Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

Pháp luật về thị trường bất động sản
Mục lục

1. Khái quát chung về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp
Nhà ở là một tài sản đặc biệt đối với mỗi con người, mỗi gia đình. Là một
phần cấu thành nên bất động sản-một trong những lĩnh vực được quan tâm hàng
đầu trong xã hội. Hiện nay, cùng với quá trình đô thị hóa phát triền nền kinh tế thị
trường thì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng lớn và có nhiều vấn đề cần quan tâm,
đặc biệt là nhà ở đối với những người không có thu nhập hay có thu nhập nhưng
rất ít. Ở nước ta trong những năm gần đây, đã được Nhà nước quan tâm, chăm lo,
tạo điều kiện từng bước cho những người có thu nhập thấp được có nhà ở, nhiều
chương trình, dự án được thực hiện để đáp ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp
và được xác định là vấn đề ưu tiên
Có thể hiểu Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở cho người
nghèo là những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được chính quyền
cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu
về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo, người có hoàn cảnh khó
khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có khó khăn trong việc bố
trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán
cho những đối tượng này với giá ưu đãi. Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường
được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như chính quyền cấp quận,
huyện hay thành phố.
2. Đặc điểm của nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp:
2.1. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
Đối tượng phục vụ của chính sách nhà ở xã hội là những người có thu
nhập thấp, họ tuy có thu nhập có thể ổn định nhưng chỉ đủ để trang trải các nhu
1


cầu cuộc sống tối thiểu hoặc sau khi trang trải cuộc sống thì không còn dư được
nhiều, khó tích lũy đủ để mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh.

Định nghĩa về nhà ở xã hội được đưa ra lần đầu tiên trong Luật nhà ở năm
2005, bên cạnh đó các nhóm đối tượng thụ hưởng cụ thể đầu tiên đã được xác
định bao gồm nhóm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân. Đây là nhóm đối tượng
tương đối hẹp, vốn là những người trong nhóm được ưu tiên trong việc tiếp cận
nhà ở trong thời gian trước. Tuy nhiên, luật nhà ở năm 2005 chưa hề đề cập đến
điều kiện kinh tế của từng nhóm đối tượng nêu trên mà chỉ tập trung về điều
kiện nơi ở hiện tại của người dân như chưa có nhà ở, hoặc diện tích ở bình quân
đầu người thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc về chất lượng kém của nhà
ở.
Tiếp theo đó, Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở 2005, một nhóm đối tượng khác được bổ sung là những
người trả lại nhà công vụ. Văn bản này cũng đã có những quy định đầu tiên liên
quan đến điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình.
Đến năm 2009, khi Chính phủ đẩy mạnh công cuộc xây dựng nhà ở xã hội
thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và các quyết định 65,
66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đối tượng là học sinh sinh viên và người dân đô
thị có thu nhập thấp đã được tính đến. Đây là thời điểm đầu tiên nhóm người
nghèo sống trong các thành phố được tính đến như là một đối tượng thụ hưởng
nhà ở xã hội. Tuy nhiên đi kèm với việc mở rộng đối tượng này là các điều kiện
xét duyệt chặt chẽ hơn liên quan đến tình trạng cư trú trong đó khẳng định ưu
tiên các nhóm đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa
phương và điều kiện kinh tế của các hộ gia đình có thu nhập thấp.

2


Qua đó thì các đối tượng thụ hưởng đã được đưa ra khá chi tiết và cụ thể
nhưng lại tồn tại trong quá nhiều văn bản luật gây ra khó khăn và hiểu nhầm
trong việc thống nhất quản lý và triển khai các kế hoạch nhà ở.

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định
71/2010/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị định 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát
triển nhà ở xã hội, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên
cùng với các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước.
Đồng thời, trong văn bản này cũng đã bổ sung thêm các nhóm đối tượng là
những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách
khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị, hai nhóm đối tượng đáng lưu ý
được bổ sung là những hộ tái định cư gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân
làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao
động nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa
được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước.
Để khắc phục những hạn chế trên, Luật nhà ở năm 2014 đã bổ sung, tổng
hợp và liệt kê cụ thể các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã
hội tại điều 49 bao gồm:
“1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người
có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp;
3


6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và
quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81
của Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học
sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học
tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà
ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở,
đất ở.”
Việc quy định cụ thể 10 nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở kể trên góp phần thể chế hóa chủ trương của
Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh
vực nhà ở.

2.2. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
Không phải đối tượng nào trong các đối tượng được nêu trên cũng được
hưởng chính sách của nhà nước về nhà ở xã hội mà chỉ khi đáp ứng được các
điều kiện của pháp luật thì mới được hưởng chính sách này.
Tại điều 51 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
4


Theo đó, đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật
nhà ở năm 2014 thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo
quy định sau đây:
-

Thứ nhất, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê
mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi
hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng

diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích
nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

-

Thứ hai, phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng
ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định
tại khoản 9 Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014.

-

Thứ ba, đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật
nhà ở năm 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên
theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo,
cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng
Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49
của Luật nhà ở năm 2014 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập
theo quy định tại điểm này.
Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật nhà ở
năm 2014 thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt
chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật nhà ở năm
2014 thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

5


-

Thứ nhất, có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng,
dột nát.

-

Thứ hai, có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây
dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

2.3. Các hình thức phát triển nhà ở xã hội:
Theo Luật nhà ở năm 2014, tại điều 53, luật đã quy định về các hình thức phát
triển nhà ở xã hội gồm có:
-

Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái
quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà
tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo
hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để
xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

-

Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình
thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và
Điều 59 của Luật này.

-

Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở
hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà

nước theo quy định tại Điều 58 của Luật này.

2.4. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
Luật nhà ở năm 2014 đã đặt ra các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội rất chi tiết bao gồm các yêu cầu sau:
6


-

Đáp ứng các yêu cầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung được
quy định tại điều 19 của luật này; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có
trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì UBND cấp
tỉnh phải gửi lấy ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi quyết định chủ trương
đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

-

UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội cho thuê.

-

Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 điều 53
Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội
trong dự án để cho thuê, chủ đầu tư được hưởng ưu đãi xây dựng nhà ở để cho
thuê theo quy định tại khoản 1 điều 58 Luật nhà ở năm 2014 đối với phần diện
tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê
theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê.

-

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua,
giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.
2.5. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội:
Điều 55 Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội là nhà chung cư hoặc
nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
Cũng theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội, trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được
thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng,
tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn (giảm so với nghị định cũ,
7


diện tích sàn tối thiểu trước đây được quy định là 30m2) , tối đa là 70 m2 sàn,
bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số
sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành
do cơ quan có thẩm quyền ban hành.Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối
đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2và
bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên
70 m2 không quá10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích
đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m 2, hệ số sử dụng đất không
vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã
hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải
báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ
trương đầu tư.
Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây
dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện
tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn
cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây
dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.

8


2.6. Đất để xây dựng nhà ở xã hội:
Nhằm đảm bảo chính sách phát triển nhà ở xã hội góp phần giải quyết nhu
cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, pháp luật đã có những quy
định rất cụ thể, chi tiết về việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Điều 56
Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây
dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo,
UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích
đất để xây dựng nhà ở xã hội”. Cụ thể:
•

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển
đô thị:

-

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị,

không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng
theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh
doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy
hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các
đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng
nhà ở xã hội.

-

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có
quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức
hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều
này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo
giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển
giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ
đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ

9


sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm
vi địa bàn.
-

Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp
với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để
xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
•

-

Đối với các khu công nghiệp:

Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý
khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu
công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu
công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và
chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

-

Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ
nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ
sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng
mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Pháp luật cũng quy định diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm
để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện
tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh.
2.7. Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội:
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện
theo quy định tại điều 57 Luật nhà ở năm 2014 và thủ tục lựa chọn chủ đầu tư

10


dự án xây dựng dự án nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại điều 8 Nghị định

100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội.
Ngoài ra, do tình trạng cung về nhà ở xã hội vẫn luôn không đáp ứng được cầu,
pháp luật quy định rất nhiều ưu tiên dành cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng
dự án nhà ở xã hội. Có thể thấy rằng trong quá trình làm luật, các chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở xã hội luôn luôn được quan tâm và không ngừng được bổ
sung rất nhiều ưu đãi. Theo đó:
•

Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải
bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở
năm 2014 để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:
-

Thứ nhất, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất
được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

-

Thứ hai, được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh
nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở
xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập
doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê mua, bán.

-

Thứ ba, được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín
dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để
cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn
so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

-

Thứ tư, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh
phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây
dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được
hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.
11


•

Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê
mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi như trên khi đáp ứng được các yêu cầu
sau đây:
-

Thứ nhất, xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở.

-

Thứ hai, nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn
diện tích nhà ở xã hội.

-

Thứ ba, có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.

2.8. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội:
Điểu 60, 61 Luật nhà ở năm 2014 đã chia làm 2 trường hợp quy định chi
tiết về việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội bao gồm: xác định giá
thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; và xác định giá thuê, giá
thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.
Căn cứ vào hướng dẫn về phương pháp xác định giá của Bộ Xây dựng,
chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội để
trình UBND tỉnh thẩm định. Trình tự, thủ tục xác định giá thuê, giá thuê mua,
giá bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật.
2.9. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội:
- Mỗi đối tượng được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã
hội trong cùngmột thời gian chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở
xã hội. Học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền
thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

12


- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh
toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng
thuê mua nhà ở.
- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà
ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu
thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn
tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà
ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị
quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã
hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng
loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

- Sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã
được cấp GCN, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này
theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu đồng thời phải nộp tiền sử
dụng đất và nộp thuế thu nhập. Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà
ở xã hội, chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại
cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy
định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý
và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã
hội. Nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức
cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo pháp luật dân sự.
Xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
13


+ Theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
+ Nếu chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao
nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê
mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ bên thuê, thuê mua nhà ở không
nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; hoặc sử
dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở
hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi
nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;
+Nếu bên thuê mua nhà ở chết:
i. Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì
người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người
thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
ii. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó
mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được 2/3 thời hạn thuê mua thì người thừa

kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với 1/3 thời hạn thuê mua
còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó.
iii. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc các trường hợp trên
thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được
hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy
định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;
iv. Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần
đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê
mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê
mua nhà ở xã hội.

14


2.10. Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội:
Điều 70 Luật nhà ở năm 2014 quy định các nguồn vốn để thực hiện chính
sách nhà ở xã hội bao gồm:
- Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác
đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân.
- Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
- Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở
xã hội; vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã
hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
Việc quy định nguồn vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong Luật
nhà ở xã hội năm 2014 là một điểm mới so với Luật nhà ở năm 2005.

2.11. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:
Pháp luật quy định nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo
đúng đối tượng và điều kiện quy định tạiĐiều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở năm

2014; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần
theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở năm 2014.
•

Đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:Chủ đầu tư phải thực
hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều
63 Luật nhà ở năm 2014. Theo đó:

-

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
15


-

Việc bán cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà có sẵn phải
đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 2, 3 điều 63 Luật nhà ở
năm 2014.

-

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng không được ký hợp đồng thuê
nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.

-

Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau
thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và

chỉ được bán cho các đối tượng quy định tạiĐiều 49 của Luật Nhà ở, với giá
bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.
•

-

Đối với người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội:

Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở
dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên
cho thuê.

-

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường
hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và
không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối
thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp
đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp
hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.

-

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua
nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì
chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do
Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xâydựng nhà ở xã hội
16

(trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua
nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa
bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và
không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy
định tại điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội.
3. Thực trạng áp dụng các quy định về nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp ở Việt Nam
Trong những năm qua để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân,
nhà ở cho người dân đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp được sự
quan tâm của nhà nước và xã hội đã đạt được những kết quả nhất định, giải
quyết chỗ ở cho hàng triệu người lao động góp phần ổn định xã hội, vào sự
nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, kết quả phát triển
nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như sự
thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn
trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về
quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan.
Là một nước đang phát triển với dân số hơn 90 triệu người, Việt Nam đang
phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của
người dân như nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, y tế, giáo dục và môi trường.
Vấn đề nhà ở cho người dân của nước ta đang ngày cảng trở nên bức thiết,
đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Để
đáp ứng nhu cầu này, chính phủ đã có nhiều chính sách nhằm tăng cường và
cải tạo điều kiện nhà ở cho người dân.

17

Để đạt được những kết quả đó thì nhà nước đã ban hành những quy phạm
pháp luật liên quan như:
Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở bổ sung,
sửa đổi năm 2014.
Trên cơ sở các quy định của Luật, Chính phủ đã ban hành các Nghị
định hướng dẫn thi hành, chương trình phát triển nhà ở. (các Nghị định do
Chính phủ ban hành và các Quyết định do Thủ tướng ký nhằm hướng dẫn và
cụ thể hóa việc thi hành Luật nhà ở, và Thông tư do các Bộ ban hành hướng
dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định; Nghị định 188/2013/NĐ- CP
của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư
08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của
nghị định 188 )
Ngoài ra việc phát triển nhà ở xã hội còn được định hướng bởi Chiến
lược phát triển nhà ở do Thủ tướng ban hành và điều chỉnh bởi các Luật liên
quan như Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản và các
Nghị định và Thông tư tương ứng.
Bên cạnh đó các tổ chức đoàn thể, tổ chức xã hội nghề nghiệp các phương
tiện thông tin truyền thông, và mọi người dân cũng đã có nhiều phương thức
đóng góp ý kiến, kiến nghị, triển khai thực hiện phát triển nhà ở nói chung
và nhà ở cho người thu nhập thấp đặc biệt tại đô thị và khu công nghiệp. Tuy
nhiên trong điều kiện kinh tế xã hội ở Việt Nam vấn đề nhà ở trong đó nhà
ở cho người có thu nhập thấp vẫn đang là nhu cầu bức thiết hiện nay cũng
như lâu dài.
Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, của Bộ Xây dựng:
Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị dự báo đến năm
2020 là 1 triệu căn trong khi hiện nay mới chỉ đáp ứng hơn 10 000 căn/năm.
Nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp hiện mới có 20%
người lao động có chỗ ổn định. Yêu cầu dự báo đến năm 2020 cần 33,6 triệu
m2 nhà ở cho 4,2 triệu người. (Hiện đang triển khai 59 dự án nhà ở công

18


nhân khu công nghiệp với quy mô 66.950 căn hộ đáp ứng khoảng 30-40 vạn
người).
Chính vì những yêu cầu bức thiết về nhà ở, nhà nước đã có những quy định
về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp để đảm bảo cuộc sống, nhà ở
cho họ:
Thứ nhất: Các vấn đề về nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội cho người có
thu nhập thấp.
Tại điều 53 của Luật Nhà ở (2014) đã quy định rất rõ các hình thức
huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội trong đó một nguồn vốn quan
trọng từ ngân sách nhà nước bao gồm vốn ngân sách nhà nước, công trái
quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn ưu đãi của các nhà
tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển…Đây là quy định cơ chế chính sách
phát triển nhà ở rất đúng đắn thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với
người lao động. Tuy nhiên do không có quy định cụ thể đặc biệt từ nguồn
ngân sách Nhà nước của Trung ương và địa phương nên nguồn vốn này
không ổn định tùy thuộc vào kinh phí phân bổ của Trung ương và địa
phương nhiều ý kiến kiến nghị nên nghiên cứu phương án trích % GDP cho
việc phát triển nhà ở. Tương tự như quy định % dành cho nguồn nghiên cứu
khoa học (Ví dụ: 0,5-1% GDP) hoặc dành ngân sách nhà nước cố định 5
năm, hàng năm cho Phát triển nhà ở (cả ngân sách nhà nước Trung ương và
ngân sách nhà nước địa phương) điều đó thể hiện sự quan tâm đến vấn đề
nhà ở của Nhà nước mang tính ổn định, lâu dài.
Thứ 2: Về các cơ chế chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp, gia đình,
cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Loại hình doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội tại các đô thị. Hiện loại hình này
hiện đang thực hiện các đô thị lớn với các chính sách ưu đãi hiện hành quy
định tại điều 58 như:

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Miễn giảm các loại thuế.
19


-

Được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp.
Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ

thuật.
Nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã cụ thể hóa các ưu đãi về thuế
và nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đồng thời khẳng định nhà nước sẽ hỗ trợ
đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp
điện, cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong
công tác thiết kế nhà ở xã hội. Đến cuối năm 2013, hàng loạt các ưu đãi khác
được đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, trong đó đáng lưu ý là
các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa phát triển nhà ở xã hội
và kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai
trong các dự án nhà ở xã hội để vay vốn đầu tư. Các ưu đãi cũng nhấn mạnh
đến việc nhà nước sẽ hỗ trợ một phần chủ đầu tư nhà ở xã hội trong việc xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án. Trong trường
hợp nếu xây nhà cho thuê thì chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ
thuật và xã hội trong phạm vi dự án và được bán nhà ở xã hội sau một thời
gian cho thuê nhất định. Bên cạnh đối tượng chủ đầu tư là các tổ chức,
doanh nghiệp thì nghị định này cũng đã đề cập đến những ưu đãi cụ thể dành
cho các cá nhân và hộ gia đình trong công tác xây dựng và cung cấp nhà ở
xã hội. Như vậy có thể thấy những ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội
ngày càng được mở rộng, chưa kể gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ được tung ra
từ đầu năm 2013 theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ.

Với các cơ chế này mấy năm gần đây được các doanh nghiệp quan tâm lập
các dự án mới cho đối tượng nhà ở xã hội kể cả thay đổi từ nhà ở thương
mại sang nhà ở xã hội.
Tuy nhiên bên cạnh những ưu tiên trên thì vấn đề triển khai nhà ở xã hội cho
người có thu nhập thấp vẫn còn nhiều hạn chế:

20


-

Các thủ tục quy trình được cấp phép nhà ở xã hội còn rất phức tạp,

kéo dài, lợi nhuận lại không cao, nhà đầu tư mất tính tự chủ. Vì vậy chưa
hấp dẫn các nhà đầu tư, tỷ trọng nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư còn rất
ít.
-

Về giá thành nhà ở: Với các cơ chế chính sách được ưu tiên như trên

giá thành nhà ở chắc chắn phải rẻ hơn nhiều giá thành nhà ở thương mại. Giá
thành khi bán theo quy định phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét
quyết định nhà đầu tư luôn có ý muốn tăng cao giá thành xây dựng, giá phân
bổ kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng, kinh phí xây dựng hạ tầng, chi phí
khác… dẫn đến cơ chế “XIN-CHO”, thủ tục phức tạp kéo dài nhà đầu tư
luôn muốn có giá thành có lợi nhuận cao nhất, trong khi quy định chỉ được
lãi suất 10%. Vì vậy đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước phải có những quy
định chi tiết định mức kinh tế kỹ thuật nhằm đảm bảo quyền lợi của nhà đầu
tư cũng như của đối tượng được mua nhà.
Do có sự chênh lệnh giá với nhà ở thương mại do được hưởng ưu đãi

dẫn đến dễ nảy sinh tiêu cực trong phân phối, không đúng đối tượng đòi hỏi
sự kiểm tra giám sát nghiêm ngặt cũng như tình trạng mua đi bán lại mặc dù
có quy định sau 5 năm mới được quyền chuyển nhượng nhưng trong thực tế
họ lách luật bằng giấy viết tay, cho ở nhờ…
Bên cạnh các chính sách đã nêu trên, có thể nhận thấy rằng với hướng tiếp
cận từ phía nhu cầu người dân thì hiện chưa có chính sách nhằm thúc chủ
đầu tư đưa ra được lựa chọn đa dạng về diện tích và chất lượng nhà ở cho
phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập khác nhau. Các
hộ gia đình có thu nhập thấp khó có khả năng mua được nhà vì ngay cả với
mức giá được coi là thấp, giá nhà ở xã hội thường vẫn cao hơn nhiều so với
thu nhập của họ (một số nghiên cứu ước tính với mức giá khoảng 10-12
triệu/m2 cùng với diện tích khoảng 50m2 thì giá một căn nhà ở xã hội tối
thiểu cũng đã lên đến 500-600 triệu đồng, một mức giá quá cao so với những
21


người có thu nhập thấp và bếp bênh). Với điều kiện công việc và nguồn thu
nhập thường xuyên của mình, rất nhiều người dân và hộ gia đình trong nhóm
được ưu đãi nhà ở không có đủ khả năng chi trả ngay tổng giá trị nhà ở cũng
như không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tín dụng hỗ trợ nhà ở, ngay cả
khi lãi suất vay được ưu đãi và thời gian vay đã được kéo dài.
Thứ 3: Quy hoạch cấp công trình nhà ở xã hội.
Tại điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rất rõ UBND khi duyệt Quy
hoạch phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, kể cả phần
diện tích đất nhà ở thương mại phải dành 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên việc triển khai tổ chức thực hiện nhiều dự án chủ đầu tư đã tìm
mọi cách không thực hiện đúng quy định này, cơ quan chức năng thiếu kiểm
tra, đôn đốc xử lý nên quỹ đất 20% thường đạt rất thấp hoặc không có vì
diện tích này trong dự án lại nằm ở vị trí chưa đền bù giải tỏa… Vì vậy cần
có sự thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm cũng như các quy định chi tiết

ngay khi duyệt quy hoạch 1/500.
Về quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội. Một điều đáng lưu ý trong thực
tế triển khai Quy hoạch tại các thành phố lớn Quy hoạch đất để xây dựng
nhà ở xã hội đang có khó khăn rất lớn là đất ở trung tâm, cận trung tâm
không còn. Vì vậy, phải đưa vào Quy hoạch nhà ở xã hội xa trung tâm hàng
chục km thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Khó khăn cho cả chủ đầu tư
dự án và cho người thu nhập thấp tại đô thị.1

1 Ngày truy cập
18/04/2016

22


4. Đánh giá thực trạng giải quyết nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp
ở Việt
4.1 Những mặt hạn chế cần khắc phục:
−

Mặc dù quỹ nhà ở đã tăng lên đáng kể nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu
nhà ở của toàn xã hội. Tốc độ thị hóa quá nhanh và quá trình gia tăng dân số
cũng là một vấn đề bức xúc. Số nhà mới được xây dựng chủ yếu là cho
người thu nhập cao. Nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, những người có
thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, đẫn đến sự cách biệt ngày
càng cao và rõ rệt giữa những hộ giàu và hộ nghèo. Tình hình này tất yếu
dẫn đến hiện tượng cải tạo, cơi nơi trái phép, lấn chiếm không gian xây
dựng, lấn chiếm đất trái phép. Đất đai là tài sản toàn dân do nhà nước đại
diện chủ sở hữu đã bị nhiều người lợi dụng sơ hở trong chính sách nhằm
chiếm đoạt trái phép, vượt quyền sử dụng, nạn đầu cơ tích trữ đất và xây
dựng nhà kinh doanh đã đẩy giá nhà, quyền sử dụng đất lên chóng mặt gây

ra những biến động lớn trong thị trường nhà đất. trong khi đó phần đông số
hộ có thu nhập thấp không có khả năng tài chính nên để chi trả cho những
căn nhà mới xây họ phải sống trong những ngôi nhà ổ chuột ngõ hẻm, không
đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt tối thiểu.

−

Tổng quỹ nhà ở quốc gia còn trong tình trạng chất lượng kém.

−

Trong những năm qua, nhiều địa phương đã tiến hành việc giao đất để người
dân tự xây nhà ở. Đây là việc làm cần thiết phù hợp với điều kiện của nước
ta trong giai đoạn đầu của công cuộc đổi mới. Song trước khi giao đất, các
địa phương chưa có các biện pháp để huy động xây dựng hạ tầng kỹ thuật,
chưa có quy hoạch cụ thể cho từng vùng, dẫn đến tình trạng xây dựng tự
phát làm mất cảnh quan môi trường, lãng phí nguồn lực đất đai làm ảnh
hưởng đến cảnh quan đô thị.
23


4.2 Những kết quả đạt được
Từ năm 2013 - 2014, để tạo điều kiện cho những đối tượng thu nhập thấp tại đô thị
được cải thiện về nhà ở, đồng thời hỗ trợ giải quyết tồn kho bất động sản, Chính
phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các Ngân hàng thương mại cổ phần về
việc thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (theo Nghị quyết số 02/NQ-CP) để
những đối tượng này được vay mua NOXH hoặc mua nhà ở thương mại có diện
tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 với thời gian hỗ trợ là 10
năm (đã sửa lại là 15 năm theo Nghị quyết 61/NQ-CP), lãi suất bằng 50% lãi suất
huy động thương mại.

Tính đến đầu năm 2015, đã có khoảng 10,4 nghìn hộ gia đình, cá nhân và 33 dự án
của doanh nghiệp được vay. Tuy nhiên, so với yêu cầu thì tiến độ cho vay còn
chậm. Để đẩy nhanh tiến độ cho vay hỗ trợ nhà ở, Bộ Xây dựng đã phối hợp với
các Bộ, ngành liên quan đề xuất với Chính phủ ban hành Nghị quyết số 61/NQ-CP
ngày 21/8/2014 về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ. Theo
đó, thời gian hỗ trợ được kéo dài từ 10 năm lên thành 15 năm, bổ sung một số đối
tượng được vay vốn khi mua nhà ở, xây dựng hoặc cải tạo nhà ở của mình, xây
dựng hoặc cải tạo NOXH…
4.3 Giải pháp
−

Để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, nhiều chuyên gia
kiến nghị thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội hoàn toàn theo cơ chế thị
trường. Nhà nước sẽ xóa bỏ các ưu đãi cho chủ đầu tư hiện nay mà chỉ tập
trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Khi đó, doanh nghiệp thực hiện
đầu tư dự án nhà ở xã hội giống như nhà ở thương mại, nhưng phải dành tỷ
lệ từ 20 - 50% tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích từ 25 -

24


45 m2/căn hộ, sử dụng vật liệu thông thường, chất lượng đảm bảo, an toàn
cho người sử dụng.
−

Tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người nghèo sẽ còn kéo dài nếu không giải
quyết tốt vấn đề quỹ đất. Thực tế, những dự án nhà ở xã hội gần trung tâm
dù giá cao hơn nhưng vẫn nhiều người mua, còn các dự án ở ngoại thành, hạ
tầng, giao thông không thuận lợi thì dù có bán giá thấp cũng ít người lựa

chọn. Mặt khác, đã có quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại rộng
hơn 10 ha phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, nhưng do cơ quan chức
năng quản lý chưa nghiêm nên chủ đầu tư thường tìm mọi cách trì hoãn thực
hiện, hoặc dành phần đất chưa giải phóng xong mặt bằng, khu đất xấu nhất
để xây nhà ở xã hội (cần có kế hoạch sử dụng hiệu quả quỹ đất, ưu tiên phần
đất còn lại ở các khu trung tâm để xây nhà cho người thu nhập thấp. Chẳng
hạn, ưu tiên làm nhà ở xã hội khi xây dựng lại các khu chung cư cũ ở nội đô,
hoặc tại các khu đất sau khi di dời nhà máy, công sở.)

−

Bên cạnh việc tìm giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội, Nhà nước cũng
cần nghiên cứu hỗ trợ hiệu quả hơn cho người thu nhập thấp, người nghèo
mua nhà ở các đô thị tạo điều kiện cho họ có thể vay vốn phát triền nhà ở trả
dần với lãi suất thấp. Thời gian qua, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ
mua nhà đã được triển khai, nhưng đối tượng tiếp cận được gói vay này chủ
yếu là người thu nhập trung bình, trung bình khá.

−

Có những kế hoạnh hữu hiệu hỗ trợ về tài chính cho những khu nhà xuống
cấp

−

Nhà nước có thể tập trung phát triển các khu đô thị loại 2, các đô thị phải có
khả năng phát triển sảng xuất thu hút bớt lao động dư thừa từ nông thôn ra
thành phố lớn.

25