Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận qyền sử dụng đất tại xã Thủ Sỹ, huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




ĐÀO VĂN HẢI





Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ THỦ SỸ - HUYỆN TIÊN LỮ
TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2011 – 2013





KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên

Khóa học : 2010 - 2014


Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



ĐÀO VĂN HẢI



Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ THỦ SỸ - HUYỆN TIÊN LỮ
TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2011 – 2013




KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : chính quy
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Lớp : 42B – QLĐĐ
Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Ngọc Anh
Địa điểm thực tập : Xã Thủ Sỹ, huyện Tên Lữ, tỉnh Hưng Yên


Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN
Đối với bất cứ một chương trình đào tạo nào thì mỗi sinh viên đều có
những giai đoạn thực tập tốt nghiệp trước khi ra trường nhằm củng cố lại kiến
thức đã học, vận dụng những kiến thức đó vào thực tiễn, đồng thời giúp sinh
viên nâng cao kiến thức, phương pháp làm việc nhằm đáp ứng nhu cầu thực
tiễn và nghiên cứu khoa học.
Từ những cơ sở khoa học đó, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà
trường, sự chỉ đạo của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã tiến
hành thực tập tốt nghiệp tại xã Thủ Sỹ, huyện Tên Lữ, tỉnh Hưng Yên từ ngày
10/02/2014 tới ngày 30/04/2014 với chuyên đề “ đánh giá công tác cấp giấy
chứng nhận qyền sử dụng đất tại xã Thủ Sỹ, huyện Tên Lữ, tỉnh Hưng
Yên giai đoạn 2011 – 2013”
Sau một thời gian thực tập tuy không dài nhưng cũng đem lại cho em những
kiến thức bổ ích và nhiều kinh nghiệm thực tế quý báu để hành trang cho
công việc sau này. Sau 3 tháng thự tập tại địa phương tới nay em đã hoàn
thành xong chuyên đề của mình. Để hoàn thành được đề tài tốt nghiệp này em
xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên,
đặc biệt là sự quan tâm đặc biệt của thầy giáo Ths Nguyễn Ngọc Anh và toàn
thể các thầy cô trong khoa.
Qua đây em cũng xin gửi lời cảm ơn tới cán bộ địa chính UBND xã
Thủ Sỹ, huyện Tên Lữ, tỉnh Hưng Yên đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập
tại xã. Mặc dù đã cố gắng nghiên cứu và tìm hiểu nhưng do thời gian có hạn,
trình độ còn hạn chế nên em không thể tránh được những sai sót, em rất mong

nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô và các bạn để chuyên đề
được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn
Thủ Sỹ ngày 30 tháng 04 năm 2014
Sinh viên


Đào Văn Hải

MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1. Đặt vấn đề 1

1.2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu 2

1.3. Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 4

2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 7

2.2.1 Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ 7

2.2.2 Những quy định về công tác cấp GCNQSDĐ 10

2.2.3 Quy định về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. 19

2.2.4 quy trình cấp GCNQSDĐ 19

2.2.5 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ 21

2.2.6 Mục đích và yêu cầu điều kiện của đối tượng cấp GCNQSDĐ 22

2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại xã Thủ Sỹ - Huyện Tiên Lữ - Tỉnh Hưng Yên 22

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Nội dung nghiên cứu 24

3.1.1 Điều tra cơ bản 24

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 24

3.1.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của xã Thủ Sỹ giai đoạn 2011 – 2013 24

3.2 Phương pháp nghiên cứu 24

3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu 24

3.3 Địa điểm và thời gian 25

3.4 Đối tượng nghiên cứu 25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 26

4.1 Kết quả điều tra tình hình cơ bản 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 32

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Thủ Sỹ 32

4.2.2 Công tác quản lý đất đai của xã Thủ Sỹ 34

4.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo loại đất của xã Thủ sỹ giai
đoạn 2011 – 2013 37

4.3.1 Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013 37

4.3.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân 38

4.3.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. 39

4.3.4 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức trên địa bàn xã 41

4.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục 43

4.4.1 Thuận lợi 43

4.4.2 Khó khăn 44

4.4.3 Giải pháp khắc phục 44

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 46

5.1 Kết luận 46

5.2 Đề nghị 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO 48



DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1 Tình hình dân số, lao động của xã Thủ Sỹ 30

Bảng 4.2 Hiện Trạng Sử Dụng Đất Năm 2013 32

Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013 37

Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân 38

Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSD đất ở theo diện tích 38

Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông ngiệp cho hộ gia đình, cá nhân 39

Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo diện tích 40

Bảng 4.8 Tổng hợp số đơn và số diện tích đất sản xuất nông nghiệp chưa

được cấp GCNQSDĐ 41

Bảng 4.9 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức kinh tế 42

Bảng 4.10 Các trụ sở, cơ quan, công trình sự nghiệp 42


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân
CT – TTG : Chỉ thị Thủ tướng
TTLT : Thông tư liên tịch
TT – BTNMT : Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường
NĐ – CP : Nghị định Chính phủ
VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
GCN : Giấy chứng nhận
THPT : Trung học phổ thông
THCS : Trung học cơ sở


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản Quốc gia, là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
nhưng không phải là vô tận mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất
đai còn là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động và sản phẩm của lao
động. Hiện nay xã hội càng ngày càng phát triển, dân số ngày một tăng lên
một cách nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh kéo theo nhu cầu về sử

dụng đất và nhu cầu về lương thực tăng lên. Đồng thời đất đai được sử dụng
vào mục đích nhà ở, sản xuất nông nghiệp và các công trình công cộng,
những điều này đã gây một áp lực rất lớn cho quỹ đất của nước ta, đặc biệt là
đất nông nghiệp. Chính vì vậy mà giá trị của đất ngày càng cao và yêu cầu sử
dụng đất càng phải tốt hơn so với hiệu quả kinh tế xã hội.
Việt Nam là một nước đang phát triển trên tất cả các lĩnh vực, nền kinh
tế đi theo đinh hướng Xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà
nước. Tốc độ phát triển kinh tế nhanh, Chính phủ có nhiều ưu đãi cho các
nguồn vốn đầu tư từ trong nước cũng như ngoài nước. Trong vòng vài năm
gần đây nước ta thu hút một lượng vốn đầu tư nước ngoài rất lớn, điều này rất
có lợi cho nền kinh tế của nước ta nhưng nó cũng làm ảnh hưởng đến quá
trình sử dụng đất. Nhiều khu công nghiệp, các khu đô thị xuất hiện ngày càng
nhiều, quỹ đất nông nghiệp giảm đi một cách rõ rệt và đất phi nông nghiệp
tăng lên một cách nhanh chóng dẫn đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
ngày càng cao.
Ở Việt Nam, Nhà nước la chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân…. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng
thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng


2

đất. Đối với người sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ
sở để được Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền để để họ
thực hiện các quyền mà Nhà nước đã trao tặng cho người sử dụng đất, đặc
biệt là các quyền đối với đất đai. Đối với Nhà nước, thì việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý
tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất
đai một cách thuận tiện. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp

phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số
lượng và chất lượng.
Xuất phát từ những yêu cầu của thực tiễn cũng như tính cấp thiết của
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được sự đồng ý của Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Ths.
Nguyễn Ngọc Anh em tiến hành thực hiện chuyên đề : “ Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Thủ Sỹ – Huyện Tiên Lữ -
Tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2013 ’’ .
1.2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
1.2.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Qua nghiên cứu nắm được quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Thủ Sỹ, bao gồm công tác cấp mới, cấp đổi
GCNQSDĐ.
- Qua đó nắm được tình hình cấp GCNQSDĐ để đánh giá công tác cấp
GCNQSDĐ tại xã Thủ Sỹ.
- Xác định được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình cấp
GCNQSDĐ.
- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần làm tăng tiến độ của
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thủ Sỹ trong
những giai đoạn tới.


3

1.2.2 Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương
phải trung thực, khách quan, chính xác.
Nắm bắt được những quy định của Nhà nước về công tác cấp
GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 2003 và những quyết định của tỉnh về

trình tự, thủ tục cấp giấy.
Quá trình thực hiện phải tuân thủ theo đúng quy định của tỉnh về trình
tự thủ tục cấp giấy.
Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo trung thực, khách quan.
Những giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
* Đối với việc học tập :
- Giúp củng cố lại các kiến thức đã học trong nhà trường và bước đầu
làm quen được với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
thực tiễn.
* Đối với thực tiễn :
- Đưa ra được những kiến nghị đề xuất với các cấp có thẩm quyền để cá
những giải pháp phù hợp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước nói chung được tốt hơn.
- Đề tài có ý nghĩa góp phần đấy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở xã Thủ Sỹ trong những giai đoạn tới.




4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng. Vì vậy để sử
dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả cao nhất thì Nhà
nước phải có một chế độ chính sách về quản lý đất đai hợp lý và chặt chẽ

nhằm tận dụng được toàn bộ quỹ đất của nước ta.
Ở Việt Nam nhà nước quản lý đất đai bao gồm toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi hành chính các cấp thông qua các văn bản pháp luật, Nhà
nước giao cho UBND các cấp phải thực hiện việc quản lý đất đai trên toàn bộ
ranh giới hành chính đối với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật.
Để công tác quản lý và vấn đề sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao nhất.
Tại khoản 2 điều 6 Luật Đất Đai năm 2003 đề ra 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai như sau :
Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện tốt văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đât, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.


5

Thống kê, kiểm kê đất đai.
Quản lý tài chính về đất đai.
Quản lý và phát triển thị trường sử dụng đất tron thị trường bất động sản.
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ cua người sử dụng đất.
Thanh tra, kiểm tra các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các vi
phạm pháp luật về đất đai.
Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi

phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thông qua 13 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai ta thấy được một
trong những nôi dung quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất đai là công
tác cấp GCNQSDĐ. “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng
nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ” ( Luật Đất Đai 2003 )
2.1.1.1 Sơ lược về hồ sơ địa chính
Khái niệm về hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 40 (Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) [11] như sau:
- Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng
với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
- Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác,
kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy
định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính phải được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản
sao từ bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng


6

đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản
sao lưu tại UBND xã, phường, thị trấn.
Mục đích thiết lập hồ sơ địa chính nhằm kiểm soát mọi hình thức quản
lý và sử dụng đất. Đối với ngành quản lý đất đai, hồ sơ địa chính là phương
tiện phản ánh các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý.
Theo khoản 1,2 điều 47 luật đất đai 2003 quy định :
Hồ sơ địa chính gồm :

• Bản đồ địa chính :
• Sở địa chính:
• Sổ mục kê đất đai:
• Sổ theo dõi biến động đất đai:
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau:
• Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
• Người sử dụng đất.
• Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
• Giá đất, các tài sản gắn liền với đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai
đã thực hiện và chưa thực hiện.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền và những hạn chế về
quyền của người sử dụng đất.
• Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có
liên quan.
2.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât
Khoản 20 Điều 4 (Luật Đất đai, 2003) quy định:
“GCNQSDĐ là giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất. Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng đất”.


7

Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận
là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ” in
màu đỏ: mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6
chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “ II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” , trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công
trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;
ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số
vào sô cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “ III. Sở dồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục “ IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận” .
Trang 4 in chữ màu đen gồm nọi dung tiếp theo của mục “ IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” ; những vấn đề cần lưu ý đối với
người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
2.2.1 Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với xã hội và phát triển
kinh tế, nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm
đến vấn đề quản lý đất đai.


8

Qua các giai đoạn phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng
được hoàn thiện. Khởi đầu là ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký
sắc lệnh số 179/SL ban hành Luât cải cách ruộng đất cho nhân dân. Đến hiến
pháp năm 1959 ra đời quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất đó là: Sở hữu

toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Đến khi hiến pháp năm 1980 ra đời đã quy định hình thức sở hữu về
đất đai ở nước ta chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là hình thức sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện tại điều 19
hiến pháp 1980 “ Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất ở vùng biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân ”.
Ngày 01/7/1980 Chính phủ ra quyết định số 201/CP về việc thống nhất
tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước về đất đai để giúp thực
hiện tốt Hiến pháp năm 1980.
Ngày 05/11/1981 Quyết định 56/ĐK – TK ra đời nhằm tăng cường
công tác chức năng nhiêm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê
ruộng đất và lập biểu mẫu hồ sơ địa chính. Đây là hệ thống hồ sơ đầu tiên
được ban hành với nhiều loại biểu mẫu giấy tờ, sổ sách để quản lý thông tin
đất đai khoa học và chặt chẽ hơn.
Ngày 29/12/1987 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên và có hiệu lực vào ngày 07/1/1988. Điều
này đã giúp cho việc quản lý đất đai đã được chú trọng hơn và đi vào nề nếp.
Nhưng chỉ sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1987 đã bộc lộ một số nhược
điểm và không còn phù hợp với thực tiễn do vậy đòi hỏi có sự thay đổi cho
phù hợp hơn.
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn
bản liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, cụ thể như sau:


9

* Các văn bản pháp luật: Luật Đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993,
Luật sửa đổi bổ sung năm 1988, 2001 , Luật Đất đai năm 2003, Hiến pháp
1992 đã sửa đổi bổ sung năm 2001.

* Các văn bản dưới luật ( văn bản pháp quy ):
• Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của chính phủ quy định về việc
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mục đích sản
xuất nông nghiệp.
• Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về việc
giao đất Lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích nông nghiệp.
• Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị.
• Nghị định 04/2000/NĐ – CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai.
• Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2003.
• Nghị định 17/2006/NĐ – CP ngày 27/10/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
• Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc
cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
• Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy
định về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tà sản khác gắn liền
với đất.


10

* Các văn bản dưới Luật của Bộ.
• Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT – BTNMT – BNV ngày

15/7/2003 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường và Bộ nội vụ hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban
nhân dân về quản lý tài nguyên và môi trường ở địa phương.
• Quyết định số 07/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
• Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT – BTNMT – BNV ngày
13/06/2006 của Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng và chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
• Thông tư số 01/2005/TT – BTNT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
• Thông tư số 06/2007TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về hướng dẫn việc thực hiện một số điều của Nghị định số 84/207/NĐ – CP
ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ,
thu hồi, thực hiện quyền sư dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
• Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
• Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 22/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.2 Những quy định về công tác cấp GCNQSDĐ
A. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ ( điều 49, Luật Đất đai 2003)



11

* Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
GCNQSDĐ;
Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật
này mà chưa được cấp GCNQSDĐ;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyên sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định cử Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90 ( Đất khu công ngiệp cao ),
91 ( Đất sử dụng cho khhu công nghệ cao ) và 92 ( Đất sử dụng cho khu kinh
tế ) của Luật này;
Người mua nhà ở gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
* Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất:
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng và các mục đích sau:
Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở
Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê đất.


12

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước giao đất làm mặt bằng

xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh.
Tổ chức kinh tế giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất đế san xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối.
e) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ.
g) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện
các dự án đầu tư.
2. Người đang sử dụng đất trong các trường hợp sau :
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao
không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền.
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử
dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan có thẩm quyền cho chuyển
snag sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử
dụng đất, đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh
thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao.
Đất phi nông nghiệp ( không phải là đất ở ) được nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.
* Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất.
Giảm tiền sử dụng đất theo quy dịnh của pháp luật vè khuyến khích đầu tư.
Giảm 50 % tiền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức đất ở được giao của hộ
gia đình ngèo.
Giảm 20 % tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất đối với nhà
máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch, nhưng diện tích đất được giả tối đa
không vượt quá diện tích tại điểm di dời.


13

Đất ở trong hạn mức giao đất đối vơi người có công với cách mạng.
Các trường hợp khác theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
* Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:
Miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư.
Đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính
sách nhà ở đối với người có công với cách mạng theo pháp luật người có công.
Đối với đất để giao xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách
nhà nước, đất để xây dựng nhà ở cho người phải đi di dời do thiên tai, đất xây
dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt
khó khăn, đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho khu công nghiệp.
Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực
văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao.
Đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công với cách mạng
theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng đất đó đã được sử
dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
Các trường hợp khác theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
B. Các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ.
• Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
• Đất cho thuê từ quỹ đất công ích.
• Đất sử dụng lấn chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt.
• Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp Nhà nước.
• Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước.
Ngoài ra hộ gia đình, cá nhân không được cấp GCNQSDĐ đối với
phần diện tích sử dụng trước ngày 15/10/1993 trong trường hợp tại thời điểm
sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:


14

Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt công khai.
Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với phần diện tích đất đã
được giao cho tổ chức cộng đồng dân cư quản lý.
Lấn, chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.
Lấn, chiếm, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất
của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản
ngăn chặn nhưng người sử dụng cố tình vi phạm.
C. Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất.
(Điều 50 Luật Đất đai 20003 )
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
• Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 thang 10 năm
1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp tròn qua trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;
• GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kê, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 thang10 năm 1993 nay được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 thang 10 năm 1993;


15

• Giấy tờ vè thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất;Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấytờ đó ghi tên người khác, kèm
them giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đinh, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được UBND xã nơi có đất xáclà người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã
được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi


16

hành thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau:
• Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ.
• Được Ủy ban nhân dan xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
D .Trường hợp được cấp GCNQSDĐ mà phải xem xét đến nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước, nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì
phải hoàn thành xong mới được cấp GCNQSDĐ, trừ trường hợp được cơ quan
có thẩm quyền cho phép chậm thực hiện tài chính( Điều 50 Luật Đất đai 2003 )
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành.


17

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định được cấp GCNQSDĐ mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng đã
được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 30 tháng 06 năm 2004.
nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có
quy hoạch sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 30 tháng 06 năm 2004 mà
chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất mà chưa đươc
cấp GCNQSDĐ sẽ được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định như sau (
Nghi định số 181/2004/NĐ – CP )
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một
phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích
đất có giấy tờ được cấp GCNQSDĐ, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải
thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một
phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 thì được cấp
GCNQSDĐ.
• Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước
ngày 01 tháng 07 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm cấp
GCNQSDĐ.

18

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước
chưa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng được cấp
GCNQSDĐ và không được nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra pháp luật đất đai còn quy định việc xác định diện tích đất ở
của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao như sau ( Điều
45 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP )
• Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu
dân cư được sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1989 mà trong hồ sơ địa
chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2
và 5 Điều Luật Đất đai năm 2003 có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở ( thổ cư
) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở.
• Trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa
chính hoặc trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2
và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 thì diện tích đất ở được xác định không quá 5
lần hạn mức diện tích không vượt quá diện tích đất ở UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định để giao đất cho hộ gia đình, cá nhân nhưng
tổng diện tích không vượt quá diện tích đất hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng; phần diện tích đất còn lại phải sau khi đã xác định thửa đất ở thì được
xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
• Đối với trường hợp thửa đất là đất ở, vườn, ao được hình thành từ
ngày 18 tháng 12 năm 1989 đến ngày 30 tháng 06 năm 2004 và người sử
dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ
diện tích đất ở thì diện tích đất vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện tập
quán địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu
trong hộ gia đình.