Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới tại huyện hải hà tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI MINH THANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
NÔNG THÔN MỚI TẠI HUYỆN HẢI HÀ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2011-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI MINH THANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG PHỤC VỤ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
NÔNG THÔN MỚI TẠI HUYỆN HẢI HÀ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2011-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu được sử dụng trong luận văn tốt nghiệp
Cao học chuyên đề: “Đánh giá công tác Giải phóng mặt bằng phục vụ xây
dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới tại huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh,
giai đoạn 2011-2013” là số liệu điều tra thực tế, chính xác và chưa được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả luận văn

Bùi Minh Thanh


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cao học chuyên ngành Quản lý đất đai:
“Đánh giá công tác Giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng
nông thôn mới tại huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2011-2013”.
Trong thời gian vừa qua, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản thân còn có sự giúp
đỡ không nhỏ, động viên khích lệ của các thầy, cô Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, các tổ chức, cá nhân và đặc biệt là Thầy giáo PGS- TS Nguyễn
Thế Hùng trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên
Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên đã truyền đạt cho tôi những kiến
thức cơ bản, bổ ích trong học tập và nghiên cứu. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn
sâu sắc tới thầy giáo PGS-TS Nguyễn Thế Hùng đã dành nhiều thời gian, tận

tình giúp đỡ chỉ bảo tôi trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo huyện, lãnh đạo các
xã thuộc huyện Hải Hà, cán bộ công chức, viên chức phòng TNMT, phòng
NN&PTNN, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Hội Nông dân huyện Hải Hà đã hỗ
trợ và cung cấp cho tôi số liệu chính xác, phục vụ trong nghiên cứu, tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, những người luôn động
viên tinh thần cũng như tạo động lực cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu.
Tác giả luận văn

Bùi Minh Thanh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC ....................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ...........................................................................viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................... 4
1.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB)............ 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB ....................................................... 4
1.1.2. Bản chất của bồi thường, Giải phóng mặt bằng ................................. 5
1.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB........................................ 6
1.1.4. Ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ...................... 7
1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác GPMB...................................... 8

1.1.6. Tổng quan về thu hồi đất, chính sách bồi thường ở một số nước trên
thế giới...................................................................................................... 13
1.1.7. Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách về bồi thường của
Việt Nam.................................................................................................. 15
1.1.8. Tình hình thực hiện GPMB trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. ............. 25
1.2. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng.............. 32
1.2.1. Cơ sở pháp lý .................................................................................. 32
1.2.2. Cơ sở thực tiễn. ............................................................................... 34
1.3. Tổng quan về chương trình xây dựng nông thôn mới và bộ tiêu chí Quốc
gia về nông thôn mới.................................................................................... 36
1.3.1.Tổng quan về chương trình xây dựng nông thôn mới. ..................... 36
1.3.2. Bộ tiêu chí Quốc gia về xây dựng nông thôn mới (Phụ lục 1).......... 41


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...42
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 42
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây
dựng Nông thôn mới và các hoạt động xây dựng nông thôn mới............... 42
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: Công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng
Nông thôn mới tại 15 xã thực hiện xây dựng nông thôn mới thuộc huyện
Hải Hà tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2013. ......................................... 42
2.2 Địa điểm và thời gian thực hiện.............................................................. 42
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 42
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hải Hà...................... 42
2.3.2. Kết quả công tác GPMB phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn
mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà. ............................................................ 42
2.3.3. Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác GPMB đến kết quả xây dựng
nông thôn mới và đời sống nhân dân tại các xã nghiên cứu....................... 42
2.3.4. Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác GPMB xây

dựng nông thôn mới và đề xuất giải pháp thực hiện. ................................. 43
2.4. Phương pháp nghiên cứu. ...................................................................... 43
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát........................................................ 43
2.4.2. Phương pháp điều tra thực tế........................................................... 44
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu điều tra. ................................................. 44
2.4.4. Phương pháp chuyên gia. ................................................................ 44
2.4.5. Phương pháp tham khảo. ................................................................. 44
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 46
3.1. Điều kiện Tự nhiên - Kinh tế - Xã hội của huyện Hải Hà (Nguồn UBND
huyện Hải Hà năm 2013).............................................................................. 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. .......................................................................... 47
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Hải Hà năm 2013. ................. 50
3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ............... 53


v

3.1.4. Nhận xét chung ............................................................................... 55
3.2. Kết quả công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng cơ sở Hạ tầng
nông thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà................................................ 56
3.2.1. Tình hình Nông nghiệp nông dân nông thôn huyện Hải Hà đến năm
2010 (trước khi triển khai chương trình xây dựng nông thôn mới). ........... 56
3.2.2. Công tác GPMB huyện Hải Hà nói chung, công tác GPMB phục vụ
xây dựng hạ tầng nông thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà nói riêng. 63
3.3. Đánh giá công tác GPMB đến đời sống của người dân khu vực bị ảnh hưởng ... 76
3.3.1. Công tác Giải phóng mặt bằng nói chung:....................................... 76
3.3.2. Công tác Giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng hạ tầng nông thôn mới. ....77
3.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng phục vụ
xây dựng cơ sở hạ tầng Nông thôn mới, Giải pháp. ...................................... 77
3.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác GPMB phục vụ

xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nông thôn mới . .................................... 77
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB nói
chung và GPMB xây dựng cơ sở Hạ tầng nông thôn mới trong thời gian tới......78
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 81
1. Kết luận.................................................................................................... 81
2. Đề nghị..................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 83


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CNH - HĐH

: Công nghiệp hoá, hiện đại Hoá

ĐH

: Đại học

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

NĐ

: Nghị định

MTTQ

: Mặt trận Tổ quốc

NTM

: Nông thôn mới

NĐ - CP

: Nghị định Chính phủ

QĐ

: Quyết định

TTg

: Thủ tướng Chính phủ

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HT - TCĐ

: Hỗ trợ và Tái định cư

GCNQSDD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN – MT

: Tài nguyên và Môi trường

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

THCN

: Trung học chuyên nghiệp

UBND

: Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế của huyện Hải Hà qua các năm (%) ...................... 50

Bảng 3.2: Dân số và lao động của huyện Hải Hà năm 2013 ......................... 51
Bảng 3.3. Kết quả điều tra về tình hình dân trí năm 2013 ............................ 52
Bảng 3.4. Kết quả điều tra về mức thu nhập của các hộ gia đình của huyện
Hải Hà năm 2013.......................................................................... 52
Bảng 3.5. Thực trạng nông thôn huyện Hải Hà theo tiêu chí nông thôn mới
(năm 2010, trước khi triển khai xây dựng nông thôn mới) ............ 61
Bảng 3.6. Hiện trạng các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2013 ............. 64
Bảng 3.7. Đánh giá công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Hải Hà
(năm 2011 – 2013)........................................................................ 67
Bảng 3.8. Chi tiết GPMB xây dựng hạ tầng nông thôn mới năm 2011 ......... 68
Bảng 3.9. Chi tiết GPMB xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới năm 2012.... 68
Bảng 3.10. Chi tiết GPMB xây dựng hạ tầng nông thôn mới năm 2013 ....... 69
Bảng 3.11. Chi tiết GPMB phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới
huyện Hải Hà 3 năm (2011 - 2013) .............................................. 70
Bảng 3.12. Kết quả bồi thường đất ở và đất nông nghiệp phục vụ xây dựng hạ
tầng nông thôn mới huyện Hải Hà giai đoạn 2011-2013 ............... 70
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả qua phiếu điều tra hộ gia đình ........................ 71
Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả các hộ dân hiến đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ
tầng nông thôn mới từ năm 2011 đến 2013................................... 72


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ huyện Hải Hà - tỉnh Quảng Ninh ........................................ 46


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Chương trình Quốc gia về xây dựng nông thôn mới là Chương trình có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng, thực hiện cụ thể hoá nội dung cơ bản trong Nghị
quyết số 26-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm 2008 của Ban Chấp hành Trung
ương Khoá X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn. Chương trình có mục tiêu
tổng quát là xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội nông thôn từng bước hiện
đại; cơ cấu kinh tế và các hình thức sản xuất hợp lý, gắn nông nghiệp với phát
triển công nghiệp, dịch vụ; gắn phát triển nông thôn với đô thị theo quy
hoạch; môi trường sinh thái được bảo vệ; an ninh trật tự được giữ vững; đời
sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được nâng cao theo định
hướng XHCN; diện mạo nông thôn được thay đổi toàn diện theo hướng Công
nghiệp hóa – Hiện đại hóa (CNH-HĐH). Trong thời gian qua cùng với quyết
tâm của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân các dân tộc tỉnh Quảng Ninh,
huyện Hải Hà đã triển khai đồng bộ thực hiện xây dựng nông thôn mới tại
15/15 xã trong huyện, đã có nhiều công trình hạ tầng nông thôn được đầu tư
hoàn thiện, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và
chương trình xây dựng nông thôn mới của toàn tỉnh.
Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được bước đầu, thời gian tới quá
trình thực hiện xây dựng nông thôn mới dự báo còn gặp nhiều khó khăn
vướng mắc, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng co sở Hạ tầng nông thôn mới.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thấy được tầm quan trọng và cần
thiết của công tác GPMB phục vụ xây dựng cơ sở Hạ tầng nông thôn theo
chương trình xây dựng nông thôn mới, được sự đồng ý của Phòng Quản lý
Đào tạo Sau đại học và Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
– Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS – TS Nguyễn Thế Hùng
tôi tiến hành thực hiện đề tài :


2

“Đánh giá công tác Giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng cơ sở Hạ
tầng nông thôn mới tại huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2011-2013”
Nhằm điều tra, tìm hiểu tình hình thực tế trong công tác GPMB, đề xuất
một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng nông thôn mới tại huyện
Hải Hà nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
2. Mục tiêu
- Mục tiêu tổng quát.
Đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Hải
Hà và công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng nông thôn mới của
huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh nhằm góp phần thực hiện hoàn thành xây
dựng nông thôn mới tại các xã thuộc huyện Hải Hà theo lộ trình đề ra.
- Mục tiêu cụ thể.
+ Đánh giá được kết quả công tác GPMB phục vụ xây dựng cơ sở hạ
tầng nông thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà.
+ Xác định được mức độ ảnh hưởng của công tác GPMB đến kết quả
xây dựng nông thôn mới và đời sống nhân dân tại các xã nghiên cứu
+ Xác định được những thuận lợi và khó khăn trong công tác GPMB xây
dựng nông thôn mới và đề xuất giải pháp thực hiện.
3. Ý nghĩa
- Ý nghĩa Khoa học
+ Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về vấn đề thực hiện
chính sách bồi thường GPMB.
+ Tìm hiểu và nghiên cứu các chính sách, bồi thường, giải phóng mặt bằng
cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua nghiên cứu công tác GPMB phục vụ xây dựng hạ tầng nông
thôn mới tại 15 xã thuộc huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh để đánh giá thực
trạng việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

3

và thu hồi đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới. Qua đó tìm ra
những tồn tại, vướng mắc, bất cập đề ra những đề xuất, kiến nghị, giải pháp
nhằm khắc phục, hoàn thiện hơn trong công tác GPMB phục vụ xây dựng hạ
tầng nông thôn .


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀi LIỆU
1.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB)
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB
* Bồi thường (đền bù) GPMB có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp
những chi phí tháo dỡ, di chuyển, bàn giao mặt bằng cho người sử dụng đất
và người sở hữu tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu....)
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích Quốc gia, lợi ích công cộng.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.[10]
* Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này)[12].
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới [12].
* Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi ở khác với nơi ở
trước đây để sinh sống. TĐC bắt buộc đó là việc di chuyển không thể tránh

khỏi khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, an ninh,
lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi
đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một
trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.


5

* Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được Hiến
pháp năm 1992 Quy định, đồng thời tại Luật Đất đai 2003 và văn bản hướng
dẫn như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 ; Nghị
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 của Chính phủ.
1.1.2. Bản chất của bồi thường, Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một bộ phận không thể thiếu của dự án. GPMB
bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng đất và
giao dịch cho các chủ dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất ổn định lâu dài và cho thuê đất. Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý
duy nhất với đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt với toàn bộ
quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt Nam một cách toàn vẹn không bị giới
hạn. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có hai quyền chiếm hữu và sử dụng một
cách hạn chế về không gian, thời gian và nội dung pháp lý. GPMB thực chất
là nhà nước thu hồi hai quyền trên của các đối tượng và trao cho đối tượng sử
dụng khác. GPMB không chỉ là thay đổi chủ sử dụng đất mà còn bao hàm cả

sự thay đổi mục đích sử dụng đất. Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện
các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây
dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho
việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng
mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng
đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa
dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi
ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
GPMB nhất thiết phải tiến hành bồi thường thiệt hại, Tái định cư cho các
đối tượng sử dụng đất phải di dời. Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng như
hoạt động sản xuất kinh doanh cho các đối tượng sử dụng đất phải di dời, chủ


6

dự án phải tiến hành bồi thường những thiệt hại do GPMB gây ra như giá trị
quyền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ ổn định cuộc
sống khác theo giá trị thị trường hiện hành.
Trong điều kiện hiện nay, GPMB còn gắn liền với việc bố trí ổn định đời
sống, sản xuất của các đối tượng di dời. Nó không chỉ đơn thuần là việc sắp
xếp nơi ở cho các đối tượng mà cao hơn nó còn đòi hỏi sự hợp lí trong bố trí,
tái hòa nhập nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng về kinh tế, văn hóa,
giáo dục, y tế....theo hướng sắp xếp lại cơ cấu dân cư, cơ cấu xã hội hiện đại
văn minh. GPMB còn phải đảm bảo cho yêu cầu tái sản xuất, mở rộng kinh
doanh cho các đối tượng theo xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bảo vệ
môi trường sức khỏe cộng đồng.
1.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án mang tính
chất đa dạng và phức tạp, vừa mang tính pháp luật vừa mang tính xã hội cao.
Tính đa dạng: Mỗi xã thực hiện xây dựng nông thôn mới tiến hành tai

các vùng đất khác nhau với những điều kiện tư nhiên kinh tế, xã hội khác
nhau. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và cần
phải có những giải pháp riêng phù hợp những đặc điểm riêng của từng khu
vực, từng dự án.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn
dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó, dẫn đến công tác
tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm bảo đời sống dân cư sau này.


7

Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất đa dạng không tập
chung một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên gây khó khăn cho công tác
định giá bồi thường. Nhìn chung GPMB có những ảnh hưởng, tác động lớn
đến đời sống, kinh tế, xã hội của người dân có đất thu hồi.
1.1.4. Ý nghĩa của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Để cho các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung, xây dựng hạ
tầng theo chương trình nông thôn mới nói riêng, được thực hiện đúng tiến độ,
thì công tác bồi thường, GPMB đóng một vai trò hết sức quan trọng. Bồi
thường, GPMB ảnh hưởng tới lợi ích của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia
đình và ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội chung. Có thể nói
GPMB là một lĩnh vực rất nhạy cảm và gặp nhiều khó khăn trong quá trình
thực hiện. Để có mặt bằng thực hiện các dự án bắt buộc phải thu hồi và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ triển khai thực hiện, việc làm này

sẽ có ảnh hưởng lớn đến đời sống vật chất, tinh thần của người dân bị thu hồi
đất, và cũng ảnh hưởng đến cả lợi ích của nhà nước, đó là:
- Về mặt tiến độ: Dự án được thực hiện hoàn thành phụ thuộc nhiều vào
thời gian tiến hành GPMB. GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm
được thời gian, công sức, tiền của và quan trọng là việc thực hiện dự án có
hiệu quả cao. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công
các công trình, ảnh hưởng đến tiến độ và lộ trình xây dựng nông thôn mới và
cuộc sống của người dân.
- Về mặt kinh tế: GPMB thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, có điều kiện tập chung vốn đầu tư cho các công
trình khác.
- Đối với phát triển kinh tế - xã hội: GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra,
giúp cho các Dự án đi vào hoạt động nhanh chóng, tạo điều kiện cho các hộ
gia đình nông thôn làm ra các sảm phẩm thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội. Ngược lại, GPMB thực hiện không đúng tiến độ đề ra sẽ ảnh hưởng đến


8

mục tiêu đề ra. Mặt khác, khi giải quyết không thỏa đáng quyền và lợi ích của
người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra những khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện đông người ảnh hưởng đến tình hình chính trị - xã hội trên địa bàn.
1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác GPMB
GPMB là một hoạt động hết sức nhạy cảm và phức tạp do tác động
tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố kinh tế, văn hóa, xã hội....các yếu tố này có
thể giúp cho quá trình GPMB diễn ra nhanh hay chậm, như vậy nó phụ thuộc
vào rất nhiều yếu tố. Khái quát lại, ta có một số yếu tố chính như sau:
- Chính sách bồi thường, TĐC của Nhà nước.
Chính sách của nhà nước về bồi thường, TĐC có ảnh hưởng hết sức rõ
rệt tới việc thực hiện công tác GPMB. Các chính sách quy định về trình tự

tiến hành GPMB, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời cũng
quy định cụ thể về mức bồi thường TĐC. Do vậy, chính sách có ảnh hưởng
xuyên suốt đến quá trình tiến hành GPMB. Chính sách cặn kẽ, tỉ mỉ toàn diện,
có tính pháp lý và khả năng áp dụng thực tiễn cao sẽ tạo điều kiện cho GPMB
nhanh chóng. Ngược lại, nếu các chính sách mà không phù hợp, mâu thuẫn
với điều kiện thực tế thì nó lại trở thành một trở lực đối với GPMB.
- Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế - xã hội của địa bàn.
Địa điểm, quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết
định khối lượng GPMB, tính chất đặc điểm của các đối tượng, độ phức tạp
của GPMB.Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lượng GPMB lớn hơn, thời
gian kiểm kê, kê khai tài sản sẽ dài hơn, lượng vốn cho giải phóng mặt bằng
cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ [9].
- Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCN QSDĐ), thống kê, kiểm kê đất đai, nhà ở.
Khi tiến hành bồi thường thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất
đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không chỉ
dựa vào đo vẽ thực tế mà còn dựa vào hồ sơ lưu như GCN QSDĐ, nhà ở, giấy


9

chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà, thừa kế, giấy phép xây dựng, biên
bản thống kê, kiểm kê đất đai thường xuyên, định kỳ....các loại giấy tờ đầy đủ
thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản, nhanh gọn tránh được tranh chấp giữa các
bên. Do vậy công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận, thống kê
kiểm kê của Nhà nước có ảnh hưởng tới công tác GPMB [9].
- Thị trường bất động sản (BĐS).
BĐS là tài sản rất lớn, giá cả biến động từng ngày từng giờ trên thị
trường. Giá cả trên thị trường BĐS thực tế rất cao, chênh lệch nhiều so với
mức giá đền bù. Mức giá đền bù thấp hơn giá thị trường sẽ khiến cho các đối

tượng di dời bị ảnh mạnh mẽ tới quyền lợi. Hơn nữa giá đất theo xu hướng
ngày càng tăng lên làm cho lợi ích các hộ ngày càng bị hao hụt. Do vậy, hiện
tượng khiếu nại, không chịu hợp tác liên quan tới giá BĐS làm chậm tiến độ
GPMB là phổ biến.
- Quỹ đất, nhà tái định cư.
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho người sử dụng đất bị thu hồi phải di chuyển từ nơi ở cũ
đến nơi ở mới. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ
cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và
cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã
hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung.
Do đó, không thể ổn định được cuộc sống hoàn toàn bằng tiền mà phải có quỹ
đất, nhà TĐC cho các hộ gia đình và tổ chức sản xuất kinh doanh thì mới có
thể GPMB được.
- Giá đất
Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước quy định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Do đó có thể hiểu


10

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác:
giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế
thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối
đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do nhà nước quy
định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với chủ sở
hữu đất và người sử dụng đất với người được Nhà nước giao đất hoặc cho

thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử
dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước
giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong
các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá
đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định [12].
- Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường. Định giá là hoạt
động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang
tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Hiện
nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành đối tượng,
công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc vận hành
nền kinh tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của
Nhà nước.


11

Ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nhưng chưa thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt động định giá chủ yếu
là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế
thị trường thì hoạt động định giá được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò
và chức năng của nó.
- Định giá đất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá

trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có
đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu
nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao dịch dân
sự: Đất đai không do con người làm ra, con người tác động vào đất làm cho
nó sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không
gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử
dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng được tăng lên.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá
đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội.
- Định giá bất động sản: Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng nó
khác với các tài sản khác là không thể di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử
dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục
đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất


12

không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất. Đây chính là hai
nội dung của một hoạt động thống nhất, đó là định giá bất động sản.
Từ các khái niệm trên cho thấy bất động sản có thể là đất đai, cũng có
thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất, vì vậy, định giá bất động sản thực
chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách

chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì bất động sản là một đơn vị thống nhất cả
về quyền sở hữu và mục đích sử dụng.
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá bất động sản để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự
nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu
kiện trong công tác bồi thường GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá
đền bù phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo, ổn định cuộc sống.
- Tổ chức thực hiện.
Đây là yếu tố quyết định đối với việc thực hiện GPMB. Trên cơ sở chính
sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của địa bàn và dự án, việc tổ chức thực
hiện, trình tự công việc, cơ cấu nhân sự, phương pháp làm việc....một cách
hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả tốt như đúng khối lượng, tiến độ trình
tự, thủ tục, giảm được cưỡng chế, đảm bảo lợi ích các bên.
Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp cũng
như gián tiếp tới công tác GPMB như:
(1) Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai.
(2) Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
(3) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất.
(4) Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về
quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác bồi thường, GPMB.
(5) Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.


13
1.1.6. Tổng quan về thu hồi đất, chính sách bồi thường ở một số nước trên
thế giới
* Tại Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật

của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự
tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng
đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường
nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên
không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất
nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người
sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà
tại khu ở mới.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này
cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời
được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà
nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi
thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng
bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu
cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách
xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng [13].


14

* Tại Hàn Quốc.
- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công
cộng đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.

+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của
công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công
đất” đã được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào
năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt
hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện
luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công
đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi
lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo
dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại của
Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này
được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt


15

của con người, cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện
công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi

cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng
mặt bằng. Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện
có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc
hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì
cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá
thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng có pháp nhân, các
đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu vực kinh doanh [13].
1.1.7. Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách về bồi thường của
Việt Nam
1.1.7.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai
- Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định
tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến
việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định
những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong
việc xây dựng các công trình do Nhà nước quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và
đủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức
quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong
Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong
những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường
thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên.
- Luật Đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48):
“Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành