HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG đảm bảo TIỀN VAY BẰNG bất ĐỘNG sản tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN á CHÂU CHI NHÁNH DUYÊN hải

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------ĐỒNG THỊ DIÊN HỒNG
HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY
BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN Á CHÂU CHI NHÁNH DUYÊN HẢI

CHUYÊN NGÀNH: NGÂN HÀNG TÀI CHÍNH


2

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐẶNG ANH TUẤN

HÀ NỘI - 2011


MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG , SƠ ĐỒ


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

TMCP

Thương mại cổ phần

UBND

Ủy ban nhõn dõn

ACB

Ngân hàng thương mại cổ phần
Á Chõu

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU


6

LỜI NểI ĐẦU
1.Tớnh cấp thiết của đề tài luận văn.
Trong xu hướng toàn cầu hóa, đa dạng húa cỏc hoạt động kinh
tế, lĩnh vực tài chớnh ngõn hàng là một trong những lĩnh vực kinh tế
then chốt, phỏt triển với tốc độ nhanh chúng. Tại Việt Nam trong
thời gian 5 năm trở lại đây, các ngân hàng, tổ chức tớn dụng ngày
càng hoàn thiện cả về quy mụ, loại hỡnh và chất lượng cỏc dịch vụ
tài chớnh. Nhiều Ngân hàng nước ngoài đó đầu tư vào thị trường
Việt Nam. Từ đó cho thấy, mức độ cạnh tranh trong thị trường ngõn
hàng rất cao và mang lại lợi ớch nhiều hơn cho người sử dụng dịch
vụ tài chớnh, cỏc Ngõn hàng cạnh tranh thụng qua lói suất, phớ

hoặc nhõn tố con người … và một trong những phương pháp hữu
hiệu được sử dụng là cạnh tranh thụng qua hoạt động bảo đảm tiền
vay. Một số ngân hàng đó hoàn thiện họat động này nhằm thu hút
khách hàng vay đồng thời nõng cao sức cạnh tranh của mỡnh. Luận
văn đề cập đến đề tài này sẽ giỳp Ngõn hàng xõy dựng giải pháp
nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng hơn mạng lưới khỏch hàng.
Đối với tài sản đảm bảo tiền vay, bất động sản là loại hỡnh tài
sản sử dụng nhiều nhất, phổ biến nhất trong Ngõn hàng. Việc cập
nhật thụng tin về bất động sản như giá cả đất, những quy hoạch đất
đai, các chính sách chủ trương về bất động sản của chớnh phủ...một
cỏch quy củ, chắc chắn và đồng bộ hơn sẽ làm giảm thiểu rủi ro tớn
dụng cho Ngân hàng. Như vậy, đề tài nghiờn cứu về hoạt động đảm


7

bảo tiền vay bằng bất động sản rất cần thiết cho Hoạt động tớn dụng
của Ngõn hàng.
2.Mục đích nghiên cứu
+ Hệ thống húa lý luận một số khỏi niệm về đảm bảo tài sản:
thế chấp, cầm cố...; cỏc hỡnh thức đảm bảo tiền vay, quy trỡnh
nghiệp vụ đảm bảo tài sản; các cơ sở chớnh sỏch cho hoạt động đảm
bảo tài sản: gồm thẩm định, định giỏ bất động sản, đăng ký giao
dịch bảo đảm, quản lý bất động sản và xử lý bất động sản trong
trường hợp khoản vay phải thu hồi nợ.
+ Phõn tớch thực trạng hoạt động đảm bảo tiền vay bằng bất
động sản tại Ngân hàng TMCP Á châu; để từ đó đánh giá nguyên
nhân, kết quả, hạn chế
+ Kiến nghị cỏc giải phỏp và chớnh sỏch nhằm hoàn thiện công
tác đảm bảo tiền vay bằng bất động sản, dựa trờn kết quả phân tích

đánh giá.
3. Đối tượng và phạm vi nghiờn cứu
Như đó thể hiện rừ từ tờn gọi, luận văn tập trung nghiờn cứu
hoàn thiện hơn công tác đảm bảo tiền vay tại Ngõn hàng TMCP Á
Chõu Chi nhỏnh Duyờn Hải từ năm 2006 đến năm 2011 với số liệu
chủ yếu được lấy từ Bỏo cỏo hoạt động thẩm định bất động sản của
Phũng thẩm định và định giỏ bất động sản; Số liệu hồ sơ bỡa đỏ,
bỡa hồng và cỏc giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp tại Bộ
phận Quản lý tài sản và Tổng hợp cỏc vụ phỏt mại tài sản tại Ngõn
hàng TMCP Á Chõu chi nhỏnh Duyờn Hải.


8

4. Phương Pháp Nghiên cứu
Cỏc phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng trong luận văn
là
+ Phương phỏp thống kờ và tổng hợp: căn cứ vào số liệu từ
phũng kế toỏn và phũng tớn dụng , luận văn có các số liệu về tỡnh
hỡnh hoạt động kinh doanh (huy động, dư nợ, Lợi nhuận) qua các
năm nghiên cứu. Mặt khác để đánh giá hiêu quả xử lý tài sản, luận
văn cũng sử dụng phương pháp này để thu thập số liệu tớnh toỏn.
+Phương pháp khảo sát điều tra : luận văn nghiên cứu về tỡnh
hỡnh định giỏ bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á
Chõu chi nhỏnh Duyờn Hải bằng cỏch khảo sỏt cỏch thức và
phương pháp định giỏ tài sản
+ Phương pháp nghiên cứu tỡnh huống: căn cứ vào thực tế phỏt
sinh tại đơn vị, luận văn đưa ra các ví dụ điển hỡnh để thấy rừ hơn
về cụng tỏc bảo đảm tiền vay từ đó rút ra nhận xột và bài học kinh
nghiệm.

5.Kết cấu luận văn
Luận văn gồm Ba chương:
Chương 1: Cỏc vấn đề cơ bản về hoạt động đảm bảo tiền vay
bằng bất động sản tại Ngõn hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng họat động đảm bảo tiền vay bằng bất
động sản tại Ngõn hàng thương mại cổ phần Á Chõu Chi nhỏnh
Duyờn Hải
Chương 3: Giải phỏp hoàn thiện họat động đảm bảo tiền vay
bằng bất động sản tại Ngõn hàng Thương mại cổ phần Á Chõu Chi


9

nhỏnh Duyờn Hải
CHƯƠNG 1: Lí LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khỏi quỏt về bảo đảm tiền vay của ngõn hàng thương mại.
1.1.1. Khỏi niệm bảo đảm tiền vay.
Hoạt động tớn dụng của ngõn hàng là một hoạt động chứa
đựng nhiều rủi ro. Mặc dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng
đó trải qua cỏc khõu thu thập, xử lý, phõn tớch và thẩm định khả
năng trả nợ của khỏch hàng nhưng vẫn chưa thể nào loại bỏ được
rủi ro tớn dụng. Do vậy, bảo đảm tiền vay cú thể sử dụng như là một
trong những cỏch thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm
thiểu rủi ro tớn dụng. Trước ngày 13/10/2007, Bảo đảm tớn dụng
hay bảo đảm tiền vay được hướng dẫn theo nghị định 178/1999/NĐCP ngày 29/12/1999 của Chớnh phủ về bảo đảm tiền vay cảu cỏc tổ
chức tớn dụng, khỏi niệm bảo đảm tiền vay được quy định cụ thể
như sau: “Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tớn dụng ỏp dụng cỏc
biện phỏp nhằm phũng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và phỏp lý để

thu hồi được cỏc khoản nợ đó cho khỏch hàng vay.”
Hiện nay, Bảo đảm tiền vay và Giao dịch bảo đảm được
hướng dẫn theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm cựng với các quy định của Bộ luật dõn sự 2005
và các văn bản quy phạm phỏp luật cú liờn quan.


10

1.1.2 .Cỏc hỡnh thức bảo đảm tiền vay
Trong nhiều trường hợp, ngõn hàng yờu cầu khỏch hàng phải
cú tài sản đảm bảo khi nhận tớn dụng. Lý do khỏch hàng luụn phải
đối đầu với rủi ro trong kinh doanh, cú thể mất khả năng trả nợ cho
ngõn hàng do thu nhập từ hoạt động kinh doanh giảm sỳt mạnh.
Những biến cố không mong đợi cú thể gõy cho khỏch hàng những
tổn thất lớn. Chớnh vỡ vậy, trừ khỏch hàng cú uy tớn cao, nhiều
khỏch hàng phải cú tài sản đảm bảo khi nhận tớn dụng của ngõn
hàng. Yờu cầu phải cú tài sản đảm bảo, ngõn hàng muốn có được
nguồn trả nợ thứ hai khi nguồn thứ nhất là thu nhập từ hoạt động
không đảm bảo trả nợ.
1.1.2.1. Cỏc hỡnh thức tài sản đảm bảo
Thứ nhất, căn cứ vào tớnh chất an toàn, ngõn hàng phõn chia
tài sản đảm bảo thành hai loại: loại 1 và loại 2.
Loại 1 là cỏc tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lõu dài của
khỏch hàng, hoặc bảo lónh của bờn thứ ba cho khỏch hàng của ngõn
hàng. Những đảm bảo này không được hỡnh thành từ khoản tớn
dụng của chính ngân hàng. Đảm bảo loại 1 cú thể cú giỏ trị lớn
hơn, nhỏ hơn, hoặc bằng giỏ trị của khoản tớn dụng tựy thuộc vào
dự đoán của ngõn hàng về rủi ro. Cỏc khoản tớn dụng dựa trờn tài
sản đảm bảo loại 1 thường đảm bảo an toàn cho ngõn hàng, song

gây khó khăn cho cả ngõn hàng lẫn khỏch hàng trong việc định giỏ,
bảo quản, làm cho thời gian phõn tớch tớn dụng thường bị kộo dài.
Loại 2 là những tài sản được hỡnh thành từ nguồn tài trợ của


11

ngõn hàng. Vớ dụ khi ngân hàng cho người nụng dõn vay 10 triệu
để mua bũ, người nụng dõn khụng cú tài sản đảm bảo loại 1 thỡ số
bũ hỡnh thành từ vốn vay sẽ trở thành đảm bảo loại 2. Đây là biện
phỏp cuối cùng để ngõn hàng hạn chế việc người vay bỏn tài sản
được hỡnh thành từ vốn vay. Tài sản loại 2 thường ỏp dụng cho
khỏch hàng mà tài sản loại 1 cú ớt, hoặc khụng thể trở thành tài sản
đảm bảo cho ngân hàng. Tuy nhiên, đây là loại tài sản hỡnh thành
sau khi vốn của ngân hàng đó được giải ngõn( hoạt động cho vay đó
được thực hiện), cỏc giao dịch đảm bảo được tiến hành sau hoạt
động tớn dụng, giỏ trị tài sản đảm bảo( giỏ thị trường) cú thể bị
khỏc biệt so với giỏ trị sổ sách. Khi người vay khụng cú khả năng
trả nợ thỡ phần lớn tài sản này cũng đều bị giảm giỏ, khú bỏn.
Thứ hai, ngõn hàng phõn loại tài sản đảm bảo theo hỡnh thức
vật chất
* Đảm bảo bằng hàng hóa trong kho như nguyên nhiên vật liệu,
sản phẩm…Đây là hỡnh thức rất thuận lợi cho khỏch hàng và ngõn
hàng nếu cú kho bói riờng hoặc có phương thức bảo quản thớch
hợp. Nhõn tố tác động đến việc chấp nhận hàng húa làm đảm bảo:
+ Khả năng kiểm soát hàng hóa đảm bảo. Nếu hàng hóa đảm
bảo thuộc kho người vay, hoặc khi người vay thuờ, ngõn hàng phải
nắm quyền kiểm soỏt việc bán hàng hóa đó; nếu khụng ngõn hàng
phải có kho để cất giữ hàng đảm bảo. Ngõn hàng phải nắm giữ hàng
hoặc giấy tờ lưu kho để đảm bảo người vay khụng mang thế chấp

cho ngõn hàng khỏc, hoặc rỳt hàng ra bỏn. Ngõn hàng cũng xem xột


12

việc đảm bảo này cú thể đó mang đảm bảo cho tổ chức tớn dụng
khác để vay vốn. Khi cú nhu cầu vay, người vay phải trỡnh cho
ngõn hàng kiểm soỏt hàng húa trong kho( sau khi trừ đi hàng hóa
đảm bảo nợ khỏc, hàng kộm phẩm chất, hàng hóa được tài trợ bằng
nguồn vốn tự cú… khoảng 70-80% phần cũn lại mới là đối tượng
cho vay của ngân hàng- đồng thời đảm bảo cho khoản vay).
+Tớnh thị trường của hàng hóa đảm bảo. Ngân hàng quan tâm
đến tớnh ổn định giỏ trị thị trường của đảm bảo: Hàng húa phải dễ
bỏn và giỏ phải tương đối ổn định.
+Khả năng bảo quản, định giá hàng đảm bảo. Rất nhiều hàng
hóa đũi hỏi kỹ thuật bảo quản cao, nếu khụng sẽ bị giảm giỏ. Do
vậy, ngõn hàng chỉ thường chấp nhận hàng húa ớt chịu ảnh hưởng
của yếu tố môi trường.
+Hàng húa phải được bảo hiểm. Bảo hiểm sẽ trỏnh cho ngõn
hàng tổn thất lớn khi hàng bị chỏy, trộm cướp, hoặc cỏc thiờn tai
khỏc.
*Đảm bảo bằng tài sản cố định. Nhà mỏy, trang thiết bị sản
xuất và phương tiện vận chuyển, cõy con, quyền sử dụng đất,
rừng… đều cú thể trở thành đảm bảo cho ngân hàng. Đảm bảo bằng
đất đai rất phức tạp. Khỏch hàng cần phải đăng ký với sở địa chớnh,
hoặc cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hoặc đó thế
chấp cho ngõn hàng. Cỏc nhõn tố tỏc dộng đến việc chấp nhận tài
sản cố định làm đảm bảo cho cỏc khoản tài trợ:
+ Quyền sở hữu hợp phỏp hoặc quyền thuờ lõu dài. Tài sản cố

13

định phải bán được khi cần thiết. Điều này liên quan đến quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng của tài sản và khả năng chuyển nhượng của
tài sản đó.
+Tớnh thị trường của tài sản đảm bảo. Giỏ cả của tài sản cố
định thường cú những giai đoạn thay đổi giỏ rất lớn. Máy móc đó
lắp đặt, vận hành thường bị giảm giỏ lớn so với giỏ trị cũn lại.
Nhiều loại tài sản cố định bị tác động mạnh của hao mũn vụ hỡnh.
Bờn cạnh đó có nhiều loại tài sản cố định giỏ trị thường xuyên gia
tăng. Ngân hàng phải thường nghiờn cứu tớnh chất ngày để định tỷ
lệ tài trợ hợp lý vừa đảm bảo an toàn cho ngõn hàng vừa đáp ứng
yờu cầu vay vốn của khỏch hàng.
+Bảo hiểm. Ngõn hàng yờu cầu khỏch hàng phải mua bảo hiểm
đối với tài sản cố định làm đảm bảo cho khoản tài trợ.
*Đảm bảo bằng cỏc hợp đồng chi trả của người thứ ba. Nhiều
khỏch hàng ký hợp đồng bỏn hàng húa hoặc cung ứng dịch vụ và
nhận về cỏc hợp đồng thanh toỏn. Một số hợp đồng thanh toán liên
quan đến bảo hiểm xó hội, bảo hiểm nhõn thọ hoặc cỏc bảo hiểm
khỏc. Hợp đồng thanh toỏn là cam kết của người thứ ba về việc sẽ
thanh toỏn số tiền trong thời hạn nhất định, với những điều kiện cụ
thể cho khỏch hàng. Hợp đồng này cú thể trở thành đảm bảo cho
khách hàng để nhận tài trợ của ngõn hàng. Cỏc nhõn tố ảnh hưởng
là:
+Khả năng chi trả của người thứ ba. Việc tài trợ cho khỏch
hàng dựa trờn cỏc hợp đồng chi trả đó chuyển trọng tõm phõn tớch


14

tớn dụng từ khách hàng sang người thứ ba. Tỡnh hỡnh tài chớnh, uy
tớn, tớnh sũng phẳng trong thanh toỏn là những yếu tố ngõn hàng
cõn nhắc.
+Khả năng thực hiện hợp đồng với người thứ ba của khỏch
hàng. Nếu người cung cấp hàng húa và dịch vụ hoặc người mua bảo
hiểm khụng cú khả năng thực hiện hợp đồng cam kết, thỡ bờn thanh
toỏn sẽ khụng thực hiện cam kết thanh toỏn. Vớ dụ, ngõn hàng sẽ
xem xột cỏc loại bảo hiểm, các điều kiện hạn chế,.. để đánh giá tính
thích hợp đối với khỏch hàng.
+Cỏc cam kết cú khả năng chuyển nhượng. Nếu khách hàng đó
chuyển nhượng cam kết cho người khỏc thỡ ngõn hàng rất khú thu
hồi nợ vỡ vậy ngõn hàng phải xem xột khả năng chuyển nhượng cỏc
cam kết. vớ dụ ngân hàng đề phũng cú những hợp đồng bảo hiểm
ngắn hạn, nắm quyền sở hữu hợp phỏp bằng cỏch yờu cầu cụng ty
bảo hiểm viết giấy chuyển nhượng…
*Đảm bảo bằng chứng khoỏn. Cỏc chứng khoỏn cú thể bỏn với
ớt nhiều rủi ro. quản lý chứng khoán là tương đối thuận tiện đối với
ngõn hàng do phần lớn ngân hàng đều cú nghiệp vụ quản lý và kinh
doanh chứng khoỏn. Cỏc nhõn tố ảnh hưởng đến việc sự dụng
chứng khoán làm đảm bảo:
+ Tớnh an toàn của chứng khoỏn. Ngõn hàng quan tõm đến
tỡnh hỡnh tài chớnh, uy tớn của cỏc tổ chức sở hữu chứng khoỏn,
tức là người chi trả cỏc chứng khoỏn. Cỏc chứng khoỏn của chớnh
phủ, cỏc tổ chức tài chớnh lớn, hoặc cỏc cụng ty lớn thường dễ


15

được ngõn hàng chấp nhận đảm bảo và tài trợ với tỷ lệ cao.

+ Tớnh thanh khoản. Cỏc chứng khoỏn thường xuyờn trao đổi
trờn thị trường được ngõn hàng ưu tiờn nhận làm đảm bảo so với
chứng khoỏn ớt trao đổi. Nhiều loại chứng khoỏn giỏ cả bị ảnh
hưởng của nạn đầu cơ, do vậy ngõn hàng phải phõn tớch kỹ lưỡng
tớnh biến động giỏ trị thị trường của chứng khoỏn làm đảm bảo.
*Đảm bảo bằng bảo lónh của người thứ ba. Người thứ ba cam
kết thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngõn hàng thay cho khỏch
hàng khi khỏch hàng thực hiện khụng được. Bảo lónh là hỡnh
thức bảo đảm đối nhân. Đối với người bảo lónh cú uy tớn( nhà
nước, cỏc tổ chức tài chớnh lớn, cỏc cụng ty lớn…) ngõn hàng
chấp nhận bảo lónh khụng cần tài sản đảm bảo. Đối với người bảo
lónh chưa có uy tín ngânhàng đũi hỏi phải cú tài sản đảm bảo cho
bảo lónh đó. Các nhân tố ảnh hưởng gồm:
+ Uy tớn người bảo lónh.
+Tài sản đảm bảo của người bảo lónh
*Đảm bảo bằng số dư bự.
Trong một số trường hợp ngân hàng không đũi đảm bảo dưới
hỡnh thỏi hàng húa hay bảo lónh. Cỏc loại đảm bảo này đều gắn
liền với thủ tục phức tạp khụng cú lợi cho cả ngõn hàng lẫn khách
hàng. Hơn nữa ngõn hàng dự tớnh, nếu rủi ro cú xảy ra đối với
khỏch hàng thỡ tổn thất cũng chỉ chiếm một phần giỏ trị của món
vay. Trong trường hợp này ngõn hàng cú thể yờu cầu đảm bảo
bằng tiền ký quỹ. Số tiền đảm bảo cú thể được chuyển sang tài


16

khoản khỏc của khỏch hàng, hoặc vẫn lưu trên tài khoản tiền gửi
song khách hàng không được quyền sử dụng cho đến khi trả hết
nợ cho ngân hàng. Đảm bảo bằng ký quỹ thủ tục đơn giản và phần

lớn là cú giỏ trị nhỏ hơn món vay( ký quỹ cú thể từ 10 đến 100%).
Tuy nhiờn, ký quỹ làm đọng vốn của khách, và trong trường hợp
mún vay lớn, ngõn quỹ của khỏch hàng nhỏ hoặc cần thiết để lưu
chuyển, tỷ lệ ký quỹ cao thỡ hỡnh thức đảm bảo này lại khụng
phự hợp.
1.1.2.2. Cỏc nghiệp vụ bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay, trong điều kiện của từng nước, điều kiện cụ
thể của từng thời kỳ và trỡnh độ của từng ngân hàng thương mại mà
cỏc nghiệp vụ bảo đảm được vận dụng trong hoạt động tớn dụng
ngõn hàng.
Theo nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao
dịch bảo đảm, trong thời gian qua các ngân hàng thương mại đó
ỏp dụng cỏc hỡnh thức sau: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt
cọc, ký cược , ký quỹ, tớn chấp và bảo lónh nhưng phổ biến nhất là
cầm cố, thế chấp và bảo lónh, cũn tài sản đảm bảo chủ yếu là
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vỡ vậy, đôi lúc có sự
đồng nhất về bảo đảm tiền vay với thế chấp tài sản. Đây là cách
hiểu hạn hẹp, thiếu toàn diện, nhất là trong nền kinh tế thị trường
hiện nay khi mà tớnh chất hoạt động của cỏc doanh nghiệp ngày
càng đa dạng và hết sức tinh vi thỡ để thực hiện mục tiờu phỏt
triển là mở rộng tớn dụng gắn với hạn chế rủi ro đũi hỏi các ngân


17

hàng thương mại phải ỏp dụng đồng thời nhiều biện phỏp bảo đảm
tiền vay, chấp nhận nhiều loại tài sản bảo đảm và vận dụng cỏc
hỡnh thức đó một cỏch linh hoạt, thớch ứng với điều kiện của từng
khỏch hàng.
Thứ nhất, cầm cố là hỡnh thức theo đó người nhận tài trợ của

ngõn hàng phải chuyển quyền kiểm soỏt tài sản đảm bảo sang cho
ngõn hàng trong thời gian cam kết( thường là thời gian nhận tài trợ).
Cầm cố thớch hợp với những tài sản ngõn hàng cú thể kiểm soỏt và
bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời việc ngõn hàng nắm giữ
khụng ảnh hưởng đến quỏ trỡnh hoạt động của người nhận tài trợ,
vớ dụ như các chứng khoỏn, cỏc hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ
mạnh, kim loại quý. Cỏc loại tài sản này gọn nhẹ, dễ quản lý, khụng
chịu ảnh hưởng của cỏc yếu tố môi trường tự nhiên. Đối với hàng
hóa, ngân hàng thường chấp nhận cỏc loại ớt chịu tác động của môi
trường( tớnh chất lý húa và cụng dụng) trong thời gian cầm cố.
Ngõn hàng yờu cầu cầm cố khi xột thấy việc khỏch hàng nắm
giữ tài sản đảm bảo là không an toàn cho ngân hàng. Thường đó là
các tài sản mà khỏch hàng dễ bỏn, dễ chuyển nhượng.
Khi tài trợ dựa trên đảm bảo bằng cầm cố , ngõn hàng kiểm tra
tớnh hợp phỏp, hợp lệ, an toàn của vật cầm cố như quyền sở hữu
của khỏch hàng, khả năng chi trả của người cam kết đối với vật cầm
cố, giỏ trị thị trường khi phỏt mại…Ngân hàng cùng khách hàng
định giỏ vật cầm cố, ký hợp đồng cầm cố, quy định quyền và nghĩa


18

vụ đối với các đảm bảo cầm cố như chuyển giao vật cầm cố, nghĩa
vụ của ngõn hàng trong việc quản lý, giữ gỡn vật cầm cố, quyền của
ngõn hàng phỏt mại vật cầm cố khi khỏch hàng vi phạm cỏc cam
kết trong hợp đồng tài trợ…
Thứ hai, thế chấp là hỡnh thức theo đó người nhận tài trợ phải
chuyển cỏc giấy tờ chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng cỏc tài sản đảm
bảo sang ngõn hàng nắm giữ trong thời gian cam kết. Nhiều tài sản
của khỏch hàng trở thành đảm bảo cho cỏc khoản tài trợ của ngõn

hàng song vẫn phải tham gia vào quỏ trỡnh hoạt động. Những tài
sản này ngõn hàng khụng thể cầm cố. Cỏc tài sản này thường cồng
kềnh, phân tán. Hơn nữa, việc bỏn hoặc chuyển nhượng cũng không
đơn giản. Đảm bảo bằng thế chấp rất phổ biến, đặc biệt là đối với
doanh nghiệp và người tiờu dựng, do giỏ trị của tài sản thế chấp
thường lớn, khỏch hàng cú thể vay ngõn hàng với quy mụ lớn. Mặt
khỏc, thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng tài sản đảm bảo
phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Tuy nhiờn, quỏ trỡnh sử dụng sẽ
làm biến dạng tài sản, hơn nữa do khả năng kiểm soỏt tài sản đảm
bảo của ngõn hàng bị hạn chế, khỏch hàng cú thể lợi dụng phõn tỏn,
làm giảm giỏ trị của tài sản gõy thiệt hại cho ngõn hàng. Khi tài trợ
dựa trờn đảm bảo bằng thế chấp, ngõn hàng phải xem xột kỹ vật thế
chấp về giỏ trị, giấy tờ sở hữu….Như vậy ngõn hàng cần phải có
các nhà chuyên môn đủ khả năng đánh giá đảm bảo. Nếu định giỏ
quỏ cao, quy mụ tài trợ cú thể lớn cú thể gõy rủi ro cho ngân hàng.
ngược lại, nếu định giỏ quỏ thấp, sẽ ảnh hưởng đến khả năng vay


19

của khách hàng. Sau khi định giỏ, ngõn hàng và khỏch hàng phải
thỏa thuận về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giám
sát đảm bảo, phỏt mại đảm bảo khi khỏch hàng vi phạm hợp đồng
tài trợ.
Thứ ba, đặt cọc là việc bờn bảo đảm giao cho bờn nhận bảo
đảm một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật cú giỏ trị
khỏc( gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết
hoặc thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản,
cú xỏc nhận của cỏc bờn tham gia.
Thứ tư, ký quỹ là việc bờn cú nghĩa vụ gửi một khoản tiền

hoặc kim khí quý, đá quý hoạc giấy tờ cú giỏ khỏc vào tài khoản
phong tỏa tại một ngân hàng thương mại để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dõn sự.
Thứ năm, ký cược là việc bờn thuờ tài sản là động sản giao
cho bờn cho thuờ một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
cú giỏ trị khỏc( gọi là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo
đảm việc trả lại tài sản thuờ.
Thứ sỏu, hoạt động bảo lónh là việc bờn thứ ba( bờn bảo lónh)
cam kết với bờn nhận bảo lónh sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho
bên được cấp tớn dụng( bên được bảo lónh), nếu đến thời hạn trả nợ
mà bên được bảo lónh khụng thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Cuối cựng, tớn chấp là việc tổ chức chớnh trị- xó hội tại cơ sở
bằng uy tớn của mỡnh bảo đảm cho cỏ nhõn, hộ gia đỡnh vay một
khoản tiền tại tổ chức tớn dụng để sản xuất, kinh doanh, làm dịch


20

vụ.
1.1.3. Yờu cầu đối với tài sản bảo đảm tiền vay
Dưới góc độ của người cho vay thỡ tài sản bảo đảm tiền vay
thường cần cú cỏc yờu cầu chủ yếu sau:
Một là, giỏ trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo
đảm.Bởi vỡ, việc thực hiện các phương thức cho vay cú bảo đảm
khụng chỉ nhằm bảo đảm nguồn thu nợ mà cũn cú ý nghĩa quan
trọng trong việc ràng buộc trỏch nhiệm vật chất, thỳc giục người
vay phải sử dụng hiệu quả vốn vay để trả nợ đúng hạn. Và chỉ khi
trả được hết nợ cho ngõn hàng thỡ người đi vay mới cú thể nhận lại
đầy đủ quyền về tài sản của mỡnh. Cho nờn nếu giỏ trị tài sản bảo
đảm mà nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm (bao gồm vốn gốc, lói kể

cả lói quỏ hạn và cỏc chi phớ khỏc nếu cú) sẽ khụng bảo đảm được
đầy đủ tỏc dụng và ý nghĩa của bảo đảm tiền vay, người đi vay dễ
có động cơ không trả nợ, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh
của ngân hàng thương mại.
Hai là, tài sản bảo đảm phải cú sẵn thị trường tiờu thụ.Tức là,
tài sản bảo đảm phải cú tớnh thanh khoản, dễ trao đổi mua bỏn trờn
thị trường. Điều này rất quan trọng vỡ mức độ thanh khoản của tài
sản tác động trực tiếp đến lợi ớch của người cho vay. Nếu tớnh
thanh khoản cao, tài sản dễ chuyển nhượng vỡ mức độ bảo đảm cao.
Cũn nếu mức độ thanh khoản trung bỡnh cú thể chấp nhận được thỡ
ngõn hàng phải tính đến chi phớ tăng để kộo dài thời gian xử lý.
Ngược lại, tài sản cú tớnh thanh khoản thấp ngân hàng thường


21

khụng chấp nhận vỡ nguy cơ rủi ro cao.
Ba là, phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để ngõn hàng cho vay cú
quyền ưu tiên về xử lý tài sản đảm bảo.Điều kiện này được thể hiện
qua cỏc nội dung sau:
- Tài sản phải thuộc sở hữu hợp phỏp của người đi vay, người bảo
lónh hoặc thuộc quyền quản lý sử dụng của doanh nghiệp nhà nước
trong trường hợp doanh nghiệp này đi vay hay bảo lónh, để tạo điều
kiện cho ngõn hàng dễ dàng thực hiện hành vi chuyển giao, phỏt
mại khi khỏch hàng khụng thực hiện được nghĩa vụ của mỡnh theo
hợp đồng tớn dụng.
- Tài sản phải được phỏp luật thừa nhận và khụng thuộc diện cấm
giao dịch. Điều này đảm bảo cơ sở phỏp lý trong việc chuyển giao
tài sản từ người đi vay sang người cho vay, đồng thời trỏnh những
rắc rối phỏt sinh khi xảy ra sự cố, bảo đảm để ngõn hàng( người cho

vay) cú quyền ưu tiên về xử lý tài sản nhằm thu hồi nợ khi người đi
vay không thực hiện được nghĩa vụ của mỡnh.
Như vậy, bảo đảm tiền vay vừa là nguồn thu nợ vừa có ý nghĩa tác
động đến việc sử dụng vốn vay và việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ
của khỏch hàng
1.2. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong Ngân hàng
thương mại
1.2.1.Bất động sản và vai trũ của bảo đảm tiền vay bằng bất động
sản trong ngõn hàng
1.2.1.1.Khỏi quỏt về bất động sản


22

Việc phõn loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” cú
nguồn gốc từ Luật cổ La Mó, theo đó bất động sản khụng chỉ là đất
đai, của cải trong lũng đất mà cũn là tất cả những gỡ được tạo ra do
sức lao động của con người trờn mảnh đất. Bất động sản bao gồm
cỏc cụng trỡnh xõy dựng, mựa màng, cõy trồng… và tất cả những
gỡ liờn quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trờn
mặt đất cựng với những bộ phận cấu thành lónh thổ.
Phỏp luật của nhiều nước trờn thế giới đều thống nhất ở chỗ
coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Tuy nhiên, hệ thống phỏp luật của mỗi nước cũng cú những
nét đặc thự riờng thể hiện ở quan điểm phõn loại và tiờu chớ phõn
loại, tạo ra cỏi gọi là “khu vực giỏp ranh giữa hai khỏi niệm bất
động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dõn sự Cộng hoà Pháp,

Điều 86 Luật Dõn sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dõn sự Cộng hoà
Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dõn sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất”
chứ khụng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lónh thổ, khụng thể là đối
tượng của giao dịch dõn sự.
Tuy nhiờn, mỗi nước lại cú quan niệm khỏc nhau về những tài


23

sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dõn sự
Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trỏi cõy chưa bứt khỏi cây là
BĐS, nếu đó bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dõn sự Nhật Bản. Trong khi đó,
Điều 100 Luật Dõn sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”. Luật Dõn sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất.
Căn cứ vào Điều 174 Bộ luật Dõn sự năm 2005 được thụng
qua ngày 14/6/2005 của nước Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt Nam
(sau đây gọi tắt là Bộ luật Dõn sự 2005) đó quy định bất động sản
và động sản như sau:“ Bất động sản là cỏc tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai kể cả cỏc tài sản
gắn liền với nhà, cụng trỡnh xõy dựng đó; Cỏc tài sản khỏc gắn liền
với đất đai; Cỏc tài sản khỏc do phỏp luật quy định.”
Theo quy định này thỡ đất đai, nhà ở và cỏc tài sản gắn liền
với đất đai, nhà ở là những bất động sản chớnh. Vỡ vậy hiện nay
người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cỏch hiểu đó
chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp

nhận. Và cỏc bất động sản chính đó, theo quy định của phỏp luật
phải được quản lý, kiểm soỏt của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Đối với đất đai thỡ luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; cũn nhà thỡ đa dạng hoỏ
hỡnh thức sở hữu, vỡ vậy khi thế chấp nhà đất thỡ thực chất là thế


24

chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
* Đặc điểm chủ yếu của BĐS là
+ Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, do đó khi
khách hàng muốn vay vốn của Ngõn hàng thỡ phải mang cỏc giấy
tờ liên quan đến BĐS đó cho ngân hàng để làm tin. Chớnh vỡ vậy,
cỏn bộ thẩm định cần nờn biết giỏ trị của BĐS gắn liền với từng vị
trớ cụ thể và BĐS chịu tác động của cỏc yếu tố môi trường như:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tớnh chất xó hội và điều
kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến cỏc yếu tố này
và dự bỏo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
+ Tớnh bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững
cao.Tuy vậy, cỏn bộ tớn dụng vẫn phải quan tâm đến thời gian tồn
tại của BĐS thế chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý.
+ Tớnh khỏc biệt: Giữa các BĐS có những khỏc nhau rất đáng
chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là sự khỏc
nhau về vị trớ của bất động sản, khỏc nhau về kết cấu và kiến trỳc,
khỏc nhau về quyền đối với bất động sản, khỏc nhau về quanh cảnh
môi trường.
+ Tớnh khan hiếm: sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do
diện tích đất đai tự nhiờn là cú giới hạn và bất động sản cú tớnh
khỏc biệt, cố định về vị trớ . Vỡ vậy, quan hệ cung cầu về bất động

sản thường mất cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua
đó dẫn đến tỡnh trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cú về lâu
dài thường cú lợi do giỏ cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước


25

cần cú chớnh sỏch chống đầu cơ bất động sản, chống tỡnh trạng
giỏ ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
Điều này cũng ảnh hưởng tới định giỏ bất động sản thế chấp.
+ Cú giỏ trị lớn: giỏ trị bất động sản thường rất cao, điều này
xuất phỏt từ giỏ trị của đất đai và chi phí xây dựng cỏc cụng trỡnh
trờn đất là rất lớn. Chớnh vỡ vậy, việc thế chấp bất động sản thỡ sẽ
được vay vốn nhiều hơn so với hỡnh thức đảm bảo khác như cầm cố
tài sản.
+ Tớnh ảnh hưởng lẫn nhau: cỏc bất động sản thường có tác
động qua lại với nhau và cú ảnh hưởng cỏc hoạt động kinh tế- xó
hội. Nhà nước phải thụng nhất quản lý về bất động sản. Khi định giỏ
bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công
trỡnh bất động sản khác ra đời.
* Phõn loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khỏch hàng và linh hoạt trong
vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp
trong đó có bất động sản. Bất động sản luụn là tài sản bảo đảm quan
trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lónh
của khỏch hàng vay, bờn bảo lónh tại Ngõn hàng. Tài sản thế chấp
gồm:
+ Nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất, kể cả cỏc tài sản
gắn liền với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng và cỏc tài sản khỏc gắn liền
với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà phỏp luật về đất đai quy định được thế