Hoàn thiện công tác định giá bất động sản bảo đảm tại VPBank

Luận văn cuối khóa

Lời mở đầu
Ngân hàng thơng mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam (VPBank) cũng nh tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các NHTM
Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy, trong tất cả
các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn đợc các nhà quản trị
VPBank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động sinh lời
chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt động này là
một đòi hỏi tất yếu ảnh hởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự an toàn của toàn hệ
thống VPBank. Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một hình thức
bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua
những yếu tố trừu tợng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất
động sản (BĐS). Nhng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng
ngân hàng đợc giảm rủi ro hoàn toàn, mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức
này sang hình thức khác. Sở dĩ nh vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức
khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay khi giữa lý luận định giá và thực
tiễn cách nhau khá xa. Do đó em quyết định chọn đề tài luận văn là: Hoàn
thiện công tác định giá bất động sản bảo đảm tại VPBank.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích
một số vấn đề sau:
- Hệ thống hoá về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS đảm bảo tại
Ngân hàng.
- Nêu và phân tích thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản bảo
đảm trong thực tiễn tại VPBank.
- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS bảo đảm tại
VPBank.
Đối tợng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động
sản đảm bảo tại VPBank, trong đó tập trung vào việc phân tích các phơng
pháp định giá BĐS mà Ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đợc đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân

hàng VPBank; nhng các phơng pháp định giá đợc minh chứng cụ thể tại chi
nhánh Hà Nội trong những năm vừa qua.
Phơng pháp nghiên cứu đề tài: Phơng pháp nghiên cứu chủ đạo của
luận văn là phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra luận
văn còn sử dụng tổng hợp các phơng pháp khác nh: phơng pháp phân tích, ph-

SV: Vũ Thị Mai Hơng

1

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
ơng pháp thống kê, phơng pháp diễn giải, phơng pháp so sánh, phơng pháp
chọn mẫu...
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tợng của đề tài và phơng pháp
nghiên cứu đề tài nh đã trình bày ở trên thì luận văn ngoài lời mở đầu, kết luận
chung, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục còn có kết cấu nh sau:
Chng 1: Lý lun chung v nh giỏ Bt ng Sn trong hoạt động
tớn dng ngân hàng.
Chơng 2: Thực trạng việc định giá BĐS đảm bảo tại VPBank.
Chơng 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS
đảm bảo tại VPBank.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản
đảm bảo chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để
em có thể hoàn thành đề tài luận văn của mình một cách tốt nhất.
Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo trực
tiếp hớng dẫn Th.s Phạm Văn Bình và các thầy cô trong bộ môn định giá tài
sản trờng Học Viện Tài Chính để luận văn của em hoàn thiện hơn cả về mặt lý

luận và mặt thực tiễn.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

2

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
Chơng 1:

lý luận chung về định giá BĐS trong hoạt
động tín dụng ngân hàng
Chng ny s giỳp hiu rừ nhng thut ng chuyờn ngnh. Đồng thời
thực hiện sắp xếp lại những lý luận mang tính chất khoa học sao cho thực sự
dễ hiểu; và giúp những ngời ngoài ngành hiểu thêm về những phơng pháp định
giá. Bờn cnh ú nú cũn giỳp nhng ngi ngoi ngnh hiu thờm v nhng
phng phỏp nh giỏ. Vỡ nú ó thc hin sp xp li nhng lớ lun mang tớnh
cht khoa hc sao cho thc s d hiu.
1.1. Bt ng sn v nh giỏ bt ng sn.
1.1.1. Ti sn
Theo chun mc kim toỏn Vit Nam s 4 ban hnh kốm theo quyt
nh s 149 ra ngy 31/12/2001ca B trng B Ti Chớnh:
Ti sn l mt ngun lc:
+ Doanh nghip kim soỏt c; v
+ D tớnh em li li ớch kinh t tng lai cho doanh nghip
Bờn cnh cú cũn cú vụ s nhng khỏi nim, nh ngha khỏc nhau v ti
sn, vỡ chỳng c nhỡn nhn t nhiu gúc khớa cnh. Nhng di cỏch nhỡn
nhn ca thm nh viờn thỡ ti sn c khỏi quỏt mt cỏch n gin nhng rừ

rng: Ti sn l mt ngun lc c kim soỏt bi mt ch th nht nh.
Hin nay cú rt nhiu cỏch phõn loi ti sn thnh cỏc nhúm ti sn
khỏc nhau, iu ny cũn tu thuc vo tiờu thc phõn loi m chỳng ta la
chn. V mt tiờu thc phõn loi thng c s dng hu ht trong mi lnh
vc ngnh ngh ú l: Tiờu thc phõn loi l kh nng di di, ti sn núi
chung c phõn ra lm 2 loi: ng sn v Bt ng Sn (BS).
1.1.2. Bt ng sn
Theo Điu 174 ca B Lut Dõn S Việt Nam nm 2005 thỡ:
Bt ng sn l cỏc ti sn khụng di di c, bao gm:
- t ai.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

3

Lớp: K41/16.01


LuËn v¨n cuèi khãa
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Qua đó ta thấy BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản
khác, chính điều đó đã tạo nên những giá trị khác nhau mà các thẩm định viên
muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu
và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ biến sau:
a. Cố định về vị trí:
Vì BĐS là một loại tài sản đặc biệt, nó không có khả năng di dời nên
khi được đặt ra ở đâu thì tức là nó sẽ ở đó mãi mãi mà không thể chuyển từ

nơi này qua nơi khác. Còn những loại tài sản khác con người muốn vận
chuyển đi đâu cũng có thể thực hiện được. Điều này thể hiện rõ nhất là đất,
còn nhà cửa công trình xây dựng trên đất muốn được đứng vững thì phải làm
móng bám chắc vào đất, không thể di chuyển được chúng mà chỉ có thể tháo
dỡ chúng xuống; lúc này thì chúng không có hình dáng ban đầu, thay vào đó
là các bộ phận tạo nên chúng.
Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ
thể ; nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát
triển kinh tế. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay
đổi thuận chiều theo; tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Ví dụ: ở Hà Nội thì giá trị của một BĐS là khác và có giá trị là cao
hơn rất nhiều so với Tuyên Quang, Yên Bái. Đồng thời căn hộ chung cư ở
Tuyên Quang không thể được di dời chuyển về Hà Nội nếu như chủ sở hữu
chúng chuyển về Hà Nội sinh sống.
Các thẩm định viên phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm
định BĐS theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho
nhau được. Mà đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu
như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng.
SV: Vò ThÞ Mai H¬ng

4

Líp: K41/16.01


LuËn v¨n cuèi khãa
b. Tính bền vững:
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công
trình. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả
góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn

tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng
thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Khi đầu tư cần nên dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ kĩ thuật,
tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần; giữa tuổi thọ kỹ thuật và tuổi
thọ kinh tế thì tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.
Những điều này là rất có lợi cho thẩm định viên, vì khi hiểu được sẽ
khiến thẩm định viên đưa ra được những ước tính giá trị hợp lý. Ví dụ như
xác định giá trị còn lại của công trình dựa trên các thông số kĩ thuật có xem
xét đến ảnh hưởng của tuổi thọ kinh tế.
c. Tính khác biệt:
Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các thẩm định viên
phải hết sức quan tâm. Vì trên thực tế, ví dụ tài sản là động sản như ôtô có thể
có 2 hoặc nhiều chiếc giống nhau về kiểu dáng, tính năng, công dụng và chi
phí tạo ra chúng của cùng một hàng là giống nhau nên có thể nói giá trị của
chúng là tương đồng nhau. Nhưng BĐS thì lại khác nhau: Hai BĐS ở cùng
khu vực, địa phương, thậm chí có thể liền kề nhau nhưng vẫn có những tính
khác biệt nhất định tạo nên những giá trị khác nhau. Có thể về kiểu dáng kiến
trúc, phong thuỷ, kết cấu, vị trí…do tính cố định về vị trí nên một BĐS luôn
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố dẫn đến sự khác biệt giữa các BĐS.
Chính điều này khiến cho các thẩm định viên nên nhớ và biết rằng:
BĐS không bao giờ tìm được hai BĐS giống hệt nhau, nên không được áp
mức giá của BĐS này cho BĐS kia, nếu thực sự liền kề thì chính các thẩm
định viên phải thực hiện điều chỉnh giữa chúng. Ví dụ như hai BĐS là số 5 và
số 7 ở cùng trên đường Xuân Thuỷ - Cầu Giấy; tuy chúng cùng nằm trên một
mặt đường nhưng chúng khác nhau về diện tích, về kiến trúc…
SV: Vò ThÞ Mai H¬ng

5

Líp: K41/16.01

LuËn v¨n cuèi khãa
d. Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi
một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó
như nếu xây nhà riêng có thể chắn mất ánh sáng và gió của BĐS cũ, hoặc có
thể lún móng nhà bên cạnh. Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ thống giao thông
thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy
qua cũng đã thay đổi về mặt quanh cảnh và giá trị. Điều này khiến cho các
Thẩm định viên phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm
định. Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS
định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá, có thể giảm xuống
hoặc tăng lên. Ví dụ thẩm định một ngôi nhà có xung quanh nó cơ sở hạ tầng
đầy đủ chắc chắn, an toàn thì bao giờ cũng có giá trị lớn hơn so với giá trị
BĐS giả sử giống hệt nó mà không có điều kiện như trên.
Hay một ngôi nhà có Gara và không có Gara nếu ở cùng một vị trí, đối
với từng đối tượng thì giá trị của chúng cũng đã khác nhau.
e. Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn
và do BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là
tài sản có giá trị lớn. do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối
theo hướng cung nhỏ hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả
BĐS luôn có xu hướng tăng lên. một nhiệm vụ quan trọng của các thẩm định
viên là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó; giúp những cá nhân
có nhu cầu định giá BĐS không bị loà mắt trước giá ảo của thị trường BĐS.
Ví dụ như một mảnh đất ở phố Bà Triệu trong đợt sốt đất bị đẩy giá lên cao,
nhưng với một thẩm định viên với kinh nghiệm và nghiệp vụ của mình, với
giả định mảnh đất đó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể cho giá
nhỏ hơn, như vậy tránh được hiện tượng đầu cơ đất.

Vậy giá trị của BĐS mà thẩm định viên đó định giá có phải trùng khớp
với giá cả của BĐS đó nếu đem thực hiện giao dịch? §ể hiểu được và giải
SV: Vò ThÞ Mai H¬ng

6

Líp: K41/16.01


LuËn v¨n cuèi khãa
thích được điều này thì phải hiểu được thế nào là giá trị, trong lĩnh vực thẩm
định giá nên hiểu giá trị như thế nào?
1.1.3. Giá trị
Theo quan điểm của Mác đưa ra thì giá trị của hàng hoá được xác định
ở mặt chất và lượng:
+ Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hoá, là lao động
trừu tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá.
+ Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động. Mỗi hàng hoá có
thời gian lao động cá biệt khác nhau. Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng
hoá được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết.
Giá cả hàng hoá do hai yếu tố quyết định đó là: giá trị hàng hoá và giá
trị tiền tệ. Sự ngang bằng nhau giữa giá cả và giá trị chỉ là tình huống tạm thời
và ngẫu nhiên. Nhưng theo quy luật giá trị thì giá cả luôn vận động quay xung
quanh giá trị như đồ thị hình Sin.
Còn dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát
khái niệm giá trị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định. Nh vËy giá trị tài sản được xem xét dưới hai khía cạnh sau:
+ Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau
là khác nhau. Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với nh÷ng người am hiểu

nghệ thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một
khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là
lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá
giá trị của bức tranh đó là bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản
ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch
tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh
tế.

SV: Vò ThÞ Mai H¬ng

7

Líp: K41/16.01


LuËn v¨n cuèi khãa
Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản
dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính
điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên,
giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.
Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá
thị trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó mà
các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó
có thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương
lai…
Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá

trị ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số
tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá
trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó
tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ
thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do
dẫn đến sự phong phú của khái niệm giá trị. Ví dụ cho giá trị phi thị trường ta
có giá trị đầu tư, giá trị sử dụng…
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay
không, nếu một tài sản có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị:
tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển
giao được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một yếu tố như tính pháp lý thì BĐS đó
có giá trị được xác định bằng không.
Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất
tham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch
nào đó. Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác
suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong
SV: Vò ThÞ Mai H¬ng

8

Líp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
quỏ trỡnh giao dch. Giỏ tr ú cú th ln hn, bng hoc thp hn giỏ c thc
hin c trong giao dch.
Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ giỏ c l s
tin c yờu cu, c a ra hoc c tr cho mt hng hoỏ dch v nht
nh.
1.1.4. Thm nh giỏ

Thm nh giỏ l mt dch v chuyờn nghip cn thit vi s vn hnh
ca nn kinh t th trng v nú rt phỏt trin cỏc nc cú nn kinh t th
trng phỏt trin. õy l mt ngnh ngh ũi hi cỏc nh chuyờn mụn thc
hin phi c o to chuyờn sõu, cú kin thc rng, cú kinh nghim v cú
o c ngh nghip.
Thm nh giỏ hin nay cũn cú nhiu quan im khỏc nhau, nhng
theo iu 4 phỏp lnh giỏ Vit Nam ngy 08/08/2002: Thm nh giỏ l vic
ỏnh giỏ hay ỏnh giỏ li giỏ tr ca ti sn phự hp vi th trng ti mt thi
im nht nh theo tiờu chun Vit Nam hay thụng l quc t.
Nh vy cú th thy thm nh giỏ l mt cụng vic c tớnh v giỏ tr ca
ti sn da trờn c s d liu trc tip hoc giỏn tip cú liờn quan n th trng.
Theo tin s Nguyn Minh Hong (Hc vin ti chớnh) thỡ thm nh giỏ
l vic c tớnh bng tin vi tin cy cao nht v li ớch m ti sn cú th mang
li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh.
Do ú ta thy thm nh giỏ l mt mụn khoa hc khụng chớnh xỏc. S
d nú l mt mụn khoa hc vỡ nú cú nhng phng phỏp nghiờn cu v i
tng nghiờn cu riờng bit (giỏ tr ti sn); nhng nú khụng chớnh xỏc l bi
vỡ kt qu giỏ tr ti sn ú ch l c tớnh, giỏ tr ú cú kh nng xy ra vi
tn sut ln nht mt giao dch no ú trong tng lai; m nú khụng dỏm
chc chn l giao dch s xy ra ti giỏ tr ti sn ú. V tu theo Thm nh
viờn, phng phỏp m thm nh viờn la chn nh giỏ m s cú nhng
kt qu khỏc nhau, vỡ vy kt qu ú ch mang tớnh cht tham kho v c
gi l hp lý m khụng phi chớnh xỏc.
SV: Vũ Thị Mai Hơng

9

Lớp: K41/16.01

Luận văn cuối khóa
Nhng chuyờn viờn cú t cỏch o c, chuyờn mụn thc hin
nghip v nh giỏ v cú nhng iu kin phỏp lý nht nh c gi l cỏc
thm nh viờn.
1.1.5.Định giá BĐS.
Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ khi định giá
một BĐS thì đó chính là việc đi định giá giá trị các quyền của con ngời đối với
BĐS.
ở nhiều nớc thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS nh quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng. Nhng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy
định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc đại diện nhân dân quản lý;
do đó đất ở nớc ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi
nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với BĐS là công trình xây dựng trên đất
(không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam đợc có các quyền sau: Quyền sở
hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền
sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
Nh vậy định giá giá trị BĐS không phải đơn thuần là việc xem nó có
kết tinh bao nhiêu lao động trong đó nh quan điểm của Mác; mà là đi ớc tính
giá trị lợi ích của BĐS mang lại cho các quyền nêu trên.
1.2. Ti sn m bo trong hot ng tớn dng ca ngõn hng.
Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thơng mại vẫn xuất phát
từ hoạt động tín dụng. Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng
trong nó những rủi ro tiềm ẩn, nó có tác động đến sự an toàn của toàn hệ
thống. Do vậy mà bảo đảm tín dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong
hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thơng mại. Mục đích của ngân hàng
trong việc đặt ra bảo đảm tiền vay là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu
hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời có cơ sở để mở rộng qui mô tín dụng.
Hơn nữa, Ngân hàng có quyền phát mãi các tài sản của ngời vay đợc dùng làm
đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của ngời vay. Đảm bảo tiền vay

đợc coi là một trong những biện pháp hữu hiệu trong việc hạn chế rủi ro tín
dụng.
Trong hot ng tớn dng ca ngõn hng, cho vay kinh doanh cú
ngun thu n th nht l doanh thu i vi cho vay vn lu ng, hoc l
SV: Vũ Thị Mai Hơng

10

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
khu hao v li nhun i vi cho vay trung v di hn hỡnh thnh ti
sn c nh. Trong cho vay tiờu dựng, ngun thu n th nht ca Ngõn
hng l thu nhp ca cỏ nhõn khỏch hng nh: tin lng, cỏc khon thu
nhp chớnh (lói cho vay, lói cỏc chng khoỏn) v cỏc khon thu nhp khỏc.
Trong xem xột ỏnh giỏ hot ng ca khỏch hng, nu thy ngun thu n
th nht cha cú c s vng chc thỡ Ngõn hng phi thit lp cỏc c s
phỏp lý cú thờm ngun thu n th hai. Ngun thu n th hai bao gm
giỏ tr ti sn th chp, cm c hoc bo lónh ca bờn th ba v õy chớnh
l khon d phũng nu bt trc xy ra.
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình
thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng. Nh vậy tài sản đảm bảo phải là những
tài sản thuộc quyền quyết định của khách hàng một cách hợp pháp.
Bo m tớn dng hay cũn gi l bo m tin vay l vic t chc tớn
dng ỏp dng cỏc bin phỏp nhm phũng nga ri ro, to c s kinh t v
phỏp lý thu hi cỏc khon n ó cho khỏch hàng vay.
Nh vy bo m tin vay cú th s dng nh l mt trong nhng cỏch
thc nhm gia tng kh nng thu hi n v gim thiu ri ro tớn dng. Bo

m tớn dng c thc hin theo Ngh nh s 178/1999/N-CP ngy
29/12/1999 v bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng v Ngh nh s
85/2002/N-CP ngy 25/10/2002 v sa i b sung Ngh nh s
178/1999/N-CP. Hay núi mt cỏch nụm na m bo tin vay l vic ngi
i vay a ra mt ti sn ca mỡnh hoc ca mt bờn th ba bo m cho
khon vay ca mỡnh. Tuy nhiờn ng trờn gúc ngõn hng thỡ m bo
khon vay thc s cú hiu qu ũi hi:
+ Giỏ tr bo m phi ln hn ngha v c bo m.
+ Ti sn dựng lm bo m n vay phi to ra c ngõn lu (phi cú
giỏ tr v cú th trng tiờu th).

SV: Vũ Thị Mai Hơng

11

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
+ Cú c s phỏp lý ngi cho vay cú quyn x lý ti sn dựng
lm bo m tin vay.
Cú th dựng nhiu hỡnh thc bo m tin vay nh l bo m tớn
dng bng ti sn th chp cm c, bo lónh, bo m bng ti sn hỡnh
thnh t vn vayvi a dng ti sn nh l: ụtụ, BS, c phiu, trỏi phiu,
hng hoỏNhng trong bi vit ny chỳng ta ch cp n BS m
khụng cp n ti sn chung chung, vỡ vy chỳng ta ch cp n hỡnh
thc th chp v bo lónh.
1.2.1. Bo m tớn dng bng BS th chp.
Bo m tớn dng bng BS th chp l vic bờn vay vn th chp
BS ca mỡnh cho bờn vay bo m kh nng hon tr vn vay. Th chp

ti sn l vic bờn i vay s dng BS thuc s hu ca mỡnh hoc giỏ tr
quyn s dng t hp phỏp bo m thc hin ngha v i vi bờn cho
vay. Quyn v ngha v ca cỏc bờn c núi rừ trong B Lut Dõn S.
Ti sn th chp do bờn th chp gi hoc do ngi th ba gi (do tho
thun ca cỏc bờn). BĐS đợc dùng để thế chấp có thể là BĐS đợc Nhà nớc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đợc gọi là hình thức giao đất) hoặc có thể
đợc Nhà nớc cho thuê (đợc gọi là cho thuê đất). Trong mỗi hình thức nêu trên,
các cá nhân, tổ chức lại chỉ đợc thế chấp một loại hình nhất định; điều này đợc
quy định bởi pháp luật.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

12

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
Bảng 1.1: Các trờng hợp thế chấp BĐS.
Gii thớch kớ hiu trong bng 1.1:
A: Giỏ tr quyn s dng t.
B: Ti sn gn lin vi quyn s dng t.
Hình thức giao đất và
cho thuê đất
(1)

1. Giao đất
* Không thu tiền sử dụng
đất

* Có thu tiền sử dụng đất

Chủ thể sử dụng đất
(2)
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
lao động nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
cho mục đích sản xuất nông lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất làm nhà ở.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất
làm nhà ở, kết cấu hạ tầng.

* Quyền sử dụng đất đã đợc chuyển nhợng hợp
- Hộ gia đình, cá nhân.
pháp từ ngời khác hoặc đã
- Tổ chức kinh tế.
đợc Nhà nớc giao đất có
thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân.
2. Cho thuê đất.
* Trả tiền thuê hàng năm - Tổ chức kinh tế.
* Trả tiền thuê cả thời
- Hộ gia đình, cá nhân.
gian thuê.
- Tổ chức kinh tế.

* Đã trả tiền thuê nhiều
năm và thời hạn thuê đất
- Tổ chức kinh tế
đã trả tiền còn lại ít nhất
là 5 năm.
1.2.2. Bo m tớn dng bng hỡnh thc bo lónh.

Loại thế
chấp
(A,B)
(3)
A,B

B
A,B
A,B

A,B

B
A,B
A,B

Bo lónh l vic bờn th ba cam kt vi bờn cho vay (ngi nhn bo
lónh) s thc hin ngha v thay cho bờn i vay (ngi c bo lónh) nu khi
n hn m ngi c bolónh khụng thc hin hoc khụng cú kh nng
thc hin ỳng ngha v tr n. Bo lónh cú th chia thnh hai loi chớnh: Bo
lónh bng ti sn v bo lónh bng tớn chp.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

13

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
+ Bo lónh bng ti sn ca bờn th ba l vic bờn th ba (bờn th
chp) cam kt vi bờn cho vay v vic s dng ti sn ca mỡnh thc hin
ngha v tr n thay cho bờn i vay, nu n hn tr n m bờn i vay khụng
thc hin hoc khụng th thc hin ỳng ngha v tr n.
+ Bo lónh bng tớn chp ca t chc on th chớnh tr xó hi l bờn
phỏp bo m tin vay trong trng hp cho vay khụng cú bo m bng ti
sn, theo ú t chc on th chớnh tr xó hi ti c s bng uy tớn ca mỡnh
bo lónh cho bờn i vay.
Quyn v ngha v ca cỏc bờn trong HĐTD c quy nh rõ ràng
trong B Lut Dõn S.
1.2.3. Bo m bng BS hỡnh thnh t vn vay.
BS hỡnh thnh t vn vay l BS ca khỏch hng vay m giỏ tr BS
c to ra bi mt phn hoc ton b khon cho vay ca ngõn hng. Bo
m tin vay bng BS hỡnh thnh t vn vay l vic khỏch hng vay dựng
BS hỡnh thnh t vn vay bo m thc hin ngha v tr n cho chớnh
khon vay ú i vi ngõn hng.
Bo m tin vay bng BS hỡnh thnh t vn vay c ỏp dng trong
cỏc trng hp sau õy:
+ Trng hp chớnh ph, th tng chớnh ph quyt nh giao cho ngõn
hng cho vay i vi khỏch hng v i tng vay.
+ Ngõn hng cho vay trung hn, di hn vi cỏc d ỏn u t phỏt trin
sn xut, kinh doanh, dch v, i sng nu khỏch hng vay v ti sn hỡnh
thnh t vn vay ỏp ng c cỏc iu kin khỏch hng vay cú tớn nhim, cú

kh nng ti chớnh tr n, cú d ỏn u t kh thi, cú mc vn t cú tham
gia vo d ỏn v giỏ tr ti sn bo m tin vay ti thiu bng 50% vn u t.
Quyn v ngha v ca cỏc bờn c quy nh trong B Lut Dõn S.
1.2.4. í ngha ca vic bo m tin vay.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

14

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
Mỗi khoản tiền mà các tổ chức tín dụng cho vay đều chứa đựng những
nguy cơ rủi ro có thể do khách quan (thiên tai, dịch hoạ) hoặc lý do chủ quan
(rủi ro đạo đức) mà ngời vay không trả đợc nợ hoặc không trả nợ cho các tổ
chức tín dụng. Do đó khi cấp tín dụng các tổ chức tín dụng áp dụng các biện
pháp bảo đảm nhằm hạn chế những rủi ro cho mình trong hoạt động vay.
Bảo đảm tiền vay là cơ sở đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của
ngời vay đối với khoản tiền vay trong hoạt động tín dụng cho tổ chức tín dụng.
Chủ thể của quan hệ này cũng chính là chủ thể của quan hệ tín dụng: Một bên
là tổ chức tín dụng, một bên là tổ chức, cá nhân vay vốn. Nhà nớc ban hành
các văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay nhằm bảo vệ quyền lợi của các tổ
chức tín dụng trong hoạt động kinh doanh tiền tệ và qua đó góp phần tạo ra
môi trờng ổn định cho các hoạt động trong thị trờng tiền tệ nói riêng và các
hoạt động kinh tế, kinh doanh nói chung. Qua ú ta nhn thy c nu nh
vic cú ti sn bo m s lm gim ri ro tớn dng thỡ vic nh giỏ ti sn
m bo cng gúp phn vo vic hn ch ri ro ú.
1.3. Cỏc vn liờn quan n vic thm nh giỏ tr BS lm ti
sn bo m.

1.3.1. S cn thit ca vic nh giỏ BS bảo đảm.
Việc định giá tài sản bảo đảm l BS khi kí kết hợp đồng thế chấp là
một bớc hết sức quan trọng và bắt buộc phải có. Bởi vì hai lý do nh sau:
Th nht, BS l mt ti sn cú giỏ tr ln nờn vic dựng bt ng sn
lm ti sn m bo l rt nhiu. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách
hàng sẽ nhận đợc một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác,
đảm bảo đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế chấp BĐS
thì khách hàng vẫn có thể sử dụng đợc BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ. chỉ
với một giá trị BĐS mà lại sinh ra đợc lợi ích hai lần. Ví dụ nh doanh nghiệp
muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà xởng máy móc nhng vẫn đợc hoạt động sản xuất kinh doanh bình thờng. Vả lại BĐS là một loại
hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trờng, có thể tăng đột biến, nhng lại
cũng có thể đóng băng. Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc
thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của
những doanh nghiệp trên thị trờng Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị
để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo
SV: Vũ Thị Mai Hơng

15

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
dự án ở nớc ta cũng cha thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để đảm bảo
cho khoản vay của các doanh nghiệp là lớn.
Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã đợc
định giá mà các tổ chức tín dụng xác định đợc mức cho vay.
Thứ ba, là vì khi tham gia hp ng tớn dng thỡ bờn no cng mun
bo v quyn li chớnh ỏng ca mỡnh, ngi vay mun vay mt mún vay ln

m bo cú ngun vn trong vic thc hin k hoch ca mỡnh, bờn
thc hin cho vay thỡ li mun cho vay nhng vn phi bo m an ton cho
vn vay. Vỡ vy cn phi sinh ra mt mc giỏ trung gian m c hai bờn hp
ng tớn dng thy tho món, do ú m vic nh giỏ ti sn bo m c
hỡnh thnh.
Cỏn b thm nh phi thc hin ỏnh giỏ BS sao cho m th trng
cú kh nng chp nhn, va m bo thanh toỏn s tin c gc v lói ca
mún vay, bao gm c chi phớ thc hin vic bỏn BS trong trng hp xu
nht cú th xy ra.
Không thể hiểu định giá BĐS đảm bảo ở một khâu đầu vào vay vốn, mà
còn phải xem xét cả khâu phát mãi tài sản nếu trong trờng hợp xấu xảy ra.
Nếu không đợc định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hàng và cho cả
Ngân hàng nh một ví dụ đợc minh chứng cụ thể sau: Cơ sở cán láng vải Chí
Thành địa chỉ đăng ký tại số 45/15 đờng Thái Phiên, phờng 8, quận 11 Thành
phố Hồ Chí Minh đã đợc dùng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng và lúc này
giá trị BĐS này đợc xác định là 800 triệu đồng; một thời gian sau khi khách
hàng không thanh toán đợc khoản nợ, ngân hàng đã tịch thu ngay BĐS đó mà
không biết giá trị tài sản có đủ để thanh toán nợ hay không; hoặc là có khách
hàng có bị thiệt hay không nếu nh giá trị BĐS đó cao hơn cả khoản vay.
Nhận thức đợc vai trò cần thiết của định giá BĐS đảm bảo nói riêng và
tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nớc đã từng bớc hoàn
thiện hệ thống pháp lý quy định vấn đề đó. Mới đầu là Nghị định số
178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã đợc sửa đổi bằng Nghị định số
85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn.
1.3.2. Cỏc yu t ch yu nh hng n giỏ tr BS.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

16

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
+ Tỡnh trng vt cht ca bt ng sn: ú l nhng cụng dng hu ớch
mang tớnh c th v trc quan nh hng n giỏ tr nh: kớch thc, hỡnh
dáng, kt cu, số lợng các phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng,
trang bị tiện nghi và thiết kế
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS nh: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trng về địa lí nh:
Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng là
một căn cứ để xác định xem BĐS đã đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay
cha.
+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và đợc bảo vệ của
pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có đợc coi là sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao
gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình
trên đất nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trìnhđể tránh
xảy ra hiện tợng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để
chứng minh.
Ví dụ nh là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền
thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp
đồng cho thuê
+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho ngời sử dụng nó. Nghĩa là
một BĐS có ích lợi cho ngời sử dụng, thoả mãn những nhu cầu của họ, tạo ra
đờng một dòng tiền thu nhập so với những cá nhân khác không có sử dụng
hợp pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một
BĐS nh căn hộ chung c thờng thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều

nguyên nhân khác nhau nhng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở
tầng 1 họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán đợc. Nh vậy căn hộ chung c
tầng 1 đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho ngời sử dụng nó.
+ Yếu tố thị trờng của các hàng hoá vật liệu liên quan. Do BĐS không
chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các
công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu nh sắt thép, gạch, xi măngnếu
yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng
thay đổi theo.
+ Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử nh một mảnh đất đã nằm
trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó
với những ngời khác sẽ giảm đi nhiều.
SV: Vũ Thị Mai Hơng

17

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hoá đều bị chi phối bởi quy luật cung
cầu. Do BĐS là hàng hoá đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhng do việc tăng cung
là không thể nhanh lên thờng đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn
nhất định.
+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hởng đến
giá trị BĐS đó là nhân tố văn hoá xã hội; chính vì một trong những đặc điểm
của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ nh
những ngời sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với những ngời ở
trong Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Và các yếu tố khác nh là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS
1.3.3. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản.

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan niệm, quan điểm đã đợc thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội. Là cơ sở
quan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên những phơng pháp định giá
khoa học. Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ớc lợng một cách
hợp lý giá trị tài sản.
1.3.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các
lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Theo tiêu chuẩn IVSC thì một tài sản đợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất phải thoả mãn các điều kiện tối thiểu sau:
+ Tài sản phải đợc sử dụng trong điều kiện có thực, không phải sử dụng
trong điều kiện có sự lạc quan hay bi quan quá mức về khả năng sử dụng tài
sản.
+ Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý.
+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: Mỗi
ngời hay mỗi nhà đầu t có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội của riêng
mình. Tuy nhiên nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn khai thác tài sản trên nguyên
tắc một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ
ra. Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất
mà tài sản có thể mang lại.
- Tuân thủ nguyên tắc: Các thẩm định viên phải xác định đợc những giả
định nào là thực tế, giả định nào là không khách quan.
1.3.3.2. Nguyên tắc thay thế
SV: Vũ Thị Mai Hơng

18

Lớp: K41/16.01

Luận văn cuối khóa
- Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt qua
chi phí để có một tài sản tơng đơng.
- Cơ sở đa ra nguyên tắc: Một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một
số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có một tài sản tơng tự nh
vậy để thay thế.
- Tuân thủ nguyên tắc: Đòi hỏi thẩm định viên nắm đợc các thông tin về
giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm
định. Làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài
sản cần định giá.
1.3.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai.
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những
lợi ích tơng lai tài sản mang lại cho nhà đầu t.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá về thực chất cũng là công
việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý thẩm định
viên phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi
ích đó để ớc tính giá trị tài sản.
1.3.3.4. Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một
tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở nguyên tắc: Cũng đợc xuất phát từ định nghĩa giá trị tài sản.
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài
sản. nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ

và giá trị giữa các bộ phận tài sản còn lại.
+ Giá trị đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.
1.3.3.5. Nguyên tắc cung cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài
sản. Trong thị trờng không phải là cạnh tranh hoàn hảo, dới sức ép của quan
hệ cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Do đó khi
đánh giá các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố quan hệ cung
cầu ảnh hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định
giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trờng của tài sản.
SV: Vũ Thị Mai Hơng

19

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị
trờng, cần xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép
buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không.
Thực hiện đánh gía dự báo tơng lai về cung cầu và giá cả, đánh gía độ tin cậy
của tài liệu dự báo để sử dụng kĩ thuật định gía dựa vào dòng thu nhập.
+ Theo nguyên tắc đóng góp, bộ phận cấu thành của tài sản có thể đợc
đánh giá rất cao, nhng trên thị trờng bộ phận tài sản này đợc bán một cách
rộng rãi, với giá rất rẻ.
1.4. Các phơng pháp thẩm định giá trị BĐS về mặt lí luận.
Mỗi phơng pháp định giá BĐS đều có những u thế và hạn chế nhất định.
Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ

thuộc vào ba yếu tố cơ bản :
+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.
+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trờng.
+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Trong số những phơng pháp đa ra không có phơng pháp nào là chính xác
và duy nhất đúng, mà chỉ có phơng pháp thích hợp nhất, còn các phơng pháp
khác đợc dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phơng
pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số phơng pháp hay dùng nhất.
1.4.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp.
a. Cơ sở lí luận.
- Phơng pháp đợc xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
- Giá trị tài sản mục tiêu có thể đợc coi là hoàn toàn ngang bằng với tài
sản tơng đơng khi đã đợc thực hiện việc điều chỉnh. Do đó mà chỉ cần tìm trên
thị trờng các bằng chứng đã đợc thừa nhận về giá trị của BĐS tơng đơng có thể
so sánh đợc trên thị trờng.
b. Nội dung của phơng pháp:
Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá
trị BĐS thờng thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định
viên phải thu thập các giao dịch trên các thị trờng hiện hành của BĐS hoặc tơng đối giống đối với BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích mua bán,
phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chính cần thiết để tìm ra
giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu.
c. Đánh giá phơng pháp so sánh trực tiếp.
c1. Ưu điểm:
SV: Vũ Thị Mai Hơng

20

Lớp: K41/16.01

Luận văn cuối khóa
- Phơng pháp định giá là đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì
không phải thực hiện tính toán nhiều.
- Thể hiện đợc sự đánh giá của thị trờng, đó là các bằng chứng rõ ràng,
đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác.
c2.Nhợc điểm:
- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh đợc.
- Nếu có ít BĐS so sánh thì kết quả có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính lịch sử. Nếu thị trờng biến
động, các thông tin nhanh chóng trở lên lạc hậu trong một thời gian ngắn, khi
đó tính chính xác sẽ thấp.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
c3. Điều kiện áp dụng:
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra
đợc.
- Thị trờng phải ổn định.
- Thờng đợc dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và trong các trờng
hợp sau:
+ Các BĐS có tính đồng nhất: Nh căn hộ, các chung c, các nhóm văn
phòng, các nhóm cửa hiệu
+ Các mảnh đất trống.
- Để giảm bớt tính chủ quan trong việc định giá thì thẩm định viên nên
sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
1.4.2. Phơng pháp đầu t.
a. Cơ sở lý luận:
- Đợc xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai.
- Nếu đầu t vào BĐS có thể dự báo đợc các khoản thu nhập do BĐS
mang lại. Trong những trờng hợp khác mặc dù BĐS không đợc đầu t, nhng ngời ta cũng có thể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so

sánh với các BĐS tơng tự đã đợc đầu t.
b. Nội dung phơng pháp:
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển
hoá các thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu t và cũng là giá
trị của BĐS. Quá trình chuyển hoá này đợc gọi là quá trình vốn hoá. Công
thức tổng quát nh sau:
SV: Vũ Thị Mai Hơng

21

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
n

V0 =
t1

Ft
(1 + i ) t

Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai và cũng là giá trị của BĐS.
Ft: Thu nhập thuần tơng lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu t ở năm thứ t.
I: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận đợc thu nhập (tính theo năm).
c. Đánh giá phơng pháp đầu t.
c1.Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ

nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại
cho nhà đầu t.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp
đơn giản.
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thơng vụ
có thể so sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với một độ tin
cậy cao.
c2. Nhợc điểm:
- Khai phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
tuổi thọ, chất lợng, thời hạn thuê.
- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán. Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của
yếu tố chủ quan.
c3.Điều kiện áp dụng.
- Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản
thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
- Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng
tơng tự là DCF.
- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.4.3. Phơng pháp chi phí
a. Cơ sở xây dựng phơng pháp.
- Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế.
- Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: Giá trị của bất động sản mục
tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một bất động sản nh vậy và coi đây nh một
vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ không bao

SV: Vũ Thị Mai Hơng

22

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công
trình có lợi ích tơng tự.
b. Nội dung của phơng pháp.
Đây là phơng pháp hỗn hợp. Thể hiện ở việc định giá không chỉ dựa vào
chi phí mà còn thực hiện kèm thêm phơng pháp so sánh. Khi thực hiện phơng
pháp này thì ta phải ớc tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị tài sản là đất.
Sau đó ta cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS mục tiêu.
Để ớc tính giá trị nhà thì ta phải đi thực hiện đợc ớc tính chi phí xây
dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ớc tính mức độ
giảm giá của công trình. Và cuối cùng là ớc tính gía trị của công trình xây
dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá ra khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành
của công trình.
Để ớc tính giá trị của mảnh đất thì ta coi nó là mảnh đất trống và đang
đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
c. Đánh giá phơng pháp chi phí:
c1.Ưu điểm:
- Đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích hợp để so
sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu
và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai
- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các
giao dịch và mục đích riêng biệt.Việc ớc tính theo phơng pháp này phụ thuộc
nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm của thẩm định viên. Do vậy nếu nhà thẩm
định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan
thì có thể hạn chế đợc những sai sót khi cung cầu có sự biểu hiện thái quá.

c2. Hạn chế:
- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối
với phơng pháp chi phí.
- Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện.
- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
c3.Điều kiện áp dụng:
- Là một phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất động sản
có mục đích sử dụng riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trờng học.
- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thờng khác.

SV: Vũ Thị Mai Hơng

23

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra
đấu thầu.
- Phơng pháp chi phí đợc vận dụng trong trờng hợp mà ngời ta tin tởng
rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để
tạo ra giá trị của bất động sản.
- Thờng đợc sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phơng pháp khác.
1.4.4. Phơng pháp thặng d.

a. Cơ sở lý luận:
- Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t, có
nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo.
- Giá trị thực của một tài sản, của một dự án đầu t trên thị trờng cạnh
tranh, sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trờng và chi phí cơ hội thị trờng
khi đầu t vào tài sản hay dự án đó.
b. Nội dung của phơng pháp thặng d.
Gía trị BĐS
Giá trị
Các yếu tố giả định cấu thành
=
+
mục tiêu
còn lại
giá vốn của BĐS mục tiêu
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển.
Tổng chi
Chi phí
Chi
Chi phí
Lợi nhuận
phí phát =
xây
+ phí tài + khác có + của nhà đầu t
triển
dựng
chính
liên quan
xây dựng
Tổng giá trị phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng

cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hoặc phơng pháp đầu t.
c. Đánh giá phơng pháp thặng d.
c1. Ưu điểm.
- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội
đầu t vào BĐS. Vì vậy nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
c2. Nhợc điểm.
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trờng.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán.
- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
c3. Đánh giá phơng pháp thặng d.
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc độ tin
tởng cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất
đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
SV: Vũ Thị Mai Hơng

24

Lớp: K41/16.01


Luận văn cuối khóa
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh gía rủi ro,
phân tích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phơng án phát
triển BĐS.

- Phơng pháp này đợc sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và
các công ty kinh doanh BĐS , những ngời mua nhà riêng.
Ngoài những phơng pháp nói trên thị còn có những phơng pháp khác
nh là: Phơng pháp lợi nhuận, phơng pháp giá trị đơn vị
Kết luận:
Bất kì một hiện tợng sự vật nào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có
thể là khả quan khi ở trong trờng hợp này, nhng lại là bất lợi trong trờng hợp
khác. Và các phơng pháp nêu trên cũng vậy có những phơng pháp tỏ ra hơn
phơng pháp trong điều kiện này nhng ở điều kiện khác thì ngợc lại. Nhng
trong đó có thể nói phơng pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở chắc chắn để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Sở dĩ nh vậy là bởi vì dữ liệu mà
chúng ta sử dụng trong phơng pháp so sánh trực tiếp là thực tiễn đã diễn ra và
đã đợc thị trờng công nhận, nó có bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh
chấp. Những phơng pháp còn lại thì chỉ mang tính ớc đoán trong tơng lai, có
một cái gì đó nó không chắc chắn và không đợc đảm bảo. Và cũng qua nghiên
cứu chơng 1 ta cũng thấy rõ đợc vai trò to lớn của việc định giá tài sản trong
lĩnh vực hoạt động tín dụng ngân hàng, đó là đảm bảo các khoản vay một cách
chắc chắn mà vẫn đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng
cao đợc năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trờng.
Chơng 2

Thực trạng công tác định giá BĐS tại VPBank
2.1. Ngõn hng VPBANK.
2.1.1. S hỡnh thnh v phỏt trin ca ngõn hng.
a ch: S 8 Lờ thỏi t, Hon kim, H ni.
Ngõn hng thng mi c phn cỏc doanh nghip ngoi quc doanh
Vit Nam (VPBANK) c thnh lp theo giy phộp hot ng số 0042/NHGP ca Thng c Ngõn hàng Nh nc Vit Nam cp ngy 12/08/1993 vi
thi gian hot ng 99 nm. Ngõn hàng bt u hot ng t ngy 04/09/1993
theo giy phộp thnh lp s 1535/Q-UB ngy 04/09/1993.
Vn iu l ban u khi mi thnh lp l 20 t VND. Sau ú do nhu

cu phỏt trin, theo thi gian VPBANK ó nhiu ln tng vn iu l. Đn
SV: Vũ Thị Mai Hơng

25

Lớp: K41/16.01