Slide bài giảng định giá tài sản

1

Học viện tài chính
môn học

Định giá tài sản
Phạm Văn Bình
Phó Trởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp
Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản


2

Kết cấu môn học
Chươngư1
Kháiưniệmưcơưbảnưvàư
nguyênưtắcưđịnhưgiáưtrongư
nềnưkinhưtếưthịưtrường

Mônưhọc
Định giá tài sản

Chươngư2
Địnhưgiáưbấtưđộngưsảnư

Chươngư3
Cácưphươngưphápư
địnhưgiáưdoanhưnghiệp


3

Ch ơng 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc
định giá trong nền kinh tế thị tr ờng

I. Các khái niệm
cơ bản
Chơng 1

II. Các nhân tố
ảnh hởng đến
giá trị tài sản

III. Nguyên tắc
định giá


4

I. Các khái niệm cơ bản
Các
Các khái
khái niệm
niệm cơ
cơ bản
bản

1.1
1.1

1.2

1.2

1.3
1.3

Tài
Tài sản
sản

Quyền
Quyền sở
sở hữu
hữu

Giá
Giá trị
trị

1.4
1.4

1.5
1.5
Gi
Gi thị
thị tr
trờng
ờng
Thẩm
Thẩm định

định giá
giá &
& gi
gi phi
phi TT.
TT.


5

1.1 Tài sản
1.1.1 Khái niệm
Tài sản là nguồn lực do
doanh nghiệp kiểm soát, là
kết quả của những hoạt
động trong quá khứ, mà từ
đó một số lợi ích kinh tế
trong tơng lai có thể dự
kiến trớc một cách hợp lý.

Tài sản bao gm vt, tin,
giy t có giá và các quyn
tài sản.

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh
thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.


6

1.1 Tài sản (tiếp)
Thứưnhất
Hữuưhìnhưhoặcưvôưhình

1.1.2
Đặc trng của tài sản

Thứ ba
Mang lại lợi ích
trong tơng lai

Thứưhai
Xácưđịnhưđốiưvớiư
chủưthể


7

1.1 Tài sản (tiếp)
1.1.3 Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và BĐS.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lu động


8

1.2 Quyền sở hữu
Quyền chiếm hữu: là quyền đợc
nắm giữ, quản lý tài sản.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác
những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền đợc hởng những lợi ích mà tài sản Nhận
xét
có thể mang lại.
Quyền định đoạt: là quyn chuyn
giao quyn s hu tài sn hoc t b
quyn s hu ó.

Để đánh giá
đúng mức độ
lợi ích mà
tài sản
mang lại,
nhất thiết
phải xét đến
quyền của
chủ thể


9

1.3 Giá trị
Đợc đo bằng đơn vị tiền tệ

Giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về

Xác định tại một thời điểm
nhất định

những lợi ích mà tài
sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một
thời điểm nhất định.

Nh vậy,
giá trị TS

Gắn liền với chủ thể
Chịu tác động của 2 nhóm
nhân tố: công dụng hay thuộc
tính hữu ích và khả năng khai
thác của chủ thể.
Tiêu chuẩn đánh giá là các
khoản thu nhập bằng tiền


10

1.4 Định giá tài sản
Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu
tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc
xác định rõ.
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.

Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định


11

1.5 Gi¸ trÞ thÞ trêng vµ gi¸ trÞ phi thÞ trêng
1.5.1
ThÞ­tr­êng

1.5
Gi¸ trÞ thÞ trêng
vµ phi thÞ trêng

1.5.3
Gi¸ trÞ phi thÞ trêng

1.5.2
Gi¸­trÞ­trÞ­tr­êng


12

1.5.2. Gi¸ trÞ thÞ trêng
Gi¸ trÞ thÞ tr êng lµ sè
tiÒn trao ®æi íc tÝnh vÒ
tµi s¶n vµo thêi ®iÓm
thÈm ®Þnh gi¸, gi÷a mét
bªn lµ ng êi b¸n s½n sµng

b¸n víi mét bªn lµ ng êi
mua s½n sµng mua, sau
mét qu¸ tr×nh tiÕp thÞ
c«ng khai, mµ t¹i ®ã c¸c
bªn hµnh ®éng mét c¸ch
kh¸ch quan, hiÓu biÕt vµ
kh«ng bÞ Ðp buéc.

Sè­tiÒn­
trao­®æi

íc­tÝnh

Kh¸ch­qua,­
hiÓu­biÕt,­
kh«ng­bÞ­Ðp­buéc

TiÕp­thÞ­
c«ng­khai

Thêi­®iÓm

Ng­êi­b¸n­
s½n­s¸ng­b¸n

Ng­êi­
mua
s½n­sµng­mua

13

1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp)

??? ...

Ngời sẵn sàng mua
Mặc cả
Thấp

Khoảng thơng lợng

Cao

Mặc cả
Ngời sẵn sàng bán

??? ...


14

1.5.3 Giá trị phi thị trờng
Giá trị phi thị tr ờng của tài sản là mức giá ớc tính đ ợc xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị tr ờng hoặc có thể đ ợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị tr ờng.

Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công
dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn
là căn cứ vào khả năng đợc mua bán trên thị trờng của tài

sản đó.


15

1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp)
Giá trị để
tính thuế

Giá trị TS
đang sử dụng

Giá trị tài sản có
thị trờng hạn chế

Giá trị
bảo hiểm

Giá trị tài sản
chuyên dùng

Cácưloạiưgiáưtrịư
phiưthịưtrườ ng

Giá trị
đầu t

Giá trị
doanh nghiệp
Giá trị

đặc biệt

Giá trị tài sản
bắt buộc phải bán

Giá trị
thanh lý


16

II. Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị tài sản
Các
Các nhân
nhân tố
tố ảnh
ảnh h
hởng
ởng

2.1.
2.1.
Mục
Mục đích
đích định
định giá
giá

2.2.
2.2.

Các
Các nhân
nhân tố
tố ảnh
ảnh hhởng
ởng


17

2.1 Mục đích của định giá tài sảN
- Chuyển giao quyền sở hữu
+ Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản.
- Tài chính và tín dụng
+ Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố.
+ Để bảo hiểm tài sản.
- Cho thuê theo hợp đồng
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.
- Phát triển tài sản và đầu t
+ Để so sánh với tài sản đầu t khác.
+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu t.


18

2.1 Mục đích của định giá BĐS (tiếp)
- Định giá tài sản trong công ty

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá
trị thị trờng của số vốn mà công ty đầu t.
+ Để hợp nhất, chia tách, giải thể.
+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
- Các định giá theo luật pháp

+ Để tính thuế tài sản.
+ Để bồi thờng.
+ Để phục vụ thi hành án.


19

2.2 Các yếu tố tác động
- Các yếu tố mang tính kinh tế. Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra
đặc tính khách quan của giá trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị
tài sản. Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu:
- Các yếu tố mang tính vật chất . Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính
hữu dụng tự nhiên, vốn có của tài sản. Thông th ờng thuộc tính hữu dụng
của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên, giá trị
tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai thác
những công dụng của nó.


20

2.2 Các yếu tố tác động (tiếp)
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền
của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử
dụng. Thông th ờng quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị

tài sản càng cao và ng ợc lại.
- Các yếu tố khác: tập quán dân c hay tâm lý tiêu dùng.


21

III Các nguyên tắc thẩm định giá cơ bản
Sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất
Cung cầu

Thay thế

Các nguyên tắc
cơ bản

Đóng góp

Dự kiến các khoản
lợi ích tơng lai


22

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc:
Con ng ời luôn có xu h ớng tìm cách
khai thác một cách tối đa lợi ích của
tài sản.

Nội dung của nguyên tắc:
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và đa lại các lợi
ích khác nhau, nhng gía trị của
chúng đợc xác định hay thừa nhận
trong điều kiện nó đợc sử dụng
một cách tốt nhất và hiệu quả
nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản
và những lợi ích của việc sử dụng đó.
+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất.


23

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và (tiếp)
Theo IVSC một TS coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Tài sản đợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên:
Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc
dù không hẳn có tính pháp lý, song những quy ớc có tính thông
lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải đợc tôn trọng.
Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài
chính.


24

3.2 Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc:
Những ng ời mua thận trọng sẽ không
trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản
nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nh
ng vẫn có thể có một tài sản t ơng tự
nh vậy.

Nội dung của nguyên tắc:
Giới hạn trên về giá trị (hay giá trị
cao nhất) của một tài sản không v
ợt quá chi phí để có một tài sản t
ơng đơng.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản
xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm định giá
+ Thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều
chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.


25

3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai
Cơ sở của nguyên tắc:

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản đ ợc quyết định
bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại

cho ng ời sử dụng.

Phải dự kiến đợc các khoản lợi ích
trong tơng lai mà tài sản có thể
mang lại cho chủ thể làm cơ sở để
ớc tính giá trị tài sản.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa
vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản.
+ Thẩm định viên phải thu thập những chứng cớ thị trờng gần nhất của
các tài sản tơng tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối
cùng là ớc tính giá trị của tài sản.