Lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2020 xã hải nam huyện hải hậu tỉnh nam định

UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan :
1. Những nội dung trong báo cáo này là do tôi thực hiện dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo T.S Dương Đăng Khôi.
2. Số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực và chưa
từng sử dụng để bảo vệ môn học nào.
3. Mọi tham khảo dùng trong báo cáo này đều được trích dẫn rõ ràng tên
tác giả, thời gian, địa điểm công bố.
4. Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, hay gian trá.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
Sinh viên
Nguyễn Thị Lạc

1


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

LỜI CẢM ƠN
Thực tập là quá trình tham gia học hỏi, so sánh, nghiên cứu và ứng dụng
những kiến thức đã học vào thực tế công việc ở các cơ quan hành chính.
Đồ án tốt nghiệp vừa là cơ hội để sinh viên trình bày những nghiên cứu về
vấn đề mình quan tâm trong quá trình thực tập, đồng thời cũng là một tài liệu quan
trọng giúp giảng viên kiểm tra đánh giá quá trình học tập và kết quả thực tập của
mỗi sinh viên.

Để hoàn thành đồ án thực tập này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi trân
trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:
- Ban Giám Hiệu, các giảng viên của trường Đại học Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội đã tận tình giảng dạy, không chỉ truyền thụ cho tôi những kiến thức
nền tảng mà còn là đạo đức hành chính và tinh thần của một công chức tương lai.
- T.S Dương Đăng Khôi giảng viên khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài
Nguyên Và Môi Trường Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trước và trong
quá trình thực tập, xây dựng đồ án.
- Các cô chú, anh chị đang công tác tại Ủy ban nhân dân xã Hải Nam. Công
ty cổ phần tư vấn xây dựng và đo đạc bản đồ đã quan tâm, giúp đỡ, tin tưởng tạo
điều kiện cho tôi tiếp xúc với công việc của quý cơ quan.
Trong suốt thời gian thực tập và làm chuyên đề tốt nghiệp em đã cố gắng hết
sức nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức có hạn nên không
tránh khỏi thiếu sót, em mong được các thầy, các cô chỉ bảo để chuyên đề của em
được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 10 tháng 10 năm 2013
Sinh viên
Nguyễn Thị Lạc.

2


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1

2
3
4
5
6

KÝ HIỆU
KT - XH
CNH – HĐH
HĐND
UBND
GCNQSDĐ
QHSDĐ

TÊN
Kinh tế - xã hội
Công nghiệp hóa – hiện đại hóa
Hội đồng nhân dân
Ủy ban nhân dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN................................................. Error: Reference source not found
LỜI NÓI ĐẦU...................................................... Error: Reference source not found
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.....................Error: Reference source not found
DANH MỤC CÁC BẢNG................................... Error: Reference source not found
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU.........................Error: Reference source not found
MỤC LỤC............................................................. Error: Reference source not found

MỞ ĐẦU

Error: Reference source not found

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..................................................................3
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...............................................................................30
3.1.1.1. Vị trí địa lý.........................................................................................30
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo..............................................................................30
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết...............................................................................30
3.1.1.4. Thuỷ văn, nguồn nước......................................................................32
3.1.2. Các nguồn tài nguyên..........................................................................33
3.1.2.1. Tài nguyên đất...................................................................................33
3


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

Theo bản đồ thổ nhưỡng tỉnh Nam Định và qua quá trình khảo sát thực tế
cho thấy Hải Nam có các loại thổ nhưỡng chính sau:................................33
+ Đất phù sa được bồi hàng năm: do phù sa bồi tụ từ dòng sông Sò (chiếm
khoảng 60ha diện tích tự nhiên của xã ), đất đai màu mỡ, thích hợp cho
canh tác lúa nước, rau màu và các loại cây công nghiệp ngắn ngày như
mía, dâu, đỗ tương, lạc và một số loại cây ăn quả. Phần lớn đất đai ở vùng
này ở đây có diện tích mặt nước ao, hồ, đầm, phá, ruộng trũng và sông
ngòi khá lớn thuận lợi cho việc nuôi trồng, đánh bắt thủy sản và chăn nuôi
gia cầm dưới nước.........................................................................................33
+ Đất phù sa không được bồi phân bố ở trong đê không glây hoặc có glây

yếu, đất trung tính ít chua diện tích khoảng 300ha phân bố tập trung ở
phía Bắc của xã; thích hợp cho trồng các loại cây lâu năm và lúa….........33
+ Đất phù sa được bồi ven sông: diện tích khoảng 30ha, phân bố thành dải
dài theo triền sông, thường ngập nước vào mùa lũ có khả năng trồng 1 vụ
lúa, nuôi trồng thủy sản lợ............................................................................33
+ Loại đất Feralitic biến đổi do trồng lúa không bị bạc màu chiếm hơn
50% diện tích đất tự nhiên của xã.................................................................33
3.1.2.2. Tài nguyên nước...............................................................................33
3.1.2.3. Tài nguyên khoáng sản.....................................................................33
Xã Hải Nam không có nguồn tài nguyên khoáng sản nào.........................33
3.1.2.4. Tài nguyên nhân văn........................................................................34
3.1.3. Thực trạng môi trường........................................................................34
Thực trạng môi trường trên lãnh thổ chưa có biến động lớn gây ảnh
hưởng đến sản xuất và sinh hoạt cho nhân dân. Ở Hải Nam chưa có bãi
thu gom rác thải, rác thải vẫn còn bị vứt bỏ khắp nơi.................................34
3.1.4. Tác động của biến đổi khí hậu đến việc sử dụng đất.........................34
3.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế...........................35
3.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................35
3.2.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp...........................................................35
3.2.2.2. Khu vực kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp......................36
3.2.2.3. Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ, du lịch................................36
3.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập..............................................37
3.2.3.1. Dân số và phân bố dân cư................................................................37
4


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

- Theo số liệu thống kê của huyện Hải Hậu năm 2010 toàn xã Hải Nam có
2.834 hộ với 8.886 nhân khẩu, chủ yếu là dân tộc Kinh..............................37
Trong đó:........................................................................................................37
+ Nam là 4.270 người, chiếm 48% dân số của xã.......................................37
+ Nữ là 4.616 người, chiếm 52% dân số của xã..........................................37
- Mật độ dân số trung bình 1.014 người/km2..............................................37
- Trong giai đoạn năm 2010 tỷ lệ tăng dân số của xã là 0,98% thấp hơn so
với tỷ lệ tăng dân số bình quân của Huyện (1,22%/năm)............................37
3.2.3.2. Lao động và việc làm........................................................................37
3.2.3.3. Thu nhập và mức sống.....................................................................37
Thu nhập bình quân đầu người là 10 triệu đồng/ người/năm. Tỷ lệ hộ
nghèo của xã năm 2010 là 10,59%................................................................37
Hải Nam là một xã nghè o của huyện. Không có hộ giàu, hộ nghèo còn
cao, mức sống còn thấp so với xã khác.........................................................37
3.2.4. Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn.....................................38
3.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng...................................................38
3.2.5.1. Giao thông.........................................................................................38
3.2.5.2. Thuỷ lợi............................................................................................39
3.2.5.3. Năng lượng........................................................................................39
3.2.5.4. Bưu chính - viễn thông.....................................................................39
Hiện tại trên địa bàn xã đã có bưu điện văn hoá xã với diện tích 200m2, có
trên 90% số hộ được xem truyền hình, 100% số hộ được nghe đài, 50% số
chi bộ có báo đọc hàng ngày và có trên 80% số hộ có máy điện thoại, công
tác thông tin được mở rộng góp phần cải thiện đời sống tinh thần của nhân
dân..................................................................................................................39
3.2.5.5. Giáo dục - đào tạo.............................................................................39
3.2.5.6. Y tế.....................................................................................................40
3.2.5.7. Văn hoá – văn nghệ..........................................................................40
3.2.5.8. Thể dục - thể thao.............................................................................41
3.2.5.9. Đất chợ..............................................................................................41

3.2.5.10. Đất quốc phòng, an ninh................................................................41
3.3.1. Thuận lợi, lợi thế..................................................................................41
5


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

3.3.2. Khó khăn, hạn chế...............................................................................42
3.2.1.1. Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện
.........................................................................................................................43
3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính...............................................................................................................43
3.2.1 3. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa
chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất...43
3.2.1.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
.........................................................................................................................44
3.2.1.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất..........................................................................................................44
3.2.1.6. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................................................45
3.2.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai..................................................45
3.2.1.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai...............................................45
3.2.1.9. Việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.......................................................................................45
3.2.1.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất..........................................................................................................46
3.2.1.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai..........................46

3.2.1.12. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố
cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.......................................47
3.2.1.13. Việc quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai......................47
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010.......................................................47
Bảng: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2010.................................47
3.3.1.1. Đất nông nghiệp (NNP)....................................................................48
3.3.1.2. Đất phi nông nghiệp(PNN)...............................................................49
3.3.1.3. Đất chưa sử dụng..............................................................................50
3.3.1.4 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010..................................51
3.3.1.5 Biến động nhóm đất nông nghiệp (NNP):........................................52
3.3.1.5 Biến động nhóm đất phi nông nghiệp (PNN):..................................52
3.3.1.5 Biến động nhóm đất chưa sử dụng...................................................53
6


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

2.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử
dụng đất..........................................................................................................53
2.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của việc sử dụng đất
.........................................................................................................................53
2.3.2. Tính hợp lý của việc sử dụng đất........................................................54
2.4. Những tồn tại trong việc sử dụng đất....................................................56
* Những tồn tại chủ yếu trong việc sử dụng đất..........................................56
3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất.........................58
Đơn vị tính: ha...............................................................................................58
3.1.1. Đất nông nghiệp...................................................................................59
3.1.2. Đất phi nông nghiệp............................................................................60

3.1.3. Đất chưa sử dụng:...............................................................................61
3.2. Nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất......62
1.1. Tiềm năng đất đai để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.....................63
- Đất trồng cây lâu năm:................................................................................63
1.2. Tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị,
xây dựng khu dân cư nông thôn...................................................................64
1.3. Tiềm năng đất đai để phát triển Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp 64
1.4. Đánh giá tiềm năng đất đại để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng.............................................................65
1.1. Chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................66
1.2. Chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành kinh tế..................................66
1.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp..............................................................66
1.2.2. Khu vực kinh tế công nghiệp:.............................................................66
1.2.3. Khu vực kinh tế dịch vụ:......................................................................67
1.3. Chỉ tiêu dân số, lao động. việc làm và thu nhập:..................................67
1.4. Chỉ tiêu phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn:......................68
1.5. Chỉ tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. hạ tầng xã hội:..................68
2.1. Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch:...........68
2.2. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử
dụng đất:.........................................................................................................70
7


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

2.3. Diện tích các loại đất phân bổ cho mục đích sử dụng:.........................71
2.3.1. Diện tích đất đã được cấp trên phân bổ:.............................................71
2.3.2. Diện tích để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương (cấp xã xác định)..............................................................................75
2.3.3. Biến động các loại đất trong kỳ quy hoạch.........................................77
2.4. Diện tích chuyển mục đích sử dụng phải xin phép trong kỳ quy hoạch.
.........................................................................................................................83
2.5. Diện tích đất chưa sử dụng đưa và sử dụng trong kỳ quy hoạch.........83
3.1. Đánh giá tác động về kinh tế;.................................................................84
3.2. Đánh giá tác động về xã hội;..................................................................84
4.1. Phân kỳ quy diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích.............85
4.2. Phân kỳ diện tích đất chuyển mục đích sử dụng...................................88
4.3. Phân kỳ diện tích đất chưa sử dụng đưa và sử dụng;...........................88
5.1. Chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng đến từng năm:................88
5.2. Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép từng năm kế
hoạch..............................................................................................................94
5.3. Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng theo từng năm kế hoạch
.........................................................................................................................95
5.4. Danh mục công trình, dự án trong kỳ kế hoạch....................................95
6.1. Các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường.....................101
6.2. Các giải pháp thực hiện quy hoạch......................................................101
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................105

8


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

9

UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của Quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời là nơi xây dựng các công
trình, tổ chức mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại
Chương II, Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả”.
Luật Đất đai năm 2003 đã dành 10 điều (từ Điều 21 đến Điều 30) quy
định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong hệ thống quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất các cấp thì quy hoạch sử dụng đất cấp xã có vai trò rất
quan trọng, từng bước cụ thể hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện
và của tỉnh.
Trong thời kỳ đổi mới, cùng với sự chuyển biến mạnh mẽ nền kinh tế
theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, nhu cầu về đất cho các ngành, lĩnh
vực sản xuất ngày càng gia tăng và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp, gây áp lực lớn
lên nguồn tài nguyên đất. Chính vì vậy, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
là một vấn đề hết sức cần thiết và giữ một vai trò đặc biệt quan trọng không chỉ
trước mắt mà cả lâu dài, nó giúp cho các cấp, các ngành sắp xếp, bố trí sử dụng
hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tránh được sự chồng chéo gây
lãng phí, huỷ hoại môi trường đất, tránh được sự phá vỡ môi trường sinh thái
hoặc kìm hãm quá trình phát triển kinh tế của địa phương. Đồng thời quy
hoạch sử dụng đất còn là công cụ để quản lý và phát triển bền vững.
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
10

UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

quyền xét duyệt chính thức đó là một trong những căn cứ để giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu
nhiệm vụ của thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp
nông thôn của địa phương.
Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường Hà Nội, được sự giúp đỡ của UBND huyện Hải Hậu,
phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải Hậu, UBND xã Hải Nam, được
sự giúp đỡ của thầy giáo TS. Dương Đăng Khôi , em xin thực hiện chuyên đề:
“ Lập Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2020 xã Hải Nam huyện Hải Hậu - tỉnh Nam Định''
2. Mục đích và yêu cầu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

*) Mục đích
- Lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5
năm (2011 - 2015) xã Hải Nam, huyện Hải Hậu nhằm đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của
huyện và mục tiêu phát triển của các ngành, các lĩnh vực, của xã đến năm
2020 đảm bảo sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả và bền vững nguồn tài
nguyên đất đai, bảo vệ môi trường sinh thái.
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã đến năm 2020 nhằm cụ thể hoá
quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh và cấp huyện.
*) Yêu cầu
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011 - 2015) xã Hải Nam, huyện Hải Hậu được lập theo đúng quy định của
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/Nghi định 69/2009/NĐ-CP

ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số
19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai;
11


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

- Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính khả thi, tính khoa học, phù
hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất
của huyện đã được phê duyệt, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm,
hiệu quả, phù hợp với điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của xã, tạo điều
kiện thúc đẩy sự phát triển đồng bộ giữa các ngành, các lĩnh vực trong xã.

12


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐ là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu
quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác
gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ
đất và bảo vệ môi trường.
Bản chất của QHSDĐ là một hiện tượng KT - XH thể hiện đồng thời 3
tính chất: kinh tế, kỹ thuật, pháp chế. Trong đó cần hiểu:
- Tính kỹ thuật: gồm điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định,
xử lý dữ liệu, bố trí sử dụng đất.
- Tính pháp chế: là việc xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử
dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng quản lý đất đúng pháp luật.
- Tính kinh tế: thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
QHSDĐ theo hướng bền vững là một hệ thống các công nghệ, chính
sách và hoạt động nhằm liên hợp các nguyên lý KT - XH với sự quan tâm về
môi trường để đồng thời duy trì nâng cao sức sản xuất của đất, giảm rủi ro
trong sản xuất, bảo vệ tiềm năng nguồn lực tự nhiên và ngăn ngừa quá trình
thoái hóa môi trường đất, có hiệu quả lâu dài và được xã hội chấp nhận.
Quy hoạch sự dụng đất nói chung và quy hoạch sử dụng đất cấp xã nói
riêng phải căn cứ vào điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, căn cứ vào
hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai và mục tiêu phương hướng
phát triển, tận dụng các nguồn nhân lực của địa phương để đưa ra các biện
pháp sử dụng đất đai phù hợp, hiệu quả, khoa học và tính khả thi cao.
1.1.2 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại hình quy
hoạch khác.
1.1.2.1 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là một trong những tài liệu
13

UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ
phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Trong khi đó, nhiệm vụ chủ yếu
của quy hoạch sử dụng đất là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều
kiện kinh tế xã hội mà điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất , xây
dựng phương án quy hoạch thống nhất và hợp lý. Như vậy quy hoạch sử dụng
đất cụ thể hóa quy hoạch tổng t hể phát triển kinh tế xã hội và nội dung của nó
phải điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
1.1.2.2 Mối quan hệ giữa Quy hoạch sử dụng đất với dự báo chiến lược
dài hạn sử dụng đất.
Dự báo sử dụng đất đai là một bộ phận của dự báo dài hạn về phát triển
kinh tế xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản
xuất và các mối quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất cả nước và
quy hoạch sử dụng đất các cấp đều giải quyết chung một nhiệm vụ là sử dụng
hợp lý quỹ đất gắn với việc phân bổ lực lượng sản xuất theo nguyên tắc từ
trên xuống dưới và ngược lại, sẽ chỉnh lý bổ sung, hoàn thiện, theo chiểu từ
dưới lên.
Quy hoạch sử dụng đất phải dựa theo dự báo và chiến lược dài hạn sử
dụng đất đai có như vậy quy hoạch sử dụng đất mới khai thác được triệt để tài
nguyên thiên nhiên và đi theo quỹ đạo của nó. Dự án thiết kế về cơ sở hạ tầng
là điêù kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng và tính khả thi cho đồ án quy
hoạch sử dụng đất.
1.1.2.3 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy
hoạch nông thôn.
Trong quy hoạch nông thôn, cùng với việc bố trí cụ thể từng khoảnh

đất dùng cho phát triển nông nghiệp, các dự án sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức
và sắp xếp lại các nội dung xây dựng, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất
đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch
1.1.2.4 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát
triển nông nghiệp
14


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của sự phát triển
kinh tế xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện
pháp, bước đi về nhân lực, vật lực đảm bảo cho ngành nông nghiệp phát triển
đạt được các chỉ tiêu về đất đai, lao dông, giá trị sản phẩm trong một thời gian
dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định. Quy hoạch phát triển nông nghiệp lại phải
tuân theo quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định cơ cấu sử dụng đất
phải đảm bảo được việc chống suy thoái, ô nhiểm đất và bảo vệ môi trường.
1.1.2.5 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy
hoạch các ngành.
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành là quan hệ
tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở
và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo và
khống chế của quy hoạch sử dụng đất.
1.1.2.6 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch
sử dụng đất của các địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử dụng đất các địa
phương hợp thành một hệ thống quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ định hướng để xây dựng quy hoạch sử

dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên cơ sở quy hoạch
sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp xã là khâu cuối cùng của hệ
thống quy hoạch sử dụng đất, được xây dựng dựa vào quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện. Mặt khác quy hoạch sử dụng đất cấp dưới là nền tảng để bổ sung
hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
1.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất

1.2.1 Những căn cứ pháp lý chung của quy hoạch sử dụng đất.
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy Đảng
và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất,
Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật như Hiến pháp, luật đất
đai và các văn bản hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:
15


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

- Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã khẳng
định tại điều 18 chương II: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả".
- Điều 6 Luật đất đai năm 2003 quy định: " Quản lý quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất " là một trong 13 nội dung " Quản lý Nhà nước về đất đai".
- Điều 23,25,26,27 Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể về nội dung
của quy hoạch sử dụng đất, quy định chức năng nhiệm vụ quyền hạn của
Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp trong công tác lập, thẩm định, điều
chỉnh và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra còn có các văn bản dưới Luật như:

+ Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 9/2/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc thi hành đất đai.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính Phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư;
+ Thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ tài
nguyên môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Công văn số 5763/BTNMT – ĐKTK ngày 25 tháng 12 năm 2006 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong
công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Căn cứ Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT, ngày 15 tháng 4 năm 2011
của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử
dụng đất phục vụ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Căn cứ Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15 tháng 3 năm 2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Định mức Kinh tế - Kỹ thuật
lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Căn cứ Công văn số 2778/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04/8/2009 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất
16


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015);
+ Căn cứ Công văn số 429/TCQLĐĐ - CQHĐĐ ngày 16 tháng 04 năm

2012 về việc hướng dẫn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Các tài liệu, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, số liệu thống kê, kiểm kê
đất đai của huyện, xã qua các năm 2006 - 2011.
1.3 Tình hình nghiên cứu quy hoạch trong và ngoài nước

1.3.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Quy hoạch ở Cộng hòa Liên bang Đức
Quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở Đức là loại
quy hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh
thổ. Trong đó, QHSDĐ là bộ phận của quy hoạch không gian. Một trong những
chức năng của quy hoạch không gian là điều phối các loại hình quy hoạch, giải
quyết những mâu thuẫn phát sinh từ sự tranh chấp sử dụng đất đai của vùng lãnh
thổ. QHSDĐ là một bộ phận của quy hoạch không gian, do chính quyền địa phương
thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận.
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang Đức bao gồm
quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện việc sắp xếp
(cấu tạo) không gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện pháp hạ tầng không
gian lớn; xác định những khu vực dự phòng, những vùng ưu tiên. Để thực hiện các
nội dung quy hoạch lãnh thổ cần có các hoạt động của quy hoạch lãnh thổ, chương
trình phát triển lãnh thổ. Nhiệm vụ chính của quy hoạch lãnh thổ là xây dựng những
chương trình và kế hoạch phát triển lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự không gian lãnh thổ: Xác định ranh giới
giữa các vùng đô thị, vùng nông thôn, vùng tụt hậu; phân tích, đánh giá các điều
kiện tự nhiên, KT - XH, văn hóa.
- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện được tất cả hiện trạng, kế
hoạch và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. Đó là các sử dụng trực tiếp
hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến mặt bằng sử dụng đất. Tư liệu địa chính như vậy là
nguồn thông tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình và các kế hoạch. Các dữ
liệu được thu nạp trong máy vi tính và gắn liền với hệ thống thông tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ trung

ương xây dựng;
17


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của công việc quy hoạch lãnh
thổ.
Tại Cộng hòa Liên bang Đức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc quy
hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng chương trình
phát triển lãnh thổ không mang tính cưỡng bức và thường được hội nhập vào “kế
hoạch phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và rất chi tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở Đức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự phát
triển tích cực của một khu vực. Khái niệm vùng được hiểu là những khu vực lớn
trung bình, một phần của một bang, thường gồm nhiều huyện gộp lại. Quy hoạch
vùng quan tâm đến sự phát triển kinh tế và xã hội đồng thời với việc bảo tồn và duy
trì môi trường. Mối quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế và sinh thái làm cho quy
hoạch vùng trở thành công cụ đặc biệt cho quy hoạch tổng thể. Hoạt động quan
trọng nhất của quy hoạch vùng là việc thiết lập kế hoạch vùng, thường được gọi là
“kế hoạch trật tự không gian của vùng”. Các nội dung hoạt động của quy hoạch
vùng quan hệ đến 4 hướng:
- Nhìn nhận các vấn đề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch vùng
phụ thuộc vào các tiền đề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung: Mục tiêu chung
về sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc không gian ở khu vực dân cư
và nông thôn; các địa phương trung tâm và các trục hệ thống dân cư; dự tính dân số
cho vùng; định hướng trị giá về trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý đến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị trí sử
dụng không gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.

- Xem xét các đề nghị của từng vùng, điều này tác động đến định hướng cho
quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các đề nghị vượt qua phạm vi vùng
về quy hoạch chuyên ngành.
Một điển hình về thành công trong công tác quy hoạch ở Đức là quy hoạch thủ
đô Berlin. Đó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung tâm Berlin, là một
công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó đặt vấn đề không những
là phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác nhau, mà còn phải cải tạo lại các hệ
thống thiết bị và giao thông trên và dưới mặt đất cho cả vùng Berlin: hệ thống cống
rãnh, điện, nước, điện thoại, tàu điện ngầm, xe lửa, xe điện, xe hơi... Thành công
18


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

của quy hoạch tái thiết thủ đô Berlin là đã tạo nên bộ mặt mới của thành phố, trở
thành một thủ đô hiện đại, xứng đáng với vị trí của nước Đức ở châu Âu và trên thế
giới.
1.3.1.2. QHSDĐ ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý đất đai ở Mỹ được thực hiện theo mô hình
địa lý – hành chính:
- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ đặc biệt;
- Các quận (County): có khoảng 3.500 quận;
- Các thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đô thị nhỏ hơn.
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn có địa
bàn hoạt động xuyên quốc gia và đa quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ tại địa
phương. Các công ty và tập đoàn sản xuất hàng hoá và dịch vụ quy mô lớn đòi hỏi

có mô hình tổ chức tập trung nhằm quyết định nhanh việc điều hành và phối hợp
hoạt động các văn phòng và nhà máy trên toàn quốc bố trí gần các vùng tiêu thụ,
nguyên – nhiên liệu và nhân công. Mỹ cũng là nước có nhiều thể chế đảm bảo mức
độ phi tập trung hoá cao. Nhờ đó mỗi địa phương có toàn quyền đưa ra các quyết
định trong nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau. Trong đó, quy hoạch
phát triển về cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng trong ranh giới địa phương đó. Các yếu tố
trên có ảnh hưởng quyết định tới sử dụng đất cũng như QHSDĐ.
QHSDĐ ở Mỹ là bộ phận của quy hoạch vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch
vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu hướng chính: Thứ nhất, đặt trọng tâm vào hiệu quả
kinh tế thuần tuý, thường dựa trên việc đưa ra các mô hình toán và kinh tế định
lượng rất phức tạp để phân tích hoạt động kinh tế vùng và từ đó đề ra các hướng
đầu tư hữu hiệu nhất; thứ hai, nghiên cứu quy hoạch vùng mang tính chất phát triển
KT - XH hơn là nhấn mạnh hiệu quả kinh tế thuần tuý; xu hướng quy hoạch này
mang tính công bằng xã hội nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, nên chú ý nhiều hơn
đến yếu tố môi trường và phát triển bền vững nên hay được áp dụng trong thực tế
hơn.
Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang, quy
hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận trong một bang. Trong đó, quy hoạch cấp
vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển KT - XH ở quy mô lớn, còn quy
19


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận thực chất là quy hoạch phối hợp phát
triển giữa đô thị trung tâm với các vùng nông thôn xung quanh.
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đoàn công nghiệp và dịch vụ
lớn hoạt động xuyên quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh tranh thúc

đẩy, các quy hoạch phát triển ngành của các tập đoàn công nghiệp thường rất chi
tiết, có cơ sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với quy hoạch phát
triển của các chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng mạnh tới quy hoạch
phát triển địa phương, trong đó kể cả QHSDĐ. Trên thực tế, các địa phương thường
phải cạnh tranh nhau để các doanh nghiệp xây dựng văn phòng hay nhà máy trên
đất của mình, qua đó tạo công việc cho lao động địa phương và tạo nguồn thu cho
ngân sách địa phương. Nhưng một điều dễ thấy là do bị yếu tố lợi nhuận chi phối,
các quy hoạch ngành của các doanh nghiệp lớn không nhất thiết đặt lợi ích phát
triển của mỗi địa phương lên ưu tiên hàng đầu. Ngoài ra, các quy hoạch ngành
thường có xuất phát điểm và thời hạn quy hoạch rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra
nhiều vấn đề khi phối hợp chúng trên một quy hoạch phát triển chung.
1.3.1.3. QHSDĐ ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật đất đai, Trung Quốc đã ban hành Luật Quy hoạch nông thôn và
đô thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Công tác quy hoạch ở Trung Quốc hiện nay
chịu sự điều chỉnh chủ yếu của hai Luật này.
QHSDĐ đai cả nước của Trung Quốc được lập lần đầu tiên vào năm 1987, lần
thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội dung quy hoạch qua các lần
dần dần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
QHSDĐ của Trung Quốc được triển khai với các nhiệm vụ: đẩy mạnh việc sử
dụng đất hợp lý, bảo đảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và cải thiện chất
lượng môi trường; đẩy mạnh việc sử dụng đất bền vững; đẩy mạnh phát triển kinh
tế; đẩy mạnh việc quản lý nhà nước. Mục tiêu cơ bản trong QHSDĐ của Trung
Quốc là:
- Định rõ việc sử dụng đất hợp lý để giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng đất cũng
như chi phí kinh tế xã hội;
- Bảo vệ đất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di sản
văn hoá và thiên nhiên;
- Đất sử dụng cho mục đích công được bảo đảm và phân bổ hợp lý;
20

UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

- Kìm chế sự phát triển lộn xộn khu vực đô thị, cải thiện khu vực sinh sống
của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố đất có hiệu quả khi cần; đẩy mạnh việc sử dụng đất có
hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết định và quản lý nhà nước.
QHSDĐ ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy hoạch tổng thể (bắt buộc
theo luật mang tính chiến lược, toàn diện, quy định chính sách); quy hoạch chuyên
ngành (mang tính chuyên đề, đặc thù); quy hoạch chi tiết (quy hoạch bố trí trên thực
địa).
Về quản lý quy hoạch, thực hiện theo nguyên tắc:
- Phân cấp cụ thể trong việc xét duyệt quy hoạch.
- Khống chế một cách nghiêm ngặt về việc xây dựng các khu chức năng, bảo
đảm thống nhất với quy hoạch và quản lý toàn diện của thành phố.
- Quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể phải quy định rõ ràng những nội dung
mang tính bắt buộc. Bất cứ đơn vị và cá nhân nào đều không được điều chỉnh
những nội dung có tính bắt buộc trong quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể mà đã
được phê chuẩn.
- Quản lý một cách nghiêm ngặt về việc sửa đổi quy hoạch chung sử dụng đất
đai, quy hoạch chung thành phố và quy hoạch làng xã cũng như thị trấn.
- Quy mô sử dụng đất đai trong quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng
xã và quy hoạch thị trấn không được vượt quá quy mô sử dụng đất đai được xác
định trong quy hoạch chung sử dụng đất đai.
- Quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn phải
coi phạm vi bảo hộ đồng ruộng cơ bản trong khu quy hoạch là nội dung mang tính
bắt buộc…

Từ đó ta thấy:
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển (như Đức, Mỹ) và
đang phát triển (như Trung Quốc), có quy trình QHSDĐ đai mang tính đặc thù
riêng. Trước hết họ chú trọng về quy hoạch tổng thể không gian (hay còn gọi là
định hướng phát triển tổng thể - Master Plan), trên cơ sở quy hoạch không gian
người ta tiến hành phân vùng sử dụng đất, sau đó tiến hành quy hoạch chi tiết cho
từng khu vực.
21


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

QHSDĐ ở các nước, nhất là ở các nước phát triển thường là quy hoạch bộ
phận của quy hoạch tổng thể không gian nên về cơ bản có sự thống nhất, đồng bộ
với nhau về không gian, thời gian, nội dung quy hoạch; hướng tới mục tiêu là phát
triển KT - XH, văn hóa, bảo vệ tài nguyên, bảo vệ môi trường.
Trong quy hoạch lãnh thổ cũng như quy hoạch vùng, QHSDĐ, các nước đều
quan tâm giải quyết việc sắp xếp không gian, các biện pháp hạ tầng không gian lớn,
xác định những vùng ưu tiên, từ đó thực hiện các hoạt động của quy hoạch lãnh thổ,
quy hoạch vùng.
Việc lập các quy hoạch thường do các cơ quan công quyền của Nhà nước thực
hiện, có sự tham gia của các tập đoàn, tổ chức kinh tế ở mức độ khác nhau và
thường có sự tham gia rộng rãi của người dân. Ở các nước phát triển, về cơ bản các
cơ quan nhà nước chỉ tham gia sâu vào quá trình duyệt quy hoạch tổng thể không
gian và phân vùng sử dụng đất. Quy hoạch chi tiết phát triển từng vùng thông
thường được đấu thầu cho các cơ quan phát triển bất động sản tư nhân.
1.3.1.4. Bài học kinh nghiệm cho quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
* Việc hình thành, phát triển quy hoạch chi tiết cho các lĩnh vực

Sau khi thực hiện xong quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai, để quá trình thực
hiện phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai một cách nhanh chóng và
thuận lợi hơn thì phải thực hiện quy hoạch chi tiết sử dụng đất cho các lĩnh vực.
Trong mỗi loại đất phải chỉ rõ, chi tiết các nhu cầu sử dụng đất.
Để đấy nhanh tiến độ thực hiện phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
ta phải chi tiết thêm, cụ thể hóa thêm các nhu cầu sử dụng đất.
Khi ta đã xác định được ranh giới, chi tiết từng vị trí, từng địa điểm cho các
mục đích sử dụng nó giúp ta xác định được mức độ đầu tư vào từng hạng mục, công
trình đi vào thực hiện.
* Xác định tiến độ thực hiện và tiến độ ưu tiên các công trình lớn có ảnh
hưởng tới vấn đề KT – XH
Đây là một trong những giải pháp rất quan trọng góp phần đẩy nhanh quá trình
thực hiện hoàn thành QHSDĐ của nước ta. Trong các phương án QHSDĐ ta định
hướng xây dựng hàng loạt các công trình giao thông, hệ thống công trình thủy lợi,
các điểm dân cư mới…, còn nhiều công trình khác. Từ phương án quy hoạch này
khi ta xây dựng kế hoạch thực hiện QHSDĐ cho từng giai đoạn. Trong mỗi giai
22


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

đoạn ta phải lựa chọn ưu tiên lên làm công trình nào được thực hiện trước, công
trình nào được thực hiện sau.
* Phải có giải pháp về thu hồi và chuyển đổi đất trong quy hoạch
Tùy từng địa phương, từng khu vực trong nước ta cần có những chính sách
khuyến khích các đối tượng sử dụng đất đẩy nhanh tiến độ di dời đến chỗ mới đã
được bố trí. Ưu tiên những trường hợp chấp hành nghiêm chỉnh các quy định đặt ra.
Đối với diện tích đất đã được giao khi thu hồi cần phải có các chính sách ưu

tiên và khuyến khích người dân di chuyển đi chỗ khác. Phải tạo điều kiện thuận lợi
cho đối tượng sử dụng đất di chuyển một cách nhanh nhất. Do đó, góp phần giúp
cho quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, đẩy nhanh
tiến độ thực hiện quy hoạch.
Để quá trình quy hoạch được thực hiện đúng tiến độ thì vấn đề thu hồi giải
phóng mặt bằng và chuyển đổi đất cần được tiến hành một cách nhanh chóng.
* Tăng cường công tác tổ chức, quản lý sử dụng và bảo vệ đất đai chặt chẽ
Phải coi việc việc thực hiện phương án QHSDĐ vừa là trách nhiệm, vừa là
công cụ của công tác quản lý đất đai các cấp.
Các đối tượng sử dụng đất đai phải căn cứ vào phương án QHSDĐ làm các
khung để thực hiện các mục đích sử dụng đất đai của mình phải chấp hành nghiêm
chỉnh các nguyên tắc và phương án quy hoạch đề ra.
1.3.2. Tình hình công tác QHSDĐ trong nước
1.3.2.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1993
Trước năm 1960 QHSDĐ ở nước ta hầu như chưa xuất hiện. Công tác phân
vùng quy hoạch nông nghiệp, lâm nghiệp, đã được đặt ra ngay từ những năm 1960.
Các bộ ngành chủ quản, các tỉnh, huyện đã có những điều chỉnh về sử dụng đất cho
các mục đích giao thông, thuỷ lợi, xây dựng kho tàng, trại chăn nuôi, bến bãi, nhà
xưởng… mang tính chất bố trí sắp xếp lại việc sử dụng đất cũng chỉ mới được đề
cập như một phần nội dung lồng ghép vào các phương án phân vùng nông nghiệp,
lâm nghiệp. Mặc dù chưa có điều kiện tiến hành theo một nội dung, phương pháp,
trình tự thống nhất trong phạm vi một cấp vị lãnh thổ nào đó nhưng với tư cách là
một phần nội dung của các phương án phát triển sản xuất nông lâm nghiệp,
QHSDĐ đai đã tạo ra những cơ sở có tính khoa học cho việc tính toán các phương
án sản xuất có lợi nhất.
23


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều tra cơ
bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng được các
phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến nông lâm sản
của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu này đều đã đề cập đến
QHSDĐ đai, coi đó như những căn cứ khoa học quan trọng để luận chứng các
phương án phát triển ngành.
Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 về cải tiến công tác
khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong hợp
tác xã nông nghiệp, thời kỳ này xuất hiện cụm từ “Quy hoạch Hợp tác xã” mà thực
chất công tác này tập trung vào quy hoạch đồng ruộng với nội dung chủ yếu của nó
là bố trí sử dụng đất đai.
Bước vào thời kỳ 1981 - 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V (1982) đã
quyết định: “Xúc tiến công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ đồ phát triển và
phân bố lực lượng sản xuất…”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây dựng quy
hoạch tổng thể KT - XH của 500 đơn vị hành chính cấp huyện được ví như 500
“pháo đài”. QHSDĐ đai là một nội dung quan trọng trong các quy hoạch hoạch
tổng thể KT - XH này tuy đã có bước phát triển nhưng vẫn chưa phải là một quy
hoạch riêng biệt nên vẫn còn nhiều hạn chế.
Đây là giai đoạn có tính bước ngoặt về bố trí sắp xếp lại đất đai trong hoạch
tổng thể KT - XH. Điều này được phản ánh ở chỗ nội dung chủ yếu của Tổng sơ đồ
tập trung vào quy hoạch vùng chuyên môn hoá và các vùng sản xuất trọng điểm của
lĩnh vực nông nghiệp, các vùng trọng điểm của lĩnh vực công nghiệp, xây dựng,
giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và đô thị.
Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời (có hiệu lực thi hành từ tháng 01 năm 1988),
đánh dấu một bước mới về QHSDĐ đai. Luật Đất đai 1987 quy định QHSDĐ có
tính pháp lý và là một trong những nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước
về đất đai.

Trong thời gian từ 1988 đến 1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã chỉ đạo
một số địa phương lập QHSDĐ cấp huyện, cấp xã theo quy định của Luật đất đai
1988. Số lượng các quy hoạch này trên phạm vi cả nước chưa nhiều nhưng qua đó
Tổng cục Quản lý Ruộng đất và các địa phương đã trao đổi, hội thảo và rút ra
24


UBND xã Hải Nam

QHSDĐ xã Hải Nam đến năm 2020

những vấn đề cơ bản về nội dung và phương pháp QHSDĐ, làm cho QHSDĐ
không chỉ đơn thuần đáp ứng việc sử dụng đất đai mà trở thành một nội dung, đồng
thời là công cụ đắc lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa
phương.
Tổng cục Quản lý Ruộng đất lần đầu tiên ban hành văn bản hướng dẫn về quy
hoạch phân bổ đất đai chủ yếu đối với cấp xã (Thông tư số 106/TT-QHKH ngày 15
tháng 4 năm 1991) với những nội dung chính như sau:
- Xác định ranh giới về quản lý, sử dụng đất;
- Điều chỉnh một số trường hợp về quản lý và sử dụng đất;
- Phân định và xác định ranh giới những khu vực đặc biệt;
- Một số nội dung khác về chu chuyển 5 loại đất, mở rộng diện tích đất sản
xuất, chuẩn bị cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng
các văn bản chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
1.3.2.2. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 ra đời, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho công tác QHSDĐ
đai đai. Tổng cục Địa chính đã tổ chức các Hội nghị tập huấn, triển khai công tác
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và chỉ đạo thực hiện thí điểm ở 10 tỉnh, 20
huyện; ban hành quy trình, định mức và đơn giá điều tra QHSDĐ đai áp dụng trong
phạm vi cả nước.

Công tác QHSDĐ đai được triển khai mạnh mẽ và có bài bản hơn ở cả 4 cấp
là: cả nước, tỉnh, huyện, xã. Báo cáo “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước
đến năm 2000” đã được Chính phủ trình Quốc hội khoá IX tại kỳ họp thứ 10 (15/10
- 12/11/1996) và kỳ họp thứ 11 (02/4 - 10/5/1997). Quốc Hội đã ra Nghị quyết số
01/1997/QH9 ngày 10/5/1997 thông qua kế hoạch sử dụng đất đai đến năm 2000
của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Quốc Hội có Nghị quyết số
29/2004/QH11 thông qua QHSDĐ đai cả nước đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng
đất đai đến năm 2005.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư
số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồng thời Bộ đã ban hành Quy
25