Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã bắc kạn giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2010-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2010-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hà Xuân Linh

THÁI NGUYÊN - 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Người hướng khoa học

Tác giả luận văn

TS. Hà Xuân Linh

Tạ Thị Lan Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hà Xuân Linh, Trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản

lý Tài nguyên, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh
tế, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thị
xã Bắc Kạn, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Tạ Thị Lan Anh


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .....................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ...............................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 3
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản...............................3
1.1.1. Bất động sản ..................................................................................3
1.1.2. Thị trường bất động sản .................................................................4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất
động sản trên thế giới ..................................................................................6
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới ...................................................6

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................7
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước........................................................11
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam.......................12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta..........................12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam.........................................15
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở việt nam .........................................16
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ .................16
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam...................17
1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ..................21
1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam.................................24
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU..................................................................................................................... 30
2.1. Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu......................................30
2.1.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................30


iv

2.1.2. Địa điểm nghiên cứu....................................................................30
2.1.3 Đối tượng nghiên cứu ...................................................................30
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................30
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn .........................30
2.3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc
Kạn........................................................................................................30
2.3.3. Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn tthị xã Bắc Kạn ..........31
2.3.4. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................31
2.3.5. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.................................................................................................31

2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................32
2.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................32
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: ..........................................32
2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp:.............................................32
2.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu, phân tích tổng hợp .........33
2.4.5. Phương pháp chuyên gia..............................................................33
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn ........34
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của thị xã Bắc Kạn .....................34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................37
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất .................................................41
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............45
3.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ............45
3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất....................................46
3.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................46
3.2.3. Xác định giá khởi điểm để đấu giá...............................................50
3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã....50


v

3.3.1. Khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn.................................50
3.3.2. Khu dân cư tái định cư Đức Xuân................................................53
3.3.3. Khu dân cư 244............................................................................56
3.3.4. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 03 khu dân cư ................58
3.3.5. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường ....................................................................................................61
3.3.6. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá ........................................62
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã .........................................................................................................63

3.4.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ ....................63
3.4.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ .................69
3.4.6. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn..............................................................73
3.5. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....74
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ........................................74
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ...................................................................75
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .......................................................77
3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất: ................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 79
1. Kết luận.................................................................................................79
2. Kiến nghị...............................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................. 82


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Đấu giá đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đât

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu các loại đất của thị xã Bắc Kạn năm 2013 .........................43
Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013 ...44
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư đô
thị phía nam thị xã Bắc Kạn...............................................................52
Bảng 3.4: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư đô
thị phía nam thị xã Bắc Kạn...............................................................52
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu.....................54
tái định cư Đức Xuân.........................................................................54
Bảng 3.6: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn .............................55
tại khu tái định cư Đức Xuân .............................................................55
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư 244.........57
Bảng 3.8: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư 244......57

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá 03 khu quy dân cư tại thị xã Bắc Kạn .........59
Bảng 3.10: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .............................59
Bảng 3.11: So sánh giá trúng ĐGĐ và chuyển nhượng thực tế trên thị trường ....61
Bảng 3.12: Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá........................................62
Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 3 dự án tham gia đấu giá ............................64
Bảng 3.14. Kết quả điều tra một số yếu tố ảnh hưởng đến ĐGĐ ...................74


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Đồ thị so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường............... 61
Hình 3.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư ....... 63


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực để XD và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ
năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề
quản lý đất đai, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã
nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là
BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên
đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện
đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính
thức hoá và đưa thị trường BĐS vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công

nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn
tại như việc định giá các khu đất dùng để thu tiền sử dụng đất tiến hành không
chặt chẽ ...
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế và đưa ra đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự
là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn
trong những năm qua đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai
thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước,
người sự dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã
hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa.


2

Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi nghiên cứu Đề tài: "Đánh giá hiệu quả
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013"
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công
tác thực hiện đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số giải
pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá đất được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.

- Đánh giá được thực trạng việc đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
trong giai đoạn 20010 – 2013.
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc đấu giá đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải
pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Bắc Kạn là một thị xã trẻ mới thực hiện công tác ĐGĐ, thời gian qua
đã cho áp dụng ĐGĐ theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có
những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy tiến hành nghiên cứu và
đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các
phương án khác nhau nhằm đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày
càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2
loại: BĐS và động sản. BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các
tài sản khác là nó không thể di dời được. [18]
Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công

trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại. [34]
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174,
khoản 1 có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. [26]”
Theo Giáo trình Thị trường BĐS, BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và
các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những
thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các
trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng
cháy, thông tin... [33]
Như vậy, ta có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Một số nước, nhất là


4

các nước theo kinh tế thị trường quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai
và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Một số
nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất)
được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ. [30, 22]
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Các loại
BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp
luật về đất đai;
c) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. [28]
Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai không
có quyền sở hữu riêng mà “đất đai... thuộc sở hữu toàn dân” [24, 25, 27], do
vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền SDĐ, cụ thể hơn là quyền
SDĐ một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện
cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền SDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [32, 22, 18].


5

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt
được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. [33 ]
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy
luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá

với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. [23]
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. [34] Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người
bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối
BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường. [38]
1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì được.
- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu
giá tài sản.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.


6

- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BĐS. [28]
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất
động sản trên thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định [32, 9].Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ [27].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành
của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch
thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số
tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng
hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn
thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các
yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai,
địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng


7

trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và
những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. [16, 14]
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà

nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. [28]
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ
và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. [24]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô


8

tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản. [30].

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [30]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của
địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức
địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong
điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân,
một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch
II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số


9

tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân

hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.[31]
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung
thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống,
đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai
cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác
các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên
không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành
nguyên tắc cung cầu riêng. [24]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
lãi suất vay thế chấp.[24].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành


10

phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này

sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh
tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn
cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [24]. Bằng
chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những
khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có
hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn
có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng
giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi
núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai
thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây
trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ
phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du
lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp.
Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm.
Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất
cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,
đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [13].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó
là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [31]. Việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến
tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.


11

1.2.3. Đấu giá đất của một số nước
a. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong một số
năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ
được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ. [10]
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng
thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch đển UBND tỉnh phê duyệt theo quy
chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế
hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan
quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành
phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền
quản lý của mình. [10]
b. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như
các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân
hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản

12

của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ
tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. [10]
c. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế
mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền
lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này
do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện. [33,1]
d. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
mới có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch
đô thị và Xây dựng.
- Indonesia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với
đất. Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm
1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapore: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp
qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
mua BĐS qua các ngân hàng.
- Philippines: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố
cấu thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các
hoạt động kinh doanh BĐS. [19]
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình

13

thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có
thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta
thành 4 giai đoạn sau đây:
a. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột [30]. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.
b. Từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn
chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không
được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho
thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
c. Từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp,
tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc
mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển

nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các


14

chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường
đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở [32] (mặc dù trên thực tế thị
trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị).
Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà
ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị
trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
d. Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều
13 Luật Đất đai năm 1993) [27].
e. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật
khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”.
Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu
tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng
lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị

trường BĐS.


15

1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách
đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh
doanh BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát
triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu
quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã
được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị, nhiều khu công nghiệp
được hình thành làm tăng năng lực sản xuất của nền kinh tế. Thị trường BĐS
đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc
đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể
cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua.
Đánh giá về thị trường BĐS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS
Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây
dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường
BĐS, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị
trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện
tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BĐS thông qua các sàn.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp
phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định
kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ
đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và

phát triển thị trường BĐS ở nước ta.