Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản tại khu vực thành phố thái nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
-------------------

ĐẶNG VĂN HUY

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG PHỤC VỤ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành:
Mã số:
Hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.62.16
TS. Trịnh Hữu Liên

THÁI NGUYÊN - 2010


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
Tác giả luận văn

Đặng Văn Huy

-3-


Lời cảm ơn
Để hoàn thành chơng trình cao học của tôi, trớc hết tôi xin chân
thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Ti Nguyên và Môi trờng, Khoa
Sau Đại học - trờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những ngời đ- tạo
điều kiện giúp đỡ và dìu dắt tôi trong suốt quá trình học Cao học. Đặc biệt, tôi
xin cảm ơn TS. Trịnh Hữu Liên đ- tận tình hớng dẫn cho tôi hoàn thành luận
văn thạc sĩ này.
Tôi xin cảm ơn cán bộ, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Sở Tài Nguyên và Môi trờng tỉnh Thái Nguyên, nơi tôi công tác đ- tạo
điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cán bộ UBND phờng
Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên, những ngời đ- cộng tác giúp đỡ
tôi thực hiện đề tài này.
Tôi rất cảm ơn gia đình, ngời thân, bạn bè những ngời đ- luôn ở bên
cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn
tốt nghiệp thạc sĩ.
Thái Nguyên, ngày 28 tháng 9 năm 2010

Học viên

Đặng Văn Huy


MỤC LỤC
Më ®Çu................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 14
2. Mục đích và yêu cầu ................................................................................... 15

Chương 1 ..........................................................................................................17
TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU ............17
1.1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu .................................................................. 17
1.1.1. Một số mô hình CSDL địa chính đã sử dụng ở nước ngoài ................. 17
1.1.2. Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nước......... 19
1.1.3 Thông tin địa chính với thị trường bất động sản................................... 21
1.2 Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản ......... 25
1.2.1. Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản ...... 25
1.2.3. Nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản ..................... 28
1.3 Cơ sở dư liệu thông tin địa chính.............................................................. 30
1.3.1 Khái niệm cơ bản về hệ thống cơ sở dữ liệu.......................................... 30
1.3.2. Phần cứng - máy tính và các thiết bị ngoại vi...................................... 31
1.3.3. Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng và phân tích32
1.4. Một số vấn đề lưu ý khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cung
cấp thông tin cho thị trường bất động sản....................................................... 34
1.4.1. Cơ sở dữ liệu địa chính với quá trình tính giá đất phục vụ cung cấp
thông tin........................................................................................................... 34
1.4.2 Một số vấn đề lưu ý khi xây dựng hệ thống thông tin địa chính ........... 35

-5-


1.5. Vùng giá trị đất đai với thông tin bất động sản........................................ 36
1.5.1 Vùng giá trị đất đai................................................................................. 36
1.5.2 Vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin
cho bất động sản;............................................................................................. 37
1.5.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ........................ 38
1.5.4. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai .................................... 38
1.5.5 Sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu nền xây dựng vùng giá trị đất
đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản. ...... 40

1.6. Xây dựng thông tin địa chính mở rộng phục vụ tính giá đất cung cấp
thông tin kinh tế cho thị trường bất động sản ................................................ 42
1.6.1. Xây dựng thông tin địa chính từng bước tích tụ thông tin phục vụ nhu
cầu của thị trường bất động sản ...................................................................... 42
1.6.2. Các bước xây dựng và quản lý thông tin địa chính mở rộng............... 42
1.6.3. Một số yêu cầu khi phát triển mô hình cơ sở dữ liệu địa chính mở
rộng thành hệ thống thông tin địa chính mở rộng cung cấp thông tin cho thị
trường bất động sản......................................................................................... 44
1.7. Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý và phân tích................................ 47
1.7.1. Module quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính ........................................... 48
1.7.2.Module

quản

lý

thông

tin

địa

chính

mở

rộng

......................................................................................................................... 49
1.7.3. Các tiện ích tính giá trị bất động sản và thuế........................................ 49

1.7.4. Module Tra cứu và cung cấp thông tin ................................................. 50
1.8. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu.......................................................... 51

-6-


Chương 2 ..........................................................................................................53
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................53
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 53
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 53
2.1.2. Phạm vi Nghiên cứu.............................................................................. 53
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 53
2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 53
2.4. Phương pháp nghiên cứu và sử lý số liệu ................................................ 54
Chương 3 ..........................................................................................................56
XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA CHÍNH ..................................56
VÀ ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG...........56
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ......................................................................56
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu... 56
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 56
3.1.2. Các nguồn tài nguyên........................................................................... 58
3.1.3. Thực trạng môi trường .......................................................................... 59
3.1.4. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường............. 60
3.2. Khái quát về tài liệu vực nghiên cứu ....................................................... 60
3.3. Những nội dung cơ bản khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng
tại phường Phan Đình Phùng .......................................................................... 61
3.3.1. Phân tích, đánh giá chất lượng tài liệu.................................................. 61

-7-

3.3.2. Các bước xây dựng hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ
quản lý bất động sản........................................................................................ 61
3.4. Xây dựng hệ thống thông tin địa chính toàn phường Phan Đình Phùng . 62
3.5. Xây dựng hệ thống giao thông toàn phường Phan Đình Phùng .............. 64
3.6. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí toàn phường Phan Đinh Phùng64
3.7. Xây dựng dữ liệu giá hàng năm .............................................................. 69
3.7.1. Xây dựng dữ liệu giá theo quy định hàng năm .................................... 69
3.7.2. Xây dựng dữ liệu giá thực tế hàng năm .............................................. 69
3.8. Xây dựng dữ liệu nhà và công trình........................................................ 70
3.9. Chụp ảnh nhà và công trình theo kiến trúc mặt tiền hay mặt bằng xây
dựng................................................................................................................. 71
3.10. Xây dựng bản giá nhà và công trình. ................................................... 71
3.11. Một số kết quả đạt được......................................................................... 72
3.11.1. Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số phường Phan Đình Phùng72
3.11.2. Xây dựng thử nghiệm dữ liệu địa chính mở rộng phường Phan Đình
Phùng thành phố Thái Nguyên........................................................................ 73
3.11.2.1. Hoàn thành thử nghiệm bổ sung và xây dựng hoàn chỉnh cơ sở dữ
liệu giao thông phục vụ xác định vùng giá trị................................................. 73
3.11.2.2. Hoàn thành thử nghiệm xác định vùng giá trị toàn phường Phan
Đình Phùng...................................................................................................... 74
3.11.3. Hoàn thành thử nghiệm tính giá đất theo vùng giá trị toàn phường
Phan Đình Phùng............................................................................................. 78
3.11.4. Thử nghiệm thành công tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị: .......... 80

-8-


3.11.5. Hoàn thành thử nghiệm bổ sung nhà và công trình phục vụ xác định
giá trị nhà......................................................................................................... 81

1. Quản lý: Tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính....................................75
3.12. Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được .................................................. 78
3.12.1. Nhận xét và đánh giá.......................................................................... 79
1. Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số phường Phan Đình Phùng;......79
3. Hoàn thành thử nghiệm tính giá đất theo vùng giá trị toàn phường Phan
Đình Phùng;..................................................................................................... 79
6. Thử nghiệm thành công tính giá trị nhà theo vùng giá trị toàn phường
Phan Đình Phùng; ........................................................................................... 79
3.12.3. Những khó khăn, tồn tại...................................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ .......................................................81
Kết luận: .......................................................................................................... 81
Một số đề xuất kiến nghị..................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................84
I- Tiếng Việt:................................................................................................... 84

-9-


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. CSDL địa chính đa mục tiêu (mô hình của úc)...............................17
Hình 1.2. Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính và bất
động sản tại Thuỵ Điển ....................................................................................18
Hình 1.1: Chức năng quản lý Hệ Thống - Chức năng hiển thị : Cho phép hiển
thị hoặc ẩn thanh công cụ, thanh trạng thái và thanh chú giải....................... 47
Hình 1.2: Chức năng hiển thị các thanh công cụ .............................................48
Hình 1.3: Chức năng quản lý các lớp bản đồ...................................................48
Hình 1.6. Module quản lý thông tin địa chính mở rộng ..................................49
Hình 1.7: QL Thông tin địa chính mở rộng .....................................................49
Hình 1.8: Module tính giá trị BĐS và Thuế theo vùng....................................50
Hình 1.9: Module tính giá trị BĐS và Thuế chi tiết.........................................50

Hình 1.10: Module tính giá trị BĐS thực tế theo vùng....................................50
Hình 1.12. Dạng dữ liệu thông tin bất động sản ..............................................51
Hinh 3.1. Sơ đồ ghép các bản đồ địa chính phường Phan Đình Phùng...........61
Hình 3.2 Sơ đồ lưu trữ dữ liệu bản đồ địa chính trong VILIS và VICAD-GIS64
Hình 3.2. Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám ............................................ 65
Phân Hình 3.3. Đoạn 1 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám ...................... 65
Phân Hình 3.4. Đoạn 2 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám ......................66
Phân Hình 3.5. Đoạn 3 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám .......................66
Phân Hình 3.6 Đoạn 4 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám ........................66
Hình 3.7. Xây dựng các vùng dân cư trên bản đồ điạ chính theo các tuyến....66

- 10 -


Hình 3.8. Vùng giá trị đất đai theo vị trí - đường Cách Mạng Tháng 8 ..........67
Hình 3.9. Phân chia vị trí trên đường Minh cầu...............................................68
H. 3.10. Vị trí chi tiết của Minh Cầu 1.............................................................68
H. 3.11.Vị trí chi tiết của Minh Cầu 2..............................................................68
Hình 3.12. Bảng giá theo vị trí của các tuyến đường thuộc phường Phan
Đình Phùng- Thành Phố Thái Nguyên.............................................................69
Hình 3.13. Xây dựng dữ liệu nhà tại đường Hoàng Văn Thụ..........................70
Hình 3.14: Ảnh kiến trúc mặt tiền một số thửa đất chụp sử dụng thử nghiệm71
Hình 3.15. Bản đồ phường Phan đình Phùng được chuyển về dạng Shap File
và chuyển vào VICADGIS...............................................................................73
Hình 3.16. Hệ thống giao thông phố phường Phan Đình Phùng ....................74
Hình 3.17. Hệ thống giao thông phố phường Phan Đình Phùng trong
VICAGIS..........................................................................................................75
Hình 3.18. Vùng giá tri chi tiết trên toàn phường Phan Đình Phùng ..............76
Hình 3.19. Vùng giá tri chi tiết trên toàn phường Phan Đình Phùng ..............77
Hình 3.20. Module tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng.......................78

Hình 3.21. Xác định vùng giá trị tại đường Bắc Nam .....................................78
Hình 3.22. Giá đất các tuyến đường và giá đất theo các vị trí trên toàn
phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên .........................................79
Hình 3.23: Tính giá trị đất và thuế tại phố Bắc Nam P. Phan ĐìnhPhùng .....80
Hình 3.24. Module tính giá đất và thuế chi tiết đất /năm.................................81
Hình 3.25. Vị trí cấp hạng nhà trên tuyến đường Hoàng Văn Thụ..................81
Hình 3.26. Module tính tổng giá trị nhà và thuế nhà /năm tại .........................82

- 11 -


đường Hoàng Văn Thụ ....................................................................................82
Hình 3.27. Tính giá đất chi tiết - Thử nghiệm tại đường Hoàng Văn Thụ .....83
Hình 3.28. Tìm kiếm theo số thửa, số mảnh, tên chủ Phan Văn Thanh ..........75
Hình 3.29. Thửa đất số: 67- mảnh bản đồ số 5 ................................................76
diện tích: 79.4...................................................................................................76
Hình 3.30. Thông tin kinh tế bất động sản.......................................................77

- 12 -


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Số vùng theo trục chính và trục phụ trên Phường Phan Đình Phùng
của tỉnh Thái nguyên........................................................................................65
Bảng 3.2. Ví dụ về bảng giá xây dựng đã khấu hao…………………….....59
Bảng 3.3. Bảng tính giá đất chi tiết từng thửa khu đường Hoàng Văn Thụ
(Trích từ phụ luc 4) ..........................................................................................84
Bảng 3.4. Bảng tính giá đất chi tiết từng thửa khu đường Hoàng Văn Thụ
(Trích từ phụ lục 5) ..........................................................................................85

- 13 -


Më ®Çu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước, đặc biệt với sự ra đời và quá trình từng bước hoàn thiện của Luật đất
đai 1993 đến nay. Luật đất đai 2003 đã khơi thông cơ chế hàng hoá đối với
đất đai, đặt nền móng ban đầu cho việc hình thành thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản hình thành, thông tin địa chính cho thị trường bất
động sản trở thành nhu cầu tất yếu.
Thông tin địa chính phục vụ trước hết cho nhu cầu quản lý nhà nước về
đất đai; khi bổ sung thêm các thông tin nhà và các công trình trên đất, sẽ có
khả năng cung cấp các thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản; hơn thế
nữa khi các thông tin về hạ tầng, môi trường, văn hoá giáo dục, kinh tế (vùng
giá trị, giá đất, giá bất động sản)... từng bước được bổ sung và mở rộng, sẽ tạo
ra những thông tin quan trọng đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng trong
quá trình phát triển thị trường bất động sản....
Thông tin địa chính mở rộng (*) phục vụ cho thị trường bất động sản bao
gồm: từ thông tin không gian, thông tin thuộc tính, thông tin chi tiết, thông tin
tổng hợp, thông tin trực tiếp, thông tin chiết xuất, các dữ liệu bản đồ ảnh, dữ
liệu bản đồ, nó còn có thể chứa các dữ liệu Multimedia để mô tả cảnh quan
của BĐS và của khu vực xung quanh BĐS đó...
Các thông tin này được cung cấp qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất, qua hệ thống các trung tâm cung cấp, phân phối theo quy định của pháp
luật (theo quy định của mục VI - Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày
02/08/2007 [TL-10] cơ quan có quyền cung cấp thông tin địa chính là văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất [TL-10]). Để bảo đảm thông tin cung cấp
nhanh chóng và chính xác, thông tin địa chính mở rộng cần thiết lập theo một

- 14 -


hệ thống đồng bộ, dưới dạng CSDL thông tin dạng số, tiền đề của dữ liệu
thông tin địa chính điện tử; được xây dựng phục vụ thị trường bất động sản.
Tuy nhiên thông tin địa chính chứa trong nó nhiều thông tin cá nhân,
thông tin khi cung cấp phải tuân theo các quy định của pháp luật; do vậy cần
có mô hình quản lý, kiểm soát và cung cấp một cách phù hợp. Từ vai trò đặc
biệt này cần phải cho thấy cần xây dựng, tổ chức và quản lý và mở rộng cơ sở
dữ liệu thông tin địa chính được lưu trữ dưới dạng số, vừa đáp ứng yêu cầu
quản lý, vừa bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản.
Cung cấp thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản làm
tiền đề cho quá trình điện tử hoá thông tin địa chính trong tương lai; phân
nhóm và phân loại thông tin dẫn đến khả năng cung cấp, chuyển tải những
thông tin, vừa bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ phát triển thị trường bất
động sản, vừa có khả năng thu lại các thông tin phản hồi cho quá trình ra các
quyết định quản lý liên quan đến thị trường bất động sản; tạo ra khả năng xã
hội hoá thông tin địa chính, công khai minh bạch thông tin phát triển các dự
án bất động sản... với những ý nghĩa trên, chúng tôi xây dựng đề tài nghiên
cứu :“Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất
động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên ”.
2. Mục đích và yêu cầu
+ Mục đích
- Nghiên cứu những vấn đê về thông tin địa chính và thông tin địa
chính mở rộng phục vụ cung cấp thông tin bất động sản tại thành phố Thái
Nguyên.
- Xây dựng mô hình thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất
động sản tại khu vực đô thị tại Thành phố Thái Nguyên.

- 15 -

- Thử nghiệm mô hình mô hình quản lý thu thập, cập nhật và cung cấp
thông tin địa chính mở rộng phục vụ phát triển thị trường bất động sản tại
thành phố Thái Nguyên.
+ Yêu cầu
- Làm rõ những vấn đê về thông tin địa chính và thông tin địa chính mở
rộng phục vụ cung cấp thông tin bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
- Làm rõ mô hình thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất
động sản tại khu vực đô thị tại Thành phố Thái Nguyên.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về cung cấp
thông tin, các số liệu, tài liệu về quy chế cung cấp thông tin địa chính.
- Xây dựng được mô hình CSDL địa chính mở rộng có khả năng cung cấp
thông tin phục vụ phát triển thị trường.
- Các đề nghị, kiến nghị có tính khả thi.

- 16 -


Chng 1
TNG QUAN TI LIU V C S KHOA HC NGHIấN CU
1.1. Tng quan vn nghiờn cu
1.1.1. Mt s mụ hỡnh CSDL a chớnh ó s dng nc ngoi
Ti M [TA-13] ngi ta s dng CSDL a chc nng phc v cụng tỏc
qun lý t ai. Ti ỳc [TA-6] ngi ta s dng CSDL a chớnh a chc nng
nhm cung cp thụng tin a mc tiờu cho cụng tỏc qun lý. Hỡnh 1.1 l s
v mụ hỡnh liờn kt v kh nng cung cp thụng tin ca CSDL a chớnh a
mc tiờu c... Nh ó nờu trờn mụ hỡnh ny rt phự hp cho cỏc nc
ang phỏt trin vỡ hu ht cỏc nc ny ang tng bc xõy dng v phỏt
trin CSDL a chớnh, hon thin dn CSDL qun lý t ai; dng mụ hỡnh

ny phự hp v thớch ng v c hai mt tớch t thụng tin v trỡnh cụng ngh
thụng tin.

Title

Định giá- MB
trao đổi đất
QH vùng

QH sở hữu
HT sử dụng

UB định giá
TT khác

?

Provider #3

Things we

Provider #2
Dịch vụ

TT
đo vẽ

Click here!

Click here!

GT&
Hạ tầng

Bản đồ-thủa
QPLý &
ĐT

GD&TH
Tài nguyên

Môi truờng
TK-TP

Hỡnh 1.1. CSDL a chớnh a mc tiờu (mụ hỡnh ca ỳc)

- 17 -


Nhm ỏp ng c nhu cu v cụng tỏc qun lý t ai v bt ng sn,
c bit ti khu vc ụ th, nhiu nc s dng CSDL a chc nng cú cu
thnh c bn l CSDL bn (cỏc loi bn a chớnh, a hỡnh, chuyờn ,
nh hng khụng, vin thỏm...) v mt s CSDL thnh phn phc v qun lý
a mc tiờu, trong ú mc tiờu c bn l qun lý t ai v bt ng sn. Cú
th xem minh ho t CSDL a chc nng ti Thy in [TA-4], qun lý bt
ng sn v t ai c kt hp vi vic xõy dng mt h thng CSDL a
chc nng gm mt s CSDL dựng chung: CSDL bn gm bn a
chớnh, bn s dng t, nh... CSDL bt ng sn, CSDL cụng ty, doanh
nghip, CSDL dõn s, CSDL lao ng, vic lm, CSDL nh v cụng trỡnh a ch, cỏc d liu thụng tin khỏc (hỡnh 1.2)...
Nhà cho thuê

BTTN
MôI trờng
Dờng dây/
ống dẫn

Quẩn lý CVCX

TT DU LịCH

Bản đồ

Dân số

GIS

1:1

C-TY- Doanh nghiêp

BấT ĐộNG SảN

Result

đC-Khóa mã

Cung cấp
nớc sạch

Hình I-5-1 CSDL địa lý cơ sở đa chức năng tại Thuỵ Điển

LĐ Viẹc làm

Nhà và địa chỉ

Tại Bang
Victoria
ở úc thiết
lậpđộng
CSDL
támsản
CSDL
HC tờng
hoc
TT Bất
sản cơ bản với
bất động
thuộc cơ
nhà bản
nớc
Ql Công cây xanh

KH AT

Gt TrƯờng học

Cung cấp nớc

QH - PTCT

Quản lý rừng

Nhà cho thuê

Đờng dây ống đãn

Hỡnh 1.2. C s d liu a lý m rng phc v qun lý a chớnh v bt
ng sn ti Thu in

- 18 -


1.1.2. Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong
nước
Theo các kết quả nghiên cứu có liên quan gồm:
1. Dự án: Hệ thống thông tin tài nguyên đất. Theo kết quả dự án “Hệ
thống thông tin tài nguyên đất” (năm 1999) [TL-2] - Tổng cục Địa chính, đã
đưa ra mô hình hệ thống thông tin tài nguyên đất cho cả nước trong đó: Nội
dung thông tin của CSDL tài nguyên đất đai bao gồm 2 phần thông tin có tính
chất khác nhau: Một là các thông tin vi mô tới từng thửa đất do cơ quan địa
chính ở địa phương đảm nhiệm, hai là các thông tin vĩ mô về các loại đất do
cơ quan địa chính ở trung ương đảm nhiệm. Phần thông tin vĩ mô không chỉ
bao gồm các lớp thông tin về loại đất mà còn phải chứa cả các lớp thông tin
về địa hình, địa giới, thực phủ, giao thông, thuỷ văn, dân cư v..v. Các thông
tin này mang tính chất của các thông tin địa lý nhiều hơn, vì vậy có thể gọi
phần thông tin vĩ mô là thông tin địa lý. Tương tự phần thông tin vi mô gọi là
thông tin đất đai. Dự án cũng đưa ra rất nhiều định hướng quan trọng về nội
dung các thông tin trong CSDL, luồng thông tin đầu vào và đầu ra, phân loại
tổng quát về các dạng thông tin...
CSDL của hệ thống thông tin tài nguyên đất đai nên tổ chức ở dạng

CSDL phân tán. Cả nước sẽ có 61 CSDL (số liệu năm 1999) cấp tỉnh chứa
các thông tin đến từng thửa đất và một số CSDL thành phần thuộc Tổng cục
Địa chính chứa các thông tin đến từng mục đích sử dụng đất và các thông tin
địa lý. Các CSDL này được nối với nhau bằng mạng lưới cáp truyền thông
quốc gia. Dữ liệu được tổ chức theo một chuẩn thống nhất cho mọi CSDL.
2. Dự án: “dự án thử nghiệm xây dựng mô hình thông tin địa chính với
thị trường bất động sản tại khu vực đô thị” - Bộ Tài Nguyên và Môi trường,
do Viện Nghiên cứu Địa chính thực hiện – 2007. [TL-5]

- 19 -


Dự án có mục tiêu: Nghiên cứu thực tiễn nhu cầu thông địa chính với thị
trường bất động sản; xây dựng nhóm thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị
trường bất động sản tại khu vực đô thị; xây dựng và thử nghiệm mô hình thu
thập và cung cấp thông tin địa chính mở rộng bảo đảm cung cấp thông tin hỗ
trợ phát triển thị trường, tạo ra khả năng xã hội hoá thông tin địa chính, công
khai minh bạch thông tin phát triển các dự án bất động sản.
Theo kết quả dự án: Đã tiến hành “Hội thảo về địa chính với thị trường
bất động sản lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, hội thảo đã được các nhà quản
lý, các nhà khoa học tham gia trình bầy các báo cáo khoa học về các nội dung
liên quan; hội thảo đã tổng kết và nêu bật được những vấn đề lý luận và thực
tiễn, vai trò của địa chính với thị trường bất động sản, trong đó đã phân tích
khả năng sử dụng thông tín địa chính đáp ứng nhu cầu hoạt động thị trường
bất động sản, tiền đề quan trọng của dự án thử nghiệm xây dựng mô hình
thông tin địa chính với thị trường bất động sản tại khu vực đô thị.
Đã tiến hành khảo sát nhu cầu cung cấp thông tin địa chính với thị
trường BĐS; phân tích các nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động
sản đã chỉ ra nhu cầu chung nhất của các nhóm có nhu cầu sử thông tin địa
chính phục vụ thị trường bất động sản, đó là cung cấp các thông tin không

gian và phi không gian của các thửa đất có trong cơ sở dữ liệu địa chính; mở
rộng thông tin xây dựng vùng giá trị theo đường phố bảo đảm tính giá đất và
nhà là nhu cầu thông tin phổ cập nhất của thị trường bất động sản, tiến đến
xây dựng mô hình quản lý liên kết, tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính
phục vụ thị trường bất động sản.
Thực nghiệm mô hình thông tin địa chính với thị trường bất động sản tại
khu vực đô thị cụ thể trên địa bàn một số phường tại thành phố Hà Nội, thành

- 20 -


phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng; xây dựng mô hình cung cấp thông
tin địa chính số phục vụ phát triển thị trường bất động sản.
3. Đề tài “ Cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất
đai” - Bộ Tài Nguyên và Môi trường, do Viện Nghiên cứu Địa chính thực
hiện. [TL-6].
Đề tài đã giải quyết các vấn đề về: ứng dụng CSDL địa chính và hệ
thống thông tin địa lý trong quản lý vùng giá và định giá đất; các luận cứ cơ
bản của việc xây dựng vùng giá trị đất dưới tác động của các nhóm yếu tố:
kinh tế trong sử dụng đất; yếu tố quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật; các yếu tố
khác như xã hội, môi trường, văn hoá, du lịch … đến vùng giá trị đất. Sử
dụng Bản đồ địa chính làm dữ liệu nền phục vụ điều tra xác định vùng giá trị
đất trên các quận huyện đã điều tra quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng tỷ lệ
1/2000; và 1/5000 khu vực huyện Từ Liêm; Đề xuất phương pháp và quy
trình xác định vùng giá đất từ bản đồ địa chính với trợ giúp của hệ thống
thông tin địa lý; Xây dựng phần mềm quản lý và hỗ trợ tính giá đất từ vùng
giá đất.
4. Các mô hình khác: Ngoài các mô hình quản lý trên, ở một số địa
phương cũng đưa ra một số mô hình ứng dụng khác về quản lý dữ liệu địa
chính, tuy nhiên đến thời điểm đầu năm 2007 sau khi có quyết định số: 1215

/QĐ-BTNMT về việc thống nhất sử dụng phần mềm VILIS tại các văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất, thì dù áp dụng mô hình nào thì các dữ liệu bản
đồ và hồ sơ địa chính cần đưa về một chuẩn thống nhất.
1.1.3 Thông tin địa chính với thị trường bất động sản

+ Phân loại thông tin theo nội dung và đối tượng cung cấp
1.Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những
người liên quan, thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ,

- 21 -


chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận…, loại thông tin này
thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa
chính mới được quyền quản lý.
2. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ xung
trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này
thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh
vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực
liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày
01/01/2004; sau này được quy định tại mục VI. Thông tư 09/2007/TTBTNMT ngày 02/08/2007; (Thay thế thông tư 29)
3. Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng được lập
và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … loại thông tin
này vừa có yếu tố quản lý nhà nước vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà
nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính; thông tin địa chính mở rộng được lập
cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan ;
các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng
đặt hàng.
4. Thông tin mở rộng về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng
năm là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này

cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá hàng năm.
5. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các
thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy thông tin này nên đưa lên
mạng hàng năm.
6. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây
dựng theo các yêu cầu do các cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và
riêng.

- 22 -


7. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ
biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các
tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc
phòng.
8. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình
thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin
trong CSDL. Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.
9. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ
yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định
vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính.
10. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước,
giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
11. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông
tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà
quản lý.
12. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành
địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng.
13. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử

dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin
cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của
mình.
14. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ
chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
+ Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra

- 23 -


1. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ
biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các
tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc
phòng.
2. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình
thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin
trong CSDL. Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.
3. Các số liệu toạ độ: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho các
cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc,
bản đồ, xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính.
4. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước,
giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
5. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông
tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà
quản lý.
6. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành
địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng.
7. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử
dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin

cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của
mình.
8. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ
chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
+ Phân loại thông tin theo dạng dữ liệu cung cấp

- 24 -


1. Xuất thông tin dạng số: Đây là dạng thông tin cung cấp cho các cơ
quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã
hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng. Phạm vi của thông tin
tuỳ thuộc vào nhu cầu đa dạng của các đối tượng yêu cầu.
Tùy thuộc vào nhu cầu mà thông tin bản đồ và thuộc tính được mở mà
lựa chọn đối tượng, vùng và dạng dữ liệu số cung cấp.
2. Xuất thông tin dạng ảnh raster: Đây là dạng thông tin cung cấp tuy
nhiên không cung cấp toạ độ mà dưới dạng ảnh raster
3. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình
thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin
trong CSDL. Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.
4. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị, hiện trạng và quy hoạch đất đai.
5. Tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính mở rộng: Các thông tin tìm
kiếm theo chủ sử dụng, số thửa, tờ bản đồ và được cung cấp dưới các dạng
Fille số và Raster.
1.2 Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản
1.2.1. Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động
sản
Nhu cầu về thông tin địa chính phục vụ thị trường bất động sản gồm:
1. Thông tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu quản lý bất động sản quyền sử dụng đất của thị trường kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng

đất.
Hệ thống thông tin địa chính với thị trường bất động sản trước hết phải
bảo đảm thông tin cho công tác quản lý Nhà nước, tạo ra các thông tin địa

- 25 -


chính có liên quan đến thị trường bất động sản, phục vụ phân tích đầy đủ,
chính xác, kịp thời về lịch sử, hiện trạng sử dụng đất. Bảo đảm các điều kiện,
tạo khả năng công khai minh bạch thông tin bất động sản, thông tin liên quan
đến chính sách của Đảng và Nhà nước liên quan đến người dân về phát triển
thị trường bất động sản. Hệ thống phải bảo đảm khả năng kiểm tra, cung cấp
và thu nhận thông tin hai chiều giúp cho việc ra các quyết định về các vấn đề
liên quan đến hệ thống và thị trường một cách đúng đắn...
Nhu cầu này thực chất là nhu cầu đòi hỏi sự vận hành của cả hệ thống cơ
sở dữ liệu địa chính đã được điện tử hoá và có hệ thống quản lý CSDL đồng
bộ và hoàn chỉnh. Chúng ta đã biết rằng hệ thống CSDL địa chính phục vụ
nhu cầu quản lý nhà nước, trên cơ sở cung cấp các thông tin về hiện trạng
quản lý các thửa đất, chủ sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; theo dõi việc thực hiện Luật Đất đai, giải quyết tranh chấp và thanh
tra đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất đai; thông tin về
chất lượng đất, hiệu quả sử dụng đất, giá đất... tuy nhiên đây cũng là những
thông tin liên quan mật thiết với thị trường bất động sản. Điều này cũng có
nghĩa là muốn phát huy được thông tin địa chính với thị trường bất động sản
thì trước hết phải làm tốt công tác quản lý hồ sơ địa chính.
Một nhu cầu thông tin khá bức xúc mang tính phổ biến là làm thế nào để
quản lý, bổ sung cập nhật và theo dõi thông tin về hiện trạng và quy hoạch
đặc biệt là quy hoạch chi tiết liên quan đến các hộ dân và các dự án. Những
thông tin này chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý và đòi hỏi thông tin của người

dân.
Nhu cầu về thông tin địa chính liên quan đến thị trường bất động sản của
dự án đối với nhóm đối tượng thuộc khối quản lý nhà nước qua điều tra là rất

- 26 -