Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện nga sơn, tỉnh thanh hóa

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô
trong trường, đặc biệt là các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai. Em xin chân
thành cảm ơn thầy cô đã giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại
trường.
Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em
còn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cô giáo – ThS. Hoàng Thị Phương Thảo,
người trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đồ án và các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý
Đất đai. Cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa đã
tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập.
Đồ án tốt nghiệp chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận được sự đóng góp chỉ bảo của thầy, cô và các bạn để đồ án được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các thầy cô giáo Khoa
Quản lý Đất đai, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ em hoàn thành đồ
án tốt nghiệp này.
Thanh Hóa, ngày 03 tháng 6 năm 2015
Sinh viên

Cao Minh Phương

1


MỤC LỤC

2

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
BVMT
CHXHCN
ĐKĐĐ
GCN

Chữ viết đầy đủ
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bảo vệ môi trường
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

QLNN
TN&MT
UBND
VPĐKQSDĐ

sản khác gắn liền với đất
Quản lý nhà nước
Tài nguyên và Môi trường
Uỷ ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

3

TT
1
2
3
4
5
6

Tên bảng
Bảng 3.1. Hiện trạng cơ cấu sử dụng đất của huyện Nga Sơn
năm 2014
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất huyện Nga Sơn giai đoạn
2010 – 2014
Bảng 3.3. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm
2014 so với năm 2013
Bảng 3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở trên
địa bàn huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa
Bảng 3.5. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông
nghiệp trên địa bàn huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa
Bảng 3.6. Số lượng hồ sơ tồn đọng trên địa bàn huyện Nga
Sơn, tỉnh Thanh Hóa

Trang số
36
39
41
44
47
49

DANH MỤC HÌNH

TT
1

Tên hình
Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu GCN quy định tại Thông tư
23/2014/TT-BTNMT
4

Trang số
16


2
3
4
5
6

Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu GCN quy định tại Thông tư
23/2014/TT-BTNMT
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Nga Sơn năm 2014
Hình 3.3. Biểu đồ biến động đất đai huyện Nga Sơn giai đoạn
2010 – 2014
Hình 3.4. Tỷ lệ kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa
bàn huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa

5

16
23
35
40
46


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phòng, là môi trường sống và làm
việc của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về mặt số lượng, cố định về vị
trí nên việc sử dụng sao cho tiết kiệm và đạt hiệu quả phải tuân theo các quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Nước ta xuất phát từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu sản xuất
nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân với gần 75% dân số
tham gia lao động sản xuất nông nghiệp. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
ngoài việc phát triển nông nghiệp thì công nghiệp và dịch vụ cũng là lĩnh vực quan
trọng cần chú ý phát triển trong giai đoạn tới và là hướng phát triển chủ yếu trong
tương lai. Do đó, đất đai là điều kiện tối cần thiết, là tư liệu sản xuất quan trọng và là
đầu vào không thể thiếu trong bất kỳ ngành sản xuất nào.
Xác định được tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước và Chính phủ đang thi
hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, xây
dựng một hệ thống chính sách đất đai cụ thể nhằm tăng cường công tác hoạt động sử
dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất trong nước theo hướng
xã hội chủ nghĩa. Điều 53, Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 nêu rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời,
tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và
điều này cũng được cụ thể hóa tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là một trong các nội dung quan trọng trong các nội dung
quản lư Nhà nước về đất đai, xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và là cơ
sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. GCN là chứng cứ
pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất của các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản; là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với đất đai
theo quy định của Nhà nước, nâng cao ý thức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để đem
lại hiệu quả cao nhất trong sử dụng đất.

6


Huyện Nga Sơn là huyện nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Thanh Hóa. Huyện có vị
trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm gần đây, nền kinh tế
- xã hội của huyện đang từng bước phát triển, đã làm thay đổi các nhu cầu của con
người, đặc biệt có nhu cầu giao dịch về các quyền liên quan đến đất đai ngày càng
tăng. Vì vậy, công tác cấp GCN càng trở nên quan trọng giúp cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quản lý tốt tình hình sử dụng đất, đồng thời là chứng thư pháp lý để người
sử dụng đất yên tâm đầu tư và thực hiện các quyền của mình.
Xuất phát từ thực tế và nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác cấp
GCN, tôi tiến hành tìm hiểu và đi sâu vào nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa”.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
a. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu một số quy định chungliên quan đến công tác cấp GCN.
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng

đất tại huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Tìm hiểu tình hình công tác cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Nga Sơn.
- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN và đề xuất một
số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp GCN trên địa bàn huyện.
b. Yêu cầu nghiên cứu
- Nghiên cứu và nắm vững Luật đất đai, các văn bản pháp luật liên quan tới việc
cấp GCN.
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, quy phạm, văn bản pháp luật về cấp GCN
vào thực tiễn tại địa bàn nghiên cứu.
- Thu thập đầy đủ các thông tin tài liệu liên quan tới việc cấp GCN trên địa bàn
huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
- Nguồn số liệu, các tài liệu thu thập phải có độ chính xác, tin cậy phản ánh
đúng tình hình cấp GCN trên địa bàn.
- Số liệu điều tra thu thập phải được phân tích, đánh giá trên cơ sở khách quan,
đúng quy định của pháp luật.
- Những giải pháp đề xuất phù hợp với thực tế và mang tính khả thi cao.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

7


Đồ án nghiên cứu tình hình cấp GCN chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với
đất ở và đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nga Sơn, tỉnh
Thanh Hóa.
4. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu

8


Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời,
tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, Nhà
nước không phải là người trực tiếp sử dụng đất mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 và Điều 17 Luật Đất đai năm 2013.
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”
trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử
dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, những biến động về đất đai diễn ra
thường xuyên, liên tục. Việc cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong
công tác QLNN về đất đai, là chứng thư pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho
người sử dụng đất, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất. Do vậy, để cụ thể hóa
những quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và thống nhất việc QLNN về đất đai ta
cần thực hiện việc cấp GCN bởi các lý do sau:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thực chất là
bảo vệ lợi ích hợp pháp và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất;
GCN là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình

(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…). Đồng thời thông qua
việc cấp GCN yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước và sử dụng đúng pháp luật.
- GCN là chứng thư pháp lý thống nhất và cao nhất xác lập mối quan hệ giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

9


- GCN là điều kiện đảm bảo giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đến từng thửa đất. Qua đó,
đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường góp phần
hình thành và mở rộng thị trường bất động sản; thông qua GCN để giúp Nhà nước
quản lý được các hoạt động giao dịch về đất đai, làm trong sạch hơn thị trường bất
động sản.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của QLNN về đất đai như: công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai;
công tác phân hạng đất và đánh giá đất.
Vì vậy, việc cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của các nội dung QLNN về
đất đai. Thực hiện tốt công tác cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung
khác của QLNN về đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý
Hệ thống các văn bản có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hànhcó quy
định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004,
trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về Giấy chứng nhận; các trường

hợp được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận;
lập hồ sơ địa chính và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất
có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để
cấp Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
- Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ
sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai năm 2003
sửa đổi và bổ sung năm 2009.
- Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội ban hành
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp.

10


- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014
của Quốc hội ban hành.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cùng các vấn đề liên quan
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp Giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp
Giấy chứng nhận.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc

khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong
đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận
trong năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sung
một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số

11


160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban
ngành có quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của liên
bộ tài chính và tổng cục địa chính hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận theo Chỉ thị số
18/1999/CT-TTg.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của tổng cục địa chính hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước, giúp cho quá
trình thống kê, kiểm kê đất đai được thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận

12


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành

chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn
lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành
bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm
kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
d. Các văn bản hướng dẫn về cấp Giấy chứng nhận của tỉnh Thanh Hóa
- Quyết định số 558/2006/QĐ-UBND ngày 03/3/2006 của UBND tỉnh Thanh
Hoá về việc ban hành quy định cụ thể về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
- Hướng dẫn số 509/STNMT-ĐKTK ngày 21/3/2006 của Sở Tài nguyên và Môi
trường Thanh Hoá về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh
Thanh Hoá.

13


1.3. Một số quy định về cấp Giấy chứng nhận
1.3.1. Khái niệm và mục đích cấp Giấy chứng nhận

a. Khái niệm
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
b. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng
thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất
quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động
về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay.
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp
GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm
năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt
từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
1.3.2. Cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân
1.3.2.1. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định những trường hợp sau người sử dụng
đất được cấp GCN:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101, 102 của Luật đất đai 2013;

14


- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Nguời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.3.2.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng
đất được cấp GCN theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng

15


10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết

quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
1.3.2.3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất

16


Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng
07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.3. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
1.3.3.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCN:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

17


đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngày sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp
vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu
đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.3.3.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Thẩm quyền cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 105 Luật Đất đai năm

18


2013 như sau:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
1.3.4. Mẫu Giấy chứng nhận
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh
sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích
thước 190mm x 265mm; bao gồm có nội dung quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;

19


dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sở đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau
khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;
mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
- Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a,b,c, d và đ Khoản 1
Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 do Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ
sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy
chứng nhận đã cấp.

20


Hình 1.1. Trang 1 và 4 mẫu GCN quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Hình 1.2. Trang 2 và 3 mẫu GCN quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Hiện nay, ngoài mẫu Giấy chứng nhận ban hành kèm theo quy định tại Thông
tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 trên, vẫn đang tồn tại 04 loại GCN được
pháp luật về đất đai công nhận, cụ thể là:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất
đai năm 1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành
theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo mẫu này có màu đỏ.
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại
đô thịdo Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật Đất đai năm 1993. Giấy chứng nhận có hai
màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu lại Sở Địa chính (nay là Sở
Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc.

21


- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy định
của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004
và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số
24/2004/BTNMT. Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu
trắng lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện.
- Loại thứ tư:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo các quy định của Luật đất đai 2003.Mẫu Giấy chứng
nhận được ban hành kèm theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009.
Có thể thấy, ở nước ta tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận với văn bản pháp luật
hướng dẫn chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các Bộ, Ngành nên việc cấp Giấy
chứng nhận thực hiện chậm, ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai

của Nhà nước và ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của
công dân. Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị
quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu Giấy chứng nhận
thành 1 mẫu lấy tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Thực hiện theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP ngày 09/01/2008, BTNMT chủ
trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương án sửa đổi Luật
Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận theo hướng thống nhất cấp
một loại giấy là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Đến nay việc cấp GCN đã được thực hiện trên thực tế theo quy định của Thông
tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4. Tình hình cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam và tỉnh Thanh Hóa
1.4.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam
Năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã triển khai toàn diện, đồng bộ việc
tổ chức thi hành Luất Đất đai năm 2013, tạo ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và
sử dụng đất. Chỉ đạo các địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận bằng nhiều biện
pháp quyết liệt, có hiệu quả, các địa phương đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội. Cụ thể:

22


Cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu
ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích
cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất
sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng
nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt
96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục

xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng
cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ
sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đó một số tỉnh,
huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực
cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long
An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã).
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng
từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa
phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương;
các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có
loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội,
Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương.
Nhìn chung, trong năm 2014 công tác quản lý đất đai đã đạt nhiều kết quả quan
trọng. Toàn ngành đã tập trung tổ chức tuyên truyền hiệu quả pháp luật đất đai; quan
tâm hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi
hành Luật. Tập trung quyết liệt để xây dựng, công bố các thủ tục hành chính nhằm
đảm bảo thuận lợi, tiết kiệm chi phí cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện. Tuy
đã đạt được những kết quả tích cực, song trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng còn một
số hạn chế; khiếu kiện về đất đai tuy có giảm nhưng vẫn còn là vấn đề phức tạp ở
nhiều địa phương cần được tập trung chỉ đạo giải quyết; việc xử lý tình trạng lãng phí
trong sử dụng đất vẫn chưa được khắc phục ở một số địa phương. Cùng với việc tập
trung xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, những vấn đề còn tồn tại,
vướng mắc sẽ được tiếp tục chỉ đạo giải quyết trong thời gian tới; các địa phương cần
tiếp tục tập trung chỉ đạo, thực hiện để giải quyết dứt điểm những khiếu nại, tố cáo về
quản lý và sử dụng đất đang tồn đọng; quan tâm kiện toàn bộ máy và cán bộ làm công
tác quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu tăng cường công tác quản lý đất đai.

23

1.4.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận ở tỉnh Thanh Hóa
Cùng với sự quan tâm của các cấp ủy Đảng, chính quyền, sự phối hợp của các
ban, ngành, đoàn thể cấp tỉnh,năm 2014 ngành Tài nguyên và Môi trường (TN&MT)
đã nỗ lực thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường
(BVMT), góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Đất đai là lĩnh vực tương đối nhạy cảm nên nhiều năm qua, đặc biệt là năm
2014, ngành TN&MT đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, không ngừng nâng cao
hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước. Về quản lý đất đai, ngành đã tham mưu cho
UBND tỉnh ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhằm tăng cường công tác
quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn tỉnh; hoàn thiện hồ sơ nhập kho
các công trình đo đạc địa chính năm 2013; công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
được tập trung cao độ, bám sát cơ sở, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc; thực
hiện tốt việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 làm cơ sở cho lãnh
đạo tỉnh chỉ đạo thực hiện các biện pháp sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên phục
vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Tính đến nay toàn tỉnh đã cấp được trên 2,8 triệu giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân đạt hơn 97% tổng số giấy cần cấp; với
tổng diện tích đã cấp giấy 754.897 ha, đạt 88% diện tích đất cần cấp giấy. Tuy nhiên,
việc cấp giấy chứng nhận vẫn chưa đảm bảo mục tiêu, kế hoạch đề ra; một số loại đất
(đất ở đô thị, đất chuyên dùng và đất ở các dự án phát triển nhà ở) tiến độ còn chậm, số
lượng tồn đọng còn lớn; thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận tại các ngành,
địa phương có lúc có nơi chưa đảm bảo thời gian theo quy định; việc xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai còn chậm, chưa đồng bộ; việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý biến động
hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đầy đủ và thường xuyên. Nguyên nhân chủ yếu
của tình trạng trên là do chính quyền địa phương chưa nhận thức đầy đủ và quan tâm
đúng mức đến công tác cấp giấy chứng nhận, còn thiếu quyết tâm, chưa tập trung chỉ
đạo, kiểm tra, giám sát, giải quyết kịp thời khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực
hiện, sự phối hợp của các ngành, các cấp ở địa phương chưa chặt chẽ; đội ngũ cán bộ
địa chính cấp xã còn hạn chế về năng lực, không ổn định do luân chuyển hoặc thay
đổi; việc giải quyết thủ tục hành chính có lúc có nơi còn chậm, còn có biểu hiện cán bộ

gây nhũng nhiễu, phiền hà cho người sử dụng đất; tiến độ thực hiện đo đạc bản đồ và
lập hồ sơ địa chính còn chậm; nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của

24


một bộ phận người sử dụng đất chưa cao.
Phát huy những kết quả đạt được, năm 2015 toàn ngành tiếp tục phối hợp chặt
chẽ với các đơn vị liên quan đẩy mạnh công tác hướng dẫn thực thi các văn bản quy
phạm pháp luật về công tác TN&MT; tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành
chính trong tất cả lĩnh vực chuyên môn; nghiên cứu, chủ động tham mưu việc sửa đổi,
đơn giản hóa quy trình thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ nhằm tạo điều kiện
thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp và người dân khi giải quyết các công việc liên
quan đến lĩnh vực đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU
2.1. Nội dung nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nga Sơn
a. Điều kiện tự nhiên
b. Điều kiện kinh tế - xã hội
2.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nga Sơn
a. Tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai
b. Tình hình sử dụng đất của huyện Nga Sơn
2.1.3. Kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân của huyện Nga Sơn
a. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở
b. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp

25