Thực trạng và một số giảI pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Lời nói đầu
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con
ngời, mỗi gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ
nền kinh tế quốc dân của mỗi đất nớc. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng
cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành đợc sự
quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội . Nhà ở là một trong
những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con ngời, mỗi gia đình và xã
hội .
ở nớc ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trờng thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành
một trong những vấn đề bức xúc nhất đang đợc sự quan tâm của Đảng và Nhà
nớc. Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trơng và chính
sách của Đảng và nhà nớc đã tạo điều kiện thuận lợi cho mọi ngời có thể
xây dựng nhà ở, đã đợc triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nớc. Tuy nhiên,
việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp để họ có đợc nhà ở vẫn là
bài toán hết sức khó khăn đã đặt ra mà cha có lời giải đáp đúng đắn. Vấn đề
đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý
đô thị phải đứng trớc những thử thách, những khó khăn phức tạp . Nhiều hiện
tợng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối
sống, tệ nạn xã hội Những hiện tợng đó gây không ít khó khăn trong vấn đề
quản lý đô thị.
Thực tế các nớc cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá
cùng với quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc thì vấn đề nhà ở đặc
biệt là nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp phải đợc giải quyết đúng
đắn kịp thời. ở nớc ta, trong những năm qua Đảng và nhà nớc đã cố gắng quan
tâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bớc đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho
ngời có thu nhập thấp, nhiều chơng trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà
ở cho ngời có thu nhập thấp và đợc xác định là vấn đề u tiên.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

1


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy
cảm, nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần đợc giải quyết. Để giải
quyết đợc các vấn đề này và trớc hết là giải quyết nhà ở cho ngời có thu nhập
thấp , em đã đi vào nghiên cứu Thực trạng và một số giảI pháp nâng cao
hiệu quả đầu t vào nhà ở cho ngời có thu nhập thấp . Trên cơ sở đó em đa ra
một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình
hoàn thiện thêm chính sách về nhà ở của nhà nớc và giải quyết đợc phần nào
nhu cầu về nhà ở cho nhân dân- tầng lớp có thu nhập thấp tại đô thị. Tuy
nhiên với thời gian, trình độ và lợng kiến thức có hạn, cho nên trong khi
nghiên cứu cũng không thể thiếu những yếu kém vớng mắc. Vì vậy em rất
mong có đợc những ý kiến đóng góp cũng nh phê bình của thầy cô , các bạn
và tất cả những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở lĩnh vực này để tiếp tục
bổ sung để hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến đầu t xây dựng và
quản lý về nhà ở. Trong suốt quá trình nghiên cứu, từ khâu thu thập xử lý số
liệu cũng nh lý luận em có sử dụng các phơng pháp duy vật biện chứng , duy
vật lịch sử , phân tích thống kê và một vài phơng pháp khác nhằm bổ trợ cho 3
phơng pháp này .
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Từ Quang Phơng, ngời đã tận tình
hớng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này.
Nội dung đề tài:
Chơng I : Một số vấn đề lý luận chung
Chơng II: Thực trạng về đầu t phát triển nhà ở cho đối tợng thu nhập
thấp tại Hà Nội trong 10 năm trở lại đây ( giai đoạn 1992- 2002 )
Chơng III: Định hớng và một số giảI pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao
hiệu quả đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội.

Hà Nội ngày 3 tháng 5 năm 2003
Sinh viên: Đỗ Mỹ Linh

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

2


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

chơng I: Một số vấn đề lý luận chung
I Những vấn đề lý luận về đầu t :

1. Khái niệm đầu t phát triển:
Trớc hết, để hiểu thế nào là đầu t phát triển, ta cần hiểu khái niệm cơ
bản đầu t là gì?
Đầu t là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng
trong bất kì nền kinh tế -xã hội nào.
Đầu t nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (nh tiền, tài
nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào
đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã
bỏ ra để đạt đợc các kết quả đó.
Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu t là quá trình sử dụng vốn để
tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật. vốn đầu t đợc hình thành từ
tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết
kiệm của dân và vốn huy động từ các nguồn khai thác đợc đa vào sử dụng
trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo tiềm lực
mới cho nền sản xuất xã hội. Có thể nói rằng. Đầu t là yếu tố quyết định sự
phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trởng.
Đầu t phát triển là hoạt động đầu t trong đó ngời có tiều bỏ tiền ra để

tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực
sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo
việc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của ngời lao động. Đó chính
là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua
sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dỡng đào tạo nguồn
nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các
tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm
lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

3


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.1. Đặc điểm của đầu t phát triển.
- Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu
t là rất lớn.
- Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu t rất dài do đó vốn đầu t
phải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vì
vậy trong suốt thời gian này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế.
-Thời gian vận hành các kết quả đầu t cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ
ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu t tạo ra thờng là vài năm, có thể là hàng
chục năm và có nhiều trờng hợp là vĩnh viễn.
- Nếu các thành quả của đầu t là các công trình xây dựng thì nó sẽ đợc
sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó.
- Các kết quả, hiệu quả đầu t phát triển chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố
không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội nh: Điều kiện
địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế...dẫn đến
có độ mạo hiểm cao
1.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế.

Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến hiện đại đều
coi đầu t phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoá
cho sự tăng trởng. Vốn đầu t luôn là một biến số quan trọng trong hàm sản
xuất trong mọi mô hình kinh tế. Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trên
hai góc độ nền kinh tế.
a. Đầu t trên giác độ toàn bộ nền kinh tế.
Trên giác độ toàn bộ nền kinh tế, đầu t có tác động đến các mặt sau:
* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến
tổng cầu của nền kinh tế.
Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

4


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷ
trọng lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ
24% - 28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác động
của đầu t đến tổng cầu là ngắn hạn.
Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cung
cha tăng (các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu
làm cho sản lợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng. Điều này đợc
thể hiện qua đồ thị số 01.
Công thức tổng cầu nền kinh tế mở.
AD - C + I + G + (EX - IM)
Trong đó AD: Tổng cầu; C: Chi tiêu của hộ gia đình:
I: Chi tiêu của doanh nghiệp ; G: Chi tiêu của chính phủ
EX - IM: là xuất khẩu ròng.

Nh vậy, đầu t của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ
(đầu t của chính phủ) là một bộ phận trong tổng cầu nền kinh tế. Tuy nhiên sự
tác động của đầu t đến tổng cầu nền kinh tế là trong ngắn hạn, trong thời gian
thực hiện đầu t trong khi tổng cung cha thay đổi (các kết quả đầu t cha phát
huy các kết quả).
Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung.
Khi các kết quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào
hoạt động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản l ợng tiềm năng tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản
lợng tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lợt mình
lại tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản
để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động,
nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội. Điều này đợc thể hiện qua
đồ thị số 01.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

5


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đồ thị thể hiện sự tác động của đầu t đến tổng cung
AS

P

AS
PE'

PE
PE''

E

E
E


AD
AD

0

Chú thích :

QE QE

QE

Q

Khi cha đầu t đờng tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E.
Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD và tổng cung AS cha
kịp tăng. Do vậy, giá tăng từ PE lên PE và điểm cân bằng mới là E
* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu
và đối với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là
tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố
phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia.
Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực.
* Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động.

- Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời
sống, giảm tệ nạn xã hội.
- Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức
sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá
cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

6


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động.
- Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát, giá
cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi.
- Tiêu cực: Giảm đầu t sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến
đời sống xã hội.
Nh vậy: Trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động chính
sách cần thấy hết tác động hai mặt này để đa ra các chính sách nhằm hạn chế
các tác động xấu, phát huy tác động tích cực, duy trì đợc sự ổn định của toàn
bộ nền kinh tế.
* Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc
gia muốn giữ tốc độ tăng trởng GDP ở mức trung bình 8% - 10% thì tỷ lệ đầu
t phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó. Hệ số
ICOR phản ánh suất đầu t tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tên
viết tắt của từ tiếng anh tỷ suất vốn GDP Icremental Capital Output Ration Hệ số ICOR đợc tính theo công thức sau:
ICOR = mức vốn đầu t/mức tăng GDP.
Từ đó suy ra: mức tăng GDP = vốn đầu t/ICOR.
Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu

t.
Hệ số ICOR của mỗi nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo
trình độ phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nớc.
* Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh nghiệm của các nớc trên thế giới cho thấy để có thể tăng trởng
nhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra sự
phát triển nhanh ở hai khu vực công nghiệp và dịch vụ vì hai khi vực này sử
dụng các tiềm năng về trí tuệ con ngời sẽ không khó khăn lắm để đạt tốc độ
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

7


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tăng trởng 15% - 20% còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về
đất đai, khí hậu...Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% là rất khó khăn
Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung đầu
t phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao thì rõ ràng là phải có vốn
đầu t, không có vốn đầu t thì không thể nói đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
không thể nói đến sự phát triển của ngành này hay ngành khác.
Nh vậy, Chính sách đầu t quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh
tế ở các quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn bộ nên kinh
tế.
Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về
phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi
tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa
thế, kinh tế, chính trị... của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm
bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo.
1.3. Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t
phát triển kinh tế - xã hội.

Lý thuyết cũng nh thực tiễn phát triển kinh tế các nớc đều thừa nhận
mối quan hệ chặt chẽ giữa sự tăng trởng đầu t và tăng trởng GDP. Quan điểm
cho rằng hình thành vốn là chìa khoá đối với phát triển đã đợc thể hiện trong
chiến lợc và kế hoạch phát triển của nhiều nớc. Điều rõ ràng là một đất nớc
muốn giữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định ở mức trung bình thì nớc đó phải giữ
đợc mức đầu t lớn. Tỷ lệ đầu t ít khi thấp hơn 15% và trong một số trờng hợp
phải lớn 25% GDP.
J.M. Keynes trong lý thuyết đầu t và mô hình số nhân đã chứng minh
rằng, tăng đầu t sẽ bù đắp những thiếu hụt của cầu tiêu dùng từ đó tăng số
lợng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của t bản và kích thích
sản xuất phát triển .ở đây có sự tác động dây chuyền: Tăng đầu t - tăng thu
nhập - tăng đầu t mới - tăng thu nhập mới.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

8


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M. Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đa
ra lý thuyết gia tốc lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết
định đầu t, mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lợng sẽ làm
cho đầu t tăng lên nh thế nào. Và sự tăng nhanh tốc độ đầu t so với sự thay đổi
về sản lợng nói nên ý nghĩa của nguyên tắc gia tốc. Theo lý thuyết gia tốc
để vốn đầu t tiếp tục tăng lên thì sản lợng bán ra phải tăng liên tục. Nhng logic
của vấn đề là ở chỗ số lợng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu t
của thời kỳ trớc.
Thực tế của các nớc đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ,
Châu á hầu nh không đợc biết đến với t cách là vùng kinh tế, nhng sự năng
động rồi sau đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trởng kinh tế

của khu vực Châu á - Thái Bình Dơng đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền
thống. Vì khi nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trởng GDP 3% - 5%
mỗi năm thì các nớc đang phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông,
Singapo từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhỏ bé
đã trở thành những quốc gia công nghiệp mới. Đặc trng chủ yếu của các quốc
gia này là quá trình công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn bộ
mặt kinh tế xã hội của đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 của
Hồng Kông là 24.085 USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD,
Hàn Quốc 12.390 USD, Malaxia là 9.835 USD. Đặc biệt các nớc Hồng Kông ,
Singapo, Đài Loan trớc đây đều là những nớc đi vay vốn thì nay trở thành
những nớc đầu t và cho vay vốn. Sở dĩ có đợc nh vậy là vì các nớc này đã biết
khai thác một cách tối u lợi thế so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt hơn là
mắc sai lầm.
Riêng trong lĩnh vực đầu t họ đã thực hiện đợc tỷ lệ đầu t cao và liên tục
trong nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình quân của Hàn Quốc
là 35%, Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%, Đài Loan là 27%, Malaxia là
31% Thái Lan là 37%.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

9


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng ngời ta tính đợc rằng nếu nâng 1%
tổng quỹ đầu t cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo ngân hàng thế giới
hàng năm các nớc đang phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sở
hạ tầng tức là tơng đơng với 50% đầu t của nhà nớc và 4% của GDP .ở nớc ta
hàng năm đều tập trung ngân sách cho đầu t cơ sở hạ tầng. Do đó, gần đây
nhìn chung cơ sở hạ tầng đã đợc cải thiện, tuy nhiên vẫn cha đáp ứng đợc nhu

cầu của sản xuất, đời sống. Điều này là hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP
đầu t cho cơ sở hạ tầng ở nớc ta hiện nay.
Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI
Đảng và Nhà nớc đã có quan điểm cho rằng Đầu t trong thời kỳ phát triển
mới là đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc Cụ thể hoá quan
điểm trên. Đảng và Nhà nớc đã đề ra ba mục tiêu cơ bản của đầu t phát triển
là:
* Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế.
* Đầu t nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá hiện đại hoá.
* Tăng tỷ lệ đầu t trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ
35%).
Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển trong thời gian tới với
mối quan hệ giữa đầu t phát triển kinh tế và tăng trởng kinh tế ở một số nớc ta
thấy việc thực hiện các công cuộc đầu t phát triển kinh tế - xã hội là rất cần
thiết và việc chúng ta phải luôn luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải pháp
khác nhau để nâng cao hiệu quả đầu t phát triển kinh tế - xã hội lại càng cần
thiết hơn và mang tính thực tiễn cao.

2. Khái niệm vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t:

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

10


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.1 Vốn đầu t:
Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn
giống nhau về vốn đầu t. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục
tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:

Vốn đầu t là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác
đợc đa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực
sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội.
2.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t.
Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành
phần kinh tế trong và ngoài nớc, cụ thể là:
2.2.1. Nguồn trong nớc.
- Ngân sách Nhà nớc: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ trong nớc
(thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các doanh nghiệp có vốn Nhà nớc,
phát hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia...) và
các nguồn thu trong nớc (các khoản vay, viện trợ của các chính phủ, các tổ
chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam...).
- Vốn tín dụng u đãi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển và
ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm.
+ Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản.
+ Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ.
+ Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho đầu
t phát triển.
+ Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công trình tín
dụng u đãi của Nhà nớc đã đầu t trớc đây nay đến hạn trả nợ
+ các nguồn vốn khác theo quy điịnh của chính phủ.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

11


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng

qua hệ thống ngân hàng thơng mại).
- Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản
cố định và lợi nhuận đợc phép giữ lại).
- Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
- Vốn tích luỹ của dân c đợc đầu t vào các doanh nghiệp t nhân và các
hình thức kinh doanh cá thể khác.
2.2.2 Nguồn ngoài nớc.
- Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI).
Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang các nớc
khác và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi
số vốn bỏ ra. Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề
kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận
đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t
đem vào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo đờng ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợc
kinh nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài;
gián tiếp có chỗ đứng trên thị trờng thế giới; nhanh chóng đợc thế giới biết
đến thông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu t. Nớc nhận đầu t trực tiếp phải
chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn
của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu t trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tài
nguyên của nớc nhận đầu t.
- Vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài.
Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ không
hoàn lại, cho vay u đãi với thời gian dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình
thức thông thờng, một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới loại
hình ODA - viện trợ phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển. Vốn
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

12

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đầu t gián tiếp thờng lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải
quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nớc nhận đầu t.
- Vốn kiều hối.
2.3 Tổ chức quản lý hoạt động đầu t.
Sơ đồ bộ máy quản lý hoạt động đầu t.
THủ TƯớNG CHíNH PHủ

Sở Kế HOạCH Và
ĐầU TƯ

Bộ Kế HOạCH Và ĐầU TƯ

Bộ TàI CHíNH

nGÂN HàNG

Sở TàI CHíNH
UBND
ĐịA PHƯƠNG
Sở CÔNG NGHệ
Và MÔI TRƯờNG

Bộ CÔNG NGHệ
Và MÔI TRƯờNG

NGÂN HàNG ĐịA
PHƯƠNG

Bộ CHUYÊN

NGàNH

Sở CHUYÊN
NGàNH

CHủ ĐầU TƯ

Việc phân cấp trách nhiệm quản lý Nhà nớc về đầu t và xây dựng đợc
quy định cụ thể tại điều 6, Điều lệ quản lý đều và xây dựng ban hành kèm
theo ghị định 42/CP ngày 16/07/1996 của chính phủ.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

13


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3. Kết quả và hiệu quả đầu t.
3.1 Kết quả của hoạt động đầu t.
Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc
thực hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh
doanh phục vụ tăng thêm.
ở đây khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến
hành các hoạt động của công cuộc đầu t nh là các chi phí cho công tác chuẩn
bị đầu t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc,
để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của
thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t.
Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu là từng công trình hay hạng mục
công trình, đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra
sản phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã đợc ghi trong dự án đầu t), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm

xong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đa vào hoạt động đợc ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng
nhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã đợc huy động vào sử dụng
để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định
đợc ghi trong dự án đầu t.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực
sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và
hiện vật của kết quả vốn đầu t. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa
hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cách
toàn diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu
t trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t, tập
trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động. Đồng
thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định
trong các ngành, vùng và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

14


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3.2.

Hiệu quả của hoạt động đầu t:

Hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tạo ra tàI sản cố định đòi hỏi chi phí
lớn nhng nó mang lại hiệu quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình
xây dựng dự án đợc xác định bằng kết quả đạt đựoc nhờ sử dụng các nguồn
vốn đầu t bỏ ra tại một thời đIểm nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu t có thể
dùng một số chỉ tiêu sau:
Hiệu quả đầu t chung:

Hiệu quả đầu t
chung

=

Các kết quả đạt đợc do thực hiện đầu t

Tổng số vốn đầu t đã thực hiện

Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng
nhiều thì hiệu quả đạt đợc càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí
bỏ ra càng nhiều thi hiệu quả càng thấp.
Hệ số hiệu quả đầu t:
Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau:
E=

(V +M)
K

Trong đó:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu t
(V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu t thực hiện.
Đối với từng công trình hoặc doanh nghiệp , để đơn giản hoá ngời ta có
thể tính hệ số hiệu quả là tỷ số giữa lợi nhuận và số vốn đầu t đã bỏ ra.
E=

Lợi nhuận
Tổng số vốn đầu tư

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

15


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
NgoàI ra, ngời ta còn sử dụng các chỉ tiêu nh độ dàI thời gian xây dựng,
tiến độ thi công , năng suất lao động v..v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự
án.
Hiệu quả tàI chính của dự án:
Hiệu quả tàI chính của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát
triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngời
lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà
cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức
chung.
Đó là:
- Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại ( NPV)
1
1
NPV = B i


C
i
i
(1 + r)i
( 1 + r)
Trong đó:
Bi: là doanh thu của dự án.
Ci là chi phí của dự án.

R là tỷ suất chiết khấu của dự án.
N số năm hoạt động của dự án.
i là năm thứ i
+Nếu NPV> 0 dự án đợc chấp nhận về mặt tàI chính, ngợc lại
+NPV< 0 dự án không đợc chấp nhân . NPV là chỉ tiêu tuyệt đối đợc sử
dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu t.
Tỷ suất sinh lời vốn đầu t ( hệ số thu hồi vốn đầu t): chỉ tiêu này phản
ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một đơn vị vốn đầu t đợc thực hiện. Kí
hiệu là RR . Công thức tính nh sau:
Nếu tính cho từng năm hoạt động thì

Rri=

Wipv
I vo

Trong đó :

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

16


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Wipv: lợi nhuận thu đợc năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả
đầu t bắt đầu phát huy tác dụng.
Ivo: là tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu t bắt
đầu tầu phát huy tác dụng.
- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t đó là thời gian mà các kết quả của
quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng các

khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi
hàng năm.
Công thức tính nh sau:
T=

I vo
W+D

Trong đó:
T là thời gian thu hồi vốn
Wi là lợi nhuận thu đợc hàng năm.
D là khấu hao hàng năm.
Dự án đầu t có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi
vốn định mức hoặc của công trình tơng tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu quả
trong việc thu hồi vốn đầu t.
Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR là mức lãI suất mà nếu dùng nó
để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của
lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí. Tức là tỏng thu bằng tổng
chi. Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn.
NPV1
IRR = r1 +
. ( r2 r1 )
NPV1 NPV2
ĐIều kiện
r2>r1
r2-r1< 5%
NPV1>0 gần 0 nhất.
NPV2<0 gần 0 nhất.
IRR đợc sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu t
IRR dự án > IRR định mức thì dự án đợc chấp nhận.

IRR định mức có thể là lãI suất vay hoặc chi phí cơ hội.
Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

17


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
NgoàI các hiệu quả về mặt tài chính đợc xác định bằng các chỉ tiêu trên,
các dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội.
Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm. Hiện nay, trên
địa bàn thành phố còn tồn tại một số lợng lao động lớn cha có việc làm, do đó
đầu t xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ăn
việc làm cho ngời lao động, từ đó hạn chế đợc các tệ nạn xã hội. Ngoài ra, quá
trình đầu t cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ
của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của ngời lao động cũng đợc
nâng cao.
Đầu t phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở
của ngời dân và góp phần nâng cao điều kiện sống của dân c, tạo ra một môi
trờng sống tốt hơn, văn minh hơn. Đầu t phát triển nhà ở đợc phát triển theo
đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ
đẹp kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất
mỹ quan.
Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn
quốc tế về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân c ở đô thị cũ đến
sống và làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và
cảI tạo đô thị cũ.
Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môi
trờng đầu t hấp dẫn cho các nhà đầu t tỏng và ngoàI nớc, tiếp thu công nghệ

hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.
Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp
cho ngân sách Nhà nớc nh thuế thu nhập, thuế doanh thu v..v
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu t về nhà ở
mang lại thì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, nh
khi giảI phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống
của một bộ phận dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

18


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đảm bảo công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền
lợi của nhân dânNhững mặt tiêu cực trên cần phảI đ ợc quan tâm giảI quyết
thoả đáng, có nh vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu t
xây dựng nhà ở.
4.

Một số chỉ tiêu đặc trng của đầu t phát triển nhà ở:
Đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động chứa trong nó những mối liên

hệ kinh tế xã hội phức tạp, phong phú. Do đó, để đánh giá hiệu quả đầu t phát
triển nhà ở có thể đợc xem xét ở nhiều khía cạnh nh mức độ thực hiện quy
hoạch, chơng trình phát triển nhà ở của Nhà nớc, số dân có nhà ở tăng thêm,
nâng cao chất lợng nhà ở của nhân dân, tạo thêm công ăn việc làm ..
Tuy nhiên, một số chỉ tiêu kết quả và hiệu quả đầu t phát triển nhà ở đợc sử
dụng phổ biến trong phân tích là
- Số m2 nhà ở tăng thêm năm I= Số m2 nhà ở năm I- số m2 nhà ở năm

(I-1)
- Số m2 nhà ở bình quân đầu ngời + Số m2 nhà ở / dân số.
Số m2 nhà ở tăng thêm hằng năm là chỉ tiêu kết quả phản ánh diện tích
nhà ở tăng lên so với năm trớc. Qua so sánh số m2 nhà ở tăng thêm giữa các
năm có thể đánh giá đợc mức độ đầu t xây dựng nhà ở qua các năm hoặc so
sánh với kế hoạch hàng năm, phản ánh mức độ hoàn thành kế hoạch năm. Từ
đó, tìm ra các nguyên nhân của sự vợt mức hoặc không đạt kế hoạch và kịp
thời có biện pháp giảI quyết.
Chỉ tiêu số m2 nhà ở bình quân đầu ngời cho biết số m2 nhà ở dành cho
một ngời dân.Chỉ tiêu hiệu quả này phản ánh mức độ đáp ứng nhu cầu giữa
các thời kỳ, giữa các khu vực hoặc so sánh với định mức chuẩn . Chỉ tiêu này
càng cao thì không gian nhà ở dành cho ngời dân đô thị càng lớn, nó thể hiện
đIều kiện sống ở đô thị đó đang đợc nâng cao.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

19


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
5.

Nhà ở đô thị và tác dụng của đầu t phát triển nhà ở đô thị:
Nhà ở đô thị là một bộ phận quan trọng trong kết cấu hạ tầng xã hội của đô

thị có chức năng phục vụ nhu cầu thiết yếu trong đời sống sinh hoạt của dân c
đô thị .
Chuyển sang nền kinh tế thị trờng, kinh tế nớc ta đã có những bớc tăng trởng vợt bậc, đặc biệt là sự tăng trởng và phát triển kinh tế ở các đô thị. Tuy
nhiên, đã xuất hiện sự mất cân đối quá lớn về thu nhập giữa thành thị và nông
thôn đã tạo ra lực hút dòng ngời kéo về các đô thị làm dân số đô thị gia tăng

đột biến. Cùng với nó là quá trình đô thị hoá đang diến ra mạnh mẽ đã tạo ra
một nhu cầu lớn về nhà ở. Đầu t phát triển nhà ở đô thị tạo động lực và nâng
cao chất lợng của quá trình đô thị hoá và góp phần phục vụ tốt hơn đời sống
của nhân dân.
Nhng nếu chỉ nghiên cứu kết quả đầu t thôi thì cha đủ, nó mới
phản ánh đợc mặt lợng, để nghiên cứu đợc mặt chất của quá trình sử
dụng.
II.

Quá trình phát triển về nhà ở tr ớc và sau đổi mới tại
Thủ đô Hà Nội:

1.

Thực trạng nhà ở tại Hà Nội thời kỳ trớc đổi mới của Nhà nớc (1954-1985) và sau đổi mới (1985 đến nay).
Trong suốt hơn 40 năm qua, nhà ở cho nhân dân các đô thị Việt Nam

luôn là một trong những vấn đề xã hội quan trọng đợc sự quan tâm của Đảng,
Nhà nớc, các cấp chính quyền, các ngành và các tổ chức xã hội có liên quan.
Theo dõi tiến trình phát triển của lĩnh vực nhà ở đô thị ở nớc ta, có thể nhận
thấy sự kế tiếp nhau của hai thời kỳ quan trọng nhất: Thời kỳ trớc Đổi mới
( 1954-1985) và Thời kỳ Đổi mới ( Từ 1986 đến nay). Chúng ta hãy điểm qua
những nét chính của mỗi thời kỳ.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

20


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

a. Thời kỳ trớc Đổi mới ( 1954-1985) hay là thời kỳ Nhà nớc bao cấp về
nhà ở:
Trong thời kỳ này, Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở. Một
chơng trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho
những ngời làm việc trong khu vực kinh tế nhà nớc ở các đô thị đã đợc triển
khai.
Nhiều cơ quan, xí nghiệp nhà nớc trớc khó khăn về nhà ở của cán bộ,
công nhân viên chức và tuỳ thuộc vào khả năng của mỗi đơn vị cũng đã chủ
động đề ra những chơng trình nhà ở riêng của mình . Việc xây dựng các khu
nhà ở, do vậy thờng đợc đa vào các Kế hoạch nhà nớc ( 5 năm hay hàng năm).
Việc phân phối ( cung cấp nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức Nhà nớc đợc
tiến hành thông qua các thu tục và những tiêu chuẩn lựa chọn kéo dài , phức
tạp. Theo kết quả của một nghiên cứu 9/1985) thì quá trình phân phối nhà ở
cho các đối tợng có đủ tiêu chuẩn thờng kéo dài trung bình khoảng 27 tháng.
Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở trong thời kỳ này nh
chính sách về vốn đầu t, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuế nhà đã
góp phần giải quyết đợc một bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách ở các đô thị.
Mặt khác, cách thức sản xuất và phân phối này ngoài việc không đáp ứng nhu
cầu nhà ở của đông đảo dân c, cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải khác,
đặc biệt là sự không công bằng giữa các ngành các cơ quan xí nghiệp và giữa
các nhóm ngời lao động làm việc trong khu vực nhà nớc trong việc có đợc
nhà ở.
Trong những năm 1965-1975, bằng nguồn vốn ngân sách, tại các đô thị
lớn ở miền Bắc, Nhà nớc đã xây dựng những khu chung c từ hai tầng đến năm
tầng theo mô hình các tiểu khu nhà ở ( các khu tập thể ) của Liên xô thời kỳ
đó.
Cũng trong giai đoạn này, do thiếu kinh nghiệm về quy hoạch và quản lý
đô thị, Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quy
hoạch không gian đô thị một cách tổng thể. Ngời ta đã chú ý xây dựng nhà ở

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

21


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhiều hơn là xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị đi kèm nh hệ thống
cấp thoát nớc, cấp điện, đờng xá, vệ sinh môi trờng.
Tính chất bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đợc thể hiện trong việc
cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê nhà rất thấp 1% tiền lơng), mang tính tợng trng. Điều này đã không giúp đợc gì cho việc bảo trì và nâng cấp các khu
nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở đô thị bị xuống cấp rất nhanh chóng và gây ra rất
nhiều thiệt hại và lãng phí.
Trong 10 năm tiếp theo 1975-1985, một chơng trình nhà ở quốc gia ( chủ
yếu cho các đô thị ) đã đợc Bộ Xây dựng phối hợp với các Viện nghiên cứu
triển khai trên cơ sở chính sách nhà ở và thực trạng điều kiện nhà ở các đô thị
Việt Nam. Tuy nhiên, những chính sách nhà ở đô thị trong thời kỳ này vẫn
mang nặng t tởng bao cấp, trong đó các giải pháp kinh tế- kỹ thuật và sự áp
đặt chủ quan t tởng phân phối bình quân thờng giữ vai trò chủ đạo. Không
gian c trú điển hình của thời kỳ này là các khu nhà chung c nhiều tầng, kém
tiện nghi, chất lợng thấp, đơn điệu về kiểu dáng kiến trúc.
Tiếp theo, trong những năm 1980, sau khi đúc rút những kinh nghiệm
của 20 năm trớc, đã xuất hiện một số mô hình nhà ở chung c đợc cải tiến với
các căn hộ khép kín, thông thoáng đợc trang bị tiện nghi chất lợng cao hơn và
tơng đối đồng bộ làm cho bộ mặt đô thị đợc cải thiện ít nhiều. Việc mua bán,
cơi nới, sửa chữa, xây dựng nhà ở theo phơng thức Nhà nớc và nhân dân
cùng làm cũng bắt đầu đợc nhà nớc lu ý và đã có một số thử nghiệm. Tỷ lệ
quỹ nhà mới xây dựng trong thời kỳ này đã chiếm khá cao, Hà Nội đạt 37.1%.
b. Thời kỳ Đổi mới ( từ 1986 đến nay):
Từ năm 1986, với việc thực hành chính sách Đổi mới, định hớng phát
triển một nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu

có sự chuyển biến. Nhà nớc đã tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở, cho
phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho ngời dân tự xây dựng nhà ở. Năm
1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây dựng nhà ở của cơ quan
xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà nớc, cha kể một phần dân tự xây
không có giấy phép. Sự bùng nổ xây dựng nhà ở, chủ yếu trên cơ sở các hộ gia
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

22


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đình có thể thấy ở khắp mọi nơi. Nhà ở mọc lên nh nấm, ngời dân thành phố
đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình. Vào thời kỳ này, nhiều
nhà chung c lắp ghép cũng đợc xây dựng khá nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu về
nhà của dân c. Mặt khác các nhà chung c này đợc xây lên cũng để giải quyết
vấn đề nhà cho các công nhân viên chức Nhà nớc đợc cấp nhà theo diện chính
sách và trả dần tiền nhà theo u đãI của cơ quan và Nhà nớc thời kỳ đó. Các
nhà lắp ghép này chiếm tỷ lệ cao, khoảng 24% số nhà thời kỳ này chủ yếu là
nhà lắp ghép. Kết cấu nhà đơn giản, chủ yếu là căn hộ 35-40 m2 / một căn. Tỷ
lệ diện tích phụ / diện tích chính là 1/10.
Tình hình thực hiện vốn đầu t và diện tích nhà ở đầu t 1986
1995 và dự báo đến năm 2000

Tổng số ( 1986-1995 )
Diện tích
xây dựng ở hoàn
Vốn xây dựng
hoàn thành
nhà ở (tr đồng)
(1000 m2)

Tổng số ( 1986 - 1995 )
80 437,9
7052,8
80 437,9
7 052,8
Chia ra: + 1986 - 1990
3 758,9
1142,8
+ 1991 - 1995
76 679,0
5910,0
( 93-95 không có vốn
Các năm

Ngân sách )
Trong đó:
Vốn ngân sách
Vốn Dân c
Dự báo 1996 - 2000

Vốn đầu t Diện tích

5 500,000

14,3
5895,7
42 264,0

266,9
6785,9

Tuy nhiên, do không có sự quản lý ngay từ ban đầu của Nhà nớc trong
vấn đề cấp phép xây dựng một cách xát xao và lâu dài, tình trạng nhà xây bừa
bãi không theo một căn chuẩn, Nhà thấp nhà cao, nhà thụt vào sâu, nhà lại lồi
ra bên ngoài, chiếm diện tích đất công cộng v..v làm cho khi những ngôi nhà
này mọc lên , trông không đẹp mà còn mất mỹ quan của thành phố.
Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã
đợc triển khai. Pháp lệnh nhà ở đợc ban hành ngày 6/4/1991 và đang đợc thực
hiện cùng với hàng loạt văn bản dới luật của Chính phủ và các cấp bộ chủ
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

23


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
quản. Một số chính sách nh hoá giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sách
cho phép chuyển nhợng , sang tên hợp đồng, bán nhà cho thuê.. cũng đợc thực
thi.
Nhà nớc và các Bộ, các Ngành cũng đã ban hành hàng trăm văn kiện
chính sách khác nhau về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở tại các đô
thị Việt Nam. Quá trình sản xuất nhà ở đã đợc triển khai và đạt đợc một số kết
quả nhất định. Trong vòng hơn 30 năm ( 1960-1993) tại các đô thị trong cả nớc, Nhà nớc đã tạo ra quỹ nhà gấp hơn 1.5 lần quỹ nhà ở năm 1960. Nhà nớc
cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu t vào lĩnh vực sản
xuất nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở tại các
thành phố.
Bớc ngoặt quan trọng trong việc sản xuất nhà ở đô thị Việt Nam trong
những năm đổi mới đợc thể hiện trên 2 bình diện : Khối lợng nhà ở đợc sản
xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất này.
Còn xét về sự biến đổi của cơ cấu thành phần các chủ thể xây dựng nhà
ở, thì Hà Nội có thể là một minh hoạ tiêu biểu. Còn bị ảnh hởng rất nặng của

cơ chế bao cấp về nhà ở, nhịp độ xây dựng của Hà Nội là khá chậm so với nhu
cầu. Song sự chuyển đổi cơ cấu thì rất rõ. Theo số liệu của Sở Nhà đất Hà Nội,
từ năm 1991-1994, Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới ( theo kế hoạch
5 năm 1996-2000, trong số đó 70% ( khoảng 500.000 m2) là do dân tự xây
dựng, và tỷ lệ này có xu hớng tăng dần , năm 1994, 84% nhà ở mới là do dân
tự xây. Tỷ lệ nhà chung c xây mới chiếm tỷ lệ khá cao trong những năm gần
đây. Từ 2000 đến nay, tỷ lệ nhà chung c chiếm tới 25% số nhà ở. Nừu trớc
đây, nhà lắp ghép từ 1-5 tầng chiếm đa số thì bây giờ, nhà chung c từ 9-15
tầng chiếm đa số. Diện tích nhà cũng đợc cảI tiến tăng lên trung bình 60
m2/căn hộ. Diện tích phụ/diện tích chính đã chiếm 1,5/10. CảI tiến hơn so với
thời kỳ mới đổi mới. Đối với nhà cho đối tợng thu nhập thấp cũng đã có u đãI
hơn . Tiền nhà giảm đI 20% và cho trả dần trong thời gian tơng đối dàI, từ 1020 năm. Tiện nghi nhà ngày càng đầy đủ hơn, có khu vui chơI giảI trí, công

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

24


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
viên cây xanh ở xung quanh. Các thiết bị cơ sở hạ tầng ngày càng đồng bộ
hơn.
Từ 2 chỉ báo vừa nêu, có thể khẳng định sự biến đổi có tính bớc ngoặt
trong lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị dới tác động của công cuộc Đổi mới.
Tuy nhiên, tình trạng nhà ở hiện nay trong các đô thị Việt Nam vẫn còn là vấn
đề xã hội cấp thiết và phức tạp, đợc biểu hiện ở các khía cạnh sau đây:
1. Cho dù quỹ nhà ở đô thị có tăng lên, nhng diện tích bình quân đầu ngời vẫn không tăng do mức tăng sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số
và nhu cầu ở tại các đô thị. Thiếu nhà ở vẫn là một vấn đề thời sự, bức thiết ở
các đô thị lớn nh Hà Nội.
Ngoài ra, ở các đô thị này hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình phải
sống trong nhiều điều kiện ở dới tiêu chuẩn. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, ở

Hà Nội hiện có 30% dân số đang sống trên diện tích dới 3m2/đầu ngời. Do
hậu quả của chế độ bao cấp về nhà ở trớc đây, cộng thêm tác động của kinh tế
thị trờng gần đây, sự bất bình đẳng trong điều kiện nhà ở ngày càng gia tăng,
đặc biệt nổi lên vấn đề nhà ở cho bộ phận ngời nghèo đô thị. Trong cơ chế thị
trờng, hy vọng có đợc nhà ở tối thiểu của ngời nghèo là khó đợc thực hiện nếu
không có sự trợ giúp của Nhà nớc do giá nhà đã vợt xa khả năng kinh tế của
họ.
2. Trong tổng số 54.4 triệu m2 nhà ở hiện nay ở các đô thị Việt Nam có
tới 32 triệu m2 cần phải dỡ bỏ xây mới. Nhà nớc do các nguồn vốn đầu t cho
quỹ nhà ở rất hạn hẹp nên hàng triệu ngời vẫn còn phải sống chật vật, đợi chờ
trong các khu nhà tàn tạ ấy.
3. Việc quản lý, điều tiết thị trờng nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu
sót, hiện tợng đầu cơ đất và nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc vẫn diễn ra hàng
ngày nhng Nhà nớc cha có các biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu.
4. Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiệu
quả. Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện nh chiếm
đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép, cơi nới, xây chen không theo quy
hoạch, tự ý thay đổi kết cấu, công năng nhà ở chung c.. diễn ra khắp nơi và
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD

25