THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ đất tại hà nội TRONG THỜI GIAN QUA

MỞ ĐẦU
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên
trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường
BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị
trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế.
Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị
trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế
thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của
Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình
thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình
trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng
với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh
tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành
phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi
một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện
xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng
hiệu quả quy mô đầu tư.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều
điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát
huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu
mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng
1


khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các
khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách
ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính
đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá,

dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là
thị trường BĐS.
Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường
BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn
vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của
các tầng lớp dân cư
 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên
đất
 Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước
sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá
bỏ
 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố
kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng
mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử
dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho
nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp
quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình
thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của
thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông
2


thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và
ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá
trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát
triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.

 Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
 Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó
tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không
cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết
giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài
nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ
máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức
lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là
vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn
thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ
nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị
trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích
một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất.

3


Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng
phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị
trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo
khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở
nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều
cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp
chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS

phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan
tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên
cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà
đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc,
phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối
với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt
hiệu quả cao.
Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải
trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý
nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh
tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng…
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích,
tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp

4


toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú
thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trường BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.

3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại
Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu
quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên
Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số
nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số
nước.
5


II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất
tại Hà Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế
hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu
quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị
trường nhà đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị
trường nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện
pháp tài chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước
đối với thị trường nhà đất

VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường
nhà đất

6


Chương I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành
“ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật
cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại
tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những
7


tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa
lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể
BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn

liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp
quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là
BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này
cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS
là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ
thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân
sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và
những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái
niệm như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên
đất
8


Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện
trên đất như thế nào thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không
di dời được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài
sản không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây

dựng gắn liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di
dời được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên
đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định
khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở
đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu
thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên
không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền
với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng
trên đó.
9


Các khái niệm về BĐS

Khái niệm 1

Khái niệm 2

Khái niệm 3

BĐS là đất,
cùng
với
nhà và các

phương
tiện
khác
trên đất

BĐS là:
- Đất,
- Nhà và
các
công
trình khác
xây trên đất

BĐS là tài sản không di dời được
bao gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với
đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy

II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam
đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị
trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận
của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như

thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số
10


sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào
có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như
thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới
chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi,
mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh
doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận
và nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo
quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân
sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến
đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể.
Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là
đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một
mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện
một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là
11


quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường

giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo
một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

12


Quản lý nhà nước
Người
mua
Quy
luật
đặc
thù
BĐS

Quy
luật
giá
trị

- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
- ………

Lợi

ích
kin
Ngườ
i sở
hữu

Người
bán
Người
sử
dụng
Giá
đất

Giá
đất

Quan hệ quốc tế
hội nhập

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường
nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một
bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới
trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời
là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực
tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và
hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.

13

 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị
trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở
nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển
nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà
đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy
quan niệm này là không đầy đủ.
 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái
niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể.
Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của
thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý
kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị
trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường
có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là
hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều
chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can
thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
Khái niệm 1

Khái niệm 2

Khái niệm 3

Thị trường BĐS
Thị trường bất
Thị trường BĐS

là thị trường của
động
là trường
tổng BĐS
là tổ chức các
Các khái
niệmsản
về thị
hoạt động mua
quyền có liên quan
hoà các giao dịch
bán, trao đổi, cho
đến đất sao cho
dân sự về BĐS tại
thuê, thế chấp,
chúng có thể trao
một địa bàn nhất
chuyển nhượng
đổi giá trị giữa các
định, trong thời
quyển sử dụng
cá nhân hoặc thực
gian nhất định.
BĐS theo quy luật
thể. Các quyền này
của thị trường có
độc lập với các đặc
sự quản lý của
tính vật chất mà
14

Nhà nước
thường được gọi


2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường
BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất
hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất
hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản
xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì
nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn
định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay
vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang
tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của
con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy

15


cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên
cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh
hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc
sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình
giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có
mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng
chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu
cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi

nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất
yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở
pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào
sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các
loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong
điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa
nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong
hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị
trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như
thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát
triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị
trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát
triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển
nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy
càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị
16


trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc
xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho
việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là
sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là
trước mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất
chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn
toàn do Nhà nước khống chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất
tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người
bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham
gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền
sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
- Thị trường văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
17


- Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
Phân loại thị trường BĐS

Theo các cấp
của thị trường
• Thị trường
cấp I
• Thị trường
cấp II

• Trị trường
cấp III

Theo mục đích
sử dụng

Theo đối
tượng của thị
trường

• Thị trường
mua bán

• Thị trường
nhà ở
• Thị trường
khách sạn
• Thị trường
nhà
cho
thuê
• Thị trường
VP

• Thị trường
cho thuê
• Thị trường
thế chấp,
bảo hiểm

Theo khu vực
• Thị trường
BĐS ở đô
thị
• Thị trường
BĐS
ở
nông thôn
• Thị trường
BĐS ở các
đô thị lớn

III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng
được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ

18


phận của thị trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng
hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành.
Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất
ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường
nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất
để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một
số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị
trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi

mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá
đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển
làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng
khác nhau.
Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước
giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho
thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng
hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu

19


tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về
số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát
triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các
đặc điểm sau:
2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong
khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau.
Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác
được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này

sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị
trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và
trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng
miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội
khác nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu
sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử
dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất
độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường
cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các
20


yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà
nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác
nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng
đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất
mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý
việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất
bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để
điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước
khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển.
Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà
ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước
cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát
triển.
2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và
là nguồn cung có giới hạn tương đối.

Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất
hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng
lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì
cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng
như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với
một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn
cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất,
xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…

21


“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá,
xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
-

Đất nông nghiệp;

-

Đất lâm nghiệp;

-

Đất khu dân cư nông thôn;

-

Đất đô thị;

-

Đất chuyên dùng;

-

Đất chưa sử dụng
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho

phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước.
Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng
người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở.
Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng
cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy
hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục
đích cụ thể đó.
2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài
chính – tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động
giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất
lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh
nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc
22


huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất –
một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng

hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu
bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay
mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một
quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS
lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu.
Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất
phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi
nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn
kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị
trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị
trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên
hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị
trường kia.
2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba
khâu:
 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để
xây dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất
thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây
dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có
khi được gọi là “người khai thác”.
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn
này, bao gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ
sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng
23


đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng
đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và
đấu giá quyền sử dụng đất

 Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất
thông qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là
tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc
điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn
đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả,
pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến
trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và luật sư cố vấn.
 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất
được chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định,
lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan
trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và
quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an
ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà… Các chung cư dù
là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần
đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và
thị trường hoá.

Thị
trường
nhà đất
mang
tính
vùng
tính khu
vực sâu
sắc

Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà
Cung
Thị

Thị
đất
trong thị
trừơng
trường
trường
nhà đất
nhà đất
nhà đất
là thị
có mối
phản
trường
liên hệ
không
ứng
chặt chẽ
hoàn hảo
chậm
với thị
hơn so
trường
với cầu
tài
và là
chínhnguồn
tiền tệ
24
cung có

Toàn bộ
quá trình
hoạt
động của
thị
trường
nhà đất
chia làm
ba khâu:
sản xuất,
lưu
thông,


3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn
hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày
càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng
của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nước.
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần
phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng
lớp dân cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã
hội. Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách
của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng
tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác
động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể
nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau:

GDP SỬ DỤNG

25