Tiểu luận thẩm định giá bất động sản

HỌC VIỆN CÔNG NGHỆ BƯU CHÍNH VIỄN THÔNG
*********************

BÀI TẬP NHÓM

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn: TS. ĐẶNG THỊ VIỆT ĐỨC
Lớp

:

CHQTKD-Đợt 2-2014

Danh sách nhóm:
Dương Đình Chiến.
Đỗ Thanh Hương.
Nguyễn Thị Thanh Bình.
Trương Hồng Ngọc.
Đặng Thị Hường.

Hà Nội, tháng 03-2016

1

1


Ngày 25/03/2016, Công ty CP thẩm định giá tài sản nhóm 1 ký Hợp đồng thuê
thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 với Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Hà Nội V/v Thẩm định giá trị Bất động sản để phục vụ

mục đính đảm bảo tiền vay của Công ty TNHH Hòa Bình tại BIDV Hà Nội. Thông tin
về tài sản cần định giá như sau:
Thửa đất tại số 201C phố Đội Cấn, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Thửa đất có diện
tích 46,02m2, kích thước thửa đất (Mặt tiền: 3.92m, mặt hậu: 4.12m, chiều sâu:
11.49m); thửa đất có 1 mặt tiếp giáp với phố Đội Cấn, 1 mặt tiếp giáp với ngõ có mặt
cắt ngang 2.5m. Hướng của thửa đất: Đông Nam.
Tài sản trên đất là 01 ngôi nhà 4,5 tầng, tổng diện tích xây dựng là 200m 2 (diện
tích xây dựng: 46m2/sàn) và đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất. Ngôi nhà có kết
cấu nhà khung, bê tông cốt thép, móng ép cọc. Tỷ lệ kết cấu chính như sau: Móng 9%,
Khung cột 20%, tường 10%, nền và sàn 10%, đỡ mái 9% và mái là 13%. Chất lượng
còn lại tương ứng từng hạng mục lần lượt là: 95%, 95%, 95%, 70%, 95% và 95%.
Toàn bộ tài sản cần thẩm định giá đã được UBND quận Ba Đình cấp Giấy
chứng nhận quyền sư dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất.
Công ty CP Thẩm định giá nhóm 1 đã thực hiện thẩm định tài sản theo Quy
trình thẩm định giá – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành theo Thông
tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính và tiến hành lập Báo cáo kết
quả thẩm định giá sau đây.

2

2


CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN NHÓM 1

-------------------Số: 25/2016/N1-QTKD

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------------------Hà Nội, ngày 28 tháng 3 năm 2016

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá:
- Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM 1 .
- Địa chỉ: Phòng 203 nhà A2 Học viện Công nghệ BCVT.
- Điện thoại:
. Fax:
- Mã số thuế: 010200005577.
- Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Văn A . Số thẻ thẩm định viên:
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
- Khách hàng yêu cầu: Công ty ty TNHH Hòa Bình

3.

Địa chỉ: số 84 phố Đội Cấn, Ba Dình, Hà Nội.
Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016
- Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số
201C phố Đội Cấn, quận Ba Đình, TP. Hà Nội thuộc thửa đất số 15, tờ bản đồ số
26
- Thời điểm thẩm định giá; Ngày 28/3/2016.
- Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản để đảm bảo tiền vay cho Công ty
ty TNHH Hòa Bình tại BIDV Hà Nội
Những căn cứ pháp lý:
- Căn cứ Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 giữa
Công ty TNHH Hòa Bình và Công ty CP Thẩm định giá Nhóm 1.
- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất số AB221514 do UBND Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội cấp
ngày 15 tháng 05 năm 2013 đứng tên ông Nguyễn Văn B và và Nguyễn Thị C.
- Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng tài sản.

- Căn cứ vào kết quả khảo sát thu thập thông tin của Công ty CP Thẩm định giá
Nhóm 1.
- Căn cứ vào ngân hàng dữ liệu của Công ty CP Thẩm định giá Nhóm 1.
- Căn cứ vào quy trình thẩm định giá của Công ty CP Thẩm định giá Nhóm 1.
- Các căn cứ pháp lý khác:
+ Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
+ Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
+ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ qui định chi tiết thi
hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Qui định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
3

3


5.

+ Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
+ Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
+ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
+ Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 của UBND thành phố Hà Nội
V/v Ban hành đơn giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định
giá trị bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Hà Nội.
4. Các nguyên tắc sử dụng:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất;
- Nguyên tắc thay thế;
- Nguyên tắc đóng góp;

Cơ sở thẩm định giá:
Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường
tại thời điểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:
"Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động
một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc" ; "Giá trị thị trường thể hiện
mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh, có thể bao gồm nhiều
người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán".
(Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của BTC)

6.
7.

Thực trạng bất động sản: (Xem bảng mô tả đính kèm)
Các phương pháp sử dụng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất: sử dụng Phương pháp so sánh (Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08-Cách tiếp cận từ thị trường)
Thẩm định giá trị tài sản gắn liền với đất: sử dụng Phương pháp chi phí
(Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09-Cách tiếp cận từ Chi phí)
(Các tiêu chuẩn này được ban hành theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày
20/8/2015 của BTC)
8. Các tính toán để đưa ra kết quả định giá.
(Xem các Bảng Kết quả tính toán chi tiết đính kèm)
8.1. Phân tích đánh giá các bất động sản dùng so sánh:
- Tài sản so sánh 1: TSSS1 có vị trí gần với vị trí và các đặc điểm điều kiện tương
đồng với TSTĐ (số 215 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội). TSSS1 rao bán trên bán dothi.net
và đã giao dịch thành công.
Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 216.904.762đồng
4

4


-

Giá sau điều chỉnh: 234.257.714 đồng
Tài sản so sánh 2: TSSS2 có vị trí gần với vị trí và các đặc điểm điều kiện tương đồng
với TSTĐ (số 188 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội). TSSS2 đang rao bán.
Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 181.600.000 đồng;
Giá sau điều chỉnh: 197.944.000 đồng
- Tài sản so sánh 3: TSSS3 có vị trí gần với vị trí và các đặc điểm điều kiện tương
đồng với TSTĐ (số 172 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội). TSSS3 đang rao bán.
Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 222.511.628 đồng
Giá sau điều chỉnh: 242.537.674 đồng
Sau khi nghiên cứu, đánh giá các thông tin về các bất động sản so sánh. Nhóm
thẩm định chọn mức giá bình quân của TSSS1 và TSSS3 sau điều chỉnh làm mức giá
cho tài sản thẩm định .
8.2. Kết quả thẩm định giá
Sau quá trình thu thập và đánh giá, phân tích các thông tin về bất động sản so
sánh tại địa điểm tài sản cần thẩm định tọa lạc, qua tính toán nhóm thẩm định xác định
đơn giá quyền sử dụng đất tại vị trí bất động sản tọa được xác định là 215.000.000đ/m2
(bằng khoảng 90% giá bình quân sau điều chỉnh).
Giá trị quyền sử dụng đất: 46.02m2x 215.000.000đồng = 9.894.300.000 đồng.
Giá trị công trình xây dựng trên đất: 1.218.308.000 đồng.
(Đơn giá XD mới x diện tích xây dựng x % còn lại)
= 6.694.000đ x 200m2 x 91% = 1.218.308.000đồng
Kết luận: Bất động sản thẩm định có giá là: 11.112.608.000 đồng.
8.3. Tính thanh khoản: Tốt.
9. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: Báo cáo kết quả thẩm định giá

có hiệu lực trong thời gian 03 tháng kể từ lập Báo cáo thẩm định này.
10. Những giả thiết hạn chế trong thẩm định giá tài sản
- Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu mang tính lịch sử, vì vậy dễ trở
nên lạc hậu khi thị trường biến động.
- Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên kinh nghiệm, các yếu tố đầu vào phụ thuộc
vào sự biến động của thị trường từng thời kỳ
- Cơ sở dữ liệu sử dụng mang tính chất tham khảo của các giao dịch tại thời điểm
quá khứ, các bất động sản đã giao dịch thành công và chào bán trên thị trường.
11. Các phụ lục đính kèm báo cáo: (Phụ lục 1: Thông tin về đặc điểm và Tài liệu
pháp lý của tài sản thẩm định giát; Phụ lục 2. Xác định giá trị bất động sản).

Thẩm định viên về giá
Số thẻ TĐV:

5

Hà Nội, ngày 28 tháng 03 năm 2016
Giám đốc
Số thẻ TĐV:

5


Phụ lục 1. HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN
A. Hiện trạng Đất
I. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
1. Căn cứ:
- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số AB221514 do UBND Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội cấp ngày 15
tháng 05 năm 2013 đứng tên ông Nguyễn Văn B và và Nguyễn Thị C.

- CMND còn hiệu lực của ông Nguyễn Văn B và và Nguyễn Thị C;
- Giấy chứng nhận kết hôn của ông Nguyễn Văn B và và Nguyễn Thị C;
- Sổ hộ khẩu gia đình của ông Nguyễn Văn B và và Nguyễn Thị C.
2. Đặc điểm pháp lý:
- Đến thời điểm thẩm định giá thì Bất động sản nằm tại số 201C Đội Cấn, phường Cống
Vị, quận Ba Đình, TP. Hà Nội; thuộc quyền sử dụng và sở hữu của ông Nguyễn Văn B
và và Nguyễn Thị C.
- Bất động sản đang sử dụng bình thường, không có tranh chấp. Thực trạng thửa đất và
sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ có sự khớp đúng.
II. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
1. Căn cứ:
- Hệ thống cơ sở dữ liệu của Công ty CP Thẩm định giá Nhóm 1-QTKD
- Kết quả khảo sát thực địa ngày 28/3/2016
2. Với những cơ sở trên, đặc điểm tài sản được xác định như sau:
a. Đặc điểm chung:
- Vị trí: Vị trí 1 phố Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội (Theo tiêu chí xác định vị trí)
Ranh giới:
+ Hướng đông nam giáp
+ Hướng tây bắc giáp
+ Hướng đông bắc giáp
+ Hướng tây nam giáp

:
:
:
:

-

Giao thông

:

-

Hệ thống cấp nước
Hệ thống cấp điện
Hệ thống thoát nước

:
:
:

-

Thông tin, liên lạc

:

-

Chiếu sáng

:

6

Phố Đội Cấn, mặt cắt ngang khoảng 8m
Hộ lân cận
Ngõ đi 2.5m

Hộ lân cận
Thuận tiện giao thông, các phương tiện được
phép tham gia 2 chiều (trừ ô tô: được đi 1 chiều
theo hướng Ngọc Hà – Đường Bưởi)
Bình thường
Đầy đủ
Bình thường
Đã lắp sẵn đường điện thoại cố định, đường
truyền internet và đường cáp truyền hình.
Bình thường

6


-

-

-

Môi trường kinh doanh
Cảnh quan
An ninh
Dân trí
b. Đặc điểm chi tiết:
Địa điểm tài sản lô đất
Diện tích đất cấp trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng
nhà ở và quyền sử dụng đất
Diện tích không được cấp

giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Mặt tiền
Chiều sâu
Mặt hậu
Diện tích xây dựng
Số tầng
Tổng diện tích sử dụng
Mục đích sử dụng
Thời hạn sử dụng

Vị trí của bất động sản phù hợp để làm nhà ở,
làm văn phòng, cửa hàng kinh doanh
: Bình thường
: Tốt
: Cao
:

:

Thửa đất số: 15 , tờ bản đồ số: 26

:

46,02m2

:

0 m2

:
:
:
:
:
:
:
:

3.92m
11.45m
4.12m
46m2
4.5
200m2
Đất ở
Lâu dài

3. Kết quả thu được từ khảo sát thực địa
Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng, diện
tích đất phù hợp với hồ sơ giấy tờ do Khách hàng cung cấp.
Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, không vi phạm hành lang, chỉ
giới quy hoạch, không có tranh chấp,…
Bất động sản thẩm định giá có một số lợi thế cũng như hạn chế sau:
Lợi thế:
 Bất động sản nằm ở khu vực trung tâm hành chính quận Ba Đình, hạ tầng ổn định,
thuộc khu vực dân cư đông đúc, thuận tiện giao thông
 Bất động sản phù hợp để ở, làm văn phòng hoặc có thể kinh doanh
Nhược điểm:


Bất động sản có nhược điểm: Tuyến phố Đội Cấn là tuyến phố hai chiều
nhưng ô tô chỉ được phép lưu thông 1 chiều (theo hướng Ngọc Hà – Đường Bưởi)
B. Hiện trạng Nhà
I. Đặc điểm pháp lý:
- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất số AB221514 do UBND Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội cấp ngày
15 tháng 05 năm 2013 đứng tên ông Nguyễn Văn B và và Nguyễn Thị C.
- Căn cứ kết quả khảo sát hiện trạng tài sản.
II. Đặc điểm hiện trạng công trình xây dựng (Tài sản trên đất):
1. Đặc điểm chung:
7

7


- Loại công trình xây dựng: Nhà khung bê tông, sàn đổ trực tiếp, mái bằng 4.5 tầng.
-

Diện tích xây dựng: 46 m2/1sàn xây dựng.
Tổng diện tích sử dụng: 200m2.

-

2. Đặc điểm hiện trạng các kết cấu chính:
Móng, khung cột: Hệ thống móng, khung cột bằng bê tông cốt thép. Tại thời điểm
kiểm tra, theo quan sát bằng mắt thường chưa thấy có dấu hiệu nứt, cong vênh.
Nền: Tầng 1 chưa lát, từ tầng 2 – tầng 4 đã lát gạch men kích thước 40cm x 40cm,
hiện trạng là tốt.
Kết cấu đỡ mái, trần: Hệ thống trụ khung cột bê tông cốt thép, sàn đổ trực tiếp, hiện
còn sử dụng tốt.

Tường: Xây gạch dày 110mm, trát vữa xi măng và được lăn sơn cả trong lẫn ngoài.
Cửa: Chưa lắp.
Cửa sổ: Chưa lắp.
Mái: Mái đổ bê tông cốt thép, chưa thấy có dấu hiệu nứt, cong vênh.
Cầu thang: mặt ốp đá, chưa lắp lan can và tay vịn.
Vệ sinh: chưa lắp
Hệ thống điện: Hệ thống điện đi âm tường, để sẵn đầu chờ.
Hệ thống nước: Hệ thống cấp và thoát nước đi ngầm, để sẵn đầu chờ.

-

3. Xác định chất lượng còn lại của nhà ở:

STT

1
2
3
4
5
6

Kết cấu chính

Móng
Khung cột
Tường
Nền, Sàn
Đỡ mái
Mái

TLGT các
KC chính
(%)
(A)
9
20
10
10
9
13

TLCL
còn lại
(%)
(O)
95
95
95
70
95
95

(B) = [(O) x
(A)]/100 (%)
(B)
8.55
19.00
9.50
7.00

8.55
12.35

TLCL còn lại
của BĐS (C) =
[(B)/ (A)] X 100
(C)
91%

Tổng cộng
71
64.95
=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng
còn lại của nhà ở là: 91%.

8

8


Ảnh chụp hiện trạng tài sản
(Đính kèm phụ lục 1. Hiện trạng bất động sản)

Toàn cảnh căn nhà 4 tầng tại 201 C Phố Đội Cấn

9

9

Tầng 1

10

10


Tầng 2

11

11


Tầng 3
12

12


Tầng 4
13

13


Tầng tum
14

14

15

15


Phụ lục 2. Xác định giá trị Bất động sản
Bảng 1. Phiếu thu thập thông tin
TT

16

Chỉ tiêu

1

Tên tài sản

2

Nguồn tham khảo

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

16

2.1

Tên công ty hoặc cá nhân

2.2

Địa chỉ tham khảo

2.3

Số điện thoại

3

Chị Hoà

Dothi.net ngày 15/3/2016

Dothi.net ngày 10/3/2016

093451185

01273526719

A Huy
Batdongsan.com.vn ngày
12/3/2016
0945187533

215 phố Đội Cấn, phường Cống
Vị, quận Ba Đình, Hà Nội

số 188 Đội Cấn, phường Cống
Vị, quận Ba Đình, Hà Nội

số 172 Đội Cấn, phường Cống Vị,
quận Ba Đình, Hà Nội

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

42

40

43

MT: 3m; CD: 14m

MT: 5m; CD: 08m

MT: 03 m; CD: 14.3m

Hình chữ nhật, 2 mặt thoáng

Hình chữ nhật
Điện, đường, trường, trạm đầy đủ

Các thông tin ghi nhận

3.1

Địa chỉ

3.2

Tính pháp lý

3.3

Các đặc tính lô đất

3.3.1

Diện tích (m2)

3.3.2

Chiều dài, rộng lô đất

3.3.3

Hình dạng

3.3.4

Hệ thống cơ sở hạ tầng

3.3.5

Hướng

Đông Nam

Hình chữ nhật
Điện, đường, trường, trạm đầy
đủ
Tây Bắc

3.3.6

Đường

Mặt phố Đội Cấn, đường 8 m

Mặt phố Đội Cấn, đường 8 m

Mặt phố Đội Cấn, đường 8 m

4

4,5

4

168m2

180m2

172m2

02 phòng ngủ + 01WC/tầng

02 phòng ngủ + 01WC/tầng

02 phòng ngủ + 01WC/tầng

2006

2013

2010

3.4.1

Các đặc tính của tài sản
trên đất
Số tâng

3.4.2

Tổng diện tích

3.4.3

Kiến trúc

3.4.4

Năm xây dựng

3.4

4
17

Chủ nhà

Điện, đường, trường, trạm đầy đủ

Tây Bắc

Thời điểm GD và Giá
mua bán

17


4.1
4.2
4.2.1
4.2.2
4.3

Thời điểm giao dịch

Giá bán bao gồm: Đất và
Nhà
Giá Nhà

Đã giao dịch thành công

Đang rao bán

Đang rao bán

9.900.000.000đ

8.300.000.000

10.500.000.000

790.000.000

1.036.000.000

932.000.000

9.110.000.000

7.264.000.000

9.568.000.000

234.257.714

197.944.000

242.537.674

Giá Đất
Giá sau khi điều chỉnh biến
động TT
Tài sản so sánh 1 (TSSS1)

Vị trí tài sản cần thẩm định (201C Đội Cấn)

Hướng đi Ngọc Hà-Đường Bưởi

Tài sản so sánh 3 (TSSS3)

Tài sản so sánh 2 (TSSS2)

Bảng 02. Bảng tính toán mức giá thẩm định theo Phương pháp so sánh
ĐVT: VND
T
T

Nội dung
Địa chỉ

18

Thửa đất thẩm định
giá

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

215 phố Đội Cấn, số 188 Đội Cấn,
số 172 Đội Cấn, phường Cống
phường Cống Vị, phường Cống Vị,
Vị, quận Ba Đình, Hà Nội
quận Ba Đình, Hà Nội quận Ba Đình, Hà Nội

18


A

Tổng diện tích (m2)

B

Giá tham khảo
Đơn giá (vnd/m2)
(Giá bán – TS trên đất)/DT

C

46.02

42

40

43

Chưa biết

9.900.000.000

8.300.000.000

9.568.000.000

Chưa biết

216.904.762

181.600.000

222.511.628

Đã giao dịch
thành công

Đang rao bán

Đang rao bán

Thời điểm giao dịch
Điều chỉnh theo các yếu

tố so sánh
Yếu tố thị trường
D1
Tỷ lệ điều chỉnh

Ổn định

Ổn định
0%

Ổn định
0%

Ổn định
0%

Tình trạng pháp lý

Sổ đỏ

Sổ đỏ

Sổ đỏ

Sổ đỏ

0%

0%

0%

Hình chữ nhật

Hình chữ nhật

Hình chữ nhật, nở hậu

-2%

-2%

0%

Trả ngay

Trả ngay

Trả ngay

0%

0%

0%

Mặt phố Đội Cấn,
đường 8m

Mặt phố Đội Cấn,

đường 8m

Mặt phố Đội Cấn, đường 8m

0%

-4%

-4%

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

0%

0%

0%

Đông Nam
0%

Tây Bắc
-2%

Tây Bắc
-2%

D

D2

D3

Tỷ lệ điều chỉnh
Hình dạng

Hình chữ nhật, nở hậu

Tỷ lệ điều chỉnh
D4

D5

Điều kiện thanh toán
Tỷ lệ điều chỉnh
Điều kiện giao thông

Mặt phố Đội Cấn,
đường 8m

Tỷ lệ điều chỉnh
D6

Môi trường kinh doanh

Để ở, văn phòng, cửa

hàng

Tỷ lệ điều chỉnh
D7

19

Hướng
Tỷ lệ điều chỉnh

Đông Nam

19


D8

Cảnh quan, môi trường

Một mặt nhìn ra phố
Đội Cấn, 1 mặt bên
tiếp giáp với ngõ 201
có mặt cắt ngang 2,5m

Nhìn ra phố

Nhìn ra phố

Nhìn ra phố, 2 mặt thoáng

-3%

-3%

0%

MT: 3m; CD: 14m

MT: 5m; CD: 08m

MT: 3 m; CD: 14.3m

Tỷ lệ điều chỉnh

-3%

+ 2%

-3.0%

Tổng tỷ lệ điều chỉnh

-8%

- 9%

-9.0%

234.257.714

197.944.000

242.537.674

3

4

3

17.352.380

16.344.000

20.026.046

Tỷ lệ điều chỉnh
D9 Mặt tiền, Chiều sâu

E

MT: 3.92m;
CD: 11.45m

Mức giá đất sau điều
chỉnh
Số lần điều chỉnh
Mức điều chỉnh
F

Giá bình quân

238.397.694

G

Giá lựa chọn

215.000.000

Giá lựa chọn 1m2 quyền sử dụng đất 215.000.000đ ≈ 90% giá bán bình quân do TSSS3là giá chào bán kỳ vọng của người bán.
Bảng 3.
3.1 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS1
TLGT các
TLCL còn lại
TLCL còn
(B) = [(O) x
TT
Kết cấu chính
KC chính
của BĐS (C) =
lại (%)
(A)]/100 (%)
(%)
[(B)/ (A)] X 100
(A)
(O)
(B)
(C)
1

Móng
9
80
7.20
72%
2
Khung cột
20
80
16.00
3
Tường
10
75
7.50
4
Nền, Sàn
10
60
6.00

20

20


5
6

Đỡ mái

Mái

9
13

Tổng cộng

71

80
60

7.20
7.80
51,17

3.2 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS2
TLGT các
TLCL còn
(B) = [(O) x
TT
Kết cấu chính
KC chính
lại (%)
(A)]/100 (%)
(%)
(A)
(O)
(B)
1

Móng
9
90
8.10
2
Khung cột
20
90
18.00
3
Tường
10
90
9.00
4
Nền, Sàn
10
85
8.50
5
Đỡ mái
9
85
7.65
6
Mái
13
80
10.4
Tổng cộng

71

61,65

3.3 Xác định chất lượng Công trình xây dựng TSSS3
TLGT các
TLCL còn
(B) = [(O) x
TT
Kết cấu chính
KC chính
lại (%)
(A)]/100 (%)
(%)
(A)
(O)
(B)
1
Móng
9
85
7.65
2
Khung cột
20
85
17.00
3
Tường

10
80
8.00
4
Nền, Sàn
10
70
7.00
5
Đỡ mái
9
85
7.65
6
Mái
13
80
10.4
21

TLCL còn lại
của BĐS (C) =
[(B)/ (A)] X 100
(C)
86%

TLCL còn lại
của BĐS (C) =
[(B)/ (A)] X 100
(C)

81%

21


Tổng cộng

71
57.70
Bảng 4. Xác định giá Công trình xây dựng
(Theo QĐ số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 của UBND TP. Hà Nội)

STT

Hạng mục
TS

Đơn giá
XD

1

Công trình
XD TSSS1

6.694.000

ĐVT
VND/m2

Diện tích
sàn

Chất lượng

168

72%

Giá được
làm tròn
2

Công trình
XD TSSS2

Công trình
XD TSSS3
Giá được
làm tròn

22

790.427.520
790.000.000

6.694.000

VND/m2

180

86%

Giá được
làm tròn
3

Giá TĐ
(VND)

1.036.231.200
1.036.000.000

6.694.000

VND/m2

172

81%

932.608.080
932.000.000

22