Pháp luật về quản lý chung cư ở việt nam luận văn ths 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THANH NHÀN

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THANH NHÀN

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS. TS. DOÃN HỒNG NHUNG

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân,
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung.

Những số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này trung
thực và chính xác. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc Gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Thanh Nhàn


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn các giảng viên đã và đang đảm nhiệm công tác
nghiên cứu, giảng dạy tại Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội, đặc biệt là những
thầy cô đã tận tình giảng dạy tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại trường.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS. TS. Doãn Hồng Nhung đã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sỹ.
Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè những người đã
quan tâm, động viên và tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày….tháng…. năm 2015

Nguyễn Thị Thanh Nhàn


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BQT

Ban quản Trị

CĐT

Chủ đầu tư

UBND

Ủy ban nhân dân

TĐC

Tái định cư

KĐT

Khu đô thị

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

HTX

Hợp tác xã

SCI

Công ty đầu tư Bất động sản

HDB

Tổng cục nhà đất và phát triển đô thị Singapore

HĐQT

Hội đồng quản trị

HIP

Chương trình nâng cấp căn hộ

NOXH

Nhà ở xã hội

HKTT

Hộ khẩu thường trú

TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU........................................................................................................................................................................1
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀQUẢN LÝ NHÀ
CHUNG CƢ ............................................................................................................... 6
1.1Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư: ...................... 6

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư: .......................................................6
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư: ........................................................8
1.1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư: .........................................................9
1.1.4 Vai trò của nhà chung cư .................................................................................12
1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cư: ............................................................. 12
1.3 Khái niệm quản lý nhà chung cư......................................................................... 14
1.3.1 Định nghĩa quản lý nhà chung cư ....................................................................14
1.3.2 Mô hình quản lý nhà chung cư .........................................................................14
1.4 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư: ...................................... 17
1.4.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư ...................17
1.4.2 Nội dung cơ bản về pháp luật quản lý nhà chung cư: ......................................23
1.5 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư của một số nước trên thế giới và gợi mở cho
Việt Nam ................................................................................................................... 32
1.5.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới ...............................................32
1.5.2 Gợi mở về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam .................................................42
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢỞ VIỆT
NAM HIỆN NAY.....................................................................................................................................................44
2.1 Những thành tựu đã đạt được trong hoạt động quản lý nhà chung cư. ............... 44
2.2 Những khó khăn, hạn chế còn tồn tại, các tranh chấp phổ biến liên quan đến
quản lý nhà chung cư ................................................................................................ 46
2.2.1 Tranh chấp giữa các chủ thể - Chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân ..................46
2.2.2 Tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư: ..........................53


2.2.3 Tranh chấp về các loại chi phí: ........................................................................62
2.3 Nguyên nhân của tranh chấp trong quản lý nhà chung cư .................................. 66
2.4 Các rủi ro trong quản lý thuê/ thuê mua nhà chung cư ....................................... 70
CHƢƠNG 3:HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ
CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM................................................................................................................................78
3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư: ....................... 78

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư................................ 80
3.3 Kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư .............................. 83
3.4 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quản lý nhà chung cư ở
Việt Nam ................................................................................................................... 85
3.4.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ chuyên trách ....................................85
3.4.2 Tăng cường công tác phổ biến và hỗ trợ pháp luật của các cơ quan nhà nước
trong công tác quản lý nhà chung cư ........................................................................86
3.4.3 Giải pháp tăng cường sự quản lý, giảm sát của cơ quan nhà nước ..................87
3.4.4 Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội Bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt
động quản lý bất động sản nói chung và quản lý nhà chung cư nói riêng ................88
3.4.5 Nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ của người dân ...............................89
KẾT LUẬN.................................................................................................................................................................91
DANH MỤC TÀI TIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy

định trong Hiến pháp nước ta. Nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt là ở
các thành phố lớn, đô thị đặc biệt như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Bởi lẽ,
mỗi năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại học và ở lại thành phố
tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở
riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ năng lực
tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn,
hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một nhà ở… Để đáp ứng được
nhu cầu nhà ở của người dân, hàng loạt nhà chung cư đã ra đời.

Sự xuất hiện của nhà chung cư đã góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị
và giải quyết chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, cùng với đó nhiều vấn đề vướng
mắc trong quá trình sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tư và người dân. Tranh
chấp diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ cao tại một số nhà chung cư cao cấp và
hoạt động không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cư đã và đang là vấn đề cấp
bách cần giải quyết. Mối quan hệ “Bốn bên” giữa chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị
cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư và người dân trong khai thác sử dụng nhà
chung cư còn nhiều bất cập, đặc biệt vai trò của chủ đầu tư sau khi bàn giao căn
hộ cho người mua nhà còn chưa hợp lý.
Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ và Luật nhà ở năm 2014...
đều có quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư và thành lập Ban quản trị nhà
chung cư để đại diện quyền lợi cho người dân sống trong nhà chung cư. Tuy nhiên
với những quy định hiện nay thì để người dân lập ra Ban quản trị nhà chung cư đã
khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều, thậm chí nhiều người cho rằng Ban
quản trị nhà chung cư là hữu danh vô thực. Ban quản trị nhà chung cư nếu không
phải là một pháp nhân, không có con dấu và tài khoản riêng thì thật khó có thể có
điều kiện để ký kết các hợp đồng kinh tế với các doanh nghiệp quản lý vận hành,
bảo trì, các đơn vị cung cấp các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật cho nhà chung cư.

1


Ngoài ra, theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư tạm giữ, sau đó chuyển giao
2% phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư khi được thành lập, tuy nhiên quy chế
bảo quản dài hạn và quản lý hiệu quả số tiền đó để sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ
thuật xuống cấp còn chưa được đề cập đến.
Việc thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc
quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguyên nhân chính của những
mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và người mua nhà chung cư thời gian

vừa qua. Mâu thuẫn này tích tụ theo thời gian và tạo nên định kiến không tốt về loại
hình nhà ở này. Về lâu dài, những bất cập đó cản trở việc triển khai chiến lược phát
triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ. Để gỡ nút thắt, việc xây dựng các quy
định về nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ thực tế cuộc sống. Do đó, tác giả
lựa chọn việc nghiên cứu và hoàn thiện “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt
Nam” nhằm mục đích góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này cho luận văn
thạc sỹ của mình dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung.
2.

Tình hình nghiên cứu:
Trong vòng 2-3 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư đã có những bài viết

được đăng trên các báo giấy và báo điện tử liên quan tới vấn đề quản lý nhà chung
cư ở Việt Nam. Bài viết của Ths. Lê Văn Cư - Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây
dựng-Bộ xây dựng (2011), “Lựa chọn mô hình tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu đô
thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản” được đăng trong Tạp chí Kinh tế
xây dựng số 2 năm 2011 chỉ mới đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của
các chủ sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung
ứng dịch vụ nhà ở.
Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn Dương Hải
(2013) được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa ra mô hình thành
lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu
hạn. Nhưng bài viết chưa đưa ra được hình thức hoạt động cho mô hình này và kinh
phí để duy trì công ty như thế nào.
Bên cạnh đó là một số bài báo, tạp chí có liên quan đến các vấn đề còn đang
tranh chấp trong quá trình quản lý nhà chung cư, tuy nhiên chưa có công trình
nghiên cứu nào đi sâu tìm hiểu và phân tích các quy định của pháp luật.
2

Vì thế, chưa có một căn cứ khoa học và đầy đủ cho việc quản lý nhà chung
cư ở Việt Nam dẫn đến tình trạng tranh chấp thường xuyên giữa người dân, đại diện
là ban quản trị, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư và chủ đầu tư trong
khi đó cơ quan chức năng thì chưa biết phải giải quyết thế nào.
Mới đây, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014
được ban hành vào ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2015. Sự ra đời
của hai luật này có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh
bất động sản, đặc biệt sẽ giải quyết được phần nào những bất cập về quản lý nhà
chung cư hiện nay. Trong đó, Luật nhà ở năm 2014 đã có thêm một chương riêng về
việc “Quản lý, sử dụng nhà chung cư” (Mục I, chương VII). Điều này đã giải quyết
được phần nào tình trạng tranh chấp, khó khăn vướng mắc trong quản lý nhà chung
cư ở Việt Nam hiện nay.
3.

Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài này nhằm mục đích tìm ra những luận cứ khoa học và thực tiễn cho

việc quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay cũng như những kiến nghị hoàn
thiện quy định pháp luật hiện hành về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Với mục
đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài là:
-

Tập hợp, hệ thống hóa các quy định hiện hành về quản lý nhà chung cư; góp

phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc xây dựng chính sách, pháp luật
về việc quản lý nhà chung cư
-

Đánh giá các quy định trong hệ thống các quy định về quản lý nhà chung cư

hiện hành. Chỉ ra những điểm mới trong Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh
bất động sản năm 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam.
-

Trên cơ sở thực trạng về quản lý nhà chung cư, những hạn chế còn tồn tại và

thông qua các bài học kinh nghiệm từ mô hình một số nước trên thế giới để đưa ra
giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam.
4.

Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:
Đề tài có đối tượng là pháp luật về quản lý nhà ở chung cư. Trong đó đối

tượng tập trung chủ yếu là quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ pháp luật
về quản lý chung cư như Nhà nước, chủ đầu tư, người dân mua nhà trong chung cư
và hoạt động quản lý của nhà nước và chủ đầu tư.
3


Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các văn bản pháp luật hiện hành: Bộ luật
dân sự 2005, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, Luật đất đai
năm 2013 và các văn bản có liên quan đến quản lý chung cư. Trên cơ sở của các
văn bản pháp luật, tìm hiểu thực tiễn thi hành các quy định này tại Việt Nam, đặc
biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
5.

Tính mới và những đóng góp của đề tài:
Luận văn là công trình mới đi sâu vào phân tích một cách toàn diện, đầy đủ

và có hệ thống vấn đề pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam, tổng hợp, bổ

sung và phát triển hệ thống các luận điểm khoa học, lý luận về quản lý đối với nhà
chung cư.
Luận văn cũng đi sâu vào thực thực trạng trong việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư, các rủi ro trong việc quản lý thuê/thuê mua nhà chung cư. Bên cạnh đó,
Luận văn cũng chỉ ra những điểm mới của Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh
bất động sản năm 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam.
Bên cạnh đó, Luận văn cũng đưa ra quan niệm tổng quan về quản lý nhà
chung cư ở một số nước tiên tiến trên thế giới; đưa ra mô hình có giá trị tham khảo
của nước ngoài về xây dựng và thực thi chính sách pháp luật về quản lý nhà chung
cư thông qua đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện
pháp luật về quản lý nhà chung cư. Từ đó bổ sung thêm một số giải pháp giúp góp
phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam.
Hoàn thành luận văn này, tôi hi vọng những kiến thức khoa học trong luận
văn sẽ là tài liệu phục vụ cho việc học tập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học tại các
cơ sở đào tạo luật ở Việt Nam, đặc biệt đối với chuyên ngành luật kinh tế.
Nội dung luận văn sẽ có ý nghĩa thiết thực, bổ ích, cần thiết cho mọi cá nhân
khi tìm hiểu vấn đề về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam.
Tôi mong rằng, những kiến nghị khoa học trong luận văn sẽ được sử dụng
trong công việc pháp điển hoá pháp luật, sẽ là đóng góp có ý nghĩa thiết thực cho
những cán bộ áp dụng pháp luật để giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực
tiễn liên quan đến quản lý nhà chung cư ở Việt Nam

4


6.

Phƣơng pháp nghiên cứu:
Để giải quyết các yêu cầu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử

dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
-

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;
-

Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong Chương

1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về nhà chung cư, quản lý nhà chung cư;
-

Phương pháp so sánh luật học, phương pháp phân tích được sử dụng trong

khi nghiên cứu mô hình tại một số nước trên thế giới;
-

Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê,…

được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu về nội dung và thực trạng pháp luật
về quản lýnhà chung cư;
-

Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,…

được sử dụng trong Chương 3 về một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà
chung cư.
7.

Bố cục luận văn:
Ngoài lời mở đầ u và kế t luận, nội dung của đề tài bao gồm ba chương:
-

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý nhà chung cư

-

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện

nay
-

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư

ở Việt Nam

5


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ
QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ
1.1

Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ:

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Khái niệm nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các
nước trên thế giới. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất,

giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế
kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dung khái niệm “nhà chung cư” (condominium),
trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu”
hay “sử dụng”. Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình
thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một
condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc
ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ
ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư. Khi
một người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối
với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền
sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian
chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó. Khái
niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ
dự án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư. Trên phương diện
kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư (project); còn từ
“apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cư đơn lẻ. Condominium
có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho
tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ) [69].
Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thống
nhất đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể. Các
khu tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ
cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Mặc dù có những công
trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu
các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo
6


thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công,
Giảng Võ, Văn Chương... Thiết kế của các khu tập thể này theo đúng nghĩa nhà
chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu

cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng
nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu
tập thể vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở.
Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của
các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên
chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện sự gia tăng dân sơ cơ học khiến giá
đất trở nên ngày càng đắt đỏ. Đến năm 2005, Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng
hơn về nhà chung cư:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” [3, Khoản 1 Điều 70]
Theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:
Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của
từng hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần
diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ
đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với
căn hộ, phần diện tích sở hữu riêng
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐBXD, ngày 28/5/2008 không quy định thế nào là nhà chung cư. Trong đó, “nhà
chung cư độc lập” là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư
khác;“cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau,
có chung một phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu
chung[20, Khoản 3 Điều 4].
Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), để đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội,khái niệm nhà chung cư
cũng đã cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có
7

lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” [5, Khoản 3 Điều 3]
Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà
chung cư như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao
gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn
hộ có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong
nhà chung cư.
*Cụm nhà chung cƣ: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng
một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được
xây dựng trước đây.
Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD: “Cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có
vị trí gần nhau, có chung phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần
sở hữu chung.
Ví dụ như Cụm nhà chung cư An Sinh, Cầu Diễn, Hà Nội; cụm nhà chung cư
Cầu Bươu, Thanh Trì Hà Nội; cụm nhà chung cư Ehome Đông Sài Gòn.
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Một là, đối với phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn
hộ nhà chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện
tích và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo
sự hoạt động của chúng. [2, Điều 255].
Hai là, đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu
riêng: phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu
nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong
việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó. Hơn nữa, giá trị phần sở
hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng
phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng
toàn bộ phần sở hữu chung này.

8


Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung
thành phần sở hữu riêng. Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở
hữu chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu
(đương nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản
lợi ích nhất định) cũng như sự ghi nhận/đồng ý của cơ quan chức năng [60]. Trong
thực tế có thể có chủ đầu tư đã nêu cụ thể từ ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ
về nội dung sở hữu chung và sở hữu riêng.
Ba là, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư:Các
chủ căn hộ trong nhà chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn
toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng
đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền
hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử
dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng
ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng
riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ nhà chung cư,… hoặc khi
muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở
hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc
quản lý hiện hành của nhà chung cư.
Bốn là, trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy
định của pháp luật
1.1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Hiện nay, khi thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa minh bạch,
người dân vẫn còn tin vào quảng cáo của các nhà đầu tư để mua nhà thì việc phân
loại nhà chung cư rất cần thiết. Dựa vào việc phân loại nhà chung cư, chủ đầu tư
thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu

xe...) kèm theo căn hộ được bán. Từ đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ
phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng
hóa có giá cả phù hợp với chất lượng. Khi nhà chung cư được phân loại đúng thì
khách hàng sẽ mua được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất lượng vì giá căn
hộ được chủ đầu tư đưa ra căn cứ vào hạng nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc phân
9


loại này còn giúp cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được
chất lượng của nhà chung cư để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại
phí vận hành.
1.3.1.1

Dựa vào bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội và chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà
chung cư và chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm:
-

Nhà chung cư hạng một - nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao

nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ hoàn hảo;
-

Nhà chung cư hạng hai - nhà chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn

thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối
hoàn hảo;
-

Nhà chung cư hạng ba - nhà chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm

bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá;
-

Nhà chung cư hạng bốn là nhà chung cư có chất lượng sử dụng trung bình,

đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng [12, mục 2 chương 2].
Các căn hộ nhà chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo
đó cũng được phân thành bốn hạng như cách phân loại trên.
1.1.3.2

Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ nhà chung cư
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ nhà chung cư cũng có thể được phân

thành hai loại là:
Căn hộ nhà chung cư dự án là nhà chung cư chưa được hình thành trên thực
tế mà nó mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được

10

phê duyệt. Căn hộ nhà chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện
tích, thiết kế căn hộ,…
Căn hộ nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là
những nhà chung cư đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của
nó là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu cho chủ sở hữu.
1.1.3.3

Về mặt sở hữu:
Nhà chung cư được phân thành hai nhóm:
Nhóm một là nhà chung cư cho thuê hoặc thuộc một chủ sở hữu (Ví dụ như

nhà chung cư mini, tuy nhiên loại hình nhà chung cư này chưa được pháp luật điều
chỉnh cụ thể);
Nhóm hai là nhà chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu: “Nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu” là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên [20, khoản 1
điều 4].
1.1.3.4

Về mặt sử dụng:
Nhà chung cư có các loại hình sau:

-

Nhà chung cư chỉ có căn hộ (nhà chung cư đơn thuần), mục đích sử dụng là

để ở;
-

Nhà chung cư hỗn hợp: là nhà chung cư nhiều tầng, có nhiều diện tích với

mục đích sử dụng khác nhau (siêu thị, văn phòng, nhà ở,…);
-

Nhà chung cư tái định cư: là nhà được Nhà nước xây dựng để hỗ trợ việc di

dời và chuyển đến nơi ở mới của các hộ dân nằm trong diện giải tỏa giải phóng mặt
bằng. Mỗi hộ dân ngoài số tiền đền bù giải phóng mặt bằng còn được quyền
mua căn hộ nhà chung cư tái định cư với giá gốc (thường là rẻ hơn nhiều so với giá
bán ngoài thị trường);
-

Nhà chung cư thuộc dự án nhà ở Xã hội: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà

ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các
loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được
xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên
trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập
thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Hiện nay, để
11


đáp ứng được nguồn nhu cầu của xã hội, UBND các thành phố lớn như Hà Nội và
TP. HCM đang chương trình chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
1.1.4 Vai trò của nhà chung cư
Hiện nay, Việt Nam đang từng bước khẳng định mình trong nền kinh tế thị
trường cùng với sự phát triểnvề kinh tế. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ
phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi
trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô
thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà

ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập
nhà ở…Điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch
định chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ gia tăng dân số làm cho quỹ đất ở các
thành phố lớn ngày càng bị thu hẹp. Vì thế, Nhà nước chủ trương khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư
theo dự án.
Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp
ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân. Sự phát triển
chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội
nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau, làm đa dạng hóa các loại hình nhà
ở như: chung cư cao cấp và chung cư cho người thu nhập thấp, chung cư thấp tầng
và chung cư cao tầng, chung cư hỗn hợp… Sự hình thành của nhà chung cư trong
các khu đô thị mới không chỉ giải quyết được chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới
cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, đồng bộ về cảnh quan môi
trường. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn
minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư sẽ tạo cơ hôị cho
các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn
cho nhà nước.
1.2

Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cƣ:
Vào những năm 1960, với sự phát triển ồ ạt những cơ sở công nghiệp ở khu

vực phía nam Hà Nội, hàng loạt các nhà máy xí nghiệp sản xuất mới ra đời thu hút
rất nhiều lao động ở những nơi khác đến làm việc. Để đáp ứng nhu cầu ăn ở của số
lượng lớn cán bộ, công nhân, viên chức đó, nhà nước cho xây dựng rất nhiều khu
12


tập thể 4-5 tầng ở gần các xí nghiệp, nhà máy. Nhà ở tập thể (chung cư) đã hình

thành từ đó và đến nay Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Nguyên
nhân cơ bản chủ yếu là do sự gia tăng đột biến của dân cư trong quá trình đô thi hóa
diễn ra hết sức nhanh chóng trong khi quỹ đất ở các thành phố lớn rất hạn hẹp.
Chính vì thế mà việc xây dựng nhà chung cư là một giải pháp tương đối hợp lý:
diện tích đất sử dụng tiết kiệm hơn, môi trường cảnh quan thoáng mát hơn, khung
cảnh kiến trúc của thành phố đẹp hơn…
Tuy nhiên, việc bùng phát nhu cầu đầu tư nhà ở chung cư cao tầng và đưa
vào xây dựng hàng loạt không đồng bộ đã dẫn đến sản phẩm đưa ra thị trường chưa
hiệu quả. Do thiếu tầm nhìn chiến lược, cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đầu tư,
sự quy hoạch chưa rõ ràng nên chỉ sau một thời gian đi vào hoạt động đã có nhiều
chung cư xuống cấp. Hình ảnh cuộc sống chung đụng, chất lượng thấp, thiếu thốn
điện, nước…
Sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư cũng đã bộc lộ một số điểm hạn
chế như người sử dụng/ chủ sở hữu căn hộ tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích,
xây thêm bể nước… Điều này đã làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún
nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu, thấm dột mái nhà vệ sinh … Các khu tập thể cũ
chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả
rác… đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết. Thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ
có thể đạt 75 -> 80% tuổi thọ thiết kế, cá biệt có khu tập thể mới sử dụng được 50%
tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ [58].
Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nhà chung cư xuất hiện dầy đặc ở
một số khu đô thi mới đã tăng sức ép lên cơ sở hạ tầng như điện, đường, trường
trạm…Như khu đô thị mới Linh Đàm luôn trong tình trạng đông nghẹt, tắc đường
trầm trọng vào các giờ cao điểm….
Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần
của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng
phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một
cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra
trong giai đoạn hiện nay.

13


1.3

Khái niệmquản lý nhà chung cƣ

1.3.1 Định nghĩa quản lý nhà chung cư
Thuật ngữ “quản lý” có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Nhưng
nhìn chung ta có thể hiểu: quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng
quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến động của môi
trường.
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt
động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó
Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ
thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý, xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ.
Việc quản lý nhà chung cư không chỉ quản lý khách hàng, hệ thống tòa nhà, các
giao dịch… mà còn có những hoạt động bảo trì, vệ sinh, giúp việc gia đình (đối với
căn hộ). Chủ đầu tư khó có thể đáp ứng một các triệt để những vấn đề trên. Vì thế
mà Quản lý tòa nhà ra đời và ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa.
Các công ty kinh doanh bất động sản kiêm thêm cả dịch vụ quản lý tòa nhà như:
Savills, PMC, PSA,… Để đáp ứng nhu cầu của các đơn vị quản lý, các phần mềm
được thiết kế nhằm hỗ trợ hoạt động quản lý tòa nhà một cách hiệu quả không chỉ
tại nơi làm việc mà còn có thể hỗ trợ từ xa. Hàng loạt các khóa đào tạo về quản lý
nhà chung cư ra đời nhằm mục đích đào tạo nguồn nhân lực và kiến thức chuyên
môn giúp phục vụ công tác quản lý tốt hơn.
Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng có quy định về hoạt động quản
lý bất động sản nói chung và quản lý nhà chung cư nói riêng. Theo đó: “Quản lý bất
động sản là việc thực hiện một hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và
định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc

người có quyền sử dụng đất” [6, Khoản 5 Điều 3].
Ta có thể hiểu một cách khái quát quản lý nhà chung cư là việc thực hiện
một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt nhà chung
cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử
dụng tòa nhà.
1.3.2. Mô hình quản lý nhà chung cư
Hiện nay có 3 mô hình quản lý các tòa nhà chung cư gồm có:
14


Mô hình thứ nhất là: các chủ đầu tư tự quản lý chung cư.Đây là dạng quản lý phổ
biến do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, tức là chưa
hoàn chỉnh thủ tục, hoặc do số dân về ở chưa đạt 50%, hoặc do chưa thành lập được
Ban quản trị…
Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản lý như Chủ đầu
tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc DN quản lý trực thuộc, Chủ
đầu tư thuê đơn vị quản lý, Chủ đầu tư phối hợp với đại diện hộ dân quản lý, các hộ
dân phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Với mô hình này, do thời điểm
thực hiện dự án, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc
xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn.
Điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ
chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và Chủ đầu tư.
Mô hình thứ hai là: chủ đầu tư/ban quản trị thuê hoặc thành lập một doanh nghiệp
quản lý chung cư. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị có năng
lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì doanh nghiệp quản lý vận hành
nhà chung cư phải đáp ứng được các điều kiện sau:
Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp năm 2014
hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư
bao gồ m bô ̣ phâ ̣n kỹ thuâ ̣t , dịch vụ , bảo vệ an ninh , vê ̣ sinh , môi trường ; các bộ
phâ ̣n khác (nế u có);
Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầ u về quản lý vâ ̣n hành nhà ở bao
gồ m các liñ h vực xây dựng , kỹ thuật điện , nước, phòng cháy, chữa cháy , vâ ̣n hành
trang thiế t bi ̣gắ n với nhà nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo , bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định của Bộ Xây dựng [5, khoản 2 điều 105].
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau:
Một là, thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp
đồng đã ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định;
15


Hai là, ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho
nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã
ký;
Ba là, thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho
người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang
thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà
chung cư;
Bốn là, định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực
hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư;
Năm là, thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử
dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc
trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư
hoạt động được bình thường;
Sáu là, thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy
định tại khoản 2 Điều 17 của Quy chế Quản lý nhà chung cư khi được Ban quản trị

nhà chung cư ủy quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thực hiện
việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử
dụng;
Bảy là, phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng
cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng
hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định tại Điều 23 của
Quy chế quản lý nhà chung cư mà không khắc phục;
Tám là, định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận
hành nhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của
người sử dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư;
Chín là, phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật
tự và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư
[20, Điều 16].
Tóm lại, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư như một đơn vị trung
gian, góp phần vào việc tăng cường sự phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư nhằm
16


giải quyết các vấn đề phát sinh, tạo sự minh bạch, nhất quán trong công tác quản lý
và nâng cao hơn nữa giá trị căn hộ theo thời gian.
Mô hình thứ ba là: Mô hình Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà quản
lý. Mô hình này thường được áp dụng cho các nhà chung cư là nhà tái định cư để
phục vụ di dân GPMB, nhà chính sách. Tầng 1 của các chung cư này thuộc sở hữu
Nhà nước nên giá dịch vụ nhà chung cư được Nhà nước kiểm soát, các phần thu
được từ khai thác diện tích tầng 1 của tòa nhà được bù vào chi phí quản lý và cung
cấp dịch vụ nên giá dịch vụ thấp hơn giá dịch vụ ở các dự án khác. Đây là dạng
quản lý có ít vướng mắc nhất trong sử dụng các dịch vụ.
Tuy nhiên, đây cũng là mô hình quản lý có chất lượng dịch vụ chưa cao,
chưa đáp ứng được những dịch vụ mở rộng khi người dân có nhu cầu sử dụng, đồng
thơi chi phí bù đắp cho dịch vụ nhà chung cư thực chất được lấy từ nguồn thu để lại

cho Công ty cũng có nghĩa với việc trích từ nguồn thu ngân sách, tức là Nhà nước
vẫn đang bù lỗ cho mô hình quản lý này.
1.4

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cƣ:

1.4.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư
Bản chất của quản lý nhà chung cư là hoạt động quản lý, tùy thuộc vào đặc
trưng, tính chất và phẩm chất của chủng loại nhà chung cư trong đô thị thì sẽ có
những mức độ vận hành quản lý khác nhau. Quản lý nhà chung cư và hoạt động
điều chỉnh vận hành nhà chung cư theo định hướng của nhà nước trong một thời
gian nhất định vì mục đích trật tự và vận hành an toàn nhà chung cư.
Từ đó ta có thể hiểu khái quát Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà
chung cư là tổng hợp các Quy phạm Pháp Luật điều chỉnh những quan hệ phát sinh
trong hoạt động quản lý giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình khai thác vận
hành sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc trưng, tính chất và phẩm chất của
chủng loại nhà chung cư trong các đô thị.
1.4.1.1Chủ thể trong quan hệ pháp luật về quản lý chung cư:
Tham gia hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm các chủ thể sau: nhà nước,
chủ đầu tưvà cư dân.
Chủ thể thứ nhất là Nhà nước

17


Nhà nước cần đóng vai trò chủ chốt trong việc quản lý, cân bằng mối quan
hệ các bên Nhà nước – chủ đầu tư - doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và
cư dân. Theo đó vai trò của nhà nước trong quản lý chung cư được thể hiện như sau:
Một là, nhà nước ban hành các văn bản pháp luật có liên quan đến quản lý
chung cư để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động quản lý giữa các

chủ thể trong quá trình khai thác vận hành sử dụng nhà chung cư. Điều này thể hiện
rõ bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 và chính phủ đã ban hành 3 Nghị định mới là Nghị định
99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 ngày
20/10/2015, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày
20/10/2015, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, ngày
0/10/2015.
Hai là, nhà nước thanh tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư. Bộ xây
dựng, cục quản lý nhà và thị trường BĐS,… thực hiện việc thanh kiểm tra thực hiện
pháp luật có liên quan đến các hoạt động quản lý chung cư. Với sự kiểm tra giám
sát sát sao của các cơ quan này có thể kịp thời xử lý các vi phạm pháp luật, từ đó
hạn chế bớt các tranh chấp khiếu kiện.
Ba là, nhà nước quyết định việc cải tạo nhà chung cư cũ. Khi trải qua một
thời gian dài sử dụng, do các tác động khách quan từ thiên nhiên và tác động chủ
quan từ phía người sử dụng, các căn hộ chung cư đến lúc sẽ xuống cấp, hư hỏng,
nếu tiếp tục sử dụng sẽ nguy hiểm đến tính mạng con người. Căn cứ tình hình cụ thể
của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ
đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng
đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án;
không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.
Bốn là, Nhà nước đứng ra giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm. Nhà nước
khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Tranh chấp
về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh
chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do
Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Tranh chấp về quản lý, sử
dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với
18