Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 2014 tại thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố lạng sơn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG MINH HOÀN
ĐÁNH GIÁ VIỆC THẾ CHẤP BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN
TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƢƠNG MINH HOÀN
ĐÁNH GIÁ VIỆC THẾ CHẤP BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN
TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K43 - QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Giảng viên hƣớng dẫn

: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN

Cùng với phương châm “Học đi đôi với hành”, thực tập tốt nghiệp là
một khâu rất quan trọng, không thể thiếu trong trương trình đào tạo. Là thời
gian để mỗi sinh viên đã học tập nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố
và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Qua đó sinh viên ra trường sẽ hoàn
thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác
nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
giai đoạn 2012 - 2014 tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn”. Trong suốt quá
trình học tập và viết luận văn em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của các
thầy cô, anh chị, bạn bè và các cô chú nơi thực tập tốt nghiệp.
Nhân dịp bản luận văn được hoàn thành, em muốn được gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên cùng các thầy cô giáo trong khoa đã dạy dỗ, quan tâm
tạo mọi điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em muốn được bày tỏ lòng biết ơn chân thành, sâu sắc nhất tới thầy
giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã tận tình giúp đỡ em hoàn
thành bản luận văn tốt nghiệp này.
Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và viết luận văn.
Do điều kiện và kinh nghiệm của bản thân còn nhiều hạn chế, mặc dù
đã rất cố gắng song bản luận văn của em không thể tránh khỏi những thiếu
sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến
đóng góp của bạn bè để bản luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại ...................... 35
Thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 ................................................... 35
Bảng 4.2: Diện tích thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ...... 37
Bảng 4.3: Diện tích thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp ..... 38
Bảng 4.4: Diện tích thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất phi nông nghiệp ....... 39
Bảng 4.5: Diện tích xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố ........................................................................................................... 40
Bảng 4.6: Diện tích xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp ...... 41
Bảng 4.7: Diện tích xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp ...... 42
Bảng 4.8: Diện tích xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính ........................................................................................................ 44
Bảng 4.9: . Đánh giá sự hiểu biết của người dân thành phố Lạng Sơn về thế
chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ....................................................... 45
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang

Hình 4.1: Cơ cấu đất đai năm 2014 thành phố Lạng Sơn .........................................34


iii

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ đầy đủ

CBCC

Cán bộ công chức

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội Đồng Nhân Dân

NĐ-CP

Nghị Định – Chính Phủ

QĐ-TTG

Quyết Định – Thủ Tướng

QĐ – UBND

Quyết Định - Ủy Ban Nhân Dân

QSD

Quyền sử dụng

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

TT-BTNMT

Thông Tư – Bộ Tài nguyên & Môi trường

TTLT-BTP-BTNMT

Thông Tư liên tích – Bộ Tư Pháp – Bộ Tài
nguyên & Môi trường

TT-BTNMT

Thông Tư – Bộ Tài nguyên& Môi trường

UBND

Ủy Ban Nhân Dân


iv

MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục Tiêu .................................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4

2.1 Cở sở khoa học của đề tài ........................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
2.2. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất .................................................. 7
2.2.1 Khái niệm về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................ 7
2.2.2. Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất ................................................ 7
2.2.3. Một số quy định chung về thế chấp quyền sử dụng đất .......................... 8
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại thành phố, huyện thị. ..................................................... 12
2.3. Sơ lược về công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên cả nước và của tỉnh
Lạng Sơn ................................................................................................. 15
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ........................................................................................................ 17
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 17
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 17
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 17
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài .................................. 17
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 17


v

3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 17
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 17
3.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Lạng Sơn ........................................... 17
3.3.2.Nội dung đánh giá công tác thế chấp quyền sử dụng đất của thành phố
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 .................................... 17
3.3.3: Đánh giá việc xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố
Lạng Sơn ................................................................................................. 18
3.3.4.Đánh giá sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử

dụng đất ................................................................................................... 18
3.3.5 . Khó khăn và tồn tại và giải pháp khắc phục ........................................ 18
3.4. Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................ 18
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 18
3.4.2. Phương pháp so sánh............................................................................. 18
3.4.3. Phương pháp kế thừa và bổ sung .......................................................... 18
3.4.4. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu .......................................... 19
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 20
4.1. Tình hình cơ bản của thành phố Lạng Sơn .............................................. 20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 20
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 23
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn, tỉnh
Lạng sơn .................................................................................................. 25
4.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn từ khi có Luật
Đất đai năm 2003 đến nay....................................................................... 32
4.2: Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 .................................... 35
4.2.1. Đánh giá chung việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............. 35


vi

4.2.2. Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính ........................................................................................................ 37
4.2.3. Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo loại đất ... 38
4.3: Đánh giá việc thế xóa chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố
Lạng Sơn ................................................................................................. 40
4.3.1: Đánh giá việc xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo thời gian . 40
4.3.2: Đánh giá việc thế xóa chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo loại đất ..... 41
4.3.3: Đánh giá việc thế xóa chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo đơn vị

hành chính ............................................................................................... 44
4.4: Đánh giá sự hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 45
4.5. Khó khăn và tồn tại và giải pháp khắc phục ............................................ 47
4.5.1 Khó văn và tồn tại trong thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ....... 47
4.5.2.Giải pháp khắc phục ............................................................................... 47
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 48
5.1. Kết luận .................................................................................................... 48
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 50


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi
hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố
cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là tài nguyên vô cùng qúy giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an
ninh quốc phòng. Xã hội ngày càng phát triển thì đất đai ngày càng có vị trí
quan trọng, bất kỳ một ngành sản xuất nào thì đất đai luôn là tư liệu sản xuất
đặc biệt và không thể thay thế được. Đối với nước ta, một nước nông nghiệp
thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn.
Dù đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai,
nhưng những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu
kiện vẫn xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu nhiều nhà chức trách
trong bộ máy quản lý đất đai.

Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần, đặc biệt là có sự góp mặt của thị trường bất động sản thì đổi
mới về chính sách về đất đai cùng với đổi mới về công cụ quản lý để phù hợp
với tinh hình hiện tại là rất cần thiết, đặc biệt là trong công tác thế chấp bằng
giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể
nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy
định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để


2

người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử
dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân”
cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
Xuất phát từ thực tiễn đó, với những kiến thức đă học, trong thời gian
thực tập tốt nghiệp em mong muốn được tìm hiểu về công tác quản lý đất
đai, đặc biệt là công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất . Được sự
nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên - trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo
PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá
việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất TP Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
giai đoạn 2012 - 2014”.
1.2. Mục Tiêu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2014, nhằm đánh giá những kết quả
đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác thế chấp giá trị quyền sử

dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn
- Đánh giá được thực trạng việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất tại TP Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014
- Đánh giá được thực trạng việc xóa thế chấp QSD đất của địa phương
từ đó đưa ra các giải pháp phục vụ công tác cthế chấp QSD đất
- Đánh giá được sử hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng
- Tìm ra những tồn tại khó khăn trong việc thế chấp và xóa thế chấp và giải
pháp khắc phục


3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá việc thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước
về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải
quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai
trong thời gian tiếp theo.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cở sở khoa học của đề tài

2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc thế chấp QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động
do chuyển QSD đất trong đó thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bản chất
của thế chấp QSD đất là chuyển đổi quyền sử dụng đất chuyển quyền một cách
nửa vời.Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở
hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển
quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Đến
Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn
diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa
đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất. [3]
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998
và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả
đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong
thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá
trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp
với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện
đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo
hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.[4]
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSD đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở


5

rộng thêm 3 hình thức chuyển quyền là cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo
lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề

khác liên quan liên quan.
Sau 10 năm luật đất đai 2003 được ban hành luật đất đai 2003 đã có
nhiều bất cập, không theo kịp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Gây
một số khó khăn cho người dân và một số tổ chức kinh doanh. Ngày 01 tháng
7 năm 2014 luật đất đai 2013 có hiệu lực.
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động. Trong nên kinh tế thị trường ngay nay việc huy động
để đầu tư vào hoạt động kinh là ra quan trọng, trong khi đó không phải lúc
nào nguồn vốn là có sẵn. Nên những nhà kinh doanh thường nghĩ ngay đến
việc thế chấp tài sản mình có và đất đai thường là việc người ta nghĩ đến.
Ngoài việc kinh doanh ngày cả trong cuộc sống hằng ngày nhiều lúc khi cần
một khoản tiền lớn để phục vụ cuộc sống hay gia đình có việc gấp thì người
ta cùng thường xuyên nghĩ đến việc thế chấp giá trị bằng quyền sử dụng đất.
Vì vậy, nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSD đất của người sử dụng đất cũng
như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn
đề về sử dụng đất, đặc biệt là về thế chấp QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Bộ Luật Dân sự 1995


6

Bộ Luật Dân sự 2005

Hiến pháp 1992.
Luật Đất đai năm 2003
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2006 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm 2006 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số
quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMTngày 1 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/2007/QĐ - TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên
thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
Luật Đất Đai năm 2013


7

Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định vê
giá đất.
Bộ luật Dân Sự năm 1995
Quyết định số 29/2014/QĐ – UBND ngày 20 tháng 12 năm 2014 giá
đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
Quyết định số 05/2004/ QĐ - UB quy định mức thu phí thẩm định cấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
Thông tư liên tích số 04/2006/TTLT - BTP - BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của liên bộ Tư Pháp - Bộ Tài nguyên & Môi rường về việc công
chức hợp đồng
Nghị định số 83/2010/ NĐ - CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 của chính
phủ vê đăng ký giao dịnh đảm bảo
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT - BTP - BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 của liên Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường về hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất
2.2. Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.1 Khái niệm về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cánhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
2.2.2. Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.


8

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ
2.2.3. Một số quy định chung về thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Điều kiện được thế chấp được
Trong diều 728 Bộ Luật Dân năm 2005 sự quy định: Hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất theo đúng quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Khi người SDĐ thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Có GCNQSDĐ.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn SDĐ.
2.2.3.2. Các trường hợp được đăng ký thế chấp
- Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đât
- Đăng ký thế tài sản găn liền với đất gồm thế chấp nhà ở, công trình
xây dựng khác, vườn cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất được hình thành trong tương lai.
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với
đất hình thành trong tương lai.
- Đăng ký thay đồi, xóa đăng ký thế chấp đối với các trường hợp nêu
tại khoản 1,2,3,4,5 va 5 điền này.
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường
hợp đã đăng ký thế chấp

9

2.2.3.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98 Nghị định số 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2014 hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người
sử dụng đất như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi
có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,

10

góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
4. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định
điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt, không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở
2.2.3.4. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 quy định về người nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều
113 Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại

Điều 103 Nghị định này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận


11

quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định
tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua
nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham
gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế


12

chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí
hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh.
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại thành phố, huyện thị.

2.2.4.1. Quy định về hồ sơ:
Có 3 trường hợp:
Trường hợp 1: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất


13

1. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất có công
chứng,chứng thực hoặc xác nhân theo quy định cửa pháp luật (01 bản chính)
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở va tài sản
gắn liền với đất ( 01 bản chính).
4. Văn bản ủy quyên trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế
chấp là người ủy quyên ( 01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người
yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01
bản sao để đối chiếu.
5. Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sỡ hữu tài sản gắn liền với đất theo
quy định tại Nghị định số 88/2009/ NĐ - CP ngày 19 tháng 9 năm 2009.
Trường hợp 2: Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.
1. Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký ( mẫu
02/ĐKTĐ - bản chính).
2. Hợp đồng về việc thay đổi trong các trường hợp các bên thỏa thuận
bổ sung, rút bớt tài sản thế chấp, thỏa thuận rút bớt, bổ sung, thay thế một
trong các bên ký hợp đồng thế chấp ( 01 bản chính).
3. Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất ( 01 bản chính).
4. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người
được ủy quyền ( 01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng
ký xuất trình bản chính văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao đối chiếu.

Trường hợp 3: Đăng ký vản bản thông báo về việc xử lý tài sản thế
chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.
1. Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế
chấp ( Mẫu 04/ĐKVB - 01 bản chính).


14

2. Văn bản thông báo vê việc xử lý tài sản thế chấp ( 01 bản chính).
3. Văn bản uỷ quyền trong trường hợp yêu cầu đăng ký là người được ủy
quyển ( 01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất
trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
Trường hợp 4: yêu cầu sửa chữa sai sót nội dụng đăng ký thế chấp do
lỗi của người thực hiện đăng ký.
1. Đơn yêu cầu sửa chữa sai số ( Mẫu 05/SCSS - 01 bản chính).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất khác nếu nội dụng đăng ký thế chấp đã ghi trên giấy chưng
nhận đó có sai sót (01 bản chính).
3. Đơn vị yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký nếu
phần chứng nhận nội dung đăng ký có sai sót.
4. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu sửa chữa sai sót
là người được ủy quyền ( 01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người
yêu cầu đăng ký xuất bản chính văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao
để đối chiếu.
2.2.4.2. Trình tự giải quyết
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,
nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển
kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và trả kết
quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.


15

2.2.4.4. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ.
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;
+ Văn bản ủy quyền (nếu có);
+ Giấy chứng nhận QSD đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,
nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển
kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình, cá
nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
2.3. Sơ lƣợc về công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên cả nƣớc và của

tỉnh Lạng Sơn
Tỉnh Lạng Sơn có tổng diện tích đất tự nhiên là 8.327,6 km2. Tỉnh Lạng
Sơn được chia thành 1 thành phố loại III, 10 huyện, trong đó có 5 huyện biên
giới, 5 huyện nội địa. Các đơn vị hành chính này được chia tiếp thành 212 xã
phường và 14 thị trấn, trong đó có phần lớn là xã vùng cao và miền núi, còn
lại là các xã đồng bằng và trung du. Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh


16

tế xã hội tỉnh Lạng Sơn đến năm 2020 nhằm xây dựng Lạng Sơn trung tâm
kinh tế quan trọng trong vùng núi Đông Bắc Bộ, góp phần quan trọng trong
việc thực hiện vai trò động lực và giao thương với Quốc tế của vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ và đồng bằng Sông Hồng đối với quốc thông qua các cửa
khẩu quốc tế lớn.
Trong những năm qua được sự quan tâm của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh cùng với sự hỗ trợ của các ngành, các
cấp có liên quan, công tác quản lí đất đai của tỉnh đã được tiến hành đồng bộ,
toàn diện, từng bước đi vào nề nếp. Đặc biệt đối với công tác thế chấp QSD
đất trên địa bàn luôn được quan tâm, chỉ đạo của các cấp đảm bảo thực hiện
theo đúng pháp luật đất đai.


17

PHẦN 3
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Việc thế chấp bằng giá trị quyền sử đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh

Lạng sơn giai đoàn 2012- 2014.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Địa bàn Thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lạng Sơn.
3.2.2. Thời gian nghiên cứu
- Từ ngày 5/1/2015 đến ngày 5/4/2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Lạng Sơn
3.3.1.1: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế - xã hội
3.3.1.2:tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn, tinh
Lạng sơn
- Tình hình quản lí đất đai.
- Tình hình sử dụng đất đai.
3.3.2.Nội dung đánh giá công tác thế chấp quyền sử dụng đất của thành
phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2014
 Đánh giá việc thế chấp quyền sử dụng đất của Thành phố Lạng Sơn
tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2014 theo đơn vị hành chính.
 Đánh giá chung việc thế chấp nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố