dân ủng hộ.
Tuy nhiên công tác cấp GCN một số loại đất vẫn còn chậm, nhất là đất chuyên
dùng và đất ở đô thị. Việc cấp GCN chưa triển khai, thực hiện đồng bộ mà chỉ tập
trung vào một số loại đất chính, lượng GCN đã kí chưa giao cho người được cấp ở
một số địa phương còn tồn đọng nhiều, nhiều địa phương chưa có bản đồ địa chính,
nhiều địa phương sau khi cấp GCN đã triển khai thực hiện chương trình xây dựng
nông thôn mới gắn với quy hoạch lại đồng ruộng, dồn điền đổi thửa, dẫn đến hiện
trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đã thay đổi mà chưa cấp lại GCN. Nguyên
nhân chính của tình trạng này là do:
Phần lớn các trường hợp còn lại chưa được cấp GCN không có giấy tờ hợp lệ,
nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, vi phạm pháp luật đất đai từ nhiều năm qua chưa
được giải quyết.
Đối với đất ở, vi phạm chủ yếu dưới các hình thức chuyển mục đích sử dụng
đất, xây dựng trái phép, giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, mua bán “trao
tay” không đủ điều kiện quy định, vi phạm phổ biến nhất là ở các đô thị và khu vực
ven đô thị, điển hình như thành phố Hà Nội có 130.700 trường hợp, thành phố Hồ
Chí Minh có 134.000 trường hợp, TP Cần Thơ có 10.800 trường hợp (tính đến
tháng 12/2014)
Tại các dự án phát triển nhà ở có nhiều trường hợp chủ đầu tư sai phạm dưới

các hình thức: chưa làm xong các thủ tục pháp lý về đất đai nhưng đã xây dựng và
bán nhà ở ( Chuyển nhượng dự án nhưng không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng

22


đất hoặc chưa làm thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất), chưa hoàn thành
nghĩa vụ tài chính về đất đai, xây dựng không đúng giấy phép hoặc không đúng
thiết kế, quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt, phân lô bán nền không đúng quy
định, cơ quan tổ chức được giao đất xây dựng nhà ở nhưng đã phân chia cho cán bộ,
nhân viên tự xây dựng nhà ở, đã được giao đất nhiều năm nhưng chưa đưa vào sử
dụng.
Đối với đất sản xuất nông nghiệp, chủ yếu là tình trạng tự khai hoang, phá
rừng để sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nhất là ở
các tỉnh Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và các tỉnh miền núi phía bắc (Điển hình là
tỉnh Đắc Nông có khoảng 63000 ha, tỉnh Đắc Lắc có khoảng 52000 ha, tỉnh Yên
Bái 52900 ha và các tỉnh Lai Châu, Điện Biên, Tuyên Quang, Gia Lai, Bình Phước).
Nhiều nơi người dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa hoặc cây
hàng năm sang đất trồng cây lâu năm (cao su, cà phê, ...), nuôi trồng thủy sản không
phù hợp quy hoạch được duyệt, phổ biến là ở các tỉnh Đông Nam Bộ.
Đối với đất của các tổ chức: Có nhiều trường hợp cho thuê, cho mượn đất trái
phép hoặc để bị lấn chiếm hoặc giao đất chồng lấn lên đất của tổ chức, cá nhân khác
gây tranh chấp đất đai từ nhiều năm qua, vi phạm nhiều nhất là các cơ quan, đơn vị
sử dụng diện tích đất lớn như các nông trường, lâm trường, trường học,....
Kinh phí đầu tư của địa phương và hỗ trợ của trung ương cho thực hiện đo
đạc, cấp GCN trong những năm qua còn hạn chế nhiều so với nhu cầu, nhất là đối
với các tỉnh còn tồn đọng nhiều chưa cấp GCN.
Hiện đang có 5 loại Giấy chứng nhận tồn tại gồm: giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở); giấy

chứng nhận quyền sở hữu công tŕnh (theo Luật Xây dựng); giấy chứng nhận Sử
dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nước (theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ
Tài chính). Mỗi loại GCN được cấp chỉ xác lập một quan hệ sử dụng hoặc sở hữu,
trong khi yêu cầu đơn giản hoá thủ tục hành chính, tập trung một đầu mối quản lý,
tạo thuận lợi cho các quan hệ giao dịch về đất và tài sản trên đất là rất cấp thiết. Bản

23