TIỂU LUẬN LUẬT ĐẤT ĐAI GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI SỐ 4: GIAO

ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT

MỤC LỤC
I.

Những vấn đề chung về hình thức sử dụng đất.............................................1
1.Khái niệm về hình thức sử dụng đất...........................................................1
1.1Khái niệm, phân loại và mục đích giao đất............................................1
1.1.1Khái niệm giao đất...........................................................................1
1.1.2Phân loại giao đất ............................................................................1
1.1.3 Mục đích giao đất............................................................................2
1.2 Khái niệm, phân loại và mục đích cho thuê đất....................................2
1.2.1 Khái niệm cho thuê đất....................................................................2
1.2.2 Phân loại cho thuê đất ....................................................................2
1.2.3 Mục đích cho thuê đất.....................................................................3
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất ...................................................................3
3. Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất..........................................7
3.1 Cơ quan có thẩm quyền giao đất.........................................................7
3.1.1 Thẩm quyền giao đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh....................7


3.1.2 Thẩm quyền giao đất của Ủy ban Nhân dân cấp huyện.................8
3.2 Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất ..................................................8
3.2.1 Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh..............8
3.2.2 Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban Nhân dân cấp huyện..........8

3.2.3 Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban Nhân dân cấp xã................8
II. Quy định về sử dụng đất dưới hình thức là đất giao.....................................9
1.Đối tượng được giao đất ............................................................................9
1.1 Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất .........................9
1.2 Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất................................10
2.Thủ tục giao đất .........................................................................................11
2.1 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho
thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ..................11
2.2 Trường hợp giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một
số bước công việc chuẩn bị giao đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ
tục thu hồi đất ...............................................................................................12
2.3 Trình tự, thủ tục giao đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao
đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất .....................................12
III. Qui định về sử dụng đất dưới hình thức là đất thuê.....................................13
1.Đối tượng sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hằng năm; thuê
đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê..................................................13
2. Thủ tục cho thuê đất.................................................................................15
2.1. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................15


2.2. Trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai thì một
số bước công việc chuẩn bị cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ
tục thu hồi đất ...................................................................................................15
2.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp
cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ..........................16
2.4.Trình tự thực hiện...............................................................................16

I.

Những vấn đề chung về hình thức sử dụng đất
1.
Khái niệm về hình thức sử dụng đất
I.1.
Khái niệm, phân loại và mục đích giao đất
I.1.1

Khái niệm giao đất

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật đất đai (LĐĐ) 2013 quy định: “Nhà
nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước
ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất”.
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là
hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư sử
dụng đất.
1.1.2.

Phân loại giao đất

Giao đất bao gồm 2 loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không
thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 17 LĐĐ 2013).
Hai hình thức giao đất này có các điểm khác biệt cơ bản sau:
-

Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

xuất hiện trước (LĐĐ 1987) giao đất có thu tiền sử dụng đất (LĐĐ
1993).

-

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Đối tượng được giao đất
có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước theo quy định; đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất
không phải thực hiện nghĩa vụ này.

-

Thứ ba, về loại đất được giao. Đất được giao đất không thu tiền sử dụng
đất chủ yếu thường là đất dùng để phục vụ mục đích công cộng, quốc
phòng, an nình, trụ sở cơ quan nhà nước và đất nông nghiệp; đất được

4


giao đất có thu tiền sử dụng đất là đất có khả năng sinh lợi và đất sản xuất
kinh doanh.
-

Mục đích giao đất
Giao đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công nhận quyền

-

sử dụng đất của người được công nhận.
Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ

-

pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật.
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu

-

quả.
Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của

1.1.3.

mình.
1.2.

Khái niệm, phân loại và mục đích cho thuê đất
1.1.1. Khái niệm cho thuê đất

Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền
sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất phù hợp
với các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành.
Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật đất đai (LĐĐ) 2013 quy định: “Nhà
nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người
có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Hình thức này lần đầu tiên
được quy định tại LĐĐ 1993. Cho đến nay hình thức thuê đất đã dần hoàn thiện,
tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khắc phục được tình trạng sử

dụng đất kém hiệu quả, lãng phí.
1.1.2. Phân loại cho thuê đất

5


Quyết định cho thuê đất được chia thành 2 loại là thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm và thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 2 Điều
17 LĐĐ 2013).
Việc phân chia này cũng tương tự như quy định của LĐĐ 2003, và vẫn bỏ đi
quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền thuê một lần đối với tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước của LĐĐ 1993.
1.1.3. Mục đích cho thuê đất

- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả và
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất.
- Tạo nguồn ngân sách nhà nước, thúc đẩy nền kinh tế phát triển và thu hút
các vốn đầu tư nước ngoài.
- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, là căn cứ pháp lý
để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật.
2.

Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Căn cứ này được quy định tại Điều 52 LĐĐ 2013:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất.”
Đối với căn cứ thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì đây là một điểm mới so với LĐĐ
2003. Quy định này thay thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
6


thôn như quy định của LĐĐ 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất
khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị,
điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt. Đối với căn cứ này, được
quy định rõ tại Điều 5 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, nhưng đối với LĐĐ 2013 vừa
mới được ban hành, thì Quốc hội cũng xem xét và chuẩn bị thông qua Dự thảo
“NGHỊ ĐỊNH: Quy định sửa đổi, bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư, giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai”1 để quy định rõ hơn. Điều 5 Dự thảo về việc điều
chỉnh kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện:
“Điều 5. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
1. Trong trường hợp cần thiết mà phải điều chỉnh về thời gian, quy mô, địa
điểm và số lượng dự án, công trình nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng
đất và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy
ban nhân dân cấp huyện) trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định phê duyệt điều chỉnh
kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại

Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai thì phải được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) thông qua
trước khi phê duyệt điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
1 />%2520dai.doc+&cd=6&hl=vi&ct=clnk

7


2. Trình tự, thủ tục điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được
quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi hồ sơ, bao gồm tờ trình, danh mục, bản vẽ
vị trí, ranh giới, diện tích dự án, công trình đến Sở Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài
nguyên và Môi trường kiểm tra, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt điều
chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại
Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai thì trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ
ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp danh mục dự án,
công trình cần thu hồi đất bổ sung để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh thông qua. Căn cứ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
thông qua danh mục dự án, công trình cần thu hồi đất bổ sung, Ủy ban nhân dân
cấp huyện hoàn thiện hồ sơ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong thời hạn
không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm
cấp huyện.
c) Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của Sở Tài
nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt điều chỉnh kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện.”
Đối với căn cứ thứ hai, nhu cầu sử dụng đất, thì vẫn giữ nguyên quy định như
LĐĐ 2003, thể hiện theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP.

-

Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất

8


trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm
định về nhu cầu sử dụng đất.
-

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử
dụng đất.

-

Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất
và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu

-

cầu sử dụng đất.
Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ

thuật xây dựng công trình tôn giáo.
So sánh giữa giao và cho thuê đất:
Giao đất

Cho thuê đất

Giống Chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất.
Xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Khác

3.

Giao đất bằng quyết định hành Cho thuê đất thực hiện thông qua
chính
hợp đồng

Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 59 LĐĐ
2013. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất không được
ủy quyền (khoản 4 Điều 59).
9


3.1.
Thẩm quyền giao đất
3.1.1. Thẩm quyền giao đất

của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh quyết định giao đất cho các đối tượng sau:
-

Giao đất đối với tổ chức;
Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

-

vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của LĐĐ 2013.
Giao đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế: Theo điều 150,151 Luật
Đất đai 2013, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế sẽ được
UBND cấp tỉnh giao đất 1 lần (để quản lý) đối với toàn bộ đất trong các
khu vực này. Ban khu kinh tế được giao lại đất đối với các chủ thể sử
dụng đất trong khu kinh tế. Ưu điểm: Quy định đặc biệt này nhằm giảm
tiện thủ tục hành chính trong việc đầu tư vào khu công nghệ cao, khu
kinh tế. Tất cả mọi thủ tục, kể cả trường hợp sát lập quyền sử dụng đất
đều tập trung vào một đầu mối đề đảm bảo thuận lợi, nhanh chóng cho

-

các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vào các khu vực quan trọng này.
Giao đất hàng không, sân bay dân dụng: Được quy định tại điều 156 Luật
đất đai 2013: Cảng vụ hàng không (cơ quan thuộc Cục Hàng khôngthuộc Bộ Giao thông vận tải) được UBND cấp tỉnh giao đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động hàng không dân
dụng tại cảng hàng không, sân bay. Lưu ý: Cảng Vụ Hàng không được
giao đất không thu tiền sử đụng đất trong các trường hợp sau: Giao đất
không thu tiền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm a, b khoản 1
điều 156 Luật Đất đai 2013.

Thẩm quyền giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện
UBND cấp huyện quyết định giao đất cho các đối tượng sau:
- Giao đất đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3.2.
Thẩm quyền cho thuê đất
3.2.1. Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
3.1.2.

10


UBND cấp tỉnh quyết định cho thuê đất cho các đối tượng sau:
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e
khoản 1 Điều 56 của LĐĐ 2013;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
3.2.2. Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện
UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất cho các đối tượng sau:
- Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình,
cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch
vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của
UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
3.2.3. Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã
Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

II. Quy định về sử dụng đất dưới hình thức là đất giao:
1.

Đối tượng được giao đất:
Được quy đinh tại điều 54,55 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 điều 2 Nghị
định 46/2014/NĐ-CP: Là phạm vi các chủ thể có thể được Nhà nước giao đất.
1.1. Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Đây là những trường hợp được hưởng ưu đãi tài chính về sử dụng đất. Việc
ưu đãi này nhằm để hỗ trợ cho một số trường hợp có điều kiện kinh tế khó khăn
hoặc do việc sử dụng đất của các chủ thể này không nhằm mục đích lợi nhuận về
kinh tế mà vì lợi ích chung của xã hội. Theo điều 54 Luật Đất đai 2013, Nhà nước

-

giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của
Luật Đất đai 2013.
11


-

Người sử dụng đất phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự
nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đát sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 điều 55 của

-

Luật Đất đai 2013.
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình

-

sự nghiệp.
Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà

-

nước.
Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông
nghiệp quy định tại điều 159 của Luật Đất đai 2013.
Như vậy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai hiện hành đã giảm bớt một
số trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, đó là:

-

Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (trừ trường hợp tổ chức đó là

-

đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính)
Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc

-

phòng, an ninh.
Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân
phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dich vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Việc giảm bớt các trường hợp được “bao cấp” về đất đai cho các đối tượng
không đáng được hưởng tiến đến việc đảm bảo bình đẳng hơn trong quan hệ đất
đai.
1.2. Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Theo điều 55 Luật đất đai 2013, Nhà nước có thu tiền sử dụng đất trong các
trường hợp sau:
12


-

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán kết

-

hợp cho thuê.
Người Việt nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được

-

giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán kết hợp cho thuê.
Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Như vậy số lượng trường hợp được áp dụng hình thức giao đất có thu iền sử
dụng đất trong Luật Đất đai 2013 đã bị giảm đáng kể so với Luật Đất đai 2003.
Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện có một điểm mới đáng kể là lần đầu tiên quy định về
giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh nhà ở dưới hình
thức “đầu tư xây dựng nhà ở để bán kết hợp cho thuê”. Đây là quy định hoàn toàn
hợp lý, bởi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này đòi hỏi sự “ổn định lâu

dài”, không thể áp dụng hình thức thuê đất. Ngoài ra, việc bổ sung trường hợp
“giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyền nhượng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng” đối với tổ chức kinh tế cũng là điểm mới nhằm
đáp ứng yêu cầu thực tế cuộc sống. Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất
nói trên đều chỉ áp dụng đối với những mục đích cần thời hạn sử dụng “ổn định lâu
dài”.
*Lưu ý: Do có sự thay đổi trong quy định về hình thức phân phối đất đai cho
từng trường hợp sử dụng đất cụ thể, Điều 60 của Luật Đất đai đã có quy định để xử
lý đối với những chủ thể đã được nhà Nhà nước giao đất trước đây.

2.

Thủ tục giao đất:
Trình tự, thủ tục giao đất được qui định tại các khoản 3,4,5 điều 68 NĐ
43/2004/NĐ-CP qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.Nội
dung hồ sơ xin giao đất được qui định tại điều 3,4 thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

13


2.1.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
được quy định như sau:

a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin
giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất.
b) Người được giao đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có

thu tiền sử dụng đất.
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người
được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ
địa chính.
2.2.

Trường hợp giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật
Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất được thực hiện
đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:

a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền
thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều
kiện giao đất
b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã
được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất mà không phải chờ đến
khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

14


2.3.

Trình tự, thủ tục giao đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp
giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy
định như sau:

a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo
lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê
duyệt;
b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền
sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết
quả trúng đấu giá;
d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài
nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; tổ chức
giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ
liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền
theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
*Lưu ý:Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định
việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất.
III. Qui định về sử dụng đất dưới hình thức là đất thuê
1.

Đối tượng sử dụng đất dưới hình thức là thuê đất trả tiền thuê hằng năm;
thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1, điều 56
Luật Đất đai 2013)
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản, làm muối;

15

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực
hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ
sở làm việc.
Tùy thuộc vào hình thức lựa chọn hoặc qui định từng thời kì, chủ đầu tư có
quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần.
Các tổ chức là nhà nước được lựa chọn giữa trả tiền thuê hằng năm hoặc một
lần
Tuy nhiên đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm vẫn có một số đối
tượng bị bắt buộc áp dụng là: hộ gia đình khai thác khoáng sản, đất mặt nước (nuôi

16


trồng thủy sản), mặt bằng sản xuất kinh doanh sản xuất gốm, ngói, vật liệu xây
dựng,…

2.

Thủ tục cho thuê đất:
Trình tự, thủ tục cho thuê đất được qui định tại các khoản 3,4,5 điều 68 NĐ

43/2004/NĐ-CP qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.Nội
dung hồ sơ xin cho thuê đất được qui định tại điều 3,4 thông tư 30/2014/TTBTNMT.
2.1. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin
thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất.
b) Người được cho thuê đất nộp tiền thuê đất.
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho thuê đất;
chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
2.2. Trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai thì
một số bước công việc chuẩn bị cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình
tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:
a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo
17


quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền
thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều
kiện cho thuê đất;
b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã

được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin thuê đất mà không phải chờ đến
khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
2.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường
hợp cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo
lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê
duyệt;
b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền
sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết
quả trúng đấu giá;
d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài
nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp
đồng thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập
nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ
quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy
quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
18


2.4.

Trình tự thực hiện:

Bước 1. Người xin thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra nội dung hồ sơ:

+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận giao cho
người nộp.
+ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận phải
hướng dẫn cho người đến nộp bổ sung đầy đủ theo quy định.
Ngay trong ngày làm việc, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm
chuyển hồ sơ đã tiếp nhận đến các bộ phận chuyên môn có trách nhiệm tham mưu
giải quyết.
Bước 2. Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất.
Bước 3. Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện gửi số liệu địa chính
cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Người được thuê đất nộp tiền thuê đất.
Bước 5. Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Bước 6. Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa
Bước 7. Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở
dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

19


Bước 8. Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã chỉnh lý cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân
dân cấp huyện để trao cho người sử dụng đất.
Bước 9. Nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban
nhân dân cấp huyện.

20