PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh Nhà
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.47 MB, 73 trang )
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN - TNHH MỘT THÀNH VIÊN
CÔNG TY TNHH MTV PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
Công ty TNHH một thành viên
Phát triển và Kinh doanh Nhà
Tp. Hồ Chí Minh , tháng 12 năm 2015
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
MỤC LỤC
Phần I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DOANH NGHIỆP ...................................................... 5
I. TỔNG QUAN ............................................................................................................. 5
1. Giới thiệu về Công ty..................................................................................................5
2. Ngành nghề kinh doanh ..............................................................................................5
3. Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu .....................................................................................6
4. Quá trình hình thành và phát triển ..............................................................................6
5. Cơ cấu tổ chức và quản lý...........................................................................................7
6. Danh sách những công ty mẹ và công ty con ...........................................................10
7. Tình hình hoạt động và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trước cổ phần hóa .12
Nguồn nguyên vật liệu ..............................................................................................13
Sự ổn định của các nguồn cung cấp nguyên vật liệu ................................................13
Ảnh hưởng của yếu tố đầu vào đến doanh thu và lợi nhuận .....................................14
8. Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành .......................20
9. Các rủi ro dự kiến .....................................................................................................22
II. THỰC TRẠNG DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH
NGHIỆP ......................................................................................................................... 24
1. Thực trạng về tài sản cố định ....................................................................................24
2. Tổng diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng ..................................................25
3. Tình hình triển khai một số dự án của Công ty đến thời điểm 31/12/2014 ..............25
4. Thực trạng về tài chính, công nợ ..............................................................................30
5. Thực trạng về lao động .............................................................................................31
6. Những vấn đề cần tiếp tục xử lý ...............................................................................32
III.KẾT LUẬN ............................................................................................................... 34
Phần II PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA ........................................................................... 35
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ................................................ 35
1. Cơ sở pháp lý ............................................................................................................35
2. Mục tiêu cổ phần hóa ................................................................................................37
3. Điều kiện thuận lợi để cổ phần hóa...........................................................................38
4. Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa ............................................................38
II. NỘI DUNG PHƯƠNG Á N CỔ PHẦN HÓA .......................................................... 42
1. Hình thức cổ phần hóa ..............................................................................................42
2. Tên công ty cổ phần ..................................................................................................42
3. Ngành nghề kinh doanh ............................................................................................43
4. Vốn điều lệ và cơ cấu vốn điều lệ .............................................................................44
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
2
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
5. Đối tượng mua cổ phần, chính sách bán cổ phần giá ưu đãi và việc phát hành cổ phần
qua đấu giá ...............................................................................................................45
6. Loại cổ phần và phương thức phát hành ...................................................................49
7. Kế hoạch đăng ký gi ao dịch và niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán ......50
8. Chi phí cổ phần hóa ..................................................................................................50
9. Kế hoạch hoàn vốn ngân sách nhà nướ c và kế hoạch sử dụng tiền thu được từ cổ phần
hóa ............................................................................................................................52
10. Phương án sắp xếp lại lao động ................................................................................53
11. Phương án về tổ chức và quản lý điều hành Công ty................................................57
12. Phương án đầu tư và chiến lược phát triển sau khi cổ phần hóa ...............................62
PHẦN III TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHƯ ƠNG ÁN ĐƯỢC DUYỆT .............................. 73
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
3
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
KÝ HIỆU VIẾT TẮT
BCTC
Báo cáo tài chính
BHXH
Bảo hiểm xã hội
CBCNV
Cán bộ Công nhân viên
Công ty
Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh Nhà
HDTC
Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh Nhà
DT
Doanh thu
GCNĐKKD
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
HĐLĐ
Hợp đồng lao động
HĐKD
Hoạt động kinh doanh
HĐQT
Hội đồng quản trị
HĐTV
Hội đồng thành viên
LN
Lợi nhuận
LNTT
Lợi nhuận trước thuế
LNST
Lợi nhuận sau thuế
TSCĐ
Tài sản cố định
UBND
Ủy ban nhân dân
TNHH MTV
Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên
BĐS
Bất động sản
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
4
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
Phần I
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DOANH NGHIỆP
I.
TỔNG QUAN
1.
Giới thiệu về Công ty
-
Tên Công ty
: CÔNG TY TNHH MTV PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
-
Tên tiếng Anh
: HOUSING DEVELOPMENT AND TRADING COMPANY LIMITED
-
Tên viết tắt
: HDTC
-
Trụ sở chính
: 36 Bùi Thị Xuân, Phường Bến Thành, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
-
Điện thoại
: (84-8) 62916900
-
Website
: www.hdtc.com.vn
-
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: số 0300446236 do Sở Kế hoạch và Đầu tư
TP. Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/04/2006, đăng ký thay đổi lần thứ 6 ngày
12/11/2010.
Fax: (84- 8) 62916901
Ngành nghề kinh doanh
2.
Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0300446236 do Sở Kế hoạch và
Đầu tư TP. Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/04/2006, đăng ký thay đổi lần thứ 6 ngày
12/11/2010, ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Công ty nh ư sau:
STT
Tên ngành
Mã ngành
1
Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử
dụng hoặc đi thuê
Chi tiết: Kinh doanh nhà, cho thuê nhà ở, mua bán nhà ở, nhận quyền
sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng
sơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử
dụng đất; dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở. Kinh doanh kho bãi. Kinh
doanh bất động sản.
6810 (chính)
2
Xây dựng nhà các loại
Chi tiết: Xây dựng nhà, nhà ở. Xây dựng nhà các loại
4100
3
Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
Chi tiết: Tư vấn môi giới , đấu giá bất động sản. Dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản
6820
Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan
Chi tiết: Tư vấn xây dựng: lập dự án đầu tư xây dựng các công trình
dân dụng, công nghiệp và kỹ thuật hạ tầng đô thị nhóm B, C, tư vấn về
đấu thầu, lập hồ sơ mời thầu, tư vấn đánh giá hồ sơ dự thầu, hợp đồng
kinh tế xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp nhóm B, C.
Quản lý các dự án đầu tư công trình dân dụng bao gồm nhà ở thuộc
7110
4
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
5
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
STT
3.
Tên ngành
nhóm B,C. Thiết kế công trình giao thông (cầu, đường). Thiết kế tổng
mặt bằng xây dựng công trình. Thiết kế kiến trúc công trình dân dụng
và công nghiệp. Thiết kế nội – ngoại thất công trình
Mã ngành
5
Chuẩn bị mặt bằng
Chi tiết: San lấp mặt bằng
4312
6
Sản xuất vật liệu xây dựng từ đất sét
Chi tiết: Sản xuất vật liệu xâu dựng (không sản xuất tại trụ sở)
2392
7
Sản xuất bê tông và các sản phẩm từ xi măng và thạch cao
Chi tiết: Sản xuất cấu kiện bê tông đúc sẵn (không sản xuất tại trụ sở)
2395
8
Xây dựng công trình đường sắt và đường bộ
Chi tiết: Thi công cầu đư ờng quy mô vừa và nhỏ
4210
9
Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng
Chi tiết: Mua bán vật liệu xây dựng và cấu kiện bê tông đúc sẵn
4663
Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu
Trên cơ sở các ngành nghề kinh doanh đã đăng ký, hiện tại sản phẩm và dịch vụ chủ
yếu của Công ty là:
4.
Kinh doanh bất động sản, kinh doanh sản phẩm nhà ở;
Tư vấn và khảo sát thiết kế các công trình xây dựng;
Thi công các công trình xây dựng.
Quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH Một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà là doanh nghiệp nhà
nước, trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH một thành viên được thành lập
theo Quyết định số 6110/QĐ-UB ngày 02/12/2005 của UBND TP. HCM.
Một số mốc chính trong quá trình hình thành và phát triển của Công ty:
Tiền thân là Công ty Phát Triển Nhà ở thuộc Sở Quản Lý Nhà Đất Và Công
Trình Công Cộng, được thành lập theo Quyết định số 286/QĐ -UB ngày
22/12/1984 của UBND TP.HCM ;
Năm 1991, Công ty đổi tên thành Công ty Phát Triển và Kinh Doanh Nhà;
Năm 2005, Công ty được Thành phố chuyển tên thành Công ty TNHH Một
Thành Viên Phát Triển và Kinh Doanh Nhà.
Qua nhiều năm hoạt động, Công ty đã từng bước xây dựng nền móng, trưởng thành
và phát triển. Quá trình t rưởng thành của Công ty được gắn với các dự án đầu tư phát triển
các khu dân cư, khu đô thị; đầu tư kinh doanh địa ốc; tư vấn thiết kế và thi công xây dựng
các công trình. Trong quá trình hoạt động, Công ty đã ngày càng thể hiện là một trong
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
6
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
những doanh ng hiệp có thế mạnh trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh địa ốc tại thị trường
Thành phố Hồ Chí Minh.
5.
Cơ cấu tổ chức và quản lý
Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà là công ty con của
Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH MTV hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công
ty con. Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà có tư cách pháp nhân,
có con dấu riêng, hoạt động độc lập theo Luật doanh nghiệp và các văn bản khác có liên
quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành .
Bộ máy tổ chức quản lý điều hành Công ty TNHH một thành viên Phát Triển và
Kinh Doanh Nhà bao gồm:
Hội đồng thành viên: 01 Chủ tịch và 04 Ủy viên ;
Kiểm soát viên: 01 kiểm soát viên ;
Ban Tổng Giám đốc: 01 Tổng Giám đốc và 03 Phó Tổng Giám đốc ;
Các phòng nghiệp vụ, ban quản lý dự án:
Văn phòng Công ty ;
Phòng Kế Toán - Tài Chính;
Phòng Kế hoạch - Kinh doanh;
Phòng Kỹ thuật ;
Phòng Quản Lý Dự Án;
Sàn Giao dịch bất động s ản;
Ban Quản lý dự án An Phú An Khánh;
Ban Quản lý dự án An Sương.
Các đơn vị trực thuộc, g ồm:
Xí nghiệp Xây Dựng và Trang Trí Nội Thất;
Xí nghiệp Xây dựng cao tầng ;
Xí nghiệp Xây dựng hạ tầng kỹ thuật;
ổ
chức
đoàn thể của Công ty bao gồm Chi bộ, Công đoàn và Đoàn thanh niên.
Các t
Chi bộ Công ty: bao gồm 80 Đảng viên, sinh hoạt theo quy chế h oạt động của
Chi bộ, chịu sự chỉ đạo và kiểm tra của Đảng ủy Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn.
Công đoàn: Bao gồm 198 người, sinh hoạt theo quy chế hoạt động của Công
đoàn, chịu sự chỉ đạo và kiểm tra của Công đoàn cơ sở Tổng Công ty Địa ốc Sài
Gòn.
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
7
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN P HÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
Đoàn thanh niên: bao gồm 48 đoàn viên thanh niên (trong đó: 20 nữ, 28 nam),
sinh hoạt theo quy chế hoạt động của Đoàn thanh niên, chịu sự chỉ đạo và kiểm
tra của Đoàn cơ sở Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn.
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
8
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
Với cơ cấu như trên, bộ máy tổ chức của Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà được thể hiện theo sơ đồ dưới đây:
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC
SÀI GÒN
HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN
KIỂM SOÁT VIÊN
TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
VĂN
PHÒNG
PHÒNG
KH-KD
SÀN GD
BĐS
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG
KT-TC
BAN QLDA
AN SƯƠNG
PHÒNG
QLDA
XÍ NGHIỆP
XD&TTNT
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG KỸ
THUẬT
BAN QLDA
AP-AK
XÍ NGHIỆP
XD HTKT
XN XD
CAO TẦNG
9
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
6.
Danh sách những công ty mẹ và công ty con
6.1 Công ty mẹ
Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH một thành viên.
Địa chỉ: 41 Sương Nguyệt Ánh , Phường Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
6.2 Công ty con
Không có.
6.3 Công ty liên kết, liên doanh và đầu tư tài chính dài hạn
Công ty cổ phần Xây dựng Phát triển Sài Gòn
– Tên công ty: Công ty cổ phần Xây dựng Phát triển Sài Gòn
– Trụ sở chính: 1232 Võ Văn Việt, Quận 5, Tp. HCM
– Ngành nghề kinh doanh chính: Thiết kế và xây dựng các công trình điện năng,
điện dân dụng; Xây dựng các công trình giao thông – thủy lợi – dân dụng –
công nghiệp,…
– Vốn điều lệ: 71.152.714.286 đồng
– Vốn thực góp của các cổ đông: 71.152.714.286 đồng
– Tỷ lệ nắm giữ của HDTC: 1,41% (tương đương với 1.000.000.000 đồng)
Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bắc Trung Nam
– Tên công ty: Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bắc Trung Nam
– Trụ sở chính: Một phần Lầu 1, Block A, Cao ốc An Khang, Số 30 Đường 19,
Quận 2, Tp. HCM
– Ngành nghề kinh doanh chính: Môi giới bất động sản; Kinh doanh nhà ở; Dịch
vụ nhà đất (trừ các hoạt động mang tính pháp lý) ; Xây dựng công trình dân
dụng, công nghiệp, giao thông vận tải v à công trình hạ tầng kỹ thuật ; Bán buôn
thực phẩm, đồ uống,….
– Vốn điều lệ: 50.000.000 đồng
– Tỷ lệ nắm giữ của HDTC: 10,67% (tương đương với 5.333.000.000 đồng)
Công ty TNHH Bất động sản SSG Tân Bình
– Tên công ty: Công ty TNHH Bất động sản SSG Tân Bình (SSG Tân Bình)
– Trụ sở chính: Số 227 Lý Thường Kiệt, Phường 6, Quận Tân Bình
– Ngành nghề kinh doanh chính: Kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng,
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo qui hoạch, xây dựng nhà các loại
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
10
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
– Vốn điều lệ: 1.000.000.000 đồng
– Tỷ lệ nắm giữ của HDTC theo SSG Tân Bình ghi nhận : 0%
– Giá trị đầu tư của HDTC theo ghi nhận tại sổ sách tại thời điểm 31/12/2014:
43.400.000.000 đồng.
HDTC góp vốn bằng một phần quyền sử dụng đất của khu đất tại địa chỉ số 227
Lý Thường Kiệt, Phường 6, Quận Tân Bình. Giá trị một phần quyền sử dụng
đất này được HDTC và Công ty cổ phần Tập đoàn S.S.G (thành viên cùng
HDTC góp vốn để thành lập Công ty TNHH Bất động sản SSG Tân Bình)
thống nhất là 43.400.000.000 đồng theo Hợp đồng hợp tác đầu tư số
10/2011/HĐHT/HDTC-SSG ngày 26/07/2011.
Tính đến thời điểm định giá, HDTC chưa hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất cho Công ty TNHH Bất Động Sản SSG Tân Bình nên Công ty TNHH
Bất Động Sản SSG Tân Bình chưa ghi nhận phần vốn góp của HDTC.
Công ty TNHH Quy hoạch và phát triển Nhà Việt Nam - Hàn Quốc (VKH)
– Thông tin chung:
+
Tên công ty: Công ty TNHH Quy hoạch và phát triển Nhà Việt Nam - Hàn
Quốc .
+
Trụ sở chính : Số 2 Bis 4 – 6 Lê Thánh Tôn, Phường Bến Nghé, Quận 1,
Tp. HCM.
+
Ngành nghề kinh doanh chính: Các hoạt động liên quan đến bất động sản
+
Vốn đầu tư của chủ sở hữu: 23.868.449,51 USD
+
Tỷ lệ nắm giữ của HDTC : 20% (Tương đương với 4.773.687,8 USD)
– Hiện trạng đầu tư :
Khoản đầu tư 4.773.687,8 USD của HDTC tại VKH được HDTC góp vốn đầu
tư bằng 29.310 m 2 đất tại Phường Tân Phú , Quận 7 để thực hiện dự án khu nhà ở
Tân Mỹ với hình thức chia sản phẩm. Tuy nhiên, cho đến nay HDTC vẫn chưa
hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho VKH. Đến cuối năm 2013, VKH
tạm ngưng hoạt động và theo báo cáo tài chính của VKH tại thời điểm 31/ 12/2013
có lỗ lũy kế là 498.565.931.211 đồng. Theo đó, phần lỗ chia cho HDTC tương
ứng với tỷ lệ góp vốn trong liên doanh (20%) là 99.713.186.242 đồng.
Theo Nghị quyết số 1473/NQ-HĐTV ngày 28/11/2014 của Tổng Công ty Địa
ốc Sài Gòn về việc thông qua phương án thoái vốn đối với phần vốn góp của Công
ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà tại Công ty TNHH Quy hoạch và
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
11
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
phát triển Nhà Việt Nam – Hàn Quốc, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn đã thống nhất
với nội dung phương án thoái vốn của HDTC đầu tư tại Công ty TNHH Quy
hoạch và phát triển Nhà Việt Nam – Hàn Quốc. HDTC đang triển khai việc thoái
vốn theo đúng quy định.
Công ty TNHH Cho thuê thiết bị xây dựng Manta Việt Nam
– Thông tin chung:
+
Tên công ty: Công ty TNHH Cho thuê thiết bị xây dựng Manta Vi ệt Nam.
+
Trụ sở chính: 827 Quốc lộ 13, Quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh .
+
Ngành nghề kinh doanh chính: Cung cấp dịch vụ cho thuê máy móc thiết bị
xây dựng tại Việt Nam
+
Vốn điều lệ: 12.000.000.000 đồng.
+
Tỷ lệ nắm giữ của HDTC: 16,5% (Tương đương với 2.000.000.000 đồng)
– Hiện trạng đầu tư:
Theo Báo cáo tài chính của Công ty Cho thuê thiết bị Xây dựng Manta đến thời
điểm 31/12/2014 có lỗ lũy kế là 9.609.744.877 đồng và phần lỗ chia cho HDTC
tương ứng với tỷ lệ góp vốn là 1.600.983.496 đồng.
Theo Quyết định số 01/2013/QĐGT-HĐTV ngày 31/07/2013 của Hội đồng
thành viên Công ty Cho thuê thiết bị xây dựng Manta, Công ty sẽ chấm dứt hoạt
động, hiện Công ty đang làm thủ tục giải thể.
7.
Tình hình hoạt động và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trước cổ phần
hóa
7.1 Tình hình hoạt động kinh doanh
7.1.1 Sản lượng sản phẩm/ giá trị dịch vụ qua các năm
Cơ cấu tổng doanh thu trước cổ phần hóa:
Đơn vị tính: triệu đồng
TT
Hàng hóa/
Dịch vụ
1
Doanh thu bất
động sản
2
Doanh thu xây lắp
Năm 2012
Giá trị
Tỷ lệ
(%)
Năm 2013
Giá trị
Tỷ lệ
(%)
Năm 2014
Giá trị
Tỷ lệ
(%)
151.784 68,82%
212.481 89,64%
238.733 86,85%
68.777 31,18%
24.552 10,36%
36.162 13,15%
220.561
100%
237.033
100%
274.895
100%
Nguồn: Báo cáo tài chính từ năm 2012 – 2014 của HDTC
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
12
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
Cơ cấu lợi nhuận gộp 03 năm trước cổ phần hóa:
Năm 2012
TT
Hàng hóa/
Dịch vụ
1
Doanh thu bất động
sản
2
Doanh thu xây lắp
Giá trị
Tổng cộng
Tỷ lệ
(%)
68.787 97,80%
Năm 2013
Giá trị
Tỷ lệ
(%)
78.917 101,28%
1.548
2,20%
-1.002
70.335
100%
77.914
-1,28%
100%
Năm 2014
Giá trị
Tỷ lệ
(%)
69.825 97,56%
1.743
2,44%
71.568
100%
Nguồn: HDTC
7.1.2 Nguyên vật liệu
Nguồn nguyên vật liệu
Hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh dự án bất động sản, yếu tố
đầu vào quan trọng nhất đối với Công ty là quỹ đất để phát triển các dự á n. Chi phí để
hành thành quỹ đất cho hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tiền đền bù, hỗ
trợ giải phóng mặt bằng cho người dân. Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng được xác định trên khung giá đất theo quy định của UBND tỉnh, thành ph ố nơi
thực hiện dự án. Tuỳ theo địa điểm thực hiện, dự án sẽ có giá đền bù khác nhau nhưng
giá đền bù cũng sẽ khá sát với thị trường.
Bên cạnh đó, để phục vụ cho công tác xây dựng, thi công các dự án, Công ty
cũng phải sử dụng các loại nguyên vật liệu xâ y dựng như: thép, xi măng, gạch, cát,…
Các nguyên liệu này cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong việc hình thành nên giá thành
sản phẩm. Các nhà cung cấp vật liệu chính: gạch cát đá Hoá An, Công ty CP gạch ngói
Đồng Nai, Công ty thép Pomina, Việt Nhật, Xi măng Hà Tiên, Holcim Việt Nam,
Gạch ngói Đồng Tâm, Tecera, Công ty dây cáp điện Việt Nam Cadivi,....
Sự ổn định của các nguồn cung cấp nguyên vật liệu
Đất đai là loại tư liệu sản xuất đặc biệt, không giống các yếu tố sản xuất khác,
quỹ đất phục vụ cho hoạt động của con người là có giới hạn. Đặc biệt là các khu đất có
vị trí thuận lợi ngày càng ít do sự phát triển mạnh của các dự án bất động sản trong
thời gian vừa qua. Đây cũng là xu hướng tất yếu đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh
trong lĩnh vực bất động sản cần nghiên cứu kỹ lợi thế và có phương án khai thác hiệu
quả quỹ đất hiện có.
Là một thành viên của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH một thành viên,
HDTC là đơn vị hoạt động có uy tín và thương hiệu trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh . Công ty hiện đang là chủ đầu tư Dự án
phát triển hạ tầng Khu dân cư An Sương tại Quận 12 với quy mô 64,7 ha và Dự án đầu
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
13
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
tư hạ tầng cơ sở khu đô thị mới An Phú An Khánh tại Quận 2 với quy mô 131 ha.
Ngoài ra, thông qua hoạt động liên doanh, liên kết, Công ty có thể mở rộng địa bàn
hoạt động cũng như tăng quỹ đất để khai thác kinh doanh.
Hoạt động chính trong khu vực kinh tế sôi động phía Nam , Công ty có nhiều cơ
hội để lựa chọn nhà cung ứng nguyên vật liệu uy tín đảm bảo về chất l ượng và giá cả.
Ảnh hưởng của yếu tố đầu vào đến doanh thu và lợi nhuận
Như đã đề cập, quỹ đất là yếu tố đầu vào quan trọng cho hoạt động kinh doanh
của Công ty. Chi phí từ hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng để hình thành nên quỹ
đất sạch phục vụ kinh doanh chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí đầu tư dự án. Chi
phí này phụ thuộc vào khung giá đất được ban hành hàng năm trên từng địa bàn cụ thể.
Tuy nhiên, do công tác đền bù, giải phóng mặt bằng khá phức tạp và thường kéo dài
nên khi có sự thay đổi về khung giá đất sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí đầu tư dự
án và sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh khi dự án được đưa vào hoạt
động.
Ngoài ra, đối với công tác xây dựng công trình, vật liệu xây dựng là yếu tố đầu
vào chiếm tỷ trọng cao trong giá thành sản phẩm nên những biến động về giá cả
nguyên vật liệu đều có ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận. Các chi phí xây dựng
chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả như sắt, thép, xi măng…và các yếu tố
này luôn tăng trong thời gian qua và dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong tương lai.
Những diễn biến như vậy của thị trường nguyên vật liệu đẩy chi phí đầu tư xây dựng
lên cao trong khi giá bán đầu ra đã được ấn định trước hoặc không thể tăng tương ứng,
do vậy đã làm tăng chi phí của hoạt động thi côn g xây lắp, ảnh hưởng đến chi phí thực
hiện các dự án bất động sản và ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của Công ty.
7.1.3 Chi phí sản xuất
Tỷ trọng các loại chi phí của Công ty so với doanh thu thuần qua các năm như
sau:
Đơn vị tính: triệu đồng
Năm 2012
Năm 2013
Giá trị
%
Tổng
DT
Giá vốn hàng bán
167.742
61,93%
159.119
58,75%
203.327
75,07%
Chi phí bán hàng
4.329
1,60%
3.759
1,39%
4.936
1.82%
Chi phí quản lý
doanh nghiệp
25.273
9,33%
33.978
12,54%
31.678
11,70%
Chi phí quản lý tài
chính
10.097
3,73%
3.248
1,20%
446.335
0,16%
Yếu tố chi phí
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
Giá trị
%
Tổng
DT
Năm 2014
Giá trị
%
Tổng
DT
14
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
Năm 2012
Yếu tố chi phí
Giá trị
Chi phí khác
Tổng chi phí
%
Tổng
DT
Năm 2013
Giá trị
%
Tổng
DT
Năm 2014
Giá trị
%
Tổng
DT
4.254
1,57%
13.950
5,15 %
9.848
3,64%
211.695
78,16%
214.055
78,00%
250.235
80,00%
Nguồn: Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2012-2014 của HDTC
Chi phí sản xuất của công ty trong những n ăm qua khá cao, tuy nhiên do nguồn
nguyên liệu chính là đất với giá đầu tư thấp nên vẫn có tính cạnh tranh cao h ơn so các
công ty cùng ngành.
Công ty cần nhanh chóng có chính sách đền bù hợp lý, thực hiện đền bù nhanh,
tập trung làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với tiến độ sản xuất sản phẩm kinh
doanh, thực hiện đấu thầu rộng rãi, chặt chẽ giảm giá thành xây lắp,...
7.1.4 Trình độ công nghệ
Với mảng hoạt động kinh doanh chính là đầu tư các dự án bất động sản, tư vấn kỹ
thuật, hoạt động kiến trúc và kỹ thuật có liên quan , HDTC rất chú trọng đến việc thu
hút và đào tạo các nguồn nhân lực chuyên môn cao.
Đối với các công ty có hoạt động đặc thù như HDTC, trình độ và chất lượng
nguồn nhân lực chính là yếu tố quan trọng nhất quyết định khả năng cạnh tranh của
Công ty, bên cạnh nguồn lực về tài chính và uy tín thương hiệu. Chính vì vậy, HDTC
luôn quan tâm đến việc đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên có tiềm năng về năng lực
chuyên môn cũng như kỹ năng quản lý. Bên cạnh đó, Công ty cũng quan tâm đến việc
tham gia các buổi hội thảo chuyên ngành, liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, như
các buổi hội thảo về quản lý dự án, lập quy hoạch, t ư vấn thiết kế, … nhằm góp phần
cập nhật và nâng cao kiến thức của đội ngũ cán bộ, nhân viên.
7.1.5 Tình hình nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới
Sản phẩm, dịch vụ của Công ty liên quan đến hoạt động thi công, khảo sát, hoạt
động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật, xây dựng công trình. Do đó, trọng tâm của hoạt
động nghiên cứu và phát triển của Công ty tập trung vào các điểm:
Thực hiện các nghiên cứu, khảo sát về tình hình thị trường, về nhu cầu của
các sản phẩm bất động sản trên thị trường cũng như khả năng đáp ứng của thị
trường đối với các nhu cầu trên.
Tạo lập nguồn quỹ đất để đầu tư, phát triển các dự án thô ng qua các hoạt
động khảo sát, tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Nghiên cứu tính khả thi của các dự án đầu tư, xem xét khả năng liên doanh
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
15
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
liên kết với các đối tác để khai thác nguồn tài chính, năng lực quản lý dự án,
kinh doanh tiếp thị.
Cập nhật các kỹ thuật tiên tiến, các tiêu chí và xu hướng hiện đại trong lập dự
án, quy hoạch và thiết kế để tối ưu hóa hiệu quả khai thác của dự án và tạo
lập các công trình có giá trị về mặt kinh tế, thẩm mỹ và nhân văn.
Cải thiện năng lực quản lý dự án, nhắm đến khả năng kiểm soá t tiến độ thực
hiện các dự án, quản trị hiệu quả nguồn tài chính cho các dự án được thông
suốt trong quá trình triển khai, kiểm soát các khoản chi phí hợp lý và đảm
bảo chất lượng của các công trình.
7.1.6 Tình hình kiểm tra chất lượng sản phẩm/dịch vụ
Do đặc t hù của ngành kinh doanh Bất động sản , tuân thủ các tiêu chuẩn về chất
lượng và các quy định về an toàn là yêu cầu luôn được đặt lên hàng đầu đối với các
Công ty hoạt động trong ngành. Tại HDTC cũng vậy, hoạt động kiểm soát chất lượng
đóng một vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến tính bền vững và hiệu quả của hoạt động
kinh doanh. Tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn và quy định là một trong những
phương thức giúp Công ty đảm bảo các hoạt động được kiểm soát, tránh các rủi ro
trong vận hành và các rủi ro về pháp lý. Bên cạnh đó, việc hợp tác chặt chẽ với các
đơn vị tư vấn giám sát có năng lực, giàu kinh nghiệm trong việc quản lý giám sát các
công trình cũng giúp cho các tiêu chuẩn được đáp ứng.
7.1.7 Hoạt động Marketing
Trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh, Công t y luôn coi trọng hoạt động
marketing, xây dựng thương hiệu HDTC ngày càng vững mạnh.
Công ty luôn theo sát, tìm hiểu và phân tích tình hình thị trường bất động sản qua
từng giai đoạn để có định hướng đúng về nguồn sản phẩm và được thị trường chấp
nhận. Sản phẩm của HDTC luôn được đa dạng hóa, để đáp ứng được nhu cầu của
nhiều phân khúc thị trường khác nhau như: nhà ở chung cư, biệt thự cao cấp, nhà liên
kế cho người có thu nhập trung bình,… Bên cạnh đó các sản phẩm của Công ty cũng
được đảm bảo chất lượng đến từng chi tiết, do HDTC luôn coi trọng việc kiểm soát
chất lượng, từ khâu quy hoạch thiết kế cho đến giai đoạn thi công, hoàn thiện. Do đó,
sản phẩm của HDTC luôn được khách hàng đánh giá cao về mặt mỹ quan và chất
lượng, đồng thời đem lại cảm giác thoả i mái trong không gian sống sinh động cho các
khách hàng và cư dân.
HDTC cũng luôn chú trọng quảng bá hình ảnh thông qua các phương tiện thông
tin đại chúng. Báo chí và truyền hình là các kênh thông tin giúp HDTC tiếp cận với
các đối tượng khách hàng mục t iêu, cũng như quảng bá thông tin các dự án đến các
đơn vị kinh doanh bất động sản. Thông qua đó, các sản phẩm của Công ty đã được
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
16
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
nhiều khách hàng biết đến, cũng như được các đơn vị cùng ngành quan tâm và đánh
giá cao, góp phần gia tăng sức tiêu thụ các sả n phẩm của Công ty.
Nắm bắt xu hướng chung của thị trường, HDTC cũng đã xây dựng trang web
riêng để quảng bá thương hiệu và sản phẩm của Công ty, mang
thương hiệu HDTC đến gần hơn với nhiều đối tượng k hách hàng tiềm năng của Công
ty.
7.1.8 Nhãn hiệu thương mại , đăng ký phát minh sáng chế và bản quyền
Hiện Công ty đang sử dụng logo sau để làm thương hiệu cho sản phẩm, dịch vụ
của Công ty:
Logo của Công ty chưa được đăng ký bảo hộ nhãn hiệu thương mại tại Cục sở
hữu trí tuệ .
7.1.9 Các hợp đồng lớn đang thực hiện hoặc đã được ký kết
Những dự án Công ty đã và đang triển khai thực hiện các dự án sau:
Dự án
STT
Quy mô
(ha)
Đang thực hiện
1
Dự án An Phú An Khánh
2
Dự án An Sương, Quận 12
3
Dự án L ong Toàn, Bà Rịa - Vũng Tàu
4
Chung cư Tăng Nhơn Phú, Quận 9
0,624
5
Liên doanh Dự án Tân Mỹ, Quận 7
2,931
6
Liên doanh Dự án 227 Lý Thường Kiệt, Q. Tân Bình
131,095
66,43
7,25
0,4967
Nguồn: HDTC
7.2
Tình hình tài chính và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong cá c năm
trước khi cổ phần hóa
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của Công ty giai
đoạn các năm trước khi cổ phần hóa được tóm tắt ở bảng sau:
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
17
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
TT
1
Chỉ tiêu
Tổng tài sản
Ng. Đồng
957.634.557 955.318.795
1.006.411.304
2
Vốn Chủ sở hữu 1
Ng. Đồng
100.524.853 106.130.014
52.027.297
3
Nợ phải trả
Ng. Đồng
857.109.725 849.188.782
954.383.907
3.1 Nợ vay ngắn hạn
Ng. Đồng
554.169.556 609.669.688
696.462.334
Trong đó: Nợ quá hạn
3.2 Nợ vay dài hạn
4
ĐVT
Ng. Đồng
Ng. Đồng
Trong đó: Nợ quá hạn
Ng. Đồng
Nợ phải thu ngắn hạn
Ng. Đồng
Trong đó: Nợ khó đòi
Ng. Đồng
Năm 2012
Năm 2013
-
Năm 2014
-
-
302.940.168 239.519.094
257.921.573
-
-
-
518.642.177 560.934.304
528.171.419
-
-
-
370
264
309
5
Tổng số lao động
Người
6
Tổng quỹ lương
Ng. Đồng
24.991.000
25.521.000
30.203.305
7
Thu nhập bình quân 1
người lao động/tháng
Ng. Đồng
5.6299
8.056
8.145
8
Tổng doanh thu
Ng. Đồng
270.859.675 275.433.869
312.461.502
9
Tổng chi phí
Ng. Đồng
211.695.462 214.055.093
250.234.903
10
Lợi nhuận trước thuế
Ng. Đồng
59.164.213
61.378.776
62.226.599
11
Lợi nhuận sau thuế
Ng. Đồng
48.963.256
44.154.028
47.848.408
12
Tỷ suất LNST/Vốn nhà
nước
48,71%
41,60%
39,74%
%
Nguồn: HDTC
7.3
Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, HDTC chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
tác động, bao gồm cả yếu tố thuận lợi và khó khăn:
Thuận lợi
Trải qua thời kỳ khủng hoảng kéo dài từ cuối năm 2008, nền kinh tế toàn cầu đ ã
dần ổn định và tăng trưởng trở lại. Tình hình kinh tế Việt Nam vượt qua thách
thức và cũng đạt được một số thành tựu, cuối năm 2013, Việt Nam tham gia
vòng đàm phán Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) dù đối mặt với
không ít khó khăn nhưng đã mở ra nhiều cơ hội phát triển trong tương lai đặc
biệt khi nền kinh tế thế giới dần hồi phục.
HDTC được UBND TP.HCM tin tưởng giao thực hiện những dự án trọng điểm,
1
Vốn chủ sở hữu không bao gồm Quỹ khen thưởng phúc lợi, Nguồn kinh phí và quỹ khác
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
18
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
mang ý nghĩa quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của
TP.HCM. Thông qua quá trình thực hiện các dự án, HDTC đã tích lũy được
nhiều kinh nghiệm trong việc triển khai và điều hành các dự án có quy mô lớn
và phức tạp.
HDTC nhận được sự hỗ trợ tích cực của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn - TNHH
MTV. Bên cạnh đó, Công ty cũng tạo được m ối quan hệ tốt với các cơ quan ban
ngành và chính quyền các cấp. Những hỗ trợ từ các cơ quan ban ngành và cơ
quan chủ quản đã tạo nhiều thuận lợi cho HDTC trong quá trình giải quyết các
vướng mắc và triển khai dự án, cũng như thực hiện công tác đền bù giải phóng
mặt bằng, thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.
Công ty có đội ngũ cán bộ công nhân viên nhiều kinh nghiệm, tích cực, năng
động và sáng tạo, tạo được uy tín thương hiệu và có mối quan hệ tốt với các đối
tác uy tín trên thị trường kinh doanh bất động sản.
HDTC được tiếp cận với các đối tác tư vấn thiết kế nhiều kinh nghiệm trong khu
vực và quốc tế, tạo điều kiện cho đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư Công ty nâng cao
trình độ trong các lĩnh vực chuyên môn như: lập dự án, quy hoạch thiết kế, và
đặc biệt là ki ến thức và kinh nghiệm về quản lý dự án.
Khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi thì Công ty gặp không ít khó khăn trong quá trình hoạt
động kinh doanh, cụ thể qua các mặt :
Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam vẫn
đang phải quyết liệt thực hiện các giải pháp đưa nền kinh tế thoát khỏi giai đoạn
khủng hoảng. Tình trạng khó khăn của nền kinh tế đã gây nhiều trở ngại cho quá
trình đầu tư và sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, đặc biệt về nguồn vốn
và thị trư ờng tiêu thụ.
Quá trình thực hiện các dự án, từ khâu đền bù giải phòng mặt bằng cho đến khi
có đất “sạch” để triển khai, vẫn còn nhiều khó khăn do tính phức tạp và thường
gặp vướng mắc của các thủ tục đền bù, gây mất thời gian, ảnh hưởng đến hiệu
quả đầu tư.
Giá cả nguyên vật liệu xây dựng biến động nhiều trong thời gian qua cũng phần
nào ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án của Công ty.
Việc quyết toán một số dự án trong thời gian qua, đặc biệt là các dự án Công ty
đã chuyển giao chủ đầu tư, vẫn c òn tồn đọng, gây ra một số khó khăn về vấn đề
quản lý và tài chính cho Công ty.
Cơ chế chính sách có nhiều thay đổi, dẫn đến cách giải quyết, xử lý của các ban
ngành còn chưa thống nhất, có thể gây mất nhiều thời gian của doanh nghiệp
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
19
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án.
8.
Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành
8.1
Vị thế của Công ty trong ngành
Với tiền thân là Công ty Phát Triển Nhà ở là một trong những Công ty có chức
năng hoạt động kinh doanh bất động sản sớm nhất ở TP. HCM đã nhiều năm hoạt
động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, HDTC có lợi thế rất lớn về kinh
nghiệm cũng như các mối quan hệ trong ngành và xã hội.
Hiện nay, Công ty TNHH MTV Phát Triển và Kinh Doanh Nhà là công ty con
của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, đơn vị đầu ngành về đầu tư và kinh doanh bất động
sản trên địa bàn TP. HCM. Được sự hỗ trợ và lãnh đạo toàn diện của Tổng Công ty
Địa ốc Sài Gòn, HDTC phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp và là một
trong những đơn vị có vốn điều lệ lớn trong các đơn vị thành viên của Tổng Công ty.
Công ty luôn có sự hợp tác đầu tư với các đơn vị trong ngành, thông qua việc là
thành viên chính thức của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Hiệp hội nh à thầu Xây
dựng Việt Nam, Tổng hội Xây dựng Việt nam, Mạng các sàn giao dịch Bất động sản
Việt nam, do đó có khả năng huy động mức vốn đầu tư lớn để thực hiện các dự án bất
động sản. Bên cạnh đó, trong suốt quá trình hoạt động, từ lúc mới hình thành phát triển
cho đến nay, Công ty cũng đã tạo dựng được một lượng khách hàn g truyền thống
tương đối đáng kể.
Trong quá trình phát triển, HDTC đã được UBND Thành phố tin tưởng giao làm
chủ đầu tư của nhiều công trình có quy mô lớn, trong đó có 02 dự án lớn mang lại
thương hiệu hiện nay là:
Dự án khu dân cư An Sương, Quận 12 - 65 ha;
Dự án khu đô thị An Phú An Khánh 131 ha.
Trong lĩnh vực thi công, Công ty đã thực hiện được nhiều dự án lớn và tiêu biểu
như:
Chung cư 12 tầng An Phú An Khánh;
Chung cư 15 tầng Đông Hưng 1,2;
Chung cư 15 tầng Đông Thuận1,2;
Xây dựng trường học tại cá c quận huyện thành phố ;
Thi công toàn bộ hạng mục san nền, đ ường giao thông, thoát nước , trạm xử
lý nước thải…tại các dự án An Phú An Khánh, An Sương, Long Toàn.
8.2
Triển vọng của ngành
Việc gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã tạo ra bước ngoặt cho nền
kinh tế Việt Nam nói chung và cơ hội phát triển thị trường bất động sản nói riêng.
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
20
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
Cùng với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến
năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp, trong những năm tới nhu
cầu về bất động sản ở Việt nam là rất lớn.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ
105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay,
dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu c ầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô
thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên
46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi
năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m 2 nhà để phấn đấu đạt 20 m 2 nhà
ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại
cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho
thuê, khách sạn 3-5 sao tại các đô thị lớn. Theo tính toán, riêng tại Thành phố Hồ Chí
Minh nhu cầu văn phòng loại A, B khoảng 200.000 m 2 và 10.000 phòng khách sạn loại
3-5 sao trong một vài năm tới. Tại Hà nội, khách sạn phục vụ khách quốc tế cũng thiếu
nghiêm trọng. Đặc biệt, sau khi gia nh ập Tổ chức thương mại thế giới, Việt Nam đang
thu hút sự quan tâm của các Tập đoàn bán lẻ thế giới, cũng làm tăng nhu cầu về các
công trình dịch vụ thương mại, siêu thị.
Trong mấy năm qua, thị trường bất động sản có rơi vào tình trạng chững lại, sụt
giảm giao dịch và giá cả, hàng hóa tồn kho và nợ xấu tăng cao. Một số nguyên nhân
chính có thể kể đến bao gồm phát triển nhà ở thiếu quy hoạch, thiếu đồng bộ với phát
triển hạ tầng, sự thiếu hụt về lượng và tính ổn định của nguồn vốn đầu tư, tình trạng
mất cân đối cơ cấu hàng hóa bất động sản, giá cả chưa hợp lý, các chính sách về đất
đai và đầu tư chưa phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, với những dấu hiệu phục hồi của
nền kinh tế cùng những giải pháp khai thông nguồn vốn của Chính phủ, những điều
chỉnh tích cực về chính sách quy hoạch, đầu tư xây dựng, nhà ở và tài chính tín dụng,
sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và nỗ lực của chính các doanh nghiệp bất
động sản sẽ giúp thị trường sớm phục hồi và thăng hoa trở lại. Ngành bất động sản trải
qua những thăng trầm sẽ ngày một chín chắn và phát triển vững chắc hơn trong dài
hạn. Triển vọng của ngành trong tương lai là rất khả quan và xứng đáng được sự quan
tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
8.3
Sự phù hợp định hướng phát triển của Công ty
Thời gian vừa qua, HDTC luôn tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án mới phù hợp
với khả năng thực hiện của Công ty cũng như đáp ứng được nhu cầu nhà ở của xã hội.
Trong thời gian tới, Công ty cũng xem xét mở rộng phạm vi đầu tư kinh doanh sang
các lĩnh vực có liên quan như: Kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng,
phương tiện vận tải, khai thác các dịch vụ trên bất động sản đã có như: nhà hàng khách sạn, khu giải trí - thể dục thể thao, các dịch vụ tư vấn về bất động sản…để nắm
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
21
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
bắt nhiều cơ hội thị trường hơn, tăng tính hiệu quả sử dụng các nguồn lực của đơn vị
và góp phần đáp ứng nhu cầu và chất lượng sống ngày càng tăng của nhân dân. Trong
quá trình phát triển Công ty luôn coi trọng vấn đề chất lượng sản phẩm, lấy chất lượng
sản phẩm tạo niềm tin cho khách hàng trong suốt quá trình hoạt động và xây dựng
thương hiệu Công ty.
Thêm vào đó, trong quá trình đầu tư các dự án trước đây, Công ty có rất nhiều
kinh nghiệm huy động được nguồn vốn lớn của các đơn vị trong ngành tham gia hợp
tác đầu tư các dự án do Côn g ty làm chủ đầu tư. Thực hiện được việc này cũng nhờ uy
tín của Công ty đối với các đơn vị trong ngành cũng như các dự án mới phát triển do
Công ty làm chủ đầu tư đều đem lại hiệu quả cao cho các đơn vị cùng tham gia.
Ngoài ra, Công ty không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn, quản lý cho
CBCNV thông qua việc cử CBCNV tham gia các chương trình đào tạo tập huấn trong
và ngoài nước, xem vấn đề nhân sự là cốt lõi, vốn quý của doanh nghiệp.
9.
Các rủi ro dự kiến
9.1
Rủi ro về kinh tế
Sự ổn định và vững mạnh của nền k inh tế trong nước cũng như thế giới là điều kiện
hết sức quan trọng và cần thiết cho việc thực hiện mục tiêu phát triển của các doanh
nghiệp nói chung và Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà nói riêng.
Rủi ro về kinh tế là một trong những rủi ro h ệ thống có tác động trực tiếp lẫn gián
tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của tất cả các doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Khủng hoảng tài chính năm 2008 bắt nguồn từ Mỹ đã tác động khá lớn đến sự phát
triển của hầu hết các nước trên thế giới và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Tốc độ tăng
trưởng GDP năm 2007 của Việt Nam đạt 8,5% và giảm xuống mức 6,3% vào năm
2008. Năm 2012, tốc độ tăng trưởng GDP tiếp tục giảm xuống mức thấp hơn ở mức
5,25%. Bước sang năm 2013, nền kinh tế bắt đầu có dấu hiệu phục hồi trở lại, tốc độ
tăng trưởng GDP đạt 5,42%. Đến năm 2014, t ình hình kinh tế trong nước và quốc tế có
nhiều tiến triển khả quan với những con số ấn tượng: Tốc độ tăng Tổng sản phẩm
trong nước (GDP) ước tính 5,9%, trong đó GDP quý I/2014 tăng 5,06%, quý II/2014
tăng 5,34%, quý III/2014 tăng 6,07%, quý IV/2014 tăng 6,96%. Bên cạnh đó, kim
ngạch hàng hóa xuất khẩu năm 2014 ước tính đạt 150 tỷ USD, tăng 13,6% so với năm
2013. Trong đó, khu vực kinh tế trong nước đạt 48,4 tỷ USD, tăng 10,4%, mức tăng
cao nhất từ năm 2012. Những dấu hiệu trên có thể cho thấy một cái nhìn khả quan về
tình hình kinh tế trong những năm sắp tới.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đã có những chuyển
biến tích cực. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê công bố (26/06/2015), tổng sản
phẩm trong nước (GDP) 6 tháng đầu năm 2015 ước tăng 6,28%, cao nhất so với cùng
kỳ từ năm 2010. Trong đó, quý I tăng 6,08%, quý II tăng 6,44%. Theo số liệu công bố
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
22
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
của Tổng cục Thống kê, chỉ số giá tiêu dùng cả nước (CPI) tháng 7/2015 tăng 0, 13%
so với tháng 6/2015, tăng 0,9% so với cùng kỳ năm trước và so với tháng 12/2014,
CPI chỉ tăng 0,68%.
Hoạt động chủ yếu của HDTC là xây dựng, kinh doanh bất động sản – thuộc ngành
nghề chịu tác động sâu sắc từ các rủi ro kinh tế. Do đó, với các tí n hiệu tích cực của kinh
tế vĩ mô, những giải pháp hỗ trợ khơi thông nguồn vốn từ phía Chính phủ, hoạt động
kinh doanh của Công ty được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến khả quan hơn.
9.2
Rủi ro về luật pháp
Hoạt động kinh doanh của Công ty chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp
luật khác nhau như Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh Bất động sản, …
Hệ thống luật và các văn bản dưới luật của Việt Nam vẫn đang trong quá trình
hoàn thiện, sự thay đổi về chính sách có thể xảy ra và khi xảy ra sẽ ít nhiều ảnh hưởng
đến tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty.
Tuy nhiên, có thể thấy được mặt tích cực từ những thay đổi này đó là tạo ra hành
lang pháp lý ngày càng chặt chẽ và khoa học, phù hợp với hệ thống pháp luật và thông
lệ quốc tế, tạo điều kiện thu hút nguồn v ốn đầu tư nước ngoài cũng như giúp cho các
hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước tiến hành thuận lợi hơn.
9.3
Rủi ro đặc thù
Đặc thù của ngành đầu tư kinh doanh bất động sản là tiến độ thực hiện dự án
thường kéo dài, phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh ư: thủ tục pháp lý, đền bù giải phóng
mặt bằng, thiết kế, thi công xây dựng… nên những v ướng mắc liên quan đến bất kỳ
khâu nào của dự án cũng đem đến rủi ro chậm trễ tiến độ, phát sinh chi phí và làm
giảm hiệu quả đầu tư. Trong quá trình hoạt động, HDTC hay những doa nh nghiệp bất
động sản khác đều phải chú trọng nâng cao hiệu quả công tác quản lý dự án để hạn chế
tối đa rủi ro này.
Bất động sản là lĩnh vực hoạt động cần có lượng vốn đầu tư lớn. Tuy nhiên, hệ
thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản
chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, trong khi chưa có nguồn
tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Do
vậy thị tr ường bất động sản sẽ bị tác động khi có những thay đổi trong chính sách tín
dụng của ngân hàng, biến động tỷ giá ngoại tệ, vàng hay do tâm lý của ng ười dân. Dù
vậy, do là lĩnh vực có khả n ăng sinh lợi đầy hứa hẹn, cùng với các cơ hội phát triển
đầy tiềm năng, nên bất động sản là lĩnh vực luôn thu hút sự tham gia của nhiều nhà
đầu tư, dẫn đến một trong những đặc thù của ngành là các doanh nghiệp th ường phải
chịu áp lực cạnh tranh lớn.
Biến động về giá cả, tăng giảm thất thường của thị trường bất động sản hay các
yếu tố đầu vào liên quan đến bất động sản bắt nguồn từ những thay đổi về chính sách,
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
23
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
quy hoạch, mất cân đối cung cầu… cũng là những rủi ro tiềm ẩn cho hoạt động đầu tư
bất động sản tại Việt Nam. Sự biến động, đôi khi với biên độ rất lớn, của các yếu tố kể
cả đầu ra (giá đất, giá căn hộ, giá thuê đất, …) và đầu vào (chi phí đền bù giải phóng
mặt bằng, tiền sử dụng đất, …) là những vấn đề mà các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản cần phải cố gắng hạn chế ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
cũng như khả n ăng kiểm soát tài chính, ảnh h ưởng đến khả năng thanh khoản của
doanh nghiệp.
9.4
Rủi ro của đợt chào bán
Đợt chào bán cổ phần lần đầu được coi là không thành công trong trường hợp số
lượng cổ phần thực tế bán được thấp hơn số lượng cổ phần dự kiến chào bán trong thời
hạn quy định.
Với thực trạng hiện nay, thị trường chứng khoán Việt Nam có dấu hiệu khởi sắc
song chưa hồi phục hoàn toàn. Dòng tiền vào thị trường còn hạn chế. Nguồn cung cổ
phiếu với giá rẻ trên thị trường có khá nhiều, nhà đầu tư cũng ít quan tâm hơn đến hoạt
động IPO phát hành cổ phiế u lần đầu ra công chúng.
Do đó, việc bán đấu giá cổ phần lần đầu của Công ty sẽ gặp một số ảnh hưởng
không nhỏ từ tình hình chung của thị trường chứng khoán Việt Nam.
9.5
Rủi ro khác
Ngoài ra, hoạt động của Công ty còn chịu ảnh hưởng bởi một số rủi ro bất khả
kháng như: rủi ro thiên tai, hỏa hoạn, nguồn nước, chiến tranh và các rủi ro khác…
II. THỰC TRẠNG DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP
1.
Thực trạng về tài sản cố định
Tình hình tài sản cố định của HDTC theo số liệu sổ sách kế toán tại thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp (31/12/2014) thể hiện tóm tắt ở bảng sau:
Đơn vị tính: đồng
Tài sản
1. Tài sản cố định hữu hình
Nguyên giá
Khấu hao
Giá trị còn lại
8.253.576.421
7.165.668.318
1.087.908.103
165.636.643
162.636.643
-
Nhà cửa, vật kiến trúc
Phương tiện vận tải
2.328.763.265
2.328.763.265
-
Máy móc thiết bị
5.759.176.513
1.671.268.410
1.087.908.103
2. Tài sản cố định vô hình
-
-
-
3. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang
-
-
-
Nguồn: Báo cáo tài chính kiểm toán tại thời điểm 31/12/2014 của HDTC
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
24
CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN PHÁT TRIỂN VÀ KINH DOANH NHÀ
2.
Tổng diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng
Do đặc thù hoạt động trong ngành kiến trúc, xây dựng, kinh doanh bất động sản,
giá trị quyền sử dụng đất của HDTC được hạch toán vào khoản mục Hàng tồn kho trên
bảng cân đối kế toán.
Căn cứ Quyết định số 1482/QĐ-UBND ngày 04/04/2015 của Ủy ban Nhân dân
TP.HCM về việc giao tài sản cố định cho Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh
doanh Nhà thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn – TNHH MTV để thực hiện cổ phần
hóa doanh nghiệp, Công ty TNHH MTV Phát triển v à Kinh doanh Nhà được giao các
tài sản và vật kiến trúc trên đất sau đây :
Nhà đất số 36 Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM
–
Diện tích đất: 1.004 m 2, diện tích sàn sử dụng: 8.270,43 m 2
–
Hình thức sử dụng đất: Nhà đất này được sử dụ ng làm văn phòng cho thuê và
văn phòng làm việc của công ty. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
sau khi chuyển đổi thành công ty cổ phần, công ty cổ phần có trách nhiệm nộp
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (theo giá thị trường) vào ngân sách
thành phố theo quy định .
Nhà đất tại 154 Phùng Hưng, phường 15, quận 5, TP.HCM
3.
3.1
–
Diện tích đất: 250 m 2, diện tích sàn sử dụng: 500 m 2
–
Hình thức sử dụng: Sau khi chuyển đổi thành công ty cổ phần, công ty cổ
phần có trách nhiệm ký h ợp đồng thuê đất với Nhà nước theo quy định .
Tình hình triển khai một số dự án của Công ty đến thời điểm 31/12/2014
Dự án An Phú, An Khánh
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở khu đô thị An Phú – An Khánh, quận 2
được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt dự án đầu tư tại Quyết định số 1042/QĐ-TTg
ngày 16/11/1998 và giao đất tại Quyết định số 783/QĐ-TTg ngày 13/8/1999. Mục tiêu
của Dự án phát triển đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống
hạ tầng xã hội.
HDTC đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất để triển khai dự án nhưng
còn một số lô đất Công ty chưa hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng nên
chi phí đầu tư Dự án phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang khu dân cư An Phú – An
Khánh đang được theo dõi tại thời điểm 31/12/2014 trên khoản mục Hàng tồn kho tại
02 tài khoản 155_Thành phẩm tồn kho và tài khoản 154_Chi phí sản xuất kinh doanh
dở dang.
Tình hình thực hiện dự án tính đến thời điểm 31/12/2014 cụ thể như sau:
Về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng:
PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA
25
