Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã cẩm phả tỉnh quảng ninh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

NGUYỄN TIẾN QUANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ CẨM PHẢ TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: TS HÀ XUÂN LINH

Thái Nguyên - 2012


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Quang

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Hà Xuân Linh - Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm người đã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm Kỹ thuật và Lưu trữ Địa
chính, Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Kinh tế, UBND Thị xã Cẩm Phả đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em đã động viên, tạo điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Quang


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.........................................................................................................................ii
MỤC LỤC ..............................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU.......................................................................................viii

DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................................ix
MỞ ĐẦU.................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................................1
2. Mục tiêu và yêu cầu ...........................................................................................................2
2.1. Mục tiêu.............................................................................................................................2
2.2. Yêu cầu..............................................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .........................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..............................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài.............................................................................3
1.1.1. Lý luận về bồi thường và thu hồi đất ............................................................. 3
1.1.1.1. Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội ...............................................3
1.1.1.2. Khái niệm - sự cần thiết của thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng ........3
1.1.1.3. Luật Đất đai ở Việt Nam - cơ sở của chính sách bồi thường thu hồi đất................4
1.1.1.4. Các quy định - chính sách thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng............
1.1.2. Lý luận về thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải phóng
mặt bằng ................................................................................................................... 8
1.1.2.1. Đặc điểm của quá trình thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng ................8
1.1.2.2. Các nội dung và các yêu cầu thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường
giải phóng mặt bằng.................................................................................................................9
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường
giải phóng mặt bằng.................................................................................................................10
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..............................................................................................16
1.2.1. Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách bồi thường ở các nước ........... 16
1.2.1.1. Tình hình thu hồi đất, chính sách bồi thường ở các nước........................................16
1.2.1.2. Bài học kinh nghiệm về thu hồi đất và bồi thường ở các nước...............................19
1.2.2. Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách bồi thường ở Việt Nam .......... 20

iv
1.2.2.1. Tình hình thu hồi đất và bồi thường ở Việt Nam .....................................................20
1.2.2.2. Bài học kinh nghiệm về thu hồi đất và bồi thường ở Việt Nam..............................23
1.2.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan......................................................... 30
1.3. Cơ sở pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo
Nghị định 84/2007/CP và Nghị định 69/2009/CP của Chính phủ ....................................31
1.3.1. Ban bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................................ 31
1.3.2. Trách nhiệm của Ban bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................ 32
1.3.3. Trách nhiệm của UBND các cấp.................................................................... 32
1.3.4. Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư......................... 34
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................................36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................ 36
2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................................36
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................37
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ........................................... 37
2.4.2. Phương pháp điều tra thực tế ......................................................................... 37
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................................ 37
2.4.4. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu........... 37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................................38
3.1. Điều kiện tự nhiên Thị xã Cẩm Phả ..............................................................................38
3.1.1. Vị trí địa lí ...................................................................................................... 38
3.1.2. Địa hình, địa mạo ........................................................................................... 38
3.1.3. Khí hậu ........................................................................................................... 40
3.1.4. Thuỷ văn và nguồn nước................................................................................ 40
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................................................ 46
3.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................................... 40
3.2.2. Tình hình dân số giai đoạn 2009 - 2011........................................................ 41
3.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng................................................................ 42

3.3. Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2009 - 2011...............................................................
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở thị xã
Cẩm Phả ..................................................................................................................................45
3.4.1. Các văn bản pháp quy ...................................................................................................45
3.4.2. Công tác tổ chức thực hiện............................................................................. 46
3.5. Sơ lược về 3 dự án nghiên cứu ......................................................................................46


v
3.5.1. Dự án 1: Dự án xây dựng trung tâm điện lực Mông Dương tại phường Mông
Dương - Thị xã Cẩm Phả ......................................................................................... 47
3.5.2. Dự án 2: dự án khu văn phòng làm việc của đơn vị hành chính sự nghiệp thị
xã Cẩm Phả và khu văn phòng làm việc, kinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp
khu Hòa Lạc phường Cẩm Bình - Thị xã Cẩm Phả ................................................. 49
3.5.3. Dự án 3: dự án sử dụng đất để trồng bảo vệ môi trường khu vực mỏ Khe Sim
- Lộ Trí, Đèo Nai của Xí nghiệp Khe Sim - Tổng công ty than Đông Bắc ............. 50
3.6. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
tiến hành ở 3 dự án .................................................................................................................51
3.6.1. Đối tượng được bồi thường và điều kiện được bồi thường ........................... 51
3.6.2. Kết quả xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường tại 03 dự án........ 55
3.6.2.1. Dự án xây dựng trung tâm điện lực Mông Dương tại phường Mông Dương Thị xã Cẩm Phả........................................................................................................................55
3.6.2.2. Dự án khu văn phòng làm việc của đơn vị hành chính sự nghiệp thị xã Cẩm Phả và
khu văn phòng làm việc, kinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp khu Hòa Lạc phường
Cẩm Bình - Thị xã Cẩm Phả ...................................................................................................56
3.6.2.3. Dự án sử dụng đất để trồng bảo vệ môi trường khu vực mỏ Khe Sim - Lộ Trí, Đèo
Nai của Xí nghiệp Khe Sim - Tổng công ty than Đông Bắc ................................................57
3.6.3. Bồi thường về đất ........................................................................................... 60
3.6.3.1. Xác định giá bồi thường về đất..................................................................................60
3.6.3.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 3 dự án.......................................................................61
3.6.4. Bồi thường thiệt hại về tài sản ....................................................................... 64

3.6.4.1. Xác định giá bồi thường các tài sản trên đất.............................................................64
3.6.4.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 03 dự án.....................................................................66
3.6.5. Chính sách hỗ trợ..........................................................................................................68
3.6.5.1. Chính sách hỗ trợ theo Nghị định số 197/2004/CĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ .................................................................................................................................68
3.6.5.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 3 dự án.......................................................................69
3.7. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 3
dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả.......................................................................................70
3.7.1. Một số thành công.......................................................................................... 73
3.7.2. Một số hạn chế ............................................................................................... 75
3.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng ở Thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh .......................................................................80
3.8.1. Các giải pháp chung ......................................................................................................80


vi
3.8.1.1. Chính sách bồi thường thiệt hại về đất......................................................................80
3.8.1.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi.....................................................81
3.8.1.3. Chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống ...................................................................81
3.8.2. Các giải pháp cụ thể ....................................................................................... 81
KẾT LUẬN ...........................................................................................................................83
1. Kết luận ................................................................................................................ 83
1.1. Thực trạng thu hồi đất các dự án trên địa bàn Thị xã .....................................................83
1.2. Xác định đối tượng điều kiện được bồi thường..............................................................83
1.3. Đánh giá việc thực hiện Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở
một số dự án trên địa bàn thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ..............................................83
1.4. Tác động của Chính sách bồi thường đến người dân.....................................................83
1.5. Đánh giá việc bồi thường giá bồi thường về đất, các tài sản trên đất............................83
1.6. Phân tích, đánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp,
các ngành trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các dự án........................83

2. Đề nghị ................................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................................86


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

NĐ

Nghị định

CP

Chính phủ

TW

Trung ương

WB

Ngân hàng thế giới

UBND

Uỷ ban nhân dân

QĐ-UBND

Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TĐC

Tái định cư

CNH

Công nghiệp hoá

HĐH

Hiện đại hoá

ĐTH

Đô thị hoá


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1: Tình hình biến động đất đai giai đoạn 1990 - 2003...........................................25
Bảng 3.1: Dân số thị xã Cẩm Phả giai đoạn 2009 - 2011...................................................41
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất thị xã Cẩm Phả giai đoạn 2009 - 2011..........44

Bảng 3.3: Tổng hợp đối tượng và điều kiện bồi thường về đất .........................................57
Bảng 3.4: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường.....................................................................................................59
Bảng 3.5: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 3 dự án................................................63
Bảng 3.6: Tổng hợp giá trị bồi thường về đất đai của 3 dự án..........................................64
Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản tại 3 dự án ..........................................67
Bảng 3.8: Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB ....................................................70
Bảng 3.9: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các c
hính sách hỗ trợ.......................................................................................................................72
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả đạt được của các dự án........................................................78


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Biểu đồ cách thức sử dụng tiền của người dân sau khi nhận tiền bồi thường,
hỗ trợ........................................................................................................................................22
Hình 1.2: Biểu đồ diện tích đất bị thu hồi ở một số địa phương
giai đoạn 2001- 2005................................................................................................28
Hình 3.1: Mặt bằng dự án nhiệt điện Mông Dương - hạng mục nắn
sông Mông Dương .................................................................................................................48
Hình 3.2: San lấp mặt bằng ở dự án nhiệt điện Mông Dương ...........................................48
Hình 3.3: Mặt bằng ở dự án Hòa Lạc - Cẩm Bình..............................................................50


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi một cách nhanh
chóng, nhu cầu về đất cho người dân, cho các công trình xây dựng, các khu công

nghiệp, khu đô thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan hiếm và đắt
đỏ. Đi đôi với tình hình phát triển đất nước như vậy, việc bồi thường, thu hồi đất để
giải toả phục vụ quy hoạch và thực hiện các dự án xây dựng ngày càng phát triển
trên phạm vi toàn quốc.
Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác
tái định cư đều gặp rất nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và
kéo dài tiến độ thi công của các công trình, không những gây thiệt hại cho Nhà
nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện đông người và kéo dài, làm
ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế - xã hội của địa phương. Điều này khiến ta phải
suy nghĩ tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề là ở đâu, ở những người thực hiện chính
sách hay còn ở ngay trong chính sách?
Hiện nay việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định
của Luật Đất đai 2003, được thực hiện theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/NĐ - CP bổ sung quy
định về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Qua quá trình thực hiện, cơ bản các Điều, Khoản trong Nghị định đã được áp
dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục
được nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước đây. Tuy nhiên, còn nhiều
nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát
thực tế, điều tra xã hội học nhằm sửa đổi và hoàn thiện các nội dung chính sách,
đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi, duy trì trật tự, kỷ cương của
pháp luật, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất của nhân dân trong
việc bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
Vì những lý do nêu trên, để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, được sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi
trường, dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS. Hà Xuân Linh tôi tiến hành thực


2
hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh” nhằm
điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đề xuất một số giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đáp
ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước.
2. Mục tiêu và yêu cầu
2.1. Mục tiêu
- Đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện
chính sách bồi thường thiệt hại ở một số dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả thời
gian qua.
- Đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện
chính sách thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hiệu quả.
2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện chính sách
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện
các chính sách bồi thường trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Các số liệu thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về vấn đề thực hiện chính
sách thu hồi đất, bồi thường GPMB.
- Tìm hiểu và nghiên cứu các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Thông qua nghiên cứu công tác GPMB ở 3 dự án để đánh giá thực trạng việc
thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Qua đó tìm ra
những tồn tại, vướng mắc, bất cập đề ra những đề xuất, kiến nghị, giải pháp nhằm
khắc phục, hoàn thiện hơn trong công tác GPMB.

3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.1.1. Lý luận về bồi thường và thu hồi đất
1.1.1.1. Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội
Lời mở đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã xác định rõ vai trò của đất đai:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất như ngày nay”.
Đất đai là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của con người. Trong cuộc
sống đất đai là nơi diễn ra mọi hoạt động của con người. Con người sống, sinh hoạt,
tiến hành sản xuất tạo ra của cải vật chất cho xã hội trực tiếp hoặc gián tiếp và vô số
những hoạt động khác đều nhờ vào đất đai. Trong công nghiệp, đất đai chỉ là nơi
làm nhà xưởng. Trong nông nghiệp thì đất đai là tư liện sản xuất chủ yếu, đặc biệt
và không thể thay thế được. Đất đai được gọi là tư liệu sản xuất đặc biệt vì nó vừa là
tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động.
1.1.1.2. Khái niệm - sự cần thiết của thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Thu hồi đất: Theo Luật Đất đai năm 2003 thì Thu hồi đất là việc Nhà nước
ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, hộ gia đình cá nhân quản lý. Thu hồi đất là một quá trình thực hiện các chính
sách của Nhà nước nhằm phục vụ đảm bảo an ninh quốc gia, phát triển kinh tế - xã
hội Do đó việc thu hồi đất là sự thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng
với người dân có đất trong vùng quy hoạch để đi đến sự thống nhất về giá cả bồi
thường cho người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi đất của Nhà
nước.

Nhưng trong những năm qua, các vấn đề này hầu như chỉ thực hiện theo hình


4
thức "Top down" trên xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan có chức
năng của các địa phương, có đất bị thu hồi áp giá, không phù hợp với giá thị trường,
do đó gây không ít khó khăn trong việc thu hồi đất của Nhà nước. Để hiểu rõ hơn ta
xem các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất.
b. Bồi thường thiệt hại: Là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
c. Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
d. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
e. Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
1.1.1.3. Luật Đất đai ở Việt Nam và các cơ sở pháp lý của việc bồi thường GPMB
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường
GPMB qua những điều 17, 18, 23, 58. Ví dụ:
- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước
đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá,
xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách


5
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền
sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và có
hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định "đất có giá" và người sử dụng
đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với
công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu
được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau,
do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm
động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh
tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2001. Đây là công cụ pháp luật quan trọng thể chế hóa đường
lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Tuy
vậy, Luật Đất đai này chưa đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước trong tình
hình mới. Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có
hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhằm mục đích hoàn thiện hơn cơ chế quả lý
đất đai trong tình hình phát triển mới của đất nước. Hàng năm tại các kỳ họp của
Quốc hội Luật Đất đai vẫn được họp bàn, thảo luận góp ý kiến và sửa đổi để hoàn
chỉnh hơn nữa.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách
bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị
định 87/CP.


6
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ.
* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số
22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định
rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải
bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt
hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất,
việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói
trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi
thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa
chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng
tiền. Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP.
a. Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đối
tượng được bồi thường. Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ
sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K
để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
b. Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được
bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp
70% đến 80% mức bồi thường.
c. Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế,
bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độc
lập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị định trước đây hầu như mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thường


7
cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị định này đã đưa
các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các
cấp và Ban bồi thường GPMB cấp Huyện trong việc chỉ đạo lập phương án bồi
thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia đình, cá
nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã được phê duyệt, tạo sự chủ
động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phương.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01
tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài

Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của
Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật Đất đai 2003 đã kế thừa
những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới
nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay.
Tuy nhiên để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục


8
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Thông tư 06 Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Thông tư
145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất; Thông tư liên tịch số
14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Về Nghị định 84/2007/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản
chính sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư.
Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định 84/2007/NĐ-CP là đảm bảo quyền và
lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng đất, nhà
đầu tư và quyền của nhà nước theo quy định của pháp luật.

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.1.2. Lý luận về thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Đặc điểm của quá trình thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý. Quá trình thu hồi đất được thực hiện theo một quy trình nhất định từ các
khâu ban đầu như: xác định và công bố chủ trương thu hồi đất, sau khi có chủ
trương rồi thì tiến hành lập hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi sau đó thẩm định
và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cuối cùng là
thông báo việc thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất.


9
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu
vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cư khác nhau,
ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng
đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động

dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là
điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [1].
1.1.2.2. Các nội dung và các yêu cầu thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải
phóng mặt bằng
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không sinh sôi nảy nở thêm. Vì vậy, phải
có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả, nâng cao độ phì của đất, bồi bổ
đất, để đất ngày càng có hiệu quả kinh tế cao. Phải sử dụng đất tiết kiệm, hạn chế sử
dụng đất 2 vụ lúa vào xây dựng khu công nghiệp, đô thị. Quy hoạch khu công
nghiệp và đô thị vào đất đồi, bãi đầm lầy (đất địa tô chênh lệch thấp), nơi xa đô thị,
xa trung tâm thì mở đường giao thông và chuyển các dịch vụ về gần với nông thôn,
nông dân hơn. Thật cần thiết mới sử dụng đến đất tốt, đất trồng cây lương thực.
Quy hoạch sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới cần
thông báo sớm, một cách công khai để cho nhân dân được biết. Các cấp uỷ, chính
quyền, các đơn vị nhận đất cần phối hợp với các đoàn thể nhân dân, trong đó Hội
Nông dân các cấp là nòng cốt để tiến hành các thủ tục cần thiết và tuyên truyền các
chủ trương của Đảng, Nhà nước về đất đai, nhằm hạn chế việc khiếu kiện trong


10
nhân dân. Việc thu hồi đất nên theo nguyên tắc: nhu cầu đất đến đâu thì thu hồi đất
đến đó. Bồi thường, giải phóng mặt bằng theo giá của Nhà nước quy định và tính
đến yếu tố giá cả thị trường trong từng thời điểm nhất định, theo hướng tạo điều
kiện thuận lợi cho nông dân, cho người có đất bị thu hồi.
Tổ chức tốt việc tái định cư cho hộ nông dân sau khi thu hồi đất đến ở các
vùng xen kẽ với các hộ dân trong làng, xã (nếu còn quỹ đất sản xuất), tạo cơ hội cho
họ có đất đồi rừng hoặc một phần đất sản xuất của nông dân khác nhường lại, giúp
họ yên tâm sản xuất. Các khu tái định cư cũng nên gần làng quê, dòng họ của các hộ
nông dân đã sống, gắn bó nhiều đời.
Đặc biệt trong quá trình tiến hành thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội của
địa phương nên đề cao vai trò tham gia và tham vấn của người dân. Khi thực hiện

việc bồi thường giải phóng mặt bằng cần có sự công khai minh bạch và tổ chức họp
dân để thống nhất phương án bồi thường sao cho thỏa đáng nhất, tránh để xảy ra
khiếu kiện, tố cáo trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng các khu khu vực
thu hồi đất tại các địa phương.
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải
phóng mặt bằng
* Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối
tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai.


11
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản
đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc
tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện
sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn
lương thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động
tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác


12
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch đất đai nói riêng
còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
* Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường
GPMB.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm
2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là
581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là
155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
* Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm Luật Đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn


13
200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua
Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào

cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập
mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công
nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp Luật Đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp
hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
Luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ
bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho phát triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật
Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và
cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ
thống văn bản pháp Luật Đất đai còn những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức
độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các
cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình
trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.


14

* Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật
Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định
một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003
đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;
Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24
tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng...
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh,
quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số
87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại
Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm),
mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính
bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất
nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá
thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt
bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thị xã trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

15
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật
Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm
2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ
- CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh
khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa
phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và
gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB. Theo kết quả Bộ Tài nguyên và
Môi trường kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 cho thấy trong 17.480 đơn
khiếu kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm 70,64% mà khiếu kiện về giá
đất bồi thường thấp hơn giá thị trường chiếm 70% khiếu kiện về GPMB.
* Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày

càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước