Chính sách thuế nhà ở đất ở tại việt nam

- 12 -

LI M U
1. Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu
Thu nh , t l mt trong nhng loi thu xut hin sm nht trong h
thng thu ca nhiu nc trờn th gii, c bit l nhng nc cú nn kinh t th
trng phỏt trin v hầu hết các quốc gia đều có xu h-ớng tiếp tục hoàn thiện loại

thuế này. Vit Nam, hin nay ó cú chớnh sỏch ng viờn thu i nh , t
thụng qua cỏc sc thu nh: thu nh, t (t ngy 01/01/2012 c thay bng thu
s dng t phi nụng nghip); l phớ trc b. Vic trin khai thc hin chớnh sỏch
thu nh , t bc u ó phỏt huy c mt s tỏc dng tớch cc trờn cỏc khớa
cnh ti chớnh, kinh t, xó hi,...Tuy nhiờn trong nhng nm gn õy, Vit Nam ó
cú nhng bc tin quan trng trong phỏt trin kinh t, i sng nhõn dõn c ci
thin rừ rt, khi lng ti sn m nht l nh v t trong dõn c vỡ vy cng
c gia tng mnh m. Bờn cnh ú, trc nhng yờu cu nhim v mi trong giai
on cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc v xõy dng nn kinh t th trng
nh hng xó hi ch ngha, trc xu th m rng hi nhp v trc nhng din
bin phc tp, a dng v ti sn, thu nhp ca dõn c, h thng chớnh sỏch ng
viờn cho ngõn sỏch nh nc thụng qua cỏc loi thu i vi nh v t hin
hnh ó bc l nhng khim khuyt trờn nhiu mt, nh: giỏ tớnh thu, biu thu,
thu sut, vic tuõn th thu, ngay c vic hoch nh, t chc v kim soỏt vic
thc hin chớnh sỏch... Ngoi ra, xu hng chung ca cỏc quc gia, c bit cỏc

quc gia ang phỏt trin l hon thin h thng chớnh sỏch thu nh , t , lm rừ
s cn thit ca mi chớnh sỏch thu, cng nh lm sỏng t quy trỡnh chớnh sỏch, c
s ỏnh thu, cỏc kh nng v hỡnh thc thu ỏnh vo nh , t . Vỡ vy, vic
nghiờn cu xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu i vi nh , t phự hp vi

iu kin kinh t - xó hi mi, ỏp ng yờu cu trng tõm ca cụng cuc ci cỏch thu
v xu hng phỏt trin chung ca chớnh sỏch thu trờn th gii l iu cn thit, cho

nờn, Nghiờn cu sinh ó la chn ti nghiờn cu lun ỏn ca mỡnh l Chớnh sỏnh
thu nh , t ti Vit Nam.


- 13 -

2. Tổng quan quá trình nghiên cứu
Khi đề cập đến chính sánh thuế nhà ở, đất ở thì các nghiên cứu thường tập
trung vào các mảng nội dung như: thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở; thứ hai,
các nghiên cứu về cơ sở để đưa ra chính sách thuế nhà ở, đất ở; thứ ba, thuế và
chính sách thuế nhà ở, đất ở. Trên cơ sở này, Nghiên cứu sinh cũng sẽ tổng luận
theo ba mảng nội dung chính nêu trên, tuy nhiên để có những đánh giá sát thực về
tình hình nghiên cứu, cũng như phù hợp với phạm vi nghiên cứu, Tác giả sẽ tóm
lược theo hai nhóm nghiên cứu: nghiên cứu của các tác giả nước ngoài và nghiên
cứu của các tác giả trong nước.
- Nghiên cứu trong nước:
Đối với Việt Nam, phát triển và quản lý tốt thị trường nhà ở, đất ở, cũng như
hoàn thiện chính sách thuế nói chung và thuế nhà ở, đất ở nói riêng luôn là một yêu
cầu cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm
vừa qua, Quốc hội, Chính phủ, cũng như các bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và
công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển thị trường nhà ở,
đất ở, cũng như hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở và trên thực tế
cũng đã thu được nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là về quản lý thị
trường, tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội,…. Tuy
nhiên, các nghiên cứu về việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở trong điều
kiện kinh tế mới như hiện nay còn chưa mang tính hệ thống và toàn diện, cụ thể:
Thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở: nhiều nhà khoa học bước đầu cũng
đã đạt được những thành công quan trọng trong việc nghiên cứu về nội dung này,
như: các nghiên cứu của GS.TS. Phạm Quang Phan (2001) trên Tạp chí Kinh tế
và Phát triển số tháng 9 đã có nhiều ý kiến đánh giá về các loại hàng hóa trong thị

trường BĐS hiện nay ở Việt Nam, trong đó có những phân tích về nhà ở, đất ở.
Cũng liên quan đến chủ đề này UBND Thành phố Hà Nội cũng đã tổ chức hội thảo
về “Thị trường nhà đất ở Hà Nội - thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà
nước” (năm 2002). Bên cạch đó, một số tác giả xuất bản các cuốn sách chuyên khảo
đề cập tới nội dung này, như: PGS.TS. Lê Xuân Bá với “Sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Khoa học
và Kỹ thuật (năm 2003); PGS.TS. Thái Bá Cẩn và Ths. Trần Nguyên Nam với “Thị


- 14 -

trường BĐS- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Tài
chính (năm 2003); … Đề cập sâu hơn tới các hoạt động quản lý thị trường nhà ở,
đất ở cũng đã xuất hiện nhiều công trình nhiên cứu, cụ thể TS. Nguyễn Dũng Tiến
(Viện nghiên cứu Địa chính) với bài “Công tác địa chính – nhà đất một thời bất cập
với thị trường BĐS” (năm 2006); đề tài nghiên cứu cấp nhà nước của Nguyễn
Đình Bồng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên đề tài là “Nghiên cứu đổi
mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt
Nam” (năm 2005) và đề tài cấp nhà nước của TS. Đinh Văn Ân thuộc Viện
nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương với đề tài “Chính sách phát triển thị trường
bất động sản ở Việt Nam” (năm 2010); về phân tích thực trạng nhà ở, đất ở được
nêu trong hội thảo “Chiến lược phát triển nhà“ được Bộ Xây dựng tổ chức năm
2011 và báo cáo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 của Tổng cục
Thống kế,... Bản thân NCS cũng đã có bài viết liên quan đến vấn đề nghiên cứu
"Phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính
Kế toán số 2(31) (năm 2006), và "Minh bạch thị trường bất động sản ở Việt Nam
hiện nay”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11(88), năm 2010). Các
nghiên cứu trên tập trung phân tích các loại hàng hóa chủ yếu và truyền thống
trong thị trường BĐS, đồng thời cũng đề cập đến những cách thức quản lý thị
trường, trong đó có cập đến nội dung phân bổ đất đai cho các ngành kinh tế và

quản lý đất đai sao cho có hiệu quả, thống kê số liệu về thực trạng nhà ở, đất ở
đến ngày 01/01/2009. Các nghiên cứu này là rất quan trọng, tuy nhiên, các
nghiên cứu chưa phân tích sâu về những đặc điểm tiêu biểu nhà ở, đất ở để lột tả
được sự “đặc biệt“ của loại hàng hóa và thị trường này, cũng như chưa có những
số liệu cập nhật về thực trạng thị trường nhà ở, đất ở; nhất là chưa có những
đánh giá đầy đủ về thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam để làm tiền đề cho các
giải pháp quản lý thị trường hiệu quả trong điều kiện hội nhập như hiện nay.
Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Những đặc trưng
tiêu biểu của nhà ở, đất ở là gì? Số liệu về nhà ở, đất ở và chất lượng nhà ở, đất ở
hiện nay ra sao? Đánh giá về thực trạng nhà ở, đất ở hiện nay như thế nào?
Thứ hai, một trong những mảng nội dung nền tảng khi nghiên cứu về chính
sách thuế nhà ở, đất ở của mỗi quốc gia, đó chính là phải làm rõ quan hệ sở hữu đối


- 15 -

với nhà ở, đất ở; cũng như làm rõ bản chất của thuế nhà ở, đất ở. Về các nội dung
này, trong thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu của các Bộ, ngành,
các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học, như: đề tài khoa học cấp nhà nước do
PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở
hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (năm 2005); đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do TS. Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề
“Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam”
(năm 2005); hay sách chuyên khảo của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên) và Phạm
Xuân Hoàng “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam“, Nhà xuất bản
Tư pháp, Hà Nội (năm 2004)... Theo đánh giá chung, các nghiên cứu trên đã một
lần nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và các nghiên cứu cũng đã có
những phân tích bước đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và nhà ở, đất ở nói
riêng trong một nền kinh tế thị trường hội nhập như ở Việt Nam hiện nay. Tuy
nhiên, về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thống

nhất như: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về
đất đai, nhất là trong điều kiện hội nhập như hiện nay, hay khi phân tích về lý luận
địa tô của C.Mác vẫn tập trung vào phân tích về địa tô đối với đất nông nghiệp, còn
việc vận dụng lý luận về địa tô này trong trường hợp đất ở là như thế nào thì gần
như chưa đề cập đến.
Bên cạnh đó, cũng có không ít các công trình nghiên cứu sâu về quản lý nhà
nước hoặc nghiên cứu về các công cụ tài chính nhằm quản lý thị trường nhà ở, đất
ở. Một số nghiên cứu sinh cũng đã chọn đề tài về lĩnh vực này để làm luận án tiến
sỹ kinh tế, như: Luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hoàng với đề tài “Nâng cao năng
lực quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội)
(năm 2008); Luận án tiến sỹ của Trần Tú Cường với đề tài “Tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội“
(năm 2008); Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bình với đề tài “Giải pháp tài chính phát
triển thị trường BĐS Việt Nam” (năm 2009). Tuy nhiên, các nghiên cứu trên phần
lớn là những nghiên cứu chung về quản lý Nhà nước, cũng như chính sách tài chính
đối với nhà ở, đất ở, chưa đi vào trực diện vấn đề mà đề tài nghiên cứu. Đề cập một
cách chi tiết hơn tới giá cả nhà ở, đất ở có đề tài nghiên cứu cấp Bộ “Nghiên cứu


- 16 -

một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất
phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta” do Bùi Ngọc Tuân là chủ
nhiệm (năm 2005); bản thân NCS cũng đã có những công trình nghiên cứu cụ thể
về các phương pháp xác định giá BĐS, như "Bàn về định giá tài sản đảm bảo vay
vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập” (đồng tác giả)- Tạp chí Ngân hàng số 2,
tháng 1 năm 2007, "Phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí
Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 3(32) (năm 2006), “Dịch vụ định giá bất động sản
ở Việt Nam hiện nay”- Tạp chí Xây dựng tháng 9, năm 2009 . Bên cạch đó, cũng đã
có nhiều tác giả đi vào nghiên cứu độc lập về định giá BĐS: Đoàn Văn Trường, Các

phương pháp thẩm định giá trị BĐS, nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật (năm 1999),
tác giả Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, Giáo trình định giá tài sản, nhà xuất
bản Tài chính (năm 2011). Những nghiên cứu trên đây đã bước đầu phân tích được
những nét cơ bản về giá cả BĐS, đặc biệt là các phương pháp định giá BĐS, trong
đó có định giá nhà ở, đất ở; tuy nhiên các phân tích đó chưa làm nổi bật được vai trò
của công cụ này đối với việc quản lý thị trường, hơn nữa các phương pháp định giá
đưa ra cũng chưa hoàn toàn đầy đủ, rõ ràng và hiện đại, chưa khẳng định rõ cơ sở
giá trị ưu tiên trong tính thuế là giá trị thị trường hay phi thị trường và phương pháp
định giá nào là phương pháp chủ đạo, hay việc vận dụng các phương pháp đó trong
điều kiện của Việt Nam như thế nào cho thích hợp.
Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Việc vận dụng lý
luận địa tô của C.Mác trong trường hợp đất ở như thế nào? Những cơ sở để đánh
thuế nhà ở, đất ở là gì? Cơ sở giá trị tính thuế là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường? Có những phương pháp định giá nào có thể áp dụng trong định giá
nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay?
Thứ ba, đề cập đến chính sách thuế nhà ở, đất ở, tiêu biểu là đề tài khoa
học cấp Bộ “Mô hình thuế tài sản ở Việt Nam“ của tác giả Trần Xuân Thắng
(Tổng cục thuế năm 1995); Hội thảo về thuế tài sản do dự án Việt Nam- Canada
thuộc Bộ Tài chính tổ chức năm 2001; luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hiệu với
đề tài “Các giải pháp hoàn thiện cải cách thuế ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính
năm 2002); đề tài khoa học cấp Bộ của PGS.TS. Quách Đức Pháp và Ths.
Dương Thị Ninh với chủ đề “Thuế tài sản- kinh nghiệm thế giới và hướng vận


- 17 -

dụng vào Việt Nam“ (Bộ Tài chính năm 2003); đề tài cấp cơ sở “Các giải pháp
thống nhất và hoàn thiện các sắc thuế đánh vào đất của Bùi Đường Nghiêu (Viện
nghiên cứu khoa học tài chính năm 2004); luận án tiến sỹ của Lê Xuân Trường
với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của

các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2006); hay
tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản
lý và điều tiết thị trường BĐS“- Đại học Kinh tế Quốc dân (năm 2006); luận án
tiến sỹ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào
tài sản ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2008); luận án tiến sỹ của Nguyễn
Thủy Chung với đề tài “Hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam”
(Học viện Tài chính năm 2009); Giáo trình Lý thuyết thuế do PGS.TS. Đỗ Đức
Minh và TS. Nguyễn Việt Cường đồng chủ biên, NXB Tài chính năm 2010, bản
thân NCS cũng đã có những nghiên cứu cụ thể “Chính sách thuế nhà đất trên thế
giới- Kinh nghiệm cho Việt Nam”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11
(79) năm 2009. Các nghiên cứu đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản
về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung. Ngoài nghiên cứu trên, vấn đề
thuế nhà ở, đất ở còn được đề cập tới trong các văn bản pháp lý của nhà nước
như Pháp lệch lệ phí trước bạ, Pháp lệnh thuế nhà đất, Luật thuế thu nhập cá
nhân, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn... Đây là
những nghiên cứu tương đối công phu, nhưng lại chưa đầy đủ và toàn diện về
chính sách thuế nhà ở, đất ở; chưa làm rõ các nguyên nhân ảnh hưởng đến chính
sách, chưa có cơ sở vững chắc để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào nhà ở, cũng
như cơ sở nào để xác định các căn cứ tính thuế?... Việc nghiên cứu của những
công trình này cũng chưa tham khảo được nhiều các kinh nghiệm về xác định giá
trị tính thuế, cũng như các biểu thuế, thuế suất loại thuế cụ thể của các nước phát
triển trên thế giới, cũng như chưa có những điều tra và đánh giá cụ thể. Hơn nữa,
nhiều nghiên cứu được đưa ra trong bối cảnh thị trường, bối cảnh kinh tế khác
nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng như hiện nay.
Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Có những khả năng
đánh thuế nào vào nhà ở, đất ở? Có nên đánh thuế nhà ở không? Áp dụng biểu
thuế tuyệt đối hay tương đối? Mức thuế suất xác định như thế nào? Các hạn mức


- 18 -

trong tính thuế ra sao? Có những nhân tố nào ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà
ở, đất ở? Có những tiêu chí nào để đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở?...
- Nghiên cứu ở nước ngoài:
Hiện có nhiều nghiên cứu khái quát về BĐS nói chung và đất đai, nhà cửa nói
riêng tại các quốc gia phát triển, như các nghiên cứu về quyền sở hữu BĐS của
tác giả Halbert C. Smith, John B.Corgel được đề cập tới trong tác phẩm “Triển
vọng BĐS” (Real estate: perspectives) (1987), tác giả tập trung vào nghiên cứu 4
vấn đề về BĐS: Luật: quyền sở hữu BĐS, danh sách các hợp đồng, hợp đồng bán
hợp đồng thuê...; Kinh tế: hiệu quả và sự hợp lý trong các thị trường BĐS, hoạt
động của thị trường BĐS, các chính sách...; Tài chính: đánh giá về sở hữu thu
nhập; tài chính về cầm cố nhà...; Thương mại: Thị trường, việc quản lý, tổ chức
nghiệp đoàn... Bổ sung cho những nghiên cứu này còn phải kể tới các nghiên cứu
của Ngân hàng Thế giới (World Bank) với nội dung “Chính sách về đất đai”
(Land policy) nghiên cứu này đưa ra các chính sách quản lý đất đai, cảnh báo về
quy định sử dụng đất đai của chính quyền địa phương có thể làm ảnh hưởng đến
tốc độ và kiểu mẫu phát triển đô thị, cũng như sức ép của các quy định pháp luật
đối với các nhà hoạch định chính sách có thể làm thay đổi những tác động được
mong đợi trong quản lý và sử dụng đất đai như thế nào. Trong khi đó tác giả
David C Parks, với tác phẩm “Những vấn đề môi trường có liên quan tới quản lý
BĐS” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại đưa
ra những phân tích về môi trường trong hoạt động quản lý BĐS, đặc biệt đã phân
tích khái quát những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức, trong đó có chính
sách thuế BĐS, các biện pháp đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ liên
quan tới BĐS. Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu đối với
việc quản lý đất đai của Việt Nam: tổ chức tư vấn “Strengthening environmental
Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program
(SEMLA)” đã có các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai, đây là công trình
nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ
thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số

khuyến nghị; Tham luận số 03 (12/2005) của Ngân hàng ADB về “Tác động quy
trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO”,


- 19 -

nghiên cứu này tập trung vào các quy trình giao dịch đất đai hiện hành… Những
nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, thị
trường BĐS trong đó có mảng đất ở và nhà ở, chưa đi vào phân tích cụ thể về
các công cụ tài chính, nhất là chính sách thuế nhà ở, đất ở.
Bên cạnh những nghiên cứu khái quát trên về thị trường nhà, đất, một số tác
giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính
trong thị trường BĐS như tác giả W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về
“Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments)
(1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở
nước Mỹ. Trong khi đó cuốn “Triển vọng của BĐS” (Real estate perspectives: An
introduction to real estate) (2001) của các tác giả John B. Corgel, David C. Ling,
Halbert C. Smith lại đưa ra các khái niệm đánh giá căn bản về vấn đề đầu tư vào thị
trường BĐS, các vấn đề về thuế thu nhập, chủ sở hữu, rủi ro trong đầu tư BĐS,
quản lí BĐS,…. Tác giả Roy W. Bahl trong tác phẩm “Thuế BĐS ở đô thị các nước
chậm phát triển” (The taxation of urban property in less developed countries)
(1979) lại phân tích sâu về việc sử dụng đất ở đô thị các nước chậm phát triển và tác
động của chính sách thuế BĐS đối với giá cả BĐS. Một số tác giả lại có những
nghiên cứu chuyên sâu về tình hình tài chính nhà ở, như Arjen van Dijkhuizen, Hà
Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch
housing finance market) (2004) cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố của
thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng
như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này. Nghiên cứu của
John Ryding thuộc Ngân hàng Dự trữ Quốc gia New York (Federal Reserve Bank
of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing

Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các công
cụ chính sách của tài chính nhà ở như trần lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của
chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế
chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của gia đình căn bản. Để thống
nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế
chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống
tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing


- 20 -

financesystems for countries in transition- principles and examples) (2005), cuốn
sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách, cũng như
giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp
các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một
mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình… Các tác giả trên đã bước
đầu nghiên cứu các công cụ tài chính trong việc quản lý thị trường BĐS, tuy nhiên
các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, hơn
nữa lại chưa xem xét đến mối quan hệ giữa các công cụ với nhau, hoặc nếu có thì
cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên thị trường BĐS, ngoài ra việc nghiên
cứu trên thiên hướng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc quản lý
ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trường này.
Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá- xã hội cho nên
hiện có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một
số mảng của thị trường nhà, đất giữa Việt Nam và một số nước phát triển trên thế
giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng
như về các yếu tố nền tảng của cho một thị trường BĐS phát triển... Mặc dù vậy,
những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học
tập kinh nghiệm trong quản lý thị trường BĐS cho Việt Nam.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài

nước liên quan tới chính sách thuế nhà ở, đất ở đã phần nào giúp hoàn thiện hơn hệ
thống lý luận, cũng như thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Các
công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như
nguyên nhân tồn tại trong chính sách thuế nói chung, mà nhất chính sách thuế nhà
ở, đất ở. Trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc
đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở là xu
thế tất yếu ở Việt Nam hiện nay.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:
Mục đích nghiên cứu của luận án là làm rõ cơ sở lý luận của chính sách thuế
nhà ở, đất ở, và đánh giá thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam, có
tham khảo kinh nghiệm của thế giới để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách


- 21 -

thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam tới năm 2020. Để đạt được mục đích trên, luận án có
các nhiệm vụ sau:
- Tổng hợp, hệ thống hoá và làm rõ cơ sở lý luận về nhà ở, đất ở và chính
sách thuế nhà ở, đất ở; xem xét có chọn lọc kinh nghiệm thực tiễn về áp dụng thuế
nhà ở, đất ở của một số nước trên thế giới vào Việt Nam;
- Đánh giá thực trạng của chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam và chỉ
ra những ưu, nhược điểm của các chính sách đó trước những yêu cầu, nhiệm vụ của
đất nước trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập;
- Đề xuất giải pháp xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở áp
dụng ở Việt Nam đến năm 2020, qua đó góp phần thực hiện nhiệm vụ trọng tâm của
cải cách hệ thống chính sách thuế.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: luận án tập trung nghiên cứu chính sách thuế nhà ở,

đất ở tại Việt Nam và những nội dung liên quan trực tiếp đến việc xây dựng chính sách
thuế nhà ở, đất ở, đặc biệt là về giá tính thuế, về biểu thuế và thuế suất, cũng như việc
tuân thủ thuế. Luận án cũng xem xét chính sách thuế nhà ở, đất ở của một số quốc gia
và vùng lãnh thổ trên thế giới để so sánh, đối chiếu và vận dụng vào Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về nội dung: luận án nghiên cứu tổng quát về chính sách thuế nhà ở, đất ở
tại Việt Nam với tư cách là chính sách thuế tài sản, trong đó đặc biệt tập trung vào
các chính sách bộ phận, như: chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; chính sách thuế
sử dụng nhà ở; chính sách thuế sử dụng đất ở; và trong mỗi chính sách bộ phận đó
lại tập trung phân tích về giá tính thuế, về biểu thuế và thuế suất.
+ Về không gian: luận án nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở trên phạm
vi cả nước, riêng số liệu điều tra, phỏng vấn chuyên gia được thực hiện trên địa bàn
Hà Nội.
+ Về thời gian: phần thực trạng, luận án nghiên cứu chính sách thuế nhà ở,
đất ở tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2011. Các giải pháp luận án đưa ra cho
giai đoạn đến năm 2020.


- 22 -

5. Phương pháp nghiên cứu:
- Cách tiếp cận nghiên cứu: xuất phát từ những khoảng trống trong các
nghiên cứu lý luận về chính sách thuế nhà ở, đất ở; cũng như từ những vấn đề thực
tiễn chưa giải quyết được trong chu trình chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam
trong giai đoạn vừa qua, luận án đã nêu ra các câu hỏi nghiên cứu cần giải quyết.
Xuất phát từ các câu hỏi nghiên cứu đó, kết hợp với việc xem xét các mô hình, các
lý thuyết về thuế, lý thuyết định giá, các kết quả từ phân tích thực trạng... cũng như
định hướng chiến lược phát triển hệ thống chính sách thuế tới năm 2020, luận án đã tập
trung đề xuất các giải pháp để hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam.
- Phương pháp luận: Ngoài việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ

yếu trong khoa học xã hội bao gồm phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu, như: phương pháp thống kê,
phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp...
- Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
Trên cơ sở những nghiên cứu lý thuyết, tác giả xây dựng khung lý thuyết cho
những phân tích và đánh giá thực trạng của chính sách thuế nhà ở, đất ở:
+ Sử dụng cách tiếp cận theo quá trình quản lý để đi vào phân tích các bộ
phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở;
+ Sử dụng hệ thống chỉ tiêu đánh giá chính sách của Ngân hàng thế giới để
đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay;
+ Sử dụng mô hình SWOT để đánh giá cơ hội và thách thức, điểm mạnh và
điểm yếu của chính sách thuế nhà ở, đất ở trong bối cảnh hiện nay.
Trong các nghiên cứu của luận án, tác giả có sử dụng các số liệu sơ cấp và thứ
cấp, cụ thể:
+ Về số liệu sơ cấp, nhằm đưa ra đánh giá chính xác và có kết luận mang tính
thực tiễn tác giả đã thực hiện nghiên cứu tình huống trên địa bàn thành phố Hà Nội,
cụ thể đã tiến hành điều tra và phỏng vấn hai nhóm đối tượng tại Hà Nội:
Một là, nhóm các đối tượng nộp thuế với mẫu h
o Tác giả luận án đã phát ra 650 phiếu và thu về 592 phiếu, sau khi mã hóa và
làm sạch, tổng số phiếu hợp lệ có được là h = 580 phiếu.


- 23 -

o Phiếu điều tra gồm có 55 câu hỏi đóng và 1 câu hỏi mở, 55 câu hỏi đóng
được chia làm 3 nhóm:
 Nhóm 1: Các câu hỏi đánh giá về chính sách thuế hiện hành, gồm 15 câu;
 Nhóm 2: Các câu hỏi về tuân thủ thuế, gồm 10 câu;
 Nhóm 3: Các câu hỏi hướng tới giải pháp hoàn thiện chính sách, gồm 30 câu.
Hai là, nhóm các đối tượng hoạch định chính sách và quản lý thuế với mẫu d

o Tác giả luận án đã phát ra 200 phiếu và thu về 165 phiếu, sau khi mã hóa và
làm sạch, tổng số phiếu hợp lệ có được là d = 150 phiếu.
o Phiếu điều tra gồm có 45 câu hỏi đóng và 1 câu hỏi mở, 45 câu hỏi đóng
được chia làm 2 nhóm:
 Nhóm 1: Các câu hỏi đánh giá về chính sách thuế hiện hành, gồm 15 câu;
 Nhóm 2: Các câu hỏi hướng tới giải pháp hoàn thiện chính sách, gồm 30 câu.
+ Về cơ sở dữ liệu và số liệu thứ cấp được tác giả thu thập và tổng hợp từ các
báo cáo của các cơ quan quản lý Nhà nước (Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng,
Bộ Kế hoạch và Đầu tư,…), các công trình nghiên cứu khoa học, sách, giáo trình,
các tạp chí, các trang thông tin điện tử…, luận án còn sử dụng các số liệu thống kê
của Tổng cục Thống kê, các số liệu trong tài liệu đánh giá tác động do Chính phủ
thực hiện khi soạn thảo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các số liệu điều tra
về dân số và nhà ở và thông tin trên website về các nội dung:
o Thực trạng về nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay;
o Thực trạng về các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở,
như: chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; chính sách thuế đánh vào việc sử dụng
nhà ở, đất ở.
Phương pháp nghiên cứu thực trạng: việc điều tra, phỏng vấn được thực hiện
từ năm 2010 thông qua hai bước: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.
Nghiên cứu sơ bộ sử dụng phương pháp thảo luận tay đôi, kết hợp với phỏng
vấn chuyên gia nhằm khai thác những vấn đề xung quanh đề tài nghiên cứu và kiểm
định lại ngôn ngữ, cấu trúc trình bày bảng câu hỏi điều tra, đồng thời cũng để loại


- 24 -

thải những biến không cần thiết. Kết quả của lần nghiên cứu này là các bảng câu hỏi
điều tra theo hai nhóm đối tượng như đã đề cập đến ở trên về việc phân tích, đánh
giá và tuân thủ chính sách, cũng như những định hướng và đề xuất hoàn thiện chính
sách thuế nhà ở, đất ở. Từ kết quả của bước 1, Tác giả đã tiến hành nghiên cứu bước

2, tiến độ nghiên cứu được trình bày tại Bảng 1.
Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra
Dạng nghiên cứu

Kỹ thuật

Thời gian

Sơ bộ

Thảo luận, phỏng vấn (h = 10, d = 5)

Tháng 8- 10/2010

Chính thức

Phát phiếu điều tra (h = 650, d = 200)

Tháng 2- 9/2011

Ghi chú: h, d: số mẫu thực hiện điều tra tương ứng 2 loại phiếu.
Từ số phiếu làm sạch với 2 loại mẫu là h = 580, d = 150, tác giả đã sử dụng
phần mềm SPSS 16.0 để phân tích. Phiếu điều tra được tác giả phân thành 2 nhóm:
nhóm các đối tượng nộp thuế với mẫu h (các cá nhân; các hộ gia đình; các cán bộ
nhân viên của các công ty kinh doanh BĐS; các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS;…);
nhóm thuộc đối tượng hoạch định chính sách và quản lý thuế với mẫu d (các thành
viên trong ban pháp chế của Chính phủ, các Bộ; cán bộ công chức, viên chức công
tác tại Vụ Chính sách- Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, Cục Thuế Hà Nội, Sở Tài
chính Hà Nội, các Viện nghiên cứu, các Trường Đại học và Cao đẳng,…).
Trong phiếu điều tra của 2 nhóm đối tượng trên có 45 câu hỏi trùng nhau, riêng

đối tượng nộp thuế có thêm 10 câu hỏi khác. Để xử lý số liệu, đối với 45 câu hỏi
chung tác giả đã đặt tương ứng với 45 biến, được ký hiệu từ X1 đến X45, đối với
mỗi câu hỏi có 5 mức độ trả lời, gồm: mức độ rất đồng ý, mức độ đồng ý, mức độ
tương đối đồng ý, mức độ không đồng ý và mức độ rất không đồng ý, từ đó, mỗi
biến số tương ứng với từng câu hỏi là biến rời rạc, nhận 5 giá trị khác nhau: X = 5
tương ứng với ý kiến rất đồng ý, X = 4 tương ứng với ý kiến đồng ý, X = 3 tương
ứng với ý kiến tương đối đồng ý, X = 2 tương ứng với ý kiến không đồng ý và X = 1
tương ứng với ý kiến rất không đồng ý. Còn đối với 10 câu hỏi khác của nhóm đối
tượng nộp thuế, tác giả đặt tương ứng với 10 biến, được ký hiệu từ Y1 đến Y10, đối
với mỗi câu hỏi có 2 lựa chọn trả lời, gồm: có hoặc không, từ đó, mỗi biến số tương


- 25 -

ứng với từng câu hỏi là biến rời rạc, nhận 2 giá trị khác nhau: Y = 1 tương ứng với ý
kiến có, Y = 0 tương ứng với ý kiến không.
Dựa trên việc mã hóa số liệu trên, tác giả đã sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để
xử lý số liệu, với mỗi biến nêu trên tác giả tính toán các chỉ tiêu: giá trị trung bình,
độ lệch chuẩn, mốt, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất và sử dụng bảng phân phối tần
số để biểu thị kết quả phân tích. Kết quả xử lý số liệu được tác giả trình bày ở Phụ
lục của Luận án.

6. Những đóng góp của luận án
- Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những đặc trưng, nội dung cơ bản của chính
sách thuế nhà ở, đất ở. Luận án lý giải những cơ sở để đánh thuế nhà ở, đất ở; các
khả năng có thể đánh thuế nhà ở, đất ở; đồng thời luận án cũng đưa ra các tiêu chí
đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở, cùng kinh nghiệm một số quốc gia, vùng lãnh
thổ thế giới về vấn đề này. Từ đó làm căn cứ cho quá trình phân tích và luận bàn về
mặt thực tiễn của chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam
- Về mặt thực tiễn: luận án phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở,

nhất là các chính sách bộ phận của chính sách thuế nhà ở, đất ở và đánh giá chính
sách thuế nhà ở, đất ở theo các tiêu chí đánh giá; cũng như đánh giá rõ những mặt
thành công và hạn chế của chính sách thuế nhà ở, đất ở nhằm đề xuất và kiến nghị
về định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam tới
năm 2020.

7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và các Phụ lục,
luận án được kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc tế về chính sách thuế nhà ở, đất ở.
Chương 2: Phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam
đến năm 2020


- 26 -

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ
CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở
1.1. Tổng quan về nhà ở, đất ở và chính sách nhà ở, đất ở
1.1.1. Nhà ở, đất ở
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở:
- Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để cho con người tái tạo ra sức lao
động của mình để tồn tại và phát triển.[15, tr. 428]
- Nhà ở là một loại nhà chuyên dùng cho các hoạt động ở và sinh hoạt gia
đình, nhằm phục vụ cuộc sống ăn ở, nghỉ ngơi, giải trí và giao tiếp của con người,
nhằm tái tạo sức lao động giản đơn.
- Nhà ở là một loại công trình xây dựng được dùng để ở, gồm có 3 bộ phận:

tường, mái, sàn.
Trong phạm vi Luận án này, nhà ở được hiểu là nơi cư trú của con người, là
chỗ cho con người tái tạo ra sức lao động của mình để tồn tại và phát triển. Nhà ở
luôn luôn gắn liền với đất, tách khỏi đất thì nhà không còn nữa.
Như vậy, nhà ở là tổ ấm của mỗi gia đình, tại đây con người được sinh ra, nuôi
dưỡng tồn tại và trưởng thành. Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng
thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người, nơi tái tạo sức lao động, nơi
hình thành và phát triển nhân cách con người. Nhà ở không chỉ có ý nghĩa đối với
mỗi cá nhân mà còn là một trong những điều kiện đầu tiên để hình thành nên các
điểm dân cư, các quần cư của con người. Nhà ở là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng
trong đời sống của người dân.
Tuỳ theo tính chất địa lý và văn hoá mà nhà ở có những đặc điểm khác nhau
giữa các vùng, miền và các quốc gia khác nhau. Hiện nay có nhiều cách phân loại
nhà ở theo các cách tiếp cận khác nhau [28, tr.3-tr.20]:


- 27 -

- Phân loại theo chức năng và phương thức tổ hợp: nhà ở kiểu căn hộ; nhà ở
kiểu ký túc; nhà ở kiểu khách sạn.
- Phân loại theo giải pháp mặt bằng: nhà ở kiểu biệt thự; nhà ở kiểu khối ghép;
nhà ở kiểu chung cư.
- Phân loại theo số tầng cao: nhà ở ít tầng; nhà ở nhiều tầng.
- Phân loại theo phương pháp xây dựng: nhà ở xây dựng toàn khối; nhà ở xây
dựng bằng phương pháp lắp ghép.
- Phân loại dựa vào chất lượng vật liệu: nhà kiên cố; nhà bán kiên cố; nhà
thiếu kiên cố; nhà đơn sơ.

1.1.1.2. Khái niệm đất ở
Theo quan điểm thông thường đất ở là đất để xây dựng nhà ở, tuy nhiên

thường bên cạnh nhà ở còn có các công trình phụ trợ khác, vì vậy, một cách hiểu mà
hiện nay cũng được nhiều người dùng và được sử dụng trong phạm vi Luận án này
đó là: đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời
sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể
cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Chỉ
có thể coi đất ở như một vật độc lập, nếu trên đó không có nhà, nếu trên đất đã có
nhà, thì đất không còn độc lập nữa, mà trở thành một bộ phận cấu thành nhà, đất đã
có nhà không thể sử dụng làm việc khác, ngoài làm nền cho nhà. Trong một khuôn
viên, nhà đất kết thành một khối vật chất thống nhất.
Tùy theo tiêu chí khác nhau mà đất ở có thể phân thành các loại khác nhau,
tuy nhiên hiện nay có 2 cách phân loại đất ở được dùng phổ biến:
- Theo khu vực dân cư, đất ở được phân thành:
+ Đất ở đô thị: đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, đất vườn ao trong
cùng thửa đã được công nhận là đất ở (riêng rẽ hoặc chung cư) tại các thành phố, thị
xã, thị trấn.
+ Đất ở nông thôn: đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, đất vườn ao trong
cùng thửa đã được công nhận là đất ở (riêng rẽ hoặc chung cư) tại khu vực nông thôn.


- 28 -

- Theo v trớ t trong cỏc khu vc a lớ: t v trớ 1; t v trớ 2; t v
trớ 3; t v trớ 4. Vic xỏc nh v trớ 1, 2, 3, 4 l tựy theo c im tip giỏp vi
mt ng hay mt ngừ v khong cỏch tip cn ng chớnh ca tha t.

1.1.1.3. c im ca nh , t
Nh , t l mt loi BS, õy l hng hoỏ c bit, vỡ vy, ngoi nhng
c im chung ca hng hoỏ thụng thng thỡ nh , t cũn cú nhng c im
riờng nh sau: [37, tr.63-tr.74]
Tính cố định

về vị trí

Tính ảnh h-ởng
lẫn nhau

Đặc điểm của
nhà ở, đất ở

Tính có
giá trị lớn

Tính
khan hiếm

Tính
bền vững

Tính
khác biệt

Ngun: Tỏc gi tp hp
Hỡnh 1.1: c im ca nh , t
- Tớnh c nh v v trớ: c im ny l do t ai mang li, dự l nh nhng
cng phi gn lin vi t, nờn c nh v v trớ v khụng cú kh nng chuyn dch,
khú cú kh nng tng thờm v s lng, din tớch (t cú th tng nh chuyn
mc ớch s dng, nh cú th tng nh xõy cao tng..., nhng cng khụng th tng
t bin v mói mói c). Mt khỏc, t ai t nhiờn l ngun ti nguyờn do thiờn
nhiờn ban tng, nờn cú hn v b gii hn v khụng gian. Din tớch t ai ca mt
quc gia khú thay i, do ú, cỏc BS khỏc nh nh, cụng trỡnh khỏc v vt kin
trỳc gn lin vi t ai b c nh v v trớ, a im. c im ny cú nh hng

rt ln n th trng, n hot ng kinh doanh nh , t . Khi cp ti yu t
v trớ ca nh , t thỡ thng nhc ti cỏc yu t nh: h tng xó hi, h tng k
thut, li th giao thụng, li th kinh doanh, cnh quan, mụi trng, phong thy...


- 29 -

- Tính bền vững: đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như ít bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình
kiến trúc và vật kiến trúc (nhà ở) có thể tồn tại nhiều năm, có công trình sau khi cải
tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt "tuổi thọ kinh
tế" và "tuổi thọ vật lý" của nhà ở, đất ở. Tuổi thọ kinh tế được đo bằng tổng thời
gian mà nhà ở, đất ở đó mang lại lợi ích, còn tuổi thọ vật lý được đo bằng thời gian
tồn tại về mặt vật chất của nhà ở, đất ở.
- Tính khác biệt: nhà ở cũng như đất ở không thể tìm thấy cái thứ hai giống nhau
hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí của nhà ở, đất ở; khác nhau về kết cấu và
kiến trúc; khác nhau về quyền đối với nhà ở, đất ở; khác nhau về hướng; khác nhau về
quang cảnh và các vật ngoại cảnh.... Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường nhà ở, đất ở cũng khó
tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không
giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế.
- Tính khan hiếm: sự khan hiếm của nhà ở và đất ở chủ yếu xuất phát từ diện
tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và nhà ở, đất ở có tính khác biệt, cố định về vị
trí. Quỹ đất tự nhiên không thể tăng lên được, chỉ có diện tích từng loại đất có thể
thay đổi nhỏ nhờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp
thành đất ở...), nhà ở lại gắn liền với đất ở nên cũng không thể tăng đột biến được;
- Tính có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất, cũng như chi phí
xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Nếu xét một cách sâu xa hơn, tính giá trị
lớn này bắt nguồn từ sự mất cân đối giữa cung và cầu, theo hướng cung thì khan
hiếm (như đã trình bày ở trên), trong khi đó cầu liên tục gia tăng (do yếu tố tăng dân

số, tăng thu nhập...).
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: nhà và đất, mà nhất là nhà ở chịu sự ảnh hưởng
lẫn nhau rất lớn, xét cả về mặt vật lý và kinh tế. Về mặt kinh tế: giá trị của nhà và
đất có thể bị tác động bởi nhà ở, đất ở khác, đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước
đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực


- 30 -

đó, ngay cả việc xây dựng công trình này có thể làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của công trình khác... Xét về mặt vật lí: khi xây dựng nhà liền kề khác có thể ảnh
hưởng về mặt vật chất đối với nhà ở, đất ở đang sử dụng...

1.1.2. Chính sách nhà ở, đất ở
1.1.2.1. Khái niệm chính sách nhà ở, đất ở
Để phát triển kinh tế- xã hội theo định hướng đề ra, các nhà nước thường
xuyên phải ra đưa hàng loại các chính sách công, các chính sách này có quan hệ và
tác động qua lại với nhau trong một chỉnh thể thống nhất. Trong tập hợp các chính
sách công đó, thì chính sách về nhà ở, đất ở được cho là một mảng chính sách quan
trọng, điều này xuất phát từ tầm ảnh hưởng của chính sách là rất sâu, rộng và có liên
quan đến mọi người trong xã hội. Vậy chính sách nhà ở, đất ở là gì? Hiểu một cách
khái quát nhất: chính sách nhà ở, đất ở là tổng thể các quan điểm, các giải pháp và
công cụ mà Nhà nước sử dụng để quản lý nhà ở, đất ở nhằm thực hiện những mục
tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của đất nước.
Có thể thấy Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết, quản lý và
chỉ đạo liên quan đến lĩnh vực cung cấp và xây dựng nhà ở, đất ở. Toàn bộ hệ thống
chính sách nhà ở, đất ở của mỗi quốc gia được giới hạn bởi các yếu tố như mức độ
thịnh vượng của quốc gia; sự nhất trí chính trị đối với phần phúc lợi xã hội trích ra
để đầu tư vào nhà ở, đất ở; những sở thích và thị hiếu cá nhân. Do mối quan hệ mật

thiết của nhà ở, đất ở đối với đời sống gia đình, đây là nền tảng của sự ổn định xã
hội, liên quan chặt chẽ đến phúc lợi xã hội và sự thỏa mãn của các nhóm lợi ích
trong xã hội. [40, tr.144]

1.1.2.2. Mục tiêu chính sách nhà ở, đất ở
- Chính sách nhà ở, đất ở giúp nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đối với
nhà ở, đất ở và thị trường nhà ở, đất ở. Như đã trình bày ở trên, nhà ở, đất ở có vai
trò quan trọng trong mọi chế độ xã hội và là nhu cầu thiết yếu của mỗi người, đây là
nền tảng cho các hoạt động kinh tế và xã hội của một đất nước và cũng có ảnh
hưởng trực tiếp đến các hoạt động đó (nhà nước ban hành các chính sách thuế,
chính sách đất đai, chính sách xây dựng...). Vì vậy, nếu nhà nước không quản lý


- 31 -

được lĩnh vực này sẽ dẫn đến nhiều ảnh hưởng hệ lụy, kéo theo đó là nhà nước
không quản lý được nền kinh tế, cũng như không quản lý được xã hội của mình.
- Chính sách nhà ở, đất ở góp phần cải thiện các điều kiện về nhà ở, đất ở. Nhà
ở, đất ở có ảnh hưởng đến sức khỏe và khả năng tái sản xuất sức lao động của người
dân, đặc biệt ở trong một môi trường đô thị đông đúc, vì vậy, các xã hội thường
định ra những tiêu chuẩn trong việc phân cấp đất, trong xây dựng, các luật lệ về mật
độ nhà ở, các quy tắc sử dụng đất ở..., nhà nước thường đưa ra những cơ chế, chính
sách, biện pháp để cải thiện môi trường và điều kiện ăn ở như: các tiêu chuẩn về hạ
tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí...), hạ tầng kỹ thuật
(đường xá, hệ thống điện, cấp và thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc...).
- Chính sách nhà ở, đất ở đảm bảo công bằng và bình đẳng xã hội. Hầu hết các
nước trên thế giới đều có những quy định cụ thể về nhà ở xã hội, những quy định
này không phải nhằm mục tiêu kinh doanh mà để phân phối công bằng nhà ở, đất ở
cho tất cả mọi thành phần dân cư. Hầu hết các xã hội đều chọn lựa một cách thức
cung cấp nhà ở, đất ở sao cho không tạo ra sự phân biệt chủng tộc, phân biệt thu

nhập và địa vị xã hội. [40, tr.147- 153]
Việc đảm bảo công bằng và bình đẳng xã hội còn được thể hiện thông qua việc
trợ giúp người nghèo để họ có thể có nhà ở, đất ở. Việc trợ giúp được thực hiện bằng
nhiều cách khác nhau, như: cung cấp nhà ở, đất ở trực tiếp; bao cấp về nhà ở, đất ở;
hoặc cung cấp phúc lợi, một phần trong đó có thể sử dụng cho nhà ở, đất ở. Nhóm xã
hội đặc biệt như người nghèo, người già cả, người tàn tật là đối tượng nhận sự trợ
giúp này. Mỗi xã hội tiên tiến đều có các chương trình công cộng bảo đảm một phần
những nhu cầu này, chứ không phải do từng cá nhân tự lo liệu. Ngay trong các xã hội
phát triển, thu nhập đầu người cao, vẫn luôn có một bộ phận nghèo phải sống trong
những điều kiện nhà ở tồi tệ, vì vậy, nếu như họ không nhận được sự giúp đỡ của nhà
nước, của cộng đồng thì khó để kiếm được một chỗ “che mưa, che nắng”.

1.1.2.3. Các phân hệ của chính sách nhà ở, đất ở
Chính sách nhà ở, đất ở là một bộ phận trong hệ thống chính sách BĐS nói
chung và có quan hệ tác động với các chính sách khác về BĐS. Do vậy có rất nhiều


- 32 -

yếu tố ảnh hưởng tới chính sách nhà ở, đất ở như: tâm lý tiêu dùng, vị trí địa lý của
nhà ở, môi trường cảnh quan, cơ sở hạ tầng, anh ninh, chính trị, hệ thống luật pháp…
Theo quan điểm xem xét nội dung của chính sách thì khi nói đến chính sách nhà ở,
đất ở thường đề cập đến 3 mảng chính sách sau: 1.) Chính sách về đất ở; 2.) Chính
sách xây dựng nhà ở; và 3.) Chính sách tài chính đối với nhà ở, đất ở. [64, tr.49-tr.52]
Một là, chính sách về đất ở: bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, khi kinh tế
chuyển sang nền kinh tế thị trường thì đất đai, hoặc quyền sử dụng đất sẽ trở thành
hàng hóa, nó được mua, bán, trao đổi, nhưng đây lại là một nguồn lực, nguồn tài
nguyên quan trọng mà không một nước nào lại không quản lý. Vì vậy việc tăng
cường vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai, trong đó có đất ở để đảm bảo cho
các mối quan hệ vận động đúng hướng của nền kinh tế- xã hội là vấn đề quan trọng.

Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền (quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng)
là một nội dung quan trọng của các chính sách đất đai. Ngoài việc giúp nhà nước
quản lý được quỹ đất của mình, mà còn là một trong những nội dung để bảo đảm
quyền của chủ đất.
Hai là, chính sách xây dựng nhà ở: cùng với chính sách về đất ở, chính sách
xây dựng nhà ở chấp nhận và thừa nhận quyền cư trú hợp pháp tạo điều kiện người
dân yên tâm tự đầu tư phát triển nhà ở. Chính sách xây dựng nhà ở thiết lập các quy
phạm và tiêu chuẩn về nhà ở, cải tiến thủ tục hành chính để người dân dễ dàng hơn
trong việc tiếp cận với nhà ở. Cùng với các mục tiêu trên, nhà nước cũng quan tâm
đến trợ cấp nhà ở dành cho người nghèo, người có công... Đây là nhà ở được xây
dựng từ nguồn ngân sách hoặc từ các nguồn tài trợ xã hội. Nguyên tắc cơ bản của
quản lý đầu tư và xây dựng là nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối
với mọi thành phần kinh tế về mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội; quy
hoạch và kế hoạch phát triển ngành, lãnh thổ; quy hoạch và kế hoạch xây dựng đô
thị; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; lựa chọn công nghệ, sử dụng đất đai,
tài nguyên, bảo vệ môi trường sinh thái; thiết kế kỹ thuật, kiến trúc, xây lắp, bảo
hiểm, bảo hành công trình và các khía cạnh khác của dự án.


- 33 -

Ba là, chính sách tài chính đối với nhà ở, đất ở: chính sách tài chính nhà ở, đất
ở tác động đến nhà ở, đất ở thông qua việc phân phối các nguồn vốn từ nơi dư thừa đến
nơi có nhu cầu vốn để phục vụ cho các nhu cầu phát triển nhà ở, đất ở trong dân cư.
Thông qua chính sách tài chính nhà ở, đất ở, nhà nước quản lý và bảo đảm huy động
hữu hiệu các nguồn vốn để phát triển nhà ở, đất ở trong đó phát huy được nội lực và tận
dụng có hiệu quả các nguồn vốn trong việc phát triển nhà ở, đất ở cho nhân dân. Khi
nói về chính sách tài chính đối với nhà ở, đất ở chúng ta phải kể đến các chính sách
thành phần như: chính sách về định giá, chính sách thuế, chính sách tín dụng.

1.2. Chính sách thuế nhà ở, đất ở
1.2.1. Thuế nhà ở, đất ở
1.2.1.1. Khái niệm thuế nhà ở, đất ở
Có nhiều quan niệm về thuế với các mục đích, hàm ý mô tả khác nhau. Nhưng
nhìn chung, thuế được hiểu là khoản đóng góp bắt buộc của các tổ chức, cá nhân
cho nhà nước theo mức độ và thời hạn do pháp luật quy định và thuế được sử dụng
cho các mục đích công cộng theo các chương trình, kế hoạch chi tiêu của nhà nước.
Khoản đóng góp này được lấy ra từ kết quả hoạt động kinh tế của các đối tượng nộp
thuế, hoặc có thể được lấy từ một phần lợi ích mà họ được hưởng. Để thực hiện quá
trình tái sản xuất mở rộng, thu nhập được thể hiện qua những hình thái khác nhau,
tương ứng với những hình thái đó, Nhà nước thường sử dụng các loại thuế khác nhau
để quản lý, điều tiết tất cả các khoản thu nhập, cũng như quá trình vận động của thu
nhập và các dạng tồn tại khác nhau của thu nhập.
Theo hai nhà kinh tế học người Anh, Christopher Pass và Bryan Lowes:
“Thuế là một biện pháp của chính phủ đánh trên thu nhập và vốn nhận được của cá
nhân hay doanh nghiệp; trên việc chi tiêu về hàng hóa, dịch vụ và trên tài sản”.
Khái niệm này đã chỉ ra các đối tượng đánh thuế là các dạng tồn tại khác nhau trong
quá trình vận động của thu nhập, đó là thu nhập nhận được, thu nhập sử dụng cho
tiêu dùng các hàng hoá, dịch vụ và thu nhập đã được tài sản hoá. [17, tr.19]
Các hình thức thuế đánh vào các dạng tồn tại của thu nhập nêu trên còn được
thể hiện rất rõ ở cách phân loại thuế căn cứ vào sự biến đổi hình thái thu nhập trong


- 34 -

quá trình vận động hay căn cứ vào đối tượng tính thuế. Theo cách phân loại này,
thuế được chia thành ba loại xét trên góc độ lý thuyết: [37, tr.47]
- Thuế thu nhập: đánh vào các khoản thu nhập nhận được của các đối tượng
nộp thuế trong kỳ tính thuế;
- Thuế tiêu dùng: đánh vào phần thu nhập dành cho chi tiêu hàng hoá, dịch vụ

của các đối tượng tiêu dùng chịu thuế;
- Thuế tài sản: đánh vào tài sản chịu thuế của các tổ chức, cá nhân trong xã
hội. Loại thuế này thường căn cứ vào giá trị của tài sản để tính thuế.

(2)
(1)

Thu nhập tiêu dùng
Thuế tiêu dùng

Thu nhập hiện tại
Thuế thu nhập

Thu nhập tương lai

(3)

Thu nhập hiện vật
hóa thành tài sản
Thuế tài sản

(5)

(4)
Thuế nhà ở, đất ở
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Hình 1.2: Vị trí của thuế nhà ở, đất ở
Trong đó:
(1) Thu nhập nhận được ở hiện tại bị đánh thuế thu nhập;
(2) Thu nhập mang ra tiêu dùng bị đánh thuế tiêu dùng;

(3) Thu nhập hiện vật hóa thành tài sản bị đánh thuế tài sản;
(4) Thu nhập hiện vật hóa thành nhà ở, đất ở và thu nhập từ nhà ở, đất ở bị
đánh thuế nhà ở, đất ở;
(5) Thu nhập đem tiêu dùng và mua tài sản lại kỳ vọng tạo ra thu nhập tiềm
năng trong tương lai và khi thu nhập được hiện thực lại trở thành thu nhập hiện tại
và bị đánh thuế theo chu kỳ mới.


- 35 -

Như vậy, qua các khái niệm về thuế, các cách phân loại thuế nói trên, ta có thể
thấy thuế nhà ở, đất ở trong nghiên cứu này là một bộ phận của thuế tài sản (Xem Hình
1.2) và có thể hiểu “Thuế nhà ở, đất ở là tên gọi chung chỉ các sắc thuế lấy giá trị
của nhà ở, đất ở làm cơ sở tính thuế”.
Hình thức thuế đầu tiên phải kể đến là thuế đánh vào đất đai, bởi vì, đất đai là
tài sản có giá trị nhất, có tính cố định, dễ nhìn nhận và dễ đánh thuế nhất. Dần dần,
cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các loại tài sản khác phát sinh nhiều hơn và
thuế không những đánh vào đất đai mà còn đánh vào các tài sản có giá trị khác như
nhà ở. Các sắc thuế liên quan đến nhà ở, đất ở thường có nhiều hình thức khác nhau,
có các tên gọi khác nhau tuỳ thuộc vào chính sách thuế của các quốc gia. Ngày nay,
thuế đánh vào nhà ở, đất ở được áp dụng rộng rãi ở các quốc gia, nhất là các quốc
gia có nền kinh tế thị trường phát triển. Tuy nhiên, trong thực tiễn, có những ý kiến
không đồng nhất với nhau về tính hợp lý của việc đánh thuế vào nhà ở, đất ở. Các ý
kiến phản bác việc đánh thuế vào nhà ở, đất ở cho rằng, nhà ở, đất ở là một dạng tồn
tại của thu nhập, việc đánh thuế vào nhà ở, đất ở sẽ gây ra sự trùng lặp trong đánh
thuế đối với cùng một khoản thu nhập. Mặc dù vậy, có rất nhiều ý kiến ủng hộ nhiệt
thành việc đánh thuế vào nhà ở, đất ở và trên thực tế, ở tất cả các nước, loại thuế
đánh vào nhà ở, đất ở đã và đang được áp dụng rộng rãi.

1.2.1.2. Đặc điểm của thuế nhà ở, đất ở

Ngoài các đặc điểm chung của thuế mà bất kỳ một loại thuế nào đều có, mỗi
loại thuế còn có các đặc điểm riêng của mình. Các đặc điểm này được thể hiện trong
việc thiết kế chính sách thuế và trong những tác động của chúng đến các điều kiện
kinh tế - xã hội khi thực thi chúng. Nắm bắt và hiểu được các đặc điểm cơ bản của
thuế nhà ở, đất ở cũng như các tác động cụ thể của loại thuế này trong nền kinh tế xã hội là một căn cứ quan trọng cho việc hoạch định và thực thi và phân tích chính
sách thuế này. Thuế nhà ở, đất ở có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
a). Thuế nhà ở, đất ở là thuế trực thu
Thuế đánh vào nhà ở, đất ở là thuế trực thu bởi vì chủ thể có quyền đối với
nhà ở, đất ở là các đối tượng phải nộp khoản thuế này và số thuế họ phải nộp được


- 36 -

trích ra từ các khoản lợi ích họ nhận được do việc sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, đất ở
chịu thuế. Đặc điểm trực thu của thuế đánh vào nhà ở, đất ở còn được hiểu theo khía
cạnh về khả năng chuyển dịch gánh nặng thuế. Do chủ thể nộp thuế không có khả
năng chuyển dịch gánh nặng về thuế cho đối tượng khác, họ phải trực tiếp nộp thuế.
Tuy nhiên, tính chất trực thu của thuế chỉ có tính tương đối, vì phụ thuộc vào việc
chuyển giao tài sản. Các đối tượng nộp thuế có thể chuyển dịch gánh nặng về thuế
cho các đối tượng khác, khi đó chủ thể nộp thuế và chủ thể chịu thuế không còn
đồng nhất với nhau nữa mà là hai chủ thể khác nhau. [17, tr.25]
Chính vì điều này mà trong việc xây dựng, thiết kế chính sách thuế đánh vào nhà
ở, đất ở, nhà nước cần xem xét các tác động của loại thuế này để có thể điều chỉnh các
hành vi phát sinh nhằm định hướng cho việc tạo lập, lưu giữ và sử dụng nhà ở, đất ở
trong nền kinh tế - xã hội. Mặt khác, thông thường những sắc thuế trực thu đánh trực
tiếp vào người chịu thuế sẽ tạo ra những phản ứng trực tiếp của các đối tượng này, gây
khó khăn cho công tác quản lý thu thuế. Do vậy, việc hoạch định chính sách thuế đánh
vào nhà ở, đất ở đòi hỏi phải xem xét đầy đủ các yếu tố như loại nhà ở, đất ở chịu thuế,
giá trị nhà ở, đất ở chịu thuế, thuế suất, công tác quản lý thu thuế...
b). Thuế nhà ở, đất ở luôn có mối liên hệ chặt chẽ với khả năng, điều kiện,

hoàn cảnh của người chịu thuế.
Khả năng, điều kiện, hoàn cảnh của người nộp thuế ở đây có thể được xem xét
như: nguồn tạo ra nhà ở, đất ở chịu thuế, hoàn cảnh gia đình, mức sống bình quân
của dân cư trên địa bàn... Để đảm bảo tính công bằng, hợp lý của việc đánh thuế,
khi xây dựng các sắc thuế đánh vào nhà ở, đất ở, nhà nước luôn phải phân tích, xem
xét đến khả năng, điều kiện, hoàn cảnh của người nộp thuế. Việc xem xét, tính toán
các điều kiện, khả năng, hoàn cảnh trong thiết kế chính sách thuế đánh vào nhà ở,
đất ở được thực hiện theo nhiều cách thức khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện quản
lý, kiểm soát của từng quốc gia. Những quốc gia có công tác quản lý, kiểm soát nhà
ở, đất ở, kỹ thuật đánh thuế và quản lý thuế tốt thường sử dụng hình thức đánh thuế
vào giá trị ròng của các cá nhân, tức là đánh vào phần giá trị sau khi trừ đi các
khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo dựng nhà ở, đất ở của người đó. Những