Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất xây dựng dự án đường cao tốc nội bài lào cai đến đời sống, việc làm của người dân đoạn qua huyện sông lô, tỉnh vĩnh phúc

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ PHÚC DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THU HỒI
ĐẤT XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC
NỘI BÀI - LÀO CAI ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC
LÀM CỦA NGƯỜI DÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

ĐỖ PHÚC DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THU HỒI
ĐẤT XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC
NỘI BÀI - LÀO CAI ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC
LÀM CỦA NGƯỜI DÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

Thái Nguyên - 2013


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Đỗ Phúc Dương


ii

LỜI CẢM ƠN

Luận văn được hoàn thành ngoài sự cố gắng của bản thân, tác giả đã nhận được
sự hướng dẫn tận tình, tận tâm của PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông. Tác giả xin bày tỏ
lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo hướng dẫn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi giúp tác giả thực hiện
nhiệm vụ nghiên cứu của mình.
Tác giả xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND huyện Sông Lô đã tạo điều
kiện giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn.
Tác giả xin cảm ơn tập thể Lãnh đạo, Cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô và các hộ tham gia phỏng vấn
đã tạo điều kiện để tác giả có được kết quả nghiên cứu tốt nhất.
Tác giả cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên giúp đỡ tác giả
trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả

Đỗ Phúc Dương

năm 2013


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BAH

: Bị ảnh hưởng

CCN

: Cụm công nghiệp

CHXHCN

: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐBT

: Hội đồng bồi thường

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KCN

: Khu công nghiệp

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KT-XH

: Kinh tế xã hội

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

QĐ-UBND

: Quyết định - Uỷ ban nhân dân

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

TĐC

: Tái định cư

TT-BTC

: Thông tư - Bộ Tài chính

TT-BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

TTLT

: Thông tư liên tịch

TW

: Trung ương

UBMTTQ

: Uỷ ban mặt trận tổ quốc

UBND

: Uỷ ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ..............................................................................................................ii
MỤC LỤC..................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC BẢNG .........................................................................................vi

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ........................................................................vii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu ..............................................................................3
2.1. Mục đích nghiên cứu.............................................................................................3
2.2. Yêu cầu nghiên cứu ..............................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
1.1. Cơ sở lý luận của việc đánh giá thực trạng công tác giải phòng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất .....................................................................4
1.2. Thực trạng chính sách bồi thường giải phòng mặt bằng ở Việt Nam ...................11
1.3. Cơ sở thực tiễn công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
ở Việt Nam ................................................................................................................23
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....29
2.1 Đối tượng, địa điểm và phạm vi nghiên cứu. ........................................................29
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu........................................................................................29
2.2.2 Phạm vi, địa điểm nghiên cứu. ..........................................................................29
2.2 Nội dung nghiên cứu............................................................................................29
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội huyện Sông Lô.............................29
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đoạn qua huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc............................................................................................29
2.2.3. Đánh giá tác động việc thu hồi đất của dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai
đoạn qua huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc đến đời sống, việc làm của người dân. ......29
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ các khó khăn vướng mắc nhằm nâng cao hiệu
quả của công tác thu hồi đất.......................................................................................30


v

2.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................30
2.3.1. Phương pháp điều tra .......................................................................................30

2.3.2. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu .................................................31
2.3.3. Phương pháp chuyên gia ..................................................................................31
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................32
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Sông Lô ................................................32
3.1.1 Điều kiện tự nhiên.............................................................................................32
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................35
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội tác động đến việc hình
thành và phát triển các điểm dân cư ...........................................................................37
3.2. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đoạn qua huyện Sông
Lô, tỉnh Vĩnh Phúc.....................................................................................................39
3.2.1. Khái quát về dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai........................................39
3.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đoạn qua huyện
Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc............................................................................................45
3.3. Đánh giá tác động việc thu hồi đất của dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai
đoạn qua huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc đến đời sống, việc làm của người dân. ......50
3.3.1. Tác động của việc thu hồi đất đến đời sống người dân. ....................................50
3.3.2. Tác động của việc thu hồi đất đến việc làm của người dân ...............................59
3.4. Đề xuất một số giải pháp.....................................................................................75
3.4.1. Nhóm giải pháp trước mắt..............................................................................76
3.4.2 Nhóm giải pháp lâu dài. ....................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................81
1. Kết luận .................................................................................................................81
2. Kiến nghị ...............................................................................................................82
2.1. Đối với Nhà nước ...............................................................................................82
2.2. Đối với chính quyền địa phương .........................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................84

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Vùng dự án đường cao tốc đi qua.............................................................44
Bảng 3.2: Tình hình bồi thường thiệt hại về đất của dự án.......................................46
Bảng 3.3: Tình hình bồi thường thiệt hại về tài sản dự án........................................47
Bảng 3.4: Phương án hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng dự án đường
cao tốc Nội Bài - Lào Cai........................................................................................48
Bảng 3.5: Bảng mô tả thu hồi đất của dự án đi qua huyện Sông Lô .........................51
Bảng 3.6: Kết quả điều tra về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân........52
Bảng 3.7: Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân....................53
Hình 3.2: Sự thay đổi về tài sản sở hữu của hộ........................................................55
Bảng 3.8: Tài sản sở hữu của các hộ trước và sau khi thu hồi đất ............................56
Bảng 3.9: Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội ..................57
của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất .......................................................................57
Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn về quan hệ trong nội bộ gia đình .............................59
các hộ dân sau khi bị thu hồi đất .............................................................................59
Bảng 3.11: Thu nhập bình quân của người dân ở khu vực nghiên cứu.....................60
Bảng 3.12: Thu nhập của các hộ điều tra trước và sau khi thu hồi đất .....................61
Bảng 3.13: Sự thay đổi về thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất......................67
Bảng 3.14: Sự thay đổi về lao động và việc làm của các hộ dân trước.....................68
và sau khi bị thu hồi đất ..........................................................................................68
Bảng 3.15: Tự đánh giá của các hộ về tình hình việc làm ........................................69
Bảng 3.16: Sự thay đổi ngành nghề của người lao động trước và sau khi thu hồi đất ........72


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Sông Lô năm 2012……………………………. 36
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí vùng dự án………………………………….....…………… 43
Hình 3.2: Sự thay đổi về tài sản sở hữu của hộ….……………………………....…. 55
Hình 3.3: Sự thay đổi về ngành nghề của hộ.

…..………………………...……..75


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công
trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật Đất đai 2003). Trong thời
kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là
chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển. Trong những năm qua Nhà
nước thực hiện mạnh mẽ chủ trương CNH-HĐH đất nước và thực tế đã cho thấy nền
kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân đã và đang từng bước
được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật được thay đổi tạo ra bộ mặt
mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các nước phát triển.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước để đưa đất đai thực sự
trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập
trung, xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu
đất đai hợp lý là con đường hết sức cần thiết và duy nhất, đóng góp rất lớn vào sự phát
triển chung của đất nước.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được của việc đổi mới kinh tế đất nước trong
đó có hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai hiện vẫn còn những bất cập chưa
được giải quyết kịp thời. Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng diễn ra

mạnh mẽ đã làm ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống kinh tế và văn hóa của người dân,
làm biến đổi cả về chiều sâu của xã hội nông thôn truyền thống. Theo số liệu của Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, bình quân mỗi năm có 73 nghìn ha đất nông
nghiệp được thu hồi và tác động tới đời sống khoảng 2,5 triệu người với gần 630 nghìn
hộ nông dân (Lê Du Phong, 2007).
Sự thay đổi đời sống của người nông dân có đất bị thu hồi là một vấn đề mang
tính thời sự cấp bách trở thành vấn đề mang tính xã hội trên cả nước. Vấn đề thiếu việc
làm và tỷ lệ thất nghiệp cao cùng với sự di chuyển tự do của lao động nông thôn lên
thành phố tìm kiếm việc làm và cơ hội phát triển, hậu quả là việc phát sinh các vấn đề
xã hội: quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi trường,...


2

đang đặt ra cho các nhà quản lý cũng như các nhà hoạch định những vấn đề lớn cần
giải quyết.
Huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc - là một huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc
của tỉnh Vĩnh Phúc, cách thành phố Vĩnh Yên khoảng 25 km và cách thủ đô Hà Nội 80
km. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất để xây dựng dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào
Cai đến đời sống, việc làm của người dân đang là vấn đề đặc biệt được quan tâm, nhất
là đối với địa bàn nghiên cứu. Trong tương lai việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập trung là rất lớn thì sau
giai đoạn mở rộng thu hút đầu tư ban đầu, đời sống người dân ở các khu vực đã
chuyển mục đích sử dụng đang là vấn đề được các cấp, các ngành trong tỉnh, trong
huyện hết sức quan tâm, đòi hỏi trả lời được những câu hỏi lớn:
- Sau khi bị thu hồi đất đời sống người dân có những biến chuyển như thế nào,
những khó khăn, thuận lợi của họ sẽ gặp phải ?
- Sau khi bị thu hồi đất, nhận tiền (hoặc đất tái định cư) người dân đã tổ chức
cuộc sống như thế nào, hiệu quả sử dụng của đồng vốn có được ra sao, chuyển đổi
nghề có gây ra các tác động xấu đến môi trường hay không ?

Trên cả nước hiện nay đã có hàng loạt các nghiên cứu đánh giá, các báo cáo về
quá trình thực hiện việc thu hồi đất, nghiên cứu về đời sống người dân sau khi bị thu
hồi đất, quá trình thực hiện việc tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và các chính sách
hỗ trợ cho người dân ổn định cuộc sống để phát triển bền vững như các Báo cáo thực
địa của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Hải Dương, Vĩnh Phúc, Hưng Yên,.. đề tài
nghiên cứu của Viện Quy hoạch và thiết kế nông nghiệp và hàng trăm các bài viết, các
đề tài của nhiều tác giả cả trong và ngoài nước. Các nghiên cứu kể trên đã đưa ra được
khái quát về đời sống người dân ở các địa bàn nghiên cứu và đã đề xuất được những
giải pháp tương đối thỏa đáng, tuy vậy do đặc điểm của mỗi địa bàn khác nhau cộng
với các hạn chế trong điều tra thực tế nên vẫn còn gây ra những tranh cãi, kết quả
nghiên cứu chưa đầy đủ, thỏa đáng các giải pháp khó có thể áp dụng thống nhất thành
các quy phạm chung. Nhằm tìm hiểu các tác động của việc thu hồi đất để thực hiện các
dự án đối với đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất và đề xuất các giải pháp
hợp lý cho tỉnh nói riêng và có thể nhân rộng áp dụng rộng rãi nói chung, chính là mục


3

tiêu của đề tài nghiên cứu“ Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất xây dựng dự
án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đến đời sống, việc làm của người dân đoạn qua
huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai.
- Đánh giá tác động của việc thu hồi đất đến người dân bị thu hồi đất xây dựng
dự án đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai.
- Đề xuất các giải pháp và chính sách hỗ trợ mới và hợp lý cho địa bàn nghiên
cứu.
2.2. Yêu cầu nghiên cứu

- Phản ánh được chính xác các tác động của việc thu hồi đất để xây dựng dự án
đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đến đời sống, việc làm của người dân ở địa bàn
nghiên cứu.
- Đánh giá một cách khách quan và đưa ra được các biện pháp hợp lý trên cơ sở
khoa học và thực tiễn.


4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của việc đánh giá thực trạng công tác giải phòng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1.1. Bồi thường
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật này [33].
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao [36].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ
thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [33].
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [36]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [33].
1.1.1.3. Tái định cư

TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi
hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ
sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì


5

người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [33].
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính
sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực
hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phòng mặt bằng
GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một
dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên KT-XH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành,
khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng
và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, GPMB và giá
đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ

yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho
thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước
tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không
được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phòng mặt bằng
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền


6

KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn
200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông
qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi
vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề
cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công

nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp
hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất
đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên
cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ
mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển
khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật
đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không
thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các


7

cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình
trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó
việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại
nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định
pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, Chủ tịch
UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã
ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [7].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử dụng
đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của
các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh
tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ
CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng [22].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên
một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án
có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính
sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.


8

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương
án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý
chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” [7].

c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù. Theo báo
cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004 đến ngày 28/2/2007 thì
tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là
925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là
344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà
đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [7].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp
lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ
địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính
(khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng
đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ như
Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. [7].
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng
bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy
sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh
chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy,


9

việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại

HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý
đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm
bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất [13]. Theo quy định của các nước, đất đai
là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo
quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và
được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký
đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ
thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi
về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính,
chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công
tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo
niềm tin trong nhân dân.
2.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một
trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước
đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác
nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất

10

đai khác nhau [14].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, TĐC
đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994
của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994
của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị
định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất
do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp
dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có
quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức
tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để
tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương [6].
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi

thường, GPMB, TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt,
việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56).
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính


11

phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay
là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.1.3.3. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một
bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân,
nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Luật đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường cho
thị trường bất động sản hình thành và phát triển [34]. Luật đất đai 2003 là văn bản
pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt
động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình
thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung
trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể

tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước
thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
1.2. Thực trạng chính sách bồi thường giải phòng mặt bằng ở Việt Nam
1.2.1. Thời kỳ trước năm 1980
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 thắng lợi, khai sinh ra nước Việt Nam Dân
Chủ Cộng Hoà, ngay sau đó bản Hiến pháp 1946 đầu tiên ra đời và đã khẳng định: “
Nước Việt Nam là một nước dân chủ cộng hoà. Tất cả quyền binh trong nước là của


12

toàn thể nhân dân Việt Nam, không phân biệt nòi giống, gái trai, giàu nghèo, giai cấp,
tôn giáo.” [24].
Năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cải cách ruộng đất nhằm phân phối lại ruộng
đất với khẩu hiệu “người cày có ruộng” và Luật cải cách ruộng đất được ban hành.
Thời kỳ này Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu
Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Bên cạnh đó Luật cải cách ruộng đất có các
quy định về tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất tuỳ từng trường hợp cụ thể [25].
Nhưng thực tế việc trưng thu là chủ yếu còn việc trưng mua ít xảy ra.
Năm 1959 bản Hiến pháp thứ 2 được ban hành và nhiều văn bản khác quy định
miền Bắc nước ta từ vĩ tuyến 17 trở ra có 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Điều 20 của Hiến pháp nói rõ: “Khi nào cần thiết
vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua, hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường
thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành thị và nông thôn, trong phạm vi và điều kiện do
pháp luật quy định.” [26].
Về việc trưng dụng đất, ngày 14/04/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành nghị
định số 151-TTg. Một trong những nguyên tắc của việc trưng dụng ruộng đất: “Đảm
bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng

mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng. Những người có ruộng đất bị trưng
dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công việc
làm ăn” [33]. Bên cạnh đó Nghị định cũng quy định về việc bồi thường cho người có
ruộng đất bị trưng dụng: “Cách bồi thường tốt nhất là vận động nhân dân điều chỉnh
hoặc nhường ruộng đất cho những người có ruộng đất bị trưng dụng để họ có thể tiếp
tục sản xuất”. “ Trường hợp không làm được như vậy sẽ bồi thường một số tiền bằng
từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường
nhiều hay ít phải căn cứ thực tế ở mỗi nơi…” [33].
Ngày 06/07/1959 Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư
liên bộ số 1424/TTLB về việc thi hành Nghị định 151-TTg với nguyên tắc: “Đảm bảo
kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng
mức quyền lợi và đời sống cho người có ruộng đất. Chỉ được trưng dụng số ruộng đất
thật cần thiết, không được trưng dụng thừa. Hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng


13

trọt…”. Về bồi thường cho những người có ruộng đất bị trưng dụng thì: “Có hai cách
bồi thường: bồi thường bằng ruộng đất, bồi thường bằng tiền. Nhưng bồi thường bằng
ruộng đất là tốt nhất và là chủ yếu. Giá bồi thường căn cứ vào sản lượng của ruộng đất
đã dùng để tính thuế nông nghiệp…bồi thường chủ yếu nhằm những ruộng đất có sản
lượng và hoa lợi…” [1].
Bên cạnh đó còn có các thông tư khác liên quan, cụ thể, chi tiết hơn, phù hợp
với tình hình thực tế của những biến động xã hội thời kì này như Thông tư số 47/CP
ngày 15/01/1946; Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970.
1.2.2. Thời kỳ từ năm 1980 đến trước năm 1993
Năm 1980, Quốc hội đã ban hành bản Hiến pháp thứ 3 của nước CHXNCN
Việt Nam. Bản Hiến pháp lần này đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…là của Nhà
nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” [27]. Chính vì vậy ngay sau đó, ngày 01/07/1980

Hội đồng Chính phủ ra quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và
tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước: “Toàn bộ ruộng đất trong cả
nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm
đảm bảo ruộng đất sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất
lớn xã hội chủ nghĩa” [15].
Trên tinh thần của Hiến pháp năm 1980 Luật Đất đai năm 1988 được ban hành,
tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Về việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại thì Luật Đất đai 1988 không nêu cụ thể việc
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu phần nghĩa vụ của người sử dụng đất:
“Đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động
và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của Pháp luật” [28].
Năm 1992, bản Hiến pháp 1992 được ban hành thay thế chấp cho các bản Hiến
pháp trước đây. Điều 17 Hiến pháp quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc
sở hữu toàn dân”. Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu
hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do AN, QP, lợi ích quốc gia mà Nhà nước
trưng mua hay trưng dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo giá trị


14

thị trường” [29].
1.2.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
- Năm 1993, Luật Đất đai 1993 được ban hành, thay thế cho Luật Đất đai 1988,
dựa trên tinh thần mới của bản Hiến pháp 1992 đã có những đổi mới quan trọng, đặc
biệt đối với việc thu hồi đất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. Điều 12: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất
đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Điều 27: “Trong trường hợp thật cần thiết,

Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
Quốc phòng, An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được
đền bù thiệt hại” [30].
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ
thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi
thường GPMB. Xét về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số
yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính
toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 22 đi sâu quy định chi tiết và nhấn mạnh đến tính hợp pháp của đối
tượng đền bù. Đối với mức đền bù thiệt hại về đất, Nghị định quy định phải căn cứ
trên giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K
để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa phương, tức là đã quan tâm ít nhiều đến yếu tố thị trường.
Giá đất đền bù do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề
nghị của Sở Tài chính - Vật giá.
Ngoài tiền đền bù đất và tài sản, Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ. Nghị định


15

cũng quy định lập khu TĐC có cơ sở hạ tầng thích hợp để bố trí đất ở cho các hộ phải
di chuyển.
Về phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất, Nghị định đã quy định chi tiết về
phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi

hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung
và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001 quy định
cụ thể hơn về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất đai đang sử dụng của
người sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Nhà nước có
chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
1.2.4. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
- Cùng với mục đích là tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nên khung pháp lý
chặt chẽ thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Ngày 26/11/2003
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ tư đã thông qua Luật Đất đai
2003 và ngày 10/12/2003 lệnh của Chủ tịch nước đã công bố Luật Đất đai quy định
việc quản lý và sử dụng đất. Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã thay thế cho tất cả các
Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung trước đó nhằm phù hợp với tình hình xã hội, đáp
ứng tốt hơn những yêu cầu, những đòi hỏi mới trong quá trình phát triển kinh tế, ổn
định chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Điều 39 Luật
Đất đai 2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc sau khi dự án đầu
tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt…” [31].
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Sự đổi mới của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP so với Nghị định số
22/1998/NĐ-CP:


16

+ Nguyên tắc bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất:
Điều 5 - Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ
từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được Nhà nước đền bù bằng tiền, bằng
đất hoặc nhà ở, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định việc bồi thường cho người có
đất bị thu hồi trước hết phải bằng đất ở, người bị thu hồi đất phải được giải quyết bằng
khu TĐC có điều kiện tốt hơn nơi ở cũ.
Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi
thường tính bằng tiền theo giá đất có cùng mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết
định thu hồi (K.2-Điều 6). Nguyên tắc này nhằm đảm bảo quyền thống nhất quản lý
đất đai của Nhà nước, vừa đảm bảo bồi thường bằng giá trị QSDĐ cho người BAH để
họ tái tạo lại quỹ đất hoặc tư liệu sản xuất có giá trị tương đương giá trị quỹ đất bị thu
hồi. Ngoài ra, Nghị định 197/2004/NĐ-CP còn quy định rõ việc khấu trừ nghĩa vụ tài
chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước đối với các
trường hợp người nhận bồi thường chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với
Nhà nước theo quy định.
Về tài sản nguyên tắc bồi thường của Nghị định 197/2004/NĐ-CP vẫn kế thừa
Nghị định 22/1998/NĐ-CP nhưng có điểm khác là quy định bồi thường bằng 100%
theo đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn, kỹ thuật tương đương do
Bộ Xây dựng ban hành mà không phân biệt cấp, hạng nhà.
+ Thời điểm thu hồi đất: Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định thời điểm Nhà
nước thu hồi đất được thực hiện khi dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định thời điểm thu hồi đất được tiến
hành trong cả 2 trường hợp (trường hợp khi dự án đầu tư được phê duyệt và trường
hợp QH, KHSDĐ đã được công bố). Như vậy, việc thu hồi đất có thể tiến hành sớm,
ngay khi công bố QH, KHSDĐ mà không cần phải chờ đến thời điểm dự án đầu tư
được cấp có thẩm quyền xét duyệt.
+ Giá đất bồi thường: Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP được xác định trên bảng
giá đất của địa phương ban hành trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ nhân với hệ
số K. Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
TW quy định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính-Vật giá, có sự tham gia