Bài giảng quản lý, vận hành và bảo trì hệ thống điện tòa nhà ths nguyễn hồng thanh

QUẢN LÝ, VẬN HÀNH VÀ
BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN
TÒA NHÀ
__________________
ThS. Nguyễn Hồng Thanh

/>

NỘI DUNG BÀI GIẢNG
1

• Tổng quan về bảo trì hệ thống kỹ thuật

2

• Trạm biến áp, bộ tụ bù và hệ thống phân phối

3

• Vận hành và bảo trì máy phát điện dự phòng

4

• Xử lý trong trường hợp mất điện

5

• An toàn điện trong công tác vận hành và bảo trì

6

• Vận hành và bảo trì hệ thống cấp thoát nước


HỆ THỐNG QUẢN LÝ TOÀ NHÀ

Building Management System (BMS)


HỆ THỐNG BMS



TRÌNH TỰ THỰC HIỆN BẢO TRÌ
Lập và phê duyệt quy trình bảo trì
công trình
Lập kế hoạch và dự toán kinh phí bảo
trì công trình
Thực hiện bảo trì và quản lý chất
lượng công việc bảo trì
Đánh giá an toàn chịu lực và an toàn
vận hành công trình
Lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình


LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Nhà thầu thiết kế: lập và bàn giao cho chủ đầu tư
quy trình bảo trì công trình, bộ phận công trình
do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế triển
khai sau thiết kế cơ sở.
 Nhà thầu cung cấp thiết bị: lập và bàn giao cho

chủ đầu tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do
mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình.
 Trường hợp các nhà thầu trên không lập được
quy trình bảo trì thì chủ đầu tư có thể thuê tổ
chức tư vấn khác có đủ điều kiện năng lực hoạt
động xây dựng để lập quy trình bảo trì.


NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình,
bộ phận công trình và thiết bị công trình;
 Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất
kiểm tra công trình;
 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo
dưỡng công trình;
 Quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ
các thiết bị lắp đặt vào công trình;

 Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng, xử
lý các trường hợp công trình bị xuống cấp;


NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Quy định thời gian sử dụng của công trình;
 Quy định về nội dung, thời gian đánh giá định
kỳ đối với công trình phải đánh giá an toàn
trong quá trình khai thác sử dụng;
 Xác định thời điểm, đối tượng và nội dung cần
kiểm định định kỳ;
 Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan

trắc đối với công trình có yêu cầu quan trắc;

 Các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công
trình xây dựng.


PHÊ DUYỆT QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Chủ đầu tư: tổ chức thẩm định và phê duyệt quy
trình bảo trì công trình trước khi nghiệm thu
công trình đưa vào sử dụng.
 Chủ đầu tư có thể thuê tư vấn thẩm tra quy trình
bảo trì công trình do nhà thầu thiết kế lập để làm
cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt.
 Không bắt buộc phải lập quy trình bảo trì riêng
cho từng công trình cấp III trở xuống, nhà ở
riêng lẻ và công trình tạm.


C. TRÌNH CHƯA CÓ QUY TRÌNH BẢO TRÌ
 Khảo sát, kiểm tra và đánh giá chất lượng hiện
trạng công trình.
 Lập quy trình bảo trì công trình:
Chủ sở hữu (hoặc người được ủy quyền) phải tổ
chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì công
trình đối với công trình đang sử dụng.
 Phạt tiền 30 triệu  40 triệu đồng: không tổ chức
thẩm định, phê duyệt quy trình bảo trì trước khi
nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng (Nghị
định 121/2013).

NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN
HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT
 Quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của
hệ thống trang thiết bị (hệ thống điện, nước,.. )
thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng
chung của tòa nhà.
 Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu,
những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt
đầu sử dụng tòa nhà, hướng dẫn việc lắp đặt các
trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ
thống trang thiết bị dùng chung.


NHIỆM VỤ CỦA ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN
HÀNH VỀ HỆ THỐNG KỸ THUẬT
 Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận hệ
thống cấp điện, hệ thống điện, hệ thống trang
thiết bị cấp, thoát nước trong và ngoài nhà của
tòa nhà.
 Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây
thiệt hại cho người sử dụng tòa nhà.
 Sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của hệ thống kỹ
thuật bị hư hỏng nhằm đảm bảo cho tòa nhà
hoạt động được bình thường.


TỔ CHỨC BỘ PHẬN KỸ THUẬT
Trưởng bộ phận
kỹ thuật

Kỹ sư phụ tá

Tổ vận hành
- Tổ trưởng
- Các tổ viên

Tổ bảo trì
- Tổ trưởng
- Các tổ viên


CÁC BƯỚC BẢO TRÌ DỰ PHỊNG
Danh mục Bảo trì dự
phòng
(Bộ phận quản lý, sử
dụng)
Kế hoạch Bảo trì dự
phòng
(Bộ phận quản lý,
sử dụng hoặc Bộ
phận bảo trì)

Xét duyệt
(Ban giám đốc)

Báo cáo kết quả

(Bộ phận bảo trì,
Nhà thầu phụ)

Thực hiện

Kiểm tra đánh giá
(Bộ phận sử dụng,
Bộ phận bảo trì,
Ban giám đốc)

Thống kê

(Bộ phận bảo trì,
Nhà thầu phụ)

(Bộ phận bảo trì)

Thông báo

Lưu hồ sơ

(Bộ phận quản lý,
sử dụng)

(Bộ phận sử
dụng, bảo trì)


CÁC PHƯƠNG PHÁP SỬA CHỮA
 Phương pháp sửa chữa liên tục:
 Sửa chữa theo tuần tự từng công đoạn.
 Không đòi hỏi lượng tập trung nhân công cao.
 Thời gian sửa chữa dài.

 Phương pháp sửa chữa song song:
 Tiến hành đồng thời các công đoạn.
 Rút ngắn thời gian sửa chữa.
 Đòi hỏi lượng nhân công tập trung rất cao.
 Phương pháp sửa chữa phối hợp.


CÁC PHƯƠNG PHÁP SỬA CHỮA
 Phương pháp sửa chữa cụm:
 Tiến hành thay thế ngay bộ phận có các chi
tiết máy hư hỏng bằng một bộ phận mới.
 Thời gian sửa chữa là ngắn nhất.
 Lượng nhân công tập trung tại mỗi thời
điểm là không cao.
 Bộ phận hư hỏng sau khi được tháo ra sẽ
được sửa chữa tại một thời điểm thích hợp.
 Đòi hỏi trang thiết bị đồng nhất, lượng phụ
tùng dự trữ phải lớn và đầy đủ.


SƠ ĐỒ HỆ THỐNG ĐIỆN CHÍNH


HỆ THỐNG ĐIỆN TOÀ NHÀ
 Hệ thống cấp điện ngoài nhà (trạm, đường
dây).
 Hệ thống tủ điện cấp chính, tủ cấp điện từng
tầng.
 Hệ thống busduct và cáp điện chính.
 Hệ thống cáp phân phối đến từng phòng.

 Hệ thống thiết bị điện trong từng phòng làm
việc (đèn, quạt, máy lạnh cục bộ, máy tính,
máy in,...).


HỆ THỐNG ĐIỆN TOÀ NHÀ
 Hệ thống điều hòa trung tâm.

 Hệ thống thiết bị báo cháy.
 Hệ thống thông gió.
 Bơm nước chống ngập lụt.
 Bơm nước cứu hoả.
 Hệ thống thang máy.
 Hệ thống điện nhẹ (điện thoại, âm thanh,
internet, cáp TV, …)


NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG VẬN HÀNH
VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG ĐIỆN
 Phải nghiên cứu, nắm vững cấu tạo và nguyên tắc
hoạt động của hệ thống cung cấp điện.
 Không đi một mình vào phòng máy biến áp.

 Chỉ được phép thao tác tại khu vực trung thế khi
được sự chấp thuận của trưởng bộ phận kỹ thuật
hoặc trong trường hợp khẩn cấp.
 Khi cần ngắt điện thì cắt các MCCB phụ tải trước,
ngắt MCCB tổng sau (Khi mở thì ngược lại).

NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG VẬN HÀNH
VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG ĐIỆN
 Khi mất điện lưới toàn bộ, ca trực phải cấp thời
trở về khu vực máy phát điện và thực hiện theo
các hướng dẫn công việc:
 Trường hợp mất điện.
 Chuyển đổi bộ ATS (Automatic Transfer
Switches) bằng tay.
 Vận hành và bảo dưỡng hệ thống máy phát.
 Khi có cháy nổ xảy ra thì phải cách ly hệ thống
điện khu vực cháy nổ và lân cận ra khỏi hệ thống
phân phối chính.


NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG VẬN HÀNH
VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG ĐIỆN
 Không lau chùi các thiết bị khi đang có điện.
 Các thiết bị phân phối chính tại phòng biến áp và
phòng MSB: chủ yếu chỉ làm vệ sinh các khu vực
chung quanh thiết bị. Việc làm vệ sinh bên trong
thiết bị sẽ do nhà thầu chuyên môn thực hiện khi
đã ngắt điện.
 Để thuận tiện theo dõi, tại tổ vận hành và tổ bảo
trì phải có sơ đồ hệ thống điện được copy lớn và
treo trên tường (nếu toà nhà không có BMS).


TRẠM BIẾN ÁP HẠ THẾ

TRẠM BIẾN ÁP HẠ THẾ
 Việc quản lý, vận hành và sửa chữa trạm biến
áp hạ thế thường được giao cho Công ty Điện
lực (dạng thuê khoán hoặc bàn giao tài sản).
 Khi phát hiện sự cố tại trạm biến áp hạ thế:
 Thông báo ngay cho Công ty Điện lực khu
vực.
 Nếu có cháy nổ phải báo ngay cho cảnh sát
PCCC.
 Phối hợp với cơ quan chức năng để tìm ra
nguyên nhân sự cố.