Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện phú bình, tỉnh thái nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.86 MB, 119 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------
NGUYỄN VIỆT ANH
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Thái Nguyên- 2012
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------
NGUYỄN VIỆT ANH
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số
: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS LƯƠNG VĂN HINH
Thái Nguyên - 2012
I
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
nghiêm túc của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến
thức thực tế và nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn
khoa học của PGS.TS: Lương Văn Hinh
Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các giải pháp
đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới
bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi “Hội đồng Đánh
giá luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản lý đất đai”
Một lần nữa tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.
Tác giả luận văn
Nguyễn Việt Anh
II
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Văn Hinh, Đại học Thái
Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện
đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Phòng quản lý Sau Đại học, Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng công thương, Phòng Thống kê, Ban bồi thường
và giải phóng mặt bằng huyện Phú Bình, UBND các xã: Kha Sơn, Điềm Thụy
và thị trấn Hương Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Nguyễn Việt Anh
III
MỤC LỤC
Trang phụ bìa ......................................................................................................
Lời cam đoan...................................................................................................... I
Lời cảm ơn ........................................................................................................II
Mục lục............................................................................................................ III
Danh mục các chữ viết tắt............................................................................... IV
Danh mục bảng.................................................................................................. v
Danh mục biểu đồ ............................................................................................ vi
MỞ ĐẦU...................................................................................................1
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.....................4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách BT, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất............................................................................................................4
1.1.1. Khái quát về BT, hỗ trợ, TĐC.............................................................4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình GPMB...........................................................5
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác BT, GPMB, hỗ trợ, TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất………………………………………………5
1.1.4. Tác động của công tác BT, GPMB đến phát triển cơ sở hạ tầng và
đời sống xã hội..............................................................................................11
1.1.5. Chính sách BT, GPMB của một số nước và các tổ chức ngân
hàng quốc tế………………..………………………………...………12
1.1.6. Chính sách BT, GPMB của Việt Nam ………………..……....17
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất...................................................24
1.2.1. Thực trạng BT, GPMB tại Việt Nam..................................................24
1.2.2. Công tác BT, GPMB tỉnh Thái Nguyên.............................................27
1.2.3. Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua...28
1.2.4. Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát
triển các khu công nghiệp và các công trình công cộng.........................30
1.2.5. Nghiên cứu trong nước về BT, GPMB...............................................31
1.2.6. Nhận xét chung về công tác BT, GPMB và đời sống, việc làm của
người dân khi Nhà nước thu hồi đất...........................................................34
Chương 2: ĐỊA ĐIỂM, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU........................................................................................35
IV
2.1. Địa điểm nghiên cứu.............................................................................35
2.2. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................35
2.3. Nội dung nghiên cứu.............................................................................35
2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình..35
2.3.2. Nghiên cứu tình hình SD đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất....... 35
2.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách BT, GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện tại 02 dự án………..…………………………….35
2.3.4. Tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện tại 02 dự án…………………………….35
2.3.5. Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn
định và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện
tại và tương lai………………………………………………………..35
2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................35
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản...............................................................35
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử
dụng phần mềm Microsoft Excel).............................................................36
2.4.3. Phương pháp chuyên gia......................................................................36
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, so sánh, đánh giá.........................................36
2.4.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan………….36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội………………...........37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường................37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................39
3.1.3. Tình hình xã hội.....................................................................................41
3.2. Hiện trạng SD đất và chuyển dịch cơ cấu SD đất của huyện năm
2011..........................................................................................................42
3.2.1. Hiện trạng SD đất và biến động đất đai của huyện năm 2011........42
3.2.2.Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Phú Bình...43
3.3. Tình hình chung về công tác BT khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
huyện Phú Bình.................................................................................................46
3.3.1. Tình hình chung.......................................................................................46
3.3.2. Công tác BT, GPMB huyện Phú Bình từ năm 2007-2012..................48
V
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
và tác động của việc thu hồi đất tại dự án: Nhà máy May TNG và Khu Điềm
Thụy………………………………………………………………………50
3.4.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ điều tra, phỏng vấn.50
3.4.2. Công tác BT hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án: Nhà máy
May TNG và Khu Điềm Thụy......................................................................51
3.4.3. Các văn bản pháp lý có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự
án……………………………………………………………………...53
3.4.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách BT thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất tiến hành ở 2 dự án..........................................................................54
3.4.5. Đánh giá chung việc thực hiện các CS BT, GPMB tại 2 dự án…..61
3.4.6. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách BT, GPMB đến đời
sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất để thực hiện dự án Nhà
máy May TNG và Khu Điềm Thụy...........................................................62
3.5. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách BTGPMB và giải quyết việc
làm tại 2 dự án trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên….…….83
3.5.1.Về việc thực hiện các chính sách BT, GPMB....................................83
3.5.2. Về việc giải quyết việc làm cho các hộ sau khi bị thu hồi đất...... 86
3.6. Đề xuất một số giải pháp......................................................................87
3.6.1. Nhóm giải pháp về chính sách……………..…………………….87
3.6.2. Giải pháp tổ chức và quản lý.................................................................89
Kết luận và kiến nghị...................................................................................90
TÀI LIỆU THAM KHẢO .....................................................................94
VI
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Số TT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Bị ảnh hưởng
BAH
2
Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn
Bộ NN PTNT
3
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ TN&MT
4
Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
CNH-HĐH
5
Cơ sở sản xuất
CSSX
6
Giải phóng mặt bằng
GPMB
7
Giải quyết việc làm
GQVL
8
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ
9
Hồ sơ địa chính
HSĐC
10
Khu Công nghiệp, công nghiệp nhỏ
KCN, CNN
11
Ngân hàng thế giới
WB
12
Ngân hàng phát triển Châu Á
ADB
13
Ngân sách Nhà nước
NSNN
14
Quyền sử dụng
QSD
15
Sản xuất nông nghiệp
SXNN
16
Sản xuất kinh doanh
SKC
17
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ TNMT
18
Tiểu thủ công nghiệp
TTCN
19
Trung học cơ sở, Trung học phổ thông
THCS, THPT
20
Uỷ ban nhân dân
UBND
VII
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Phú Bình………………………………….40
Bảng 3.2 Tình hình giải quyết đơn thư qua các năm trên địa bàn huyện Phú
Bình.................................................................................................................46
Bảng 3.3. So sánh giá bồi thường hỗ trợ và giá chuyển nhượng trên thị trường..49
Bảng 3.4. Tổng hợp BT về đất đai…………………….……………….……54
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí BT hỗ trợ GPMB…………..…………………58
Bảng 3.6. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và BT hỗ trợ của các hộ
dân……………………………………………………………………………64
Bảng 3.7. Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc tại Nhà máy may
TNG………………………………………………………………….…….…65
Bảng 3.8. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân tại Khu Điềm Thụy..….67
Bảng 3.9. Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động…………………………….………………………………………….…69
Bảng 3.10. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại
Dự án Nhà máy may TNG……………………………………………………70
Bảng 3.11. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất Dự án
xây dựng Khu Điềm Thụy……………………………………………..……..72
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án Nhà máy may
TNG…………………………………………………………….…………..…74
Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục tại dự án Khu Điềm
Thụy………………………………………………………….……………….75
Bảng 3.14. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Nhà máy
may TNG……………………………………………………………………..76
Bảng 3.15. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án Khu
Điềm Thụy…………………………………………………………………....77
Bảng 3.16. Thu nhập bình quân của người dân……………………...……….78
Bảng 3.17. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Nhà
máy may TNG……………………..…………………………………………78
Bảng 3.18. Thu nhập bình quân 1 năm phân theo nguồn thu Dự án Nhà máy
may TNG……………………………………………………………………..79
Bảng 3.19. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Khu
Điềm Thụy…………………………………………………………………....80
Bảng 3.20. Thu nhập bình quân 1 năm phân theo nguồn thu tại Dự án Khu
Điềm Thụy……………………………………………………………………80
Bảng 3.21. Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất…………………………………………………………………….81
Bảng 3.22. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi
đất…………………………………………………………………………….83
VIII
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1. Cách thức sử dụng tiền của người dân sau khi nhận tiền BT….26
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu các loại đất huyện Phú Bình năm 2011…………………..42
Biểu đồ 3.3. Phương án sử dụng tiền BT, hỗ trợ của người dân tại Nhà máy
may TNG……………………………………………………………………66
Biểu đồ 3.4. Phương án sử dụng tiền BT, hỗ trợ của người dân tại Dự án Khu
Điềm Thụy…………………………………………………………………..68
Biểu đồ 3.5. Tình hình lao động và việc làm của người dân trước và sau khi
thu hồi đất tại Dự án Nhà máy may TNG………………………………….71
Biểu đồ 3.6. Tình hình lao động và việc làm của người dân trước và sau khi
thu hồi đất tại Dự án Khu Điềm Thụy………………………………………73
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH) đất
nước, trong những năm qua các địa phương trong cả nước đã thu hồi hàng ngàn
ha đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp,
khu đô thị mới, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được xây dựng, nâng
cấp ngày càng đồng bộ và hiện đại. Từ đó, đã ảnh hưởng lớn đến đời sống việc
làm của người bị thu hồi đất.
Công tác thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư được
đề cập và cụ thể hóa tại một số văn bản quy phạm pháp luật như: Luật đất
đai, các Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007; 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ;
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; Thông
tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường (Bộ TNMT)... Mặc dù các địa phương luôn thực hiện đầy đủ chính
sách thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của
người dân có đất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp,
không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống tại nơi ở
mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn
trở ngại hơn trong cuộc sống. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi
thực hiện thường, tái định cư, đào tạo và giải quyết việc làm cho người
dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý. Bên cạnh đó, bản thân người dân bị
thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo
để đáp ứng nhu cầu chuyển đổi nghề...
Phú Bình là huyện thuần nông, đang từng bước chuyển đổi cơ cấu kinh tế
theo hướng Công nghiệp, xây dựng – dịch vụ - nông lâm nghiệp. Để xây dựng các
khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải gắn liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả
đất nông nghiệp để thực hiện các dự án có tác động rất lớn đến mọi mặt đời sống
2
kinh tế, văn hoá xã hội của người bị thu hồi đất. Giải quyết việc làm, ổn định và
từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của các cấp uỷ
Đảng, chính quyền và toàn xã hội.
Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất
để thực hiện các dự án đầu tư, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử
dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải
thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện Phú Bình,
chúng tôi chọn đề tài:
"Đánh giá ảnh hưởng của chính sách thường giải phóng mặt bằng đến
đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên".
2. Mục đích nghiên cứu
2.1. Mục đích chung
Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án
Nhà máy May TNG, xã Kha Sơn, thị trấn Hương Sơn và dự án xây dựng và
kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thuy, xã Điềm Thụy huyện
Phú Bình.
2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu
chí khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.21. Ý nghĩa khoa học
Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất.
2.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề đời sống,
việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở huyện Phú Bình, tỉnh Thái
Nguyên, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có
cùng hoàn cảnh.
3
2.4. Yêu cầu của đề tài:
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi
thường, GPMB và các văn bản có liên quan.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất trong hai dự án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích,
đánh giá tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà
nước thu hồi đất.
- Quá trình điều tra, nghiên cứu không được để những mâu thuân về lợi ích
đối với các trường hợp Nhà nước đã thực hiện xong việc thu hồi đất, bồi thường, tái
định cư...
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác [31].
Với khái niệm này cần được hiểu:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hi sinh", không thể là một sự bồi thường ngang
giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của
pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm [31]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới...
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn
[31]. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án đầu tư phát triển.
Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
5
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau: Bồi thường bằng nhà ở; bằng giao đất ở mới; bằng tiền để người dân tự lo
chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng, phức tạp vừa mang tính kỹ
thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao. Nó liên quan trực tiếp đến lợi ích
của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được thực hiện trên mỗi vùng đất
khác nhau có điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau.
Các khu vực nội thị, khu vực ven đô, khu vực nông thôn... mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của
vùng đó. Do đó, GPMB đối với từng vùng cũng có những điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Công tác GPMB có tác động lớn đến mọi mặt
đời sống kinh tế xã hội của người dân có đất bị thu hồi thực hiện dự án.
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản đặc biệt phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Luật đất đai quy định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng
đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa
chính (HSĐC), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất). Hệ
thống HSĐC và GCNQSD đất có liên quan mật thiết với công tác Bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư là một trong những căn cứ khi xác định nguồn gốc sử dụng
6
đất, đối tượng và mức Bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ HSĐC có vai trò quan trọng để “quản lý chặt
chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của
đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, còn nhiều địa phương chưa lập đầy đủ
HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa
chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSD đất) để phục vụ yêu cầu quản
lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ
cấp GCNQSD đất như Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Kiên
Giang, Trà Vinh...
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-Bồi thườngNMT của Bồi thườngN&MT, nhưng nhiều
địa phương chưa thực hiện, hoặc thực hiện chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3
cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ trước đây có độ chính xác thấp nên đang làm
nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất... Vì vậy, việc đo bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các
loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết. Tính đến tháng 5/2010, cả nước
đã cấp được 30.378.713 GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với
diện tích 17.685.613ha (trong đó diện tích sản xuất nông nghiệp đạt 86,0% diện
tích, diện tích đất lâm nghiệp đạt 72%, diện tích đất ở nông thôn đạt 81%, diện
tích đất ở đô thị đạt 71,8%, diện tích đất chuyên dùng đạt 40,1% [22].
Trong công tác Bồi thường, GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác
định đối tượng, loại đất và diện tích đất được bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta chưa hoàn thành, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSD đất chưa hoàn thành. Vì vậy, khó
khăn trong việc xác định loại đất và diện tích đất được bồi thường. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất thì công tác bồi thường, GPMB
sẽ thuận lợi hơn.
7
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý của nhà nước
trong công tác quản lý đất đai là căn cứ để thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất. Do vậy công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng có tác động đến công
tác bồi thường, GPMB thực hiện các dự án đầu tư.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trên cơ sở Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện
phương án bồi thường, GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta nói
chung có nhiều tiến bộ nhưng chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch
còn thấp, nội dung quy hoạch còn bất cập…[22].
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Công tác giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên
tắc này; xuất đầu tư làm căn cứ giao đất, cho thuê đất và nghĩa vụ đóng thuế đất
quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó
khăn cho công tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ TN&MT tính từ ngày 01/7/ 2004 đến ngày
28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện
tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha,
giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha
8
(trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [15].
1.1.3.4 . Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của nước ta nên chính sách về
đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện. Từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội
thông qua cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành khá đầy đủ, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai. Đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải
quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất trong sự nghiệp CNH, HĐH; hệ thống pháp luật đất đai
luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm
quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường, GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế. Với những thay đổi về pháp luật
đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả tích cực, đã cơ
bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn, cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay còn nhược điểm
9
như: số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ...
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ TN&MT năm 2007 cho thấy UBND
các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận
thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu.
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách
nhiệm hiệu quả chưa cao. Tại nhiều địa phương, còn tồn tại tình trạng nể nang
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [15].
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá cả đất đai dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai năm 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày
17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
10
ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP
được áp dụng trong một thời gian dài trên mười năm, mặc dù trong đã áp
dụng hệ số K để điều chỉnh khung giá đất tính bồi thường nhưng mức tăng
cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để
tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng
loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003: Theo quy định tại Điều 55: Giá đất
được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất được xác định theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều
56). Được Chính phủ quy định cụ thể tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16
/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123//2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 V/v sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Khi định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá
đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ trên
11
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và khả năng sinh lợi của đất đai.
Thực tế hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
thấp, cá biệt có nơi chỉ bằng khoảng 30% tới 60% giá thị trường, dẫn tới khó
khăn trong việc bồi thường đất đai và phát sinh nhiều khiếu kiện [22]. Thực tế
cho thấy, các khiếu kiện của người bị thu hồi đất chủ yếu về giá bồi thường
đất. Theo kết quả Bộ TN&MT kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 cho
thấy trong 17.480 đơn khiếu kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm
70,64% mà khiếu kiện về giá đất bồi thường thấp so giá thị trường chiếm 70%
khiếu kiện về GPMB [15], [31].
1.1.3.6. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
được hình thành và ngày càng phát triển và trở thành một bộ phận của nền
kinh tế thị trường, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước và thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
Thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư (do nhà đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các
giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho
thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện
chính sách tái định cư và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và
sớm dưa dự án sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Ngược lại, làm chậm
12
tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế:
Thực hiện tốt công tác GPMB sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn
cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư trên cả nước nhằm thúc đẩy
kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được
kết quả nêu trên công tác bồi thường, GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự
án phát huy hiệu quả.
1.1.5. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc có hai hình thức sở hữu về đất đai gồm: sở hữu nhà nước
(đất đô thị và đất xây dựng) và sở hữu tập thể (đất ở thuộc vùng nông thôn và
đất nông nghiệp). Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất
đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia... thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất.
13
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ sở hữu tập thể thành đất hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường, phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp
lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha
Người bị thu hồi đất được trả các khoản: tiền bồi thường đất đai, tiền
trợ cấp tái định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất... Cách tính
tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản
lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước
quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định
theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn
có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi [13].
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
14
thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và của Trung Quốc đều
nhằm bảo vệ những người bị thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một
nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung Quốc đối
với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ
các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư" [13].
1.1.5.2. Ở Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [13].
1.1.5.3 Ở Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
15
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố
quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5
km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ,
hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của
mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [13].
1.1.5.3. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức ngân hàng
quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế
đầu tiên đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên
chính sách tái định cư được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn
hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách tái
định cư đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.
Khi Nhà nước thu hồi đất và tái định cư thì những người bị ảnh hưởng
(BAH) là những người mà do thực hiện dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ
hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các phương tiện sản xuất bao gồm đất
đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm
năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và
hệ sinh thái.
Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái định cư không tự nguyện do các
dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường
dẫn đến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do
các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hoá
khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi. Tất
cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng
thẳng về xã hội và dễ dẫn tới sự bần cùng hoá đời sống người bị thu hồi đất.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp
